我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。

回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主 5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两 加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。 除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。 最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。 一切都遵循经济规律。

提问：房姐好，请问富力十号和广渠金茂府哪个好一点儿，或者还有没有其他推荐，感谢。

回答：广渠金茂府要明显优于富力十号 金茂府的优点： 1.地段更好，九龙山＞双井以西 2.产品更标准，户型标准豪宅设计，不大不小，功能合理，绿化物业管理都是上乘 3.距离地铁更近，周边配套更好 4.产品本身具备良好的IP，附加价值高

提问：房姐好，刚需，最近看了很多盘，都不是很满意，要不是户型不好就是地段差，很难选，昨天看了一个盘，户型采光都很不错，有个大阳台比较喜欢，唯一的缺点就是周边新开发的，没什么配套学区，上班需要开车，不知能否发展的起来，很纠结，请房姐指点！

回答：不管是自住还是投资，买房最忌讳的就是“三不靠”：不靠地铁、不靠学区、不靠配套。 买房抉择时，地铁、学区、配套这三条极为重要，能同时满足最好，不能兼得时至少也要满足一条。 三条都不具备的房子，不仅涨的慢跌的快，而且居住功能也会受到限制，没有了居住属性和金融属性的房子，就是一堆砖头！ 我发现很多买首套房的小白，将房子的新旧和漂亮列为首要选择标准，这是极端错误的，是最要不得的。 当你入住几年后发现，孩子没有学上，每天上下班3个小时，最近的超市5公里开外，你就会后悔当初愚蠢的决定了，当你终于醒悟想要置换时才发现，你的房子打折都不一定卖得掉。

提问：房姐，坐标成都。之前问了您的，13楼的顶楼能不能买，主要是投资，后来问了两个中介的朋友，都强烈建议不要买，因为后期不好出手，并且卖价要比中间楼层便宜接近10%，由于只交了2万定金，请问房姐，要不要及时止损，放弃这套房，毕竟300万出头的房子，以后真的成了“不动产”，对家庭来说难以承受。 另外，请问房姐，总高13层的房子，最好是哪个楼层综合起来好一些，总高7楼的呢？ 第三，一个小区内既有别墅，又有7层，还有13层和28层的房子，对于这样阶梯式上升的房子，投资来说选哪个类型的最好，别墅就不要了，您多次强调，投资回避别墅。

回答：1.一般来说顶楼是不建议投资的，后期出手比较困难，且卖不出好价格。 2.一般层数好的价格会高一些的，大部分在中间层数6~10是比较合适的。 房屋共七层，属于多层房屋，一般没有配置电梯。不管有没有电梯，如果有老人，小孩，选3层。没有选择5层，视野好一点。 3.从价格，户型，楼的位置三个维度去选。 在价格方面，高层小高层和多层一定是有差异的。如果预算足够的话，多层首选小高层，其次高层再次。 在户型方面，三类产品的户型配比一定也是不一样的。一般多层的户型面积偏大，高层的户型面积偏小。从设计的角度来讲，多层的户型更合理一些，回过头来再参考第一点，价格。 在楼的位置方面，高层一般都是小区外围的一排，紧靠路的一排。洋房多半在中间，周围的景观资源更好。如果喜欢静，肯定选小区中间。如果高层的景观视野非常好，选高层也未尝不可。 总之，预算是最大的因素，如果不考虑购买能力的情况下，购买顺序依次为：多层>小高层>高层。因为一个小区要是配置这三种房型的话，肯定多层是别墅或者叠墅级别的豪宅，且都在小区核心位置上。而小高层或高层就沿小区周边沿路或高架路布置，隔绝外界对小区核心区的侵扰。

提问：房姐，提几个问题，资金5月份到位。 1.北京有资格，可发现双井朝青板块已经开涨了，常营板块值得投入不？ 2.另外，最近在关注杭州奥体板块，单价已高，不知是否属于杭州投资首选？ 3.按照您的思路，重庆的投资首选在哪里呢？ 600子弹如何分配呢？

回答：1.北京只有少量有明显涨幅，而且基本也没有回到2017.3高位 2.学区目前风险很大，最好不要追高 3.可以，但这不是重点 4.重点是，先算出自己有多少钱，能不能顺利daiKuan，然后综合房源评估daikuan情况，算出可以买到多少钱的，哪些房子。 5.杭州个别板块涨，不一定要追高。 400-500买北京一套1400左右 其余杭州或者重庆都可以，还要看你个人资料，资产分配情况，daikuan房票情况

提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商

回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度

提问：请教房姐，为什么“利率基点越高，对自己买房越好”？

回答：暂时驱赶走了不懂行的买家，减少竞争对手 等到涨起来了，这些人才被明白，回来抢房 人类依然是一个很笨的物种，追涨杀跌的本性根深蒂固

提问：房姐，你好，我们目前子弹2500左右，不考虑融资，主要想买一个改善+投资的房产，5年内出租不居住，5年后可能会居住。目前主要考虑次新楼盘和四居及以上户型。目前主要对比新北苑和来广营地铁周边。想问一下：1.望京区域看您已长期推荐，我们也认同，新北苑区域未来发展如何，之前价格下跌目前反弹，但已经规划成熟，发展潜力如何，未来看是否能保值？2.自我感觉来广营位置好于新北苑区域，但新北苑单价和面积更有优势，交通方面不太考虑，按照我们的预算，从我们短期出租，长期自主+保值角度哪个更合适？

回答：1. 新北苑就是一个比较新的居住板块，填补中产对高品质和良好居住体验的需求，它的价值还是依附在朝阳的产业区，距离最近的也就是望京板块了。望京的产业发展还是非常不错的，持续看好，所以新北苑保值来说，跟上大盘没有问题 2. 你的理解基本正确，随时中关村朝阳园北区的落地，来广营的地位会提升，长期看会直接影响板块的价值。你是长持10年以上入手望京

提问：房姐您好，看您文章深受启发。看到您推荐双井附近，最近确实验证上涨，厉害 但我在很多回答中都没有看您提到欢乐谷附近的房子。我最近关注了世纪东方嘉园小区，有不错的大两居，价格700左右。不知道您觉得这个小区怎么样呢？因为周围配套商业一般，又偏南，但是看也有学区（虽然很一般），而且交通算方便，无论7号线或者上四环，加上房子户型非常不错。所以想咨询下，是否有投资价值？非常需要您的指点

回答：欢乐谷这种场所一般会建在外环或者郊区的交通主干道出口上，所以更有可能导致对区域的合围，发展受限，周边的房子升值一般。世纪东方嘉园 在那边热度比较高，很多置换客户首选小区，缺点就是南侧是京哈高速，西侧是四环，临近楼栋噪音大 要注意回避，这个小区自住可以，由于地段不好

提问：房姐，想请教一下，一线城市没有建仓，有北京工作居住证，目前还没入手北京。 如果有200万首付，推荐北京上车还是杭州武汉建仓呢？哪个投资回报会更好呢？

回答：如果有200万首付，两个选择 如果你在北京工作，那么是优先买北京，200万首付也足够上车 首先要了解不同标的的评估价和现在市场价的区别，评估价要能接近售价的标的，总价在500万左右的上车盘。 把选筹做好，对口的daikuan，尽量选择对应能贷足的评估，评估大方面取决于标的，小方面取决于沟通+评估公司+对口银行 最佳的选择，目前可以买到常营的次新两房（520-550左右） 如果是考虑投资回报，杭州也是一个选择，200万首付可以买到600-700左右，钱江世纪城\/未来科技城 的次标杆次新三房。

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