要不要先买套酒店式公寓？

多城市都在实施限购政策，其中有一项规定是，非本地户籍要交满一定期限的社保，才能获得购房资格，比如杭州就需要交满两年。

对于因为社保要求不满足，而无法购买住宅的人来说，很多人会想到先买一套酒店式公寓，来对冲未来房价的上涨。

但是有一个现实的问题需要明白，大多数酒店式公寓，不是房价增长型，而回报率可观型；而且在二手房市场上不是太受欢迎，转手时会遇到比较大的阻力。

所以假如是抱着在社保交满之际，可以拿酒店式公寓对冲房价上涨，基本上可以打消念头。那么，就要挑「灵活」的酒店式公寓。「灵活」的潜台词是回报率得坚挺，变现能力又比较强。考虑到这类人群的实际需求，需要到时候卖了酒店式公寓去当首付，还要尽可能挑「现房」。

酒店式公寓最大的功能，还是在于较低门槛的自住和一定的租金回报。假如是作为自住用房，酒店式公寓一方面可以抵消日常的租金开销，另一方面还能够养成储蓄的习惯。而在租房市场上，酒店式公寓也能够获得比住宅更高的租金收益。

酒店式公寓产品本身，也存在着「金子」和「沙子」的区别。在购买的时候，要考虑周边有多少承租人群，以及他们的承租能力有多少。另外，对于未来的价格上涨预期，也不要抱有过高的期待。所以，在挑选酒店式公寓时，要有辨别能力。

在整个杭州范围内，做得比较好的酒店式公寓，目前看来寥寥无几。几乎所有的酒店式公寓，都还没有具备长租和社群运营思维。这也是酒店式公寓在未来，比较重要的一个发展方向。

酒店式公寓二手转让的税费到底是多少？

我想问一下酒店式公寓的税费，现在每个中介都跟我说的不一样，很迷茫，求指点。

答：确实会不一样，因为这个税费非常复杂。只能教你一个最简单的计算方式：就是原价卖，那就没多少税费，因为增值税（原来的营业税）、个税、土地增值税的计税额都是0，买家自己要交契税就可以了。

如果不是，那么一来要交差额营业税，现在也叫增值税，税率是差价的5.6%，二来要交个税，可以选择差价的20%或总价的1%%；另外还有土地增值税，计税方式非常复杂，具体如下：

土地增值税：增值额的30-60%。即（卖出价-扣除项目）*30~60%

扣除项目包括买入价\营业税\契税\发票金额扣除额（当年-发票年限+1）*5%*发票额（鄙人算术不好，真的不会算图片图片）

发票是2003年的,发票金额是100万，那发票金额扣除额=()*5%*100万

1、当卖出价-扣除项目/扣除项目的比未超过50%

土地增值税=（卖出价-扣除项目）*30%

2、当卖出价-扣除项目/扣除项目的比超过50%,未超过100%

土地增值税=（卖出价-扣除项目）*40%-扣除项目*5%

3、当卖出价-扣除项目/扣除项目的比超过100%,未超过200%

土地增值税=（卖出价-扣除项目）*50%-扣除项目*15%

4、当卖出价-扣除项目/扣除项目的比超过200%

土地增值税=（卖出价-扣除项目）*60%-扣除项目*35%

酒店式公寓40年到期怎么办？怎么续期？

我们的总理在两会闭幕式后答记者问时，又讲到了产权到期之后怎么办这个问题。所以今天我们来特别来聊聊这个话题，应该也是大家都非常关心的。

我们平常说「产权70年」，其实准确点来说应该是「70年土地使用权」。关于70年产权到期后怎么办，总理主动表示「可以延期，并且不会影响交易，也要抓紧修订相关法律」。

其实大家现在都已经知道了，根据《物权法》，住宅70年土地使用年限到期后，是可以自动续期的，但根据《城市房地产管理法》，需要按规定支付相应的土地出让金。现在大城市的土地出让金都是非常高昂的，这就让很多人都担心，产权到期后到底会按照什么样的标准，来支付这土地出让金。

买房的时候能按揭，续期时可说不准了，普通老百姓也很难一次性买断长达几十年的土地出让金。可以推断的是，无论是70年产权的住宅，还是40年产权的商业用房，这些房子产权到期后的续期问题，有可能的途径是通过届时已经立法的房地产税来解决。

不过总理这次还表示了：保护产权就是保护社会主义市场经济的基石。所以，从总理的表达中我们应该能够感受到，无论未来产权到期后的延期方式是什么，我们应该都能放比较多的心。

◆《钱报杭州房产》：位于萧山城区的萧山城市酒店，在最近到期20年土地使用权，这是杭州首个出现商业用地使用权到期的案例。

据悉，萧山城市酒店已于近日正式提出续期申请。但是从萧山国土部门了解到，关于商业用地使用权续期的方案，尚在研究之中。

◆《钱江晚报》：最近，海宁市出现浙江省首个商地使用权续期方案。

位于海宁老城区的海宁龙祥大厦20年土地使用权到期，海宁市国土资源局发布公告：只要海宁龙祥大厦的业主提出申请，补缴大约3137元/㎡的土地出让金后，土地使用权就可再续20年。

据悉，总补缴款将近2200万元，平摊到每一个业主身上，以67.21㎡和77.38㎡这两种户型为主，分别需要补缴25347元和29174元，相当于房子市值的7.5%左右。

该用怎样的眼光看待要上天的酒店式公寓？

广为流传的文件上写着：「不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米」等等。

从文件上看，它不是正式的通知，更多的是各职能部门间的工作联系函。因为无论是杭州规划局或是国土资源局的官方网站上，都没有看到这一文件的公示。

对，也不需要公示，有一份文件从来没废止过，就是2012年1月杭州出台的《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》。

这份文件之后，长达一年多的时间里，要去审批出酒店式公寓，真的挺难。但是后来，就慢慢地找到了解决办法，先预留管道，通过验收之后再装修交付。

所以不需要出新的通知或文件，只需要默默地严格执行就行了。其实今年以来，已经这么在做了，商业用地的出让文件上，大部分都写明了以后的建造标准，有些直接标明不允许建成酒店式公寓。

就这么默默地，对市场来说也好，去审批的开发商苦一点而已。可天晓得，这份工作函居然被泄露出来了，马上整个杭州楼市又炸锅了。

这份文件应该是在职能部门间流通的，有可能会到开发商手上，因为他们去审批被拒绝总是会拿到一些「理由」的嘛。

而这份文件向大众公布，最受益的是谁？手上有酒店式公寓在售的楼盘啊。

酒店式公寓为什么需要被限制？其实道理很简单。阿猫阿狗都能开发，不用动脑筋都不愁销售。简单说，拿到一宗商业用地，大多数企业是不会想着去盖写字楼的，写字楼这么难卖，溢价率又低，何苦呢。

酒店式公寓可不一样，通常来说户型小，总价门槛低，出租回报又能诱惑到普通购房者。只要努力审批得到不错的层高、好的户型，这资金回笼速度跟住宅没什么两样。

而对这座城市来讲，不能说酒店式公寓没有贡献，它有。客观来说，现在它是不少人通往住宅道路上的过渡品，因为被限购、因为高总价，好多人是买不起或买不到住宅的。酒店式公寓是个很好的替代品。

可一定是花了心思的建筑对这座城市更有贡献。

也可以这么理解，不能让这么多没有技术含量的企业都占到这便宜。不过这样的决心会持续多久，我们还得观察。即使持续很久，我们目前的市场上，也不缺酒店式公寓。

酒店式公寓为什么需要被限制？其实道理很简单。阿猫阿狗都能开发，不用动脑筋都不愁销售。简单说，拿到一宗商业用地，大多数企业是不会想着去盖写字楼的，写字楼这么难卖，溢价率又低，何苦呢。

酒店式公寓可不一样，通常来说户型小，总价门槛低，出租回报又能诱惑到普通购房者。只要努力审批得到不错的层高、好的户型，这资金回笼速度跟住宅没什么两样。

作为买房者，努力去挑一套好的酒店式公寓总是起码要做到的，无论何时都有价值支撑而不是短暂的价格虚涨；作为建设者，努力盖一栋不错的写字楼、一个好的购物中心，不光持有的价值会更高对企业也多有裨益。

我们更应该用长期持有的眼光来看这类物业。

我们也应该能看到更多更好的公共建筑吧。

什么样的酒店式公寓值得买？秒懂七步鉴定法

值不值得买，得分七步走。

第一步，你得搜索下，官方网站上有没有这个楼盘的预售证。

如果连预售证都没有，直接劝你不要购买，实在喜欢等交付了去二手房市场。到时候二手市场上没法交易，说明产证不齐；万一产证齐权可以过户，等待交房期间的风险不用你来承担。

预售证查得到，说明产权方面没问题，不然是领不出预售证的。

那就开始第二步，你就得关注开发商了。

有大牌房企开发的酒店式公寓，自然是首选，只是这样的机会可遇不可求。更可能的情况是，大量酒店式公寓的开发商，名不见经传，在度娘上各种搜索，也没多少信息。搜到最后，可能搜到个地产商的招聘信息，要想找以前开发过的项目怎么样，基本没有。

有人会反对，谁都有起步的时候，总要给新的地产公司一些机会嘛。

好，给机会，那就开始第三步：看价格。

住宅与酒店式公寓一直存在着价差，价差是多少，才合理，才值得购买。假设先撇开品牌的因素，我们把所有的酒店式公寓一视同仁。

你要买的酒店式公寓到底有什么通天的本领。就算住宅的装修标准会略高一些，那就把这条线放宽，酒店式公寓是住宅房价的5-6折，你才值得考虑。

为什么特别要关注价格，因为酒店式公寓最吸引人的地方，是回报率。

第四步，测算今后的出租回报。

这个回报自然不是销售员告诉你的，而是你去附近打探的，不高兴打探也没关系，下载几个APP，安居客啊，链家啊，上边都有出租房源。

你有两个判断的来源，一是边上的酒店式公寓，明显不如你要买的房源的，如果它们也能租个三五千，你的就铁定没问题。二是看边上的大致承价能力，住宅类的房源，都是租给谁的，他们都愿意花多少钱。

四通八达的地方、有景观优势的地方、企业密集的地方，出租都会比较活跃，还有一点很多人没留意到，就是学校，边上有优质学区的地方，出租的灵活度、回报率都比较理想。

第五步，看周边与你竞争的房源有多少。

就是供求关系。说到头，这还是与回报率有关，只是不一样的观测点。有些新区，规划了不少的住宅用地以及商业用地。住宅都开发完了卖掉了，剩下的商业，这么大的体量怎么办呢？动辄可能是几千套，问题，边上说不定还有几千套。

试想一下，几千套小房子在同一地方抢房客，那是怎样一个场面？那么，售价再低，最后也只能拼租金。下沙沿江区块，就吃过这样的苦头，还好，售价够低大学城人够多，还能消化。

得设想出租或转让时，有多少人买单。

第六步，以后有没有良性上涨的空间。

这个就不仅仅是租金了，而是房价上涨时，你也能尝到点甜头。尽管说酒店式公寓不是必需品，但无论谁买了房，总是盼涨的，那就看周边对这类房源的需求量有多少、供应量有多少。

当然，这一点不是所有酒店式公寓都具备的，有的话是意外之得。

第七步，不要被一些噱头迷了眼。

噱头，都是暂时的，真正会长期服务你的，是物业，不是那些所谓的「网红」公寓，也不是所谓的「众筹」公寓之类的。

酒店式公寓，越返璞归真，越合适。它就是一个小小的房子，低低的总价，大牌公司能加分，大牌物业能加分，全装修能加分，单价合适能加分。

七步盘算下来，你买的酒店式公寓就基本不会差了。

如果是投资，选总价在标准线左右或以下的。如果是自住，可以按照自己的需求来，如果为了收藏，那就得花点钱去占有资源了。

买酒店式公寓，一定要有「租金思维」

买酒店式公寓怎么有效「避免踩坑」？其实概括起来也很简单：租金思维。就像实践是检验真理的唯一标准那样，租金是检验酒店式公寓好坏的唯一标准。

把这四个字拆解一下，基本上就是「三项原则」：租金坪效是否更高，租客群体是否庞大，还要关注产品的「内部竞争关系」。

一套酒店式公寓要创造出高租金回报，就意味着我们要尽量花更少的钱，实现更高的「坪效」。简单来说，就是在更小的面积内，要能做出更多的房间。

道理很简单，同样是40㎡的一套酒店式公寓，同样的地段，同样的品质，两个房间肯定要比一个房间，价格能租得更高。

假设一套同样是49方的酒店式公寓，一个房间的能租2500元/月，拥有两个「准房间」的可能能租到3500/月，有两个套房的，即便保守一点不期待租金翻倍，但能够租到比前两种格局高得多的价格，这是毋庸置疑的。

还有一点得想到，我们即便几年之后想转卖，租金收益越高的房子，它能获得的房价支撑也会更大。花同样的钱，谁不想买到一套租金回报更高，以后出手不仅不愁买家，还能同时赚一笔的房子呢。

当然，产品再怎么厉害，如果放在一个杳无人烟的地方，没有租客基础，那也是无用功，毕竟「巧妇难为无米之炊」啊。

除了产品本身要能实现高坪效，租房群体要足够坚实之外，想要获得更高的租金收益，我们还要关注楼盘本身的「内部竞争关系」。这是我们要关注的第三项原则。

这个「内部竞争关系」，一方面指的是酒店式公寓的总套数有多少。

如果一个楼盘里面，酒店式公寓有2000套，那么夸张一点地说，我们未来把房子拿去出租或转卖的时候，可能需要跟另外的1999套来竞争租客或买家。竞品这么多，是会折损我们的实际收益的。

一个酒店式公寓，是不是住宅楼盘的一部分，也会影响到它的「内部竞争关系」。

还有一些业主，是在住宅被限购之后，手头的闲钱不知如何打发，在家门口买套小房子出租，也是特别好的选择，打理起来方便。这样的竞争关系，对业主来说相对有利。

「三项原则」之外，还有一点，一个酒店式公寓的底气能不能更足，还要借助于大环境的「东风」。

说白了，也就是要有地铁和购物中心，因为地铁和购物中心能产生巨大的人群集聚效应。

买酒店式公寓的目的，不外乎三种：自住、投资、出租。但不论哪一种，都少不了「租金思维」。

产品的功能有没有优势，区域内租赁人群的基数够不够坚实，还有楼盘「内部竞争关系」是不是和谐，这些都是我们考量一个酒店式公寓产品，能不能给我们未来带来可观租金收益的具体指标，也是评判一个酒店式公寓好坏的「三项原则」 当然啦，同时还能有地铁和购物中心，那更是锦上添花。

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　　若说胳膊拧不过大腿，海天员工自是拧不住某些权势，真是胳膊拧不过大腿，为什么这些权抛就会凌驾于法律之上呢！！

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　　先说一句：上面“两瓶水的爱情”赶紧滚出去，人家那么气愤的事，你跑这来发广告，真不是人。
　　强烈支持维权的员工，他们欺软怕硬，不能屈服。一定要坚持到底。

　　希望国信的领导换位思考思考海天人的处境，可怜可怜海天人，不要再让海天人伤心落泪了！！！！

　　团结就是力量！！！！只要团结不会让那些整你的人得逞的！！！！加油！！！

　　难道国信就这么嚣张吗？
　　难道国信就没有其他部门敢动它吗？？
　　难道这个世道就没有说理的地方吗？？？
　　难道我们这些老百姓就坐以待毙，等死吗？？？？
　　难道海天人就应该屈服吗？？？？？
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