海沧房地产市场调查报告 前言：为了做好本案的销售工作，对海沧房地产市场进行先期初步的调查结下。 海沧的概况： 海沧于 1989 年 5 月经国务院批准设立海沧投资区，2003 年 8 月厦门市进行区划调 整后设立海沧行政区。海沧作为中国大陆最早设立，面积最大的台商投资区，截止 2003 年 12 月海沧已累计完成社会固定资产投资 308 亿元，引进内外资企业 612 家，投资总 额 72.54 亿美圆，实现税收 33.31 亿元。 人口现状： 目前海沧的户籍人口和流动人口合计为12.9 万，预计海沧的人口规模到 2010 年为 40 万，到 2020 年为 70 万人。其中新阳片区为 26 万人，东孚片区为 8 万人南部片区 （包 括海沧港区，南部工业区，海沧新市区排头片区及蔡尖尾山南）为 36 万。 规划范围： 规划范围为面积 173.6 平方公里海沧行政区，函盖整个海沧。海沧新城规划总面积 9 平方公里，南起嵩屿，北接海沧大桥，东接海沧大道，西至兴港路 4.7 平方公里的海 沧新城中心区，围绕一平方公里的内湖共同构筑西海域海滨地带最具魅力的滨海观光休 闲旅游区！ 规划目标将划分为中心商业区、会展区及海滨休闲区、湖滨小城区、行政与教育中心区、 体育与娱乐中心区、文化中心区、商圈与市集区、湖西住宅区、上城住宅区、诗之岛、 海沧海滨公园、自然资源与科学博物馆、社区资源中心、海沧科技中心等 14 个功能分 区。各功能区将充分利用海沧优越的海湾风光，围绕着海湾和内湖来建造。 未来海沧将是厦门大版图最耀眼的观光旅游中心，高尚居住中心，商务金融中心！ 不再是简单的生活区，具有完整的城市格局规划。新城内部将构筑一个一平公里的内湖， 内湖的东侧的东屿中心区将集休闲，文化以及金融，商贸为一体；内湖西侧则是今后海 沧的行政中心区，内湖的水体与外侧西海域海体将有机会融合，构筑类似江南水乡，威 尼斯水城的空间意境，整体上将突出“水”特色，规划中海沧新城将是一个 ：21 世纪 “新水城”。 规划建设助推岛外发展： 海沧大桥的建成通车，缩短了海沧、厦门本岛的交通距离，直接带动了海沧房地产 市场的第一波起飞，海沧新城的规划带来了海沧楼市的第二波提升。由美国 SWA 公司 担纲的海沧新城规划极大提高了海沧土地的价值，环内湖区域的房地产在这两年里价格 上涨惊人。海沧新城规划中心区的核心岛屿是未来海沧新城的金融、贸易中心，其东面 6 公里长的海沧大道构成了美丽的海岸风光，西面则是两个总面积 1 平方公里的内湖。 未来这里伫立起的商业住宅建筑将彻底抹去岛内岛外的差距。 区域价格基本走势分析： 同岛内房地产相比，海沧的房价的快速上涨期是从 2002 年到 2003 年。海沧的房 价在 2000 年前还处于 1500 元／平方米至 1800 元／平方米的价位，但自从 2000 年底海 沧大桥通车后，海沧房地产的发展开始回升，销售量和价格一直在平稳上升，去年海沧 的一些楼盘，已经突破4000 元大关。海沧楼市在 2004 年岁末表现得相当活跃，汇景蓝 湾、星园美第、印象·尖沙咀、未来橙堡、薪领秀、翠湖名珠相继开盘；而刚刚获评上 中国最具投资潜力的顶级豪宅－－未来海岸三期碧海湾，则延续了海沧引领岛外地产高 品质人居社区的样板，其近期推出的阿罗海大街更是引来投资者的青睐。2004 年的海 沧房地产市场注定热闹纷呈，各个楼盘争相推出，或动工，或开盘，价格也一路上扬， 直至 12 月份，商品房的平均价格每平方米达到 3269 元。今年年初海沧的市场比去年更 为红火，第一季度的成交量是去年同期的四倍，从房管局统计的数据来看今年第一季度 海沧的均价为 4020 元/平方米。 代表楼盘个案分析： 1．薪领秀 1）项目位于海沧兴港路，兴港花园正对面。处于海沧新城区的中心位置。 2 ）项目概况 小区建筑由 4 栋小高层，6 栋组层组成，普通层高和挑高 5 米的户型组成。该 项目占地面积 10900 平方米。总建筑面积 20000 平方米。总共有住宅 200 户，店面 60 户。工程进度现在已经地上 2 层估计 6 月份可以签合同，明年就可以交房。 3 ）面积配比分析 户型 面积 户数 2 房 83——87 平方