返租商铺跟了全款,没签合同,5年了,可以退吗被骗后的处理办法？

点击联系发帖人 时间：2022-05-29 12:41

商铺返租拿不到租金退铺

下面是原上草网为大家整理的《经济犯罪形式及涉众经济犯罪9大典型案例》。文章更新时间是： 00:08:53，主关键词为：形式、经济犯罪、典型、案例，摘要如下：——形式是古希腊哲学中的重要概念，它与质料相对应，描述了事物的本质，指的是“第一实体”。形式与质料作为亚里士多德“实体论”的一部分对后世的哲学产生了重大的影响。形式，事物严格意义上的实体，是事物的本质。抽象性、表现性、理想性、先验性、可感性。从形式本身来说，包括两部分。一为事物外在的形状，一为内在的结构、组合方式。实际上，这两者为同一。内容如何内在组合，对外就自然有某种表现的形状。这是人们所共知的。从性质上说，有完美的形式和歪曲的形式。这与人相关。形式是关于实体内容和规律的概念。首先探讨内容与形式的关系。内容是实体，是事物本身。形式是内容的抽象表现。二者之间不是一一对应的，而是多个内容对应某一种形...

：经济犯罪形式及涉众经济犯罪9大

公安部23日专门就涉众型现象作出说明，明确解释了什么叫涉众型经济犯罪现象。

公安部说，涉众型经济犯罪是指涉及众多受害人，特别是涉及众多不特定受害群体的经济犯罪。主要包括非法吸收公众存款、集资诈骗、传销、非法销售未上市公司股票等犯罪活动。另外，在证券犯罪、合同诈骗犯罪、假币犯罪、农村经济犯罪活动中，也有类似涉众因素存在。

我国经济犯罪仍然呈高发态势，经济犯罪形势仍然相当严峻。他还介绍了我国涉众型经济犯罪的特点和主要表现形式。

■涉众型经济犯罪呈现四大特点

涉众型经济犯罪尤其突出并呈现“金额巨大，涉及面广；手法多样、不断翻新；虚假许诺、高利回报；合法掩护、编织光环”等四大特点。

高峰23日表示，今年1月-10月，全国公安机关共立经济犯罪案件)

扫黄打非的成功经验，加强预防监管机制的纵深化建设。可考虑在检察机关设立预防涉众型经济犯罪的专门机构，以多种形式加强与街道办事处、居委会等基层组织的沟通交流，及时掌握民间非正常的投资动态，防患于未然。

对各级政府中负有立项审批和招商引资权限的各专门委员会、部门和人员，加强案例培训，提升犯罪预防水平。从司法实践中看，利用政府部门的立项批文虚张声势蒙蔽群众，已经成为一种新型诈骗犯罪手段。应当有针对性地对有关部门的人员进行法制宣传教育，以案说法，引导其在行使审批权的过程中，适度地考查项目申请人的投资实力，慎发批复性文件，不给犯罪分子可乘之机，以避免案件案发后招致受骗群众对政府部门的上访缠诉，导致案结事难了。

说明：以下内容为本文主关键词的百科内容，一词可能多意，仅作为参考阅读内容，下载的文档不包含此内容。每个关键词后面会随机推荐一个搜索引擎工具，方便用户从多个垂直领域了解更多与本文相似的内容。考虑到以下可能属于次要内容，所以默认折叠。

1、：因杀人嫌疑而身陷囚圄的朴正宇（池晟饰）是大韩民国最优秀的刑事科检察官，一系列的突发事件使他沦为被关在监狱看守所里的人。而更为糟糕的是他在一系列事件发生之后记忆全部暂时丧失，这为他洗刷冤屈增添了不少的难度。他也进入人生最糟糕的两难选择，开始陷入检察官的迫切殊死的斗争中。被告人（分集剧情参考资料）（演职员表参考资料）（角色简介参考资料）被告人O.S.TPart.1艺人：孙东云语种：韩语唱片公司：KTMusic发行时间：2017年01月31日曲目：DreamingnowDreamingnow（Inst.）被告人O.S.TPart.1被告人O.S.TPart.2艺人：SanE语种：韩语唱片公司：KTM...

2、：典型是一个汉语词汇，读音为diǎnxíng，指旧法、模范；足以代表某一类事物特性的标准形式。见明·钱谦益《尚宝司少卿袁可立授奉直大夫制》：“晋尔卿佐，为我典型遂用，覃恩授具阶。”∶具有代表性的人或事物。抓典型。∶最典型的例子或代表。骄傲的典型。指文学艺术作品中创造出来的既有鲜明的个性又能表现出人的某种社会特征的艺术形象。充分显现出其个性特征的。典型的身体损伤。亦作“典刑”。谓旧法，常规。《诗·大雅·荡》：“虽无老成人，尚有典刑。”郑玄笺：“犹有常事故法可案用也。”宋苏轼《次韵子由送蒋夔赴代州学官》：“功利争先变法初，典型独守老成馀。”清钱谦益《金陵杂题绝句》之七：“顿老琵琶旧典...

3、：经济犯罪，是指在社会经济的生产、交换、分配、消费领域，为谋取不法利益，违反国家经济、行政法规，直接危害国家的经济管理活动，依照我国刑法应受刑罚处罚的行为。但是，情节显著轻微危害不大的，不是犯罪。经济犯罪是犯罪的一种，因而具有犯罪的一般属性，即社会危害性和刑事违法性。除此之外，经济犯罪还具有以下三个特点：（1）发生在经济领域。即发生在国民经济的生产、交换、分配、消费诸环节。（2）主观上为故意，过失不构成经济犯罪，并且一般都具有谋取非法利润的目的。（3）直接危害国家的经济管理活动，而与侵犯财产所有权的财产犯罪不同。西方经济犯罪概念概括起来，有如下几种观点：第一，以犯罪所侵害的客体为基点来确定。认为...

}

返租纠纷中开发商对第三方公司

一、唐凤仙、锦润置业（嘉兴）有限公司合同纠纷二审民事判决书，（2020）浙04民终927号，浙江省嘉兴市中级人民法院

唐凤仙上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决要求万联公司、锦润公司分期支付租金系适用法律错误。首先，一审判决租金分期支付系参照其他业主分别与万联公司签订的《〈商铺委托经营合同书〉补充合同》（统称《补充合同》），唐凤仙并未同意该类合同，而且已签订该类合同的业主也并未按约定得到租金。其次，《中华人民共和国合同法》（简称合同法）于1999年出台后，《中华人民共和国民法通则》（简称《民法通则》）中有关合同方面的规定已不再适用。最后，陆立刚与万联公司签订的《商铺委托经营合同书》（简称《委托合同》）系标准商事合同，对合同双方都有约束力，人民法院在没有特别约定的情况下，应当尊重合同约定，在《委托合同》明确约定租金支付时间的情况下，一审判决仍依照其他业主与万联公司签订的《补充合同》进行判决，有违交易公平。二、关于滞纳金、违约金的适用问题。万联公司逾期未付租金，违约事实清楚，一审判决以判决改变原合同约定的付款期限为由认定万联公司没有违约，进而不承担滞纳金的责任，与《合同法》的规定不符；万联公司逾期未付租金，擅自改变店铺经营状态，理应支付10000元的违约金。三、万联公司的两位股东在出资后马上又以往来款的名义转到锦润公司账户，万联公司、锦润公司、曾一智、徐建根无法做出合理解释，故曾一智、徐建根应承担补充赔偿责任。

锦润公司辩称，锦润公司对租金不承担支付责任。

万联公司辩称，一、对分期付款的履行方式予以认可，但万联公司现在经营状况不好，希望二审法院酌情调整。二、关于违约金，根据《委托合同》的相关约定，10000元违约金不应当支持。三、关于滞纳金，一审判决确定了分期付款的付款方式，所以不存在逾期支付租金的问题。

曾一智、徐建根辩称，其已经举证如实出资，不存在抽逃出资的情形。

锦润公司上诉请求：撤销原判，改判驳回唐凤仙对锦润公司的诉讼请求。主要事实和理由：一、根据相关规定，万联公司与唐凤仙合意签订的合同，未违背法律效力性强制规定，应为合法有效，万联公司作为公司法人应独立承担相应民事责任。锦润公司系独立公司法人，虽然作为开发商对其与万联公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，在对外宣传、销售及处理租金等相关事项上作为关联方出现，但并不影响两公司间的人格独立，锦润公司不应对万联公司债务承担连带责任。二、锦润公司与万联公司的关系不属于法律明确规定需承担连带责任的情形。承担连带责任必须由当事人进行约定或法律规定，但本案当事人之间并不存在关于锦润公司承担连带责任的约定，也不存在法律明确规定需承担连带责任的情形，因此一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。

唐凤仙辩称，唐凤仙对于锦润公司的上诉请求不予认可。锦润公司和万联公司应当承担连带责任。

万联公司、曾一智、徐建根辩称，同意锦润公司的上诉请求。

唐凤仙向一审法院起诉请求：1.锦润公司、万联公司支付唐凤仙租金72986元和滞纳金（其中以18246.5元为基数按日万分之一自2017年6月1日起计算至2017年11月30日，以36493元为基数按日万分之一自2017年12月1日起计算至2018年5月31日，以54739.5元为基数自2018年6月1日起按日万分之一计算至2018年11月30日，以72986元为基数按日万分之一自2018年12月1日起计算至实际支付之日）；2.锦润公司、万联公司支付唐凤仙违约金10000元；3.锦润公司、万联公司支付唐凤仙律师费3000元；4.曾一智、徐建根在未出资本息范围内对万联公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任；5.诉讼费由锦润公司、万联公司、曾一智、徐建根负担。

一审法院认定事实：锦润公司系嘉兴万家汇商业广场项目（亦称义乌商贸城）的开发商。2013年4月26日，唐凤仙与锦润公司签订《内部认购协议书》1份，约定：唐凤仙自愿认购锦润公司所开发的万家汇商业广场的商铺；市场建成后，由锦润公司实行十年统一托管，因前三年为市场培育期，为共同培育市场，唐凤仙同意在锦润公司托管的前三年放弃所预定物业的收益权，第四、第五年回报额度统一为成交总价的8%，每年分两次返还，自第六年起按铺位实际租金收入分成，锦润公司收取20%，唐凤仙收取80%，在双方正式签订《商品房买卖合同》时，唐凤仙与锦润公司一并签订有关《委托经营管理合同》，锦润公司同意在唐凤仙正式签订《商品房买卖合同》时一次性优惠成交总价的21%。

2013年7月14日，唐凤仙与锦润公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定：唐凤仙向锦润公司购买万家汇商业广场1幢2251室商铺（简称案涉商铺），建筑面积19.45平方米，购房总价款为360000元。

2014年10月6日，唐凤仙与万联公司签订《委托合同》1份，约定：唐凤仙同意在该合同有效期内将涉及案涉商铺经营管理的一切事项全部委托给万联公司处理，并同意万联公司以万联公司名义从事该商铺经营管理的一切活动；具体委托经营事项：1.万联公司自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；2.在保证唐凤仙既定收益的前提下，万联公司独立处理一切与该商铺经营有关内外事务；3.万联公司有权代唐凤仙收房、统一招商，有权对业态进行规划与控制、统一经营管理，以唐凤仙名义签订各种租赁协议及相关文书等。委托经营期限为10年，自2014年5月1日至2024年4月30日止，唐凤仙应在2014年9月30日后一个月内签字确认办妥交房手续。若唐凤仙未在上述期限内办妥交房手续，则唐凤仙同意由万联公司代唐凤仙收取该商铺，唐凤仙认可万联公司的验房含产权明确、商铺方位、四至范围的界定等及收房。双方约定，自委托经营起始算起第1-3年，该商铺处于筹备及培育市场阶段，唐凤仙不向万联公司收取任何费用，自第4年开始收取租金；2017年5月1日至2019年4月30日之间每年商铺租金为36493元，租金按半年期进行支付，支付时间分别为2017年5月、2017年11月、2018年5月、2018年11月；2019年5月1日至2024年4月30日，唐凤仙、万联公司按实际租金收益8：2分成，商铺实际租赁收入80%归唐凤仙所有，其余20%归万联公司所有。双方还约定在委托经营期间，万联公司有权根据市场需求对商业业态布局作出调整，可按实际招商的需要装修该商铺、拆除间隔、改装室内设施等，唐凤仙不得干涉，顾及经营连续性，双方约定任何一方不得擅自变更、解除合同。该合同对违约责任作出如下约定：1.如唐凤仙违反该合同，在锦润公司将商铺交付唐凤仙后，唐凤仙逾期将该商铺委托给万联公司经营，应承担违约金50000元；2.万联公司逾期向唐凤仙支付该商铺经营回报收益（即租金），唐凤仙有权要求万联公司履行，万联公司在收到唐凤仙催函5个工作日内未支付的，逾期每日唐凤仙可按该商铺经营回报收益的0.1‰向万联公司加收滞纳金；3.委托经营期间，双方必须遵守诚信原则，除上述约定赔偿情形外，任何一方违反该合同其他规定，给对方造成损失的，须向对方支付人民币10000元的违约金，实际损失超过违约金部分的，应当据实赔偿。唐凤仙办理了案涉商铺的产权登记手续，并按约将商铺交由万联公司统一经营管理。万联公司接受委托后，根据经营管理的需要，现已将案涉商铺间隔拆除后整体出租，但2017年5月起万联公司未能按约向唐凤仙支付经营收益。

锦润公司在对包括案涉商铺在内的万家汇商业广场项目进行宣传时，宣传资料中包含有“包租10年购铺先赚3年租”“8大运营优势永葆市场繁荣”“对接义乌源头价商品”“辐射2000万人口抢占百亿市场大商机”等宣传信息，并曾对外宣传“锦润集团下属分公司万联公司正式组建”。

2017年5月15日，万联公司向包括唐凤仙在内的业主发函称，万联公司作为运营公司受托经营管理万家汇商业广场项目，因小商品实体市场在互联网商业的冲击下已无可持续发展的空间，公司收支一直入不敷出，为确定租金支付方案，经过万联公司多次开会研讨，同时和锦润公司进行多次的沟通，锦润公司给予的意见是“若万联公司经营好，仍愿意由万联公司继续经营，同时也愿意给予万联公司支持”，故万联公司最终确定两个方案，方案一：原委托经营合同约定的租金由万联公司分期支付，2017年先支付其中的2%，余下14%在后六年均摊，每年分两期支付；方案二：由锦润公司代万联公司支付原委托经营合同约定的租金，但因目前锦润公司资金紧缺，故将锦润公司保留的一、二楼商铺按现行销售价格转让给委托人以抵付租金，即委托人以原委托经营合同约定的租金额冲抵同等数额的商铺转让款，因涉及到商铺面积较大、委托人租金较小的情况，则需要委托人各自组合，进行共同购买冲抵租金。

2017年6月7日，锦润公司、万联公司共同出具委托书，载明：经公司董事会研究决定，委派杨学雷、黄建良同志为公司股东代表，与业主代表就返租事宜进行沟通。

锦润公司和万联公司的法定代表人均为曾一智。万联公司注册资本1000万元，股东为曾一智、徐建根，曾一智认缴出资额为700万元，徐建根认缴出资额为300万元。2013年3月19日，曾一智、徐建根分别实缴出资140万元、60万元。2017年4月26日，曾一智、徐建根分别实缴出资560万元、240万元。

另查明，万家汇商业广场项目总建筑面积为58197平方米，其中地上三层商业面积为33038平方米，地上四，地上**商业）面积为11593平方米，锦润公司已完成销售面积14494平方米，还有近44000平方米物业未出售。商场2014年年底开业，定位为小商品市场，受互联网商业模式冲击，无法持续经营，后于2018年6月调整业态，定位为商贸综合体并开始试营业。目前商场三层均有招租，完成总招商面积约19000平方米，占可招商面积的63%，但主要承租户还在免租期，租金收入较低。截至目前已出售商铺共涉及已付清全部购房款需返租金收益业主469户。鉴于商业大环境不景气、市场经营困难，部分小业主与万联公司达成《补充合同》，即将原两年支付的2017年5月1日至2019年4月30日的固定收益回报延长至4年支付完毕，其中前2年按每年3%的比例支付，后2年按每年5%的比例支付。截至2019年12月12日，签订《补充合同》的业主共297户，占万家汇商业广场项目有返租金需求业主的63.3%。大部分《补充合同》约定万联公司于2019年12月前支付前六期共11/16租金，于2020年5月、2020年12月分别再支付2.5/16租金。《补充合同》同时约定锦润公司为万联公司的上述付款义务承担连带保证责任。《补充合同》签订后，万联公司履行了部分付款义务，对到期款项未能全部支付。

一审法院认为，本案系一起因委托经营而引起的合同纠纷。双方对万联公司欠付唐凤仙租金及具体数额没有争议，主要争议焦点在于：一、租金应如何支付；二、违约金、滞纳金、律师费是否应支持；三、锦润公司是否应承担共同付款责任；四、曾一智、徐建根是否应承担补充赔偿责任。

关于争议焦点一。法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。首先，根据一审法院向相关部门了解到的万家汇商业广场项目整体运营情况，为应对市场行情变化，商场业态于2018年调整为商贸综合体，现仍处于市场培育期，万联公司给予承租商户较多免租优惠，租金收益少，处于经营困难状态，现要求万联公司按合同支付到期租金收益显然已不现实；其次，万家汇商业广场系商贸综合体，由万联公司统一经营管理，单个商铺虽为业主单独所有，但商业上存在统一经营的整体收益风险，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，截至目前已付清全部购房款的业主中有将近三分之二的业主接受万联公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，且万联公司也设法进行了部分履行。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但考虑到当下市场的实际情况，唐凤仙与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。唐凤仙未签订分期支付协议，若按照合同约定的期限判决万联公司向唐凤仙履行支付义务，虽保护了唐凤仙实现债权的期限利益，但有可能损害大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致万联公司不堪重负，甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括唐凤仙自身利益在内的整体利益的实现。故从利益权衡角度，在万联公司应付租金总额不变的情况下，对于万联公司要求参照大多数业主已签订的《补充合同》约定的方案履行付款义务，予以准许。鉴于大部分《补充合同》约定的付款方式为2019年12月前支付前6期共11/16租金收益，2020年5月、2020年12月各支付2.5/16租金收益，一审法院参照该方案确定万联公司向唐凤仙支付租金收益的期限及金额。

关于争议焦点二。《委托合同》对违约责任作了三条约定，从内容来看，10000元违约金条款是在一方发生第一、二种情形（即唐凤仙逾期交付商铺、万联公司逾期支付租金）以外的违约并给对方造成损失时才适用，现没有证据证明万联公司存在除逾期支付租金以外的违约情形，故10000元违约金条款不应适用。同时，鉴于案件实际情况，为了业主整体利益，也为了与已签订《补充合同》的业主利益保持平衡，一审法院支持租金分期付款，改变了租金的付款期限，已不存在逾期付款之说，因此，对唐凤仙主张的滞纳金不予支持。另外，唐凤仙主张的律师费，也缺乏合同依据，不予支持。

关于争议焦点三。锦润公司在销售商铺时，其招商宣传中含有“包租十年购铺先赚三年租”等内容，该宣传内容客观上促使唐凤仙等业主与锦润公司签订了《内部认购协议书》并进而签订了《商品房买卖合同》。从锦润公司与唐凤仙签订的《内部认购协议书》来看，其中约定了“市场建成后由锦润公司实行十年统一托管”等内容，并约定双方在正式签订《商品房买卖合同》时双方一并签订《委托经营管理合同》，且该协议书中约定的租金计算及支付方式与之后唐凤仙等与万联公司签订的《委托合同》约定的内容基本一致。锦润公司与万联公司法定代表人同一，在两公司关系上曾对外宣传为“锦润集团下属分公司万联公司”。在合同约定的租金支付时间到期后，万联公司向业主发出的《告知函》中提到“万联公司和锦润公司（亦是委托人）进行多次的沟通，锦润公司给予的意见是‘若万联公司经营好，仍愿意由万联公司继续经营，同时也愿意给予万联公司支持’”，且该《告知函》中就租金支付确定的最终方案二为“由锦润公司代万联公司支付原委托经营合同约定的租金……”。之后万联公司与锦润公司又出具《委托书》，共同委派公司股东代表与业主代表就返租事宜进行沟通。以上均可使唐凤仙等业主以为锦润公司与万联公司之间具有关联关系。锦润公司作为开发商对其与经营管理公司万联公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，反而在对外宣传、销售及处理租金等相关事项上作为关联方出现，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业或存在合作关系产生合理信赖，锦润公司对于万联公司的行为应当承担连带责任。因此，锦润公司对万联公司的上述付款义务应承担连带责任。

关于争议焦点四。曾一智、徐建根提供的证据能够证明其已出资到位，唐凤仙认为其未出资到位或抽逃出资，但未提供充分的证据予以证实，不予采纳。唐凤仙主张曾一智、徐建根在未出资本息范围内对债务承担补充赔偿责任，不予支持。

一审法院裁判：

据此，依照《民法通则》第一百零八条、《合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万联公司欠唐凤仙2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金收益72986元，于判决生效之日起七日内支付50178元，于2020年5月31日前支付11404元，于2020年12月31日前支付11404元；二、锦润公司对上述债务承担连带责任；三、驳回唐凤仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1949元，由万联公司、锦润公司共同负担，于判决生效后七日内交纳。

本院认为，本案二审的争议焦点有四：一、一审判决万联公司就拖欠唐凤仙的款项以分期方式进行支付是否恰当；二、唐凤仙主张的滞纳金和违约金是否可予支持；三、锦润公司是否需就万联公司的付款义务承担连带责任；四、徐建根、曾一智是否需承担补充赔偿责任。

关于争议焦点一。根据《委托合同》的约定，唐凤仙自第4年开始收取租金；2017年5月1日至2019年4月30日之间每年商铺租金为36493元，租金按半年期进行支付，支付时间分别为2017年5月、2017年11月、2018年5月、2018年11月。现万联公司并未按约支付，故唐凤仙向万联公司主张2017年5月1日至2019年4月30日之间的租金72986元，于法有据，并无不当。但《民法通则》第一百零八条规定：“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”该法现行有效，唐凤仙认为该法有关合同的规定在《合同法》颁布后已不再适用的主张，不能成立。本案中，万家汇商业广场项目于2018年调整业态为商贸综合体，目前仍处于市场培育期，要求万联公司按期支付到期租金确有困难，一审判决时也有将近三分之二的业主与万联公司就前四期应付租金签订了《补充合同》，故一审判决对于万联公司要求参照大多数业主已签订的《补充合同》约定的方案分期支付拖欠租金的主张予以支持，符合万家汇商业广场项目广大业主的整体利益。

关于争议焦点二。就违约金，根据《委托合同》的相关约定，万联公司向唐凤仙支付10000元违约金的前提是万联公司存在逾期支付案涉商铺租金以外的违约行为，故唐凤仙以逾期支付租金为由要求万联公司支付该10000元违约金的主张不能成立。唐凤仙还主张万联公司改变了案涉店铺的经营业态，已构成违约。但根据《委托合同》第三条的约定，万联公司有权自行确定、调整案涉商铺的经营范围及经营模式，有权对业态进行规划与控制，因此万联公司将案涉店铺的经营业态变更为商贸综合体模式，并不构成违约，唐凤仙主张违约金10000元，缺乏事实根据，本院不予支持。

就滞纳金，一审判决以《委托合同》约定的付款期限如前所述已经发生改变，不存在逾期付款之说而对唐凤仙主张的滞纳金不予支持，并无不当。至于唐凤仙主张的律师费，缺乏合同依据和法律依据，一审判决不予支持，亦无不当。

关于争议焦点三。在处理产权式商铺租赁纠纷时，如果开发商对其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业或存在合作关系存在合理信赖的，那么开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。本案中，锦润公司在销售店铺时将“包租十年购铺先赚三年租”作为重要促销手段，并在案涉《内部认购协议书》中承诺市场建成后由锦润公司实行十年统一托管，锦润公司与唐凤仙签订的《浙江省商品房买卖合同》，万联公司与唐凤仙签订的《委托合同》，两份合同内容之间联系紧密，因此唐凤仙在购买案涉商铺时完全有理由相信锦润公司、万联公司在项目上具有关联关系或某种密切合作关系，而锦润公司、万联公司在唐凤仙购买案涉商铺时并未就两公司系各自独立承担责任的主体向唐凤仙进行解释说明，因此一审判决要求锦润公司对万联公司的付款义务承担连带责任并无不当。

关于争议焦点四。徐建根、曾一智已提交证据证明其已履行全部出资业务，其中徐建根、曾一智于2017年汇入万联公司账户的出资款800万元已分别用于返还业主租金、支付工资，返还锦润公司借款等用途。唐凤仙主张徐建根、曾一智抽逃出资但并未提交证据证明，因此其以徐建根、曾一智抽逃出资为由要求徐建根、曾一智承担补充赔偿责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，上诉人唐凤仙、锦润公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二、10155盛小张、孙行菊与江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书，（2018）苏0722民初10155号，东海县人民法院

原告盛小张、孙行菊与被告江苏万尚会经营管理有限公司（以下简称：万尚会公司）、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称：禧徕乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛小张、孙行菊、二被告共同委托诉讼代理人卢慧磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告盛小张、孙行菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告租金75928元；2、判令被告支付原告违约金元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：

被告万尚会公司和原告于2013年2月26日签订《统一经营管理合同》，合同2-1条约定：委托经营管理期限为五年，自市场开业之际起计算，最迟不晚于2013年12月31日。合同2-3条约定：在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金人民币37964元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。依上述条款约定：被告应支付原告2017年1月1至2017年12月31日租金37964元和2018年1月1日至2018年12月31日租金37964元，合计75928元。被告万尚会公司拖延支付租金，属于严重违约行为，被告应当承担违约责任，赔偿原告违约金。按《统一经营管理合同》第8-1条约定：“任何一方怠于履行合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》的价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同。”被告禧徕乐公司与原告签订的《商品房买卖合同》第B5-127室商品房价格是360658元，因此被告应支付原告违约金为元。被告禧徕乐公司是该租赁房屋的开发商，被告万尚会公司是对被告禧徕乐公司出售的商品房进行返租的直接运行经营商，双方系合作关系，二被告应承担连带责任。鉴于此，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公判决，以维护原告方的合法权益。

被告万尚会公司辩称，我公司未能按约支付原告的租金实属事出有因，鉴于万尚会国际家居生活广场处于市场培育初期，故商铺的出租率不甚理想，我公司为尽快招徕商户入驻，凝聚人气，给予了商户减租或部分免租的优惠政策，以致已经对外出租之商铺收取的租金也较低，我公司将收取商户的租金除用于必要的水电费用、物业管理等开支外，全部用于了市场的宣传推广及市场培育，以致我公司的经营实际一直处于亏损运营状态。也因此，我公司尚欠包括本案原告在内的600余户业主的2017、2018年度租金合计5000余万元而无力支付。虽然我公司欠付租金已属违约，但我公司认为，我公司为培育市场而付出了大量人力、物力、财力是非常值得的。经过五年多的市场培育，万尚会国际家居生活广场得到了长足发展，市场管理已经逐渐步入正轨，各项工作稳步推进，市场逐渐凝聚了人气，商铺出租率逐年提高，租金收益也逐年增加，实现了购房业主对购买商铺保值增值的基本诉求。试问，如果万尚会国际家居生活广场发生了像东海县某些商业项目那样烂尾或凋敝的情况，业主是首先追求商铺交付乃至市场红火、商铺保值增值，还是首先追求租金及违约金呢？答案应当是不言自明的。可以说，我公司为了培育市场不敢奢谈功劳，但总有苦劳的。原告要求我公司支付高额违约金的诉讼请求不能成立，原告主张的违约金明显过高，远远超过了因拖欠租金所能造成的利息损失。鉴于我公司已无力支付到期租金，如再判令我公司支付违约金，则更不利于涉案纠纷的妥善解决。故我公司请求人民法院对原告主张的违约金不予支持。本案应以调解结案为宜，在本案之前，为妥善解决拖欠600余户业主共计5000余万元租金的给付问题，我公司积极与广大业主沟通协商，就拖欠租金问题取得了绝大部分业主的理解和谅解。目前已有300余户业主与我公司签订了以房抵租协议，我公司用在建的万尚会尚城公馆商品房充抵应付租金。现在，仍有部分业主正在陆续与我公司签订以房抵租协议。从我公司提交的连云港市中级人民法院（2018)苏07民终3374号、3375号、4192号民事调解书看，此前一审法院判决我公司支付租金及违约金的案件，在二审中均已达成了调解协议，由我公司以万尚会尚城公馆房产充抵欠付租金，并且彼案原告均主动放弃了要求我公司支付逾期付款违约金的诉求，收到了案结事了的良好效果。

被告禧徕乐公司辩称，原告所诉部分内容与事实不符。原告诉称两被告是一个不可分割的经营主体，应作为共同被告，承担合同违约责任与事实不符。因为，我公司与万尚会公司均为独立的企业法人，不存在是同一个主体并共同承担责任之说。原告要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立，如上所述，我公司与万尚会公司均为独立的企业法人，应独立承担民事责任。原告是与万尚会公司签订统一经营管理合同的，根据合同相对性的原则，我公司没有向原告支付租金的合同义务，故原告要求我公司对涉案租金及违约金承担给付责任的主张没有事实和法律依据，不能成立。综上，原告所诉部分内容与事实不符，要求我公司支付涉案租金及违约金的诉讼请求不能成立。为维护我公司的合法权益，请依法驳回原告对我公司的起诉。

经审理查明：2013年2月26日，原告盛小张、孙行菊作为买受人与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告以360658元总价购买被告开发的商业营业用房一套，该房位于第B4幢1单元128室。2015年2月28日，二原告取得该房房权证。

另查明，2013年2月26日，原告盛小张、孙行菊（甲方）与被告万尚会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：二、2-1甲方将万尚会精品建材馆B4幢128号商铺委托乙方管理经营，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日。2-2市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2-3在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，按￥37964元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。八、8-1任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照《商品房买卖合同》价款的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。

再查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理，被告未依约向原告支付租金。

以上事实，有当事人陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、房权证、《统一经营管理合同》等证据予以证实。

一审法院认为：

本院认为，原告盛小张、孙行菊与被告万尚会公司签订的《商品房买卖合同》以及与与被告万尚会公司签订的《统一经营管理合同》系当事人真实意思表示，均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万尚会公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万尚会公司支付商铺第四年的租金的诉讼请求，本院予以支持。

关于违约金，被告万尚会公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院根据被告实际经营情况酌情确定万尚会公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。

关于第五年租金，由于原告与被告万尚会公司之间约定的第五年租金支付时间为2018年12月1日至2018年12月31日，合同约定的第五年租金履行期尚未届满，故原告要求被告万尚会公司支付第五年的租金及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。

被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字盖章，但也没有向原告披露说明其与万尚会公司之间的关系，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后10日内向原告盛小张、孙行菊支付第四年度房屋租金37964元及违约金（违约金计算方式：以37964元为本金，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计息,自2018年1月1日起计算至实际给付之日止）;

二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任;

三、驳回原告原告盛小张、孙行菊其他的诉讼请求。

近期关于买受人购买商品房（商铺或公寓）返租引起的各类纠纷案件增加，在众多返租纠纷中，开发商基本套路主要如下步骤：

（1）承诺可获得固定返租收益：在销售商品房时，宣传如购买该商品房后，业主需统一与指定第三方商业管理公司签订《委托管理协议》，从而保证可获得广告宣传中的收益；

（2）指定与第三方签订返租或管理协议：在买受人与开发商签订《商品房买卖合同》同时，开发商一般要求买受人与第三方商业管理公司签订《返租协议》，例如约定返租五年，每月固定收益2000元；

（3）步步为营引导买受人支付额外费用：签订《返租协议》后，商业管理公司借口说说管理商品房（商铺或公寓）需要业主们先投资一笔所谓的“软装费用”（通俗：公共设施设备装修费，例如空调、房屋内部配套费用等）；

（4）巧设陷阱设置空壳公司：开发商指定的这个第三方商业管理公司很可能是一人公司，并且公司股东很可能是一位征信不好的人（公司是一个空壳，公司唯一股东可能已负债累累）；

（5）以经营风险为由拖延租金：在返租一两个月后，商业管理公司以经营困难为由拖欠租金，这不仅可摆脱欺诈的故意（美名为商业风险），然后告知业主们，根据合同相对性，建议你们走法律途径维权（风险：开发商评估过，即使案件胜诉，业主们也只能根据《返租协议》或《统一委托管理协议》约定起诉商业管理公司或唯一股东，不能突破合同相对性起诉开发商承担连带责任，这就可以隔离了法律风险）；

（6）约定返租抵扣房价：有些开发商甚至可能在《商品房买卖合同》中约定以房屋总价抵扣返租收益，从而相当于将业主购买房屋可获得的返租收益抵扣（如稍微不注意，则可能落入此类文字陷阱。）；

（7）高额违约金锁定租赁期限：有些《返租协议》甚至以买受人如解除租赁合同承担高额违约金锁定返租期限，但此时买受人已在《商品房买卖合同》中以房屋总价抵扣掉五年返租收益（举例），买受人可谓是要不回房屋使用权又丧失租金收益。

（一）买受人通过刑事途径维权存在一定难度。上述基本是一些返租纠纷案件中常有的套路，因签订完整合同且管理公司确实支付过一小段时间租金，买受人再以“合同诈骗罪”等刑事罪名报案不一定会被受理，如走民事救济途径，则面临着合同相对性下只能起诉第三方商业管理公司（与唯一股东），但因第三方公司仅为一个空壳，唯一股东很可能负债累累，此时即使胜诉后也难以执行生效判决，最终导致买受人群体利益的严重受损。

（二）破解此类案件关键是将开发商列为共同被告，承担连带责任。针对上述的套路，买受人最为关注是如何通过法律途径破解此类困局？律师在分析众多案例，认为最为核心是起诉第三方商业管理公司（包括唯一股东）同时将开发商列为共同被告，要求开发商承担连带责任。否则，即使买受人基于《返租协议》或《委托管理协议》约定起诉商业公司（与唯一股东）支付拖欠的租金、退还违法收取的“软装费用”后，但该公司仅为空壳公司与唯一股东也可能负债累累，即使案件最终胜诉也难以执行，此种操作思路价值不大。

（三）买受人起诉将开发商列为共同被告，要求其承担连带责任分两种情况：

（1）有合同约定则维权成功概率较高。买受人在起诉商业管理公司违约时，必须要将开发商列为共同被告，要求开发商承担连带责任（这是保障胜诉后执行到位最为关键一步）。如开发商在《商品房买卖合同》中指定由第三方商业管理公司进行托管与返租，此种情况基于合同约定，买受人主张开发商与商业管理公司承担连带责任有合同依据，此种情况获得法院支持概率较高。

（2）如无合同约定则需要论证，这是最难部分，也是律师价值之所在。很多情况下，开发商在设计合同时已注意到此类风险，且进行法律风险隔离，即在《商品房买卖合同》中没有约定返租，但会通过销售口头告知买受人，要购买房屋必须要与指定的第三方商业管理公司签订《统一管理协议》或《返租协议》，上述协议中又没有涉及到开发商。

律师在检索的众多案例中，有部分法院基于合同相对性原则，以无合同约定开发商承担连带责任，而不予支持买受人的诉求。

但也有些法院在律师透彻论证基础上，即没有合同约定开发商对商业管理公司返租行为承担连带责任，基于买受人在购买商品房时对开发商承诺“返租”产生合理信赖出发，开发商又没有证据证明其披露与商业管理公司相互独立，最终判决开发商承担连带责任。

（一）《民法典》第二百七十九条【业主将住宅转变为经营性用房应当遵循的规则】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

（二）建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

（三）参照《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）》中的规定：“开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。”

（一）请求继续履行《物业委托经营管理合同》或《返租协议》；

（二）请求第三方商业管理公司支付拖欠的两年租金合计XX万；

（三）请求第三方商业管理公司退还收取的XX万软装费；

（四）请求第三方商业管理公司支付业主代为支付的物业费、水电费等费用共计XX元；

（五）请求第三方商业管理公司唯一股东XX对上述费用承担连带责任；

（六）请求开发商XX对上述费用承担连带责任；

（七）请求判令三被告承担本案诉讼费、保全费（如有）、执行费（如有）。

综上所述，本案操作思路看似比较复杂，如抓住重点论证案件定性，案件有胜诉操作空间。过程看似简单，但要充分论证定性，即要求开发商承担连带责任，案件操作过程需其它必要步骤配合方可能达到良好诉讼效果，这需要专业人士处理方可提高成功概率。

}

租房住几乎是大学毕业生最多的选择,甚至一些在校生也有不少人在外租房住。但是由于涉世未深,租房过程中和房东发生纠纷的事件很多,也很容易上当受骗。因此大学生租房有很多事项需要注意。租房不是简单的交钱住房子,还有很多租房知识需要了解。大学生租房注意事项一:安全最重要在外租房子租最重要的是安全问题,大学生由于社会经验少,自己租房生活中肯定会遇到各种各样的问题,所以最好是和同学合租,相互照应以保证安全。在租房前要仔细了解要租房的区域特点,网上搜索就可以。比如要选择在某个小区租房,在网上搜索一下该小区的评价,如果全是不好的评价,那么就好换个地方了。在看房时最好和朋友一起去,既能保证安全,也能帮忙做参谋。租房后记得将房子换新锁,贵重的物品尽量不要放在出租房中,实时关注家中用电和煤气情况,避免意外发生。大学生租房注意事项二:防骗常记心间大学生在租房需求多但是经验少,因此租房市场也是骗子常驻的地方,大学生在租房时一定要提高警惕,增强防骗意识。骗子常用的骗人手法有:发布虚假的低价精品房源,谎称在外地要求先付房租再看房、伪造证件假冒房东出租房屋诈骗钱财、发布虚假房源骗微信关注、假冒房东骗取押金以及在看房时敲诈勒索等。在租房时一定要注意区分真假房源和真实房东,在看房签合同前不要交纳任何名义的费用,仔细核实房东的房产证和身份证。最后一定谨记,图片精美、装修豪华但是又低价的房子,尤其是1室1厅的,99.9%是虚假信息,在租房市场没有掉馅饼的事情,不要有任何侥幸心理。大学生租房注意事项三:房租在承受范围内从学校到社会生活的转变对于很多人来说并不是马上就能适应的,无论是工作还是租房都存在着很大的不确定性。另外刚开始工作,工资肯定不会很高,而各方面的花销却要很多,买一身工作装要钱、吃饭要比学校贵、和同事聚餐也要花不少,因此资金紧张的问题也会随之而来。所以大学生租房不要过分追求精品的房子,只要合适就好,房租一定要控制在自己能承受的范围内。一个人的租金支出最好控制在工资收入的三分之一以下,太高会影响到自己其他方面的开销,不然导致债台高筑就坏了。大学生租房注意事项四:租房合同必不可少租房合同是租房中最重要的文件,在签订合同的同时,除了写明租金以及交租时间等,要注意合同中权利和义务的明确性,比如物业费、垃圾费等由谁来支付,房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用等等。口说无凭,应在合同中有文字体现。合同应有附件详细列明屋内设施数量和状况的验收清查清单,逐项检查没有问题后双方签名确认。如果不签合同发生了纠纷,一个刚步入社会的大学生怎么可能斗得过老谋深算的房东。结束语:随着毕业季的到来,越来越多的大学生开始走出校门寻找工作,同时寻找的还是他们在社会上的住所,大学生租房要注意安全、防骗、合同以及花销问题,如果在租房时发生了纠纷或者人身财产安全遭到侵犯要及时报警或者寻求法律途径解决。

}

杰西卡魔网络