房贷基准利率2015应以新一次央行降息后的利率为准。2015年8月26日起，央行将金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%，其他各档次贷款及个人住房公积金存贷款利率相应调整，造成五年以上商业房贷基准利率降至5.15%，公积金贷款利率降至3.25%。

按照新利率计算，以期限为20年的房贷等额本息法来还100万房贷，目前5.15%的商贷利率比之前5.4%的利率，利息减少了3.355万，月供减少约140元。

新公积金贷款利率在不同情况下如何执行呢？

（一）根据《中国人民银行关于颁布的通知》（银发〔1998〕190号）文件有关规定，2015年8月26日(不含)以前发放的，期限在一年(含一年)以内的个人住房公积金贷款，2015年8月26日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，2015年8月26日后仍执行原利率，自2016年1月1日(含)开始，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率。

（二）2015年8月26日(含)后发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的个人住房公积金贷款期限档次利率，按照《北京住房公积金贷款办法》（京房公积金管委会〔2006〕2号）和《关于北京住房公积金管理中心作为个人住房担保委托贷款核算主体及采用自由还款方式有关问题的通知》（京房公积金中心个贷字〔2004〕95号）规定，对于不同还款方式的个人住房公积金贷款，分别依据相应的还款公式确定新的月还款额。

（三）对于已经签订借款合同，且放款日为2015年8月26日（含）后的个人住房公积金贷款，须在借款人签订调整贷款利率的通知单后，才可发放个人住房公积金贷款。

提前还款的目的主要是为了减少所支付的利息。

等额本金还款方式是每月还的本金相同，附加剩余月份该还的利息，随着时间的延续，由于该还的本金越来越少，利息逐渐减少。在等额本金还款方式下，提前还款减少了应还本金，从而减少了应还利息。介于此，在等额本金方式下，提前还款越早越值，因为等额本金方式早期的利息非常多，后期的利息很少，越早提前还款减免的利息就越多。

如果是公积金贷款要谨慎选择提前还款，因为一般情况下公积金提前还款不划算，这是因为公积金贷款的利率非常低，以这次826央行降息后利率为例，五年以上公积金贷款利率3.25%，同期商业贷款利率5.15%。目前三年期公贷利率2.75%，存款利率为3%，即便贷三年公积金贷款都存到银行去三年也是赚的，所以不建议公积金贷款提前还，可以做些投资或理财增加。

等额本息还款方式每月还给银行的月供是不变的，由于随着时间的推移，利息肯定是逐渐减少的，为保证每月月供不变，每月还款额中还的本金会逐月增加。也就是说，每个还款月里，等额本金是优先还付本金，再负担剩余利息，等额本息为了保证每月还付的利息和本金总值不变，需要在前期少还本金，后期补还本金，所以相当于前期占用了更多本金，需要承担更多利息。

通过等额本金和等额本息的比较可以看出，前者更适合保守理财者，并且越提前还贷省的越多，后者适合积极投资者，虽然付出更多利息，但获得了更多占用本金的时间，用这些时间将所占用的本金进行投资理财，以获得比房贷利率更高的，从而无需提前还款，还能多赚一笔。

所以建议保守者选择等额本金还款方式，并且尽量早期提前还款划算；积极投资学者选择等额本息方式还款，决不提前还款，并使用所贷资金投资获得更多更划算。不过，如上的算计对于等额本金提前还款而言，还需要考率所支付的违约金。

一般贷款不满一年还款，银行都要收取一定违约金，有的收取不低于实际还款额几个月的利息，有的收取提前还款额的百分之几，还有其它各种算法等等，总之各银行的规定不一样，有的银行贷款不满两年或三年提前还款也要收取违约金，所以购房者应在贷款前资讯好贷款银行如何收取违约金，以备将来计算提前还款是否划算。提前还款后，需要与银行签订变更合同，以后每月还款利息额度重新计算。

要知道二手房贷款首付多少，首先要区分所购二手房是首套房还是二套房，还要区分是公积金贷款还是商业贷款。

今年5月29日和6月1日，北京住房公积金管理中心和国管住房资金管理中心都相继发布通知放开公积金贷款限制，规定对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，首付款比例为20%，即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。

也就是说，在北京无论是市管还是国管公积金，都没有330房贷新政中对于“普通自住房”的限制，也就是说，只要是首套房，二手房公积金贷款首付比例就是20%。

由于今年的330房贷新政并未对首套房商贷首付比例做出调整，故首套房首付比例沿用去年出台的930新政规定："对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。"930房贷新政施行的是“认贷不认房”，即如果购房者以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房，也可以享受首套房的优惠待遇。

那么购买首套非普通住房，首付比例又是多少呢？2013年京国五条规定，“对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行首付款比例30%的规定。”

所以，北京地区商贷首套房首付比例是30%，并且“认贷不认房”，如果购房者以往贷款已结清，哪怕名下还有一套房，也可以享受首套房的优惠待遇。

在北京，根据5月29日和6月1日市管和国管公积金发布的新规，对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，首付款比例为30%。

8月27日，住建部、财政部、中国人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房首付款比例的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的首付款比例。

330房贷新政规定，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，首付款比例调整为不低于40%。

图片来源：北京住房公积金网

根据京房公积金发〔2007〕16号中的《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心住房公积金贷款流程》，上图中个流程含义如下：

向贷款中心提出贷款申请，咨询人员告知公积金贷款的业务流程和所需材料，解释自由还款方式的含义及业务特点，判断借款申请人的贷款申请是否应由贷款中心受理，指导借款申请人填写《借款申请表》。

1、主要包括贷款审核申请材料的合法性、合规性、齐备性，材料填写的完整性、合规性，以及借款申请人的贷款条件是否满足中心的有关规定。

评估机构接到借款申请人提出的评估申请后在2个工作日内出具《抵押物价格评估报告》，将数据及文本传至贷款中心。评估机构告知借款申请人所需交纳的抵押物评估费。对于房屋所有权证尚未办理下来的商品房现房和二手房，则评估机构在2个工作日内出具《抵押物评估意见书》并将文本传至贷款中心。

信用中心通过系统读取借款申请人信息后于1个工作日内出具个人信用评估结果并在系统中录入相关信息。

复审人员收到初审人员转送的资料及有关机构的评估结果后，调取系统中借款申请人的信息，与借款申请人的资料进行核对，确认抵押物评估结果和个人信用评估结果，出具复审结果，根据不同担保方式办理相关手续。

合同打印人员收到复审传递的借款申请人资料后审核相关资料，保证完整、无误，根据《贷款审核确认书》及借款人相关资料打印相应的合同单据。

（五）担保中心担保审核

收到贷款中心合同打印人员转来的资料后，担保中心应在1个工作日内完成担保审核工作。审核通过后，担保中心工作人员须通知借款申请人办理贷款相关合同签字手续的时间、需要携带的资料及所需交纳的担保服务费。

借款申请人、抵押人、出质人等持面签资料到面签柜台办理面签手续。

经办银行在确定的贷款发放日，将放款资金划入指定的账户中。

购房者去银行申请房贷，一般会被要求提供收入证明，因为如果工资太低，银行会权衡你的还款能力，从而决定是否给你发放房贷，所以各银行对房贷收入证明的要求不同。下面以农业银行为例，说明收入证明的格式：

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