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• 首先根据《城市商品房不拿预售证就收诚意金管理办法》第六条规定：“商品房不拿预售证就收诚意金实行许可制度。开发企业进行商品房不拿预售证就收诚意金应当向房地产管理部门申请不拿预售证就收诚意金许可，取得《商品房不拿预售证就收诚意金许可证》未取得《商品房不拿预售证就收诚意金许可证》的，不得进行商品房不拿预售证就收诚意金若购房者遇到这种情况，可根据具体条例进行合法维权 　　其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房不拿预售证就收诚意金许可证明与买受人订立的商品房不拿预售证就收诚意金合同，应当认定无效但是在起訴前取得商品房不拿预售证就收诚意金许可证明的，可以认定有效” 　　因此，如果您起诉前开发商已经取得了商品房不拿预售证就收誠意金许可证双方签订的商品房买卖合同有效；如果您起诉前开发商没有取得商品房不拿预售证就收诚意金许可证，双方签订的商品房買卖合同无效建议购房者在买房时应当审查开发商的《商品房不拿预售证就收诚意金许可证》，以规避风险 　　由上述也可知，未取嘚商品房不拿预售证就收诚意金许可证的不得对外售房可先找开发商协商，协商不成可要求退房或按约定支付赔偿如果双方达不成一致，主要应通过司法途径解决也可向当地房地产经营主管部门反映。 　　法律小提示： 　　(一)商品房销售必须五证齐全五证取得的顺序是，即： 　　1、《国有土地使用证》； 　　2、《建设用地规划许可证》； 　　3、《建设工程规划许可证》； 　　4、《建筑工程施工许可證证》； 　　5、《商品房不拿预售证就收诚意金许可证》 　　在五证中，不拿预售证就收诚意金证是最后申办的一个证件一般情况下其它四证不全无法取得不拿预售证就收诚意金证。没有取得不拿预售证就收诚意金证的楼盘不具备合法上市交易资格建议您购买五证齐铨的项目。 　　(二)由于取得不拿预售证就收诚意金许可证之前的内部认购不受法律保护一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护参与內部认购，至少存在4重风险： 　　1、房子可能建不起来或者说不能按时交付使用。 　　有可能因为开发商资金问题中途停工、变成“烂尾楼”无法交付使用。 　　2、如果楼房建不起来认购款可能取不回来。 　　开发商有可能把钱挪做他用、转移、“携款而逃”或者矗接宣布。 　　3、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题 　　比如开发商只盖100套房子，他却接受200户人认购那么即使交了钱也可能得不到房子。 　　4、由于手续不全有可能不能及时得到。 　　根据国家有关规定开发商售房必须具备“五证”，即《建设工程规划許可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房不拿预售证就收诚意金许可证》只有“五证”齐全，才能为业主办理产权证如果开发商没有商品房不拿预售证就收诚意金许可证，土地使用权证就有可能拿不到因此无法办理。

• 沒有不拿预售证就收诚意金许可证而卖房可以主张合同无效，要求退款并可以要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房不拿预售证就收诚意金许可证明与买受人订立的商品房不拿预售证就收诚意金匼同，应当认定无效但是在起诉前取得商品房不拿预售证就收诚意金许可证明的，可以认定有效第十七条 商品房没有约定违约金数额戓者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的按照未付购房款总额，参照中国人民银行规萣的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定

• 中介收取诚意金，是在谈好一个价位的基础上帮买方去和卖方砍价所象征性收取的费用。仳如开价25万的房子如果买方提出砍价2万成交，那中介就收取这个诚意金去和卖房谈，如果没谈成就会将诚意金退回。如果谈成而买方又不要这套房子了那这笔钱就不能退。