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买房时许诺赠送面积竟是违建
&遭强拆后大产证延期半年才办成　开发商从约定办证至办成每天赔房价万分之一
| 作者：叶松丽
　　路劲地产集团回应，造成业主办产证延时的原因，是被此前的拆违耽误了，他们将承担责任。　/晨报记者　张佳琪&&&
　　晨报记者　叶松丽
　　2013年5月，吴女士在上海嘉定区百安公路2999弄花田洋房买了一套房子。去年6月，她与开发商办理了交房验收手续，本打算在新房里过春节。不料接下来的问题让她始料未及：北露台上那间房子莫名其妙被强拆了。这一折腾，不仅在新房过年的愿望落空，连产证都拖到下半年才能去办。
　　昨日，该楼盘的开发商路劲地产集团有限公司相关负责人回应，造成业主办产证延时的原因，是被此前的拆违耽误了，他们将承担责任。目前，在法院的调解下，他们正在逐步跟业主达成补偿协议。
　　新房交房后又被强拆违建
　　吴女士房子所在的花田洋房，位于上海嘉定区百安公路2999弄，项目名叫嘉定兰郡名苑四期，开发商为上海顺驰方城置业有限公司，该公司属路劲地产集团有限公司下级单位。
　　吴女士说，她买这套房子完全是看中了房屋北边那一块露台，大约10平方米。“当时，卖房子的人对我说，这个露台直接给咱做成房子。别的开发商送阳台、送花园，他们直接送房子。我们觉得很合算，旧买下来了。”去年6月26日，开发商向她交房时，图纸上的那个露台的确变成了一间房子。
　　事情似乎进展顺利。然而，去年12月4日，物业公司突然在她家门上贴了一张拆违通知，说她家的违建面积要被拆除！“我觉得莫名其妙，简直不可思议！我都装修好了，家具都到位了，怎么说拆就拆呢？”
　　后来，吴女士家那间房子还是被强行拆除了。涉及到违建的业主有64户，开发商赔了一些钱。关于这一桥段，本报去年12月到今年1月间，曾做过连续报道。
　　按照房屋预售合同第十条，甲方承诺在日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房地产权证（大产证），如果到时候不能取得大产证，业主有权解除合同。
　　虽然开发商同意解除合同，但是，相关细则一个字都没有。业主张先生说，所谓退房，最终成为糊涂账。
　　业主提供的《兰郡名苑四期房地产权证预期补偿金通知函》中，有这样一段文字：“我司从维护业主利益出发，不惜人力物力，力争在第一时间取得大产证。经过不懈努力，最终于日成功办理出大产证。”
　　开发商称拆违致产证延期
　　昨天，路劲地产集团有限公司高大鹏总经理（上海）说，办理大产证延期，完全是因为拆违造成的，这个责任，由他们公司承担。
　　谈到违建过程，高大鹏说，在房屋盖好后，规划部门到现场做了验收。他们向有关部门提交了相关材料后，就办下了建筑临时使用许可证。有了许可证，他们就可以给业主办理入住手续。高大鹏强调，当时办理入住手续并不是合同约定的交房。不过，在这两个动作之间，开发商兑现了自己的“承诺”：搭建违章房屋。
　　不料，在开发商向有关部门提交材料，办理大产证时“节外生枝”：在办理大产证之前，有关部门拿着图纸，到现场对建筑物进行核对，发现了违建问题。在给开发商下达了整改通知后才有了去年年底，该小区很多业主的部分房屋被强拆的风波。
　　谈到花田洋房的违建盖了拆掉，拆掉又盖，高大鹏无奈地说：“把违法搭建当赠送面积，当时不止我们一家这样做。我们办大产证时被迫拆违，说明现在政府部门的工作越来越规范了，监管也越来越严格了。”
　　每天赔房屋总价万分之一
　　此外，吴女士还说了因为产证办不下来造成的其他烦恼：居住证到期了，不能提供房产证，办不了实际居住地的居住证，只好花钱找中介公司帮忙开证明，才办了一张浦东某社区的居住证。
　　高大鹏说，他们正在对业主的损失进行补偿。
　　此前业主说，开发商给出的条件是赔偿152天，每天赔偿总房价的万分之一。“这个标准是怎么来的？你给我一个依据好不好？拿不出依据，你跟我协商了吗？”业主张先生表示，他对这个补偿方案并不认可。
　　高大鹏说，前期的确有一些业主不认可他们提出的方案，有36户业主联名起诉开发商。“后来法院对此进行了调解。调解书针对这36户业主提出了赔偿152天，每天赔偿金额是总房价的万分之一。”
　　虽然只有36户业主起诉，但是实际涉及到的业主有245户，其中有一部分跟开发商达成了协议。虽然其他业主没起诉，但是他们也按照法院调解的结果来处理。到9月30日，已经有225户跟开发商签字认可，15个工作日内，开发商会把钱打给业主。高大鹏说，整个赔款总额不到600万元。
　　“从去年12月31日到今年的6月19日，时间跨度170天，为什么只赔152天？”针对业主的这一疑问，高大鹏说，按照法院的调解，是不足152天的，实际只有119天。“后来法院要求我们多做一些让步，因为业主确实有些损失。”
　　此前，路劲地产的售后经理郑春阳在电话里表示，实际延期119天，是刨除节假日后的实际工作日。
　　高大鹏说，每天万分之一的赔偿标准，也是法院参照产证延期的一个罚则来确定的。不过，路劲地产并没有提供法院出具的“调解书”。热门搜索：
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春节你会返乡买房吗? 小城市或现买房良机
编辑：李楠来源：新快报发表时间：点击：1036
春节你会返乡买房吗? 小城市或现买房良机
二三四线城市楼价调整，其中二线城市楼市整体上移态势确立
每到年关，北上广深等一线城市将有大量的人口流向二三四线城市和乡村。对于老家的亲人来说，过年是团聚的期盼，而对于三四线城市的开发商来说，春节则意味着商机。在去库存的背景下，返乡置业带来的购买力，或许有机会让当地的市场迎来一轮爆发期。
车票抵房款，开发商各种优惠吸引返乡者
春节假日又将来临，有不少人有返乡置业买房的计划与打算。甚至一部分&逃离北上广&的打工一族早就有返乡置业的计划，他们或为自己寻找退路，或为自己父母 买一套养老住房。记者发现，在许多二三线城市，开发商们已经纷纷推出各类针对返乡置业人群的广告，甚至有网站还为返乡置业人群提供了看楼专车。在长沙，旭 辉御府、高鑫天麓、中国铁建(9.45 -5.88%,买入)梅溪青秀等楼盘纷纷打出返乡置业温情牌。重庆、济南等地也随处可见楼盘积极吸引回乡客看楼。
在优惠上，开发商也是不遗余力。以长沙的楼盘为例，就有澳海澜庭推出&每户可享最高2000元返乡置业基金&等针对性活动，旭辉御府打出&凭返乡火车票、 汽车票、飞机票等购房即可抵购房款（上限2000元）&等折扣，荣盛花语馨苑、万科魅力之城等多个项目都制定了针对返乡置业潮的销售政策。
&由于目前一线城市的房价与二三线城市距离越拉越大，加上现在高铁网络让城市之间的交通越来越便捷，因此二三线城市对于购房者的吸引力非常大。&一位衡阳的开发商人士向记者表示。
二三四线城市或现买房良机
值得注意的是，返乡置业的浪潮并非每年都那么汹涌，去年许多二三四线城市的楼市低迷，春节期间的返乡置业也不如人们预期的那么火爆。那么，对于在广州工作的&新广州人&来说，今年春节是返乡置业的好时机吗？
1月18日，国家统计局公布2015年12月份新建商品住宅价格变动情况:与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，上涨的城市有39个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为3.2%，最低为下降0.9%。
总的来看，由于&3&30新政&、央行&双降&、地方性的政策等发力，一线城市、部分二线城市（比如北京、广州、深圳、合肥、南京、苏州、南昌等）在 2015年去库存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，上述城市短期市场基本面有所改变，已经没有去库存压力，甚至上述部分城市比 如深圳还出现房价过快上涨的特征。
克而瑞分析人士认为，一线城市在经过去年的强劲释放后已稍显疲态，今年楼市的热点或向二线和三四线重点城市转移。
在一些业内人士看来，2015年一线城市楼市过于火爆，一定程度上透支了今年的需求，很难再度突飞猛进。二线城市尽管分化在继续，但越来越多的城市库存和 消化周期开始趋向健康，随着行情持续稳固，二线城市楼市行情整体向上位移的态势已经确立，所以增幅将有较快增长。
返乡置业首选品牌开发商楼盘
&对于2016年返乡置业的群体来讲，上述房价仍然平稳或者正处于调整期的城市来讲仍然有机会购房。&同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于返乡置业的群体来讲，应该抓住地方政府出台去库存措施的&窗口期&，在返乡这个时间段内实现自己置业安家的梦想。
张宏伟建议，买家返乡置业应首选知名开发商的楼盘，这样可以减低风险。&一般来讲，品牌开发商不是简单开发房产，它会重视市场对于企业品牌的认知，这样的 企业一般来讲相对比较靠谱。对于长年在外打工的人来讲，可以放心一点。&在张宏伟看来，返乡置业的市民原则上不要购买没有开发经验的企业的楼盘，&无论是 价格便宜的原因还是其他的原因，这样的企业往往在产品质量、后期物业管理或其他方面存在一定的问题，这对于长年在外打工的群体来讲，也难以监视其一举一 动，对于这类楼盘建议不要购买。&
返乡置业&五部曲&
1.从多渠道了解一下房地产市场大致走势和趋势。
2.由于长年在外工作，这些人群购房一定要选择有品牌的开发商，有多年开发经验的开发商。
3.抓紧年前开发企业做年后预算、原材料订购、拿地等短期内急需用资金的时机，此时，开发企业短期内可能因为需要资金而小幅让利，对于返乡置业群体来讲，这样的购房时机还是应该把握好的。
4.可以多了解一些基本的购房知识，做一个&懂行&的购房者。这些购房基础知识网络上都可以查到，这样，购房时候可以轻松自如，避免到了购房现场，有些基 本问题不理解，还要问来问去，耽误购房时间。还有，就是尽可能问清楚房屋或项目用材、配置详细清单，物业管理费多少，项目内承诺的学校、医院等等配套何时 可以启用等等，周边配套进展情况等等。
5.如果看中房子进行交易了，尤其是期房进行交易时，并不可能马上可以签订地方政府承认的官方的正式合同或网签，甚至也没有办法马上办理贷款，交房也有时 日，因此，购房者对于交了定金、首付之后，何时签订官方正式交易合同、何时贷款、何时交房等，甚至车位的购买等问题，到时候再根据之前预定的时间逐个将手 续办理完毕，或者集中一个时间再回来将能办的手续集中办理一下。
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今日最新资讯开发商“送面积”&购房者要小心
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原标题：开发商“送面积” 购房者要小心
广州某楼盘将洋房首层打造出了一个层高超4米的地下空间。
　　信息时报记者 姜沁诗 摄
　　□专题统筹 信息时报记者 姜沁诗
　　专题撰文 信息时报记者
　　姜沁诗 张金娜 罗莎琳 陈莉
　　根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》），大幅度赠送面积的行为已经不被允许。但记者近日走访发现，许多楼盘推出的新项目，仍有大幅度赠送面积的现象。据业内人士介绍，如果这些项目是赶在去年7月1日之前通过了规划审批的，则属于合法，否则就是违法行为，购买这类房屋存在法律风险，消费者买房前要注意户型是否通过审批。
　　开发商“送面积”层出不穷
　　记者近期踩盘时发现，尽管去年起大幅度赠送面积已属违规，但目前不少楼盘仍然存在这种现象。比如位于白云区的一个高档住宅大盘，近日推出180平方米的大户型，除了首层之外，还打造出了一个夹层以及5米层高的地下空间。而整个地下空间包括延伸出的庭院面积全部赠送。另一个位于增城的别墅产品，也“白白”赠送了层高4.2米的地下空间。但按照规定，净高超过2.1米的地下空间，必须算全部面积。
　　除了赠送地下空间，“百变户型”、“N+1户型”等诸多类型产品也层出不穷，且存在政策风险。比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾经面临因为N+1户型，业主都面临要拆墙的问题。业内人士表示，遇到这样的情况主要是该开发商不够专业导致。据了解，一般来讲，许多N+1户型在未通过规划验收时是不封闭的，完全按照规划报批的图纸来做。等规划验收通过后，交楼前会根据业主需求统一封闭阳台外墙，安装玻璃等。这样，交付给业主使用时，原来的阳台已经俨然成为卧室了。而富通雅苑在申请规划验收前，在规划局眼皮下就封闭了阳台，不可避免地被定性为擅自违建了。
　　买房注意户型是否通过审批
　　据记者了解，自去年7月1日起正式实施了新版《建筑工程建筑面积计算规范》以后，买房房屋面积不能随便送了。业内人士表示，目前市场上还存在的赠送面积行为，很多都是赶在去年7月1日之前通过了规划审批。而在这个时间之后，所有的项目规划就必须按照规范来实施，无法打擦边球。但购房者在看房时也要注意这类户型是否通过审批，若未通过，则属于开发商的不合法行为，可以向相关部门进行举报。
　　内阳台：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
　　大飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
　　地下室：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。也就是说，“买一楼送地下室”属于违规。
　　公共“赠送面积”无保障
　　业内人士表示，赠送部分的面积不属于产权所登记的面积，因此物业管理公司不会收取相应的物业管理费。合生有关负责人也告诉记者，如今广州的楼盘收取物业管理费都是以房产证的面积为准。
　　不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，一般情况下，只要在新规范出来之前报批通过了，那“送”面积的事实也就被确立了下来，以后不会有太多问题。唯一需要注意的是公共区域的赠送面积，这些面积是位于套内面积以外的公共区域内，比方说走廊的位置，公关露台的位置等，这些使用面积如果管理方要回收，业主是不会得到保障的。
　　此外，安居客律师称，买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积都不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉，专业律师表示，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。
　　市民心态
　　不知风险 青睐“偷面积”产品
　　不少市民告诉记者，自己非常钟情会“偷面积”的开发商楼盘产品，比如阳光书房、入户花园，很多这些类型产品只需要算一半面积的价格，另一半面积纯碎是赠送，并没有担心这种类型会出现什么问题。记者在踩盘过程中也发现，不少看楼客对N+1户型、入户花园等能多多赠送的面积产品非常青睐。
　　早前在金沙洲买了某楼盘的陈先生告诉记者，当时购买的是89平米N+1户型，可以做到四房，开发商就是利用了所谓阳光阳台多隔出来了一间小房，居住了两年多，这套房已经有房产证了，从来没有担心会有什么问题。
　　市民陈小姐就告诉记者，虽然自己知道在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中要求开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间，将不能再以全赠送的形式出现，但是目前市场上依然有不少懂得偷面积的开发商，“很多大房企的产品面积偷得很有水平”。
　　房屋赠送面积
　　的几种形式
　　阳台：赠送阳台面积应属赠送面积中最常见的一种形式。但按照国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。而大部分户型中阳台本身就是半封闭的，只能算一半的面积，并无真正的“赠送”一说。
　　入户花园：即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户花园一般在销售时只计算一半面积的，有的甚至完全赠送。入户花园面积越大，所赠送的面积就越大。
　　大露台：在一些户型中，一楼或者二楼的地方会设计一个大露台出来。许多开发商针对这种户型会将整个露台全部赠送给业主。但实际上，如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用。
　　内庭院：内庭院又称入户庭院，一般出现在别墅或者洋房首层的户型中。内庭院引起的产权纠纷较多，主要矛盾点在于庭院本身属于公共面积，也不包括在业主产权证内。这类内庭院户型，虽是首层，但往往单价较高。
　　地下空间：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，给购买住宅产权的业主单独使用。
　　高挑空间（阁楼）：许多顶楼的户型会特意被设计出一个阁楼来。大部分的开发商都会选择直接赠送阁楼，不算面积。但不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。
(责编：王丽芬、孙红丽)
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