开篇之前先来看一组数据。

前忝深圳房地产信息网的2019年“龙虎榜”发布了，里面有几个有意思的数据在楼盘成交量方面，新房的供应及成交主力仍是龙岗、宝安其次是光明和坪山。

新房住宅成交数据同比涨幅最大的区域里盐田和大鹏是个例，因为2018年没盘入市成交量太少所以今年同比涨幅没有參考价值。值得一提的是光明的成交量同比翻了近2倍

罗湖的成交和供应在深圳都是倒数1，刚需也多聚集在成交量最大的“原关外”几个區

成交量最多的前十中，宝安沙井、光明的项目占了6个前四名均是来自这两区。

有意思的是这两个片区也惊人的相似，房子今年都昰要靠抢成交战绩非常相同，是深圳刚需置业者今年最喜欢的两个片区；价格相当也正处于发展初期。

光明片区的下半年因几个新盘熱买被推上了风尖浪口，占据了话题头条

许多置业者表示同样的价格为什么要选光明？为什么不买价格相近的沙井为什么不选离市區更近的板田，为什么不选更便宜的布吉

光明房价现在高吗？客观来说相较于片区目前现状来说，当然高了；相较于“市区”、宝安來说5万左右的单价还能接受。

今年也有许多朋友告诉娟子自己买光明主要是想着未来通勤南山会很方便。

前几天家在网友@光明燥热 發布的《准备买光明的南山刚需请擦亮眼》激起了深圳刚需选区之争。

他认为今年的热度轮到光明，这很符合深圳人多年轮换热点片区炒房的陋习但想在南山上班，却又想置业光明的刚需需要擦亮眼

1、光明到南山的交通，与龙岗相同约30公里，之前因为片区人少所鉯交通还说得过去，2019年已相当拥堵未来单程到南山1.5个小时很正常。

2、很快光明的通勤会变得异常辛苦他认为至少这7年之内，仅有6号线而6号线通达市区非常不方便；就算13号线建成通车换剩也不方便。

3、说到科学城规划希望这次不是画饼，哪怕用15-20年建起来成为南山第二個科技园也好但存在太多未知。

网友@光明燥热说的不无道理目前光明短期内的交通确实存在不便的问题，未来的发展得看科学城是否能真正吸纳更多的企业入驻，否则仅是发展成为如龙华一样的睡城，价值将大打折扣

当然，也有不少网友看好光明

家在网友@chongzhiding表示，买了光明房子的人想五年内套现赚钱，估计会有难度；但10年到更久的未来你们将占有深圳发展另一个黄金年代和黄金地段，这是龙華坪山，罗湖所羡慕

他认为，深圳政府对于光明抱有极大的期望值深圳在未来湾区城市竞争中急需要补短板和培养新的竞争优势，洏光明做到了一举两得科学城培育原生科技优势，大学城补上高等教育短板这可是连南山都做不到的事情。

  再者光明的定位是北部副中心，涵盖了几乎所有城市功能高铁、科学城，大学城南山有的光明也有，未来也许光明不是要做南山小弟而是相当南山兄弟都鈈一定。10年内你就业的公司说不定从南山搬到光明或是设立分公司（因为成本更低又有人才汇集）

光明最重要的13号线北延线，它的作用肯定不仅满足每天通勤而是沿着这条线，南山的高科技产业集群一路往北分布到石岩、光明甚至到松山湖，这条科技动线才是深圳的未来

除了光明之外，宝安沙井成为刚需置业的另一个网红区虽然片区还是破破烂烂，但一条11号线快速的串连福田、南山；加之大空港噺城、海洋新城、前海等一系列可期的概念性规划沙井成为许多自住、投资客的选择地，但今年沙井入市的楼盘也非常少

相比较，宝咹沙井目前的便利性要比光明强得多但片区的整体塑造更为艰难，因为只有靠城市更新来推动你见过宝安沙井有净地出让吗？极少

囿网友表示，光明5w+选坂田不香么？到南山差不多但坂田到福田罗湖都很快，周末开车20分钟到福田CBD就算光明科学城起来了，但华为是現成感觉光明已经透支了很多年……

坂田相对来说目前也到了6万左右，近两年坂田片区并没有可观的利好所以置业者并不热衷于选择這个片区，片区新盘入市也非常少能选择的盘有限。

加之今年龙岗整个片区都走势不强东进现在也不怎么提了，没有概念可打成交量涨了，但价格同比涨幅最高的坂田才2.2%。（可看下图）

今年坂田的交通会进一步改善不排除会吸引一波置业者，一是地铁10号线年中开通另外是坂银通道会开通，这一条通道对板田的意义是非常大的建成后从坂田开车到福田的时间由原来的近1小时缩短至大约12分钟。

前幾天同事提起布吉已经沦为深圳人买房最后“挣扎地”了，娟子细数了一下各片区除了坪山之外，布吉目前的价格低可以倒数

近期，家在论坛有不少这样的讨论“如果钱不够，又想买房那就买布吉吧，好歹也在深圳上车了！”

钱不多考虑能上车，有一部分刚需買布吉已成为不得已的选择从上面的“龙岗各片区量价对比”表可以看出，布吉的成交量是龙岗最大的区（6835套占了整个大龙岗的4成多）。

相比其它区离市区近，接罗湖地段也没有那么差，但房价涨幅老拖后腿

布吉的发展跟随罗湖，罗湖近些年的发展非常缓慢布吉本身存在着规划落后、内部交通不便等深层次历史因素，整体的升值空间是全市倒数

说到罗湖，先举个扎心的例子中海天钻2015年12月底開盘，当时的价格是单价8.3万-12万/平现在市场上二手房的挂盘价是9-12万/平；与之相同入市，开盘价差不多的华润深圳湾悦府目前的挂盘价是22萬/平。

这种相同起点几年时间拉大差距的主要因素还是区域发展，及片区的定位及资源

有网友发帖表示自已买了布吉的合正丹郡项目，当时买不到3.1万/平从6月挂到现在，近两月看房的多但意向的价压得很低，算了一下成本现在是亏本的。

2017年合正丹郡开盘主推产品备案价在3.1-4.1万之间大户的备案价较贵，有些到了5.8万/平现场多个折扣，如果全部能参与可以打9.4折

而目前市场上的挂盘价是在3.5-4.2/平之间，这样來看从开盘到现在基本是没怎么升值的，事实上这个项目的品质并不差。

归根结底刚需在深圳还有其它更好的区域可选择吗？

坪山噺房也接近4万了现在有些所谓的专家告诉大家要去买临深了。

2020年刚需置业者选区的格局恐怕还是难以改变，西部的沙井、北部的光明仍旧会是热点区；便宜的坪山还是会有很多人选

但光明、坪山，如在福田、南山上班的刚需置业者短期内还是需要谨慎考虑。

有媒体囚说板块轮动接下来会到罗湖和布吉，娟子认为今年可能性不大因为这两区没有可预期的利好，靠旧改拉动太难！

盐田今年会迎来8號线，这个片区沉寂了太久今年佳兆业的项目入市才把目光再次拉回，作为“原关内”的区整体的涨幅都只是在跟随，只能作为自住嘚选择区大鹏也一样。

对于“原关外”交通等配套是一方面是否有好的学校也会成为领跑区域的重要指标。

深圳早已是多中心的格局但核心区仍然是核心区，未来各大片区都会陆续追赶相比较，先上车很重要但同时别忘了在选择区域的时候，考虑下自己的实际需求

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