购房合同未约定违约金计算方法，开发商一直未交房，现申请破产，违约金怎么算？

点击联系发帖人 时间：2022-06-02 02:33

商品房未按时交付违约金一般怎么算

导读：在商品房预售合同当中，是有关于开发商实际交房时间约定的，而要是开发商超过了约定的时间却还不交房的话，就会对购房者构成逾期交房，此时是要承担违约金的。商品房逾期交房违约金怎么算呢？下面是找法网小编对相关知识的整理。

　　一、逾期付款违约金怎么算

　　《买卖合同司法解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

　　买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

　　买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

　　买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币为基础，参照逾期罚息利率标准计算。

　　实务中，在买卖合同违约责任条款中，逾期付款违约金的计算标准可以控制在贷款基准利率上浮50%的基础上再增加30%。在计息期间内，如遇中国人民银行利率调整，适用短期贷款利率的应不调整利率，适用中长期贷款利率的则应在下一年度按新利率计算。

　　逾期付款违约金的计算始于付款期限届满之日的次日，但如何确定计算终点，即逾期付款违约金应计算到何时为止，司法实务中的裁量标准各异，大体有五种意见：

　　1、第一是计算至判决生效之日；

　　2、第二是计算到款项付清之日；

　　3、第三是计算到判决确定的给付之日；

　　4、第四是计算到判决所确定的宽限期内的实际给付之日止；

　　5、第五是因案而异，无统一适用标准。

　　贷款中提前还款也构成违约，那么逾期还款当然也构成违约了，上文中详细介绍了买卖合同逾期支付货款的情形，逾期违约金怎么算，违约金的起算点存在争议，不同的法院有不同的算法，签订合同时，需要先了解当地法院对于逾期付款违约金的起算点，方便维权。

　　二、关于延期交房赔偿标准　　

　　由延期交房引发的纠纷日趋增多。对于开发商来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：

　　二是若延期交房超（房超博客，房超新闻，房超说吧）过一定期间，可能导致买方。

　　1、关于违约金的性质

　　《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第114条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。

　　2、关于迟延交房违约金的计算标准

　　《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》）第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　3、延期交房导致的买方损失开发商迟延交房导致购房者具体损失的计算问题，《解释》第17条做出了规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，一般而言租金损失即为我国《民法典》规定的买房者可得利益的损失。

　　4、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用　　在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其他损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来上海准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从“通情达理”角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。

　　但必须注意的是，对违约金过高或过低的调整应当由当事人提出，否则法律并没有规定法院或仲裁机构可以主动予以调整。

　　三、逾期交房违约责任诉讼时效何时起算

　　《民法典》规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，根据该条规定，当事人追究开发商承担逾期交房之违约金的诉讼时效应该从约定的交房之日起算，那么考虑到商品房买卖合同中违约条款具体表述不同，还应根据具体情况具体分析：

　　第一种情况，如果合同约定的是“出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析，这个时侯的违约金是一个可以确定的数额，应当从约定的交房之日起算诉讼时效;

　　第二种情况，如果合同约定的是“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并且支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。

　　在实践中，开发商逾期交房的事情经常发生。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，要尽量避免开发商逾期交房。如果开发商发生了逾期交房，要及时找开发商要求其承担违约责任，要是对逾期交房违约金还不是很清楚的话，可以直接上找法网咨询律师。

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摘要您好方便我看一下购房合同吗？购房合同对延期交房有具体约定

房子延期交房一年违约金怎么算

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就是从合同约定的交房日期开始起算即可。到现在

您是要起诉开发商吗？可以直接去法院起诉。

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[摘要]房子对于老百姓来说是人生一件大事，选房、买房乃至收房时有很多需要留意之处。买房是人生大事，签合同更是这一过程中的重中之重。经常有些购房者在收房时，发现自己的房屋与合同上的不一样，或者与开发商宣传时的不一样，从而与开发商产生纠纷。

房子对于老百姓来说是人生一件大事，、买房乃至时有很多需要留意之处。买房是人生大事，签合同更是这一过程中的重中之重。经常有些购房者在时，发现自己的房屋与合同上的不一样，或者与宣传时的不一样，从而与产生纠纷。

包括房屋的数量和质量，在数量上应明确计量单位。在质量上应明确房屋是还是、或是平房，以及房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积、房屋的环境、设施以及等，都必须明确清楚。

明确了房价及付款方式，即一方当事人以货币形式支付给卖家，是买受人最主要的义务，它既是买卖合同中最重要的内容之一，也是、房屋质量的价值表现在合同中应明确支付货币的名称、单价、总价以及付款方式。

3、履行合同的期限和方式

约定了履行合同的期限和方式，即房屋支付的日期和交付手续、房屋价款的支付日期和支付办法等，价款是现金支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付还是在买受人所在地支付等。

上明确产权登记及费用，明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等。登记费、印花税、及其他应由买受人承担的费用由买方承担。

房屋基地所有权属于国家或者集体。还要明确约定各项目，如绿化率、用房、停车场等，并约定全体享有《条例》规定的各项权利，如车库、停车场的权、使用权。

合同签订后，不可避免的存在着不履行合同义务的情况，而由此引起的法律后果，即为违约责任。比如，时存在严重质量问题，或者购房者不按期支付价款等。出现类似的情况，是强制履行合同，还是支付等。

房屋如何进行交接，什么时候进行交接，这都需要进行具体约定，并且要对交接时会产生的问题，明确约定出相应的处理方法。

合同中好约定好争议的解决方式，对于购房者而言，好选择诉讼，一则诉讼费用相对低廉，二则诉讼具有可救济性，若诉讼裁决实体错误，则可以向法院申请再审。

1、违约时，如果对作出了规定，或者法律对作出了直接规定，那么就需要承担。至于的具体计算方式，则可以由约定，没有约定时，按照法律规定确定。

2、商品房纠纷与其他买卖合同纠纷一样，购房者要求支付时，不仅需要证明存在违约的证据，还得证明其实际的损失，否则就可能得不到，或者得到的不足以弥补损失。

是很重要的步骤，如果你觉得自己也看不出什么问题，建议可以在签订时，请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。

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