有人买商业楼有人买住宅楼，商业楼和住宅楼的区别有哪些？今日就由PChouse为你一一解答。

　　商业楼的土地使用性质为商业用地，商业楼是指该楼的使用性质为商用，一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。

　　住宅楼的土地使用性质为住宅性质，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

　　根据国家土地法规定，商业用地的使用年限为40年，综合土地的使用权年限为50年。

　　根据国家土地法规定，住宅用地的使用权年限为70年。

　　商业楼：非住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子（或商住）。

　　住宅楼：包括普通住宅和高档住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

　　商业性质不能落户，住宅性质可以落户。

为实施永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造，维护被征收人的合法权益，确保房屋征收工作顺利推进，根据有关法律法规和文件的规定，结合实际，制定征收与补偿方案如下：

文昌阁片区房屋征收范围：北起于九嶷大道、南至凤凰路、西临零陵北路及文昌阁路、东至湘江范围内规划需要进行棚户区改造地块上的房屋及建（构）筑物。

将军岭片区房屋征收范围：北起于规划中的西区路经伍家院街至杨家巷河边、南至舜皇路、西临零陵南路、东至湘江冷水滩区辖区范围内规划需要进行棚户区改造地块上的房屋及建（构）筑物。

上述需要进行棚户区改造地块上的房屋分二批签约，文昌阁片区范围内集体土地上的房屋、冷水滩耐火材料厂宿舍区地块上的房屋和将军岭片区集体土地上的房屋、轻机路以北西区路沿伍家院街及狮岩路以南范围内的房屋列入第二批签约，除此以外的房屋列入第一批签约。列入第二批签约的被征收人愿意纳入第一批签约的，征收部门应及时与其签约。

在上述范围内非本次棚户区改造地块上的房屋，经鉴定为D级危房的，可纳入本次征收。

二、征收期限及签约期限

国有土地上房屋征收期限：房屋征收通告发布之日至2016年3月31日；

集体土地上房屋征收期限：2015年9月1日至2016年3月31日。

征收人：永州市冷水滩区人民政府。

被征收人：被征收房屋所有权人。

征收部门：永州市人民政府国有土地上房屋征收与补偿办公室；永州市人民政府征地管理办公室。

征收实施单位：永州市冷水滩区湘江西岸棚户区改造办公室文昌阁、将军岭片区指挥部；永州市国土资源局冷水滩区分局。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府令268号）、住房和城乡建设部《关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》（建房〔2011〕77号）、永州市人民政府《关于印发<永州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》（永政发〔2014〕2号）、永州市人民政府《关于印发<永州市集体土地上房屋征收与补偿安置办法>的通知》（永政发〔2013〕28号）。

（一）调查登记并公布调查结果。

（二）公布《房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》并征求被征收人的意见，公示30日，集中采纳吸收意见，并对《房屋征收与补偿方案（征求意见稿）》进行修改，报审核（本《房屋征收与补偿方案》（征求意见稿）已向被征收人公示30日，征求了被征收人意见并进行了修改）。

（三）房屋征收社会稳定风险评估。

（四）批准《房屋征收与补偿方案》和发布房屋征收通告。

（五）公示被征收的国有土地上房屋市场评估价。市场评估价由具有相应资质房地产价格评估机构，按房屋征收通告发布之日征收范围周边新房市场均价确定，包括被征收房屋及合法土地使用权的价值。集体土地上房屋重置价按永政发〔2013〕28号文件规定的标准执行。

（六）签订房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议由房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人签订。

（七）少数达不成房屋征收补偿协议的，征收部门申请人民政府作出补偿决定。

（八）被征收人不履行补偿决定且在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，由征收人依法申请人民法院强制执行。

（九）公布被征收人补偿结果，并建立征收档案。

（十）市房产行政主管部门依法注销被征收房屋所有权证。

（十一）市区国土资源行政主管部门依法收回或注销被征收房屋土地使用权。

六、国有土地上房屋征收评估

（一）评估机构按下列程序选定：

1. 由征收部门向社会发布项目信息和条件。

2. 具备房地产价格评估资质的评估机构报名，征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查。

3. 征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定。

4. 被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知征收部门，被征收人协商选定时间为7个工作日。

5. 被征收人在规定时间内协商不成的，由征收部门主持，通过投票由多数人决定，或者邀请被征收人代表、街道（乡镇）、社区（村组）代表，公证人员公证，以公开抽签方式选定评估机构。

（二）评估时点：房屋征收通告发布之日。

（三）评估结果：房地产价格评估机构向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的评估报告，由征收部门在征收范围内向被征收人公示。

（四）对评估结果有异议的处理：

1. 征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果未改变的，应当书面告知复核评估申请人。

2. 征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市国有土地上房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

（五）被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

七、安置房建设地点、户型面积、土地性质及价格

（一）安置房建设地点。征收人在棚户区改造范围内合理布置安置小区，按照统一规划、统一设计、统一建设的原则建设房屋安置被征收人。将军岭片区第一个安置小区位于南平路与零陵南路交汇处东南角，文昌阁片区第一个安置小区位于零陵北路与耐火材料厂区铁路交汇处东北角。

（二）安置房户型和面积。根据本次房屋征收安置对象的实际情况，安置房主要户型有二房一厅、三房一厅、三房二厅、四房二厅等，厨卫配套齐全。安置房面积包括约15%的公摊面积，户型建筑面积在80-160m2之间。安置小区同时配建部分面积在50-60 m2的保障房。

（三）安置房土地性质。由于被征收房屋土地性质不同，新建的安置房土地性质分为出让地和划拨地。出让地安置房用于国有土地上房屋征收安置，划拨地安置房用于集体土地上房屋征收安置和解决本次房屋征收范围改制企业符合本《房屋征收与补偿方案》第八条有关规定的职工安置问题。

1. 根据安置对象不同，安置房分为划拨地安置房、出让地安置房、限价安置房、全价安置房。

2. 符合购买划拨地安置房条件的可以转为购买出让地安置房，其所购房屋土地性质为出让地。

3. 安置房价格分为划拨地安置房价、出让地安置房价、限价安置房、全价安置房四种。除全价安置房外，安置房价格报市财政局会同市发改委、市住建局审核再报市政府批准后，在房屋征收协议签订前公布。全价安置房的价格即交房时市房产局备案确认的本次房屋征收范围安置小区（以下简称“安置小区”）商品房价格。

（1）划拨地安置房成本价=安置房建安成本+税费。

（2）出让地安置房成本价=安置房建安成本+楼面地价+税费。

（3）限价安置房=安置房建安成本+楼面地价+税费+3%利润。

八、国有土地上房屋征收补偿、补助和奖励

（一）住宅征收补偿方式。征收住宅实行房屋产权调换或货币补偿。根据国家棚户区改造有关政策规定，本次房屋征收鼓励被征收住宅产权人选择房屋产权调换。

征收住宅均以住宅初始批准登记发证建筑面积为基数计算调换面积、价值补偿、补助及奖励。

（1） 产权调换。被征收住宅按征收住宅建筑面积“征1换1”。被征收住宅《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等，一律不作产权调换，载明的按市场评估价补偿，未载明的按重置价补偿。

①被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定腾空交房的，按被征收住宅建筑面积给予20%的补助面积。

②装修补助。按被征收住宅建筑面积500元/m2标准给予新房装修补助。

③临时安置补助。临时安置补助每户1200元/月，过渡期限为30个月，超过过渡期限在12个月以内的，增付50％临时安置补助，超过过渡期限在12个月以上的，增付100％临时安置补助。

④搬迁补助。搬迁补助每户1500元/次，发给两次搬迁补助。

⑤物业费补助。被征收人从回迁交房之日起三年内每户补助120元/月的物业费，并在交房时一次性结清。

①配合征收奖。房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，每户每套奖励5000元。若被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的，每户每套再奖励10000元。

②按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的，按被征收住宅建筑面积奖励200元/m2及10%的房屋面积。

③征收工作连带奖。为鼓励房屋征收范围内的同单元、同一栋、同一小区的被征收人相互做工作，自发积极主动签订房屋征收补偿协议并按协议约定时间搬迁，设立征收工作连带奖。在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的同单元的被征收人每户每套奖励10000元，同栋的被征收人每户每套再奖励10000元，同一小区的被征收人每户每套再奖励10000元。

①给予补助和奖励面积后调换房面积不足永州市最低住房保障面积50m2的（含50m2，在同一城市规划区内有其它房屋的合并计算），无偿补足到50m2。

②在房屋征收范围公布确定后，被征收人对被征收房屋进行析产的，不享受最低住房保障面积。

（5）被征收房屋面积较小，享受最低住房保障或给予补助和奖励面积后仍然存在住房困难的被征收人，可以选择面积不大于100m2的户型按出让地安置房成本价买足该户型面积，户型实际面积以交房时房屋测绘部门测绘为准。

（6） 房屋调换办法

a被征收人可以根据产权调换总面积（产权调换总面积=产权调换面积+补助面积+奖励面积）来选择调换房户型和房屋套数，调换房面积不足或超过产权调换总面积部分互相补差，不足部分按房屋征收评估时点周边类似新房评估价给予补差，超过部分在20m2内（含20m2）的，由被征收人按房屋征收评估时点周边类似新房评估价的60%购买，超过20m2以外的部分由被征收人按交房时点“安置小区”商品房价优惠5%购买。

b调换房楼层在20层（含20层）以内的，以第七层为标准层，调换房楼层在20层以上的以第十层为标准层。标准层每往上或往下一层相应增加或减少20元/㎡楼层差价（顶层房屋按标准层房屋计算）。

② 房屋调换程序：

a公布调换房地点及房型。

b确定选房顺序。同户型被征收人，按签订征收补偿协议时间顺序号和腾空房屋时间顺序号之和确定选房顺序号，重号的以先腾空房屋者优先选房。

c交房并结清差价。征收人按约定时间将调换房交付给被征收人，双方结清调换房差价。

（1）被征收住宅价值补偿。被征收住宅按周边类似新房评估价补偿。被征收房屋《建设工程规划许可证》、《房屋所有权证》载明或未载明的车库、杂房、煤棚、加层、增加面积等，均按产权调换相关标准给予补偿。

①被征收人在房屋征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的，按被征收住宅建筑面积补偿费的20%补助。

②临时安置补助。临时安置补助每户1200元/月，临时安置过渡期限为6个月。

③搬迁补助。搬迁补助每户1500元/次，发给两次搬迁补助。

①配合征收奖、征收工作连带奖，按照房屋产权调换标准执行。

②按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征补偿收协议并按协议约定时间腾空交房的，按被征收房屋建筑面积奖励200元/m2。

3. 被征收人在征收方案确定的签约期限到期后才与房屋征收部门签订征收补偿协议的和房屋被依法强制拆除的，除给予临时安置补助、搬迁补助外不享受本《房屋征收与补偿方案》规定的其它补助和奖励。

（二）非住宅私房征收补偿及奖励方式。

1. 征收非住宅私房实行货币补偿的，货币补偿的金额按周边类似房屋评估价确定，需产权调换的由征收人提供与被征收房屋位置相当的房屋按等面积等价值调换，调换房是期房的，被征收房屋价值和调换房价值均按交房时周边类似新房的评估价确定。房屋调换后双方结清调换差价。

2. 仓储、办公、教学、生产、营业等用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备实际情况，按照有关规定评估确定；对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，按有关规定通过评估确定其实际价值结合成新补偿；对已废弃的生产设备不给予补偿和搬迁补助。

3. 停产停业损失补偿。非住宅私房不给予临时安置补助，属于生产、经营性用房，且经营行为合法，因房屋征收造成停产停业损失的，给予停产停业损失补偿费，每月停产停业损失补偿费按被征收房屋（不含装饰装修）评估价值的7‰计算。采用货币补偿或现房调换的停产停业损失补偿期限为三个月，采取过渡安置调换的损失补偿期限按实际停产停业的月数确定。

4. 房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，给予每户每套奖励5000元；被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的，按被征收房屋建筑面积奖励200元/m2。

（三）行政、事业、国有（集体）企业等房屋征收补偿方式

1. 征收政府直管公房。征收政府直管公房按产权证登记面积等面积产权调换，原租赁关系不变，单套面积不足永州市最低住房保障面积50m2的无偿补足到50m2。

2. 征收单位公房。征收单位公房原则上只给货币补偿不给产权调换。行政、事业单位货币补偿金额按被征收房屋重置价格计算，土地由国土资源行政主管部门收回，房屋被征收后没有办公场所确需产权调换的，报市政府批准后按“征1换1”调换，搬迁费和临时过渡安置场所的相关费用报市财政局审核确定。改制企业的公房按照市政府有关改制企业资产处置办法处理。

（四）本次房屋征收范围内改制企业职工住房问题的处理

1. 改制企业职工是指经人社行政部门批准录用的和经政府确认的、依法缴纳了养老保险医疗保险等社保费用的、企业改制时登记在册的干部、正式职工、离退休人员。

2. 改制企业职工按当时房改政策购买的住宅房屋，产权还没有衔接为全部产权的，在本次房屋征收中，房屋初始建筑面积可以根据市国有企业改革领导小组办公室永企改办发【2014】14号文件规定，衔接为全部产权予以征收，超出房屋初始建筑面积部分只能按重置价给予补偿。如职工夫妻双方有一方已参加单位集资建房、购买经济适用房或在另一单位购买了房改房的，只能按有关政策退出产权，不能衔接为全部产权。

3. 改制企业安排给职工居住的非住宅房屋和按政策退出产权的房屋按公产房征收。以息代租的保证金由企业无息退还，职工搬家费、被征收房屋的装饰装修费等可由房屋产权单位参照本《房屋征收与补偿方案》第八条第（一）项规定的标准给予补偿。

4. 改制企业职工若夫妻双方均未享受房改且在中心城区又无私产房的，可按划拨地安置房成本价在“安置小区”购买一套不超过100m2的安置房，在中心城区有私产房的，可以在“安置小区”购买一套不超过100m2的限价安置房。若是设计或测绘误差原因导致选择的房屋实际面积超过100m2的，超过部分仍按相应的成本价、限价购买。

5. 改制企业职工在房屋征收通告发布之日前五年内，夫妻离婚造成居住困难的和享受了住房实物或货币分配的，因房屋出售、赠与等情形造成居住困难的，均不得享受成本价或限价购买安置房，可向当地政府申请公租房。

6. 为解决住房困难，在政府批准改制前，企业批准职工在企业土地上自建的住宅，土地使用权证、房产证齐全的按“征1换1”给予产权调换，有房产证无土地使用权证的按照“征1换0.95”给予产权调换，土地使用权证、房产证均无的按照“征1换0.9”给予产权调换。这类房屋单套（户）建筑面积在90 m2以内（含90 m2）的可以按置换比例享受相应的补助和奖励，单套（户）建筑面积超过90 m2以上的部分不享补助和奖励。

7. 改制企业职工未经企业批准在企业土地上自建的房屋和非企业职工在企业土地上建设的房屋不得按本《房屋征收与补偿方案》第八条第（四）项有关办法征收，如房主能积极配合棚户区改造且主动拆除的，可给予建房成本价加自拆劳务费，拒不配合棚户区改造的依法强制拆除。政府批准改制后建设的房屋，房主主动拆除的可给予自拆劳务费，拒不拆除的依法强制拆除。对乱发证、持假证的要依法查处、追究责任。

（五）在本次房屋征收范围内，所有已取得相关审批手续但还未招标或未开工建设的经济适用房项目、用地面积小于30亩的棚改房项目，一律停止招标、停止建设，已取得使用权证还未建设的土地，若必须纳入棚户区改造统一规划建设的，由国土资源行政主管部门依法依政策收回。停建项目和收回的土地应安置的人员纳入本次房屋征收安置，具体按照本《房屋征收与补偿方案》相关规定执行。已发生的有关费用报市财政局审核后纳入本次房屋征收范围安置小区建设成本。

（六）房屋征收范围确定后，突击建设的建（构）筑物、附属物、装饰装潢、种植的花卉树木等不得补偿。

（七）被征收房屋权属、面积、用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定，具体按永政发〔2014〕2号文件规定执行。

（八）被征收房屋附属设施与装饰装潢补偿由征收人与被征收人协商确定，协商不成的由做出该项目房屋征收评估机构评估确定。

1. 住宅产权调换征收款支付。征收补偿协议签订后五个工作日内支付协议补偿款，搬迁补助、按期签约腾房奖在被征收人腾空交房后五个工作日内支付。过渡期内临时安置补助每满六个月支付一次，延期临时安置补助在过渡期满之日起按相关规定每满六个月支付一次。装修补助、物业费补助在调换房交房时支付。征收工作连带奖按单元、栋、小区三个范围验收，每完成一个范围的腾房工作，支付该范围应支付的奖励。

2. 住宅货币补偿征收款支付。征收补偿协议签订后五个工作日内支付协议补偿款，各种补助及按时签约腾房奖金在被征收人腾空交房后五个工作日内支付，征收工作连带奖按住宅产权调换方式支付。

九、集体土地上房屋征收、补助和奖励

（一）征收补偿安置方式。被征收人可以选择房屋安置也可以选择货币补偿安置。

（1）被征收房屋按重置价结合成新补偿。

（2）对符合安置条件的被征收人按一人户90m2房屋就近安置在本次房屋征收范围的“安置小区”内，每增加一人增加50m2安置房。安置房由被征收人按划拨地安置房成本价购买。

（3）被安置人按户购买安置房，所选户型房屋面积不足或超过应安置房屋面积的互相补差，不足部分由征收人按房屋征收评估时点新房评估价扣除楼面地价后补差，超过部分在20m2以内（含20m2）的由被安置人按划拨地安置房成本价购买，超过20m2以上的部分由被安置人按交房时点“安置小区”商品房价优惠5%再扣除楼面地价后购买。楼层价差参照本《房屋征收与补偿方案》第八条相关规定办理。征收人与被安置人在安置房交房时结清被征收房屋与调换房屋的差价。

（1）房屋征收补偿费按重置价结合成新补偿。

（2）对符合安置条件的被征收人，按每人17万元（购房补助12万元、社保扶持费5万元）的标准进行安置。

3. 安置对象：户籍在被征地集体经济组织，依法享有农村土地承包经营权利或享有参与被征地集体经济组织分配权，在被征地集体组织内部享有权利并承担义务，且有合法建房用地手续的产权人。

（1）被征收人在本村集体土地上有多处建房的，本次房屋征收只采取重置价结合成新补偿，不给予安置。

（2）被征收人共有产权的房屋征收，共有人在本集体经济组织土地上还有其他房屋的，本次征收不予安置。

（3）产权人在本集体经济组织土地上的所有房屋被征收完毕后，才能进行安置。

（1）临时安置补助。临时安置补助每户1200元/月。货币补偿安置的临时安置过渡期限为6个月；房屋置换的临时安置过渡期限为30个月，超过过渡期限在12个月以内的，增付50％临时安置补助，超过过渡期限在12个月以上的，增付100％临时安置补助。

（2）搬迁补助。搬迁补助每户1500元/次，发给两次搬迁补助。

（3）房屋置换物业费补助。被征收人从回迁交房之日起三年内每户补助120元/月的物业费，并在交房时一次性结清。

（4）其它相关补助按照永政发〔2013〕28号文件执行。

（1）配合征收奖。房屋征收范围明确后并告知了被征收人，被征收人积极配合征收工作人员入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，每户每套奖励5000元；若被征收人没有实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用行为的，每户每套奖励10000元。

（2）按期签约腾房奖。被征收人在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并按协议约定时间腾空交房的，按被征收房屋主房建筑面积奖励150元/m2。

（3）征收工作连带奖。为鼓励房屋征收范围内的同居民（村民）小组的被征收人相互做工作，自发积极主动签订房屋征收补偿协议并按协议约定时间搬迁，设立征收工作连带奖。在征收方案确定的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交房的同居民（村民）小组的被征收人每户每套奖励10000元。

6. 被征收人在征收方案确定的签约期限到期后才与房屋征收部门签订征收补偿协议的和房屋被依法强制拆除的，除给予临时安置补助、搬迁补助外不享受本《房屋征收与补偿方案》规定的其它补助和奖励。

7. 独生子女户可按照有关法律法规规定执行。

1. 被征收人将有合法用地手续的住房部分改为营业用房，同时具备工商营业执照、税务登记证和连续纳税证明的，按实际营业面积给予350元/m2的营业补偿，但实际补偿面积最高不得超过120m2。

  2. 被征收人将有合法用地手续的住房部分改为生产经营性用房（含冷藏、冻库等用房)，具有企业生产用电条件和企业用电连续缴费凭据，并同时具备前款规定条件的，可按实际营业面积给予450元/m2的生产补偿（包括停产停业工资及设备拆除、安装、搬运等全部费用），但实际补偿面积最高不得超过120m2；有合法用地手续的农村集体企业，可按企业实际生产用房面积给予550元/m2的生产补偿（包括停产停业工资及设备拆除、安装、搬运等全部费用）；未同时具备合法用地手续、工商营业执照、税务登记证、纳税证明、用电证明等条件的，不得给予营业或生产补偿。补偿后不再归还经营、生产场地或作其他安置。企业营业用具、商品、产品自行处理，不再另行补偿。承租拟征收土地范围内的房屋从事商业、生产活动的，由被征收人负责动员搬迁，对本条规定的营业或生产补偿应支付给承租人，但租赁双方另有约定的除外。

  3. 经有关行政主管部门批准的学校、医院等公益事业用房以及村支两委的办公用房，按批准土地用途在使用的，可按550元/m2给予补偿。

  4. 利用经依法批准的建筑从事养殖的，可给予1000元/户的转移费，其中经市、区主管部门批准、有独立养殖用房的规模化专业养殖户，按养殖规模给予转移费，但最高不得超过8000元/户。养殖的活体动物由原所有权人在规定时间自行处置。

5. 未取得合法用地或建房批准手续，但在永政发（2013）28号文件实施前已经市、区旅游、畜牧兽医水产等主管部门批准，有相关经营、养殖等手续的“农家乐”、规模化养殖场等，被征收人在征收通告规定期限内搬迁腾地的，可按其实际建筑面积给予不超过200元/m2的搬迁补贴。养殖的活体动物或生产经营用具由原所有权人在规定时间内自行处置。

1. 房屋安置征收款支付。征收补偿协议签订后五个工作日内支付协议补偿款，搬迁补助、按期签约腾房奖在被征收人腾空交房后五个工作日内支付。过渡期内临时安置补助每满六个月支付一次，延期临时安置补助在过渡期满之日起按相关规定每满六个月支付一次。物业费补助在调换房交房时支付。征收工作连带奖按居（村）民小组、社区（村）二个范围验收，每完成一个范围的腾房工作，支付该范围应支付的奖励。

2. 货币补偿安置征收款支付。征收补偿协议签订后五个工作日内支付协议补偿款，各种补助及按时签约腾房奖金在被征收人腾空交房后五个工作日内支付，征收工作连带奖按房屋安置征收工作连带奖支付方式办理。

（四）村集体经济组织成员的时间界定。村集体经济组织成员界定时间至房屋征收通告发布之日止。

（一）协议签订人。征收部门、征收实施单位由其委托代理人签订，单位、集体经济组织由其负责人签订，私房由房屋所有权证载明的产权人签订。产权人不能到场的，必须凭产权人的合法委托手续签订协议。产权人已故的，由合法继承人签订协议。

（二）公证提存。征收设有抵押权房屋，在签订征收补偿协议后15日内，被征收人不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门从被征收人补偿款中提取相当于债权担保部分的金额向公证机关办理公证提存。

（三）权证收回。房屋征收补偿安置协议书签订后，被征收人按照协议约定的时间将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回，有关部门及时注销。

（四）房屋被征收后，被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。

十一、征收补偿决定及强制执行

补偿协议签订后，征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，并申请人民法院强制执行。

征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由征收部门报请人民政府作出征收补偿决定。被征收人在补偿决定的期限内未腾空，又不依法申请行政复议或者不提起行政诉讼的，征收人申请人民法院强制腾地腾房。

十二、危房改造及未登记房屋的认定和处理

（一）D级危房的认定和处理。经质安监部门鉴定为D级的危房，拆除未建和未履行相关报批手续已建的，报市住建局、市国土资源局、市房产局联合调查核实情况，原房产证登记的建筑面积或联合调查核实认可的祖居屋面积，可以按本《房屋征收与补偿方案》第八条第（一）项相关规定给予产权调换，超过的面积如被征收人积极配合棚户区改造且主动拆除的，可给予建房成本价加自拆劳务费。

（二）未产权登记房屋的处理。已建未产权登记的房屋，报市住建局、市国土资源局、市房产局联合调查核实情况，对已取得合法建房手续但未办理房屋产权登记的，按规定补交办证税费后可以比照合法建筑予以征收；对在2012年11月27日市政府采取控违拆违措施以前未取得合法手续建设的房屋，如房主能积极配合棚户区改造且主动拆除的，可给予建房成本价加自拆劳务费补助，在2012年11月27日市政府采取控违拆违措施以后无合法手续建设的房屋，房主主动拆除的可给予自拆劳务费补助，拒不拆除的依法强制拆除。

十三、房屋征收有关税收规定

（一）免税事项。被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。

（二）部分免税。被征收人因征收重新购置住房的，购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税；成交价格超过征收补偿款的，超过部分依法征收契税。

（一）登记造册和拆除。自来水、有线电视、供电等公共服务设施，由征收部门依据房屋征收补偿协议的约定，通知相关部门登记造册，停止服务，计量封存，并组织拆除。

（二）费用缴纳。涉及到电话、有线电视等设施，征收人给予迁移费用补偿后，由被征收人自行办理迁移手续并缴纳相关费用，有关部门及时提供优质服务。

十五、房屋拆除安全防护措施

被征收房屋统一由征收人依法依规确定具有相应资质的施工单位予以拆除。施工单位要严密组织实施房屋拆除工作，严格执行安全操作规程，确保旧房拆除施工安全，确保不发生人身伤害事故。征收部门依法加强对招投标及房屋拆除施工过程的监管。

严格按照环保的要求，做好房屋拆除现场的环境保护工作。旧房拆除现场要设立隔离及防尘设施，以免影响周围群众的正常生活，确保交通、行人安全。渣土清运车辆必须符合创卫要求，防止清运过程中的抛、冒、滴、漏，影响公共卫生。

房屋征收工作要公开透明、依法征收，任何人不得有徇私舞弊和不廉洁行为。监察部门要对房屋征收工作进行全程监督，公布举报电话，及时受理群众举报，对房屋征收过程中的违规违纪行为，依规依纪追究相关人员责任。

※建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

※商品房销售面积= 套内建筑面积+ 分摊公用面积

※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积

※使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。

※使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

※辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

※结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

※使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

※实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

※商品房销售面积= 套内使用面积+ 分摊的功用建筑面积

※套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台面积

※套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

※公摊的公用建筑面积= 套内面积×公用建筑面积分摊系数

※公用建筑面积分摊系数= 公用建筑面积÷套内建筑面积总和

※公用建筑面积= 整栋楼的建筑面积–套内建筑面积–不应分摊的建筑面积

※容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。

※建筑覆盖率：又称―建筑密度‖，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。

※绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

※绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积

九、与银行贷款有关概念

※按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。

7、三个月的连续税单；

我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。

※经济适用房享受哪些优惠政策

免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。

1.住房建设的征地和拆迁补偿安置费；

2.审查设计和前期工程费；

3.住宅小区基础设施建设费；建设工程费；

以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。