房地产市场近几年忽高忽低的行情，对二手房买卖合同纠纷起到了推波助澜的作用。在房屋买卖合同履行过程种，双方出现争议和纠纷也是较为常见的事情。卖家会觉得自己在理，买家却觉得自己在理，这样就很容易造成双方的争议和纠纷。那么二手房买卖合同纠纷怎么处理？二手房买卖常见的争议有哪些？应该如何避免房屋买卖合同纠纷呢？徐宝同律师团队根据十多年来处理房屋买卖合同

纠纷的操作经验，并分别从买方和卖方的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。

一、二手房买卖合同纠纷常见纠纷类型

一房二卖”指的是房屋买卖合同签订后，出卖人将房子又另卖给他人的情况。当商品房买卖合同签订后，出卖人就负有了按期交付商品房的义务。在实践中，买卖双方普遍通过交付定金的方式来保证合同的履行，但是受到金钱利益的驱动，出卖人往往宁愿承担定金罚则也不交付房屋。

阴阳合同一般是指合同的当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对内的一份是双方真实意思表示，也是双方实际履行的合同，被称为“阴合同”，而对外的一份则不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的，被称为“阳合同”。

在处理二手房买卖合同纠纷中，经常遇到“阴阳合同”，签订“阴阳合同”在给当事人带来“利益”的同时，也有很大的风险，在实践过程中因为存在两份不同的合同，当事人之间也容易引起纠纷。

自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

有一部分二手房买卖合同纠纷纠纷因借名人与登记人双方就借名购房行为未签订书面协议、借名人无法提交有效证据予以证明而引起。法官提醒，借名购房，无论对借名人还是登记人，都有诸多风险。

一、作为原告，需要准备哪些材料

此类二手房买卖合同纠纷案件原告可请求解除合同，要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也可请求继续履行合同。所以原告除了身份证明材料外还需要准备购房合同、交付房款的凭证、不房屋备案登记等其他能证明诉讼请求的证据材料。

此类二手房买卖合同纠纷案件原告可请求被告按照阴合同支付房屋价款。所以原告除了身份证明材料外还需要准备购房阴合同和阳合同、不动产房屋登记备案以及其他相关证明材料。

此类二手房买卖合同纠纷案件原告可提起房屋确权诉讼，请求确认房屋所有权归自己所有，并且要求被告协助自己办理房屋的过户登记。所以原告除了身份证明材料外还需要准备借名买房协议、出资证明、房屋不动产登记等其他相关证明材料。

二、作为被告，可以从哪些角度抗辩

被告可以以原告在签订房屋买卖合同之后没有按照约定支付购房款为由主张购房合同无效。原告已构成事实违约，所以被告有权临行处理所涉房屋且被告不应返还原告所交款项。

被告可以以阴阳合同属于恶意串通损害他人合法权益的为由主张阴阳合同无效，从而拒绝阴合同所载明的价款。但是需要注意的是，此举彻底损伤了双方合意的基础，致使双方几乎不可能产生交易。

被告可主张其行为并不是借名买房而是借款买房，负有返还所借款项的义务，从而取得房屋的所有权。且房屋登记在被告名下，被告是依法登记的权利人，该房屋的所有权理归被告所有。

根据司法实践，依法成立的合同受法律保护。根据相关规定，根据如下顺序来确定房屋所有权归属：（1）已经办理房屋产权转移登记；（2）均未办理房屋产权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋产权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买方实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素确定。而对于没能获得房屋产权的购房者可以通过起诉要求被告返还购房款并赔偿损失来维护自己的权益。

如果当事人之间就同一房屋分别签订数份买卖合同，该数份合同中关于房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致的，应当综合考虑合同签订时间的先后、实际履行情况、同类房屋市场交易价等因素，确定当事人的真实意思，认定应予履行的合同，从而确定多份合同的效力。一般情况下，“阴合同”是双方真实意思表示，也是双方实际上履行的合同，成立且有效，其不因隐藏行为性质而无效，但若隐藏行为违反了法律的强制性规定，则不具有法律效力。

按照我国《民法典》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”所以对于“阳合同”中确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或者第三人利益的行为的，合同关于价款等的相关约定应为无效。

在审判实践中，由于缺乏明确的法律指引，不同法院在认定事实以及适用法律的方面不同，针对同一类型的房产借名登记案件处理态度和方法也存在一定的差异。

有的法院认为不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。房屋所有权证和国有土地使用权证登记显示的所有权人为谁并不代表真正的权利所有人即为此人。基于双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对案涉房屋的权属予以确定。可以从购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言等证据综合分析，认定案涉房屋的真实权利人。故这类判决通常确认实际出资人也就是借名人为实际所有人，出名人即登记所有权人协助借名人办理房屋所有权过户手续。

也有法院认为实际出资人也就是借名人可以要求出名人协助将该房屋所有权转移登记至其名下。但在借名购房关系中，作为借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权；在转移登记实际完成之前，其并无案涉房屋物权；故法院对其关于确认所有权的诉讼请求不予支持。

虽然不动产权属存在争议，但是大部分法院均认为借名买房合同为有效合同。

徐宝同律师团队，专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，深谙十余年法院审判实务及规则研究经验，特别是在二手房买卖合同纠纷方面。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。

• 　　在我们现实生活中，随着房价的不断上涨，大城市里的年轻人可能一辈子都买不起一栋房子。许多人都会去购买二手房，因为二手房相比商品房便宜的多。那么对于二手房房屋买卖合同纠纷怎样去解决呢？下面就为大家带来的最新二手房房屋买卖合同纠纷相关内容，一起来看看吧。

  　　一、最新二手房房屋买卖合同纠纷

  　　(一)纠纷的当事人通过充分的协商，然后和平的处理好相关的二手房买卖合同纠纷，即协商处理纠纷

  　　二手房买卖合同中产生的纠纷，多半都是就合同中的部分内容当事人之间存在争议，而此时要是可以对争议的部分进行协商，心平气和的来解决纠纷，自然是最好不过的。此时就有可能涉及到对原二手房买卖合同中的部分条款内容进行修改，当然，对于那种之前合同中没有作出约定的，当事人也是可以在平等协商的基础上作出新的约定。之后，当事人就严格按照协商之后的合同内容来实际履行各自义务，享受相应的权利。

  　　重点：在通过协商方式处理二手房买卖纠纷...

• 　　我们在购买房屋的时候，总是会想到如果出现一些纠纷的时候，这个时候我们应该怎么处理，在买卖的关系中，我们会出现一些常见的纠纷以及出现有关的风险，如果是这样的话，我们知道原因以后以及怎么解决，这样更加有利于问题的解决，接下来就一同来了解二手房买卖常见纠纷及风险防范。

  　　一、二手房买卖常见纠纷

  　　1、价上涨过快，上家毁约引起的纠纷；

  　　2、下家贷款出现障碍引起的纠纷；

  　　3、交易税费计算出现误差而产生的纠纷；

  　　4、由于支付定金而引起的纠纷。

  　　二、二手房交易基本的风险防范

  　　（一）注意出卖人的主体资格；

  　　（二）注意订立合同之前，最好查看一下对方的房产证，并到市房产局了解房产的状况以及抵押、查封情况；

  　　（三）注意你买的房子是不是正在出租；

  　　（四）注意你的付款方式——最好分几次付款；

  　　三、二手房买卖纠纷如何处理　　1、与卖家协商解决

  　　任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太...

• 　　我们在进行购房的时候，有时因为资金不足，无法购买全新的商品房。于是就会选择购买二手房，但二手房的买卖很容易产生纠纷。那么当我们应该怎么避免纠纷的产生呢？下面就为大家带来的二手房买卖纠纷如何避免纠纷发生的相关内容，一起来看看吧。

  　　一、二手房买卖纠纷如何避免纠纷发生

  　　买房之前，双方应先了解一下买卖房屋的一般流程，对整个买卖流程有个大致的认识，这样才能避免在房屋交易的过程中避免犯一些不该犯的错误，也避免双方因交易过程漫长而导致互相不信任的情况出现。

  　　二手房一般有售后公房、共有公房、“限转”房屋、抵押房屋等多种产权形式，这就容易引发纠纷。所以，买方最好凭身份证到房产交易中心查询房屋的产权人，以便核对房屋的真实信息，从而避免房屋产权纠纷的发生。

  　　3、明确双方违约责任

  　　房产交易复杂且金额较大，为了能避免以后出现扯皮现象，在签署合同时最好明确写清双方...

• 　　随着房屋买卖热潮的增加，越来越多人热衷于学位房的买卖，许多二手房都是处于学区房的，买房人在买房时没考虑多少，可能就草草买下了。因此，想必大家想知道，关于二手房买卖纠纷起诉怎么写起诉状？接下来详细为您介绍！

  　　一、二手房买卖纠纷起诉怎么写起诉状

  　　原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；

  　　被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话；

  　　1、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

  　　2、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天

  　　3、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照xx元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元（大写）。

  　　4、请求贵院判令被告因延期交...

• 　　当我们在进行二手房的购买时，很容易因为双方利益归属未能协调好，导致产生纠纷。那么当我们产生纠纷之后，怎么去仲裁呢？下面就为大家带来的二手房买卖纠纷如何仲裁的相关内容，一起来看看吧。

  　　一、二手房买卖纠纷如何仲裁

  　　二手房买卖合同纠纷，双方协商一致达成仲裁协议，才能申请仲裁，否则协商不成，只能到法院起诉解决了。

  　　《中华人民共和国仲裁法》

  　　第四条 当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。

  　　《中华人民共和国民事诉讼法》

  　　起诉必须符合下列条件：

  　　（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

  　　（二）有明确的被告；

  　　（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

  　　（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

  　　二、二手房买卖细节问题

  　　提醒置业者购买二手房时注意七个细节：

• 　　二手房购买产业现在发展的非常火爆，但是二手房违约的情况是非常多的。人们往往向人民法院起诉来处理二手房违约，起诉就需要写清楚起诉的案由。下面就为大家带来二手房违约纠纷起诉的案由是什么的相关内容，一起来看看吧。

  　　一、二手房违约纠纷起诉的案由是什么

  　　(1)商品房预约合同纠纷

  　　(2)商品房预售合同纠纷

  　　(3)商品房销售合同纠纷

  　　(4)商品房委托代理销售合同纠纷

  　　(5)经济适用房转让合同纠纷

  　　(6)农村房屋买卖合同纠纷

  　　第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《民事案件案由规定》列出的第四级案由;第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由;第三级案由中没有规定的，适用相应的第二级案由;第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。

  　　二、二手房纠纷起诉流程

  　　二手房纠纷起诉应当向有管辖权的法院立案庭递交诉状。

  　　（一）发生的二手房...

• 　　在我国的二手房买卖的纠纷处理当中往往都会通过法院诉讼程序来解决。大部分的二手房买卖纠纷过错都卖方发生了违约行为。下面就为大家带来二手房买卖纠纷卖方违约应该如何起诉的相关内容，一起来看看吧。

  　　一、二手房买卖纠纷卖方违约应该如何起诉

  　　如果是卖方违约，应按照购房协议上的约定支付买方违约金，没有约定的可以协商，协商未果的，买方可以向人民法院起诉维权。

  　　依据《中华人民共和国合同法》：

  　　1、第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

  　　2、第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

  　　二、二手房买卖纠纷如何处...

• 　　很多人买不起新房子，这个时候就只能去买二手房，但是在进行二手房交易的时候，就有可能引起纠纷，二手房买卖纠纷常见法律问题有哪些呢？那么下面就为大家带来二手房买卖纠纷常见法律问题有哪些的相关内容，一起来看看吧。

  　　一、买卖二手房注意事项有哪些

  　　1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；

  　　2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；

  　　3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；

  　　4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；

  　　5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；

  　　6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；

  　　7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；

  　　8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；

  　　9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价...

• 　　二手房的买卖在我们日常生活中是普遍存在的，特别是在深圳这种房价高的一线城市，房价高的对于买卖纠纷会有很大的影响，因此，想必大家都知道，关于深圳二手房买卖纠纷处理方式？接下来为您详细介绍！

  　　一、深圳二手房买卖纠纷处理方式

  　　1、与卖家协商解决

  　　任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生，购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商，摆出有关的事实依据，并提出和解的要求。如果能够协商一致，那就将会是圆满的解决办法。

  　　2、向消费者协会投诉

  　　如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋所在地的消费者协会投诉，并提交详细的文字材料和证明材料。虽说消费者协会的影响力可能不足以为你讨回公道，但是毕竟卖家会因此受到调查，产生一定的困扰，有些卖家并不希望如此，...

　 1、请问如果我买房交了首付,而出现按揭贷款办不下来的情况,后果会怎样.首付会不会拿不回来？ 李淑君律师答：首先要看购房合同中对该项的约定，如果没有约定，并且你不能通过其他方式支付购房款，则按退房处理，按照合同中对退房处理的条款，从已支付的首付中扣除违约金、赔偿款等，剩余部分退还给你。 　　 2、我私下和经济适用房主签定购房协议书,不知道有无风险? 李淑君律师答：风险很大，根据建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》的规定，已购经济适用住房的所有权人要求将已购经济适用房上市销售的，应当由房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门进行审核，只有经过审核，符合上市条件后才可出售。同时，《南京市经济适用住房管理实施细则》规定，经济适用住房在取得房产证和土地证5年后，方可按市场价上市出售。 　　 3、我的房子是05年买的,06年10月拿的钥匙.现在我想办房产证.请问什么时候可以办? 李淑君律师答：通常开发商应当自房屋交付之日起90日内协助业主办理房产证和土地证，具体期限还是要看你们合同中的约定。如果由于开发商的原因导致办证迟延的，你可以依据合同约定向开发商主张违约责任。 　　 4、我于2004年4月买了159M3的新房,由于种种原因,至今未办房产证,现在想办,须交那些费用,按什么标准交? 李淑君律师答：你的房屋面积超过144平方米，不属于自住普通住宅，因此须缴纳购房款4%的契税。此外还须缴纳物业维修基金、交易服务费和产权登记费等，具体数额请咨询房管局。 　　 5、尊敬的律师：您好！今天向您请教的问题是，我刚在江北的润富花园买了套跃层现房(尾房即为顶楼)，昨天在去物业交付时，我的房子存在很多问题，一些小的裂缝，我觉得还可以接受，就是在跃层的上方墙体上有个45度角的内外同对称的裂缝，反映给物业，物业说要给我们维修，但是我请教过工程类人员，他们都认为这是结构性裂缝，应该是这个分隔墙在返工，那请问我这样的情况，怎么维权？ 李淑君律师答：你可以委托工程质量检测机构对裂缝进行鉴定，按照鉴定的结果要求开发商进行处理，属于主体结构质量不合格的，你有权退房，同时你有权要求开发商赔偿你由此所受的损失。 6、住房贷款的利率是按复利计算吗?按月复利还是按年复利? 　　 李淑君律师答：按年复利计算。 7、您好，我想问一下利源集团开发的丹佛小镇(江宁佛城西路的一楼盘)不能用公积金贷款是怎么回事？他们这样做符合国家规定吗？ 李淑君律师答：除了购买办公用房、商业用房和单体车库不得发放住房公积金贷款外，从今年起购买高档房和独栋、联排别墅也不得用公积金贷款，其中高档房特指单价1万元以上的房子。不知道你的房子是否属于以上情况。 　　 8、想问一下，如果仅有一套房子卖了后所交的营业税是不是在一年内再买房子税可以退的啊？ 李淑君律师答：营业税不退，个人所得税可以退。 9、请问:我是一名外省来宁务工人员,40岁,大专学历.已经在宁工作两年多,公司也为我交了住房公积金.如果我想在宁购房落户口,政策可有对购房面积大小要求,不知59.1平米,可否落户? 李淑君律师答：根据《南京市户籍准入登记暂行办法》第六条的规定，在我市市区购买成套商品住宅房(含二手房)，每套商品住宅房(含二手房)五年内只能享受一次购房落户政策。购买二手房时，业主应在原户主户口迁出其住房后，方可办理交易和户口落户申请手续，否则，公安机关不予受理购房入户申请。在我市市区购买成套商品住宅房(含二手房)60平方米以上，并实际居住生活，允许其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落户。 　　 10、一年内买卖自住房不交税是指必须先卖后买吗？ 李淑君律师答：对出售自有住房并拟在1年内按市场价格重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。纳税人在购房后，可向税务机关提出全部或部分退还纳税保证金的申请，经税务机关审核批准后予以退还。 　　 11、请问，我五一期间在江北一楼盘看中了一套房子，开发商要求交定金，我交了五千元，后因为一些客观原因，我不想要这个房子了，并在最短时间内及时通知了开发商那边的销售人员，请问我可否要回定金？ 李淑君律师答：如果由于你自身的原因不想购买此房，那你要受到定金罚则的约束，不能要求返还定金。 　　 12、购买期房交了订金后发现房形不好。现在提出退房，开发商要扣5000元。请问是否合理？ 李淑君律师答：你在支付定金后才发现房型不好的风险由自己承担，你要受到定金罚则的约束，开发商有权不予返还定金。 　　 13、我在红山路御林山庄买的负一楼的房子，现在还没有办理到产权证，听说是天地放地产和负一楼以后的业主在打官司，我就想知道我的房子还能办到产权证吗？(我手上有我们负一楼的大产权证，就是我和对门两家合在一起的，但房主还是开发商) 李淑君律师答：你应当先了解清楚目前不能办证的真实原因，如果由于开发商的原因导致产权证办不下来，你可以依据合同约定要求开发商承担违约责任。 　　 14、我和父母三人买了建邺区120m2的房子,房产证已经办好.我是南京户口,我父母是外地户口,可以享受买房落户政策吗? 李淑君律师答：根据《南京市户籍准入登记暂行办法》的规定，在我市市区购买成套商品住宅房(含二手房)60平方米以上，并实际居住生活，允许其本人、配偶和未成年或未婚子女共3人在我市落户。至于你的父母能否享受该户籍政策请向当地派出所咨询。 　　 15、您好，近日我通过中介看中某处二手房，并签订定金协议，但因为家里出了些事情，暂时不能凑够资金，所以想不买此套二手房；但签订的定金合同里，里面除了不能拿回定金外，中介也要求违约方向他赔偿物价局规定的中介费上限；我想咨询一下，合同上中介收取这个违约金有效吗?我是不是应该赔偿这笔费用？ 李淑君律师答：如果在合同中已经约定了违约方须向中介支付违约金的情况，且你已经签字，你应该支付这笔违约金。 　　 16、我在江宁刚定了一套二手房(已付一万元定金)，现在卖家急于要我们把房款付清过户，我有一些担心，请教在二手房交易中有哪些要注意的事项，谢谢！ 李淑君律师答：你要调查卖方是否有权处置房产，该房是否存在抵押、出租的情形。 　　 17、有房改房和商品房各一套，商品房已于2年前售完。现售房改房如何纳税？ 李淑君律师答：营业税、城建税和教育附加费为 5.55%，印花税 0.05%，购买住房5年以内卖出的，全额交纳营业税。购买住房5年以上卖出的，普通住房免征营业税，非普通住房差额征收营业税。