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全球富豪聚焦纽约顶级豪宅One57
|原作者: 秋枫|来自: 大中公益网
乐活按语：本月初，有一位买家以$3250万美元在One57买下一套高级公寓，但是这个价格对于被One57吸引的亿万富豪来说，他们连眼睛都不会眨一下。
将会成为美国纽约市最高住宅楼宇的One57位于曼哈顿中城黄金位置。临街为卡内基音乐大厅（Carnegie Hall），离中央公园仅几个街区之遥。大楼由法国著名建筑设计师CHRISTIAN DE PORTZAMPARC设计。1-38层为Part Hyatt(凯悦大酒店)五星级宾馆，之上则为可享受楼下酒店一系列服务管理的高级公寓。大楼高层向外望，中央公园、纽约中下城美景、哈德逊河景色尽收眼底。据《环球邮报》报道称，在本月初，有一位买家以$3250万美元在One57买下一套高级公寓，但是这个价格对于被One57吸引的亿万富豪来说，他们连眼睛都不会眨一下。One57已经吸引了全球许多亿万富豪入货，据售楼官方网站显示，大厦顶级公寓(penthouse)售价超过$1亿美元，总面积约为1014平方米。目前，大楼高层的两套全层复式公寓已卖出超过$9000万美元的价格，创下纽约史上的交易天价纪录。而其他7套全层公寓户型要价也在$4500万至$5000万美元左右。据《纽约时报》报道称，开发商透露全层式公寓套房仅剩4套，有两个中国买家正考虑买进其中一套。《华尔街日报》报道称，去年上半年已有中国买家买入10到15套One57大楼的高级公寓。虽然美国的房地产市场仍然持续低迷，但是豪宅市场的销售情况却截然不同，纽约市史上售价最高昂的四套住宅全部是在过去14个月成交，它们的售价分别高达$7000万元，$8800万元，还有两套售价都超过$9000万元。根据柯克伦集团（The Corcoran Group）的数据，在2012年，曼哈顿地区销售的售价超过$1500万美元的房屋数量增加了一倍。代表来自俄罗斯以及前苏联地区客户的纽约房地产律师Edward Mermelstein表示，许多超级富豪买家对将他们的资金保存在国外兴趣浓厚。这些购房者有足够的现金，并认为美国是一个可以将风险降至最低的好地方。由于纽约市的公寓一直供不应求，因此难以满足这类人群的高需求。此外，在美国购买豪宅的买家可以保持匿名，并且跳过麻烦的合作公寓管理委员会的筛查。对于一些买家来说，One57似乎是一个很好的投资。苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty)的经纪人Elizabeth Sample已经售出One57中的两套公寓，她表示，其中一位客户非常非常富有，是在大约九个月前购入One57的一套半层公寓，他只是想找个地方进行投资，而自从签订购房合同后，类似公寓的价格已经上涨了近$400万元。入住One57大楼的人士不乏已在纽约其他最贵地段拥有豪宅者，更有福布斯亿万富翁上榜人物。根据美国《纽约邮报》消息人士称，One57公寓所有购买者在签购房合同时，都将支付25%的成交价。这类高档酒店式公寓一般很难贷款，基本现金过户，因此购买者财力不可小视。《纽约邮报》曾证实，加拿大时装大亨Lawrence Stroll以及他的事业伙伴、美籍香港富商曹其峰（Silas Chou），两人分别以$5000万美元左右的价格买下One57的80层以上单位。Stroll与曹其峰在加拿大合伙经营时装品牌Michael Kors，去年秋天两人将Michael Kors股票上市后，身价齐同翻涨至$20亿美元左右，因此拥有雄厚的财力入主纽约最新一代顶级豪宅One57。One57大楼的开发商Extell Development Company总裁巴奈特（Gary Barnett）曾透露，在One57全层公寓（即77层以上）下订的前9位买家，身价都在$10亿美元以上。53岁的Lawrence Stroll的财富高达$18亿美元，不仅跻身《富比世》（Forbes）全球富豪榜单719名，更在加拿大富豪榜上名列第16名。66岁的曹其峰财产更高一筹，达到$20亿美元，在《富比世》（Forbes）全球富豪榜单排名634名，也是香港地区的第20大富豪。配图：温哥华乐活网。图片来自网络
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主题：《中国顶级城市豪宅价值标准》高端论坛时间：日地点：禧瑞都天禧示范区主持人：复旦大学房地产运营研究所专家、豪宅研究院院长朱晓红，首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池，地产中国网总编辑谢红玲，北京万科企业有限公司副总经理肖劲，第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼，骏豪地产集团营销管理中心总经理张胜，首创朝阳房地产发展有限公司总经理贾宜良先生，首创朝阳房地产发展有限公司副总经理邹双喜先生。让我们再一次用热烈掌声欢迎几位嘉宾到来，接下来让我们有请本次活动的发起方谢红玲女士上台致辞。谢红玲：亲爱的来宾们大家下午好，非常荣幸今天能够邀请到我们豪宅研究院、首都经贸大学以及第一太平戴维斯专家学者们，还首创、万科高端物业开发的代表来参与中国顶级城市豪宅价值标准发动活动，今年中国楼市期待最后惊喜中迎来高潮，中国豪宅市场限够进入升级年，整体价格仍然上涨，产品档次也在升级，由于标准的缺失，顶级豪宅也不在少数，我们有了联合豪宅研究院推出豪宅价值标准打算，地产中国网从五年前创办之初希望能够专业报道和服务赢得用户和市场，今天我们专著豪宅领域中国豪宅院，追过豪宅研究院携手从优质城市豪宅项目中发现总结他们特制和体系价值，结合国际研究成果，制定首个中国顶级城市豪宅价值标准今天隆重发布，感谢朱院长及其后面专家深度，不辞辛苦采集北京上海诸多标杆项目细心精炼，我们知道市场一直变化和进步，今天出台标准不可能盖棺论定。最后感谢我们首创禧瑞都对发布活动支持，在CBD核心区代表项目中发布顶级城市豪宅价值标准，相得益彰，很荣幸也很难忘。主持人：接下来让我们有请首创贾宜良贾总上台致辞。贾宜良：尊敬的专家同行媒体的朋友们，大家下午好，非常高兴中国顶级城市豪宅价值标准论坛在首创禧瑞都举行，为行业打造标准，是一件非常有意义事情，东三环这里的禧瑞都等，在北京高端住宅市场上有一定影响力，这里所在禧瑞都是我们城市核心去高端物业代表，今年推出天禧是珍藏品，也是北京顶级豪宅之一，今年9月份我们产品面市，市场反映非常热烈，购买者均为各行业成功人士，产品稀缺性，城市繁荣与舒适双重需求满足，都是他们购买禧瑞都的理由，我们研究发现，海德公园一号等这些国际知名顶级作为名宅，1、城市核心地段，承载国家发展核心枢纽，比如海德公园一号（音）占领最繁华商业城市地段，以及世界十字路口的百老汇大街。2、地段有世界级的标志。3、拥有城市核心区域，作为稀缺城市级资源，4、垄断市场国家顶级生活资源，所以我们有信心和决心将天禧打造成世界名宅，也只有这样对得起黄金地段稀缺土地资源，从设置到选材建造装修等精益求精做出很多努力。比如在CBD地方我们打造3万平米园林作为社区配套，这样大的私家园林在CBD几乎绝无仅有的，这几年房地产行业交易市场一直发生变化，由于在高端市场近年以来受限购调控政策影响非常大，也有利好消息，前不久十八届三中全会提出满足不同层次住宅消费需求，充分发挥市场在资源配置中决定性作用，在这个指导思想下，未来住宅市场将会贯彻低端有政府，高端有市场原则，我们相信政府对高端项目束缚将逐步放开，对于产品丰富企业和那些专注高端市场企业都是很大利好。首创置业( )
一如既往的创新精神和责任感提供好的房子，引领优质生活方式，感谢大家的光临，祝中国顶级城市豪宅价值论坛取得圆满成功谢谢大家。主持人：有请朱院长为我们做详细解读。朱晓红：尊敬的各位领导，各位嘉宾，媒体朋友们大家好，首先感谢大家与我们一起来探讨顶级城市豪宅价值标准，感谢禧瑞都项目为我们提供学习与调研机会，感谢我们的合作伙伴、地产中国网献策精心合作，对于豪宅价值研究与理解，很多研究者与世界专家们都有深入研究和卓越见述，这里牵头和大家破解中国顶级城市豪宅价值，对于豪宅价值判断，有人说不求最好，但求最贵，对于这种理念，我们只有无语，我们相信对多数豪宅贵有贵道理，一定有物有所值价值做支撑，有一位名气非常响地产评论员
篇论，豪宅价值就是开发商土地的溢价（音）没有和他辩论，原因仇视眼光看待房地产行业，看待放企就一定没有正确结论，从成本机制上他们只看到一些看得见成本，而忽略很多看不见成本，尤其豪宅产品巨大交易产品及后续维护与功能延展性，同样对豪宅的价值认知也很肤浅，他们把看得到适用价值看成全部，或者当做关键的元素，其实豪宅的价值，最大价值恰恰不在适用价值，可能这个观点有跟我不同，豪宅价值差异并不大，最大差别看起来不适用，但很奇缺的东西，这就像钻石和水一样，很适用性很广，离开水甚至要死亡，但水总是卖不出好价钱，钻石除了装饰以外，几乎没有用处，但价值连城，豪宅更强调出生地，更强调依附城市资源，强调配套资源的中心度和核心度。大家知道上海的滨江等这些豪宅都卖到天价，说这么强调，顶级城市豪宅只能出现中心城市核心区，强调地段理论不可颠覆性无疑是产品服务重要性，大环境与小环境匹配性，也是公寓豪宅登顶必要条件。简要说明标准，首先定义顶级城市豪宅与高端豪宅主流豪宅区别，一对应的财富顶级不同，二对应的财富人群行业发展阶段不同，三国家地段核心不同，我们重点强调两个中心，政治文化中心，有四个目标，我们北京的规划当中，有这样规定，是我们北京国家的首都，国际城市，文化名城，宜居城市，强调科学、教育、文化、商业配套资源的积聚度，第四价值门槛不同，北京上海主流豪宅价格门槛1000万以上，刚才在下面和万科讨论，高端豪宅价格门槛大概在2000万以上，顶级豪宅价格门槛4000万以上，现在这个情况，将来肯定不是这个数，继续往上涨，这是不可逆转，豪宅客户群相同点在哪？与社交方面都比较注重圈层文化，在兴趣和爱好方面都注重休闲活动与文化活动，在消费趋向上面强调个性化以惜为贵。第二部分就是中国顶级城市豪宅，我们主要是指公寓，价值标准分析模型，我们这个体系价值实际上等于城市加地段加产品，加服务加品牌，加文化，加升值，这里升值包含增值空间，环境资源成长性，服务功能延展性，他是一个时空概念。第三顶级城市豪宅体系价值关键点在哪里？第一稀缺性要求，在文章中强调了，他主要是资源稀缺，包括自然资源、人文资源、城市资源，产品稀缺，平台稀缺，感受稀缺，第二产品精细化服务品质化要求，在标准当中有具体要求。第三资源与产品服务匹配性要求，我们强调三境之美，改善环境，和谐人境，健康心境。第四我们今天来到禧瑞都天禧项目，他的价值发现，前不久我们和一些一流专家参观禧瑞都项目，从城市资源、地段、园林、房形、品牌等进行全程扫描得出这样结论，主要表现在四个方面，第一资源稀缺，第二产品稀缺，第三是平台稀缺，第四是感受稀缺，这是稀缺是豪宅，特别是顶级豪宅核心价值。资源稀缺首创置业禧瑞都在CBD核心区，融汇了众多的高端生活资源和顶级商务商业文化等其他区域难以拥有的稀缺资源，北京CBD聚集各类金融机构有1000多家，其中外资金融机构有252家，过去交易机构有10家，文化传媒企业超过了2000家，这里的咨询服务机构、投资资产管理公司，专业公司等服务商业企业也达到9000多家，成为名副其实北京商务服务业居住区，禧瑞都丰富资源都在其中，这是资源稀缺性。产品稀缺北京高端，特别核心地区土地资源，产品资源都是非常稀缺的，这里不详细的说了，产品有三大特色，第一是他的，因为我们看一个房子主要看他的采光怎么样，通气性怎么样，空间设置怎么样，这个项目，特别在奥北70度通透性方面非常好，样板房不开灯也亮堂堂的，这个产品不仅有地段的优势，而且还有产品的优势，而且他电梯配置也是非常好的，有两部三梯的配置非常到位的，还有首创的品牌，我是系统看一下首创相关的资料，他的企业文化真的值得很多企业去学习，对于房企文化研究三家，一个万科，一个首创，还有绿城，最近研究融创企业文化，这些企业之所以成功有强大品牌在后面做支撑，我们在我们的标准里面，在相关方面也讲到。第三个项目平台稀缺，禧瑞都天禧分享国贸三期带来的顶级资源，国贸三期办公、会议、展览多功能为一体，众多跨国公司世界500强企业进入北京首选之地，像丰田企业数十家500强企业设立办公地点，其实首创还有他会所这样一些平台，会所有交往交流功能，使得人们尤其业主交流有平台，对人们非常重要。最后感受稀缺，禧瑞都天禧通过地标地段价值，高度聚集城市资源，产品稀缺性，平台稀缺性以及规范服务满足了业主感受，感谢前来参加发布会谢谢大家。主持人：中国顶级城市豪宅最重要是稀缺性和聚集性，这次在我们论坛当中我们发布是中国顶级城市豪宅价值标准，这样一个标准产生究竟有什么样的意义？中国顶级城市豪宅他现在发展现状，以及未来趋势究竟如何，大家很想听在座几位嘉宾，带来一场精彩头脑风暴。谢红玲：各位来宾欢迎来到我们中国顶级城市豪宅价值标准论坛，荣幸邀请三位研究界专家还有三位开发界代表，尽管我们万科之前给白领建房子，现在也开始向上生长，我们张胜总骏豪地产一直做高端物业，而且在北京也即将有一个顶级项目面试，邹也不说，豪宅朱院长把他介绍一番，我们赵院长全国高端项目看很多，也有研究，王琼女士来势第一太平顾问机构，不仅国内市场有了解，全球化视野，在论坛给我们带来国际性经验，欢迎大家。今天我们的论坛就是围绕我们的顶级城市豪宅价值标准来展开，刚才嘉宾到场都拿到这份册子，大家应该有浏览，这个标准发布的意义何在，每个人心目当中有自己顶级城市豪宅价值标准判断，话题从这儿开始，先朱院长已经讲过，请赵老师。赵秀池：谢谢给这样机会，给大家共享一下我的观点，刚才朱院长讲豪宅标准，这个设计者、开发商提供参考，为我们购房者提供一个参考依据，刚才说买真豪宅还是假豪宅，对豪宅理解，我是专门研究房地产的，住宅经济学，从理论上阐述一下，从现实上阐述一下，从理论上讲马克斯就讲马列主义，讲人需求分三个层次，生存发展享受需求，在住房上也有体现，生存需求衣食住行，住首先有床睡觉，刚才讲豪宅，在这个三个层次里面到享受需求，起码是发展需求，认为是这个层次。如果按照西方经济学心理学家马斯洛，人类需要，生理需要，安全需要，社交需要，尊重需要，自我实现需要，住房都能体现，生理需要有一个床是刚性需求，安全需求是独立住所，咱们北京尤其过年了，发现流动人口特别多，所以现在不管是城里人，尤其一层加护栏是安全需要。第三层次社交有需要，经常有朋友社交来了，咱们小房子根本没有客厅，一来就让人家上床，必须要有客厅，有客厅大一点，第四需求尊重需要，大房子仰视你，觉得你这个人实现自己价值，最后一个自我实现需要，到最后这个住房面积更大，更豪华，有游泳池配套等，这是马斯洛层次，在这五层次里头应该尊重需要和自我实现需要这个层次，按照住宅经济学住宅需求发展理论，住宅需求发展阶段五个层次。第一低级阶段，生存阶段少尊严阶段，人均居住面积4平米以下。第二阶段初级阶段，尊严阶段，一户一套阶段，一户有一套住房，大约面积居住面积8平米左右，建筑面积16平米。第三阶段中级阶段，一人一间阶段。第四阶段高级阶段，舒适阶段。第五阶段超级阶段或者豪华阶段，这个阶段住宅大部分是完全独立，各种配套，游泳池高尔夫场等，这五个阶段豪宅起码到高级阶段和超级阶段，住宅衡量标准不光看出他数量也看质量，首先住房面积多大，再有配套各种设施质量，包括雾霾严重你提供环境，大环境小环境，包括物业管理等等。我从小大家上学都一样，天天背社会主义生产目的，不断提高人们需求和物质需要，随着生活提高房子希望小房换大房等这都是理性需求，所以我的观点高收入人群豪宅需求也是一种刚性需要，他收入到一定程度地需要这个豪宅，从理论讲，从咱们目前政策上讲，买房的时候分普通住房，然后分，那就是你享受普通住房的政策有优惠，普通住房有标准，这个标准之后剩下就是非普通住宅，一就是咱们豪宅，普通住房三个标准，一个住房容积率限制，1.0以下，面积限制140平米以下，再就是价值限制，价值低于同区域交易价值1.2倍以下，咱们北京不同区域价格不一样，北京规定不同价格，比如四环内北部地区3800，豪宅按照这个限制，相反实际上是豪宅，低密度，价格高，所以顶级豪宅我认为是多元标准，有数量的，有质量有配套的，有价格，有区位，就说豪华高端。豪宅梦、中国梦世世代代都相同，大开间，高屋顶温馨甜蜜大家庭，天蓝蓝水清清美好生活是永恒。谢红玲：因为我们今天来讨论的嘉宾刚好来自来方面代表，一部分学院派，一部分是实战派，说说万科也可以结合万科往上走为什么？肖劲：我今天来这儿跟他们几个目的不一样，我是来做实调（音）的，我们满足人们的生理需要，大家明白吧，就是那点俗事，还有好多需求，社会交往，还有什么？我们就满足第一个，但是也不等于我们不想干，因为北京现在的情况发生很多变化，现在动辄一平米，基本上都是4、5万，而且基本上五环以外，我们看架势满足人类生理需求也不行，估计往上走，做一些高端一点的房子，我觉得豪宅这事，在咱们国家好像很少提，因为咱们国家一般都不能这么提，因为咱们国家不允许，我们也很少说什么地方是富人区，什么地方是贫民区，很少说，但是实际上这个东西应该有规律的，我们即使做豪宅，我觉得跟做普通住宅规律没什么区别，无非拿地定位、规划设计、打造、销售和服务也就是一条龙往下进行，只不过过程比普通住宅艰辛很多，很多做豪宅光线亮丽，赵总没有贬低我们话，开发商角度写首诗基本上都是苦的，豪宅真没有那么好。给大家简单讲讲首先是土地获取，豪宅土地获取跟普通住宅完全不一样，招牌挂公开市场解决了，但豪宅很多时候不是公开市场拿的，因为公开市场首先没有土地出让，更多是存量或者改造，还有以前项目遗留最后一些地方做起来，所以我觉得土地获取难度要远远大于普通住宅，不是你真的想做豪宅就能够拿到这样地，你真想做也许拿不到，我想这是第一个。第二个定位，我自己认为豪宅定位有两种，一种是被动的，一种主动的，在我眼里绝大部分是被动，不得不做豪宅，因为地价太贵了，或者要求太高了，主动做豪宅毕竟还是少，实话实说我们现在做很多所谓贵房子都是被动的，我们拿地就决定一定做这个东西，不是非要做，被动有被动思考方式，其实很简单就是单价和总价之间比例关系，单价到什么程度，总价到什么程度，市场才能够接受，我觉得实际上真正成功在定位阶段完成，你要定错位，你未来做再好，也没有用。第三阶段规划设计，也就是我们把这个产品怎么给他用出来，我觉得最重要一点，有良好的合作期盼，豪宅部分供应商包括其他顾问咨询商等都是另类的，如果开发商心态不好，处在折磨人心态合作，估计折磨自己，而不是自己，豪宅合作更好很好合作伙伴组织在一起，开发商鼓励他们激发他们，让他们有创作灵感。第四满足生理需求就是不行，最后可能还是得接细节，我刚才说我来做实调，还是想学细节，因为实际上很多豪宅的客户，大家老以为他们买的是那个位置，他们更多买还是细节，在细节不能打动人家，没有用的，总之我们现在还是比较小学生，我们也在学习，希望谢老师多创作点机会。谢红玲：一听就知道肖总也好，万科也好做深入思考，在豪宅整个标准当中，你刚才说地段，其实地段还是很重要，此外还有什么，哪些罗列一下。肖劲：位置因素现在还是很关键的，因为我觉得有一些位置不太好地方也可以做豪宅，随着时光的推移，繁华退去，早晚有一天我们可以发现，还是要回归土地原有价值，人往上赋予太多东西最终丢去，主要原因还是稀缺，当然好的地方稀缺。谢红玲：不知道我们有国际视野王总是不是赞同肖总看法。王琼：不管豪宅也好，高端房地产产品也好，地段就是三个，我是偏地段这方面，其实综观全世界，不管是在欧洲也好，或者是在美国也好，甚至是在香港也好，我们看到其实像豪宅这种产品的话，最主要，他的定义就是他的地理位置，香港你需要在山顶或者在半山，你在伦敦需要新区，在纽约需要在曼哈顿，他都是有这样基础原则的，当然也看到庄园之类的，这是另外一种产品了，对于我们从实物角度去研究，我们对豪宅有一个定义的，在北京我们其实一直按价值来走，当然地理位置，比如CBD、金融街等都有要求的，此外还有一点很重要就是套型面积问题，北方城市比较大的，那去南方城市，尤其上海和香港为主城市，他们其实套型面积实际上比较小，尤其香港，我们在香港豪宅市场上有一个定义超过145平米，我们作为高端住宅或者豪宅，他主要平均面积都是在50到60平米角度，在上海一般来说，我们看到豪宅比如现在半岛卖豪宅，也都是200多300平米面积，总体来说对于北京，我们的价格从2007开始，4万块左右，现在6万块，目前监测真正豪宅，有区别于高端公寓，他其实定价已经到8万块每平米。在全球七个城市做豪宅研究，北京没有包括进去，我认为北京没有达到世界城市标准，上海、莫斯科、伦敦、香港、纽约等，这几个城市遴选一下，在价格方面，中国城市价格在豪宅这个讲苹果对苹果比较里面，他还是低于其他城市，像上海和纽约顶级前十位豪宅价格差70%左右水平，比起香港也是有价格差的，豪宅应该在不同的城市里面需要有不同标准，我觉得可能刚才在价值标准发布里面，很同意地理位置，第二硬件标准设置，此外物业管理服务，还有里面居住人群和质量档次其实也是豪宅很重要一点，其实未来保值增值很重要一点。香港最贵卖到110万港币每平米，中国国内20多万30万水平，价值差还是有，当然最顶级，平均还是有一些差距，这个差距还是整个经济发展水平，富豪人数之类的，此外产品也是很有什么。谢红玲：给北京开发商特别大鼓舞，张总顶级城市豪宅价值标准。张胜：首先声明一下豪宅不等于土豪，豪宅是最高端的产品，不是说堆砌一堆东西就叫豪宅，这肯定是错误的，那么今天我到首创来学习，骏豪地产到北京是新兵，首创做这么好产品，我们来学习以下，我想就代表骏豪地产来谈我们作为一个专业做各个城市高端物业开发商对豪宅的理解，我觉得好地段，大的户型，好的配置设计不必再说，我觉得这些是基本，如果在很差区位你建豪宅是别墅，也不是都市顶级豪宅，没有必要过多重复，我们一般比如说我们在北京朝阳公园南门那一块项目，我们拿到这样地，我们会做怎么样思考，第一我们要怎么才能做到真正精神上的一种贵族式的一种产品，这样他才是最顶级的，真正顶级一定最有文化，最能够代表城市文化脉络，这个时代经济发展水平，这个时代的精神动向，比如说我们在几年前，我们的广州新和万（音）对能代表那个时代富人精神，向西方学习精神，他会有这样产品，最受市场追捧。同样两个艺术家面对同样的画布，画出来的东西价值是千差万别的，不是说谁拿一块地都能做出顶级豪宅，开发商太简单，买块地盖房，把户型做大一点，各种标配请五大行做标准豪宅的标配设计太简单，谁都可以做开发商，银行做就算了，要专业开发公司做什么？开发公司实际上艺术创作，他创作最优秀，最有代表时代精神，最能体现时代财富价值作品，这个作品是用房地产物业属性来表现，他是表现手段，所以说我们的，因为我是策划者，同时也是面对客户的一位营销人，一头一尾，既在参与我们所有集团公司项目的项目创作，也在接入所有集团公司客户，客户很多项目成功，很明显客户买到最有代表，内心渴望，精神渴望一些东西，比如首创这个项目，打比方我觉得很好，好在哪里？区域都知道，代表北京皇城文化符号，他时代和这个城市的地气，精神地气他是相连，这个产品在北京这样区域，我可以不选区域，还有同样其他区域选择，在北京好区域还是有，我为什么要在12万一平米买这个房子，我觉得买到北京某种东西，不仅仅住宅，不仅仅有住宅，我们骏豪中央广场住宅部分，我们设计成三棱形状（音），我们接受客户过程中，他买的是诉求更多其他的东西，所以说我的角度，我们开发公司，开发商就是一个房地产行业的艺术家，我们在调动社会各个资源，各个方面资源，来创作最有价值的产品，然后这个产品如果被社会所公认，他就是中国顶级豪宅，这就是真正豪宅核心价值，否则开发商确实没什么价值谢谢。谢红玲：谢谢张总说非常好，听到两个关键词，一个艺术家，一个是创作，我们顶级城市豪宅开发商或者顶级物业开发商和大众住宅确实不一样，区别还是很大，肖总走早点，应该听到这句话，您怎么看待豪宅价值标准，咱们自己又确立哪些标准？邹双喜：非常高兴地产中国在我们这个区域，关于豪宅价值研讨，也特别高兴听到专家还有同行对我们一些点评，我觉得点评站不同角度对产品一个肯定，自己需要很多东西挖掘，谈到我们做豪宅过程中理解实际上刚才也谈到，首创置业一开始做住宅过程中，对于高端住宅这一块也在进行初步探讨，包括在温哥华森林( 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等都做探索，实际上禧瑞都天禧这个项目，对豪宅市场理解方面，对豪宅产品理解方面，我们也有比较深一些体会，我们讨论豪宅市场分开来看，实际上对于北京来讲，对出大家豪宅理解郊区别墅化，那么传统意义豪宅北京四合院，那么在港商进入北京以后，做一些高配标准公寓，酒店公寓，当时房地产市场谈到外销式公寓（音），似乎当时还没有对豪宅市场有更深挖掘，陆陆续续出现张总谈到的一些个别豪宅产品不点名，从真正豪宅产品理解有一个过程，到目前这个阶段谈到城市豪宅的时候，我同意肖总说的，实际上任何一个地方都可以做豪宅，但是张总一句话讲，你得让公众接受，你的豪宅不是开发商定义的，你开发商定义豪宅没有用，而是公众、社会评价认为你是豪宅。刚才谈到无论是香港很著名的卖了100万一平米，包括传统经典城市豪宅，这是社会公认，经过历史传承的，包括在现代，我们顶级人士精心打造的，让我们确确实实的，我们不求最贵，只求更贵的东西，我觉得可能对于城市来讲我们一再说地段地段地段，我觉得这是做核心，在核心城市里面做豪宅一个，我这么讲一个基本定义，刚才张总谈到朝阳公园拿到那块地，北京土地稀缺情况下必须精耕细作，要做适合顶级阶层享受黑天鹅蛋糕，需要开发商的功底。谢红玲：天禧是什么口味的吧？邹双喜：从骨子里还是时尚东西，应该来讲，不大好评估什么口味，不是全都能满足，就是满足对那些领袖人物一些特殊需求的要求，不可能每个人满足，土豪有土豪想法，IT人士有IT人士想法，可能北京文化圈，文化圈想法，尽量满足一部分人想法。谢红玲：天禧只有57套，实际上现在已经一半被人家领，您不好描述自己口味，这些人冲着什么来的？邹双喜：还是冲着繁华，繁华中的宁静，因为毕竟实际上刚才谈到最初咱们有线人多数住郊区，多数都住在北边别墅区，现在从我做天禧项目来看，现在这一批人陆陆续续市中心返回，因为他们通过郊区田园生活之后，由于他自己身份，由于他的社会地位，那么他需要有一定社交圈，需要有收藏，需要有享受，需要家庭的天伦之乐，这个时候唯一能够给他提供这个的大场景的城市，也只能是这种核心城市，核心地段能够满足这些，要不然想出来走一下，开车回来一个多小时，一堵车两个小时，一点兴趣都没有了。谢红玲：关于大家各自理解豪宅价值标准，不知道朱院长有没有补充。朱晓红：今天写了一段微博叫豪宅应该是窈窕淑女，窈窕淑女两个概念，第一个是美丽，第二要有内涵，要内外兼修，当然地段价值，刚才肖劲说观点不太同意，地段价值永远豪宅，不是什么地方都能做豪宅，我是非常坚定，经过上百次调研，包括万科当时拿地，虽然当时地段不太好，但是又没有信息对称，了解这个地区环境成长性，因为有这样预期，有这样的调研，他才敢把项目放在这个地方，不是地段不好把项目放在这个地方，特别顶级豪宅，有两种，实际上我们今天强调是公寓顶级豪宅，他一定是在中心城市核心区，除此以外任何地方都达不到这一点，还有就是别墅豪宅，我们安家有一个讲法非常好，一个是最近空间上，一个最远，远在郊区，空气比较新鲜，生态环境比较好的地方，但是我们对豪宅消费人群的调研过程中我们发现非常重要的我们周总也讲，返城现象特别严重，20岁以上，50岁以下都留恋城市的现象，因为我已经习惯都市社会环境，那边环境很好，很养生，但是你没有需要精神生活，因此不能在那里长期呆下去。谢红玲：北京太大，太多元，支撑豪宅元素很多，比如说CBD，比如说西山，比如说朝阳公园，因为有太多可借鉴的支撑豪宅的元素，物质元素所以才敢这么说，刚才大家就着豪宅价值标准发表自己见解，从王琼女士强调地段地段地段，没错，这个位置确实很重要，但是我们实际上我们大家识别这个项目是不是豪宅呢？第一眼肯定还是从价格来，是不是足够贵，尤其顶级豪宅价值冲顶，才能放在顶级里面，后面还有更细节配套产品本身这些衡量元素，这个价格元素，大家可不可借这个机会分享一下，你们各位专家对不同城市，他的顶级物业价格，目前大概水平是什么样？跟媒体朋友还有在座朋友分享一下。王琼：主要城市他顶级豪宅价格，在顶级还是售价前十位，目前9万块左右，最高其实可以达到15万左右这样水平的，在上海其实一直来说都是比北京豪宅价格要高的，在广州和深圳，他最早改革开放排头兵，最早豪宅价格要比北京要高一些，比上海高一些，随着最近几年大陆的土豪的数量的增加，所以他价格其实慢慢开始走下坡路，更多看到可能是香港、澳门他们价格，香港澳门价格普通住宅市场，他定价达到豪宅平均均价标准，像澳门大概都是8万到10万块，在香港可能在10万块以下买不到好住宅，香港更高一些，可能到30万港币每平米以上买到不错的豪宅产品。其他亚洲国家，新加坡他的私宅市场上普通的项目价格，一般也都是在7万8万每平米以上，他豪宅价值算一下大概也是在20万平米起，平均水平的，他位置配套跟我们国内标准也是一样的，你学区环境，地理位置，是不是在城市核心区域里面，新加坡比较奇怪一点，他真正CBD区域里面豪宅，他的住宅并没有称得上豪宅，更多历史遗迹地方，或者公园学区地方，这可能富豪地区，总体价值10几20万以上，主要讲亚洲市场。欧洲市场或者美洲市场可比性并没有那么大。邹双喜：实际上大体来讲，对北京情况，咱们对于豪宅的价格这一块，他从买房子肯定是在价格上，卖多少钱，不管卖什么房子问卖多少钱，对内涵价值，超价值部分王老师介绍，类似于发达国家，或者发达地区，他们的当城市净化到世界级城市，国际化大都市他价格已经形成高价规律，就是私宅和普通住宅，哪怕一个街区里面价格天壤之别的，他这个更多除地段因素以外，可能更多关于豪宅产品内在价值开发，从物业服务，从园区管理，包括里面一些顶级配置，包括户型结构，包括一些设计理念创新，都会做和旁边的，对普通住宅大差别，我觉得就北京价值看，北京价格变五四环，可能一年多以前，两年倒过来，五四三，五环3万块钱左右，三环5万，我说二首房市场，我们这个区域，就是对普通住宅判断价格，可能在国际上还有比较成熟经验判断，就是说拿一个郊区同类型的房源，郊区城市核心区住宅有比例关系，郊区住宅价格超出城市住宅价格50%，城市住宅价格明显被低估了，所以我觉得类似于北京情况，关于价格他要遵循市场大城市发展基本规律，他发展一定规律价格居高不下的，再加上北京现在采取的土地的这种出让政策，还有其他行政手段，对于未来北京区域的房价来说，只能刺激性上涨，不可能出现拐点。谢红玲：今年看上去行情不错，尽管推出项目很多，我们两个问题，一个是北京这些顶级城市豪宅有哪些特点？上海深圳广州不同，包括香港，他的区别性在哪？肯定有共性东西，有区别差异性，第二在大限情况下走一轮行情原因在哪？什么动力让他构建动辄五千万以上房子。朱晓红：香港这些地方我们国内的几个城市，上海的城市的房价，我是指高端的顶级豪宅一定是最高的，他为什么会最高，这是和他城市的相近力有很大关系，因为他现在国家的四个中心，定在那个地方，最近又把电子商务还有自由贸易区，定在那个地方，北京现在已经淡化经济中心定义，上海虽然没提经济中心，基本上是往经济中心档次上走，国务院一系列倾斜性政策来看会是这样的，现在上海高端物业最贵肯定是比我们北京最贵，最近华润据说卖到30万公寓豪宅项目有这样价格，广州和深圳他们有他们，从产品上他们有他们的优势，他们的优势主要是因为南方的气候原因，绿色环境、生态环境，像景观、江湖水山这些景观，有这些景观优势，要搞别墅豪宅的话，如果从居住角度来讲肯定他们那个地方要占一定优势，说实话，如果北京严格讲，如果按照顶级别墅豪宅找不到地方，没有哪一个地方看清楚，可以做顶级，因为顶级豪宅对山水资源这个要求非常之严格，对你的，特别是对离子含量要求高，所以之所以顶级城市公寓豪宅，因为我们北京顶级别墅豪宅先天不足，缺少先天条件，特别现在雾霾这么严重。谢红玲：有没有人愿意梳理一下北京顶级城市豪宅，支撑他成为顶级有哪些要素，或者北京有哪些先天有利地方？张胜：北京是中国我觉得最有利的做城市豪宅的价值的标准，我觉得特别是这几年，中国经济以上海为代表，这几年开始，我们写字楼就可以发现，北京的写字楼的租金比上海高很多，上海最顶级写字楼也就是13到15，北京普通写字楼都是13到15。朱晓红：不光是这样，住宅租金比上海高。张胜：通过这些数据发现，全国更多资源，更好资源都在北京这个城市在汇集，作为资源汇集一个城市，在住宅方面，资源越多，你的余地越大，你创作空间，你开发空间就越大，这是开发商更多一个机会，你做这个产品的手段就会更丰富，而且这是第一方面，就是你空间。第二方面北京更能代表中国文化，更能象征中国，你比如说我们在这儿做一个邹总项目发布会，那都可以带中国顶级城市豪宅标准，你在其他城市完全不可以想象，我出生地成都，成都做豪宅，打中国成都豪宅笑掉大牙，在北京做这样概念，干这样事情，我们关键作为开发商怎么对得起你这样资源平台是我们思考问题，对我们开发水平有更高要求，到时候我们在北京做豪宅，更多代表中国豪宅，国际上土豪豪宅，不要做成土豪豪宅变成英文单词，是开发商的耻辱。邹双喜：实际上我觉得从上海本身来讲也是顶级豪宅制作方面印象特别深刻是滩山玉（音），对北京来讲北京具备全中国最好的资源优势，最好的城市居住的资源优势，这是任何一个城市无法替代的，现在北京只需要解决一个问题，雾霾的问题，北京下足力气解决雾霾，共产党下决心干的事没有干不成，北京雾霾问题一旦解决以后，北京形成最好资源地区，作为顶级豪宅将来成为住宅产品非要重要的，我们说广州上海有很多生态资源优势，比如上海江景，北京西山脚下，北京豪宅将来一定是多元发展一个点状分布的特征。谢红玲：张总对北京资源肯定，而且北京城市地位也在上升，很快上升到世界级城市，看来北京顶级豪宅市场向上伸展还应该很有空间。赵秀池：跟我做市场课题，讲资源，我2010年做的课题，加快优质公众资源配置，刚才我们讲资源，北京集中全国各种优质资源，当时梳理首先是人口，2009年常住人口1755万，因为年规划，2020年北京市人口1800万，提前10年达到人口控制目标，那几年一个首堵出现，交通拥堵，环境问题，环境污染大城市病出现了，实际上领导也发现这个问题，当时梳理各种资源，包括首都区位优势，所以他集中政治中心、经济中心，包括金融街金融中心商业中心，买东西，交通中心。他集中各种中心，所以优质公共资源聚集导致北京房价居高不下，房价差异，比如说三环唯一一个楼盘是6万5，四五环3万，五六环差不多2万，区位城市资源反应，从全国角度一线城市、二线城市、三线城市，京上广控制不住，全国角度城市化进程加速发展阶段，53%，北京已经86.2%，应该是城市化发展后期，按道理北京人口往外走，首都这么堵，环境雾霾这么严重，为什么不走？实际上跟他资源有关，我写过一个小段子讲这个问题，为什么北京人到现在，万人口，万，三年增加300多万，包括做课题户籍人口常住人口外来人口都集中在核心区，所以北京有区位问题，咱们项目中心城，人口梳减要往新城梳减，请发改委、交通局、卫生局等负责同事阅，涉及到医疗、交通，包括住房、供地，所以这些意见都落到各委办规划，现在东城十二五人口梳减计划，这个原因我总结一小段，人往高处走，都往北京流，一曰收入高，二曰教育优，三曰机会多，人多车拥堵，上班上学苦，人人都看透，不愿往走，跳出北京看北京，跳出房地产看房地产。谢红玲：在座不管拿地还是买房多跟赵老师联系，信息的发散地在这里，建言也在这里。赵秀池：我做客户，那几年交通拥堵意见，那时候讲修地铁怎么修，全说交通问题，根源是人的问题，为什么交通拥堵是因为人多，为什么人多，集中在核心区，所以专门增加一条从根源上解决交通需求问题，所以那里头专门加一条。谢红玲：郊区房也要涨价了，谢谢，非常生动段子忘了控制时间，最后一个问题，现在讨论了标准，也讨论了北京市场的情况，那最后我想请大家跟我们在座的朋友分享一下，你们对未来或者是未来三年，或者明年北京乃至全国顶级城市豪宅发展趋势一个判断，大家可以综合说，也可以某一方面发展观点。王琼：过去几年随着城市核心区土地稀缺，看到整个他城市豪宅逐年下降的，其实就北京而言，其实我觉得未来两到三年有一些新项目入市，肖总项目，另外CBD核心区还有其他项目，这些项目入市时机，定价点项目很好，因为之前有基础了，很多买家定下豪宅不到10万以上，可能就不叫豪宅，所以目前了解到一些信息，项目价格都在15万左右水平，我感觉因为整体来说从宏观讲经济增速也在放缓，另外北京城市竞争力几位提到还是不错，尤其2012年以后开始，由于雾霾影响，由于整个北京这种一些叫住房成本，或者中心成本上升，也影响很多企业，尤其国际大型企业，世界五百强，或者其他顶级企业，他往北京之外城市去搬，所以北京顶级人群有比较大负面作用，整体来讲在价格方面还是要达到比较高高位，我觉得区划速度方面持续放缓，因为我们也监测到，过去几年真正顶级，前十位项目，也就每天平均销售3、4套（音）这样对于开发商你的速度，你资金成本，也看到资金成本压力比较大，这一块也是面临调整，大家可能还是机遇有了，价格高了，但是困难也是有很多的。朱晓红：我在豪宅网当总编的时候开始跟踪各大一线城市房价情况，我发现有这么样规律，这个是时段的普通放贷均价3.5倍以上，基本升值还是很大，超过7倍以后，他的升值空间就会很小，我说这个话什么意思？我们这个地段的房价，现在大概北京房价，这个区段房价应该说三倍不到，因此7倍这个对率，他还有一定的发展空间，想我们这个地段房子，如果能够夯得住未来30万没有问题的。邹双喜：刚刚王老师实际上给豪宅类型，就是城市里面豪宅已经结合香港经验已经给出标准，可能我们要判断，刚才说无论北京也好，还是上海也好，广州也好加上深圳，所有顶级豪宅最早产生应该4个城市里面出现，而且4个城市一定出现主流产品，刚才你说一年300套豪宅，对他面积有判断，按照我们现在过去对普通住宅140平米以下是普通豪宅，超过140平米以上是豪宅，他一定卖给谁，卖给真正顶级购买能力，中国最有发展前景，最有事业成功，这些顶级人士，他一定是载重，他这个量有一定的，在一定时期里面，他一定平稳一个量，他一定有时间过程，卖15万算不算豪宅，价值是到了，但是100平米。不是我们刚才归纳人群住的，真正自住那些有身份的，我觉得应该是衍生品，可能买给自己子女，或者买给其他类型一些选择，一定不是我们服务顶级豪宅客群产品。朱晓红：至少不是主流客群，对豪宅客群划分不像传统规定，这帮人从事什么职业，当然也划分，现在已经开始在国外的营销上面也在强调，不刻意划分，现在多元化，人的理念越来越多，可能将来小户型豪宅也会出现，但是现在主流的，大家卖比较好，你要是豪宅一定是大户型。谢红玲：我300套一下给您走，回到未来趋势判断上。张胜：这个不能回避客户群，我们对新河弯牛气客户群就是资源客户（音），我们国外古代人做的东西，中国大陆可以看到，这种巴洛克式建筑风格，国外建筑师做不来，在中国复合，我们看最近新财富阶层以马云为首互联网人群，他受很高教育，他知识背景，他丰富的内心感受，要求我们开发商在3到5年做出更具有品位，更有附加值，满足他们的需求产品，而不是简单土豪式的什么什么样东西，可能我觉得作为北京最代表中国精神城市在这方面有重大变化，他一定会和香港豪宅风格不一样的，中国毕竟是本土文化一个重要的，特别是北京，不可能这么块别人轻易异化掉，我觉得具体一点，我的期望，他更多能代表中国中华精神符号，在最顶级豪宅里面越来越呈现。谢红玲：我们今天选择中国顶级城市豪宅价值标准话题，也选对非常有代表性嘉宾，更选对办这场论坛的地点，也选对媒体朋友这么耐心从头听到尾，谢谢大家，论坛到此结束。（完）
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(朝阳40万元/套)
(密云65万元/套)
(其它7200元/平方米)
(昌平24000元/平方米)
(大北京6600元/平方米)
(朝阳60000元/平方米)
(昌平19000元/平方米)
(朝阳1000万元/套)
(门头沟30000元/平方米)
(大兴27000元/平方米)
(大北京6000元/平方米)
(门头沟33000元/平方米)
(大兴15000元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
(朝阳800万元/套)
(石景山40000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(房山150万元/套)
(丰台80000元/平方米)
(丰台60000元/平方米)
(丰台29000元/平方米)
(密云14000元/平方米)
(丰台17000元/平方米)
(燕郊12000元/平方米)
(燕郊11000元/平方米)
(燕郊8000元/平方米)
(大北京128万元/套)
(燕郊15800元/平方米)
(昌平28000元/平方米)
(房山20000元/平方米)
(燕郊17000元/平方米)
(大北京7300元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(石景山38000元/平方米)
(大北京5900元/平方米)
(通州34000元/平方米)
(大北京4800元/平方米)
(大北京6800元/平方米)
(通州26500元/平方米)
(顺义25000元/平方米)
(丰台27000元/平方米)
(平谷24000元/平方米)
(通州17500元/平方米)
(燕郊7600元/平方米)
(房山800万元/套)
(大兴60万元/套)
(房山20000元/平方米)
(大北京4500元/平方米)
(平谷15000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(大兴1200万元/套)
(大北京5500元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(房山15900元/平方米)
(通州22800元/平方米)
(大北京8000元/平方米)
(通州36000元/平方米)
(大兴15000元/平方米)
(燕郊14000元/平方米)
(顺义60万元/套)
(朝阳6000万元/套)
(朝阳60000元/平方米)
(顺义16000元/平方米)
(房山14800元/平方米)
(燕郊8500元/平方米)
(大兴48000元/平方米)
(昌平33000元/平方米)
(大兴19000元/平方米)
(燕郊17000元/平方米)
(大北京6000元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(大北京5400元/平方米)
(大兴33000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(大北京4800元/平方米)
(通州31000元/平方米)
(大北京10500元/平方米)
(顺义2500万元/套)
(顺义35000元/平方米)
(燕郊16000元/平方米)
(大北京65万元/套)
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