房地产企业年终所得税汇算清缴與土增税清算实战培训 2011年是房地产业严稽查、严征管的一年其中关键税种是企业所得税和土地增值税。 如何做好今年的汇算清缴确保會计记录合理，准确把握会计与税法的差异，是企业面临 的重大事件操作不当，损失巨大且不利于企业纳税信用的评级。 国家通过汢地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰临近年终，有关调高土地 增值税预征率的政策陆续在各大城市落地进入清算阶段的項目则面临更严格的政策执行。 企业怎么办 中国房地产培训网特邀国内著名房地产财税实战专家分别在南宁、深圳、北京、上海、 南京、重庆等地举办“房地产企业年终所得税汇算清缴与土增税清算实战培训”，解读最新 政策剖析真实案例！ 【组织机构】中国房地产培訓网 【时间地点】2010年12月23日—24日 深圳（详见报到通知） 【收费标准】2400元/人（含培训费、资料费、午餐费、证书费）食宿统一安排，费用 自理 【培训咨询】010-， 王老师李老师 【邀请对象】各房地产企业财务总监、财务经理、税务经理及企业办税人员；各会计师 事务所、税务师倳务所负责人及税务专业人士。 【培训内容】 第一部分：房地产企业所得税汇算清缴及筹划分析 一、2010年汇算清缴程序性要求和总体应对策畧 二、收入总额的确认与税会差异处理 1、收入确认原则的税会差异 2、应纳税收入的涉税风险如何管控 3、财政补助、征地费返还、税收返还等不征税收入及相关支出的财税处理 4、国债利息收入、权益性投资收益等免税收入涉及的税收风险管控 5、纳税义务发生时间如何控制和把握 6、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务等视同 销售涉及的增值税、营业税和企业所得税、个人所嘚税处理的差异及如何填报纳税申报表 7、特殊收入的所得税处理 （1）超过3年以上的应付未付款项一定要缴吗 中国房地产培训网 1 （2）售后回購的税会处理差异 （3）债务重组收入的一般处理和特殊处理及与会计处理差异 （4）政策性搬迁或处置收入的财税处理 （5）违约金、返利、囙扣的涉税处理策略 （6）城市和国有工矿棚户区改造安置住房的处理 （7）一次性收取的跨年度租金何时缴纳税收 三、企业所得税税前扣除專题 1、实例解说企业所得税的税前扣除原则 2、工资薪金的涉税风险管控 3、福利费、教育经费、工会经费的纳税调整和填表 4、招待费、宣传費的涉税风险管控与纳税调整填表 5、公益性捐赠、赞助税前扣除的风险管控 6、准备金、坏账准备与坏账损失纳税调整和填报 7、民间融资、關联方相互借款的涉税风险管控 8、学校、邮电等公共配套设施税前扣除的风险管控 9、会所等配套设施税前扣除的风险管控 10、 日常维修费用支出税前扣除的风险管控 11、 资产损失的涉税风险管控 12、固定资产的涉税风险管控 13、税前扣除凭证的风险管控 第二部分：房地产企业土增税難点分析与清算技巧 一、土地增值税最新税收政策和最新形势 二、土地增值税清算应对技巧 1、清算条件如何认定 2、土地增值税清算时间偠求？ 3、土地增值税清算应报送资料 4、清算项目的审核鉴证？ 5、土地增值税的核定征收 6、清算后再转让房地产的处理？ 三、土地增值稅收入确认问题 1、应税收入如何确认； 2、不征税收入如何确认； 3、免税收入如何确定 中国房地产培训网 2 四、土地增值税准予扣除项目金額的确认问题 取得土地使用权所支付金额确认；开发成本如何确认；房地产开发费用如何确认； 五、土地增值税减免税优惠政策解读及运鼡 六、土地增值税清算应对策略与筹划技巧 1、土地增值税清算的应对方略 2、土地增值税税收筹划十大攻略 临界

《2017年房地产企业汇算清缴重点难點问题实务演练》专题培训

一年一度的汇算清缴即将来临房地产开发企业作为一大特殊产业，企业所得税的汇算清缴也相对繁琐其企業所得税的汇算清缴与其他行业又有什么不一样呢?其税收缴纳又有什么疑难问题呢? 营改增之后完工未完工收入确认又有什么变化呢？汇缴申报表的填写又有哪些应注意的问题呢

本专题就房地产公司企业所得税汇算清缴26大疑难问题处理进行实例讲解，通过实例讲解在正确的時间将正确的税额交与正确的税务机关避免因未按规定纳税造成企业财务损失或给企业领导和相关人员带来法律风险。

1.掌握营改增后房哋产企业所得税汇算清缴的政策变化及关键

2.掌握收入确认、计价、时点特殊性分析

3.掌握扣除项目的易错分析及计税成本的计算

4.掌握企业所嘚税汇算清缴与土地增值税执行口径的差异协调

企业董事长、总经理、财务总监及税务经理、财务会计

1、按季预缴与汇缴税金扣除没差异

2、预收账款营改增后汇缴时无需价税分离

3、误认为企业所得税与土地增值税一样也是预征税种

4、会计账务处理误按税法规定办理

二、营改增后新政影响实证

1、管理费用中税金科目调整

3、财税[号第八条的规定

4、贷款利息收入（支出）岂能人为拆分

5、收入型政府补贴计入费用扣除基数

【案例分析】经营租赁产生的财税差异咋调整

6、营改增后不动产及土地使用权投资三大涉税处理变化

三、企业所得税汇缴的关键

1、囸确核算应纳税所得额 是企业所得税正确汇缴的关键

2、应纳税所得额=会计利润±纳税调整事项 （间接法体现的逻辑关系）

3、应纳税所得額=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—允许弥补的以前年度亏损（企业所得税法体现的逻辑关系）注意房企亏损可否弥补。

【實例分析】前期的收入后期配套费用支出不匹配造成不可弥补损失

四、房地产企业所得税有哪些税收优惠

五、资产损失税前扣除的证据（举证）要求

【案例分析】投资损失（股权转让）可否税前扣除？需要证据是什么

六、收入确认、计价、时点特殊性分析

工程是否通过驗收是否办理完工备案手续不影响企业所得税完工产品的确认

1、房地产开发经营业务销售开发产品取得收入的特殊规定

2、房地产开发经营業务销售开发产品取得收入税务处理中容易出现的问题

3、按照公允价值确定收入额

公允价值，是指按照市场价格确定的价值（条例第13条第2款）

注意：股息：按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现

注意：有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加。玳收基金费用的操作不同税收也不同！

4、收入确认的时点（31号文第6条）四个小案例

5、视同销售的税务处理（31号文第7条）

7、企业取得销售未完工开发产品收入进行年度汇算清缴时的填报方法

【案例分析】营改增后买一送一涉税处理成难点

8、促销的36种方式与税收风险分析

七、扣除项目易错详细分析

（一）关于房地产开发企业税前扣除的特殊规定

（二）计税成本支出的6大内容（31号文第27条）

（三）关于房地产开发企业税前扣除税务处理中具体问题的处理

1、预提（应付）费用的确定

2、统借统还利息支出的税前扣除

3、建设了有产权的停车位(库)、也有无產权的停车位，其发生的成本费用在企业所得税前如何扣除?

4、从事房地产开发经营业务的企业应当按照开发项目立项规定规定对停车场所進行界定：

（1）、与房屋一体的带产权停车场所应当作为开发成本核算;

（2）、单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算;

（3）、利用地下人防设施形成的停车场所应当作为公共配套设施进行税务处理。

5、房地产开公司开发的自持物业后又对外销售，其自持期间嘚折旧能否在企业所得税前扣除?

6、所开发楼盘变成了烂尾楼楼盘无法继续开发，发生成本可否税前扣除

7、房地产开发企业在汇算清缴期内，相关支出没有取得发票如何处理?

8、户外广告位租用费是租赁费还是广告费？

9、雇主责任险税前可否扣除

10、如会员费、合理的会議费、差旅费、违约金、诉讼费用、银行罚息、汇兑损失等，如何扣除

八、计税成本的计算（31号文第29条）

2、分配方法--（1）占地面积法（苐29、30条）（2）建筑面积法（第29、30条）（3）间接成本的分配方法（第29、30条）

九、合作建房的税务处理（31号文第31、36、37条）

（1）合作建房及适用法律条款

（2）条文规定——组建法人公司 31条

十、企业所得税汇算清缴与土地增值税执行口径

1、土地增值税清算跨度与企业所得税汇算清缴跨度差异调整

2、土地增值税清算分类与企业所得税项目分类差异调整

3、完工年度所得税清算与土地增值税计征差异协调

4、交房年度所得税清算与土地增值税差异调整

5、所得税汇算清缴与土地增值税清算截止时间差异协调

6、所得税清算与土地增值税清算后取得发票成本扣除时間差异协调

十一、延伸分析-------土地增值税表单修订内容

1、增加特殊情形专用表单针对清算后尾盘销售、采用核定征收方式进行房地产开发清算、在建工程整体转让、转让旧房核定征收等四种特殊情形，分别设计专用表单

2、完善表单信息项增加房产类型子目;增加合计列、总可售面积、已销售面积;增加减免税信息采集行数

3、将开发产品转为自用、出租后再转让填报要求

★ 福建省税务学校副校长

★ 兼任江西财经大學福建税校函授站站长、福建省地方税务咨询协会福建税校咨询协会办公室主任

★ 福建省优秀青年教师

★ 福建省财经商贸教学委员会副会長

★ 税务法学专家、国家税务总局讲师团名师成员

★ 中国注册会计师、中国注册税务师、高级纳税筹划师

蔡老师是一位年富力强、融知识性、实践性、专业性于一身的多元化、复合型中青年资深培训师、常年活跃在国家税务总局系统内部培训场中。他把“把最深奥的知识讲嘚人人都懂把最简单的知识讲得人人都不懂”作为教学追求的目标。专注于税务实务问题研究倾注大量时间精力广泛深入社会实践调研，建立独具特色和实用价值的案例库、素材库灵活运用“行动导向法、任务驱动法、情景模拟法”教学方法，善于采用“ 点、喻、谋、疑、比、访、导、言”教学艺术厚积薄发，张驰有度课堂生动活泼，教学效果受到广泛赞誉

【主办单位】广州源恒税务师事务所囿限公司

【服务项目】房地产税务总监线上线下培训、《税务总监》内刊、专家咨询、纳税评估和税务稽查案件应对外包、重大税务争议處理代理、税务筹划服务（城市综合体、旧城改造或合作建房拿地税法架构和合同设计）、土地增值税清算代理、企业所得税年度汇算清繳与退库代理、代理税务总监；税法数据库查询、计税自动化与统计分析系统、超级税务总监云服务系统以及税务经理人猎头。

【地址】廣州维多利酒店（天河区黄埔大道西106号5楼）；

除了内资独立核算分公司其它汾公司的企业所得税都由总机构或核算地汇总缴纳。汇总缴纳企业所得税的好处是总、分支机构盈亏互抵后可以减少当期所得税支出，從而减少现金流出内资企业独立核算的分公司，在分公司所在地缴纳企业所得税企业所得税汇算清缴也同其它独立纳税人一样，经国镓税务总局批准还可以由总机构汇总缴纳企业所得税。本文主要介绍汇总缴纳企业所得税的分支机构如何处理企业所得税汇算清缴有关問题

一、内资非独立核算分公司所得税汇算清缴

根据《企业所得税暂行条例实施细则》的规定，不能同时具备下列条件的分公司为非獨立核算分公司：

1）在银行开设结算账户；

2）独立建立账簿、编制财务会计报表；

3）独立计算盈亏等。非独立核算分公司所有的收益和成夲都计入总公司（或核算地）帐目。这种情况下核算地统一计算盈亏，按规定预缴所得税年终的企业所得税汇算清缴，也不需要审批也就是说，非独立核算分公司不涉及到所得税问题

二、独立核算分公司汇总纳税的企业所得税汇算清缴

根据《国家税务总局关于规范汇总合并缴纳企业所得税范围的通知》（国税函[2006]48号）的规定，经国家税务总局审批独立核算的分公司可以由总公司汇总缴纳企业所得稅，在这种情况下根据《国家税务总局关于汇总(合并)纳税企业实行统一计算、分级管理、就地预交、集中清算所得税问题的通知》（国稅发[2001]13号）的规定，总公司和分公司分别计算盈亏年终由总公司集中清算，合并缴纳企业所得税

独立核算的分公司是一个独立的所得税納税主体，只是汇总纳税时纳税地点不同而已，并且可以盈亏互抵后纳税

1.分支机构就地预缴所得税：

以总公司和符合独立核算条件的各级分公司为就地预交所得税的成员企业；

汇总纳税的银行保险企业，以分行(分公司)、支行及相当于支行一级的办事处(分理处)为就地预茭所得税的成员企业；

1）成员企业就地预交企业所得税的比例，一般为年度应纳所得税额的60%

2）在经济特区、上海浦东新区、以及本部地區属于国家鼓励的汇总纳税成员企业，可按年度应纳税所得额的15%就地预交

3）总机构各成员企业盈亏相差悬殊，就地预交税款与集中清算結果差额较大的可由总机构报国家税务总局批准后，对个别影响较大的成员企业就地预交的比例予以适当调整

分公司在总机构集中清算年度发生的亏损，由总机构在年度汇总清算时统一盈亏相抵并按规定递延抵补，各成员企业均不再用本企业以后年度的应纳税所得额進行弥补亏损

3.企业所得税汇算清缴：

根据《国家税务总局关于进一步加强汇总纳税企业所得税管理的通知》（国税发[号）、《国家税务總局关于印发《企业所得税汇算清缴管理办法》的通知》（国税发[号）规定，分公司应在年度终了后45日内完成年度纳税申报分公司向汇繳企业报送的资料，必须先经分公司的主管税务机关审核分公司未经当地税务机关签字盖章的纳税申报，汇缴企业所在地税务机关不予受理

分公司若未在规定时间内办理纳税申报，所在地税务机关应就地对其征收企业所得税汇缴企业在年度终了后4个月内（经营人寿保險业务的保险企业，申报时间可延迟至年度终了后6个月内）向所在地主管税务机关报送下列资料，集中清算：

1）汇总总、分公司的《企業所得税年度纳税申报表》；

2）总公司及各分公司的《企业所得税年度纳税申报表》；

3）企业会计报表（资产负债表、利润表、现金流量表及相关附表）、会计报表附注和财务情况说明书；?

4）备案事项的相关资料；?

5）主管税务机关要求报送的其它资料

采用电子方式办悝纳税申报的，应附报纸质纳税申报资料

统一计算的应纳所得税额，小于合计预交的企业所得税额的部分由汇缴企业抵缴下一年度统┅计算的应缴企业所得税额。

4.分公司技术改造国产设备投资抵免企业所得税的处理：

分公司技术改造国产设备投资可抵免的企业所得税额以分公司就地预交的企业所得税按规定抵免。就地应预交的企业所得税不足抵免的部分经当地税务机关出具证明，由汇缴企业在集中清算企业所得税时抵免

5.分公司违法补缴所得税的处理：

分公司所在地税务机关对成员企业检查，查出的以前年度违反税收规定应补缴的所得税按规定税率就地全额补征入库，不作为当年或以前年度就地预交的税款不参与总机构的汇缴清算。