点击联系发帖人山东省烟台市中级人民法院
上诉人（原审原告）：张*辉，男，1963年9月13日出生，汉族，招远市针织有限责任公司工人，住招远市。
委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台环宇房地产开发有限公司，住所地烟台市莱山区莱山办事处东庄村委会。
法定代表人：王德武，总经理。
委托诉讼代理人：宋娇，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：林鸿苓，山东星河泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：烟台环宇建筑工程有限责任公司，住所地烟台市芝罘区明珠路东付74号。
法定代表人：王德武，总经理。
委托诉讼代理人：林鸿苓，山东星河泰律师事务所律师。
上诉人张*辉因与被上诉人烟台环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇房地产公司）、烟台环宇建筑工程有限责任公司（以下简称环宇建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张*辉上诉请求：1、撤销一审判决第六项，对一审判决第一项依法改判，即判令环宇房地产公司向张*辉给付逾期交房违约金元（自2017年10月1日计算至2020年2月8日，自2020年2月9日起，仍以4195760元为基数，按照每日万分之0.4的标准计算至达到交房条件之日）；2、撤销一审判决第六项，对一审判决不予支持的车库款及利息予以支持，即判令环宇房地产公司返还张*辉车库款310000元并支付起诉之日起的利息（以310000元为基数按照LPR标准继续计付利息，直至款项付清之日）；3、环宇建筑公司对上述全部债务承担连带清偿责任；4、一、二审诉讼费用均由环宇房地产公司、环宇建筑公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序严重违法。1、针对车库款：首先，开发商有权以自己的名义处分、出售地下停车库，应当以开发商享有地下车库所有权为前提，否则将构成无权处分。而车库计容又是开发商享有车库所有权的前提，而享有地下空间国有建设用地使用权也是开发商享有车库所有权的前提，而缴纳地下空间出让金又是取得地下空间国有建设用地使用权的前提。地上与地下一样，开发商都需要向政府缴纳出让金才能享有建设用地使用权。从朴素的辩证主义观念出发，车库没有计容，开发商没给政府交地下土地出让金，车库没有建设成本，开发商就没有车库的使用权和所有权，有什么权利出售及收取业主的车库款？况且，车库不是独立的空间，利用了业主的地基，车库及院墙成本已经计入建房成本，车库没有独立核算，开发商未缴纳地下空间的出让金，开发商亦认可车库不计容，归根结底，用通俗的语言说，就是未缴纳地下出让金，就不享有地下建设用地使用权，开发商既没向政府交地下部分的钱，又没独立核算，没有建设成本，收入不开税务发票，凭什么空手套白狼？基于以上种种，故车库无法办理产权证书，开发商无权出售。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车库、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，涉案车库不具有构造上的独立性，不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分，开发商不能销售。开发商对地下面积未缴纳土地出让金，地下面积不单独计容，不能办理产权证件。开发商以车库具备规划为由认为其有权出售于法无据，开发商建设的小区通过规划及验收合格，是开发商的基本义务，举个最浅显的例子，某地规划是草坪，难道开发商就有权将草坪出售吗？这种以具备规划就有权销售的观点实属荒谬。（2017）最高法民申2817号已经明确指出，开发商有权销售车库的前提是车库能够办理产权登记，该案中的车库也具有规划手续，但是依然被最高人民法院认定为开发商无权销售，虽然最高人民法院判决的车库是地上车库，但是对于地下车库也是同理，和车库位于地上还是地下没有关系，出售应以能够办理产权登记为前提，而取得地下建设用地使用权则是能够办理产权登记的必要前提。换句话说，车库是否可以办证是与本案事实认定有关的重大问题，一审法院连开发商是否计容及缴纳了地下出让金都不调查，就敢认定开发商对地下车库享有所有权，不知道是从哪得出的结论!再次，我国不动产登记制度非常完善，尤其是莱山区，对于车库，无论是地上还是地下车库，只要是满足不动产登记的条件，资料齐备均可以进行登记，这一点，在张*辉代理人与规划局、不动产登记中心等多个政府部门的通话录音中可以得到证实。而莱山政府部门在烟台论坛网上民声公开答复中，针对涉案小区，更是明确指出，在车库计容的前提下，只要开发商提供建设验收手续、测绘报告、门牌号证明、消防验收等材料，可以进行首次登记，然后再由开发商转移登记给业主。所以，根本不存在登记制度不完善的问题，政府已经明确答复了只要资料齐备，就能进行登记。网上民声是受社会群众监督的网络平台，政府的答复具有公开性、官方性，依法应作为证据被采纳。而且，事实上，烟台部分小区的车库可以办理产权证件，是因为这些小区的开发商建造的车库手续齐全合法，所以政府给其办理了产权登记，因此，不存在因为登记制度不完善而不能办理车库产权登记的情况。开发商在（2020）鲁06民终5215号案件中已经自认涉案小区地下车库是不计容车库，根据网上民声的答复，这些不计容车库无法办理产权证件，开发商无权销售。另外，不仅仅是最高人民法院司法解释对可售车库的必备要件进行了规定，根据《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》第六条“开发利用地下空间应当依法取得地下空间国有建设用地使用权”、第八条“除依法可以划拨供地的以外，地下空间建设项目应当采用招标、拍卖或者挂牌方式取得地下空间国有建设用地使用权；符合下列情形之一的，可以协议出让地下空间国有建设用地使用权”、第十条“以划拨方式取得的地下空间国有建设用地使用权，依法免收地下空间使用权价款，地下空间国有建设用地使用权出让金按下列标准收取”、第十一条“地下空间停车场用地以出让方式供应的，其国有建设用地使用权出让年限按照最高不超过五十年确定”、第十二条“地下空间国有建设用地使用权及其建筑物的不动产登记管理依照《不动产登记暂行条例》和有关法律、法规规定执行”、第十六条“居住区和公建项目配建的地下停车库（位），按有关规定办理不动产登记”规定，以上地方法规充分说明，开发商取得地下车库所有权的前提是计容并缴纳地下土地出让金、取得地下空间国有建设用地使用权，成本独立核算，开具税务发票依法纳税，依法验收合格，不存在不动产登记制度不完善的情况。最后，如果法院认为开发商享有地下车库所有权、有权出售地下车库，那么开发商就有义务开具车库款发票、办理产权手续。众所周知的是，只有可以合法销售的物品，税务局才允许开具税务发票。如果开不出发票，显然是属于不允许销售的物品。如果法院坚持认为车库所有权属于开发商，开发商有权销售，张*辉等业主会依法向税务机关要求开具税务发票。2、关于逾期交房违约金：《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。《商品房销售管理办法》第四十条、《建筑工程质量管理条例》第十六条等法律法规也有相同规定。根据上述规定，商品房交付使用是以开发项目的竣工验收为条件，而不仅是单体验收。建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的强制性规定，必须遵守，不得违反。否则，交付房屋的行为就是无效的。买受人对房屋的使用应包括使用住宅小区的基础设施和配套设施等。开发商提交的补充协议系开发商预先拟定的格式条款，部分条款尤其是交房条件的条款免除了其法定义务，开发商未就免责格式条款进行提示说明，因此该免责条款对业主不产生法律效力，这一点在烟台市中级人民法院审理的刘训超诉烟台宝龙房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中已经得到了肯定[案号：（2018）鲁06民终387号，希望二审法院能本着同类型的案件同判的公正立场审理本案]。而且，从实际情况来说，房屋所谓的“自来水”属于二次供水，按照《烟台市城镇居民二次供水管理办法》第十二条规定，需验收合格才能使用，因涉案房屋属于小区一期，自来水公司至今未验收合格，开发商也没有按照政府的要求安装消防水路，水质水压都不达标，没有达到政府对二次供水的要求，管道材质、管径、阀门安装（无阀）与小区二期也是天壤之别，故根本不能满足人的基本生活需要。业主买了房子是为了正常生活居住，如果买一套房子还需要自己再出去买水、自己钻木取火、自己接通水管，那么买这套房子的意义何在？况且，本案开发商在交付通知书中告知业主：房屋经政府相关部门检查验收合格。这是典型的欺骗行为，业主是在受到欺骗的情况下接收了钥匙，因此即便是接了钥匙，也不是业主降低标准接收钥匙，也不能免除开发商逾期交房的法律责任。另外，《中华人民共和国消防法》第十条规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。因此，将未经消防验收的商品房交付给购房者，严重违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，不产生房屋交付的法律效果，应依法认定未交付。否则，就是无视国家法律的强制性规定，无视人民群众的生命和财产安全。综上所述，一审程序严重违法且认定事实错误。请求二审法院依法予以公正公开处理，以维护司法公正，让每一个普通群众在司法过程中感受到公平正义。庭审中，张*辉补充事实和理由如下：环宇房地产公司在房屋出售交付过程中，恶意臆造虚假面积欺诈消费者，非法出售未经预售登记备案和许可的部分，违规交房，虚假宣传蒙骗购房者，配套设施违规操作，给包括张*辉在内的购房人造成了严重的损失，极大损害了群众利益。一、关于车库。1、按国家规定开发商必须在建前有规划，预售有许可，即开发商须提供预售备案，申请办理预售许可证，并按照许可证核准的内容和项目出售不动产。现环宇房地产公司、环宇建筑公司在一审提供的论证方案说明书载明：总规划停车位734个，其中住宅停车位702个（均为地下，达到住宅每百平米0.6个）。而一审法院既未让开发商出具（官方）建筑规划书，又未让开发商出具（官方）预售备案和许可证，仅凭开发商一纸车位规划为判决证据就认定“环宇房地产公司作为开发商依法就涉案车库享有所有权”，其判决依据令人费解。偷换概念，以车位充当车库，纵容了开发商用虚构和欺诈手段，哄骗业主购买既无规划，又无预售许可，且根本不存在的车库，纵容了开发商明目张胆地诈骗取财的不法行为。2、《中华人民共和国民法典》第二编第六章所称的专有部分规定：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。由于涉案车库（没有预售许可证、不计容、没缴纳土地出让金、建筑成本已计入建房总成本，且政府规划是全体业主共有的公共车位）不合规，不能办理产权登记，而不是我国登记制度尚不完善，无法对车库进行登记。3、一审判决仅以车位具备规划为由认为其有权出售于法无据。（2017）最高法民申2817号已经明确指出，开发商有权销售车位的前提是车位能够办理产权登记，该案中的车位也具有规划手续，但是依然被最高人民法院认定为开发商无权销售。烟台市城市规划若干管理规定第三十七条规定，小区必须建设公共配套的停车位，源山郡的地上及地下停车位是政府强制要求的归全体业主所有的公共配套设施。山东省物业管理条例规定，开发商销售车位必须提供其所有权证明。车库是否可以办证是与本案事实认定有关的重大问题，一审判决对于开发商是否缴纳了地下出让金、是否拥有地下空间建设用地使用权都不清楚，却认定开发商对地下车位享有所有权，没有任何说服力。开发商以自己的名义处分、出售地下车库，应当以开发商享有车库所有权为前提，否则将构成无权处分。最后，如果开发商没有车库规划，车库就是开发商虚构的（现实就是没有定义上的车库）；如果开发商没有车库预售备案和许可，那出售就是违规违法。一审判决认定开发商享有地下车库所有权并有权出售地下车库的国家规定和法律依据何在？如像一审关于车库所有权的判决，开发商就有义务开具车库款发票、为业主办理产权手续。如果开不出发票，恰好证明环宇房地产公司对地下车库根本不享有所有权，对于地下车库更没有权利进行售卖，环宇房地产公司的行为已经构成不当得利，张*辉要求返还车库款及利息合情合理合法，应当予以支持。二、关于逾期交房违约金。1、欺诈强迫业主收房。开发商在无水（实际通水时间为2020年8月）无电（通电时间为2020年1月）无暖（至今未通）无煤气（通气时间为2020年8月）等无基本生活配套保障，甚至没有通过消防验收的情况下，谎称“源山郡已建设完毕，并经政府相关部门验收合格，如愿于2017年9月30日前交付……”，将根本未经综合验收（2021年1月7日竣工备案）、没有消防验收、没有水、电、暖、煤气等基本生活保障配套设施的房屋，欺骗业主领取了交房钥匙。2、违规配套设施不达标。（1）没有按照国家标准配套自来水，其中没有单独的消防水路。水压不达标，需要二次加压。没有按照规定加分户阀门、没有一户一表对自来水公司缴费（从2020年8月通水以来至今没收水费）。水质安全得不到保证。违反《烟台市人民政府令第144号》（2020年3月12日颁发），欺瞒业主，自行与烟台市自来水公司签订违规协议，置业主健康和生命安全于不顾，见利忘义。（2）拒不履行供暖并网协议，无视政府供热部门城管局的监管，拒不缴纳热力损失，背信弃义，使源山郡小区至今未供暖，业主望房兴叹。综上所述，一审判决认定基本事实缺乏证据证明且适用法律确有错误，请二审法院依法予以改判。
环宇房地产公司、环宇建筑公司共同辩称，一审判决正确，请求二审法院依法维持。一、张*辉要求环宇房地产公司、环宇建筑公司返还车库款310000元及利息，没有任何事实依据及法律依据。关于涉案车库的认定与归属，一审判决已做了充分的阐述，（2020）鲁06民终5215号案件二审法院对此部分内容也做了有理有据的阐述及认定，因此一审判决不应返还车库款及利息是正确的，张*辉的上诉理由不成立。涉案车库系经政府规划部门批准建设的，张*辉认为环宇房地产公司对车库的建设没有成本，难道车库能够自动形成吗？张*辉的观点实属荒谬。二、张*辉请求撤销一审判决第六项，判令环宇房地产公司、环宇建筑公司给付逾期交房违约金元及利息，理由不成立。涉案房屋经建设、勘察、设计、施工及监理五家验收合格并于2017年8月31日取得工程竣工验收报告，已经达到法定最低交付条件。张*辉也于2018年5月1日领取了涉案房屋钥匙，环宇房地产公司已完成交付房屋的义务。因此一审判决正确，请求二审法院维持。关于张*辉在上诉状中提到的自来水问题，张*辉显然缺乏专业常识问题，自来水管道的建设、安装、通水均由自来水公司负责，现涉案房屋自来水已经正常供水。张*辉主张自来水公司至今未验收合格没有任何事实依据及法律依据，完全是自己的主观臆测。关于张*辉在上诉状中提到的《中华人民共和国消防法》第十条的规定，该条内容已被新的《中华人民共和国消防法》修改。根据修订的《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其它建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。涉案工程并非必须经公安消防机构进行消防验收的工程，因此张*辉引用原《中华人民共和国消防法》第十条之规定是错误的。另外，在一审当中，环宇房地产公司已经提交证据证明涉案房屋经建设、勘察、设计、监理、施工五家验收合格，在一审当中也进行了确认。张*辉在二审当中又提出相关问题，没有任何的事实依据。综上所述，请求二审法院依法驳回张*辉的诉讼请求，依法维持一审判决。
张*辉向一审法院起诉请求：1.请求判令环宇房地产公司向张*辉给付逾期办证违约金4195.76元；2.请求判令环宇房地产公司向张*辉给付逾期交房违约金1,083,764.81元（自2017年10月1日至2020年2月8日），自2020年2月9日起，仍以4,195,760元为基数，按照每日万分之三的标准计算至达到交房条件之日；3.请求判令环宇房地产公司返还张*辉车库款31万元、院子款44,240元，并自起诉之日起，以354,240元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计付利息，直至款项付清之日；4.请求判令环宇建筑公司对上述债务承担连带责任；5.请求一切诉讼费用由环宇房地产公司、环宇建筑公司承担。1、2、3项合计为1,442,200.57元。一审诉讼过程中，张*辉增加诉讼请求：要求环宇房地产公司、环宇建筑公司承担保全担保费2904元。
一审法院认定事实：一、2017年6月11日，张*辉（乙方）与环宇房地产公司（甲方）签订《源山郡房屋认购合同》及《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》。
《源山郡房屋认购合同》约定：第一条购买信息，乙方购买甲方源山郡项目18-105号楼地上房屋面积为350.81平方米，总价为3559070元，2、地下房屋面积为111.70平方米，总价为636690元，3、院子面积为12.6平方米，总价为44240元，4、车库为310000元。车库使用费每月160元。5、以上项目合计总价款为4550000元。该套房屋按套销售。第二条：付款方式，乙方签订本协议的同时交款280万元整，剩余175万元于2017年7月25日前交清。第三条：交付日期，甲方于2017年9月30日将上述楼房交付乙方使用。第三条：乙方责任，乙方不得擅自改变其所购地上房屋的使用性质，不允许改变、破坏其建筑结构，如有改变，甲方有权要求乙方恢复原状，并承担由此给甲方带来的损失，包括但不限于因诉讼而产生的诉讼费、律师费等相关费用。
《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》第五条对本合同第八条交付期限、第十一条交接的约定：卖方于合同约定交房之日前将房屋交付给买方，房屋交付条件为卖方取得所交付房屋的单体合格报告。卖方所售房屋达到交付条件后，应根据合同约定向买方发出书面交房通知书，买方凭交房通知书与卖方结清房款，签署《房屋交接单》，买方凭《房屋交接单》与物业公司办理该房屋的物业管理相关手续，按物业公司规定缴清相关费用后，领取该房屋钥匙。出现以下情况的视为卖方已完成房屋交付，且买方对房屋交付没有异议：(1)买方未按照交房通知书规定期限、程序等办理交接手续的；(2)该房屋已按本协议约定具备了交付条件并且卖方已提供了相关材料，但买方仍拒不办理房屋交接手续的。买方同意，若发生下列情况之一的，卖方有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续，在此情况下卖方不构成逾期交房：因不可抗力或出现下列原因之一的情况下，卖方可以延期交付该房屋：B、因市政配套设施(包括水、电、暖气、燃气、消防)批准、安装、验收、变更、开通延误及工程建设有关设计、监理、施工单位违约等延误或政府管理、监督、验收延误等导致的工程拖期或者逾期交房的。若买方未在交房通知书上规定的日期前办妥房屋交接手续的，则从交房通知书规定日期的第二日起，该房屋视为已经交付，且买方应当承担相应义务，包括但不仅限于支付物业管理费、承担房屋毁损风险责任等。第六条对本合同第十五条关于产权登记的约定补充：1、卖方办理房产证的时间为商品房交房后24个月内，且买卖双方已履行了本合同及本补充协议中关于面积和价款等问题的约定后，协助买方办理相关办理房证手续。4、如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金。除此之外，买方不再要求卖方承担其他违约责任或赔偿其他任何损失。第九条其他：2、买方在本合同中所提供的联系地址及电话应详尽准确，是卖方寄发邮件的依据。买方若变更联系地址及电话，应以书面方式及时通知卖方。否则，卖方按照买方在本合同中登记的地址发出的任何书面函件，不论买方是否确实收到，均视为买方已经收到。3、关于小区内公用设施、公用部位以及其他非住宅性质建筑物、构筑物的权益归属，双方作以下确认：(1)进行产权初始登记并计入公用建筑面积进行分摊的部分，及根据法律、法规和政府有关规定配置但未进行产权初始登记的建筑物、构筑物和附属配套公用场所和设施，归全体业主共有(但法律、法规和政府有关规定对其权属另有规定的除外)，由全体业主共同享有权利并承担义务。(2)进行产权初始登记，但不计入公用建筑面积进行分摊的部分，包括但不限于小区内的会所、商业用房、经营性附属设施及其他建筑物、构筑物、地上停车位、地下停车位等，均为卖方所有。卖方有权按照法律法规的有关规定，通过出售、转让、抵押、出租、自营、委托或指定其他第三方经营管理等方式处置和使用，并获取收益。10、本协议作为本合同的补充，与双方签订的商品房买卖合同具有同等法律效力，本协议约定条款与本合同约定条款不一致的，均以本协议约定条款为准。本协议是卖方和买方双方的真实意愿表示，正式签约前，买方已详细阅读并充分了解本协议内容，并同意遵照执行。
二、2019年11月30日，张*辉（买方）与环宇房地产公司（卖方）签订《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》。合同约定：该商品房地址为莱山区东庄东北地块（源山郡）18号楼105。该商品房总价款为人民币4195760元。第七条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第八条交付时间和手续，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该房屋。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第七条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十条处理。第十条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第（2）种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日之内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款价的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、双方按照补充协议约定处理。第十四条不动产登记，（一）双方同意共同向不动产登记经办机构申请办理该商品房的不动产转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房不动产权证的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之*的违约金。2、按双方签订补充协议执行。（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的不动产转移登记的，出卖人不承担责任。第十九条送达，出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。
上述合同签订后，张*辉按照合同约定支付房款4195760元，2019年12月2日支付院子及车库款354240元。张*辉于2018年3月24日取得涉案房屋的钥匙，在房屋负一层做了隔断后未再继续装修也没有入住。张*辉为本案支付保全担保费2904元。
三、环宇房地产公司于2015年11月2日向烟台市建筑节能与房地产开发综合管理办公室缴纳了城市基础设施配套费，2016年11月3日向烟台市供热燃气管理处缴纳了基础设施配套费。2017年8月31日，源山郡住宅小区一期工程18#楼及地下车库经建设、勘察、设计、施工、监理五部门验收合格，取得工程竣工验收报告。环宇房地产公司至今未办理涉案房产权属登记手续。
四、环宇房地产公司系一人有限责任公司，股东为环宇建筑公司，环宇建筑公司未提交证据证明环宇房地产公司的财产独立于环宇建筑公司的财产。
五、当事人对下列事实存在争议
1、关于涉案房屋是否符合交付条件
张*辉主张：张*辉于2018年3月24日取得涉案房屋的钥匙，仅于2018年在房屋负一层打了隔断，没有继续装修也没有入住。物业将浇花用的地下水接到自来水系统上，家中使用的水是地下水，当做自来水用。家中打隔断用的是开发商提供的临时电，交钥匙后水电费一直是免费使用的。2020年1月17日涉案房屋正式通电，但至今没有自来水，不具备正常的使用条件。张*辉认可2020年1月17日房屋交付，但认为不符合房屋买卖合同约定的交付条件。
环宇房地产公司、环宇建筑公司主张涉案房屋于2017年8月31日达到补充协议约定的交付条件，且环宇房地产公司、环宇建筑公司已经缴纳了城市基础设施配套费，但政府配套设施没有完工，对环宇房地产公司、环宇建筑公司属于不可抗力，环宇房地产公司、环宇建筑公司不能控制。虽然没有市政供水，但环宇房地产公司、环宇建筑公司提供的饮用水符合矿泉水饮用标准，且交钥匙后正式通电前，环宇房地产公司、环宇建筑公司一直未收取业主的水电费用。对其主张，环宇房地产公司、环宇建筑公司提交商品房买卖合同补充协议、18号楼单体工程竣工验收报告、烟政发【2004】86号文及缴纳基础设施配套费的收据、水质检测报告及饮用天然矿泉水国家标准予以证明。
张*辉对环宇房地产公司、环宇建筑公司提交的18号楼单体工程竣工验收报告真实性不认可，认为该报告不符合双方商品房买卖合同的约定及建筑法的相关法律法规的关于房屋验收的规定，该报告对于本案没有任何证明效力。对其他证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为补充协议约定的交付条件违反了《中华人民共和国建筑法》第61条第2款的规定及《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《商品房销售管理办法》第40条及《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第6条的规定，因此认为该条款无效。补充协议对逾期交房所作的重新约定，由于是环宇房地产公司、环宇建筑公司提供的格式条款，并且是在签订《商品房买卖合同》当天，其在格式条款中明确的减轻了或者免除了环宇房地产公司、环宇建筑公司的相关责任，并且环宇房地产公司、环宇建筑公司没有尽到合理的提醒、注意义务，因此认为该格式条款中免除或限制其责任的条款无效。水质检测报告仅能证明环宇房地产公司、环宇建筑公司对某份水井进行检测，并且明确标明了地下水，而按照我国法律的相关规定，住宅是不允许直接开采地下水的，城市住宅应接入到城市供水管网中，环宇房地产公司、环宇建筑公司提供这份证据恰好说明涉案房屋至今未纳入城市供水管网中。
2、关于涉案房屋交付时间
张*辉主张，2018年3月24日领取涉案房屋的钥匙，同日交纳了物业费、车位服务费与垃圾清运费。环宇房地产公司主张2017年9月30日前环宇房地产公司已交付张*辉房屋。对其主张，环宇房地产公司提交物业费收据、钥匙签收单及其工作人员2017年9月24日在业主微信群发出的交房通知予以证明。物业费收据出具日期是2018年3月24日，摘由为物业费-。钥匙签收单系打印件，落款日期是打印的2017年9月，张*辉女儿在签收单签名未写明时间。2017年9月24日其工作人员在业主群发送交房通知载明：“各自需要准备的费用不一样，等电话通知”，“…项目2017年9月26号正式交房。全款到账的客户，我们将为您办理交房手续，尾款尚未付清的客户还望您能尽快交齐全款，以免影响您的正常交房。逾期未办理者，我们将按与您所签订的《商品房买卖合同》第十一条办理，视同交房，物业管理公司将统一从2017年10月1日起收取物业管理费。办理交付手续时需携带的资料：…@所有人2017年9月24日下午16：01”。环宇房地产公司、环宇建筑公司主张微信群中“张媛媛”即张*辉的女儿。张*辉对环宇房地产公司、环宇建筑公司提交证据的真实性无异议，但认为不能证明环宇房地产公司的交付时间是2017年9月30日。张*辉认可女儿在业主微信群中，但群中人数多，没注意到群发信息，且张*辉一直未接到环宇房地产公司的电话通知。
3、关于逾期交房违约金的计算标准
张*辉关于逾期交房违约金的诉讼请求是以4195760元为基数，按照每日万分之3的标准计算，依据是《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》的约定。
环宇房地产公司、环宇建筑公司主张合同约定的违约金过高，应当按照银行同期贷款利率计算违约金。
4、关于认购合同中关于车库、院子部分是否有效
张*辉主张，车库、院子属于公共部分，环宇房地产公司无权出售。
环宇房地产公司、环宇建筑公司主张涉案车位经过规划局批准，不属于业主共有，其有权处分。对其主张，提交建设工程规划许可证、烟台市规划局莱山分局审查通过的东庄东北地块规划建筑设计论证方案说明书予以证明。其中建设工程规划许可证载明，建设项目名称东庄东北地块（源山郡）一期1-10#~1-40#住宅楼，地下车库一期。论证方案说明书载明：总规划停车位734个，其中住宅停车位702个（均为地下，达到住宅每百平米0.6个），该说明书盖有图纸报审专用章及烟台市规划局莱山分局技术审查专章。环宇房地产公司、环宇建筑公司未提交证据证明院子属于业主专有，并经过规划部门批准。
张*辉对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为仅证明涉案车位有规划许可，但不能证明环宇房地产公司有权单独出售，设计论证方案的说明书是否实施均不能证明环宇房地产公司有权单独将车库出售。张*辉庭前及庭审过程中均申请一审法院到不动产部门调查涉案车位是否已经进行产权初始登记、地下是否缴纳了土地出让金；到规划部门、建设部门调查核实涉案车库是否计入公共建筑面积及涉案车位所占面积是否纳入计容面积。因张*辉申请调查的内容与本案审理的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，故未准许张*辉的申请。
六、为查明涉案房屋现状，一审法院于2020年6月6日到涉案房屋现场勘查，经查，涉案房的院子未装修，种有少量蔬菜。
一审法院依据《商品房买卖合同》、《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》、《源山郡房屋认购合同》、18#楼单体工程竣工验收报告、建设工程规划许可证、东庄东北地块规划建筑设计论证方案说明书、收据、现场勘查视频、照片等证据及庭审笔录认定上述事实。
一审法院认为，张*辉与环宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。
（一）关于张*辉主张的逾期交房违约金及计算标准
涉案房屋于2017年8月31日经建设、勘察、设计、施工、监理五家验收合格，取得工程竣工验收报告，已经达到法定最低交付条件，张*辉亦于2018年3月24日领取涉案房屋钥匙，应视为双方以实际行为对合同约定的交房条件进行了变更，故环宇房地产公司已于2018年3月24日张*辉接收房屋钥匙之日完成了交付房屋的义务，环宇房地产公司应向张*辉支付自2017年10月1日起至2018年3月24日止的逾期交房违约金。本案中，张*辉与环宇房地产公司签订的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中对逾期交付责任约定了两种处理方式，第一种方式是按照逾期时间分别处理，第二种方式是双方按照补充协议约定处理，但双方签订的补充协议对逾期交房责任并未做具体约定，故环宇房地产公司逾期交房责任应按照合同约定的第一种方式即按照逾期时间分别处理。环宇房地产公司逾期超过30日，应按日向张*辉支付全部房价款万分之3的违约金。环宇房地产公司、环宇建筑公司提出违约金过高，应当按照银行同期贷款利率计算违约金的抗辩主张于法无据，不予支持。
综上，张*辉要求环宇房地产公司以已付房款4195760元为基数，按照日万分之3的标准支付2017年10月1日至2018年3月24日期间的逾期交房违约金元，于法有据，予以支持；超过部分不予支持。
（二）关于张*辉主张的逾期办证违约金
张*辉要求环宇房地产公司支付逾期办证违约金4195.76元，环宇房地产公司、环宇建筑公司认可张*辉的该项诉讼请求，一审法院予以确认。
（三）关于张*辉主张返还的院子款及利息
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案院子占用建筑区划内绿地和道路，属于全体业主共有，环宇房地产公司对外出售的行为构成无权处分，其应当将所收取的院子款及利息返还张*辉，同时基于建筑区划内绿地和道路归全体业主所有，而涉案小区代表全体业主的业主委员会尚未成立，关于院子的返还问题，可待业主委员会成立后另行解决。综上，张*辉要求环宇房地产公司返还院子款44240元并支付以44240元为基数，自2020年4月15日（起诉之日）起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的诉讼请求予以支持。
（四）关于张*辉主张返还的车库款及利息
《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。涉案车库系经规划部门审核批准的专门用于停放车辆的地下停车位，环宇房地产公司作为开发商依法就涉案车库享有所有权，其有权通过出售、附赠或者出租等方式约定车库归属。本案中，环宇房地产公司与张*辉签订的认购合同明确约定将车库出售给张*辉并收取了车库款，车库已由张*辉实际占有使用，双方依约履行了各自的合同义务。故张*辉要求环宇房地产公司返还车库款及利息的诉讼请求于法无据，不予支持。
（五）关于张*辉主张的保全担保费
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”之规定，张*辉可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人财产担保。现因环宇房地产公司逾期交房和逾期办证的违约行为引起本案诉讼，张*辉为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系其因本案诉讼支出的合理必要费用，属于张*辉的损失，应当由环宇房地产公司承担。故张*辉要求环宇房地产公司支付保全担保费2904元的诉讼请求予以支持。
（六）关于张*辉主张的环宇房地产公司、环宇建筑公司承担连带责任
环宇房地产公司系一人有限责任公司，股东为环宇建筑公司。根据《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条的规定，本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，环宇建筑公司未提交证据证明环宇房地产公司的财产独立于环宇建筑公司的财产，故环宇建筑公司应对环宇房地产公司的债务承担连带责任。张*辉的该项诉讼请求于法有据，予以支持。环宇房地产公司、环宇建筑公司抗辩每一会计年度终了都有独立的财务会计报告，财产是相互独立的，但未提交证据证明，对其抗辩主张不予采信。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百条第二款规定判决：一、环宇房地产公司于判决生效之日起十日内支付张*辉2017年10月1日至2018年3月24日期间逾期交房违约金元；二、环宇房地产公司于判决生效之日起十日内支付张*辉逾期办证违约金4195.76元；三、环宇房地产公司于判决生效之日起十日内返还张*辉院子款44240元，并支付以44240元为基数，自2020年4月15日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、环宇房地产公司于本判决生效之日起十日内支付张*辉保全担保费2904元；五、环宇建筑公司对环宇房地产公司上述债务承担连带责任；六、驳回张*辉的其他诉讼请求。如果环宇房地产公司、环宇建筑公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8903元，诉讼保全费5000元，合计13903元，由张*辉负担9338元，环宇房地产公司、环宇建筑环宇房地产公司、环宇建筑公司公司负担4565元。。
二审中，张*辉提交如下证据：一、环宇建筑公司与山东恒信建筑劳务有限公司（以下简称恒信公司）签订的《源山郡建设工程劳务清工施工合同》复印件及部分工程量清单复印件，证明涉案车库的建设与地上其他建设均由恒信公司具体承建，且在结算时也是一起结算，车库没有进行单独核算，整体计入在建筑成本中，也就是说上述车库的成本已经分摊在张*辉所购买的有证的房产中，就相当于开发商把地下车库又拿出来卖了第二遍。环宇房地产公司、环宇建筑公司认为该组证据是复印件，不具有证据效力，不予质证。二、烟台市芝罘区人民法院、烟台经济技术开发区人民法院、烟台市福山区人民法院、栖霞市人民法院和龙口市人民法院拍卖公告复印件各一份，证明公告中所记载的房屋所有权证号就是车库的产权证号，在烟台市部分小区车库均有产权登记证书，并被人民法院拍卖过。经质证，环宇房地产公司、环宇建筑公司认为该组证据也是复印件，也不具有证据效力。退一步讲，即使真的是法院的拍卖公告，该组证据与本案不具有关联性，也不应作为认定本案事实的依据。三、网上民声回复的打印件一份，证明莱山区不动产登记中心就市民关于地下车位有没有产权证，是否可以登记所作的答复。产权登记中心明确答复，如车库计入容积率，开发商可提供相应的规划手续、建设验收手续、测绘报告、门牌号证明、消防验收等材料申请首次登记，业主再申请转移登记，符合登记要求即可申请登记。经质证，环宇房地产公司、环宇建筑公司认为网上民声的答复没有任何的法律效力，也不能够证明张*辉所主张的事实。在（2020）鲁06民终5215号案件中，二审法官已到源山郡小区进行了实地勘验，现场车库的实际状况符合法律所规定的情形，该判决中对是否应该返还车库已经做了充分的论述。
本院（2020）鲁06民终5215号案件中二审已查明事实：根据本院工作人员与该案双方当事人及代理人共同实地查看并拍摄的照片情况，车库位于房屋正下方的地下二层，系三面环墙的独立车库，整体呈U型构造，U型底端的一整堵墙与房屋共用，车库与房屋通过一扇门相通，房主可自车库直接进入房屋。
庭审中，张*辉认可涉案车库与本院（2020）鲁06民终5215号案件中法院现场勘查拍摄的车库照片外观上一致。
二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点问题为：一、一审判决对交房时间、逾期交房违约金的认定是否正确；二、环宇房地产公司是否应向张*辉返还车库款及利息。
一、关于一审判决对交房时间、逾期交房违约金的认定是否正确的问题。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十一条第一款规定：国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（二）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；（五）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；（六）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。本案中，涉案房屋不属于《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定的特殊建设工程，法定最低交付条件不包括消防验收；涉案房屋已办理竣工验收备案手续，该备案表中载明涉案工程于2017年8月31日验收合格，故涉案房屋具备交付条件。本院对张*辉有关房屋不具备交付条件的主张不予支持。本案中，张*辉于2018年5月1日领取涉案房屋钥匙，应确定交房时间为2018年5月1日。一审判决对交房时间、逾期交房违约金的认定正确，本院予以确认。
二、关于环宇房地产公司是否应向张*辉返还车库款及利息的问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但涉案车库系独立的地下停车位，作为独立使用对象，并未占用业主共有道路或其他场地上用于停放汽车的车位，并不属于业主共有部分。
虽然《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。但是由于我国登记制度尚不完善，目前仍有部分地区无法对车库进行登记，此种情况下，仍依据专有部分必须具备三个要件认为车位不属于专有部分，将使得业主亦无法成为车位所有权人，不符合该司法解释的立法精神。而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”规定精神，基于买卖的意思表示，业主通过与开发商签订合同购买并已合法占有车位，只是无法办理所有权登记，可以认定业主为车位所有权人。本案中，根据（2020）鲁06民终5215号案件二审中拍摄的车库现场照片及查明的事实，可以认定涉案车库能够明确与其他车库加以区分，具有空间构造上的独立性，且张*辉可以独立使用该车库，具有利用上的独立性。因此，在涉案车库具备上述司法解释专有部分规定的两个实质要件且张*辉已基于买卖的意思表示合法占有的情形下，涉案车库应属于《中华人民共和国物权法》第六章所称的专有部分。
本案中，环宇房地产公司与张*辉签订的认购合同明确约定将车库出售给张*辉并收取了车库款，车库已由张*辉实际占有使用，双方依约履行了各自的合同义务。张*辉关于涉案车库为业主共有并要求环宇房地产公司返还车库款及利息的诉请于法无据，本院依法不予支持。而（2017）最高法民申2817号一案中所涉车位系地面停车位，该车位属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的占用业主共有道路或者其他用于停放汽车车位，人民法院据此认定所涉停车位不归建设单位所有，而本案所涉地下车库并未占用业主共有的道路或者其他场地，与上述案件存在本质区别。一审判决对此认定正确，本院予以确认。
综上所述，张*辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审案件受理费17344元，由上诉人张*辉负担。
二〇二一年五月二十七日
