原告石**与被告于景海、孙**、于堃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王**适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人，被告于景海、孙**到庭参加了诉讼，被告于堃经本院传票传唤未申明理由拒不到庭参加诉讼，庭审中，被告于景海、孙**未经本院准许，中途退庭。本案现已缺席审理终结。

原告石**称，2014年2月22日，原告与三被告签订房屋买卖合同，原告购买三被告所有的坐落宁河县芦台镇皇姑庄村六区5排2号（原门牌号六区4排5号）房屋一套，在合同中约定了房屋的基本情况，成交价格及交付期限等内容，合同签订后，原告同时向三被告交付了房款450000元，按合同约定三被告应在2014年3月5日前腾空房屋，将钥匙交付给原告，虽经原告多次催要，被告不予履行。故原告依法起诉三被告，2014年6月9日宁河县人民法院作出（2014）宁*初字第988号民事判决书，判决确认原、被告所签订的房屋买卖合同有效。判决生效后，原告要求三被告从上述房屋中搬出，被告不予理睬。故原告诉至本院，请求判令被告立即腾房，将诉争房屋交付原告，并由被告承担本案诉讼费用。

原告向本院提交，本院2014年6月9日作出的（2014）宁*初字第988号民事判决书，证明原、被告房屋买卖合同有效，且原告已经履行了付款义务。

三被告在法定期限内未提交书面答辩。亦未提交证据。

庭审中被告于景海辩称，合同是自己签订，但是收款人不是自己，故房屋买卖无效。

经审理查明，2014年2月22日，原告与三被告签订房屋买卖合同，原告购买坐落于宁河县芦台镇皇姑庄村六区5排2号（原门牌号为六区4排5号）三被告的房屋，原告履行了付款450000元的义务，三被告应按合同约定时间2014年3月5日前腾房，被告未履行。原告于2014年3月20日向本院提起民事诉讼，要求确认原告与三被告所签订的房屋买卖合同有效。本院于2014年6月9日作出（2014）宁*初字第988号民事判决书确认双方所签订的房屋买卖合同有效，现该判决已经发生法律效力。但三被告仍未履行将诉争房屋交付原告义务。

上述事实有原、被告当庭陈述以及（2014）宁*初字第988号民事判决书予以证实。

本院认为，本院所作出的（2014）宁*初字第988号民事判决书已经发生法律效力，最**法院关于民事诉讼证据的若干规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认事实，当事人无需举证证明”。原、被告房屋买卖合同有效，已经本院确认。根据物权法的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。故原告已经取得对双方诉争房屋的所有权，原告的诉讼请求，本院应予支持。被告的辩解，无事实及法律上的根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第二项之规定，判决如下：

被告于景海、孙**、于堃于本判决生效之日起十日内将诉争房屋坐落于宁河县芦台镇皇姑庄村六区5排2号（原门牌号六区4牌5号）交付原告石**。

案件受理费减半收取4025元，由三被告承担。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，（并向天津**人民法院交纳上诉费，并将交费凭据送交本院，交纳上诉费的期限是上诉期届满后的七日内，逾期视为放弃上诉权）并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津**人民法院。

原告王**、周*景诉被告安阳市鼎**责任公司（以下简称鼎**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告王**、被告鼎**产公司委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王**、周**诉称，原告2012年6月13日与被告签署了商品房预售合同，购买位于安阳**彩大道与中州路交叉口向东50米路南、由被告开发的鼎盛·帕堤欧商品房X号楼X单元X层X号房屋一套，原告已按照合同上的约定金额和日期支付完房款。根据合同约定，被告应在2013年5月30日前交房，但被告反复拖延工期，时至2014年1月7日，房屋也不具备约定的交付条件。原告要求被告支付2013年5月31日至2014年1月7日期间延期不交房的违约金人民币6340元（以下币种相同），并支付2014年1月8日起至具备交房条件期间的违约金，并由被告承担本案全部诉讼费用。

被告**产公司辩称，被告至今未交房，主要原因是河南**限公司拒不向被告交付房屋造成的，被告无法控制。受2011年安阳市金融风暴的影响，被告在金融危机的情况下贷款四千多万元，积极建好了房屋。要求追加建筑商为被告，违约金应当顺延，并按照司法精神，应当适当减少数额。

经审理查明，两原告系夫妻关系。2012年6月13日，原、被告签署《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发的鼎盛·帕堤欧商品房X号楼X单元X层X号房屋一套，房屋总价款285612元。其中合同第六条约定：首付款95612元，余款190000元通过银行贷款，买受人必须在签订《商品房预售合同》之日起7日内向承办按揭机构提交申请所需的全部资料，并按要求签署相关法律文件，交纳相关费用；第八条约定：出卖人应于2013年5月30日前，将符合约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告交纳首付款95612元，余款190000元办理了银行贷款。2012年8月2日，被告向原告出具收到房款285612元的收据一份。被告至今未交付原告房屋，被告当庭陈述因与建设方纠纷，建设方未按约交付房屋导致其无法交房。原告当庭变更其诉求为：要求被告支付2013年5月31日起至交房之日止的违约金，撤回要求撤销和停止违规收取煤气初装费（管网费）决定的诉请。

上述事实，有原告王**、周**提供的证据《商品房预售合同》1份、收据1份、银行凭证1份、被告提交的建设施工合同1份以及双方当事人当庭陈述等证据予以证实，以上证据经举证、质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院应予保护。原、被告双方均应按合同约定履行各自义务，原告已履行交付房款义务，被告未依约按期向原告交付房屋，构成违约，应依约承担违约责任，双方合同约定违约金为已付房款日万分之一，并不过高，本院应予支持。原告当庭撤回要求撤销和停止违规收取煤气初装费（管网费）决定的诉请，本院应予准许。被告辩称原告迟延交付房款，违约金应顺延计算天数，因双方合同第六条约定的是7日内办理相关手续，并非约定剩余房款的交纳时间，被告未提交证据证明原告违反上述约定，故对被告该项主张，本院不予支持。对于被告辩称因建筑方拒不交房导致其无法交房，该事项并非不能预见的“不可抗力”情形，不属于免除其违约责任的事项，故对被告该项辩称，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

被告安阳市鼎**责任公司于本判决生效后十日内给付原告王**、周**违约金，违约金自2013年5月31日起至被告交房之日止，按照房款人民币285612元计算，以日万分之一计付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币50元，由被告安阳市鼎**责任公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人人数提出副本，上述于河南省**民法院。

物业服务合同纠纷司法解释

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，

业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，

合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条符合下列情形之一，

业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无

效的，人民法院应予支持：

物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的

物业服务合同中免除物业服务企业责任、

加重业主委员会或者业主责任、排

除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、

定以及相关行业规范确定的维修、

业主请求物业服务企业承担继续

履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，

应当认定为物业服务合同的

第四条业主违反物业服务合同或者法律、

理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，

第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、

提高收费标准或者重复收费，

业主以违规收费为由提出抗辩的，

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物

物业服务企业请求业主支付物业费的，

物业服务企业已经按照合

同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，

借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物

业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定

后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，

人民法院应当告知其向拖欠物业费

第九条物业服务合同的权利义务终止后，

业主请求物业服务企业退还已经预收，

尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条物业服务合同的权利义务终止后，

业主委员会请求物业服务企业退出物业服

移交物业服务用房和相关设施，

以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项

维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、

并以存在事实上的物业服务关系为由，

付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。