2017 中国城镇住房空置分析 甘犁 中国家庭金融调查与研究中心 2018年12月21 日 摘 要 本报告利用中国家庭金融调查 年的微观数据，对当前我国城镇家 庭住房拥有及使用状况进行了分析。 根据 2017 年中国家庭金融调查的数据，全国家庭住房拥有率为 92.8%，城 镇家庭住房拥有率为 90.2%，农村家庭住房拥有率为97.2%。与2013 年和2015 年相比，住房拥有率有稳步的上升。我国家庭的住房自有率位于全球前列，全国 家庭住房自有率为85.0%，城镇家庭住房自有率为80.8%，农村家庭住房自有率 为93.6%。城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，相较于2013 年和2015 年均有 所上升。2017 年，城镇住房套户比已达1.18。其中，家庭自有住房套户比为1.155， 政府及单位提供住房的套户比为0.029。 本报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房。空置住房包括两类：一 是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持 有的，既未自己居住，也未出租的住房。按照一致口径计算的城镇地区住房空置 率在2011、2013、2015 年及2017 年分别18.4%、19.5%、20.6%以及21.4%。据 此估算，2017 年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6500 万套。 空置率的区域差异表现在：当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空 置率明显高于一线城市。2017 年二线城市、三线城市空置率分别高达 22.2%和 21.8%，远高于一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类 型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。 通过对影响家庭空置住房的原因进行分析后发现，持有空置住房的可能性 与家庭投资风险偏好、收入水平、有家族企业、参加住房公积金、成员受雇于 公共部门、家庭成员有成年未婚男性等特征呈正相关。在宏观影响因素方面， 空置住房与城镇化率呈正相关，与区位房价呈负相关。城镇化率每提高10 个百 分点，持有空置房家庭的比例就会增加0.685 个百分点。地方房价每上涨 10%，持有空置房家庭比例就会降低0.255 个百分点。土地出让收入依存度提高 10 个百分点，空置住房家庭比例将增加0.38 个百分点。 本报告从空置率的国际比较、自然空置率的测算、空置住房的负债以及空置 住房进入市场的可能性四个方面，对空置住房的风险进行了深入分析。 从国际比较上看，中国住房空置率仍然处于较高水平。参考 Rosen and Smith(1983)的文章，我们估算出中国的自然空置率为9.8%，一线城市的自然空 置率为 11.3%，二线城市为9.1%，三线城市为8.8%。我国目前的空置率水平已 远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。 从住房贷款余额来看，2017 年空置住房占用的贷款余额显著上升，有空置 住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的 47.1%，预计规模为 10.3 万亿元。 空置住房占用了大量的住房贷款，是对贷款资源的一种浪费，也蕴含了金融风险。 此外，与非空置住房相比，由于不涉及搬迁及出租合约限制，家庭出售空置 住房更加便捷。在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住 房市场造成冲击。比较不同家庭 年与 年间出售住房行为可 以发现，拥有住房越多，家庭出售住房的比例越高，而拥有城镇空置住房的家庭 其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的空置房家庭售房的比例明 显高于其他家庭。值得注意的是， 年间住房价格下调期间，拥有三套 及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎两倍，对市场 造成的下行压力更大。 最后，本报告针对盘活空置住房资源的政策进行了梳理，具体包括房产税和 空置税。通过分析美国房地产市场 年的城市数据，发现房产税负担越 重的地区，空置率越低。回归结果显示有效房产税率上升1 个百分点，空置率显 著下降2.46 个百分点。按空置类型分，有效房产税率上升1 个百分，待租空置 住房占比下降0.42 个百分点，待售空置住房占比下降0.16 个百分点，不投放至 市场中的空置住房显著下降 1.67 个百分点

房地产市场调研是上海市房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海市房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和高校研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。 

本次调研以分析2021年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出对于2021年上半年市场形势的看法和下半年市场走势的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。

一、2021年上半年上海房地产市场的基本情况

2021年上半年，全市实际供应各类用地163宗共725.88万平方。其中，住宅用地61宗共317.25万平方米；商服用地19宗共58.49万平方米；工业用地72宗共309.1万平方米；其他用地11宗共41.04万平方米。

2021年上半年，全市完成房地产开发投资2245.45亿元，同比增长11.5%（全国房地产开发投资72179.07亿元，同比增长15%），增幅回升4.5个百分点；其中住宅投资1166.28亿元，同比增长12.4%，增幅回升12.5个百分点。

2021年上半年，全市商品房施工面积13879.31万平方米，同比增长1.4%；其中住宅施工面积为6398.28万平方米，同比减少6.0%。新开工面积1708.97万平方米，同比增长0.1%；其中住宅新开工面积745.99万平方米，同比减少16.9%。

2021年上半年，全市商品房竣工面积1354.45万平方米，同比增长14.1%，增幅回升9.9个百分点；其中住宅竣工面积749.55万平方米，同比增长11.2%，增幅回升6.8个百分点。

2021年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）832.83万平方米，同比增长29.2%（全国商品房销售面积88635.35万平方米,同比增长27.7%），增幅回升41.8个百分点。其中商品住房销售667.94万平方米，同比增长23.0%，增幅回升30.7个百分点。

2021年上半年，全市存量房（二手房）成交面积为1560.72万平方米，同比上升73.62%，增幅回升86.02个百分点。其中住宅成交1419.45万平方米，同比上升85.79%，增幅回升97.6个百分点。

2021年上半年，全市市场化商品住房平均销售价格54456元/平方米，同比下降8.3%。二手住房平均成交价格40792元/平方米，同比上升5.2%。

2021年6月末，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额24351亿元，同比增长6.51%，增幅回落0.8个百分点。其中

人民币个人住房贷款余额15773亿元，同比增长8.47%；人民币房地产开发贷款余额7284亿元，同比增长6.98%。

二、2021年上半年上海房地产市场的政策环境

2021年上半年，政策面继续坚持“房住不炒，因城施策”的主基调。中央层面多策并举，对市场过热的城市进行调控，进一步落实调控长效机制。中央各部门密集发声，多次强调“房住不炒”定位。住建部联合多部门积极行动，对市场过热的城市进行调研、预警、约谈，要求落实地方主体责任，采取针对性调控措施，确保“三稳”目标落实到位。同时，中央加快调控长效措施出台，稳定市场预期：22城集中供地以期平抑地价；土地出让金划转税务部门征收以控制地方政府杠杆率；对住房租赁企业发布减税政策鼓励租赁住房市场健康发展。热点城市则因城施策，升级调控新措施，促进市场健康发展。上海、深圳、杭州、西安、合肥等30多个热点城市相继出台调控新政，累计调控次数超百次，内容包括升级“四限”、增加交易税费、建立房地联动机制、设立二手房参考价格、新房积分摇号等。房地产金融监管持续强化。银保监会、住建部和央行三部委加强经营贷监管，严防经营贷违规流入楼市，各地开展个人住房信贷管理自查。房地产贷款集中度管理制度效果显现，房贷利率上行，放款时间拉长，部分城市二手房停贷。上海严格落实调控“一城一策”的要求，先后出台“沪十条”、“新沪七条”楼市新政，对现有的调控政策堵漏洞、打补丁，规范市场行为。调控政策主要包括打击“假离婚”、信贷资金监管、“计分”认筹、增加土地供应、限价竞价、住房限售、土地管理、中介管理等方面。

1、2月18日，住建部发布“土地市场动态监测与监管系统”通知，要求北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡这22个重点城市实施供地“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年发布住宅用地公告不能超过三次。

2、3月26日，银保监会、建设部、中国人民银行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，《通知》共九条：一、加强借款人资质核查。……。二、加强信贷需求审核。……。三、加强贷款期限管理。……。四、加强贷款抵押物管理。……。五、加强贷中贷后管理……。明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款。……。六、加强银行内部管理。……。七、加强中介机构管理。……。八、继续支持好实体经济发展。……。九、强化协同监督检查。……。

3、4月30日，中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

4、6月4日，财政部印发《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号），《通知》明确，原本由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

5、1月21日，市住建委、市房管局、市规土局等八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联[2021]48号），简称 “沪十条”。意见共十条：一、进一步发挥好联席会议作用。……。二、完善土地市场管理。优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。……。三、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。四、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。五、严格执行差别化住房信贷政策。……。六、严格商品住房销售管理。……。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。……。七、严格规范房地产市场经营秩序。……。八、坚持租购并举。……。九、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。……。十、加强政策宣传。……。

6、2月6日，上海新房认购采用计分摇号制度。认购规则中明确， 楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时，将采取计分排序的方法，选取进入公证摇号选房的购房人。计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入公证摇号选房环节。其中，家庭、户籍、购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录4大因素各自拥有基本分。如果购房者全部满足四大因素，也就是本市户籍、家庭、无房、5年内无交易，那么最高可以得60分。而在沪缴纳社保则从2003年1月开始计算，每缴纳一个月社保加0.1-0.24分。

7、3月3日，市住建委、市规划局、市房管局三部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联 〔2021〕 129号），简称“新沪七条”。共七条： 一、强化住宅用地供应管理。……。二、深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。……。三、严格新建商品住房价格备案管理。……。四、强化商品住房交易管理。……。五、进一步加强房地产中介管理。……。六、严格规范企业购买商品住房。……。七、实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

8、3月12日，市房管局表示，今年上海将主要采取集中批量入市的方式供应新建商品住房，从而加大供应力度，稳定市场预期，方便购房人选房，优先满足无房家庭自住需求。房源将严格执行“沪十条”“沪七条”等各项楼市调控政策措施，对按照优先购房政策购买的商品住房，网签备案满5年方可转让。

9、5月28日，上海市房地产交易中心发布消息，从即日起，已取得房产证、已网签备案、已取得一手入围获得认购资格等三种情况，在购房者进行名下房产套数查询时，均认定为购房套数。

1、实施稳健的财政政策和中性的货币政策

6月末，广义货币(M2)余额231.78万亿元，同比增长8.6%，增速比上月末高0.3个百分点，比上年同期低2.5个百分点；狭义货币(M1)余额63.75万亿元，同比增长5.5%，增速分别比上月末和上年同期低0.6个和1个百分点；流通中货币(M0)余额8.43万亿元，同比增长6.2%。上半年净投放现金32亿元。

6月末，本外币贷款余额191.62万亿元，同比增长11.9%。月末人民币贷款余额185.5万亿元，同比增长12.3%，增速比上月末高0.1个百分点，比上年同期低0.9个百分点。上半年人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。分部门看，住户贷款增加4.58万亿元。

2、全国房贷利率趋势性上升

据融360数据显示，2021年2月，全国房贷利率率先止跌回升，随后数月呈趋势性上移。截至5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较年内低点上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较年内低点上涨8BP。

三、2021年上半年市场形势分析与下半年市场走势预测

2021年上半年上海土地和商品住房均采用集中供应的方式，交易比较活跃。为此政府部门升级了调控，多策并举稳定市场预期，调控效果逐步显现，市场热度逐渐下降，呈现出“前高后稳，回归常态”的走势：土地市场出让面积同比上升，地价保持平稳；商品住房销售面积同比上升23%，价格指数同比上升4.6%；二手住房成交同比上升58.6%，价格指数同比上升10.1%。以下分别从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。

（一）土地市场成交面积同比上升，土地价格保持平稳 

2021年上半年，全市实际成交住宅用地221宗共986.86万平方米，楼板价7941元/平方米。其中，住宅用地107宗共513.24万平方米，楼板价13346元/平方米；商服用地27宗共80.75万平方米，楼板价8793元/平方米；工业用地71宗共333.81万平方米，楼板价770 元/平方米；其他用地11宗共59.06万平方米，楼板价2117元/平方米。

住宅用地中，普通商品住房成交57宗共327.2万平方米；商住成交6宗共54.6万平方米；保障性住房23宗共91.5万平方米；租赁住房22宗共52.4万平方米。

2021年上半年，土地供应发生巨变。受供地“两集中”政策的影响，上海的土地出让节奏大调整，上半年多个月份含宅土地零供应，土地市场成交规模也较去年同期有所收缩。6月25日，上海首批集中供地全部出让完成。共计出让土地56幅，总成交金额856.82亿元，包括31幅含住宅地块、17幅动迁安置房地块和8幅租赁住房地块。其中31幅涉宅用地共393.82万平方米，总金额773.68亿元，平均楼面价为19645元/平方米，平均溢价率为5.79%。此次集中供地呈现出三大特点：一是中心区域冷五大新城区热。本次市中心由于供应地块较少，而且出让条件较高，入围的企业并不多，竞争并不激烈。而受到加大五大新城土地供应力度的政策指引，在本次31宗含宅地块中，五大新城土地出让了273万平方米，占总量的七成，房企的竞争焦点也主要集中在新城区域，比如青浦地块就吸引了12家房企参与竞拍。二是地价保持平稳，平均溢价率仅为5%。本次土拍设置中止价、最高报价和一次性书面报价，绝大多数地块设置的溢价率封顶为10%，这让土拍市场不再是“价高者得”，而是“近均价者得”，这从源头上杜绝了高溢价的可能性，最终成交的楼板价大约是房地联动价的40%-50%之间。三是中小型企业也有了拿地机会。此土拍规则有相应的调整，杜绝房企利用多个“马甲”拍地，“防围标”限制也持续升级，这让竞拍更为公平，也降低了头部房企包揽土地的机会，这次共有23家房企竞得土地，其中，鹏瑞、京东首次在上海拿地，雅居乐、卓越、大名城、光明地产等近几年没在上海公开市场拿地的企业这次也都有所斩获。

上半年土地市场之最：6月18日，保利以105.13亿元竞得静安灵石社区地块，成交楼板价为51707元/平方米，溢价率为8.39%，这是上半年总价最高的地块。6月18日，上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司以14.02亿竞得杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊），成交楼板价64039元/平方米，溢价率为9.21 %，这是上半年单价最高的地块。6月22日，建发以总价6.26亿元竞得崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块，成交楼板价14418元/平方米，溢价率12.89%。这是上半年溢价率最高的地块。

2021年下半年土地市场走势分析：一是结合上海全年土地供应计划来看，住房用地计划供应量将增加，下半年仍还会有两次集中供地，土地供应规模预计会增加。二是上海多策并举将地价控制在一个平稳的状态，同时也为房企保留一定的利润空间，这会让上海土地更有吸引力，预计下半年会有更多的房企会参与到土拍市场，一些热点地块或将竞争激烈。三是在上海土拍新规多维度、高精度的调控，以及房地联动机制的作用下，土地价格将继续保持稳定，溢价率将得到有效控制。总体上看， 2021年下半年土地市场将呈现“量升价稳”的态势。 土地供应量会有增加，土地价格保持平稳。

（二）房地产开发投资保持增长，新开工面积同比微增

上半年，全市巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果，持续发挥有效投资的关键作用，本市房地产开发投资保持增长，完成投资2245.45亿元，比去年同期增长11.5%，比2019年上半年增长19.2%，两年平均增长9.2%。上半年，随着本年新开工面积增速回落以及去年同期投资基数走高，本市房地产开发投资增速持续回落，但仍保持两位数增长。

从投资构成看，随着开发建设持续稳定恢复，本市建安投资稳步增长。上半年房地产开发投资中的建安工程投资993.12亿元，比去年同期增长19.4％，两年平均增长4.8%。土地购置费则随着新开工增速的回落保持小幅增长，完成1098.37亿元，增长4.0％，占全部房地产开发投资的48.9％，比重同比回落3.5个百分点。

从房屋类型看，住宅投资较快增长，商办投资同比微增。上半年，本市住宅投资1166.28亿元，比去年同期增长12.4%，两年平均增长6.0%。商办投资602.37亿元，增长0.2%，两年平均增长8.0%。其中，办公楼投资356.98亿元，同比增长0.1%；商业营业用房投资245.40亿元，增长0.3%。

上半年，本市房屋新开工面积1708.97万平方米，比去年同期增长0.1%，增速比一季度回落92.2个百分点；两年平均增长13.0%。今年本市房屋开工建设有序推进，各月新开工项目数稳定在30个左右，进度较为平稳，但由于去年疫情后促开工政策推进、带动开工规模逐月增加，因此上半年全市新开工面积增速较一季度大幅回落。分类型看，住宅新开工面积745.99万平方米，同比下降16.9%；商办新开工面积452.25万平方米，增长20.5%。

上半年，本市房屋竣工面积1354.45万平方米，比去年同期增长14.1%，两年平均增长9.0%。其中，住宅竣工面积749.55万平方米，同比增长11.2%；商办竣工面积276.66万平方米，增长18.9%。

（三）市场化住房成交面积大幅增长，价格指数基本稳定

2021年上半年，上海商品房市场总体上呈现“前高后稳”的态势。全市商品房批准预售574.35万平方米，同比增长33.61%；其中商品住房批准预售493.32万平方米，同比增长55.73 %。全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）832.83万平方米，同比增长29.2%；其中商品住房销售667.94万平方米，同比增长23.0%。

2021年1-6月上海新建商品住房价格指数同比上升。从环比看，1月份涨0.6%、2月份涨0.5%，3月份涨0.3%，4月份涨0.3%、5月份涨0.4%，6月份涨0.5%。从同比看，6月份同比上升4.6%。

2021年上半年，市场化商品住房（不包括保障性住房）销售面积548万平方米，同比上升70.7%；销售均价54456元/平方米，同比下降8.3%。但这主要是因为去年上半年受到疫情影响，市场成交量较低，且高价楼盘成交过多所致。从走势上看，据房地产交易中心网上数据（见图2）显示，上半年楼市呈现前高后稳，逐渐回归常态的走势：1月份，市场成交延续去年年底的上升态势，市场成交热度继续上升，此外部分2020年成交的项目集中在当月网签，这双重因素导致了单月成交量创下2017年以来新高，成交140.08万平方米，针对市场的热度不断上升，1月21日，政府出台“沪十条”，调控市场。2月份，上海推出新房认筹积分制，政策更加精细化，精准打击假离婚及炒房客，同时又恰逢春节，当月市场无新增供应，市场成交量快速回落至62.48万平方米，但对比往常春节月份，成交仍处于高位。3月份，调控再次加码，“新沪七条”出台，而且受商品房集中供应影响，当月仅有三个项目共12万平方米的供应入市，市场供应出现“断档”现象。但市场需求仍然旺盛，特别是部分购房者担心后续还会有更严格调控政策出台，加快入市节奏，市场出现“末班车效应”，同时受到市场升温影响，一部分积分达标但原本并无入市意愿的购房者也提前入市，市场的供不应求导致成交量再次回升，成交105.77万平方米。二季度，调控效果渐渐显现，市场热度有所下降，商品房集中供应稳定了市场预期，需求稳步释放，市场走势逐渐回归常态，4、5两月分别成交78.36万平方米和65.55万平方米。6月，第二批新房集中供应入市，新推36个项目入市，新增供应量创下半年来新高，市场成交量也随之回升，当月成交95.86万平方米。

图2：2020年1月-2021年6月上海市场化商品住房销售情况

上半年，上海持续收紧楼市调控政策，先后出台“沪十条”、“新沪七条”，对现有的调控政策堵漏洞、打补丁，规范市场行为。此次政策组合拳直接针对了上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策内容非常全面，涉及土地、限购、信贷、税费等内容，体现了上海稳定房价、稳定预期的导向。具体来看此次调控主要有以下几点内容：升级限购，将法拍房也纳入限购；推出新房认筹计分制，计分制下，认购比最高为1.3：1，政策向无房刚需客倾向，减少认筹过热现象出现，稳定了购房者情绪，避免恐慌入市；增加限售，按照优先购房政策购买的商品房限售5年；精准打击楼市炒作行为，新政计入5年内购房记录，离婚3年内按离婚前家庭套数计算，精准打击“假离婚”及炒房客。

根据研究机构数据显示，上半年上海共148个楼盘认购，累计开盘109次，供应房源4.7万套。其中92个楼盘进行了公证摇号，参与摇号的认购人数近4.6万组。认筹率高的楼盘主要集中在市中心区域内性价比较高的项目，积分门槛也特别高，比如黄浦区的复兴珑御项目，认购客户的入围积分达到了112.8分，这是上海首个最接近满分的楼盘项目。“积分制”新政出台后，买房人通过各种方式来增加积分，有的卖掉多套房子打新，有的将自己名下房产全部过户给父母打新。新房市场的火爆主要原因是“一二手房倒挂”，部分中心区域的新房存在着明显的套利空间。受到限价政策的影响，二手房价格远高于新房价格，购房者“买到即赚到”。还是以复兴珑御项目为例，该项目在售的新房均价为13.58万元/平方米，而一期的二手房挂牌价格已经超过20万元/平方米，该项目主力户型为200平方米，购房者买入资产就直接升值千万，在巨大的利益趋势下，中心区域内的明星楼盘认筹率居高不下。

2021年上半年，全市新建商品房去化周期缩短，动迁安置房存量上升。受到上半年市场成交放量影响，全市新房存量快速下降，去化周期维持在5个月左右。中心区域如虹口、长宁、杨浦基本已无库存；金山、奉贤等去年销售不畅的外围区域库存也明显下降。截至6月30日，全市市场化新建商品住房网上供应面积为642.25万平方米，同比下降10.5%。其中普通商品住房可售量为97.98万平方米，比去年同期下降13.4%。另外，由于近年来，征收安置居民以货币安置为主，动迁安置住房存量有所上升，可售量为2441.55万平方米，比去年同期上升11.7%。

2021年下半年商品房市场分析，从政策面来看，中央将继续坚持“房住不炒”基调不变，上海将“因城施策”运用各种措施，不断细化和完善调控“工具箱”，精准施测，形成合力，着力稳定市场预期，巩固现有调控成果。从供求面看，调控政策将进一步显效，交易活跃度或有回落。供应方面，由于去年住宅用地供应量较大，土地成交面积增长明显，后续会有大量新房等待上市。但商品住房集中供应后，市场供应速度将得到有效控制，整体供应节奏会平稳有序；需求方面，随着政策效应显现和房贷持续收紧的影响，购房者心态将从焦虑逐步回归平静，成交周期也会拉长，结合供需两方面判断下半年成交面积可能会略低于上半年。从金融信贷面来看，下半年货币金融政策会有所放松，但房地产信贷政策仍将严控。综上所述下半年市场将逐渐降温，单月平均成交量将回归常态，交易量将会略低于上半年，价格则会保持平稳。

（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数两位数上升

2021年上半年上海存量房（二手房）登记成交面积1560.72万平方米，同比上升55.5%。其中存量住宅成交面积1419.45万平方米，同比上升58.6%；住宅成交均价40792元/平方米，同比上升5.2%。

图3：2020年1月-2021年6月上海二手住房成交情况

据房地产交易中心网上数据（见图3），2021年上半年二手住房市场，呈现出“量价齐升”的走势。1月，延续去年年底的成交热度，二手房成交创下2016年以来的新高，达到43681套。2月，“沪十条”出台，加上恰逢春节，成交量回落至18695套。3月，随着一手房市场回暖，以及积分制造成部分购房需求外溢，二手房市场也快速回暖，单月成交38051套。二季度，随着调控效应逐渐显现，成交量有所回落，但相较往年仍处高位，二手房市场供需两旺，成交量和价格逐月上升。4月、5月、6月分别成交23093套、24092套和26627套。上半年二手房市场维持高位主要有三方面原因：一是上海现有的限价、限贷、摇号等调控政策大多都是针对新房市场的调控，二手房市场受调控影响较小，市场一直维持着高热度。二是积分制后，上海新房市场有所降温，部分积分不满足要求的购房者溢出至二手房市场，同时也有部分客户为了“筹积分”，卖掉多套房子“打新”，这也让市场供应有所增加。三是旧改需求持续释放。2021年，本市旧改力度仍然很大，全年计划改造70万平方米、受益居民3.4万户，上半年仅黄浦区就启动6个项目，涉及征收总量1万余户，而且近年来，征收居民多以货币补偿为主，大量的刚性需求入市也推动了二手房市场的热度。

2021年下半年二手房市场将的走势呈现量价趋稳的特点。这主要有三个原因：一是随着二手房挂牌价格核验政策的推出，虚高炒作房源、随意涨价的行为将得到有效限制，不符合市场价格标准的二手房将下架，市场供应会急剧减少。以深圳为例，深圳在推出二手房指导价后，二手房成交“暴跌”，6月仅成交2820套，同比下降超七成。二是受到贷款集中度政策的影响，各大银行收紧了对二手房的房贷额度和放款速度，目前银行放款周期延长至近100天（去年同期为40天左右），这将拉长成交周期。三是随着调控政策的不断发酵，二手房市场的热度会明显下降，房东的挂牌价将明显下降，购房者的心态也将归于稳定，市场将进入新一阶段的价格博弈。

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

2021年上半年，上海严格贯彻中央“房住不炒”精神，落实调控“一城一策”的要求，先后出台“沪十条”、“新沪七条”等楼市新政，进一步加强房地产市场调控。下半年上海会更加坚定地做好房地产市场调控工作，规范市场秩序。从当前的市场情况来看，2020年年中以来的这轮上涨大概率已到高点，市场后期将保持稳中趋降的态势。调控成效虽然显现，但市场的高位发展仍可能引发新的调控政策出台，特别对阶段性的需要“打补丁”的政策可能会不断出台。从长期来看上海市场供需仍然偏紧，部分新房项目仍然维持着一定的热度，市场反弹基础犹存。下一步，政府仍然要巩固现有调控成果，坚持综合施策，不断完善和健全调控政策，促进房地产市场健康稳定发展。从企业的角度来看，近两年来调控新政的陆续出台已经改变了市场大环境：“三道红线”改变了企业的融资环境、集中供地改变了企业的投资节奏、商品房集中供应改变了企业的销售节奏，房地产开发企业要主动适应环境变化，改变经营、投资、销售策略，逐渐摸索出一条新的发展之路。

（一）巩固调控成果，多策并举促进市场平稳健康发展

在一系列调控政策作用下，上海房地产市场热度有所降温，新房市场交易量回归常态，房价保持平稳。但从长期来看供需平衡偏紧，市场再次反弹基础犹存。政府部门要继续研究储备相关调控政策，确保房地产市场平稳运行。

1、强化预期管理，规范市场有序发展环境

要把预期管理作为房价调控的重要任务。预期既会影响需求释放节奏，还会催生新的需求，甚至会影响价格的上涨。“迷信房价一直涨”的市场预期就是楼市泡沫的重要催化剂。政府部门要在政策宣讲、风险警示、舆情管控等方面做好相应工作，稳定市场预期。通过各种方式向市场传递坚定的调控信号，加强政策协调与衔接。同时要关注市场舆情变化，特别要对微博、公众号等新媒体加强管理，对释放投机炒作信号的行为依法及时处置。

加大整治规范房地产市场秩序力度，及时关注市场上出现的新情况、新问题，特别是人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题，以及相关舆情热点问题，及时出对策、出措施，如新房销售环节公平的摇号、选房实施，打击“茶水费”等违规现象，二手房强化中介行为管理，特别是捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序行为等，使市场保持在良性的发展状态。

2、增加有效供应，关注市场中长期供求平衡

做好住房供需两端管理。住房供给端要增加住房的有效供给，适度调整住宅与非住宅用地比例。在五个新城等重点区域、产业发展较快区域，加大住宅用地供应比例和力度。加快租赁住房建设速度，早日形成市场供给，将一部分需求转移到租赁住房市场。住房需求端要继续通过差异化信贷、税收、认筹等措施进一步抑制投资投机需求，严查购房资金来源，防止经营贷、消费贷等资金违规进入楼市。同时要加强对二手房市场管理，限制虚高炒作房源、随意涨价的行为，缓解“一二手房”倒挂现象，防止二手房市场的“虚火”传导至整个市场。同时，也要保护合理住房需求，引导需求有序释放。

3、加快保障性租赁建设供应，有效满足租赁需求

发展租赁住房是解决好大城市住房突出问题的一个重要途径。加大租赁住房市场建设力度，特别是保障性住房建设供应，快速形成有效的供应，使更多新市民、青年家庭通过租赁居住解决住房问题。政府要在土地、金融、税收等方面对租赁住房市场发展给予支持。增加租赁住房的土地供应，加快探索利用集体用地和企事业单位自有土地建设租赁住房；完善租赁住房居住证办理、公共服务享受等政策，使租赁居住具有长期性和稳定性。稳健发展租赁住房投资基金，配套租赁住房信贷政策，引导社会资金长期投资租赁住房市场；降低租赁住房税费负担，特别是对租赁住房的开发运营企业予以倾斜，在建设阶段、运营阶段给予一定的税收优惠。

4、优化政策关注企业经营中所遇到的问题 

企业拿到土地后都是从成本控制和快速开发的角度来做项目，最后呈现出的产品的品质是不会很高的，市中心的土地这样稀缺的资源最后就浪费了，这对上海整体的住宅品质提升是不利的，政府能否对环内环外，老城新城的房地联动做一些差异化？用一些奖励政策引导企业在一些稀缺地段上造精品项目。

根据需求变化调整户型配比。在当前的市场环境下，客户置换的时间成本、资金的成本、房票成本非常高。部分客户出现了首置改善化的情况，即第一次购房就直接解决改善问题，解决未来10年左右的住房需求。现在的土拍政策中户型配比要求已经无法满足需求，政府能否提高改善户型的配比，适应需求的改变。

旧改项目规划方面是否能有所突破。现在旧改项目收储成本很高，最后做出来的产品价格也很高，针对的群体是高收入人群，这部分客户对产品的要求是很高的，但现在的旧改政策中对风貌保护的建筑基底的要求非常严格，按照这个政策，现在改造做出来的产品密度非常高，有些地块容积率都达到了1.1，这明显不符合高端客户的需求。

（二）积极调整经营策略，适应行业发展新趋势

经过这两年的调控，房企的生存环境已经发生了巨变：“三道红线”改变了企业的融资环境、集中供地改变了企业的投资节奏、商品房集中供应改变了企业的销售节奏，房地产开发企业要在经营、投资、销售等方面主动适应新政策、新环境，积极改变经营策略，建立适合企业的可持续发展模式。

1、密切关注企业资金链安全，拓宽融资渠道

近年来，房地产的融资环境全面收紧，三道红线和贷款集中度政策出台后，房企融资渠道明显收紧，再加上金融系统持续压降信托规模，房地产融资规模已经明显下降。据不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。同时，房贷集中度管理影响银行内部决策，银行收紧涉房贷款额度，信贷额度紧张，叠加按揭放贷时间延长以及房贷利率上调对房企回款带来很大冲击。下半年，受国内经济下行、国际大宗商品上涨和出口见顶等多重压力，货币金融政策预计会有所放松，但这主要还是为了防止经济下滑，纾困实体经济，帮扶中小微企业。房地产金融货币环境很难有明显改善，尤其是热点城市，会继续强化信贷资金用途管理，严防信贷资金违规流入房地产市场。预期房企“融资难”、“融资贵”的状态仍然不会有明显改观。

当前房企面临的最大考验就是如何应对融资渠道收紧和债务集中到期的双重压力，这将考验房企资金统筹能力。企业还是要从加大回款力度和创新融资方式这两面下手。首先，继续加大销售回款力度，房企通过快周转来促进销售的空间其实相对有限，企业可以重新调整项目运营管理流程来契合新环境，如及时调整推盘节奏，狠抓回款考核，与银行签订前置文件锁定充足的按揭额度等。其次，要继续探索新的融资方式，从依赖传统债务融资转向拓展项目股权融资、供应链金融、盘活底层资产证券化、引入险资和银行战投以及分拆轻资产上市等方式。

2、调整经营策略，构建可持续发展模式

在行业增速放缓叠加“三道红线”的压力下，企业控负债、降杠杆压力增加。企业业绩增长承压、目标增速趋缓。房地产企业需要谨慎经营、防范风险为主，同时积极适应新的政策与市场环境，调整投资、销售、融资等各方面的经营计划，构筑起可持续性发展模式。随着不同城市市场分化加剧，企业需要对不同城市调整经营策略。一线和热点二线城市未来需求仍将持续增长，且项目具有一定的利润空间，大型企业可以通过土拍拿地、股权收购等方式增加土地储备，深耕发展。中小型企业则可另辟蹊径，通过城市更新、城中村改造等方式拿地开发；在需求不足、竞争激烈的低能级城市企业则需要深化销售渠道，加强营销和折扣力度，及时调整价格优惠抢占市场份额、加速现金回流。此外，在需求侧改革推行下，房地产企业也要转变发展思路，加速向买方市场转型。提升品牌力、强化产品力、提升服务力，多维度的提升自身综合实力，这样才能在日趋同质化的行业竞争中保持优势，进而助力项目去化、提升销售回款效率。

3、把握“集中供地”模式下的投资机会

集中供地制度对开发商的综合能力提出了更高的要求，开发商要在资金筹措、成本控制、标准化制定等方面不断提升，主动适应新规带来的机遇和挑战。一是房企投资策略、流程、审核节点需要重新调整。投研工作需要前置，注重对城市周期的研究，并在资金、参拍资格有限的情况下优化拿地策略，使效益最大化，同时也要根据城市供地节奏及时调整，提升资金的统筹能力；二是聚焦、深耕重点城市。广撒网的模式在集中供地制度下已不再适用，企业要聚焦自身优势区域，区位上更偏向选择一二线和周边外溢城市，重点关注长三角、粤港澳、川渝大都市圈等热点城市，这些城市在在人口、产业支撑下有较高的安全边界；三是加大企业之间的合作，“抱团取暖”，联合拿地。对于多数现金储备紧张的房企而言，还是要选择加大合作，联合拿地，分散风险。而在一些限制参拍次数的城市，龙头房企也难一家独大，中小房企可以适时出击，主动“捡漏”，当然中小企业也可以“抱团取暖”，联合拿地；四是房企还要与产业资本“交朋友”，依托产业资本的优势提升拿地能力。比如此次上海土拍，卓越就依托和京东的良好关系以零溢价拿下了普陀西站的土地。