我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，请问富力十号和广渠金茂府哪个好一点儿，或者还有没有其他推荐，感谢。

回答：广渠金茂府要明显优于富力十号 金茂府的优点： 1.地段更好，九龙山＞双井以西 2.产品更标准，户型标准豪宅设计，不大不小，功能合理，绿化物业管理都是上乘 3.距离地铁更近，周边配套更好 4.产品本身具备良好的IP，附加价值高

提问：房姐，朋友在蜂鸟社区有小房产一套，孩子今年后半年上学，最近新出的海淀学区政策要求2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配，不能上学区房对应学校，那是不是政策会对学区房冲击很大，是否需要出手。另外，万柳片区大户型总价高的房产也不能买了，未来这类房产是否也会受到学区房政策冲击？谢谢

回答：这次海淀新政，关注三点 1. 电脑派位的真实性，是像之前一样有看顺位各个小学自行决定，还是真随机真多校，后者肯定杀伤力更大，利空顶尖学区。 2. 严格执行6年一学位和9年一学位，已经用掉学位的再出售肯定要折价了，买房前也要看清楚，对九年一贯制的学区房有略微影响 3. 2022年以后落户海淀的只能在区内统一调配。这里重点是全区协调，还是就近协调。我倾向后者，全区协调应该很难执行。 建议：如果不着急可以等一等，看看执行情况。 对于万柳肯定会有一波回调，学区溢价高的标的，都会受到政策冲击。 投资角度，高溢价学区标的近期不要碰。 学区刚需可以等等执行的情况，到2022年还有大半年的窗口期，足够上车。

目前正焦虑，急盼您回复！名下有西城德胜学区满五老破小一套，燕郊两套两居。目前在孩子学校边租住，买房主要自住兼顾保值。原计划年前出售学区房置换一套三居室。现学区房爆雷，很犹豫接下来怎么走？一个选择学区房降价坚决出售加钱朝阳换房，另一个选择是等几年期待回暖再换？目前家庭名下仅一套，夫妻均京籍，还有一张房票，手上现金近二百万，可承受月供一万，是另买一套小两居还是换三居？再买一套您推荐哪里？因有家人上地上班，考虑昌平县城地铁边或天通苑是否合适，也有推荐买房山的长河御墅的，这样十来年后退休自住。请问就资产保值角度哪里更合适？但现在买房带来新问题是学区房子将不是满五唯一了，会不会导致更难卖。烦请指点，谢谢！！[玫瑰][玫瑰]

回答：1. 按现在的趋势，学区房投资的雷点会越来越多，无需求尽早出掉。可在今年底找一个好的价格出手 2. 直接置换三居，在上地上班，建议买回龙观或清河板块，备选天通苑，昌平县城不建议，长河御墅别碰。

提问：您好，我在石景山已经有一套房，现在打算在郊区再买一套，一是积分落户，二是投资保值，目前手头有200万现金，打算买三百万左右的房子，有推荐的吗？看过大兴天宫院的次新还有枣园，还有亦庄，没想好买哪里，麻烦推荐一下，多谢，还有一个更冒险的方式，把石景山的也卖了，大概四百多万现金，买进东西海一老破小学区住不上的那种，然后在远郊再买一小的积分落户，这个方案是不是太冒险了？求解惑，知识星球已付费

回答：现在学区政策这么不稳定，肯定不投东西海老破小啊。 如果石景山的房子不自住，还款能力也不错，可选择激进一点，否则就保守一点，200首付买一套小标的。 板块选择上以大红门、亦庄、旧宫为主，楼盘可以看看 保利茉莉 林肯公园 朗润园 鸿坤理想城* 等

提问：房姐你好！关注你好久了，现有几个问题寻求帮助，谢谢！我是武汉市，我们家有二套房，分别是万科金域华府和洪山保利城，07年在汉口江岸给小孙子买了个破旧小学区房，上沈阳路小学，儿子儿媳也在汉口工作，现手上有四百万现金是卖了06年买的联排别墅，现两套房相隔不远，儿子他们住一套我自己住一套，房子有住的， 1-手上的现金是存银行还是买房很纠结，望房姐指路。 2-如果要买房在汉口江岸买房，方便儿孙上班上学，买哪个楼盘合适。 3-现儿子看中了华润万象城幸福里的房子，我拿不准是否属于商业地产类型，他有商业也有住宅是70年，拿不准是否有投资价值请教房姐。 4-钱存银行用利息以后租房孙子上学的方案可行吗？或者是就在现在住的武昌徐东附近改善型换房。

回答：投资角度看，你武汉的仓位已经差不多了，不适宜继续加仓，对资产配置来说，并没有特别明显的改变，资金400，我更建议你考虑一线城市，推荐深圳。 对于普通人来说，买房还是最稳妥的资产保值升值的方式，多余资金放手上是跑不赢通货膨胀的，而且建仓一线，抛开投资不说，更重要也是为下一代提前布局，可能到你孙子那一代，一线城市的房价更是天价，家庭财富的保值和累积，需要几代人共同完成，如果在你们这一代就把平台定在了一线，那么将来你的下一代 甚至下下一代，他们的起点就更高，获取资源甚至财富就更容易。 另外一线城市/深圳+二线城市/武汉也是更好更安全的资产组合方式。 二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。 一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。中国城市化率已经50-60%， 但是大城市化率还有很长的路要走。 一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。对于资产配置来说，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。

提问：房姐，金科廊桥水岸这个小区你怎么看？完全不能理解为什么这个位于北六环外的小区挂牌5W起步。

回答：【本圈指南】新加入朋友，建议请先读完置顶中的目录以及精华内的文章和问答。 不懂的问题，先在顶部点击搜索关键词。 1. 资源一旦没有成本就一定会被滥用。 2. 一切都有成本，没有免费，只有成本转移。 3. 科学永远无法普及，承道在人。 4. 你的提问，代表你的思考方式和深度。 5. 授人以鱼不如授人以渔，渔在目录精华。 ———————————— 目录里有一讲： 目前北京买房的边界，北面最远是回龙观和天通苑。 对南邵，直接忽略； 北京不缺韭菜，郊区坑房总会有人进坑，但不代表你入手后一定可以脱坑，或者能够赚到钱。 卖掉的如果都是好的，那每个买家都是赚钱的； 实际是，90%的人买的房子不赚钱

提问：房姐您好！我想问下，现在入手杭州未来科技城绿汀路附近的一个楼盘，137p的4居，总价655w，现在还是不值得入？到亚运会开之前还能不能有一波涨幅？（比如再涨100w）。有人说2022年亚运会之后，杭州就会开始横盘了，不知道您怎么看亚运会之后的杭州行情？多谢！

回答：青枫墅园这之类入手意义不大。 杭州亚运会之前长期牛市，但选筹明显可以更好。 买的好的，像 上个月在我们这里买的未来科技城4房700万，这个月已经800万。 亚运会之前已经有满意的行情，就不在意亚运会之后了。

提问：我今年30岁(男)，东莞有套房，每月不工作有固定收入。一直对房产投资感兴趣，15年买过一套东莞塘厦的房子，但当时眼光更差从投资角度来说买的区位不好。现在想学习房产投资知识，以便自己买房投资(不像十年前了，还可行吗?今年时机如何 ) 。 总觉得买到好房子还是最好的投资，稳挣(可能想法有问题，请老师赐教)。

回答：今年全球货币仍旧宽松是大势，热点城市楼市坚持维稳调控是小势。大势所致，资产价格继续走高。小势所致，大城市调控不停，楼市热中求稳。 虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是比较好的选择。 现在一些热点二线城市，房价无论绝对额、相对数、累积涨幅等都远远落后于其他一线二线城市。2021年这些城市楼市价值回归将势不可挡。 把握机遇，坚定信心，打好“资产保值保卫战” 当然买房的过程中，充满了机遇，也充满了陷阱！ 有的人，买的房一两年就翻倍，利用各种买房技巧，年纪轻轻就实现了财务自由，和身边的人拉开了差距。 而有的人，同样买了房，几年了房价仍然没什么变化，甚至卖不出去，想换房，发现没有了首套福利，再换房难上加难。 还有些人，买了房，甚至被开发商坑骗，连房产证都拿不到.... 所以说，买房过程中，少走一个坑，可能就多赚几十万 所以说，买房过程中，多学一个技能，升值速度也许就比别人快100%。 具体投资买房赚钱技巧，详见知识星球内部资料。

提问：新人首问，房姐好，我和老公京籍，首房首贷，购房需求为自住+保值，尽量二室一厅或三室一厅带电梯，暂不考虑学区，北三环已有一套父母的房子自住，不打算出。我们俩40岁，首付预期350-370w左右（目前储蓄存款180w、公积金账户存款60w，打算卖掉父母在昆明的一套房子大概190w，不敢全部用来首付，留一部分装修和给老人），月收入28500（其中两人国管公积金每月共9000、两人税后收入共19500），月供计划在1.6w。 问题1：以我们的情况看多少标的的房子合适？ 问题2：房子位置，老公在西四环永定路附近上班，我在南五环外上班，都是开车，目前想考虑石景山的西现代城、远洋山水、诗景长安；不知道这几个小区是否合适？ 问题3：除了以上小区，房姐有没有别的建议，其他几个区都行，只要离老公单位别太远太堵就行，另外我们更倾向于次新、停车方便及交通方便； 问题4：关于购房顺序，是等昆明的房子卖出拿到房款后再持币看房购买？还是看房及卖房同时进行？就怕看好了房子，昆明的房子一时半会儿未出，来不及。

回答：1. 能看一套总价600上下的标的 2. 石景山自住来说还不出错，比较符合你们的需求，到西四环和南面交通都算便利。 西现代城人口密度太大，靠近交通主干道，不是太好 远洋山水，是石景山为数不多的品质盘，近年涨幅能跟上大盘， 距离八宝山地铁站非常近，注意回避下最南侧楼栋临近莲石东路，会受噪音影响。 诗景长安挨着依翠园，小区很小，几栋楼。 优点在，这片的次新房很少，诗景长安有一定对比优势。 顺序上 远洋山水>诗景长安>西现代城 3. 这个预算看石景山就不错，其他只能看下丰台的马家堡和角门、丽泽板块了。 4. 同步看着，昆明的房子一但确定买家，北京就同步买进

提问：房姐好：我是京户，目前望京新城（西园四区）一套96平的小三居自住（目前市价750万左右，剩余贷款280万）；顺义花梨坎地铁站附近的蓝星花园一套35平的大开间（住宅、无燃气）出租。蓝星花园的开间是2017年200万购入（120万公积金贷款），目前市价193万左右，应该说是亏损。目前手头无积蓄。原先的计划是卖掉顺义的房子，置换到市区，但顺义这套房子持有4年仍然亏损。 从家庭资产配置和长远的来看，现在我应该怎么办 ？ 是割肉卖掉顺义的房子，还是继续持有，等房子涨了再置换 ？ 或者说北京不考虑了，到外地去 ？

回答：望京新城本轮先持有 如果缺最后100万，蓝兴花园可以卖掉（现在先挂牌） 先计算手上的现金有多少，一共可以凑到多少钱？ 好比打牌，先摸到所有牌面，才知道该怎么出牌。

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