• 　　购房者购买商品房，尤其是期房，对自己所购房屋的了解都是通过楼盘宣传材料、售楼人员的讲解或者朋友的介绍获得的，因此在签订商品房买卖合同时，购房者往往都是被动的，所以在签订购房合同时要注意下面的问题：　　(一)购房人签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题：　　1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。　　2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。　　3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。　　(二)注意关于“当事人”的表述　　1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。　　2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。　　3、购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。　　(三)“五证”检查要看原件　　对于《土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《建设用地规划许可证》，购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。　　购房人看“五证”最好要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。

• 正常的买房流程是： 定金（签订认购协议）-- 付首付（签购房合同） -- 房管局备案。
  如果在付首付的时候不能签合同存在以下三种情况：
  1、开发商没有拿到商品房预售许可证。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
  2、开发商根本就没有开发资质，这种房子绝对不能买，如果是这样可以要求开发商公示5证，没有的话，果断要求退房。
  3、开发商因某种原因被建委暂停网签。这种情况，再恢复网签后，就能签订正式合同，问题不大。

• 　买房子先签合同，买房签合同注意事项首先提醒自己在决定交纳首付签订合同之前，要确定项目的证件齐，自己可以在其销售部要求查看这些证件，只有证件齐全才会减少购房风险，签合同注意事项如下：
  第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。
  第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。目前西安实行网签备案，但合同内同纸质的合同相同。
  第三，买房签合同注意事项注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。
  第四，　面积确认及面积差异处理。如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时，应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。
  第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

• 没有签订房屋租赁合同，房东现在违约，应该是违反口头约定。当事人可以与房东进行协商处理，如果协商不成的，可以到当地基层组织申请调解，毕竟双方属于较小的民事纠纷，一般通过以上来处理，比较合理，确实没办法解决的，收集有关证据，到法院提起民事诉讼。

  法律允许当事人订立合同，可以有书面形式、口头形式和其他形式。但是口头形式经常容易发生纠纷，因此当事人最好双方协商解决。

近日，钟先生拨打晚报新闻热线反映：今年10月份，我在锦艺·锦湘悦小区选了一套房，开发商宣传首付只要2万元，到了签购房合同时，却拿出借款协议要我签，意思是首付要两成共计10多万元。该借款协议对我很不利，我表示不买房了，要求退2万元，开发商一直没有退给我。

26日上午，记者见到了钟先生。据他介绍，当初他就是受“首付2万元买房”的宣传吸引，才在芦淞区锦艺·锦湘悦买房子。签了认购协议，交了2万元。这2万元注明是定金。然而在签购房合同之前，开发商要他签一份借款协议，借款13万多元，到交房时还清，加上已交的2万元，这15万多元正好是总房款的两成，“实际上还是要交两成首付款才能办理买房手续。”

记者看到，借款协议中约定，如果因购房者原因导致购房合同解除，要计算利息，逾期未还款也要支付利息，并支付违约金，达到总房款的10%。

“如果真要借款，我为什么要跟开发商借呢？”钟先生说，该借款协议对他很不利，风险和压力很大，于是想放弃在这里买房。但是，他和开发商交涉了一个多月，对方一直没有退2万元定金。

当日，项目相关负责人宋先生称，钟先生还没有签购房合同，没有走银行贷款流程。能不能退款，目前还不能给明确答复，争取在本周六之前有处理结果。

随后，记者将情况反馈到市市场监管局广告监督管理科，相关负责人表示，目前部分楼盘销售，打着“零首付”“低首付”的宣传促进销售，实际上按照国家政策，首付必须两成，与实际不符。

“这样的宣传没有将内容表述完整，后期要签借款协议，属于刻意隐瞒。”相关负责人说，开发商的行为涉嫌虚假宣传，已转交芦淞区市场监督管理局调查。

昨日，钟先生向记者反馈，开发商已经将2万元定金退给他了。