来源：整理 时间： 22:42:57 编辑：房产知识

按照南京的的房产均价走势。您好，朋友，我在南京这边做房地产行业的。要是出差啥的，去火车站，去都远。3.市区的话，对于户口的审批严格，一般落户程序复杂，没有一定的学历和工作经历是进不去的。目前南京这边江北新区正处于上升态势，有很多新建的楼盘，大部分的房子房龄在2005年之后，单价在3万以内。

总价250～300万刚需房买在南京哪好？

您好，朋友，我就是在南京这边做房地产行业的。按照您目前的情况，300万以内，如果考虑在市区购房，不太理想。原因在于:1.市区的房子比如鼓楼区，江宁区，房龄太老，可能后期的升值空间没有了，价格趋向封顶。2.目前市区的房子普遍均价在6万以上，您目前手上的资金可能只买一套公寓面积大小的住宅，而且是在市区的偏僻角落才有这种单价，如果是自住，考虑到家庭人口问题，可能不太适合您。

其次房子面积小，后期升值空间小，因为小户型的房子单价本来就比正规面积的房子高。3.市区的话，对于户口的审批比较严格，一般落户程序复杂，没有一定的学历和工作经历是进不去的。而子女后期的上学必须有对应的户口才可以入学。这也是一个难题，如果解决不了，可能孩子就要跨区上学了。 目前南京这边江北新区正处于上升态势，有很多新建的楼盘，大部分的房子房龄在2005年之后，单价在3万以内。

您手上的资金可以买一套正规三房。而且这边有几个著名的学区。比如明发一中，浦口外国语学校，浦口区实验小学。都不错。按照南京的的房产均价走势。江北这边均价2015在，2018年的话均价在。11号线也在规划，后期南京长江大桥开通，江北江南连为一体，升值空间不可小觑。

本人程序员，工作稳定，年底想在南京江北买房，280万的预算，核心区、桥北、高新区何去何从？

核心区哎，要么你就在桥南买吧。隔江非常不方便的，未来小孩上学，生病看病，还真的不方便。要是出差啥的，去火车站，去哪个都远。医院也没个正经大点的。娱乐休闲也没个好去处，公园啊也没，厚重的南京文化基本无缘。没孩子还好，有孩子你会发现，桥北江北，真不是好的居住选择。周末，没地方去啊，玩几个大学，历史古迹基本没有，就那几个能玩的地方，你去的时候人家也去，那个人山人海。

本人程序员，工作稳定，2020年想在南京江北买房，280万的预算，核心区、桥北、高新区何去何从？

2020年是一个购房的好时候，前不久国家刚刚重申了房住不炒，也就意味了目前维持的房地产上场现状将继续保持下去。最近刚刚出炉的南京市存量房成交数据显示，南京市2019年的房价涨幅在6.28%左右，整体涨幅不大处在正常水平线内，虽然保持上涨趋势但是并不足以和过去那种牛市相提并论。个人建议首先考虑江北核心区，本身其所处的地理位置较为优越，整体配套各方面都在完善，交通也比较便捷，2020年江北核心区将会有一大批土地上市，整个江北的土地供应潮将在江北核心区拉开，预计将会有近20幅地块进入市场。

从购房的角度来说，大量的土地供应，在房价平稳的时候可以平抑房价，而如果2020年房价有所波动，出现上涨，那么土地供应又可能从反向推动房价走高，核心区确实是一个较为妥当的选择。未来这些地块的逐步开发完善以后，一个肉眼可见的全新副城将会在江北突起。此外，绵延十年的启迪乔波冰雪世界已准备启动，上个月，乔波冰雪世界及启迪科技城，启迪国际冰雪科技城等用地获得许可批复，项目建成之后，将会有更多的优质企业入驻启迪科技城，作为程序员未来很有可能在这里工作，乔波冰雪世界项目在全国多个城市有成功运营的经验，这些一旦建成将会对周边房价有一定的支撑拉动作用。

2020年核心区将要有以下几个大动作，1、2020年上半年，国家健康城服务中心将建成投入使用，该项目借鉴新加坡邻里中心，建设集社区事务服务，专业，商业，志愿，社区政务，等服务与一体的社区综合服务平台；2、江北市民中心将投入使用，3、鼓楼幼儿园江北分校，将投入使用，4、一中高中部，2020下半年建成使用，5、南丁格尔护理学院建成，2020年开学，6、青龙绿带二期：瑞龙郊野公园开放。

（本文作者张永华律师，金融犯罪辩护律师，经济犯罪辩护律师。法学博士，北京市盈科律师事务所高级合伙人，北京刑事律师，专注于金融行业法律服务、职务犯罪辩护律师、企业家犯罪刑事辩护和诈骗犯罪辩护。与辩护团队办理了多起重大职务犯罪、重大金融经济犯罪系列案件）

一、因未实施欺诈行为，不构成贷款诈骗罪

二、以不具备“非法占有目的”为由对贷款诈骗罪作无罪辩护

三、因银行明知，欺诈行为和放贷行为之间没有因果关系

四、未给银行或其他金融机构造成损失，不构成犯罪

以下基于10个参考案例，谈刑事律师对贷款诈骗罪作无罪辩护的思路和方案要点。

一、因未实施欺诈行为，不构成贷款诈骗罪

根据《刑法》第193条规定，贷款诈骗罪的客观方面表现为行为人通常使用5种方法实施欺骗，这些包括：（一）编造引进资金、项目等虚假理由；（二）使用虚假的经济合同；（三）使用虚假的证明文件；（四）使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；（五）以其他方法诈骗贷款。

贷款申请人在向银行等金融机构申请贷款时，可能会因不满足申请条件，而对实际情况有所隐瞒，实施虚构事实、隐瞒真相。但是在一些刑事案件中可以看到，申请人虽然有对材料进行虚构隐瞒的行为，但这些行为并不都是贷款诈骗罪中的诈骗手段。贷款诈骗罪中的诈骗手段，是指对影响甚至决定着放贷与否的重要事实如偿还能力、担保价值等进行虚构隐瞒。贷款手续方面存在瑕疵或者申请时进行违规操作的，不一定会构成贷款诈骗罪。

无罪案例一：段某风贷款诈骗罪二审案

审判法院：山西省高级人民法院

无罪理由：段某风在向银行贷款时虽存在提供手续不规范之处，但难以认定其有隐瞒真相和虚构事实之行为。且在贷款之后，虽将其中的部分款项暂用于偿还其他企业的贷款，但其确将自己的部分款项连同贷款之大部分款项用于与改制企业相关的业务当中，从贷款数额与之后投入改制企业的资金总数额上看基本相当。之所以未能归还贷款，系因经营不善及改制企业内部矛盾激化所致，难以认定段某风本人主观上具有非法占有贷款的目的，亦无证据证实其有非法占有贷款的行为。

无罪案例二：褚××贷款诈骗罪一审刑事判决书

审理法院： 湖北省仙桃市人民法院

无罪理由：关于公诉机关起诉指控被告人褚××骗得仙桃市麦××小额贷款有限公司贷款200万元，构成贷款诈骗罪一节。经查，2014年3月7日，仙桃市杜窑宏发米业有限公司与仙桃市麦××小额贷款有限公司签订借款合同，被告人褚××以其持有的仙桃市杜窑宏发米业有限公司的股权进行担保，向仙桃市麦××小额贷款有限公司贷款200万元，贷款期限为四个月。

被告人褚××与仙桃市麦××小额贷款有限公司于2014年3月10日签订权利质押合同，并于2014年3月11日在仙桃市工商行政管理局办理股权出质登记。该笔200万元贷款系偿还前期贷款本息后又贷的。根据上述事实，该笔200万元贷款签订了借款合同和权利质押合同，且办理了合法的质押登记，不能认定被告人褚××主观上具有非法占有该笔200万元贷款的故意，故不能以贷款诈骗罪就该笔200万元贷款对被告人褚××定罪处罚，本院对公诉机关的该指控不予认定。

无罪案例三：黄某某合同诈骗、贷款诈骗罪一审案

审理法院：河南省淮滨县人民法院

无罪理由：被告人黄某某与被害人淮滨县邮储银行签订个人商务借款及担保合同，被告人黄某某在办理该抵押贷款中没有使用伪造或虚假的合同、证明文件，其提供的是真实的船舶产权证明，亦未有超出抵押物价值重复担保的情形，在办理船舶抵押贷款时被告人黄某某所提交的资料符合条件，经过中国邮政储蓄银行抵押贷款程序审批合格后放贷。

因此被告人黄某某是合法取得75万元抵押贷款，客观上没有实施以虚构事实、隐瞒真相的方法欺骗银行的行为，淮滨县邮储银行的放贷行为不是基于因被告人的欺骗行为而产生错误认识的行为，且淮滨县邮储银行对被告人黄某某的船舶享有抵押权，就贷款债务可以优先受偿，经过淮滨县物价局评估该船舶的价值为150万元，大于贷款债务75万元，被告人黄某某未按规定的用途使用贷款，淮滨县邮储银行可以提前收回贷款，行使抵押权，淮滨县邮储银行并不会出现因无法清偿而遭受损失的情形。

被告人黄某某在合法取得贷款后没有按规定的用途使用贷款的情形符合《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》第2条第二款“对于合法取得贷款后，没有按规定的用途使用贷款，到期没有归还贷款的，不能以贷款诈骗罪定罪处罚”的规定。综上，证明被告人黄某某犯贷款诈骗罪的证据不足，被告人黄某某的行为不构成贷款诈骗罪。

无罪案例四：被告人周××信用卡诈骗一审案

审理法院： 湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院

本院认为：关于公诉机关指控被告人周××犯贷款诈骗罪部分。就本案现有证据分析看，对于涉案的九名申请贷款人，因侦查机关只向进行了×××调查取证，且虽然×××的证言证明其申请贷款时使用的伪造的个体工商营业执照是被告人周××提供的，但被告人周××供述包括在内的申请贷款商户的个体工商营业执照是他委托冯某某帮忙办理的，他不知冯某某办理的个体工商营业执照是伪造的，而本案中亦无对冯某某的调查材料，故本案无充分证据证明被告人周××具有实施与申请贷款的商户共同合谋，骗取银行贷款的主观故意和行为。公诉机关指控被告人周××犯贷款诈骗罪的事实不清，证据不足。

二、以不具备“非法占有目的”为由对贷款诈骗罪作无罪辩护

从以上所述《刑法》第193条的规定可知，贷款诈骗罪和骗取贷款罪的区别在于非法占有的目的。一些案件中借款人在向银行贷款时，内心的真实意图并非是要去骗银行的贷款，而且仅限于占有这部分贷款，而是想去盘活这笔贷款进而获取更大的经济利益。这么说来，就并不具有非法占有的目的。

什么是贷款诈骗罪中非法占有的目的？最高院出台司法解释对常见的几种情形进行了总结：1.明知没有归还能力而大量骗取资金的；2. 非法获取资金后逃跑的；3. 肆意挥霍骗取资金的；4.使用骗取的资金进行违法犯罪活动的；5.抽逃、转移资金，隐匿财产，以逃避返还资金的；6.隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，以逃避返还资金的；7.其他非法占有资金拒不返还的行为。

贷款诈骗案件中，非法占有目的的有无不能仅套用司法解释规定的几种情形，实务中，需结合行为人贷款时的偿债能力、担保情况、对贷款的处置、后续还款行为、还款能力、还款意愿、不能还款的原因等综合认定。

无罪案例五：胡某文贷款诈骗再审案

审理法院：四川省高级人民法院

无罪理由：根据再审审理查明的事实、证据，胡某文的行为不构成贷款诈骗罪。主观上，胡某文不具有非法占有为目的。认定行为人是否具有非法占有为目的，应当坚持主客观相一致原则，不能单纯以财产不能归还就认定其主观上有非法占有的目的。

本案中，首先，胡某文拥有326亩荒山造林林木所有权证书和开发许可证书，该荒山多次经相关部门评估，其价值大大高于所贷款项，一直处于保值增值状态；其次，无证据证明胡某文在贷款后有逃跑、肆意挥霍，进行违法犯罪活动，抽逃、转移资金、隐匿财产，隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭以及其它非法占有资金的行为；

第三，胡某文未违反专款专用的约定，且前期在果园投入了大量资金。相关证人证言等证实，胡某文贷款前相继向果园投入资金40余万元，在获得10万元贷款后，胡某文将其中8.9万余元用于归还其方成公司在银行的借款，另外1万余元用于支付果园工人的工资，实际上是将贷款全部用于了果园，不违反专款专用的约定；第四，2005年3月23日经西昌市财政局、2007年6月28日和2017年12月20日西昌市清理财政借款领导小组办公室催收，胡某文向上述部门提交了报告，对未能及时还贷的原因进行了说明，并申请宽延还贷时间，并在2012年4月13日归还了2000元贷款。胡某文是因客观原因不能归还，并非拒不归还贷款。综上，认定其具有非法占有目的的证据不足。

无罪案例六：赵某秀贷款诈骗再审案

审理法院：贵州省高级人民法院

裁判要旨：根据《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》中“要严格区分贷款诈骗与贷款纠纷的界限。对于合法取得贷款以后，没有按规定的用途使用贷款，到期没有归还贷款的，不能以贷款诈骗罪定罪处罚；对于确有证据证明行为人不具有非法占有的目的，因不具备贷款的条件而采取了欺骗手段获取贷款，案发时有能力履行还贷义务，或者案发时不能归还贷款是因为意志以外的原因，如因经营不善、被骗、市场风险等，不应以贷款诈骗罪定罪处罚”的规定，赵某秀改变贷款用途和不能到期归还全部贷款的行为，不属于犯罪行为。

另外，非法占有目的是区分贷款诈骗罪和骗取贷款罪的要点，律师在辩护中打掉非法占有目的之后，还要注意其是否构成骗取贷款罪，对此，可针对骗取贷款罪罪状及诈骗型犯罪特点进行辩护。

就律师以无非法占有目的为由进行无罪辩护的要点，参见：

三、因银行明知，欺诈行为和放贷行为之间没有因果关系

若银行等金融机构明知借款申请人提供材料虚假，仍发放贷款，其没有受骗。贷款诈骗罪中，银行等金融机构必须是基于欺诈行为产生了错误的认识从而放贷。若能证明银行没有被骗或者银行明知，那就能阻却贷款诈骗罪成立。

无罪案例七：郑某龙合同诈骗罪、贷款诈骗罪二审案

审理法院：江苏省苏州市中级人民法院

无罪理由：借款人与苏州银行于2014年1月28日签订的“养蟹”贷款合同系2013年度“养蟹”贷款的续贷合同，贷款原始发放时间均在2013年2月、4月或更早。办理续贷手续时，并未要求借款人出具养殖螃蟹的证明。且苏州银行明知该贷款的实际用款人为郑某龙，故不存在苏州银行陷入认识错误而处分财产的情况，上诉人不构成贷款诈骗罪。

无罪案例八：霍某1贷款诈骗罪二审案

审理法院：山西省高级人民法院

裁判要旨：关于向慧民公司贷款1020万元的事实，经查，慧民公司的情况说明及霍某1的供述相互印证可证实，该7笔贷款实际发生日并非2013年11月27日，霍某1提供假房产证的时间到底是在取得慧民公司资金之前还是之后无法查清，如果提供房产证的时间在取得资金之后，则说明霍某1虚构事实、隐瞒真相行为与被害人慧民公司处分财物之间没有因果关系。

另据公诉机关的补侦建议和侦查机关的补侦复函，因慧民公司负责人袁某拒不提供转账凭证，无法核实1020万元的资金去向，即在案证据无法证实1020万元系被霍某1个人非法占有，同时考虑到经慧民公司起诉，该笔借款已由吕梁市中级人民法院按民事纠纷判决，并已进入执行程序，故按民事纠纷处理为宜。综上，公诉机关关于应以贷款诈骗罪追究霍某1刑事责任的指控不能成立。

四、未给银行或其他金融机构造成损失，不构成犯罪

司法实务中，未给银行或其他金融机构造成损失主要是因为贷款申请人提供了真实足额担保或担保权已实现，有真实足额担保情形下，即使贷款申请人到期无法偿还，银行等金融机构也可以通过民事诉讼等手段追回贷款。

无罪案例九：姚某、闵某钢、项某贷款诈骗罪一审案

审理法院：四川省成都市双流区人民法院

无罪理由：本院认为，公诉机关指控被告人姚某、闵某钢、项某犯贷款诈骗罪的事实，因证据不足，不能成立。本案中，现有证据不能证实三被告人具有非法占有银行贷款的目的。被告人闵某钢、姚某在以贷款购车为由向银行贷款过程中，由成都弘祥融资担保有限公司为其进行担保，所签订的担保合同有效，且担保公司亦在案发后进行了债务清偿，客观上没有给银行放贷形成放贷风险，故不应以贷款诈骗罪定罪处罚。

无罪案例十：曹某、邓某宝贷款诈骗罪一审刑事判决书

审理法院： 安徽省泗县人民法院

无罪理由：贷款诈骗罪的犯罪对象是金融机构，但涉案相关金融机构的贷款已经由皖投公司代为偿还，金融机构没有损失；皖投公司代偿贷款后，通过诉讼查封了宏鑫公司的土地，其担保的权益有实现的途径。2.被告人曹某虽在侦查阶段曾供述其没有偿还1000万元贷款的能力，但庭审中予以否认，而雷力公司2012年年检报告显示年末资产总额为万元，故现有证据无法证明曹某或其雷力公司没有偿还1000万元贷款的能力。

曹某辩称雷力公司已经并入亚非集团，虽然没有书面协议和杨某某证言确认，但曹某确系安徽亚非国视有限公司总经理，两公司之间的关系目前难以确定。3.4900万元贷款除偿还曹某1000万元贷款本息外，其余贷款用途没有证据证明曹某知道，难以认定曹某和杨某非等人通谋。综上，公诉机关指控曹某构成贷款诈骗罪证据不足，本院不予支持。被告人曹某及其辩护人关于曹某的行为不构成贷款诈骗罪的辩解和辩护意见成立，本院予以采纳。（END）

成都市统筹城乡涉农的实践与经验；成都统筹城乡发展综合配套改革专题研究之六

研究报告 北京天则经济研究所课题组  茅于轼等　　 　　　

　　 　　 　　 摘 要

成都涉农投融资体制改革经验归纳

一个核心：发展和完善农村市场

两大突破口：农村产权改革、转变财政资金投入方式

三个平台：成都市小城镇投资公司、成都市现代农业发展投资有限公司、成都市商贸物流投资（集团）公司

四大举措：土地综合整理、扶持农业产业化、完善风险分担机制、提升农产品流通市场

五大成果：居住社区化、土地规模化、农业产业化、金融多元化、收入多样化

一个核心：改革始终以发展和完善农村市场为核心

农村缺的不是资金，而是市场。

政府的作用不是替代市场，而是尊重市场，创造市场，维护市场，为市场开道，为市场铺路。

成都涉农投融资体制改革的核心是转变了农村资源的配置方式，市场恢复了其在资源配置过程中的基础地位。

资源配置方式的改变带来了农村要素重组，解放了农村生产力，实现了农村资源价值的提升。

农民组织化程度低以及农村市场存在的发育不足和缺陷，造成了过高的交易成本，阻碍了社会资本特别是民间资本的进入。改革尊重农民意愿，促进农民的自组织，让农民真正成为市场的主体和改革的动力。

成都涉农投融资体制改革覆盖了农村市场（包括要素市场和产品市场）存在缺陷的各个方面，减少了改革阻力。

问题：由于对农村土地权利的界定不清晰，市场无法对农村土地资源进行合理配置，导致农村要素市场不完整和扭曲；同时，农民对土地的权利不落实，无法成为自主决策的市场主体。

突破：农地确权为代表的农村产权制度改革完善了农村市场的微观基础，激活了农村三大生产要素，优化了农村的资源配置，解放了生产力，增进了农村经济活力和效率。

问题：政府投入不尊重市场机制，非但没有弥补农村市场的缺陷，反而使得市场更加扭曲，并对社会资本和金融资本产生了挤出效应。

突破：将计划用于“三农”的财政资金注资成立了3个涉农投融资平台，分别服务和支持于农地整理、产权流转、农业产业化、农产品流通、风险分担等各个方面。

政府通过以改变财政投入，以财政资金为杠杆，吸引金融资本和社会资本对“三农”的投入逐年增加。

政府通过其投融资平台公司，承担了发起者、服务提供者和促进者的角色，实质是发挥市场在资源配置中的基础性作用。

　　 三个地方涉农投融资平台

成都市现代农业发展投资有限公司

成都市商贸物流投资（集团）公司

　 四大涉农投融资体制改革举措

问题：分散小农与小片农地相结合的生产方式，不符合现代农业发展的要求，也导致社会资本和金融资本与小农土地经营对接的交易成本过高。

改革：利用“耕地增减挂钩”政策创新农村宅基地整理模式，改善农村居住环境和公共服务。

改革：农民集中居住、宅基地复垦后，农用地更加易于流转与集中，通过土地合作社、土地银行、租赁等不同流转方式对农用地进行综合整理，实现与现代农业模式的对接。

问题：农村金融服务供给与需求严重不匹配，风险分担机制不完善。

改革：完善农业担保、保险服务体系，弥补市场发育不足和缺陷，为金融资本与社会资本参与农业产业化降低风险。

促进了农村金融多元化和地方金融机构的积极探索、创新。

问题：农产品流通市场布局分散、运营管理水平低、交易手段落后、信息传递不畅。

改革：支持农产品市场建设，完善农产品商贸物流体系，提升农产品市场运营管理水平，规划大宗商品中远期交易系统。

　　 五大涉农投融资体制改革成果

小城镇、农村新型社区发展加快，农民获得更多公共服务，生活条件得到实质性改善。

土地规模化符合现代农业发展的要求，降低了交易成本，实现了社会资本、金融资本与土地经营的对接。

现代农业发展加快，社会资本与金融资本积极参与，农业增长加速，产业结构得到提升。

多元化的农村金融服务体系初步形成。

农民收入多样化，包括出租土地，打工收入和股权分红。

农民人均收入增长较快，工资收入比重增加，城乡收入差距缩小。

　 涉农投融资体制改革所面临的困难和深化改革的建议

涉农投融资体制改革所面临的困难包括：

先行先试可能与全国性制度政策产生抵触或摩擦；

局部改革的空间和成效都会受到一定局限；

由于成都立法权限低，改革涉及很多基本制度和农民基础权利的安排，法律效力过低隐含着法律风险，不利于改革的稳定性和可持续性；

成都的涉农投融资体制改革中，政府仍然扮演了非常重要的角色，随着改革深入，市场逐渐发挥作用，政府力量要适时退出。

建议中央和省加大对成都投融资体制改革的支持力度

转变解决“三农”问题的思路，逐步改革现行的投融资制度、政策中不适应农村发展需要的方面。

加强金融监管，放开农村金融准入，鼓励农村金融体系多元化。

落实给予农村金融机构的优惠政策，使其惠及准金融机构。

帮助农村健全市场体系，支持农村产权市场、大宗农产品远期交易市场等建设。

中央各部门应协同支持试验区的改革，落实、扩大试验权限，对于经过试验取得了经验，证明方向正确、效果良好的，及时从制度政策上予以肯定，扩大试验或普及推广。

对于深化成都涉农投融资体制改革的建议

加强政府投融资平台监管，进一步开放市场准入，政府适时退出。

进一步深化农村土地制度改革，建立城乡统一的建设用地市场，取消城乡户籍隔离制度，允许农民进城成为市民的同时，也允许城市居民反向流动，购置农村宅基地和农宅到农村安居。

成都市统筹城乡涉农投融资体制改革的实践与经验；成都统筹城乡发展综合配套改革专题研究之六

　一、中国涉农投融资的一般状况

成都市统筹城乡涉农投融资体制改革的实践与经验；成都统筹城乡发展综合配套改革专题研究之六

附件三：成都涉农投融资体制改革典型案例

1、郫县战旗村农村新型社区建设项目

项目位于郫县唐昌镇战旗村，全村总人口1682人，其中农业人口1636人，共9个小组。战旗村是成都市规划确定的现代农业产业发展重点村，土地流转初具规模，有产业化龙头企业10余家进驻，农业产业发展优势明显，农民生活相对富裕，具备了建设规模适度的农村新型社区的条件。

在充分尊重农民意愿和土地财产权利的基础上，战旗村共有557户1652人自愿选择了入住新型社区。

项目于2007年8月开工建设，2009年建成入住，建筑规模约/wenjian/

附件三：成都涉农投融资体制改革典型案例

1、郫县战旗村农村新型社区建设项目

项目位于郫县唐昌镇战旗村，全村总人口1682人，其中农业人口1636人，共9个小组。战旗村是成都市规划确定的现代农业产业发展重点村，土地流转初具规模，有产业化龙头企业10余家进驻，农业产业发展优势明显，农民生活相对富裕，具备了建设规模适度的农村新型社区的条件。

在充分尊重农民意愿和土地财产权利的基础上，战旗村共有557户1652人自愿选择了入住新型社区。

项目于2007年8月开工建设，2009年建成入住，建筑规模约9.37万平方米，总投资9100多万元。项目实施后，入住新型社区的农民人均占用宅基地由150平方米减少到70平方米（含公摊），宅基地复垦后可新增耕地约200亩。此外，入住农民所选择户型面积超过35平方米/人的，还需根据超标面积或户型补缴一定费用，本项目共收取补缴费用700多万元。由此可见，此两项收入之和已经可以覆盖项目成本，政府投入只是起到了桥梁和引导的作用。

从项目实施效果看，新型社区居住环境宜人、村容整洁、道路平整、管线规范，社区道路、水电气讯及环保等基础设施配套齐全，同步建设了文化、体育、卫生等公共服务设施，入住农民生产生活方便舒适，与城镇居民生活水平基本接近。如果从住房水平来看，甚至超过了城镇居民的平均水平。

另外，本项目实施后，原来被分割为碎片的土地联结成片了，可规模流转的土地从原来的500余亩增加到了2000余亩，为战旗村进一步吸引社会资本、发展现代农业打下了基础。　　

点评：当某种行为受到配额的管制时，这种配额就成为了权利，具有了价值，可以在市场上交易。配额的初次分配可以依据先占原则取得，也可以通过行政手段分配，但不能保证配置效率。只有允许市场交易，市场才会将配额配置到效率最优的状态。建设用地指标就是这样一种配额，它配置到不同地区的价值差距巨大。成都市的改革者聪明地利用了这一点，让欠发达农村的农民分享了发达地区城市化的成果。

2、成都黑金果业有限公司5000亩标准化葡萄基地项目

黑金果业合作社成立于2003年，是一家由妇女组成的农民专业合作经济组织；成都黑金果业有限公司成立于2006年4月，注册资本200万元。公司采用“市场+公司（合作社）+基地+农户”四位一体的运行模式，是集种植、观光、储运、加工、营销于一体的现代农业企业。2006年公司成立时，资产总额400余万元，年销售收入1000余万元，无自有基地，主要从事水果贸易。

市农发投公司现已累计给予该公司4500万元资金支持：5年期委托贷款1800万元，支持公司5000吨气调库项目的建设；切块委托贷款700万元，用于季节性水果收购；担保贷款2000万元，支持公司葡萄基地的建设；2010年以黑金公司（合作社）为主，进行葡萄种植风险互助试点，黑金公司将成为主要的受惠者。

此外，龙泉驿区农投公司给予730万元资金支持：利用市农发投公司切块委托贷款提供贷款560万元，支持该公司支付征地款；代拨财政贷款贴息170万元。

通过市、区两级农投公司的大力支持，截至目前为止，黑金果业公司注册资本增加到1000万元，已建成3500亩标准化绿色葡萄基地，建成一座5000吨的气调库及与之配套的选果包装生产线。2009年末，公司资产总额9600多万元，实现销售收入6158万元，销售利润201.5万元；2010年，3500亩优质葡萄进入达产期，产量达700万斤（因受灾减产），产值1700万元；配套5000吨气调库，年营运收入6000万元。　　

点评：由于中国的特殊原因，政府在传统农业向现代农业转型过程中有必要起到引导和推动作用。对于合作化企业来说，发展中遇到的最大的问题是资金的来源以及风险的分担，在本案例中，政府通过平台公司的担保，极大的解决了黑金果业的资金来源问题。

3、成都农产品中心批发市场（白家市场）

成都农产品中心批发市场有限责任公司于1995年11月14日经成都市工商行政管理局核准注册成立，现公司注册资本5000万元，股东方深圳市农产品股份公司和成都城乡商贸物流发展投资（集团）公司分别占51%和49%的股份。

公司经核准的经营范围有：批发市场经营管理与服务；储藏、销售农副产品；销售建辅建材、装饰材料、五金交电、文化用品、日用百货、化工产品（以上项目不含危险品）、石油制品（不含汽油、煤油、柴油）。

成都农产品中心批发市场是经原国家计委立项批准，由原国内贸易部和成都市人民政府共同主办的四大国家级农产品批发市场之一，于2000年3月在成都火车南站附近开业。为配合成都市政府实施城市整体发展规划、建设城南新区和满足国际招商引资的需要，2006年底市场整体搬迁至现址双流白家镇。新市场占地525亩，净用地402亩，计划总投资4.5亿元，规划建筑总面积26万平方米。市场是《成都市食用农产品市场规划（）》确定的成都五家大型农产品批发市场之一，也是成都市最大的综合性农产品批发市场，兼具销地市场和产地市场双重特征，主营农副产品批发、储藏、加工、配送等业务。

市场一期工程以满足旧市场搬迁为目的，投入2.8亿元，开发220亩，建筑面积8.5万平方米，建成蔬菜、肉类、海水产和粮油副食四大批发交易区和集信息、检测、监控、结算、客服和办公于一体的综合办公楼；建成了四川省内首套国内先进的肉类滑轨交易系统；在行业内率先建成了以中央结算为主导的电子化信息管理平台；建成了较完善的农产品质量检测体系，积极推行食品市场准入和商品备案制，全面推进传统批发市场向现代批发物流中心转型。

自2006年底搬迁至今，经过三年多的精心培育，市场业务发展迅猛。目前已形成成都市唯一一家最大规模的“一站式采购”综合性批发市场。市场辐射范围达20多个省（市、自治区）。市场常驻商家3000余户，带动生产基地建设100余个。市场为保障成都“菜篮子”供应、保障食品安全、带动区域农业产业化经营做出了积极的贡献。　　

点评：成都城乡商贸物流发展投资（集团）公司作为成都市的平台公司，为促进该区域内农产品的流通和农产品市场的发展，引进了农产品流通领域的专业组织 深圳市农产品股份公司。这一做法的优势是：首先，深圳市农产品股份公司的进入弥补了当地技术的不足，技术作为生产要素的一部分，在要素市场中发挥着极大的作用；其次，商物投的参股显示了政府的支持，降低了深圳市农产品股份公司的投资风险，节约了交易费用。

2008年12月，成都彭州市首家农业资源经营合作社（土地银行） 磁峰镇皇城农业资源经营专业合作社正式成立，这是成都在农村土地产权制度改革的基础上进行大胆创新，组建的从事土地权属存贷经营业务的村级集体经济组织。“土地银行”也是成都2009年着力探索试点的内容之一。

“土地银行”参照银行运作模式：农民自愿将零散、小块、界线明晰的土地承包经营权存入“土地银行”，“土地银行”按照一定的价格给付农民租金（土地存款利息）；“土地银行”再将土地划块后贷给愿意种植的农户或企业，收取租金（土地贷款利息），种植农户或企业则按照规划和“土地银行”的要求进行种植；“土地银行”赚取差额利息用于自身发展和建立风险资金等。这既保证了土地的适当集中和规模化经营，实现土地开发的效益最大化，又从根本上保护了农民利益，达到“多赢”的目的。

磁峰镇土地银行成立时，当时只有皇城、滴水、鹿坪三个村的群众把土地存入了“银行”。镇政府和村委会在市级各部门的支持下，积极努力，引进了彭州嘉禾农业开发有限公司、成都神农农业开发有限公司以及置农蘑芊有限责任公司。公司进驻磁峰镇，大规模展开土地“贷款”活动。嘉禾公司借贷870亩，用于雷竹种植（主要范围在鹿坪）。神农公司在皇城和鹿坪借贷了800亩土地种植金银花，置农公司在鹿坪借贷了200亩土地种植蘑芋。后来，建立“土地银行”的村又增加了小石、涌华两村，磁峰全镇共有5个村成立了“土地银行”。“土地银行”给与群众的收入是每年每亩240元的租金，以后每五年增加20元。另外，业主需向“土地银行”交纳每亩10-20元的服务费。服务费中扣除工作经费等剩余部分归群众所有 。这样，“土地银行”为龙头企业、种植大户和农民间搭起了新的平台，也推动了土地的集体化、集约化和规模化经营。

点评：以往我国农村发展的瓶颈是要素市场发育严重不足，从根本上制约了土地、资金等生产要素的优化配置。成都的农村产权制度改革，充分发挥了市场机制作用，促进的资源的有效整合和配置。“土地银行”是成都统筹城乡发展过程中土地这一重要生产要素得以流转的重要方式，这种以农业资源经营专业合作组织模式，由政府出面组织，把某一区域农民的承包地使用权、农村集体建设用地使用权，以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权分类整合，“零存整贷”的方式，极大地加快了农地流转，促进了农地的规模效应，进而推动了农业产业化的发展。

附件四：农业生产投入的一般模式

在现阶段，我国的农业投入主体较多，主要包括小农户，大农户，村组集体，企业，专业合作社，专业协会，股份制组织，股份合作制组织，国营农场，以及中央和地方政府等。

我国的农业以传统农业为主，与现代农业的要求相距甚远。政府早就提出过要推行“四个现代化”，近年来则更有针对性地提出要大力发展现代农业。在这一背景下，我国的农业生产方式与投入方式在总体上正从传统方式朝着现代方式逐步转型。值得注意的是，即便完成了总体上朝着现代农业生产与投入方式的转型，传统农业生产与投入方式仍将会部分存在。

我国传统农业生产方式的主要特征包括：一是以小农为主体，农耕为主；二是大型农业基础设施（如大型水利设施）的修造主要是政府集中组织，小型农业基础设施的修造则主要由村庄集体（在古代是宗族等传统型组织）或者农户分散组织，均以人力投入为主。

现代农业生产方式的主要特征包括：一是以农业的规模生产与经营为主，体现为土地的规模经营、农业工人的大量雇佣以及资本的大量投入；二是农业生产以资本密集型为主，亦即单位土地上资本的密集型投入；三是农业生产的技术密集型运作；四是农工商一体化和组织化程度高；五是农业生产分工体系发达；六是大型农业基础设施（如大型水利设施）的修造主要是政府集中规划组织，小型农业基础设施投入主要由较大型或大型农场，农业企业，股份化或合作化实体组织提供，但承建单位则呈现多元化。

我国传统农业生产投入方式的主要特征包括：一是农业生产投入以分散农户自行投入为主，其资金来源主要为农户自有资金和民间借贷；二是大型农业基础设施（比如大型水利设施）投入主要由政府组织提供，其资金来源往往是政府税费收入和来自本地大量村庄的自筹资金和农民投工投劳折款；三是小型农业基础设施投入则由村庄集体或者农户自行组织提供，其资金来源主要为农户自有资金和民间借贷。

现代农业生产投入方式的主要特征包括：一是农业生产投入以较大型或大型农场或农业企业为主，其资金来源主要为自有资金（含股本）、金融机构信贷资金甚或债券发行收入；二是大型农业基础设施投入主要由政府组织提供，其资金来源主要是政府税费收入；三是小型农业基础设施投入主要由较大型或大型农场，农业企业，股份化或合作化实体组织提供，其资金来源是这些实体自行组织的自由资金、借贷或其他债务资金，但很少包括民间借贷资金。

正因为我国处在总体上从传统农业朝着现代农业转型阶段，我国当前的农业生产呈现出多种多样的投入方式，包括传统的农业生产投入，现代农业生产投入方式，以及混合型农业生产投入方式。

在直接农业生产方面，通过梳理各种现存农业生产投入方式，可以把典型的农业生产投入模式总结如下：

传统农业生产投入模式：即主要涉及大量分散小农的典型小规模传统农业生产投入方式。体现这种模式的生产投入活动目前还属多数。在这种传统农业生产投入模式下，没有实现农业的规模经营，农户增收空间限制严重，农户的土地和劳动力没有朝着回报更大的方向配置，即便单位土地生产效率较高，农户收入仍然无法大幅提高，甚至面临很多自然和市场风险。

现代农业生产投入模式：它们体现了上述我国存在的现代农业生产投入方式，包含了各种农业规模生产投入方式、资本和技术密集型投入方式。它们主要涉及大农户集中土地之后的农业规模生产投入方式，村组集体改制（股份合作制，股份制，合作制）后主导的农业规模生产投入方式，农业企业、专业合作社、专业协会、股份制和股份合作制企业等实体的农业规模生产投入方式。

国营农场农业生产投入模式：国营农场是国有农场，实际的经营方式种类较多，既有国营，也有民营，即一些土地承包到农户。总体上，国营农场的运作在表面上总体上实现了规模经营，但存在产权主体不到位的问题，以及与这一产权结构缺陷有关的治理结构问题，从而容易导致低效经营，因而往往不能真正实现规模经营。

混合型农业生产投入模式：它们既包括部分传统农业生产投入因素，又包括部分现代农业生产投入因素。比如在各种各样的订单农业模式，包括“公司+农户”模式，“合作社+农户”模式，“协会+农户”模式，“农信社+公司+基地+农户”模式，等等。尽管那些公司，合作社，协会等实体实现了规模经营，但农户仍然进行一家一户的小农型小规模生产，整个农业生产投入模式往往呈现为混合型农业生产投入模式。而且在这种框架下，农户收入即便有保证，回报率较高，但由于农户只涉足小规模生产，其收入规模仍然会有限，增收也有一定的限度，而且还面临着收入损失风险：比如市场风险可以通过影响收购企业的收益，进而影响企业的守约和农户的收入。

其他农业生产投入模式：比如改制前的村社集体经济的农业生产投入模式。它们与国营农场投入模式有着类似之处，也存在产权主体不到位问题，容易导致效率低下。不过，改制后的村社集体经济属于现代农业生产投入模式的组成部分，有助于解决效率低下问题。

我国农业直接生产的直接投入主要是农户的自行投入，政府的农业补贴占比很小，即便考虑到我国政府2006年全面废除农业税费相当于农业补贴，政府农业补贴总额占比仍然很小。因此，不能把政府视作为农业直接生产的主要投入者。

在传统农业生产投入模式下，由于分散小农小规模生产即便在单位土地收益率高的情况下，其总收益有限，这决定了若要提高农民收入，无法依靠传统农业生产模式。国营农场投入模式和村社集体经济投入模式也因产权主体不到位最终导致效率倾向于低下，规定了这些模式需要转型。

我国目前存在的混合型农业生产投入模式即传统农业投入方式和现代农业生产投入方式于一体，越来越多的地方出现了采纳这种混合型投入模式的做法，显示了很大的活力，有利于提高农业生产的效率。不过，农户虽然被整合入混合型投入模式当中，但在订单农业生产中，农户户均面积很少，即便积极参与订单农业生产并获得较高单位土地回报，仍然解决不了各户较大幅度创收的问题。因此从提高农户总收入角度看，基于与小农户签约的订单农业有其局限性。

与上述四类相比较，现代农业生产投入模式通过土地集中、农业工人雇佣和资本运作，实现农业生产投入的规模经济，大大提高了土地、劳动力和资本的资源配置效率。不过，现代农业生产投入模式的隐含特征是产权明晰，不能简单地把国营农场和改制前村社集体投入模式与现代农业生产投入模式混同。

国营农场和未改制村社集体若要真正推行现代农业生产，需要作出以下转型努力：一是国家和集体产权尽量不以全资国有和集体企业形式出现，最多以国有和集体股份的形式在现代公司制（主要是股份制和股份合作制）中存续；二是即便以股份形式存续，最好不应对这些改制企业控股，否则仍然造成产权主体不到位的问题以及衍生的其他一系列问题，最终容易导致效率低下问题。

预计上述几种农业生产投入模式将长期并存。但是现代农业生产模式和混合型农业生产模式将越来越频繁地涌现。尤其是现代农业生产投入模式代表着未来的发展方向，因为其他几类农业生产投入模式均不能真正大幅提高农户的人均收入。

总之，如果要提高农户户均或者人均收入，现代农业生产投入模式将是我国农业发展的大方向。现代农业也意味着大量农户需要从农业转移出去，大量土地需要集中经营，大量农民需要转型为农业工人，大量资本需要从外部进入。

至于农业基础设施投入方面，政府和市场主体都将发挥重要的作用。这里需要区分政府投入和私人投入，而农业基础设施的修造也就是生产也需要区分政府生产和私人生产。在这里，需要引入新公共管理理念，提高农业基础设施的投入和生产效率。为此，需要让更多的市场主体参与到农业基础设施的投入和生产过程当中来，让市场主体发挥基础性的资源配置作用，让政府主要发挥辅助性支持的作用。

从上述分析可以看到，只有允许土地，劳动力和资本自由地朝着回报率更高的地方配置，农民收入才能真正得到大幅度的提高。政府需要在农业直接生产方面提供一个授能环境，包括以辅助性支持的方式参与提供农业基础设施。

这里，相应的制度转型、政策转向、技术提升和观念转变至关重要。我国有些地方先于全国各地在这些方面做了很多有益的改革探索，有必要加以总结其经验。这里尤其包括成都市近年来的改革探索已经引起广泛关注，更需要总结推广。