“认房不用认贷”政策措施，将被推动落地。这也意味着，在一些热点城市执行多年的“认房又认贷”政策，即将迎来松动。
8月25日，据新华社消息，近日住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（简称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
“将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本。”住房城乡建设部表示，此项政策，能更好满足刚性和改善性住房需求。
“若地方加快‘认房不认贷’执行速度，将有利于带动需求入市，核心城市楼市‘金九银十’行情可期。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国新闻周刊》。
在一些热点城市执行多年的“认房又认贷”政策，即将迎来松动。图/中国新闻图片网
对“卖一买一”人群影响较大
《通知》提到，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，即“认房不用认贷”。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，观察地方上出台的楼市优化政策比较多，尤其是一些二线城市持续发布政策，但是市场方面依然很期待高层有更为统一的政策。此次三部门出台政策，明确定调，对于后续各地房地产政策的出台具有很好的指导价值。
2023年以来，三四线城市房地产限制性政策已基本放开，但据中指研究院统计，北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都等十余个重点一二线城市仍执行“认房又认贷”。
“认房又认贷”是指，除了名下有房再买房算第二套之外，如果名下曾有房贷，无论是否结清，再贷款买房都会被认定为第二套，首付比例、房贷利率都会调高不少，对外地有过贷款记录本地无房和“卖一买一”人群影响较大。
“‘认房又认贷’误伤了很多刚需与改善性住房需求，使不少无房户执行二套房房贷政策，提高了贷款门槛和房贷利率，不利于购房需求实现。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池告诉《中国新闻周刊》
据易居研究院梳理，在“认房又认贷”条件下，北京、上海、广州、深圳普通住宅二套房首付比例分别为80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房贷利率差最高达到了70BP。
若上述城市均实施“认房不认贷”，二套房首付比例可从73%（北上广深平均数据，以下同）降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，可以降低55%的资金支付压力。房贷利率从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月，30年累计减少47万元。
“若一线城市积极调整认房又认贷政策，其将通过降低首付款和降低月供款等渠道产生显著的减负效应。”严跃进说。
“认房又认贷”是上一个房地产政策调整周期的产物。
2010年5月26日，为落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，住建部联合人民银行、原银监会出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，对“借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的”，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。
“认房又认贷”开始作为楼市限制性措施，被许多城市采纳，但政策松紧存在差异。北京首次出现“认房又认贷”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，沿用至今。北京、上海两地对二套房界定标准最严，即全国有住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款，已结清还是未结清，均记作一套。
在此前两轮房地产市场调控周期中，“认房又认贷”就像个阀门，极大影响热门城市楼市活跃度。当房地产面临过热情形时，出来降温，市场低迷则退出舞台。
据贝壳研究院数据，2016年末、2017年初一线城市相继重启“认房又认贷”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、57%及49%。
从成交价格看，“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。北京在两次启动“双认”之后，二手住宅成交均价都经历了约1年的下跌期，房价累计跌幅均达到15%。
一线城市会跟进吗？
这一轮调整的信号，从7月下旬开始密集释放。
7月24日，中共中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
几天后，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施。
随后，郑州率先跟进，明确落实“认房不认贷”，更大程度满足刚需和改善性住房需求。此前，郑州执行的是“认贷不认房”的政策，即有一套住房并已结清购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策，政策已较为宽松。
受新政影响，郑州房地产市场成交量出现短期上涨行情。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第32周（7.31-8.6）郑州二手房成交1831套，环比上涨61.32%，33、34周再涨1.02%和3.41%。
“认房不认贷”能提振楼市活跃度。但《通知》只是将此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用，并非作为强制性措施。
“各地因城施策制定相应政策，给各地政府一定的自主权。有利于有的放矢，做好各城市房地产调控。”赵秀池说。
严跃进认为，因为各地情况不一样，如果全国都统一执行“认房不认贷”，可能会出现在一些重点城市集中跨城买房的情况，导致部分楼市过于火热，存在风险隐患，不利于“房住不炒”总基调。所以强调“因城施策”，各地灵活使用。
至于一线城市是否会跟进？赵秀池认为，各城市情况不一样，二三线城市“认房不认贷”会很快落地，一线城市出台政策会比较谨慎，可能根据不同情况给予不同的房贷政策，但一线城市应该跟进。
陈文静表示，“认房不认贷”纳入政策工具箱，为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间。对于一线城市而言，同样存在政策预期，由于一线城市房屋总价高，且首套房与二套房首付比例差距较大，若政策跟进执行，预计将对市场产生较为明显的带动。
“市场有压力，政策肯定会以宽松为主，进一步减轻购房者负担。一线城市现在也有这种呼声，所以跟进‘认房不认贷’是很有可能的。”严跃进说。
另据财政部网站25日消息，财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。其中提出，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
严跃进表示，多部门联合推出新政策，表现出住房、金融、财税等部门积极发力的导向，体现宏观政策的针对性、组合性和协同性，有助于进一步促进购房政策的效力释放。
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我才到杭州两年，之前看到万人摇号打新馋得不行，抓耳挠腮想要参与。就想着摇到倒挂盘，可以卖高一倍赚钱。比如四万摇到八万卖掉。结果杭州先是给买二手房的客群资格松绑，接着这几个月二手房普遍降价，有的地方接近腰斩（比如未来科技城版块），还半天卖不动，还挂出来的房子越来越多。我这心里就开始嘀咕起来，有点不想买了。前天这个政策一出来，我内心毫无波动，而且连最后一点想买的兴趣都消灭了。我甚至想看看后面为了稳楼市，杭州还会出什么招儿。杭州房市火爆核心原因就是二手房倒挂新房，大家有利可图。杭州政府很懂这一点，所以千方百计的稳二手房房价。因为他们知道一旦倒挂消失，立马没人买房。杭州买套稍微普通一点的房子四五百万，交房五年后才能进行交易，五六七八年后，我既要努力挣钱给银行付利息，还要给政府缴税，还明显可以看到二手房新房倒挂空间狭小，里外里我一算都是血亏。再加上烂尾风险（有朋友摇中了红盘，结果那边五个楼盘就他这个盘烂尾了，现在都不知道啥时候开工）、失业风险（听说杭州政府约谈了阿里，让他们少裁点人，保持对市外年轻人的吸引力）、未来明显的经济下行周期，我根本没有信心去承担这么大一笔开销。上着杆子在双十一的政策打折促销，只会让大家更加谨慎，更持观望态度。最近和不少甲方朋友聊天，他们说现在政府、城投公司可好合作了，基本上什么都能谈，利润不够可以以各种方式让利，只要愿意来买地，只要愿意来开发兜底，什么都好说。所以，现在根本就不是政策啊，杠杆啊，什么的，房子金融属性一旦褪去，又有多少真正的“刚需”需要背三十年的房贷呢？土地财政该谢幕了。}

股市瞬息万变，投资难以决策？来#A股参谋部#超话聊一聊，[点击进入超话]　　住房城乡建设部近日召开企业座谈会，表示下一步要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。　　座谈会上，8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人作了重点发言，结合企业生产经营实际，分析了当前行业发展的现状和趋势，表达了对相关政策落实情况的真切感受，就推动行业健康发展提出了政策建议。　　会上，住房城乡建设部部长倪虹强调，要求稳住房地产业，并明确提到以下几个政策发力方向：大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；改善性住房换购税费减免；个人住房贷款“认房不认贷”；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付；要深化住房供给侧结构性改革，希望建筑企业和房企积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。业内人士表示，这一次政策调整，主要基于近期关于“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断转向，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策，接下来将会逐渐退出。　　“认房不认贷”，实现刚需和改善群体良性循环　　在此次住房城乡建设部的表态中，个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施吸引了众多关注。什么是“认房又认贷”？未来，这一政策的实施，会对市场产生怎样的影响？　　“认房”，是指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。　　此前一段时间，房地产市场出现过热情形时，出台“认房又认贷”政策，被认为是从市场预期和实际购买力两方面，对市场有降温的作用。因此，此前各地根据自身房地产市场实际运行的不同，对首套、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。　　例如，按照北京的规定，“认房又认贷”政策在给市场预期降温的同时，反过来也提升了换房人的首付门槛。假如购房人要改善住房需求，在卖一套买一套的情况下，假如“认房不认贷”，首付比例则为35%，假如“认房又认贷”，首付比例就变成了60%，这样一来就增加了换房的难度。　　因此，假如个人贷款执行“认房不认贷”，一方面会促进刚需和改善群体实现住房需求，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。同时，改善群体卖掉二手房后购买新房，也促进二手房新房的良性循环。而从整体看，会带动新房市场销售改善，房企回款加快。　　中指院常务副院长 黄瑜：我觉得应该说对于我们这个市场，特别是购房市场来说，提升信心还是可以发挥一些作用的，这种优化就可以促进一、二线市场全面地进行流通，对于整个市场会有很大的帮助。　　北京市住建委就调整优化房地产政策表态　　昨晚（7月29日），北京市住建委就调整优化房地产政策表态，表示将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。北京成为第一个表态的城市。今年以来，全国多个城市都出台了各类调控政策，涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。　　据统计，优化限购限售政策的城市包括济南、长沙、杭州、深圳、徐州、厦门、郑州、青岛等。比如例杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房。同时，住房政策针对特定人群持续优化调整，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。　　房贷利率也是影响楼市的重要方面，今年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，根据监测，重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，其中南宁、柳州、珠海等城市首套房贷最低利率已调至 3.6%，郑州、无锡、扬州、沈阳已降至3.7%。　　中指研究院常务副院长 黄瑜：支持了一部分刚需，包括一些合理的改善，这些购房者的这种需求，实际上通过降低利率，也降低了这部分购房人的购房成本。　　此外，发放购房补贴也是各城市支持住房消费的重要手段之一。根据相关数据统计，今年以来已有超50个城市执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。　　中指研究院常务副院长 黄瑜：今年以来出台的相关政策应该说更加精准，确实是根据不同城市的特点，更加契合因城施策，包括一线二线三线等等有不同的策略，通过这种不断地系统这种优化，促进市场平稳过渡，确保市场能够更加平稳有序进行发展。　　提振信心，促进房地产市场健康平稳发展　　此次住房城乡建设部的表态，是继本月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容的最新表态。相关专家表示，此举将有效提振当前市场的信心，促进房地产市场健康平稳发展。　　经过20多年的发展，我国房地产市场从高速增长进入平稳发展的新阶段。国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资5.85万亿元，同比下降7.9%；全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%。正是基于这种供求发生的重大变化，我国房地产市场正在进行调整。　　国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：那么现在由于供求关系的一个变化，有些政策可能已经到了需要调整的时候，像部分城市我觉得除了一些人口净流入的一、二线城市，大部分城市已经到了优化调整的时候，而且这样也能够有助于市场筑底回升，提振大家的一个信心，然后真正让一些改善性需求能够以合理的价格和成本然后得到满足。　　如何适时调整优化房地产政策，是大家关注的热点。专家表示，中央已经发出了明确的指示，地方政府和有关部门就应该根据自己的实际情况，积极探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未来出台的新政策重点也要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。　　中国社会科学院财经战略研究院研究员 倪鹏飞：因此我们的政策也要有一个组合，能够在行政、金融、财税，包括土地，甚至住房保障方面，组合在一起，相互配合来确保稳定，所以这个组合拳也是对各个城市各相关部门下一步一个重要考验。　　国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：比如一些住房矛盾已经极大缓解，甚至有一些过剩的城市，它需要适当宽松的土地和金融政策，然后促进当地市场的一个平稳健康发展。但在一些人口净流入的大城市，它还是需要一些适度从紧的政策，避免过度宽松引发相应的炒作。中央的顶层设计加上各地的差异化的因城施策，更好促进全国房地产市场的平稳健康发展。　　中央政治局会议还指出，要切实防范化解重点领域风险，专家表示，这也意味着下半年化解风险依然是房地产行业的重要任务，这不仅是确保房地产的民生保障，也是房地产市场平稳健康发展的基础。
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