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时间：2022-07-01 12:54
2013年威宁县基准地价使用说明及修正系数表.doc
2013威宁县基准地价 修正体系及使用说明 威宁县国土资源局 贵州恒鉴不动产评估有限公司 二O一三年七月 2013威宁县基准地价修正体系及使用说明 一、基准地价修正系数表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 (一)城区修正体系的因素选择及权重确定 影响城镇内部不同地块宗地地价的因素主要有区域因素和个别因素。根据威宁县发展现状，确定宗地地价影响因素及各因素权重，权重值的确定采用因素成对比较法。确定的具体结果见下表： 表1 商业用地宗地地价影响因素、因子及权重值表 影响因素 权重值 影响因子 权重值 商服繁华度 0.34 距商服中心距离 0.34 交通条件 0.26 道路类型 0.14 距离公交站点 0.12 自然环境条件 0.12 坡度 0.04 环境质量状况 0.08 宗地条件 0.18 临街状况 0.09 临街宽度 0.09 规划要求 0.10 土地利用类型 0.05 规划发展影响 0.05 表2 住宅用地宗地地价影响因素、因子及权重值表 影响因素/优劣程度 权重值 影响子因素 权重值 商服繁华度 0.18 距商服中心距离 0.18 交通条件 0.16 道路类型 0.08 距离公交站点 0.08 工业用地宗地地价影响因素、因子及权重值表 影响因素/优劣程度 权重值 影响子因素 权重值 产业聚集程度 0.29 产业聚集程度 0.29 交通条件 0.25 对外交通条件 0.13 距离火车货运站 0.12 基础设施 0.24 供电保证率 0.12 供水保证率 0.12 规划条件 0.10 土地利用类型 0.07 交通管制 0.03 环境条件 0.06 坡度 0.03 环境影响度 0.03 宗地条件 0.06 面积形状 0.03 (二)各因素影响地价修正幅度的计算 1、修正幅度值的计算。 根据《城镇土地估价规程》，宗地地价修正幅度值的计算以级别或区域为单位，在调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值的基础上，分别以土地收益值同基准地价折算的级别或区域平均年土地收益值相减，得到各土地级内商业、住宅、工业用地宗地地价上调与下调的最高值。 上调幅度的计算公式为: Ⅰnh-Ⅰcb F1= ────── ×100％ Ⅰcb 下调幅度的计算公式为: Ⅰcb-Ⅰnc F2= ────── ×100％ Ⅰcb 式中: F1—上调最大幅度 F2—下调最大幅度 Ⅰcb—基准地价折算的年收益(平均收益) Ⅰnh—级别正常土地收益的最高值 Ⅰnc—级别正常土地收益的最低值 按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。 2、各因素修正幅度值的确定 影响宗地地价各因素修正幅度值的确定按下式计算： Fi= F×Wi 式中：Fi为某一因素上（下）调的最大幅度值 F为某用途某均质地域上（下）调的最大幅度 Wi为某因素（因子）影响权重 以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平面与上（下）限价格之间，内插条件较优（劣）的修正系数，一般为Fi/2，同时确定较优（劣）条件下的地价标准。 3、更新基准地价修正说明表及系数表 更新基准地价修正表的同时，要更新与各种修正系数对应的因素指标说明表。按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，确定地价修正系数对应的因素条件，从而编制出各均质地域、各用途基准地价修正系数表及说明表（见附表1-14）。 附表1 威宁县城区商业用地宗地地价影响因素修正系数说明表 影响因素 优劣程度 影响 子因素 优 较优 一般 较劣 劣
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介绍：贵定站位于贵州省贵定县城关镇，现为四等站。以前贵定站为沪昆铁路和黔桂铁路交汇的地方，所有走经黔桂铁路的列车都需要在这里换挂。现在，黔桂铁路改道走昌明，并在此设贵定南站，不经过贵定站。贵定站的客流量较大，但是只有少部分列车在贵定有预留车票。 站址在贵州省贵定县城关镇，邮政编码551300。建于1959年。离株洲站826公里，离贵阳站79公里，隶属中国铁路成都局集团有限公司（原成都铁路局）凯里车务段管辖。现为四等站。客运：办理旅客乘降；行李、包裹托运。货运：办理整车、零担货物发到；办理整车货物承运前保管；不办理整车爆炸品及一级氧化剂发到。 |
| 贵州各城市火车站： |
威宁南站是位于贵州省威宁彝族回族苗族自治县草海镇的一个三等站。站址在贵州省威宁彝族回族苗族自治县草海镇，计划于2002年建成。离安边站324公里，离梅花山站39公里，隶属成都铁路局管辖。设计为三等站。将办理客、货运营业。
草海站（CaoHai Railway Station），位于中国贵州省毕节市，是中国铁路成都局集团有限公司管辖的三等站，是贵州省较早的县级火车站之一。
草海站于2002年通车运营，于2004年1月威宁站更名为草海站，于2013年扩建。日均发送旅客0.45万人次。
草海火车站等级为三级站。隶属成都铁路局管辖。办理客运和货运业务。由于内昆铁路在贵州境内的威宁火车站与沈阳铁路局威宁站站名相同。
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