腾讯财经《灼见》特约作者 董晴，资深房地产研究专家、畅销书作者

前几天的文章《》指出，租金上涨的根本原因是供需失衡——不少城市大规模的拆除违建，拆除隔断房、打击群租房，让供给变得十分紧张，其中又以北京为最典型（如下表）。

最近几年来北京拆违的情况（单位：万平方米）

之前的文章还谈到“资本是个放大镜，放大了矛盾本身”。比如，N+1的出租模式下，对租单间的租客来说，在拥有一定居住品质的情况下，其负担很可能减轻了，而且可以按月进行租赁；对市场来说，在一个较长的时间内，这种模式（合法的情况之下）可以增大供给。不过，整套总价上涨，还是会助推租金上涨的预期。而且，运营商拿房之后要装修，然后才能投向市场，这会造成短期内市场的供给更加的紧张……

然而，这些还不是最重要的。因为，如果按照正常的逻辑。将时间拉得略长一点，专业机构终究会将房源放出来。事实上，现实中，一些机构甚至极力压缩装修周期，今天装完，明天就放租，对租客的健康造成危害。从世界成熟国家的经验看，我国专业机构拥有的房源占比也还会继续大幅提升。竞争充分以后，市场会趋于均衡。

然而，现如今不少专业机构对规模有执念，打着信用租房的旗号，借助租客的信用放大金融杠杆，然后到市场上去高价拿房，这才是最恐怖的。目前，杭州鼎家等被媒体曝光已经玩崩了，如果任其野蛮生长，可能演变成中国版的次贷危机。

天下没有免费的午餐，信用租房都要分期贷款

最近，随着舆论的发酵，长租公寓运营商的诸多“黑幕”暴露在阳光之下。其中就包括被诟病的信用租房，因为很多人发现，自己掉进了分期贷款的陷阱里。

事实上，信用租房一开始是被当做非常正面的事物进行宣传的。因为通常来说，租房需要押一付三，或者押二付一。对于手头不宽裕的租房群体——比如刚毕业的大学生来说，是一件挺为难的事情。而“押零付一，无需押金即可入住”，正好解决了这个痛点。

去年10月26日，长租公寓品牌自如CEO熊林在接受媒体采访时透露，自如已推出信用100分免押金的承诺——自如信用体系联合了芝麻信用、脉脉、领英等合作，只要租客的信用分超过100分，就可以免押金。

今年临近毕业季时，自如还到处打广告推广其自如海燕计划——毕业生租房，0押金，租金月付，还送搬家券。透露出一股浓浓的温情——毕业生们真幸福！

信用贷确实可以让信用好的人实现“信用变现”，减轻了短期内的负担。然而天下没有免费的午餐，0押金是要付出代价的。

一旦你选择了0押金，就意味着你要办理一项消费分期贷款业务，租客每个月要按月租金的一定比例支付相应的分期服务费。

以我爱我家“相寓”推出的“押零付一”业务为例，想要享受免押金服务，则必须办理消费分期贷款。如果房屋月租金是3000元的话，租客每月需要支付140元左右的服务费，而且最少要签约一年，中途提前退租的话还要收取租期内租金的10%作为违约金。

优客逸家此前的规定是，如果租客提前退租，则需扣除一个月租金才能办理退租手续，而且贷款违约金还需另外计算。

类似的做法，在业内还有很多。事实上，自2015年开始，自如、房司令、会分期、租了么等平台均推出了类似服务。只不过规模一直不大。但去年，随着支付宝、京东先后涉足，信用租房瞬间变得遍地开花——根据当时的报道，超过100万间公寓正式入驻支付宝，并率先在北上深等8个城市推广信用租房！

换句话说，租房0押金、租金月付是第三方金融机构为租客提前垫付三个月、甚至一年的租金得以“变相”实现的，这必然要引进消费分期贷。

当然，只要你情我愿，这也没什么问题，毕竟第三方金融机构的钱是有成本的，别人替你垫付资金，解决你的燃眉之急，你付出一定的成本，合情合理。目前看，给到金融公司的服务费普遍在6%以下，并不算太高。

问题出在在签订合同的时候，部分中介不会明白无误地告知租客：如果你要0押金、月付的话，就要申请消费分期贷。很多人稀里糊涂的就签了。还有一些是被迫签的。为啥？因为租房子，一般是先交定金，然后再签合同。如果租客发现里面有猫腻选择不签，那定金就不退了。一般人权衡一下多半会签。

按理说，中介公司对客户隐瞒贷款事实，属于欺诈行为。但毕竟服务费率不是太高，很多人哑巴吃黄连认栽；即便想要投诉，基本也是口说无凭，毕竟资料都是租客填的，字都是租客签的。除非当时有全程录音等。

利用租客的信用加杠杆，一旦玩崩就是大危机

如果只是到上面为止，其实问题也还不太大。

因为签了消费分期贷款业务，如果觉得这项服务可以解决自己暂时资金短缺的问题，那还可以继续使用，如果觉得自己被坑了，那以后不用就是了。然而，提前拿到钱的公寓运营机构花钱的方法，决定了这件事情不会那么简单。

其实自如、蛋壳、相寓等这种二房东模式，很早以前就有人在干了。不过，大多数只在一个城市，甚至只在一个城市某片区域小富即安，规模普遍不大。

可是，随着国家提出“租购并举”，明确表示要发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。资本闻风而动，各路玩家纷纷入场。总的来说，在各类长租公寓运营商中，主要有四类玩家，分别是房企开发商系、房地产中介系、酒店系和创业公司品牌系。自如、相寓通常被划入到中介系。

由于我国的租金收益率太低，北上广深还不到2%，自己（在没有优惠的情况下）拿地、盖房、然后出租，肯定是算不过账来的。万科谭华杰曾对媒体表示，万科广州的某个自建物业公寓项目，其投资成本不计利息需要57年才能够收回来，根本算不过账来！

二房东是相对较好的模式，但要赚钱也不容易。

举个例子，A企以1万元/月的价格在一线城市拿了一套三室一厅的房子，然后投入4.8万元将其改造成四室一厅，并以平均3000元/间/月的价格租出去，每个月可以赚取2000元的差价。可是，别忘了，A企前期投入了4.8万元。这意味着，A企仅收回装修投入就要2年的时间，还不算其他的运营费用等（当然，其他的服务项也有相应的收入，但在总收入中的占比并不大），这是非常不划算的一个生意。

随着资本的介入，拼规模成了行业主流，而你光装修就在里面沉淀了大量的资金，拿房还要给原业主钱。对平台来说是很致命的。怎么玩？

答案是，利用时间错配加杠杆。首先，公寓运营商从原业主手里拿房时，一般会要求对方给2个月的装修期，这期间是不给房租的。由于包租期是3~5年，免2个月一般没问题。运营商会以极快的速度装修好（可以短到2周），然后租出去。

按照上面的例子，如果A企一次收取租客4个月的租金（一般是押一付三）4.8万，而付给房东是按月或者按季付费，那A企手里就有了一笔无息的资金。如果采取0押金的模式，那么A企可以一次性收到金融机构全年14.4万的租金……

A企拿着这些钱会去干什么呢？前面说了，随着资本的介入，规模战打响。自如CEO熊林此前接受媒体采访时表示，在整个租赁行业，如果没有30万间的规模就没法谈盈利。目前中国大部分长租公寓品牌的管理规模不超过5万间，而自如2018年上半年管理的公寓已经超过70万间，今年的目标是突破100万间，未来要做更大！

所以，A企一定会用手里多余的钱继续去市场上拿房，按照上述操作，拿的房越多，租出去的房越多，手里的无息资金也就越多，也就能拿更多的房。

不得不说，只要能够按照这个套路一直循环下去，哪怕这个生意只能赚极少的钱，甚至亏钱，都能够维持得了，因为这实在是一个非常完美的庞氏骗局！

然而，这是不可能的。如果这个生意本身不赚钱，越到后面，漏洞会越大。因为长租公寓的运营成本会随着规模的增大，指数增长。总有一天，拆的东墙可能补不了西墙。现实中已经出现这样的例子。根据中国房地产报的报道，杭州鼎家破产导致约有4000户租客受损——鼎家没有及时给业主支付租金，租客也要不回房租和押金。

由于鼎家表面上是许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款，租客们通过银行卡绑定爱上街等网贷平台的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，未收到鼎家公司租金的房东准备收房，租客不仅拿不到先行支付的押金，每月还要按时向爱上街还钱。

长租公寓本来是一个租房的生意，可是，过度金融化、过度放杠杆，已经变成一个金融的游戏，其实赚的是金融的钱，所以胡景晖提示其有爆雷风险。

这还没完。事实上，第三方金融机构由于拥有了大量租客的租金收益权。其还可以将此打包成诸如租金收益权ABS的产品，卖给市场上的广大投资者。

这让人不禁想起美国的次贷危机。高峰时期，美国全国次级房屋贷款约2万亿美元，一般房屋贷款为8万亿美元，工商企业贷款1.5万亿美元，合计不到12万亿美元，次级房屋贷款规模并不太大。然而，在此基础上利用衍生金融工具创造出了几十万亿美元的资产抵押债券和上百万亿美元的金融衍生产品。随着次级贷款无法偿还，表面看起来是庞然大物的衍生金融产品轰然倒塌，最终引发全球金融海啸和经济的衰退。

来源：美国抵押贷款市场统计年报（2007年）

当然，有人会说，我国的长租公寓还不至于像美国次贷那么高危，要爆仓也是建立在大家都付不起房租的基础上，这个风险还是很小的，毕竟租房不像买房。这话对，也不对。对是因为付不起房租引发链式风险的几率确实极小且很容易扑灭；不对，是因为杭州鼎家的例子已经告诉我们，还可以这么爆雷，这种风险比前者高得多。

此前，自如在推信用100分免押金时表示，可以覆盖到30%的租客。目前，整个市场这么玩的规模有多大，有类似杭州鼎家这种风险的机构有多少，尚无确切数据。然而，我们很清楚的是，目前，全国用于出租的房屋大约是7500万套。如果平均每套房子年租金为3万，总市场规模大约在2.2万亿。再加10%的服务性消费，整个租赁市场2019年会到2.5万亿。10年以后则可能会达到5万亿。自如认为，10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，那就是3万亿。这是一个极其庞大的市场。

如果3万亿的市场出事，不堪设想。好在这个问题暴露得早，也有胡景晖这样的人站出来呐喊。有人说，市场的事情交给市场去办，不需要监管，但实际上全世界没有任何一个市场是完全自由的，背后都有政府在调控，租房市场更是如此。

资本都逐利，很正常，但需要懂得克制。真正有价值的投资，一定是建立在行业健康成长的基础之上的。恰当的监管，也是为了让行业能够发展得更好，更好地实现租购并举，让人民有所居。任由资本野蛮生长，市场烂掉了谁都不会好过。

希望这只是杞人忧天，但提前暴露和防范总比什么都不做要好。当年，美国人民也觉得房价会一直涨，结果跌了，最终引爆了一场席卷全球的危机。

• 租房可以选择的房源有很多，你所说的这个6楼带阁楼，一般都是针对一些砖混结构楼房，而且像这样的房子阁楼都是没人住的，顶楼的房子都卖不出去，更何况是阁楼，所以一般情况下，不建议大家去租这种阁楼。有些朋友认为这种阁楼的租金比较便宜，然后用来当仓库，我觉得用来当仓库也是不好的，你可以想象一下，像这样的房子没有电梯，每天搬上搬下的东西那么重，当住房或者当仓库都是不好的。

• 现在很多人在外面打拼，都是选择的租房，我朋友之前就是租到的6楼的阁楼，这种房子价格还是挺便宜的，不会带来很大的经济压力，对于刚刚毕业的大学生来说，是一个很不错的选择。但是，这个房子有很大的一个缺点，就是在夏天的时候，会比较的闷热，屋内必须得一直开着空调，否则就感觉身上很黏腻，开一天的空调，费用还是会有点儿高的，生活成本也会增加。而且，阁楼的通风效果非常的差，采光也不是很好。

• 租房如果租到6楼的阁楼，我个人觉得还是非常不错的，虽然阁楼的面积比较小，但是一个人居住足够了，这种房子的价格相对来讲也会稍微便宜一些，但是房子的设备就会稍微差一些了，可能会跟其他的住户使用共同的厕所或者是卫生间。其实在租房之前，我们还是要结合个人的实际情况，充分考虑清楚，如果是两个人居住，那么最好不要租阁楼，这种房子居住的舒适度并不是特别的高。

• 租房租六楼的阁楼是有利也有弊的，我们要从多方面来思考，首先六楼的阁楼房间肯定是不大的，如果一个人住也是可以勉强的接受，但是住阁楼也会有一系列的问题，首先阁楼的通风效果肯定是非常差的，毕竟相比之下阁楼的通风效果肯定比不上那些正常的房子。如果经济条件的确不是特别好的情况下，也是可以租阁楼的。当然了，经济条件允许的情况下，最好还是不要去租阁楼，毕竟长时间住阁楼对身体也是有一定危害的。

• 其实租房租阁楼的房子需要考虑的事情还是比较多的，因为本身6楼阁楼的房子面积不会特别大，居住会显得比较拥挤，其次就是阁楼的房子夏天还是比较热的，如果室内安装空调，那夏天居住还会更加的舒适一些，特别是夏天也是可以在阳台上面吃饭赏月还是比较惬意的。另外6楼的阁楼也是不带电梯的，爬楼会比较辛苦一些，特别是如果家里面有老人居住，那租6楼的阁楼就不太合适了。

• 我觉得租房租6楼的阁楼还是非常不错的，因为这种房子的租金会比较低，所以不会给你带来很大的经济压力，经济能力不好的朋友可以考虑一下。在租房之前，你可以先去进行实地看房，然后再做决定。这种房子在夏天的时候应该会比较热，所以你也要结合实际情况进行考虑，屋内需要一直开着空调，这样也会增加你的生活成本。如果你的手头资金比较充足，那我更推荐你租赁普通的住宅，居住起来肯定要更加舒适一些。

• 公积金贷款与结婚与否没有关系,如果正常缴存公积金六个月以上的职工都可以申请,如果未婚只提供自己的证件就可以了,对二手房的要求必须房子的使用年限大于贷款年限,如果通过中介公司办理二手房公积金贷款需要一个月时间,但具体办起来有可能还要长一些,因为还要看你本人的证件是否齐全,比如户口本与身份证之类的姓名身份证号码是否一致,如果是外地户口,也要户口本原件,暂住证或工作居住证等,房主的房产证是能否过户等因素的影响,中介一般都收3800中介费,另外还要交一笔评估费,大概1000元左右,如果自己去申请,时间更长一些.公积金放款一般都是直接放款到房主的帐号里,最近听说有一种质押贷款,十五个工作日就可以完成,但住房公积金管理中心总是推荐通过中介办理.

• 您有金黄色的查询卡吗？如果有就可以在公积金网站上查询余额，如果没有带着身份证到单位缴存公积金的管理部去查询。

• 　　申请贷款第一步要到您交存住房公积金的管理中心（可以向您单位负责住房公积金的同志了解您住房公积金的交存处），提出您的贷款要求，介绍您的情况，提供一系列证明文件，最终目的是拿到管理中心开具的《调查通知单》。一般来讲，建议您采用以下步骤： 　　1．有了购房意向，到管理中心向贷款经办人员如实介绍您所购房屋情况、本人及配偶的工作和收入情况、希望申请贷款的金额和期限、可以提供什么样的担保。领取借款申请表，由经办人员给您初步建议，告诉您需要准备的材料。 　　2．准备齐全的文字材料，请经办人员审核。文字材料主要指： 　　（1）有效身份证、户口本、结婚证； 　　（2）填写好并由单位盖章的借款申请表； 　　（3）购房合同或意向书； 　　（4）若有保证担保的出具担保方同意担保的担保函； 　　（5）经办人员要求的其它材料。 　　3．根据您提供的文字材料，管理中心进行初审，确定贷款额度、期限、利率、担保方式。需要评估的贷款，由指定评估机构进行评估。初审完毕，由管理中心签发《调查通知单》，第一步工作完毕。 　　第二步是您拿到调查通知单后，要到《调查通知单》上注明的银行经办机构，由银行经办机构对贷款进行调查，并指导您填写有关的贷款合同。需要盖章的合同（如保证合同、收押合同）到有关部门加盖公章，采用财产抵押担保或购买购房综合险的需办理有关保险手续。银行对贷款调查后将有关材料送管理中心，并告知您等待通知。第二步工作完毕。 　　第三步是管理中心根据银行的调查意见对所有贷款材料进行审批，审批同意后银行将通知您到银行办理放贷手续。贷款将直接拨付到售房单位账户。