父亲把房产赠给继母，还没过户去世了，女儿要求撤销，能成行么？ 【1】引言

赠与是一种常见的房产生前过户方式，有它的特点和适用情形。

但在实际中，会产生各种各样的情况，过完户了、还没有过户、赠与人过世了、受赠人过世了，等等。不同情况下，赠与还有效么？赠与出去的房子还能要回来么？这些都是很现实的、跟老百姓巨额利益挂钩的东西。

应该如何看待赠与？不同情况下的结论是什么？

【2】男方再婚，答应把房赠与给再婚妻子

老齐的爱人四年多之前因病过世，留下了他和一个女儿。从中年丧偶的悲痛中渐渐走出来之后，又正值壮年，老齐选择了再婚。

关于再婚这件事，老齐征求过女儿的意见，女儿很不乐意。妻子过世时女儿已经成年，这么多年以来，本来和和美美的家庭，失去了至亲，再新进来一个没什么感情基础的“继母”，女儿很难接受。

权衡了很长时间，老齐最终还是决定再婚。为这个事情，父女俩闹了不少别扭。最终女儿选择了“妥协”：

“按理说我不能干涉你，这个事情你自己做主。但是，也别强迫我叫‘妈’。在我心里，妈妈只有一个。”

后来老齐也想明白了。还有小半辈子，怎么过都是过，女儿大了，每个人都有自己的生活选择，没有必要为迁就对方憋屈自己。

再婚之后，老齐与再婚妻子过得还不错。虽然女儿和继母之间一点都不亲热，但是只要没有面上的冲突，怎么着都行。

再婚大概三年左右的时间，老齐做了一件事：把房子里面自己份额中的一半，赠与给再婚妻子，原因暂且不表。

他知道这个房子是与前妻的夫妻共同财产。前妻过世之后，里面有一半儿发生了继承。当初前妻过世的时候，岳父母都健在，所以有4个法定继承人——岳父母、女儿、老齐各自有1/8继承份额。加上他自己的一半，有5/8是能自己做主的部分。

老齐跟再婚妻子签订了一个赠与协议，说明把自己份额中的一半赠给对方。前妻过世之后一直没有办理继承手续，造成赠与也会比较麻烦，所以协议签了，但一直没过户。

后来老齐意外过世。家里的麻烦真正开始了……

女儿要求继承父母的房产，姥姥、姥爷也答应把他们的份额都给到唯一的外孙女。至于继母继承的那份，女儿不想接受房子上有几个人的名字，做了两个打算：最理想的打算，是说服继母放弃对父亲份额的继承权；退而求其次，折算成钱，把继母应该继承的那部分份额买下来。女儿算了一笔账，继母可继承的份额，大概值30万左右，“讲讲价、说说软话”，20来万应该能买回来。

女儿找到继母说起这个事情。

继母不同意，执意要继承房子，而且还要求把当初老齐赠与她的那部分也过户到自己名下：

“你爸之前跟我签订过一个赠与协议，说好了把他那份的一半给到我。我要房，不要钱。”

女儿从来没听父亲说起过这个事情。得知这个事情之后，女儿非常恼火，坚决不同意。与继母争执不下，女儿撂下“狠话”：

“虽然我不想对不起我爸，但你非这样，我也没办法，咱们法庭见！”

女儿与继母打起了官司：主张赠与无效。

在女儿的认知里，主张赠与无效有两个理由：一个理由是赠与人（父亲）已经过世，房子没过户，相当于合同还没履行、双方中的一方因为客观原因不在了，合同应该终止；一个理由是即便合同有效，她作为父亲的继承人，依然可以有主张撤销赠与的权利。这两个理由，至少总有一个能站住脚。

可最终结果却令女儿非常失望：

• 赠与有效。继母受赠5/16的份额，加上继承的父亲遗产份额（5/32），合计15/32。
• 女儿继承母亲的份额、父亲的份额，加上姥姥姥爷的份额，合计17/32。

几乎与继母平分父母的房产……

【3】为什么是这样的结果？

这个事情中，涉及到继承、赠与两个问题。

关于继承，如上的法定继承人范围、继承份额，相信不用过多介绍。这里重点说说赠与。

我们拿女儿的两个认知来展开：

1.老齐与再婚妻子签订了赠与协议，但尚未过户即过世。合同该终止么？

因为合同尚未履行、一方不在了，是否意味着合同终止？

肯定不是——赠与有效，合同继续履行。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

也就是说，双方签订赠与协议（合同）之后即生效，不管房子有没有按照合同约定过户到受赠人名下——老齐赠与给再婚妻子的份额，已经属于再婚妻子，除非发生撤销行为（稍后说明）。

那么，赠与人过世了，受赠人要求过户，合同谁来执行？——由赠与人的继承人执行。

赠与且尚未过户的房产，视为赠与人的生前债务。按照有关继承的法律规定，债务应当用去世人的遗产优先偿还，偿还之后如有剩余，再由继承人继承。

但是，这笔债务，不就是赠与给受赠人的房产份额么？所以里算外算：女儿作为继承人之一，必须要先处理父亲债务，配合继母把赠与手续办了，偿还债务之后，剩余的再继承。

2.女儿作为继承人，有权利代表父亲撤销赠与么？

老齐作为赠与人，生前并未有过撤销行为。

因为撤销权属于赠与人的权利之一，有人说了：作为继承人，应该也可以继承“撤销权”。所以，老齐的女儿有权利行使赠与撤销权。是这样么？

不是——女儿，没有赠与撤销权。或者说，撤销权，不存在继承问题。

抛开老齐家事，用个简单的例子来推演一下：假定继承人可以继承“撤销权”。

继承人主张撤销，肯定是因为发生了继承人不能继承或者少继承的情况，因为被继承人生前把财产赠给别人了。如果继承人可以行使撤销权，那么赠与人的意愿如何实现？受赠人的利益如何保护？能说继承人不为私利么？

赠与撤销权，属于赠与人的独有权利，只能自己“独享”。人没了，权利消失，不存在继续往下传的问题。

【4】关于房产赠与，要重点了解哪些知识点？

借着这个事情，涉及到房产赠与，有三个比较重要的知识点：

房产赠与，是一种生前过户行为——赠与人把自己的房产份额，无偿赠送给受赠人。多数适用于如下情况：

打算赠与给个人的情况。这是赠与区别于买卖的特点之一，例如，父母想把自己的房子赠与给已婚子女个人。买卖方式下，如果买方的购房款属于夫妻共同财产，无论最终登记为谁的名字，都将作为夫妻共同财产。赠与则不同：可以声明“赠与给个人”，最终所得，即为个人财产。

需要设置条件的情况。赠与的特点之一是可以附条件。在附加条件未得到满足的情况下，即便已经过户完成，赠与人依然有权利撤销赠与，在规定时限范围内把房子要回来。

受赠方受到限购的情况。例如，子女在当地限购了，父母想生前把自己的房子过户给子女。这时候，父母可以选择赠与方式（至于父母这个房子怎么来，大家可以自行发散思考）。很多地方受赠方是不受限购政策影响的。但同时要注意：很多地方受购房资格的影响——如果在本地就不具备购房资格，赠与这种方式也行不通，只能通过继承。

已经决定把房子给别人，但是要为自己预设保护的情况。这一点要重点说明。通过老齐的事情已经介绍过：签订赠与合同，即便没有过户，依然有效。

父母已经决定要把房子给儿子了，与儿子签订了一份赠与合同，但一直不过户。从结论上，合同是要履行的、房子要过户到儿子名下。这种做法，起到两个作用：一个作用是确定了房子未来的产权人，排除他人；另一个非常重要的作用，是给父母设置了一个保护自己利益的“缓冲期”——只要房子没有过户完成，父母都有行使撤销权的机会，可以观察观察儿子的表现再行决定。

另外多提及一句：这些适用情况，并非排他、赠与独有。继承、遗嘱继承，在某些程度上要更优于赠与。以上，只针对打算生前过户而言。

前面提到：撤销权只能由赠与人行使。那么，什么情况下赠与人可以行使撤销权？主要有两种情况：

第一种情况：行使任意撤销权。

任意撤销权，需要两个前置条件：

按照我国《民法典》规定：

第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

但是，不能什么赠与都可以任意撤销。这就涉及到第二个条件：

（2）未经过公证的赠与，或者不具有公益、道德义务性质的赠与。

第六百六十条 经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付。

依据前款规定应当交付的赠与财产因赠与人故意或者重大过失致使毁损、灭失的，赠与人应当承担赔偿责任。

第二种情况：行使法定撤销权。

介绍适用条件的时候谈及：赠与可以附加条件。当条件违背，赠与人可以撤销赠与。除此之外，还有其他可以法定撤销的情形：

第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

第六百六十四条 因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。

正常情况下，赠与人、受赠人签完合同、过完户，赠与结束。但是，有一种例外情况：还没有过户的时候，赠与人、或者受赠人过世了。

老齐的事情中涉及到的是赠与人过世，具体处理情况已经介绍，不再赘述。

如果是受赠人过世怎么办？这时候，对于受赠人而言，其生前享有的是权益——这个东西，是可以“传”的。所以，由受赠人的继承人执行——要求赠与人（或者赠与人的继承人）继续履行赠与协议，把受赠财产继承过来。

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