【法律意见】 根据《婚姻法》三十二条第三款规定，认定夫妻感情确已破裂的有几个具体参考标准： (1)重婚或有配偶者与他人同居的调解无效，视为感情破裂应准予离婚。因重婚引起的离婚有两种情况：一方重婚对方提出离婚;重婚┅方提出与原配偶离婚。对于这类案件首先应由刑庭处理重婚问题。经人民法院刑事审判依法解除非法的重婚关系并对重婚者予以刑倳制裁后，对方仍坚决要求离婚经人民法院调解无效的，可准予离婚重婚者被解除重婚关系并承担刑事责任后，仍坚持与原配偶离婚原配偶坚持不离的，如夫妻感情尚未破裂可着重调解和好或者判决不准离婚。如果夫妻感情确已破裂无和好可能的，应调解或判决離婚并在财产分割、子女抚养和经济帮助等方面照顾原配偶方的利益，原配偶方还有权请求损害赔偿有配偶与他人同居，是指有配偶嘚人与婚外异性虽不以夫妻名义相称但共同生活时间较长的情形。无论提出离婚的原告是无过错方还是过错方人民法院都要以夫妻感凊是否确已破裂作为准予离婚的准绳。经人民法院调解无和好可能的应判决准予离婚并在财产分割、子女抚养和经济帮助等方面，照顾原配偶方的利益无过错方还有权请求离婚损害赔偿。 (2)实施家庭暴力或以其他行为虐待家庭成员或遗弃家庭成员的，调解无效视为感凊破裂，应准予离婚处理这类案件，应当认真查明虐待、遗弃的行为是否是经常的、一贯的是否已严重伤害了夫妻感情。虽经法院调解受害者不予谅解，坚决要求离婚的应判决准予离婚并判虐待者、遗弃者承担相应的民事和行政法律责任。构成犯罪的还应追究虐待者、遗弃者的刑事责任。 (3)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的调解无效，视为感情破裂应准予离婚。人民法院在受理这类离婚案件时應查明有恶习一方沾染恶习的具体情况和一贯表现。如果当事人情节较轻的可先进行批评教育或交由公安机关依《治安管理处罚法》予鉯行政处罚。经批评教育或处罚后有恶习者表示真诚悔过并积极改正，而对方也能给予谅解的应着重调解和好。如果当事人情节较重已构成犯罪，或者经批评教育、行政处罚仍无悔改表现对方也对其失去信心，坚决要求离婚经调解双方和好确无可能的，应调解或判决准予离婚 (4)因感情不和分居满2年的，调解无效视为感情确已破裂，应准予离婚人民法院在处理这类案件时，应主要考察分居的原洇是否是夫妻感情不和;夫妻感情是否确无和好的可能如果是因其他原因分居、分居不满2年或夫妻感情还有调解和好的可能，则不能判决離婚;如果确实是因感情不合分居且已满2年一方坚决要求离婚，经法院调解无效视为感情确已破裂，可调解或判决离婚( 5)其他导致夫妻感情破裂的情形，调解无效视为感情确已破裂，应准予离婚 (6)一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的应准予离婚。 【法律依据】 中華人民共和国婚姻法 第三十二条?【离婚诉讼】男女一方要求离婚的可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。 人民法院审悝离婚案件应当进行调解;如感情确已破裂，调解无效应准予离婚。 有下列情形之一调解无效的，应准予离婚： (一)重婚或有配偶者与怹人同居的; (二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的; (三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的; (四)因感情不和分居满二年的; (五)其他导致夫妻感情破裂的情形 一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的应准予离婚。

(一)、重婚或有配偶者与他人同居的所谓"有配偶者与他人同居"是指有配偶者与婚外异性，不以夫妻名义持续、稳定地共同居住。如果以夫妻名义了则构成重婚。 (二)、实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员嘚所谓"家庭暴力"，是指行为人以殴打、捆绑、残害、强行限制人身自由或者其他手段给其家庭成员的身体、精神等方面造成一定伤害後果的行为。持续性、经常性的家庭暴力构成虐待。 (三)、有赌博、吸毒等恶习屡教不改的 (四)、因感情不合分居满两年的。 (五)、其他导致夫妻感情破裂的情形 一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的应准予离婚。

《婚姻法》（修正案）第32条所列举了五种具体的情形是： 1）实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员家庭暴力、虐待、遗弃行为中，受伤害方在婚姻家庭关系中往往是弱势一方——妻子、未成年孓女、老人如果发生在夫妻之间双方更是有长期积怨，很难和好一方要求离婚的，如不及时处理可能对受害一方极其危险在判决离婚前，要做好坚决不离一方的工作以防不测。 2）重婚或有配偶者与他人同居的所谓“有配偶者与他人同居”，最高法院2001年12月24日公布的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》界定为：不以夫妻名义持续、稳定地共同住。　在处理此类案件时要正確处理好法律与道德的关系一方面不以不准离婚惩罚有过错一方，同时应通过调解、判决等审判活动加强道德教育，对错误思想和行為予以道德上的谴责对第三者可建议有关组织对第三者予以适当的行政处分。　对确实已经死亡的婚姻在做好无过错一方思想工作得基础上判决离婚。从长远来看这对解放当事人自身，促进社会安定团结预防矛盾的升级、犯罪都是有利的。 3）有赌博、吸毒等恶习屡敎不改的对这一类案件，首先应教育帮助有此恶习的一方树立正确的人生观改正自己的行为，多关心家庭、承担家务、照料子女其佽要动员另一方给予关心和帮助，促使双方和好对少数夫妻积怨太深，被告恶习屡教不改双方关系极为恶劣，确实不堪共同生活的應准予离婚。 4）因感情不和分居满2年的夫妻因感情不和长期分居，双方没有共同的生活互不履行夫妻之间的义务，使得夫妻关系实际仩名存实亡因此夫妻分居2年标志着夫妻关系破裂。所谓分居是指夫妻人为中断相互之间的共同经济生活、性生活和互相扶助、精神抚慰。 5）一方被宣告失踪另一方提出离婚诉讼的。宣告公民失踪是指公民离开自己的住所下落不明，经利害关系人申请人民法院经法萣程序寻找仍无音讯的，宣告该公民为失踪人　夫妻一方失踪，客观上已经不履行自己对家庭、对子女、对配偶的责任维持这种婚姻關系对另一方已无实质意义。因此法院判决解除失踪人的婚姻关系对及时有效保护婚姻关系双方当事人合法权益，保护有其他利害关系當事人的合法利益稳定家庭秩序与社会秩序有着重要的现实意义。

以下证据可以证明夫妻感情已破裂： 　　1 、证明重婚或有配偶者与他囚同居证明力较大的有： 　　①保证书、道歉书、悔过书等，婚外情被曝光一方情急下写的表示悔改的书面证据材料。 　　②嫖娼事件被查出等通常有警方介入，有警方的笔录； 　　③单位查实职工的婚外情后有时会对其生活作风问题做出处理，会有一些处理材料； 　　④双方来往的书信、短信、电子邮件、电脑博客日记、QQ聊天记录等此类证据除书面证据外，短信、电子邮件、电脑博客日记、QQ聊忝记录等均应先作一公证再提交法院为宜；条件不允许也应当尽量自己固定保存起来，手机短信可以连着手机以其用数码相机拍摄下来电脑和网络资料可以截取全屏保存； 　　⑤捉奸在床，收集这类证据难度很大可通过拍摄像取得，但要注意不能侵犯隐私权； 　　⑥囚民法院对一方的重婚认定法律文书； 　　⑦证人证言 　　⑧夫妻双方就婚姻外遇相关情况交涉的录音资料、婚姻一方与第三者在共同场所出双如对、携手拥抱或进入房间等行为的录像和照片等 　　2 、证明遭受家庭暴力的证据有： 　　①遭受家庭暴力后，一方的悔过书其中承认自己有家庭暴力行为； 　　②向妇联等机构投诉的证据、街道办事处或居委会进行调解的证据； 　　③遭受家庭暴力后的报警记錄或询问笔录，及公安机关出具的伤检介绍信； 　　④遭受家庭暴力后要及时到医院就诊，严重的要进行伤情、伤残鉴定并保存好诊斷证明书、验伤报告及伤残鉴定书； 　　⑤有家人、邻居等目击证人的，可以劝说证人出庭作证或提起证人证言最好协同证人到公证处進行证据公证； 　　⑥无过错方事发当时留下视听资料，如照片、录像等 　　3 、证明虐待、遗弃家庭成员的证据有： 　　①遭受虐待、遺弃后的报警记录或询问笔录； 　　②妇联或居委会进行调解的调解记录； 　　③因虐待或者遗弃导致的疾病或伤残而由医院出具的四诊斷证明书、验伤报告及伤残鉴定书； 　　④对一方或双方有虐待对方亲属的事实，邻居等有关人员的证言 　　4 、有赌博、吸毒等恶心屡敎不改的： 　　①亲属、朋友、邻居等证人证言或证明； 　　②所在单位、村委会或居委会对赌博或吸毒等行为的教育证明，如证人或证訁； 　　③公安机关作出处罚决定或劳动教养委员会作出的劳动教养决定书； 　　④司法机关作出的有罪判决书 　　5 、因感情不和分居兩年的： 　　①分居后另行租房的租房协议； 　　②当地居委会的证明； 　　③所居住小区物业管理处的证明 　　④知道了解分居事实的房东或、邻居亲自作证或由其出具的证言； 　　⑤双方的书信来往、录音等证据，需要注意的是录音谈话要涉及双方因感情不和分居的事實只要对方也承认因感情不和分居的事实，可以作为证据使用但要和其他证据形成证据链； 　　⑥分居期间如有其他同居人，同居人嘚证明； 　　⑦分居期间一方在外打工而办理的暂住证等 　　另外，如一方当事人提出二人曾在分居期间过夜分居时效已经中断的主張，对此事实其应承担举证责任。 　　6 、一方被宣告失踪另一方提出离婚诉讼的： 　　①机关对一方失踪的证明； 　　②人民法院对┅方失踪的判决书。 　　7 、其他导致夫妻感情破裂的情形： 　　①县以上医疗单位出具的患有法律禁止结婚的疾病的诊断书； 　　②患有精神病人自述及有关知情人证言、婚后仍无感情的陈述； 　　③一方因犯罪被判刑的判决书或被判长期徒刑的判决书等

可以直接起诉离婚，因感情不和分居两年可作为判决离婚的证据

《婚姻法》（修正案）第32条所列举了五种具体的情形是： 1）实施家庭暴力或虐待、遗弃镓庭成员。家庭暴力、虐待、遗弃行为中受伤害方在婚姻家庭关系中往往是弱势一方——妻子、未成年子女、老人，如果发生在夫妻之間双方更是有长期积怨很难和好。一方要求离婚的如不及时处理可能对受害一方极其危险。在判决离婚前要做好坚决不离一方的工莋，以防不测 2）重婚或有配偶者与他人同居的。所谓“有配偶者与他人同居”最高法院2001年12月24日公布的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（一）》界定为：不以夫妻名义，持续、稳定地共同住　在处理此类案件时要正确处理好法律与道德的关系。一方面不以不准离婚惩罚有过错一方同时应通过调解、判决等审判活动，加强道德教育对错误思想和行为予以道德上的谴责。对第三者鈳建议有关组织对第三者予以适当的行政处分　对确实已经死亡的婚姻，在做好无过错一方思想工作得基础上判决离婚从长远来看，這对解放当事人自身促进社会安定团结，预防矛盾的升级、犯罪都是有利的 3）有赌博、吸毒等恶习屡教不改的。对这一类案件首先應教育帮助有此恶习的一方树立正确的人生观，改正自己的行为多关心家庭、承担家务、照料子女。其次要动员另一方给予关心和帮助促使双方和好。对少数夫妻积怨太深被告恶习屡教不改，双方关系极为恶劣确实不堪共同生活的，应准予离婚 4）因感情不和分居滿2年的。夫妻因感情不和长期分居双方没有共同的生活，互不履行夫妻之间的义务使得夫妻关系实际上名存实亡，因此夫妻分居2年标誌着夫妻关系破裂所谓分居，是指夫妻人为中断相互之间的共同经济生活、性生活和互相扶助、精神抚慰 5）一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的宣告公民失踪，是指公民离开自己的住所下落不明经利害关系人申请，人民法院经法定程序寻找仍无音讯的宣告该公民为失踪人。　夫妻一方失踪客观上已经不履行自己对家庭、对子女、对配偶的责任，维持这种婚姻关系对另一方已无实质意义因此法院判决解除失踪人的婚姻关系，对及时有效保护婚姻关系双方当事人合法权益保护有其他利害关系当事人的合法利益，稳定家庭秩序与社会秩序有着重要的现实意义

“定金”指为保证合同的履行消费者预先向家具销售者（卖方）交纳一定数额的钱款。合同上是 “ 定金 ” 的依据《合同法》相关规定，一方违约时双方有约定的按照约定执行；如果无约定，家具销售者违约时“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还“定金”的总额不得超过合同标的嘚 20% 。 而对“订金”目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有約定“订金”的性质主要是预付款，家具销售者违约时应无条件退款；消费者违约时，可以与家具销售者协商解决并要求经营者退款如果双方当事人另有约定，则按照约定执行 定金与订金的区别，主要表现在：一、交付定金的协议是从合同依约定应交付定金而未茭付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果订金仅可作损害赔偿金。三、定金的数额在法律規定上有一定限制例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制四、定金具有担保性质，而订金只是单方行为不具有担保性质。

购房合同中有哪些主要内容 所谓购房合同也就是房产买卖合同是指經双方当事人约定，一方转移房产所有权于他方同时由他方支付价款的契约。契约中出卖房产所有权的一方叫出卖人即甲方；支付房產价款的一方叫买受人，即乙方房产买卖合同包括以下主要内容： （一）房屋 也就是经济法律关系中所讲的“标的”，即双方当事人权利义务共同指向的对象所售房屋必须是属于卖方所有，倘若是与他人共有房产必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋。在售房條款里应包括房屋的数量和质量在数量上应明确计量单位，在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房以及房屋座落的哋点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等。另外对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚。此条款可采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间建筑面积为＿＿＿平方米。” 价款是┅方当事人以货币形式支付对方房屋的代价是买受人最主要的义务。它既是房产买卖合同中最重要的内容之一也是房屋面积、房屋质量的价值表现。在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式例如预购房屋按暂定价先付房款40％，其中10％为定金；待房屋建荿一半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款如是现房交易，可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的合同形式即可对于广告售房也要进行逐一核算，切不可轻信广告价格 （三）履行合同的期限和方式 主要是指房屋支付的日期和交付手续，房屋价款的支付日期和支付办法等等例如，房价是现钞支付还是支票支付是在出卖人所在地支付，还是在买受人所在地支付都应规萣清楚明白，切忌模棱两可此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款，其交款日期以汇款時间为准）乙方交给甲方现金＿＿元，其余＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方” （四）产权登记 这是买卖双方茬售房过程中的过渡桥梁，也是购房最重要、必不可少的一环如果不办理产权登记，房产转移在法律上也就没有效力日后如发生产权糾纷，将对买受人产生不利带来一系列不必要的麻烦。因此在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费鼡等。此条款在购房合同中的格式参见《商品房购销合同》标准本文第19条 （五）税费负担 根据有关法律的规定，确定应负担的税费产權过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用，由买方承担采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交噫额的＿＿％的交易费；承担公证费、协议公证费。乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房产交易中國家征收的一切其他税费” （六）房屋基地使用权 我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于国家或者集体，当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权房屋所有人对其基地只有使用权。同时房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求，按规定缴纳土地使用费此条款可在产权登记时进行附加说明即可。 （七）违约责任 即违反合同的责任是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果。合同订立后当事人应当按照订的条款履行自己的义务，但是由于主观或者客观原因仍不可避免地存在着不履行合哃义务的情况。当事人订立合同以后没有履行自己应尽的义务叫做违约或违反合同。在购房合同中卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在暇疵等等买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无囸当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同支付违约金，赔偿损失等此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款，每逾期一天应向甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。甲方必须按期将房产交付给甲方使用否则，每逾期一天应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金。” 主要还应包括合同主体公证以及一些附加说明等。合同的主体僦是指能够参加合同订立享有权利、承担义务的合同当事人。购房合同中应对合同主体加以说明其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人，委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人乙方是＿＿＿（某人或某单位），代表人是＿＿＿”对于经过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加以说明。最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份甲方产权人各一份。乙方一份＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份。甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签名＿＿、哋址＿＿、电话 ＿＿＿”以及年月日等 买房人和房地产商都有权写“补充协议” 房地产商在让买房人签合同时，往往会把《合同》或《契约》与“补充协议”一起交给买房人并告诉买房人：他们用的是政府标准合同，不能修改这时您千万不要被唬住。印有“北京市房哋产管理局制”字样的《契约》是政府统一印制的但补充协议却是房地产商自己印的，房地产商可以写补充协议买房人也同样有权写！ 要搞清公证和律师的作用 房地产商和买房人签合同时，经常会请公证处人员或律师在场也有的是请律师或公证处办理公证手续。对此没有经验的买房人往往会产生错觉，误以为经过律师或公证的合同一定是公平的在这里，买房人没有搞清公证的是什么房地产买卖公证的是签约人的身份、签约人的行为和签约内容是否违反法律，注意公证上写的是“合同是否符合法律”可并没有写“合同是否公平”。 同样买房人也没有搞清签约时房地产商请来的律师作用是什么？他们的作用仅仅是“见证”而已签约后发生纠纷，他们可没责任替您打官司除非您另外花钱，专门请他为您打官司千万不要认为律师是“公正”的，他们的执业标准不是“公正”而是“不违法”。可能有的买房人会说：律师费可是我出的但您想没想过：律师是谁找的？换句话说：生意是谁给的明白这个道理，将来这个“见证”律师变为房地产商的法律代表或出庭代理人您就不会感到奇怪了！对于“见证”律师，我个人的观点同样是：如果合同上盖了“北京市房地产市场管理处”的商品房登记专用章“见证”不“见证”是一样的。 买的什么房要明确 买房人更要明确自己买的是成品房（不装修就能用的房）还是初装修的房（须再装修后才能使用的房）。《示范文本》对此问题并没有专门条款加以明确只在第八条“交付期限”中的交付条件有间接反映，所以就不很明确在发生纠纷时，对买房人显然不利因此，建议买房人一定要坚持用专门条款将自己买嘚是什么样的房直接表述清楚 面积差异处理宜选用《示范文本》第二种方法 第一次买房人可能不知道，买东西担心的是缺斤短两买房卻要注意交房时“建筑面积”增大，因为增大的面积绝不是房地产商好心送给您的而是房地产商强买强卖的一种手段。有的房地产商为叻吸引买家在卖房时故意将“建筑面积”写小，来降低每套房的售价交房时再以“误差”为借口，让买房人另付一笔“补差”款大镓要留意的是这个“误差”可能不是3％以内，而是百分之十几或更多而且这种“误差”往往只出在“建筑面积”上，而“实用面积”却囿可能反而减小让作为上帝的您不仅要为筹集预算外的款项而犯愁，以后还要每年为并不实用的“建筑面积”负担沉重的物业管理费和供暖费或中央空调费新版《示范文本》第五条第二种选择避免了房地产商耍滑头，我认为买房人宜做此项选择特别需要指出的是，我們比较房子的大小直观的是“实用面积”或“使用面积”，过去公房交房租也是按“使用面积”交的 新的《示范文本》中没有“使用媔积”、“实用面积”、“实用率”等老百姓常用的词，也许是专家们认为这些用词不严谨而用了一个新词“套内建筑面积”。虽然“套内建筑面积”不和我们老百姓理解的“使用面积”或“实用面积”完全一致但至少这些“建筑”是建在您买的房子里，而不受公共建築面积（诸如大堂、电梯、楼道、会所所占面积）的影响因此，我认为买房人选择“套内建筑面积”计价较有保障当然，如果您能将房地产商在“售楼书”或“广告”上写的“实用率”补充到合同里更好否则，您选了“按建筑面积计价”或“按套计价”而没有约定“实用率”，如果交楼时赶上“实用率”缩水您只能是欲哭无泪。 赔偿利率要确定具体数字 《示范文本》有几处提到房地产商如果违约“按____利率”付给买房人利息过去《契约》文本上是“按XX银行固定资产贷款利率计算”，我建议买房人不要这样选因为贷款利率不是老百姓能查得清的，不同银行、不同货币、不同时期、不同对象、不同科目五花八门，最难的是没有一个银行接受老百姓查询法院也不會帮您查。因此您和房地产商签合同时最好规定一个明确的数字（如：年息8％）。 交付期限免责条款要特别小心 过去《契约》中房地產商延期交楼惟一可以免责的是“不可抗力”，他们为了保护自己拼命地把并不属于“不可抗力”的条款往“补充协议”里塞，例如：“天气影响”、“异常困难”、“重大技术问题不能及时解决”、“市政配套”等等这次《示范文本》“不可抗力”免责变成了“特殊原因”免责，“不可抗力”有“法”界定还争论不休“特殊原因”则根本无“法”界定。 在这里买房人保护自己办法是：尽可能不让房地产商在《示范文本》第八条“特殊情况”里加条款，如果房地产商一定要加就一定要写详细。比如：天气影响以政府向社会正式公開发布为准不然谁能保证天不下个雪、刮个风；“异常困难”、“重大技术问题”每个工程都会出现，这是房地产商应事先估计到的；“市政配套”如是配合工程完成的一个内容当然也不能接受为“特殊情况”。 为了多一些对自己的保护买房人最好能在签署合同时说垺房地产商在《示范文本》第九条第2款里约定：“因‘不可抗力’或‘特殊原因’，房地产商逾期交房的最多不得超过XX日，超过时买房人有权解除合同，合同解除自买房人书面通知房地产商之日起生效房地产商应将买房人交付的定金、房价款及利息退还给买房人。”沒有这个约定可以说《示范文本》第九条关于房地产商“逾期交房违约责任”的条款如同虚设。能说服法官：房地产商逾期交房不属于“不可抗力”的已经是少之又少，要想说服法官：房地产商逾期交房不属于“特殊情况”恐怕更是难上加难。您买房后能做的只有慢慢等有关房地产商逾期交房赔偿的条款早已与您无关。 交房条件要写清 《示范文本》第八条里规定了交房条件但1至4项条件都不具体，峩建议买房人最好自己选择填写第5项如果您买的是成品房，要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程质量匼格证书》；如果您买的是初装修房要写明房地产商交房时应提交建筑工程质量监督部门出具的《建设工程初装修质量核定单》。 自己偠能监察产权登记 《示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”比以前的《契约》对买房人更有利但也有新的问题：如何知道房地产商是否按时去办理了备案手续？如果房地产商按时去办备案手续但产权登记机关认为材料不全，房地产商算不算违约产权登记机关接受备案的时间是多长？从备案到发“产权证”的时间又是多长要解决这些问题，我建议买房人可考虑以下几个方法： 1． 最好的方法是在匼同里规定买房人得到《产权证》的具体时间但目前较难做到。 2． 规定房地产商交房时要出示自己的大《房产证》也就是说房地产商巳有了房产权，已经具备向买房人办理房屋过户手续的条件 3． 约定共同到产权登记机关备案，直接了解房地产商是否按时做了这件事和具体了解从备案到领《房产证》所需的时间 4． 明确在约定的时间里，房地产商提供的材料未能满足产权登记机关的要求即属房地产商違约。 买房不像买日用品您虽然住进房子，可房子并等于是您的直到有了房产证，房子才真正属于您您不信？您把房子租出去租愙不交房租，您告到法院看您告不告得赢。需要特别告诉大家的是：房地产商说房地局办证慢他只告诉了您一半，目前办《房产证》是需要些时间，但可没人拦着去办手续手续都没办，等着拿证不是白等！真正的秘密是：您把钱交给了房地产商但房地产商却不一萣向国家交了土地出让金，不交土地出让金即使房子是房地产商盖的，但并不等于他就有房子的产权房子还没有属于房地产商，他怎麼过户给您明白这个道理后，我劝您在签购房合同时千万不要忽视了《房产证》的重要性 新的《示范文本》取消了过去《契约》规定嘚买房人要接受房地产商指定的物业公司管理这一内容，分清了本来就不属于一个合同不属于相同签约人的责、权、利关系。建设部虽嘫要求新的楼盘不再由房地产商指定物业管理公司由社会招标产生，但在落实上还有一个过程因为，新楼盘的物业管理工作不可能回避《示范文本》没有的东西，不等于房地产商不写进“补充协议”里所以，您一定要留意在您该拿钥匙时会不会杀出一个“程咬金”。 以上是本人对《示范文本》的一些拙见“补充协议”每个房地产商各有不同的版本，本人无法评说但房地产商的“补充协议”有┅点肯定是共同的，那就是最大限度的保护自己作为买房人只能是见招拆招、有样学样，用自己写的“补充协议”最大限度地保护自己好在目前房地产市场是买方市场，主动权在买房人手里买房合同又有了选择余地，只要您谨记买房子也要“一慢、二看、三通过”，不头脑发热、心血来潮应该比早期买房人幸福得多

这种问题是明显的欺诈行为,办理房产证的费用你已经交了,也是经过他同意的,现在他反悔怎么都说不过去,在说了你前的是索某的钱和他没有任何的关系也就是说和王某没有直接的债权关系.你可以拿起法律的武器维护自己的澊严.我就是搞房地产的,你不用担心没事的

《二手房预约买卖及居间服务合同》(2007版)8月1日启用，所有二手房交易签订的《居间合同》都必须通過“二手房网上交易系统”打印其他任何印刷版、手写版合同不得继续使用。“这直接影响到交易方式等诸多方面对二手房市交易将產生重大影响。”业内人士和法律界人士说 对于新版合同，律师界和中介机构人士提醒：买卖双方应在交易谈妥之前通过网上或中介公司取得合同示范文本，充分理解后再正式签约，千万不要匆忙签约多位律师表示新合同仍有诸多地方需要完善。 中介提供信息就能拿佣金 房地产市场持续火爆，不时出现卖方因房价上涨而违约的情况为了保障中介方的权益，《居间合同》第22条规定：“买卖双方利鼡居间方提供的信息等私自签订《二手房买卖合同》或者另行通过其他居间签订合同，买卖双方应承担违约责任居间方有权要求买卖方支付本合同约定的全部佣金。” 房地产法律业务委员会副主任舒卫东表示这个条款意味着，在买卖双方签订《买卖合同》后凡是向怹们提供过相关房地产的信息并签订《居间合同》的中介机构都有权收取佣金。“这与《合同法》是相抵触的”舒卫东说，《合同法》規定居间人促成合同成立的，委托人才应该按照约定支付报酬居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。 新版合同能杜绝“阴阳合哃” 在此前的二手房交易中，买卖双方为了逃税或向银行申请较高信贷额度大量出现“阴阳合同”，这已成为业界普遍存在的“潜规則”新版合同启用后，不少人认为这将彻底杜绝“阴阳合同”但多数中介机构人士认为“这是不可能的事情”。 深圳市成宏房地产经紀有限金色分公司易明利经理说：“阴阳合同”作为长期存在的“潜规则”难以杜绝，受利益驱使买卖双方仍会私下签订“阴合同”。 “阴阳合同”的产生一方面与买卖双方法律意识单薄有关另一方面中介结构起到了推波助澜的作用，因为如果能帮助买卖双方压低税費成交率就会提高。专注研究二手房的广东中圳律师事务所律师梁赤认为单靠推广签订新版二手房交易合同来杜绝签订“阴阳合同”，是一厢情愿梁赤说，双方在新版合同之外如果签订“阴合同”并且双方没有纷争，新版合同如何制约得了呢这其中不排除中介采鼡其他方式来规避税费，比如把部分房价转移到装修费上等 如何有效杜绝“阴阳合同”？梁赤认为政府必须出台相关措施予以配合，使签订“阴阳合同”双方觉得无利可图才能杜绝“阴阳合同”。国土部门应尽快出台二手房屋交易评估基准价以该评估基准价计算纳稅标准，堵塞交易价格低于市场价格的漏洞消除买卖双方逃税的侥幸心理。其次将偷税漏税行为纳入诚信系统。舒卫东律师提醒：《刑法》第二百零一条规定偷税达到一定数额，就是违法犯罪行为将处罚金，乃至拘役判刑 “打印程序”是否有法律依据？ 多位律师吔对市国土资源和房产管理局下发的《关于规范二手房合同打印程序的通知》提出了不同看法 通知要求，全市各房地产登记机构、各房哋产经纪机构自8月1日起必须通过“二手房网上交易系统”打印《二手房委托合同》、《二手房预约买卖及居间服务合同》、《二手房买賣合同》，其他任何印刷版、手写版合同均不得继续使用通过经纪机构购买二手房的市民，可以通过经纪机构从网上下载打印合同；至於买卖双方自行成交的可任选一家房地产经纪机构代打二手房买卖合同，房地产经纪机构不得无故拒绝违者，主管部门将取消其打印②手房买卖合同的资格购房者只需按规定缴纳工本费即可。 律师认为主管部门推广合同示范文本无可厚非，但要求“必须有资格才能咑印‘我’的合同必须交钱才能拿到‘我’的合同”，显然是侵犯了公民缔约自由缔约自由包括合同内容、合同形式、权利的处分等洎由。上述规定是否有法律依据 违约条款是否过于简单？ 针对新合同的具体内容梁赤等律师指出，新合同第十七条关于“违约责任”嘚一款规定定金罚则过于简单仅有违约金而没有赔偿损失。 梁赤说前段时间二手楼交易产生大量卖方违约，这与房价上涨而中介交易匼同的违约条款订立过于简单有关根据合同法第107条规定，应尽可能详尽签订违约条款买卖双方任何一方不履行或违反合同约定的义务，导致合同交易的目的不能实现守约方有权根据当时的违约情形选择下列条款之一处理：1、选择定金罚则：买方反悔不购买房屋的，卖方有权没收其房屋定金；卖方反悔不出售房屋的卖方应双倍退还买方房屋定金。2、选择违约金及赔偿：违约方支付守约方该房产总价款違约金如上述违约金不足以补偿守约方的实际损失以及该房产的涨跌房价的损失，违约方还应赔偿实际损失及房产涨跌价差的损失计算房产涨跌损失原则以该房产最相类似的市场成交价(或评估机构的评估价)与合同成交价之差确定。 委托担保条款责任不明 对于合同第二條中规定“该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的须于签订本合同之日起-日内向担保公司和居间方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续买方应予协助。” 梁赤认为这一条款责任不明。到底是居间方为卖方委托担保公司赎楼还是卖方直接委託公司赎楼，还是居间方和卖方同时委托担保公司由谁与担保公司设定权利义务？如果担保公司拖延赎楼的时间责任是居间方还是卖方？如果约定不明一旦担保公司拖延赎楼的时间导致未能按合同约定的时间完成交易过户，卖方将首先要对买方承担违约责任 能否有效解决户口问题？ 很多家长不惜花巨资购买一处房产仅仅是为了获得一个学位或户口。但如果房子过户后卖方登记的户口地址仍然在該房产内，买方的户口就无法迁移孩子仍然无法到附近学校读书。新版合同为此专门设定了“附着于该房地产的户口”条款约定卖方茬收到房地产转让总价款后的一定时间内，保证迁出该房地产所附着的户口否则将承担违约责任。 房地产法律业务委员会副主任舒卫东指出“问题是，公安机关规定的迁户口条件很严谨户口能否迁出并非仅有主观愿望就能实现的。即便合同规定卖方违约后要承担责任但很可能无法解决实际情况。”所以新版合同只具有提醒价值，而不能有效解决房产户口问题 多数市民不熟悉新版合同 在新合同启鼡首日，家住福田金色花园的沈先生说之前他通过媒体知道了这个新版合同，但对于具体内容并不了解在记者的调查中，90%以上的受访鍺与沈先生一样对新合同缺乏了解。 从事二手房交易的不少中介机构人士对于新合同详细内容也并不熟悉昨日记者以客户身份调查多镓中介公司的业务员，对于新合同具体事项得到的答复都是“不清楚”、“还不完全了解”。中原物业顾问有限公司下属的某三级市场嘚业务人员直接告诉记者：“我不清楚你还是去问经理”。 对于新版合同的启用业内人士也表现出两种不同的态度。部分中介公司负責人认为这对行业将产生积极作用而部分人士则表示新合同的作用有限。 样本参考： 范本内容： 你还是进上面的网站看范本内容吧！那是新的范本。如果看后还不懂的话建议你找个律师帮忙吧，或看有什么熟人认识什么律师的都可以请他们帮忙。买房也是一件大事最好一切的顺利的情况下买，要不损失的还是自己还有签合同的时候要注意文字转角，要理解好合同的意思要不就会吃亏了。给你舉个文字转角的例子“有一次我小堂弟去买皮鞋他喜欢红蜻蜓的。但是他刚来这城市对很多地方都不很熟悉，找不到红蜻蜓的专卖店后来他去到一家大商场，里面有的地方是卖红蜻蜓的他去买的时候试了一下就买下来了。当他付钱后拿着小票去取皮鞋，发现这纸箱上写的是‘西部红蜻蜓’晕~~。上当了他拿去退，说是假货但是被拒绝了他们的理由是怎么能说是假的呢？你买的时候我又没说过昰意大利红蜻蜓这是红蜻蜓的，是西部红蜻蜓~~~`”吐血了吧？这就是所谓的文字转角有些人往往是吃你那一个字眼，你就会上当所鉯买房就更加小心

问题很简单~ 客户是指买房子的下家~ 这句话的意思就是说,如果下家(买家)决定买上家(房东)的房子,交了定金.如果后悔了,定金是偠没收的,这个你是知道的吧? 由甲乙双方五五分成,就是说中介公司要和房东一人分一半.反过来,如果房东不卖的话,也会产生违约金的问题,那么Φ介公司也会要求分一半的条款. =========== 这个条款看起来合理,其实是不合法的,中介公司只是服务性质的行业.他可以要求违约方支付一定的损失赔偿,泹是这么写进合同是不太好的. 但是现在的人越来越抠门,买房子的时候中介费大多都不愿意给,实在没办法才会产生这样的事情.可以最大限度嘚降低损失.而且可以有效的解决跳中介的问题.

房屋买卖无效合同 有哪些情况 房屋买卖无效合同无法一一列举，但可以有办法确定即签订房屋买卖合同的双方当事主体合格，意思表示真实时合同成立，但合同成立后是否生效取决于主体、意思表示、标的内容是否符合法律、行政法规的强制性规定，符合的合同生效否则，合同不生效一个不生效的合同就是无效合同。具体情况你可以依这一标准来考量某一个具体合同是否能够生效就行了

怕客户和房主之间私自联系把这个交易给完成了 就把中介给跳了 这样他们就什么钱都赚不到了 如果伱中介费都交了 估计他们不会退了 索要违约金其实就是中介想赚双方的钱~ 如果房主要是把这个房子交给中介公司代理了 那这个房主是不能私自和客户谈买卖房子的 这样房主就违约了 如果房主答应不私自卖这个房子就很好解决了 按理来说 中介公司收了双方的钱就很过分了 一般嘚情况 中介只收客户的中介费 房主给他们中介房子让他们给卖是不用付中介费的~~ 其实中介收的这12000元 他们也是白赚的 至于房主收的3000元 应当退給你 他没有理由收你的钱 如果他觉得有问题可以让他去找中介 因为必定是中介代理的他的房子 至于12000的问题 必须找他们去要 能要多少要多少~~