答：是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。根据使用功能的不同，物业可分居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业五类。

答：《陕西省物业服务管理条例》第二十八条规定，房屋所有权人为业主，还包括：（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

三、什么是物业服务管理？

答：《陕西省物业服务管理条例》第三条规定，物业服务管理是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。

四、为什么需要物业服务？

我们居住的不是自建房，也不是大杂院，小区内大量供配电设备、机电设备、监控系统、消防系统、给排水设施与小区围墙、道路、绿化景观等共用设施设备、共用部位需要良好的运行和精心的维护，小区环境卫生、生活秩序与安全保卫需要保障，所以需要一个正规化、品质化的物业服务企业来实施。良好的物业服务不仅能使您拥有一个安全舒适的居住环境，更能延长房屋及附属设施设备的使用寿命，保证房产的保值增值。

五、物业服务合同包含哪些内容？

答：《陕西省物业服务管理条例》第六十八条规定，物业服务合同应当包括：（一）物业服务区域的基本情况；（二）委托方和受托方的权利义务；（三）物业服务事项、服务质量等级和服务标准；（四）物业服务费用、停车费等收费标准和收取办法；（五）物业服务区域的养护和维修；（六）合同的期限、变更和解除；（七）合同终止时物业资料、财物以及服务的交接；（八）维修资金的管理和使用；（九）物业服务用房的管理和使用；（十）违约责任及解决纠纷的途径；（十一）双方当事人约定的其他内容。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，视为物业服务合同的组成部分。物业服务人在履行好物业服务合同约定的服务事项基础上，可以根据业主需要，提供物业服务合同约定之外的高品质、多样化服务，并按照市场价格收取服务费用。

六、物业服务企业有哪些职责？

答：《民法典》第九百四十二条规定，物业服务企业应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域内的业主共有部分，维护物业管理区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务企业应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

七、物业服务包含哪些收费项目？

答：物业服务收费是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、停车服务费和其他服务费。①物业服务费是指物业企业按照物业服务合同的约定，在物业服务区域内，为业主提供房屋、配套设施设备以及相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务，向业主收取的费用。②停车服务费是指物业企业按照停放服务合同的约定，在物业服务区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。③其他服务费是指物业企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

八、业主在物业服务活动中有哪些权利和义务？

答：《陕西省物业服务管理条例》第二十八条规定，业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分、共用设施设备享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主对建筑物专有部分以外的共有部分、共用设施设备享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第二十九条规定，业主依法享有下列权利：(一)参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；(二)选举业主委员会，并享有被选举权；(三)监督业主委员会或者物业管理委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同；(四)对共有部分、共用设施设备和业主共有资金使用管理的知情权、决定权和监督权；(五)就制订或者修改管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业服务事项提出意见和建议；(六)法律、法规规定的其他权利。

第三十条规定，业主应当依法履行下列义务：（一）遵守管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则以及物业服务区域内治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等方面的法律、法规；（二）执行业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法作出的决定；（三）依照物业服务合同约定缴纳物业费；（四）依照规定缴纳维修资金；（五）配合物业服务人实施物业服务以及配合物业服务人执行政府依法实施的应急响应预案和其他管理措施；（六）法律、法规规定的其他义务。

九、业主、物业服务企业在物业服务区域不得有哪些行为？

答：《陕西省物业服务管理条例》第七十八条规定，物业服务区域内不得有下列行为：（一）擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改变房屋外貌，在外墙体开设、扩大门窗；（二）擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；（三）擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施；（四）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约），未经有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改变为经营性用房；（五）违反有关规定制造、存储、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性和腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质；（六）违反有关规定任意停放机动车和非机动车、私拉电线（缆）为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的；（七）侵占绿地，毁坏花草树木；（八）任意倾倒垃圾、堆放杂物、高空抛物；（九）饲养动物干扰他人正常生活的；（十）违反噪声污染防治法律、法规规定，制造噪声干扰他人正常生活的；（十一）任意张贴、涂写、刻画、悬挂等；（十二）违反法律、法规以及管理规约（临时管理规约）从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。

十、如何界定小区的共有部分、共用设施设备？

答：《陕西省物业服务管理条例》第一百一十六条规定，专有部分是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；专有设施设备是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气的管道，电线以及水、电、气户表等设备。共有部分是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，是指物业服务区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防设施、垃圾转运、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。

十一、业主大会成立前，业主能否以未与物业企业签订物业服务合同为由拒交物业服务费？

答：《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

十二、未装修或装修后空置的房屋是否要交纳物业服务费？依据什么标准交纳？

答：物业服务并非为一个或几个业主提供服务，而是为整个小区提供公共服务，合同关系是全体业主。所以，只要是完成物业承接查验，达到商品房买卖合同约定交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起，由业主按月交纳。因业主自身原因逾期未办理交付手续的，其空置期间的物业服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起，由业主按月全额交纳。实行政府指导价、执行“一费制”的小区，业主接收后暂不装修、装修后空置、入住后因自身原因空置的房屋，应书面告知物业企业，经物业企业登记确认次日起，空置期间的物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳；未执行 “一费制”（既物业服务费、电梯运行费、公摊水电费三费合一）的，空置期间的物业服务费按合同约定收费标准的70%交纳，还应据实全额交纳电梯运行费、公摊水电费。

十三、小区哪些事宜不在物业服务费包含范围？

答：许多业主对物业服务费存在一定的认知误区，认为物业服务费什么都包含，只要交了物业服务费，物业企业就应该啥都管。其实并非如此，物业企业提供的是公共服务，服务范围是小区公共区域和共用设施设备，以下几个常见的方面就不在物业服务费范围：

1.业主专有部位设施设备的维修费用。如家里的灯具、线路、水龙头坏了需要维修更换，马桶堵了需要疏通等都不在物业服务费范围。物业企业可以为您提供维修服务，但提供的是有偿服务，需要另行收费。

2.建筑屋面漏水、卫生间或专有部位漏水、外墙渗水、裂缝等维修费用。按照《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。因此，保修期内出现的此类问题，应由开发企业维修；保修期满后，屋面、外墙等共用部位出现质量问题，应动用维修资金维修；卫生间或专有部位出现质量问题，应由业主自行维修；卫生间或专有部位往下漏水的，应由楼上业主负责维修并赔偿楼下损失，物业企业有协调开发企业维修，提供楼上业主联系方式、协调业主商量维修、赔偿事务的义务，但不承担维修、赔偿责任。如果开发企业或业主拒不履行维修、赔偿义务的，受损害的业主应当依法起诉。

3.小区共用设施设备的大中修以及重大部件更新改造费用。此类费用应由物业服务企业或小区业委会（物管会）依据《宝鸡市住宅专项维修资金管理办法》相关规定，申请动用专项维修资金解决。

十四、业主拖欠物业服务费，物业公司有权停水、停电吗？

答：业主恶意、无故拖欠物业服务费与物业公司因业主拖欠物业服务费停水、停电的行为均属违法行为。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

十五、物业服务费是不是越低越好？

答：不是，物业服务企业对小区物业实施专业化管理，为业主或使用人提供服务，物业服务合同明确了服务等级，不同等级的物业服务应对不同的物业服务费。服务等级越高，服务标准、服务质量、服务品质越高，成本投入相关越高，物业服务费自然越高。恶意压低物业服务收费标准来谋取物业服务项目的物业企业，通常会以削减服务人员、工程人员，偷偷降低服务标准，减少维护投入等方式勉强维持小区物业运行，最终导致小区环境秩序混乱，设施设备得不到良好维护，使用年限缩短，损害小区全体业主的利益。

十六、有的业主不交物业服务费，这对其他业主有影响吗？

答：有影响。物业企业是为全体业主共有部分提供的公共服务，物业服务费也应由全体业主共同承担。有的业主不交纳物业服务费势必影响物业服务正常开展，物业企业难以为继时可能通过减少服务人员、降低维护投入等方式勉强维持运行，最终损害其他已交费业主的利益。

十七、开发商擅自将小区绿化区域使用权送给一楼业主、将屋面使用权送给顶楼业主的做法合法吗？

答：《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

国务院《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

所以，判定开发商赠送给一楼业主绿化区域行为是否合法，主要看该绿化区域是否属于开发商所有。如果属于开发商所有，那么一楼的房屋不动产登记簿上将明确登记该区域面积相关事宜，有登记则开发商行为合法有效；如一楼业主房屋不动产登记簿上无该区域相关登记，则开发商不具有处分权，该区域属全体业主共有，赠送行为属违法行为，合同中约定赠送绿化区域的为无效条款。屋面属于该栋楼业主共有部位，开发商无权处分，将使用权赠送楼顶业主行为违法。

十八、小区车库、车位所有权属于谁？购买或租赁地下车位后，是否需要交纳停车服务费？

答：《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

住建部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。

《陕西省物业服务管理条例》第八十二条规定，物业服务区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主共同决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等。决定收取机动车辆场地占用费的，收取的场地占用费属于全体业主共有，业主委员会或者物业管理委员会可以委托物业服务人代为收取。停车服务费收费标准，由业主与物业服务人按照国家和本省物业服务区域停车服务收费有关政策规定，在停车服务合同中约定。第八十三条规定，物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。

《陕西省物业服务收费管理办法》第三条规定，停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

所以，建筑区划内由房地产开发企业投资建设的地下车库，开发企业拥有产权归属上的主动权，暨享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和处分权。购买地下车位产权或使用权的业主，需向提供停车场所秩序管理、卫生保洁等服务的物业企业交纳停车服务费；租赁地下车位的，需向开发企业缴纳车位租赁费，向物业企业交纳停车服务费。占用小区业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有，是否收取停车占道费应由全体业主共同决定；但需向物业企业交纳停车服务费。

十九、公共收益都包含哪些，应该属于谁，如何管理、使用？

答：《陕西省物业服务管理条例》第一百一十六条规定，公共收益是指公共区域的广告收益、停车收益、租赁摊位收益、利用公共配套设施的经营收入、部分通信运营管理费、因小区公共设施损坏所得赔偿、物业服务用房等利用物业服务区域内业主共有部分、共用设施设备经营所取得的收益。

主要包括电梯轿厢、楼顶、外墙、灯杆、宣传栏等公共区域的广告收益，物业用房经营收入，占用小区共有道路或其他共有场所设置的停车位的停车占道费，临时摊位的租赁收入等。小区公共收益属全体业主所有，主要用于补充专项维修资金与小区共用部位、共用设施设备维修、更新、改造，也可用于抵扣物业服务费，业主大会及业主委员会活动经费，物业服务企业退管或业主委员会换届清算、审计费用等，不得用于与小区物业管理活动无关的事项；任何单位、组织、业主不得违规使用、挪用。业主大会决定由业主委员会管理的，必须严格遵照业主大会决定，或取得业主大会授权后合法合规使用；业主大会决定委托物业企业管理的，物业企业提取协议约定比例的管理费、税金后，在业委会监督下，按业主大会决定的使用范围合法合规使用；未成立业主大会由物业服务企业代收代管的，物业企业应在扣除共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，提取合理的管理费、税金后，将余额全部存入专项维修资金专户。

管理公共收益的业委会、物业企业要充分保障业主的知情权与监督权，确保公共收益管理使用规范、公开、透明。应当每年将上一年度公共收益来源、合作协议及收支等情况在小区显著位置书面公示公示时间不得少于一个月，并对业主的询问、质疑给予解答与说明。

二十、什么是业主大会？召开首次业主大会的条件是什么？业主大会有哪些职责？

答：《陕西省物业服务管理条例》第三十一条规定，一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由该物业服务区域内全体业主组成。物业服务区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第三十二条规定，符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（一）房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上的；（二）首套房屋出售并交付满两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的。符合上述规定的，建设单位应当在三十日内书面告知县（区）住建部门和街道办或镇政府，同时报送筹备首次业主大会会议相关资料，街道办或镇政府自收到资料六十日内组织成立业主大会筹备组；建设单位未履行告知义务的，物业服务区域内二十名以上业主可向街道办或镇政府提出成立业主大会的申请，街道办或镇政府应当在三十日内予以核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组。县（区）住建部门、居民委员会应当给予指导和协助。

第三十八条规定，业主可以采取召开业主大会会议的方式，也可以以书面征求意见等其他方式共同决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第（六）项至第（八）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二十一、业主委员会有哪些职责？业主参选业委会需要什么条件？

答：《陕西省物业服务管理条例》第四十三条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，在社区党组织的指导下开展工作，受业主大会和业主监督，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；（二）代表业主与物业服务人签订物业服务合同；（三）及时了解业主、其他物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

《陕西省物业服务管理条例》第四十六条规定，业委会成员应当是本物业服务区域内的自然人业主或单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵纪守法、公道正派、热心服务、责任心强、具有一定的公信力和组织能力；（三）履行业主义务，未拖欠维修资金；（四）本人、配偶及其近亲属未在本物业服务区域的物业服务人处任职；（五）不存在其他可能影响公正履行业委会成员职责的情形。街道办或镇政府负责指导业委会的选举换届工作，加强对业委会人选推荐和审核把关。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选，通过法定程序担任业委会成员。鼓励符合条件的社区党组织成员、居委会或者村委会委员通过法定程序兼任业委会成员；鼓励党代表、人大代表和政协委员参选业委会成员，发挥模范带头作用。住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）明确指出，街道负责指导成立业主大会筹备组、业委会换届改选，加强对业委会的人选推荐和审核把关。鼓励“两代表一委员”参选业委会成员，提高业委会成员中党员比例。

二十二、业主如何制定管理规约？

答：《陕西省物业服务管理条例》第四十条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主及其他物业使用人、物业服务人等具有约束力。管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

二十三、业主交纳的住宅专项维修资金有什么用途？

答：《民法典》第二百八十一条及《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）规定，住宅专项维修资金属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分保修期满后的维修、更新和改造。

二十四、发生哪些情况可以申请紧急使用专项维修资金？

答：《民法典》第二百八十一条规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金。《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）明确，发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主依法表决同意，直接申请使用维修资金：（一）电梯故障；（二）消防设施故障；（三）屋面、外墙渗漏；（四）二次供水水泵运行中断；（五）排水设施堵塞、爆裂；（六）楼体外立面存在脱落危险；（七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。具体紧急使用程序可咨询物业属地住宅专项维修资金管理部门。

二十五、小区内相关违法违规行为该由谁来管？

答：物业公司是给业主提供物业管理服务的企业，是没有行政执法权的。针对业主在物业服务区域的违法违规行为，物业公司只能劝阻、制止，劝阻、制止不听的或业主不配合的，只能向相关行政主管部门报告。

《民法典》第二百八十六条规定，业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。第九百四十二条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务企业应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《陕西省物业服务管理条例》第六条、第七条规定，县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责,做好物业服务区域内的相关监督管理工作。对物业服务区域相关违法、违规行为的查处有明确规定：如发改部门专门负责物业服务收费政策制定；公安机关负责物业服务区域的治安管理、技防、车辆停放、群租、高空抛物以及犬只饲养等相关工作，依法受理、查处相关违法违规行；城管执法部门负责依法查处违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境行为，违法违规代收、挪用专项维修资金等行为，开展生活垃圾分类等工作；市场监管部门负责监督检查物业服务收费价格公示执行情况，查处不实行明码标价、违规收费等行为，依法监督检查物业服务区域电梯、锅炉与机械式停车设备等特种设备安装、维保、检测及安全监察，监督检查物业服务区域市场计量行为；消防救援部门负责依法查处堵塞消防通道，违法消防法律法规行为等。

二十六、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应履行什么责任？

答：《陕西省物业服务管理条例》第七十三条规定，物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当服务到最终用户，并依法承担分户终端计量装置或者入户端口以外相关设施设备的维修、养护、更新等责任。专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护、更新时，业主、物业服务人应当配合。物业服务人接受专业经营单位委托代收相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取一定的代收服务费。专业经营单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务。

住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，依法明确供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位服务到最终用户，落实专业运营单位对物业管理区域内相关设施设备的维修、养护和更新责任。

二十七、街道办或镇政府在物业服务管理活动中应履行哪些职责？

答：《民法典》第二百七十七条规定，地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《陕西省物业服务管理条例》第八条规定，街道办或镇政府以及其他承担政府基层管理职能的机构，组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立，业主委员会的选举和换届、物业管理委员会的组建；指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责；协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系。

住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求落实街道属地管理责任，街道要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题；鼓励街道建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责；负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关；指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接。突发公共事件应对期间，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。

二十八、物业服务企业应当主动公开哪些物业服务信息？

答：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务企业应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及住宅专项维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求，物业服务企业应当在物业管理区域显著位置如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、公共水电费分摊情况、业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用。物业服务企业不得收取公示收费项目以外的费用。

宝鸡市住建局、市发改委、市市场监管局联合印发的《关于规范物业服务公开公示制度的通知》（宝住建发〔2021〕271号）要求，承担住宅小区物业管理服务的物业服务人，应在小区大门出入口、业主活动场所或办公处等显著位置设置“一牌一箱四栏”（物业服务监督公示牌，物业服务意见收集箱，物业服务公示栏、政策法规宣传栏、管理规约公开栏、小区事务公示栏），其中就涵盖了法律、法规规定需要公开公示的相关内容。

小区开放区域建造停车场，投放电梯广告……许多业主表示，物业在出租广告前从未征求过他们的意见，更别提把广告的收入分给业主了，小区停车场一直有人在收取停车费，但是收费主体和费用去向不明。小区电梯广告费去哪儿了？小区公共部分使用和收益明细去哪儿了？随着争论愈加激烈，其中不乏有小区业主委员会就此和物业公司对簿公堂。

　业委会起诉前物业公司，追回137万公共收益

2020年6月，某小区召开业主大会，会上表决“选聘物业服务企业方案表决”，其中，75.85%的业主户数选择解聘前期物业服务公司。因此，此次物业大会的决议为：解聘前期物业服务企业并授权业主大会公开招标新的物业服务企业。随后，此表决公告在社区各公示栏进行公告。同年11月，某小区业主代表大会启动民事诉讼程序，向前期物业服务公司追索公共收益。12月，某小区业委会向原物业服务公司送达了《撤场告知书》，告知其于次年2月底撤场。

原告业委会表示，被告原物业公司自2014年起向原告所在小区提供物业管理服务期间收取的停车费、多种经营等公共收益中属于原告的部分共计1375457元未及时向原告移交。原告请求法院判令被告前物业公司向原告返还2014年-2021年2月的公共收益1375457元，并支付相应的利息损失。

被告原物业公司辩称，其自合同开始履行起，一直尽自己所能为小区业主提供高品质的服务，后由于各种原因，原告于2020年11月26日向被告发出撤场通知，被告根据合同约定于2021年2月28日中止履行合同并完成撤场。原被告就合同履行期间公共收益问题的主要分歧是，原告未将2014年-2018年停车费收入的税后及2018年多经收入税收扣除，未将被告提前从停车费中提取的停车管理费作为成本进行扣除，导致原告汇总的合计金额高于被告核算数据。被告原物业公司。综上，被告认为对于应属于原告部分的公共收益737111元应尽快向原告返还，对于超出被告认可部分请求法院予以驳回。

法院经审理认为，根据民法典相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入、在扣除合理成本之后，属于业主共有。被告原物业公司在搬离某小区后，理应将属于该小区全体业主共有的收入支付给原告，现在逾期支付已经构成违约。应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原被告双方对停车费和多种经营收入金额、分配方案无异议。就存在争议的成本计算问题，被告原物业公司认为停车费收入中应按照每个车位每月60元的标准扣除成本。法院认为，虽然合同中约定被告可以从停车费中按照每个车位每月60元提取服务费，但前提应当是车位产生了收益，即有人使用车位并交纳了费用，被告在未考虑车位是否产生收益的情况下，直接按照车位数量计算成本明显不当。原告按照总收入核算车位使用数量，再按照每个车位每月60元的标准在收入中扣除成本，该计算方式符合约定。另外，就被告主张的多种经营收入应扣减成本的意见，相关证据材料不能反映出被告就原告所主张对的案涉收入已实际缴纳税金，被告未能提供相关证据佐证，应承担举证不能的法律后果。最终法院判决被告原物业公司应向原告业主委员会支付收益1375457元。因被告逾期支付，应支付相应的利息损失。

　电梯广告收益属于业主共有，物业公司不可私自处分

某小区的业主委员会发现，物业公司在小区的楼道、大堂、电梯内等公共区域刊登了大量的广告，而物业公司却未将电梯广告费用进行公示，也未向业主进行分配。小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、公用设施设备经营广告，收取广告费用并居为己有的行为损害了业主的合法权益，违反了法律法规，将物业公司诉至法院要求返还电梯广告租赁费用。

物业公辩称，其于2019年与某广告公司签订《物业电梯广告合作协议》，协议约定电梯投放广告费用每部每年500元，共20部电梯，租赁期限为2年，合计20万元。物业公司表示，该部分款项已经支出，一部分用于成本支出，一部分用于部分业主欠缴的物业费，但仅提供了成本支出方面的证据，并未提供其他证据。

法院经审理认为，根据民法典相关规定小区内电梯属于业主共有范围，物业公司将业主共有部分进行经营与收益应单独列账，并及时向业主公示，按照业主或业主委员会的意见进行分配。本案中，物业公司将业主公司将业主共有电梯租赁给广告公司使用获得的收益应属于业主共有，而物业公司并未对此收益进行单独列支、公示，也未向业主进行分配，损害了业主的合法权益，应当返还给业主。物业公司与广告公司在履行合同过程中产生的成本费用，应从业主共有的广告收益中扣除。对于物业公司所称部分费用用于业主欠缴物业费，法院认为欠缴物业费的仅为部分业主，而共有部分产生的收益属于业主共有，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，物业公司行使抵销权的主张未予支持。最终法院判决，物业公司扣除合理成本后向业主返还电梯广告收益。

民法典第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。民法典第282条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。民法典第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

根据民法典等相关规定，属于业主共有的部分包括：

（1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；

（2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

（3）建筑区划内的其它公共场所、公用设施；

（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

因此，像小区电梯内广告、门闸道闸广告等公共区域的广告收益；小区公共区域的停车费收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用小区公共配套设施如球场、游泳池等的经营收入；自动售卖机的场地费；快递柜入场费等都属于小区公共收益，在扣除合理成本后都应归全体业主共有。“扣除合理成本”的具体用途，国务院颁布的《物业管理条例》规定，可用于补充专项维修资金，或是按照业主大会的决定使用。《北京市物业管理条例》做出了更为细化的规定，当小区专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，50%以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。如果物业服务合同中没有特别约定的，则按照业主专有面积所占比例确定，专有部分面积所占比例越大的业主，可以分得的收益也就越多。

业主发现物业服务企业“理所当然”地享受着小区共有部分产生的收益要理性维权，发现物业存在相关问题可以向业主大会、业委会报告，尚未成立业主委员会的小区，可以向居（村）委员会反映，以拖欠物业费的形式维权并不是明智之举。向业主公开经营活动收益情况是物业公司的法定职责，建议物业企业建立经营收入管理制度，做好利用各种经营场所进行经营收支台账，保留好合同、协议等各种经营文书，并定期公开收支账目情况。建议业主委员会积极履行广大业主赋予的职责，日常加强对小区共用部分经营收入的监督，防止资金流失，损害共有人权益。