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中国土地制度改革
中​国​土​地​制​度​改​革
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我国集体土地属性及其演变轨迹
发布时间：
10:41:35 & 作者：姚晓敏 & 来源： 法制日报 & 浏览次数：
摘要: 　　土地“是一切生产和利润的源泉”,也是人类赖以生存和发展的最基本、最重要的物质载体,因其特殊性和不可替代性成为一种极其特殊的自然资源和经济资源。党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求,对于全面建立土地有偿使用制度、缓解城乡建设用地供需矛盾、切实维护农民土地权益、促进城乡统筹发展将产生广泛而深远的影响。
　　土地属性的博弈决定土地制度的变更
　　土地意味着财富,土地的财产属性以土地的效率价值为目标,在土地交换过程中,土地是
　　土地&是一切生产和利润的源泉&,也是人类赖以生存和发展的最基本、最重要的物质载体,因其特殊性和不可替代性成为一种极其特殊的自然资源和经济资源。党的十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求,对于全面建立土地有偿使用制度、缓解城乡建设用地供需矛盾、切实维护农民土地权益、促进城乡统筹发展将产生广泛而深远的影响。
　　土地属性的博弈决定土地制度的变更
　　土地意味着财富,土地的财产属性以土地的效率价值为目标,在土地交换过程中,土地是受人支配的、可以给特定的人带来经济利益的物。历史上仅仅基于这种理论而过度放大土地的财产属性使得土地私有合理化,明确土地私有的产权,减少公权力的干预,这种做法有极大的短视性。
　　一方面,过分注重土地的财产属性往往会导致土地的过度集中、人地矛盾突出甚至引发政治危机。历史上的农民起义大多是在人地矛盾突出、土地过度集中的情况下爆发,其结果使土地重新得以分配来缓解人地矛盾。另一方面,从公共利益和人类发展的角度看,仅仅将土地的财产属性奉为圭臬也是行不通的。土地因为公共利益需要而进行无偿的强制征收和征用；土地所有权的制度设计与政治安全,经济安全和粮食安全,社会公平公正与社会稳定甚至人类的生存都有着密切联系。
　　由此,土地的公共资源属性开始彰显,人们逐渐认识到土地对人类生存保障功能和社会公平价值理念的追求。作为资源的土地不仅仅是民法上受人支配的物,更是人类所赖以生存的自然基础,土地公共资源属性所要求的是当代人和后代人对土地公平、可持续、有价值的利用。而国家作为社会契约理论的全体国民共同事务的受托人,其权力来源于人民权利的让渡,是最为合适的&管理人&。
　　土地的财产属性和土地的公共资源属性的关系实质上是私权与公权的博弈。土地私有制下的土地权益重视私人的保护,私人财产神圣不可侵犯。土地所有权归国家所有更有利于充分发挥土地的公共资源属性,也为国家作为土地的委托管理人对土地进行干预和宏观调控提供法律正当性。
　　在人类发展的不同时期,土地财产属性和土地公共资源属性在不同的历史时期都有所体现。近代以来,土地的财产属性占了绝对优势地位,伴随而来的不加限制的开采、土地资源的严重污染和日渐枯竭。进入二十世纪以来,随着私人土地所有权的弊端逐步显现,人民对土地的认识由个人利益至上转变为服务于全民利益,出于土地公共服务的需要,各国陆续出台措施将私人的土地使用纳入公共管理范畴,土地作为公共资源的属性逐渐回归世界各国越来越多干预土地的利用与管理,实现土地的最优配置,进一步实现土地的代内发展和代际平衡。
　　我国集体土地制度的演进
　　我国现行的集体土地所有权制度的形成可追溯至日实施的《中国土地法大纲》,大纲明确了农村土地改革的方向,即&废除封建性及半封建性剥削土地制度,实行耕者有其田的土地制度&。
　　新中国成立以后,按照&有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制&,废除封建地主阶级的土地所有制,改善广大贫苦农民的经济地位和生活状况。日实施的土地改革法确立了农村土地国家国有与农民私人所有并存的土地所有权制度,并以此为序幕拉开了3年的农村土地改革运动,同时为引导亿万农民走上集体化道路创造了条件。农民土地所有制度的最终确立以1954年的首部宪法为最终的制度性标志,&国家依法保护农民的土地所有权&。
　　1954年至1956年,社会主义改造收回土地所有权,目的是要确立社会主义性质的土地制度,确立社会主义经济关系。农民个人直接所有的土地,也从土地无偿入股、统一经营,发展到农村土地集体所有。日由中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过《农村人民公社工作条例(修正案)》的公布,标志着农村土地集体所有制度的完全确立。从这段时期的土地制度来看,将平均主义和集体主义奉为圭臬的计划经济体制过分重视土地的公共资源属性,忽视了生产力发展所处的阶段和水平,完全摒弃市场的作用,市场失去配置资源的功能,导致了生产效率低下和生产力的严重滞后。
　　1978年改革开放后,政府率先在农村的土地改革实现突破,实行家庭联产承包责任制,实现了土地所有权与使用权的分离,并在土地承包法中允许农民以多种形式流转土地承包经营权,发展适度规模经营。在城市土地改革上,1982年宪法中增加了城市土地属于国家所有,采用立法的形式强制性的实现了城市土地的国有化改造。
　　农村集体土地所有制的改革方向
　　土地的财产属性和土地的公共资源属性是土地所固有的两重属性,它们两者之间的关系表现在法律层面是私权与公权的关系。过分重视私权,实行完全的土地私有,必然导致私权的滥用,公共利益的受损,这与土地资源的生存保障功能和社会公平的价值理念不符。而过分重视土地的国家干预,就会导致市场配置土地资源的基础性地位丧失,市场失灵,会造成土地配置不合理,效率低下,财产属性得不到彰显,甚至土地浪费、权力寻租现象的发生。
　　我国集体土地所有权不是单纯的财产权,也不是可以进入市场自由流转的私权。如果简单地认定集体土地所有权是单纯的财产权或者私权,盲目将集体土地推入市场,经济发达地区及城市周边农民由于获得和享用了巨大的土地利益会更富裕,经济欠发达地区及边远山区当地土地需求少、土地难以卖出而更加贫穷。
　　随着土地的公共资源属性不断得到彰显,私人土地所有权已经不符合土地公共资源属性的基本要求,土地资源也应效仿矿产、能源所有权与经营权国家独占的发展方向,实现集体土地所有权的国有化。
　　改革开放初期推行农村土地承包经营制,这是我国农村集体土地所有权国有化的第一步,实现了土地所有权和土地使用权的分离。农村集体土地所有权国有化应从明晰集体土地使用权和集体土地所有权划归为国有展开。
　　首先,在法律上应当最大限度的明晰集体土地使用权,即明晰土地使用权的内容与权利行使方式,防止集体土地所有权人不恰当地滥用市场性质的土地财产权,保障农民在法律规定的范围内对土地享有自由流转、自由处置的权利,将农村土地使用权设定成一项完整的、独立的、私权性质的土地财产权。同时,鉴于土地具有财产与资源的双重属性,土地财产权人也应承担不可分割的基于土地资源属性的社会义务,包括负担土地税费义务等。
　　其次,在继续完善、巩固、保护农民的土地使用权的基础上,国家应当将有其名无其实的集体土地所有权收归国家所有,限定集体土地所有权的权利内容及其所有权人的权利行使空间。限定公权力的行使边界,非依法律明确规定,集体土地&所有权人&不得随意干预农民手里的土地使用权,防止集体土地&所有权人&滥用权利而影响土地使用权在市场的自由流转。
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土地类型：工业用地&
面积：9600&亩
流转方式：租赁&&&&&&
客服电话：
400-0819616
联系地址：
北京市通州区九棵树瑞都国际大厦1906室
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德化法院网络司法拍卖（福德光电）厂房及土地使用权第三次公告
核心提示：德化县人民法院将于6月6日10时至6月7日10时止（延时的除外）在福建省德化县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，现公告如下。
福建省德化县人民法院将于日10时至日10时止（延时的除外）在福建省德化县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：，户名：德化县人民法院）进行公开拍卖活动，现公告如下：
一、拍卖标的：位于福建省德化县龙门滩镇苏洋村的福建省福德光电科技有限公司的厂房及土地使用权。
1、厂房共13幢（钢结构/钢混）结构，房屋所有权证尚未办理，建筑面积共56661.21平方米，建筑面积根据福州国佳测绘有限公司测绘图所载数据（详见列表）：
现场勘察情况
H1=4.2米，其余各H=4.0米，设计4层，建至2层框架柱梁板
H1=4.2米，其余各H=4.0米，钢筋砼框架，建至4层
H1=4.2米，其余各H=4.0米，设计4层，建至3层框架柱梁板，其中1、2层完工至砖砌外墙，铝合金窗框架，
H1=3.5米，其余各H=3.0米，建至6层框架柱梁板
H1=3.5米，其余各H=3.0米，建至6层框架柱梁板
H1=3.5米，其余各H=3.0米，建至6层框架柱梁板
（部份建至4层）
H1=4.2米，其余各H=4.0米，设计4层，其中部分建至4层框架柱梁板，部分建至2层框架柱梁板
H1=4.2米，其余各H=4.0米，设计4层，建至4层框架柱梁板
H1=4.2米，设计4层，建至1层框架柱梁板
H1=4.2米，其余各H=4.0米，设计4层，其中部分建至2层框架柱梁板，部分建至1层框架柱梁板
钢结构厂房
H=7.2米，钢结构屋架、不锈彩板围面，水泥地面
11#厂房未建部份基础
11#厂房未建部份基础，1层房柱已浇注
综合楼基础
综合楼，设计13层，1层房柱已浇注
2、土地使用权证号德国用（2013）第59148号，使用权面积133333平方米，土地性质：出让，用途：工业。
3、厂房及土地使用权的起拍价：2780万元，保证金：100万元，增价幅度：5万元。
二、竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。
如参与竞买人未开设淘宝账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前向委托 法院办理委托手续;竞买成功后，竞买人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到委托法院办理交接手续。如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为。
因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。
三、咨询、展示看样的时间与方式：自日起至日16时止接受咨询，有意者请与委托法院联系统一安排看样，也可以直接上淘宝网查看图片及公告须知。
四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后2分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。
五、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，不到保留价不成交。
六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。
七、福建省福德光电科技有限公司的厂房土地使用权人为德化县国有资产投资经营公司，德化县国有资产投资经营公司已发函同意将土地使用权一并交付拍卖。
八、标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费均由买受人承担。
九、与本标的物有关人员[案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等]均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。
十、拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户，拍卖余款在 日 16时前缴入法院指定账户（（户名： 德化县人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司德化瓷城支行，账号：02307），拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。
竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。
咨询电话：5 ，监督电话
联系地址：德化县人民法院执行局
网址：详细信息可在&人民法院诉讼资产网（）&上查询。
福建省德化县人民法院
二○一五年五月十五日
[憨鼠责编：阿九]
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