2020年下半年开始，全国部分城市包租公司接连爆雷跑路。最开始，成都巢客遇家所有业务员于2020年8月4日消失，迎来了包租公司爆雷的第一声巨响，此后在不到一个月的时间内，杭州、武汉等地多家包租公司纷纷卷款跑路。最终，全国长租公寓品牌蛋壳公寓将包租公司爆雷事件推向高潮，高潮过后租赁市场遍地狼藉，所有后果只能由房东、租客和其它关联主体承担。一、长期包租公司经营模式包租公司采取“高收低租、长收短付”经营模式，以较高的租价取得房源，然后以较低的价格出租房屋，向租客一次性收取半年或一年租金，却分月向房东支付租金。以某包租公司为例，某租客表示自己以月租金2100元按年一次性支付，同时该包租公司以月租金2500元按月支付房东。包租公司利用不对等的结算周期获得沉淀资金，收购更多新房源以抢占市场份额，或投资其他产业获取可观利润。二、房东与租客法律关系分析包租公司平台资金链断裂跑路，房东无法足额按时收取租金，故要求租客限期搬离房屋；而已缴纳大部分租金但租期仍未到期的租客，不仅无法收回退款，而且面临流落街头的窘境。如何处理房东与租客间的矛盾，是社会和政府面临的一大难题。其实，“房东是否有权收回房屋”“租客是否有权继续居住”是一个需要具体分析的法律问题，不能简单地一概而论，根据法律关系的不同，可以区分为以下两种模式。（一）委托代理模式1.表现形式如果房东与包租公司签订的是委托代理合同，就意味着房东授权包租公司对房屋进行经营管理，包租公司受到房东委托后，即可在委托权限范围内以房东或自己的名义与租客签订房屋租赁合同。2.法律依据《民法典》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《民法典》第九百二十五条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。（二）租赁模式1.表现形式如果房东与包租公司签订的是租赁合同，包租公司再与租客签订租赁合同，则房东和包租公司之间形成租赁关系，包租公司与租客之间形成转租关系。房东和租客并无直接的租赁合同关系。2.法律依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、房东和租客如何应对（一）租客1.比较租金价格，选择租金、押金短付租客在租赁房屋时，应注意核查与自己签署租赁合同的主体是否具有相应的出租权利，若与包租公司签署租赁合同的，应注意核查房屋所有权人的房屋权属证明，并查验包租公司与房屋所有权人之间签署的合同，确认签署租赁合同的主体具有相应权利，并了解包租公司的租赁模式。其次，租客应想办法与房东取得联系，了解房东每月收到的租金金额，并与自己支付的租金对比。若属于“高收低租、长收短租”模式，则需要高度警惕。另外，租客应选择正规中介渠道，通过支付较低押金，分期、小额支付租金的方式降低承租人风险。2.与房东协商在委托代理模式下，租客一般有权继续居住，因此可告知房东自己属有权占有使用，房东不可要求自己搬离房屋，建议房东自行向包租公司主张权利。在租赁模式下，租客一般无权居住。但租客可以选择行使次承租人的“涤除权”，即按照《民法典》第七百一十九条之规定，“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿”。租客自愿替代包租公司向房东支付欠付租金用以阻止房东解除租赁关系，使租赁关系继续合法有效，从而避免流离失所。3.前往公安机关报案跑路的包租公司涉嫌合同诈骗罪，租客可以前往包租公司所在地的公安机关或案涉房屋所在地的公安机关登记报案。（二）房东1.协助租客前往公安机关报案在包租公司跑路后，无论房东还是租客都是受害者。双方应共同致力于将事情处理妥当。由于房东一般对周围环境更为熟悉，可积极与租客联系，告知其有管辖权的公安机关，或陪同租客一起前往公安机关报案。2.与租客协商在委托代理模式下，租客一般是有权居住的，因此房东不应要求租客搬离房屋。在租赁模式下，租客一般无权居住，房东可要求租客搬离房屋，但切忌采取过激方式。如果租客拒不搬离，房东可采取诉讼手段，在诉讼请求中要求向租客行使对房屋的返还原物请求权，并要求租客支付无权占有期间的房屋租金，以维护自身的合法权益。3. 及时觉察跑路风险包租公司按月向房东支付租金，一旦包租公司开始拖欠资金，房东可立即察觉；当房东认为包租公司有跑路迹象时，应绕开包租公司，与租客直接取得联系，及时将风险告知租客，共同商量对策，可及时解除合同提前规避包租公司爆雷风险。从2020年到现在，疫情严重影响市场经济的攀升和稳定，如今包租公司雷声滚滚，让本不富裕的生活雪上加霜，尤其让刚步入社会需要稳定落脚点的年轻人遭受一定程度的打击。房东不应让租客流落街头，租客也不应让房东独吞苦果。因此，小编希望双方可以加强沟通、积极协商追回损失，若无法及时追回损失的，商议出合理的比例共同承担损失，做到互相理解、互谅互让、共渡难关。}