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进入廿一世纪的中国农村：住房、村庄建设
　　乡村建设及其政策法规变动的情况与特点
　　（一）乡村建设
　　乡村建设主要包括农民住宅建设及农村公共设施公益事业建设。此外，农民住宅，除国家及少数富裕地区的，集体给予农民提供一定资助外，都是由农民个人投资建造，归个人使用，所有权也归农民家庭所有。自1949年以来，一直没有发生变化。
　　相对而言，乡村公共设施则主要是由集体投入，其中也有少量的国家投入的支持。从80年代开始，许多地方通过农民集资方式进行投入。乡村公共设施无论是公益性事业还是生产性建设，其所有权、管理权多由集体组织负责。近年来，一些地方的农户自愿联合起来兴办了一些生产性建设，产权归这些联合农户所有，并可向外提供有偿服务。这类建设包括建设类型主要有人畜饮水、供电、道路、桥梁，以及文化娱乐和社会保障设施等。
　　（二）国家乡村建设用地政策法规沿革
　　有关乡村建设的政策法规主要是关于土地方面。从80年代后期开始，一些地方乡村建设规划与建筑方面才逐步制定一些法规和政策，到1992年才有全国性的管理条例。迄今为止，土地政策法规仍然是乡村建设中最重要的法规，因乡村规划实际上在许多内容上也是关于土地方面的。归纳起来是，乡村建设的政策法规主要包括用地的审批程序、管理权限，用地标准、违章处罚，以及村庄规划等。
　　在80年代之前，乡村建设用地问题并不太突出，原因在于：①由于农民收入较少，家庭年收入除基本生活支出外，能用于建房造屋的剩余资金并不多，翻建老屋成为主流，新建住宅房屋一般都是在子女结婚或是家庭由大分小、老房不够用时才建新屋。那时不仅住宅的建设标准低，而且数量有限；②在80年代之前，耕地属社队集体经营，农民个人家庭建房占用耕地必须首先经集体同意，这实际上形成了一种约束机制，除有权者或者是在当地有势力家族者外，一般利用耕地建屋难以通过，多数是利用村里老宅基地或空闲用地建房，③80年代之前国家对农民住宅用地的政策法规并不太明确，主要是由集体和政府的行政手段执行。
　　从80年代开始，乡村中不仅公共设施建设用地量逐年增多，而且农民建住宅更是急骤增加，标准也越来越高，单个家庭建房占用面积越来越大。同时，这个时期由于农村改革，土地所有权虽仍归集体所有，但土地的使用权归户，集体对农民家庭土地管理实际上的约束力在弱化，乡村建设用地一度失控，加之，人地矛盾日益突出，国家为了加强对土地的管理，逐渐出台了一系列法规政策。
　　日，国务院颁布了《村镇建房用地管理条例》，对乡村建设用地作出了明确规定，随后日国务院颁布了《国家建设用地征用土地条例》，以后日中共中央、国务院《关于加强土地管理制止乱占滥用耕地的通知》，也涉及到农村建设用地。这几项政策是“土地法”出台之前农村建设用地的主要政策。1987年《中华人民共和国土地管理法》颁布实行，归纳起来，其主要内容是：①强调规划，乡村建设应要有规划，规划应按照合理布局、节约用地的原则制定，并要经县级人民政府批准才能生效，农民住宅建设应按照乡村建设规划进行。②农民建住宅，应当尽可能使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，在程序上先由个人提出申请，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准，使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，只要由乡级人民政府批准即可。③农村居民建住宅使用工地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。④乡村公共设施、公益事业建设需要用地的，经乡级人民政府审核，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。⑤规定每户仅能有一处住宅地，如买卖转让后不得再申请住宅用地。
　　这些法规政策实际上对建设用地的规划、原则、用地的审批管理程序、权限、限额以及历史遗留问题，都作出了规定。其主要点是建设用地要经批准，改变乡村建设中自批自用土地，随意扩大宅基地以及买卖、租赁土地等不良倾向。但在管理程序上忽视了集体这个环节。这些法规政策是单一的政府管理模式，与改革前以集体为主的用地方式相比，走上另一极端，与我国现行的农村土地集体所有制不相吻合。经过几年实施，日国务院发布了《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，农村村民建住宅需要使用土地的，应当先向农业集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表会或者村民大会讨论通过后，报县人民政府批准。政策上作出补充，但在实践中，村集体对住宅地的控制并没有成效。农民只须向乡镇土地管理部门交足所须税费，便可以建房，耕地占用十分普遍。
　　（三）地方政府乡村建设用地政策法规
　　这里所说的地方政府乡村建设用地政策法规主要是指省、自治区、直辖市这一级。从上面叙述中可以看出，乡村建设用地管理许多方面如用地面积、申请住宅人具体条件等是要省级作出具体规定的。这里主要是以安徽省为例加以说明。
　　1.关于乡村居民住宅地标准。安徽省把全省分成三个区域分别定出标准：淮北平原地区，每户不得超过二百二十平方米；江淮丘陵地区利用荒山荒地建房，每户不得超过三百平方米；占用耕地每户不得超过一百六十平方米；城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过一百六十平方米。此外，安徽省还规定，对1987年历史上已形成的宅基地维持现状，准予登记发证。对已超过标准的面积可使继续用，即拥有使用权，但在房屋改造、家庭分户、乡村规划重建时，对多余部门要进行扣除。
　　2.安徽省规定，乡村道路建设属农业建设用地，即机耕地、小型水利工程用地，一次用地30亩以下的由乡政府批准，30—100亩的由县级政府批准。
　　从用地的审批程序和权限上看，无论是农民个人住宅，还是乡村公共设施建设，其共同点是，对使用耕地控制从严，而对非耕地相对要松。
　　3.在乡村申请住宅地条件，安徽省的规定是：①统一规划建设的居民新村（居民点）需要重新安排的；②老宅基地面积低于规定标准的，子女中有的已达婚龄确需分居的；③经批准回乡定居的离退休的国家工作人员、军队干部、职工等，没有房屋需要新建住宅的。
　　（四）税费收取
　　乡村建设中收取的税费，主要有三种：一是指土地使用费，二是办理土地使用证时收取的管理费，三是在批准用耕地中收取的税。
　　从1988年起，山东省德州地区等全国200多个县的部分乡村试行宅基地有偿使用。90年代初，国家曾一度对这一做法加以提倡，全国许多地方开始对宅基地收费，每年每平方米收取0.05-0.20元不等。安徽省每平方米收费0.10元。1994年在清理农民负担中这项收费被取消，现行税费只有两种。具体情况以安徽为例，申请使用土地时收取25元的管理费，另外登记发征时收取工本费5元，合计30元。乡村建设如果占用耕地，要交纳耕地占用税，具体办法是，全国划分为12个不同区域，各区域有不同收费标准，大体上每亩3000元-4000元，农民住宅用地减半。安徽平均每亩收取约在500元左右。
　　目前农村土地使用中收费，从规定上看标准不算高，但据反映“搭便车”收费现象比较严重，有的地方利用农民取得住宅地不容易及其迫切心理，在办理手续中，把一些非住宅建设用地中的费用，如教育附加费、水利交通基金等乘机一并收费，农民反映强烈。
　　（五）管理体制
　　乡村建设在用地管理体制上，现行的是政府与集体组织（农民自治组织）共同管理机制。中央与省、县、乡有各自的管理权限和职责，并设有相应的管理部门，乡有土地管理所、作为是县土地局派出机构。由于规定个人申请住宅地要先经乡村（或自治）组织同意，名义上乡村集体（或自治）组织也参与了乡村建设用地管理。
　　建设管理体制上，也有相应机构，但主要是以政府管理为主，以专业性管理为主。乡级同样设有建设规划员，一般与土地管理员合署办公。
　　（六）发展与变化趋势
　　1.评述
　　①国家在90年代初试图通过对农民住宅地使用收费办法，以抑制过多土地的占用。事实证明并不是个有效措施，也无法达到预期目的。因如果收费过高，农民负担不起，而收费过低，又根本不起作用。一户住宅地年收费几十元，对于一些收入较低农户来说是个负担，而对于收入多的农户根本算不了什么，而有能力多占用土地建房的恰恰是这些人。而且，农村土地属集体所有，土地使用费收入应归集体所有，国家收取也是缺乏根据的。所以，后来在清理农民负担中，这项收费被取消。
　　②农民住宅地审批要严于农村公共设施建设用地。按现行规定，农村道路建设等属于农业用地，对此国家没有具体规定，安徽省里规定这类建设用地要经县、乡两级批，但恰恰是这类用地占用较多。据统计1995年安徽省乡村耕地占用中58%属这类建设用地。
　　③按现行规定，县、乡政府尤其是县一级对土地审批具有相当权限，但恰恰这一级往往对占用土地甚至耕地管理不严。许多千百年来农村的基本单位——自然村落现在成为村民小组，虽是土地所有权的实际主体，但往往被上一级行政村拿走，村民小组不是一级组织，也不能行使乡村规划、协调管理的功能。
　　2.变化趋势
　　根据1998年国家对“土地法”有关内容进行了调整，其中涉及乡村建设的内容主要是：
　　①进一步加强用地管理。对在耕地上建住宅的总使用量的审批权集中在省级。但对不占用耕地的仍按原规定的审批管理办法。
　　②进一步重视乡村规划，规划要经省级审批，并要作为乡村建设用地依据。今后，乡村规划的法律作用将日渐重要。
　　③在手段上，赋予土地管理部门强制执行权。
　　此外，乡村建设用地推向市场也将有新的举措。
　　乡村公共设施、公益事业建设
　　（一）饮水工程
　　传统上乡村农民饮水，主要是饮用天然水，如井水、河塘水、泉水等，在西北等一些缺水地区还用窑储水，使用经过处理的洁净水很少。从80年代开始，农村小康工程专门有这项要求和规定，把饮水问题作为一项重要建设项目和重要指标。而且，随着乡村农业上化肥农药的过多使用和乡村工业的发展，污染问题加剧，农民生活水平日益提高，乡村饮水工程日益迫切，也有了加快建设的现实可能。但饮水工程，尤其是自来水工程是一项集体性公益事业，需要的投入较多，而且也需要有一定的水源条件和管理技术，1990年全国需要解决饮水的人数21495.62万人，已解决饮水的13277.52万人，占61.8%.到1996年，全国自来水受益村镇537869个，受益人口3.31亿人，使用自来水普及率33.93%，仅从村庄来看，1995年仅有7.25%的村庄建有供水设施。乡村饮水建设的区域间差别很大。据统计，1995年安全卫生水普及率，西部地区为46%，中部地区为67.4%，东部地区在80%以上。
　　（二）电的建设
　　乡村电的建设主要是指高低压电网建设。在乡村公共设施中，乡村电力建设开展较早，开始于70年代，发展于80年代，90年代在全国进入普及阶段。区域间发展不平衡仍是存在的。1995年西部地区用电比重也达到94%.但从通电村庄看却是另一番情况，到1996年全国只有74.8%的村庄通电，而在中部地区乡村居民用电普及率达90%以上，东部地区可以说是100%普及。乡村电的建设开始阶段主要是供排灌加工等生产用，后来由于电力增加，普及到农民生活用电。
　　乡村电的建设费用国家仅承担大的电网和大输变电站布局建设投入，乡村支线主要由集体和农民家庭集资方式取得资金，国家只有少量的扶持。在那些集体经济实力强的地方主要是由集体投入，相反在集体经济实力不强的地方则主要是由农民个人集资解决。
　　乡村用电归乡农电站管理，村组配有兼职农电工，进入90年代中期，由于全国电力供应有了较大改善，拉停电现象大为减少，电力供应日趋走向正常。但由于乡村线路设备差，管理不善等原因，乡村用电最大问题是电费过高，一般地区的乡村用电费用要高于城市居民用电80%以上，乡村中每度电1元多十分平常，多的达二三元甚至三四元之多。如日中央电视台披露，吉林省长岭县东岭乡海风村每度电费高达4.38元，农民弃电用蜡照明，意见很大。这个地方比较典型，但乡村电费偏高是个普遍现象。一些地方国营电力管理部门乱收费，对农民敲诈，农民称之为“电老虎”！
　　（三）道路建设
　　70年代主要是纳入到农田基本建设中进行规划的，80年代由于农民自发掀起农业机械化高潮，适应这一需要，农业作业的机耕路建设成为重点；90年代在农村小康建设中，由于把通公路行政村比重作为一项重要内容考察，对农村道路的建设标准提出了相应要求。
　　按照有关规定，乡村道路建设投入主要是农村集体和农民集资投入为主，国家只有少量的补助。其中如贫困地区的以工代赈等方式受到农民和基层组织的欢迎。认为这项投入效果好，作用大。
　　由于各地经济发展不平衡，乡村道路建设在地区间发展很不平衡。1994年已通公路行政村的发展比重，中部为83.6%，西部仅为73.9%，东部地区在90%以上。
　　村庄内的道路建设由于统计上把它与镇放在一起，无法单独列出，到1995年村镇道路总长度302.8万公里，其中经铺装的道路245.97万公里，已占乡村道路总长度的81.23%.当年底全国村镇居民人均占有道路面积22.59平方米；村镇公共绿地3089公顷，人均绿地1.98平方米。
　　（四）乡村公共设施现状及有关问题
　　进入90年代，随着农村小康工程实施，乡村公共设施建设力度加强，进展较快，质量上升。“八五”期间（年）全国乡村公共设施建设4.15亿平方米，生产性建筑4.13亿平方米。到1995年，全国乡村公共建设面积达到19.18亿平方米，人均1.95平方米。1996年农村公益性建筑竣工面积9031.8万平方米，总投资248.21亿元，其中混合结构建筑面积7282.89万平方米，占新建总建筑面积的80.64%.当年末全国乡村实有公共设施建筑面积20.1亿平方米。当年乡村公共设施中的生产性建筑竣工面积8339.73万平方米，其中混合结构建筑面积6094.68万平方米，占新建总建筑面积的73.08%，当年末实有生产性建筑面积17.75亿平方米。
　　进一步看，乡村公共设施建设的加快又是以90年中期开始进入快车道的。如1995年村镇建设投资总额2414.15亿元（包括农民住宅投资），较1994年和1990年分别增加389.36亿元和1474.90亿元，增长率分别为19.23%和157.03%.其中，公共建筑建设投资315.82亿元，生产性建筑建设投资342.15亿元，公用基础设施建设投资229.80亿元。1996年乡村公用设施投资总额达248.21亿元。
　　尽管90年代后乡村公共设施，公益事业建设有了长足发展，但与农民要求相差甚远，与城市相比差距很大，归纳起来主要问题是：
　　①区域间发展不平衡。除了上文中已提及以外，这里再补充电话通讯情况。1995年已通电话的行政村比重，西部地区为29%，中部地区为49.8%，而在东部地区许多地方农民家庭电话已开始普及，更不要说是行政村了。
　　②公共设施主要依靠农村集体经济组织和农民自筹资金解决，在发展滞后地区，这一进程必将很慢。现在比较公认的看法是，在小康进程中，居民卫生用水，通电话的行政村等生活环境方面的指标是个难点。国家适当加大投入是必要的。争取国际援助也是值得努力的一个方面。
　　乡村规划与建设管理
　　（一）传统村庄分布状况与规划
　　全国约有自然村庄370万个左右，19100多万农户，85900多万乡村居民，平均每个村庄不到52户，230多人，且但各地村庄规模差别甚大，事实上许多地方每个村庄只有三、五户，二、三十人，极其分散。据调查，1996年全国乡村平均人均居住用地154平方米，安徽省乡村人均占地达220平方米。据规划方面专家介绍，按照国际惯例和我国人多地少的国情，乡村居民村庄人均占地以不超过100平方米为宜。这包括住宅、村庄内道路、公共设施和绿化等用地在内。而且，村庄过小、人口居住过于分散不仅用地过多，也给农村公共设施建设带来不经济。因此，从80年代开始，国家就提出要进行村庄规划。
　　村庄规划实际分两种情况：第一种是村庄居民点及其村庄内的住宅、道路、绿化带及公共设施等规划，从原则上讲，这是法律要求，必须要进行的，按照要求，村庄规划必须要有“两图一书”，即总体规划图，建设规划图和规划说明书；第二种是对乡村居民家庭住宅建设规划设计，这是建设等部门为农户提供适当合居民生活的农户建造住户的格局和样式，供农民建屋时参考选用，并不具有法律效果，只是一种提倡和引导。
　　村庄规划的原则是：要有利生产方便生活、节约用地，要体现较好的经济效益、环境效益和社会效益。以改变过去农民建房都是在宅基地上自然发展，不受约束，其结果是布局凌乱，浪费土地的状况。
　　村庄规划的工作任务：一是划定村界，二是内部生活居住区和公用设施布局，三是居民住宅调整。村庄规划涉及到村庄搬迁、小庄并大庄、居民新建住宅地的调整等内容。规划工作是由建设部门专门机构（人员）和乡、村组织共同进行，报经县政府批准同意。目前虽然绝大多数村庄已做了规划，但多是粗线条，具有比较完整的村庄规划只占到30%，而且有的地方有了规划也不能保证建设按规划进行。因此，这方面的工作还需要加强。
　　近年各级政府都重点抓了一批示范村庄规划，以起到带动作用。到1995年全国从中央到省、县共抓了7237个村庄规划和建设试点，其中建设部567个，省级1169个，地级2786个，县级2715个，到1996年试点村庄增加到8618个。这些试点村庄规划做得好，建设也能按规划进行。
　　从现实看，村庄规划的实施情况是：首先是为了节约用地，通过划定村界，使得土地的乱占能滥用被制止。而通过小庄并大庄，以及村庄建筑物的合理布局还能起到节约用地之目的。如安徽省阜阳地区，地处淮北平原区，从1990年着手进行并庄工作，新村庄统一规划统一设计建设、一步到位，村四边挖成塘，塘边种上树，至今已腾出土地40万亩，据规划这项工作到2010年完成，共要腾出土地100万亩。
　　其次是为了配合康居工程，使得农村不仅居住条件能得到改善，而且便于公共设施的建设和节约建设投资。安徽省六安地区地处大别山区，村庄兼并不是采取一步到位办法，规定房子拆迁时必须进入规划的小村庄内，采取的是分步到位办法。
　　当然，全国各地还有其它一些做法。但这两个地方具有一般代表性。
　　在实行村庄规划中，通过小庄并大庄，集中并村，如果工作做得得当，农民欢迎，也是件利国利民的好事，但如何具体推行和落实要讲究方法，更要尊重农民意愿，村庄规划必须要让农民参与、农民作主，要量力而行，要等到条件成熟时再做，更要做大量的宣传工作，尤其不能使农民利益受到损害，此外，还要在规划中注意环境保护，否则，好事也会变成坏事，会受到农民的反对和抵制。
　　（二）乡村规划与建设管理方面的政策法规
　　1.乡村规划与建设的一般性规定
　　在90年代之前，村庄规划未纳入法制轨道，90年代前后陆续有一些省、市、自治区制定一些关于乡村建设的政策与法规，但就全国而言，直到日，才由国务院公布了《村庄和集镇规划建设管理条例》。其内容除了有关土地使用方面的规定外，主要是对村庄规划的编制实施等相关问题作出了相应规定，其次是关于乡村建筑方面的规定。主要内容是：
　　①村庄规划的编制，应以县域规划、农业区划、土地利用总体规划为依据，并同有关部门的专业规划相协调。
　　②编制村庄规划，一般要分为总体规划和村庄规划两个阶段进行，村庄总体规划内容主要包括：乡级行政区域的村庄布点、村庄的位置、规模、性质和发展方向，村庄的交通、供水、供电、邮电、商业、绿化等生产和生活服务设施的配置等。
　　③村庄规划要在村庄总体规划指导下，具体安排村庄的各项建设，主要内容有：住宅、乡村企业、乡村公共设施、公益事业等各项建设的用地布局、用地规模、有关的技术指标、近期建设工程，以及重点地段建设具体安排。
　　④乡级人民政府经乡级人民代表大会或者村民会议同意，可以对村庄规划进行局部调整，并报县级人民政府备案。
　　⑤村庄规划区内，凡建筑跨度、跨径或者高度超出规定（由省级具体规定）范围的公共设施和公益事业建筑工程，以及二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资格证书的单位进行设计，或者选用通用设计标准进行设计。有的省规定，在村庄规划区内，凡农民建住宅除了要有土地使用证，还要有建设工程许可证才能开工。
　　⑥村庄房屋所有权人，应当按规定向乡（镇）人民政府领取房屋所有权证。
　　此外，还规定村庄规划的具体设计必须要有专业人员承担，县建设主管部门及部分乡政府有规划设计室。村庄建设管理工作由政府建设主管部门负责，乡镇设有乡村建设员。
　　2.乡村建设具体标准的规定
　　村庄建设管理条例是对乡村建设的原则性规定，日，国家建设部和国家技术监督局联合对村镇规划的有关标准作出了具体规定。其主要内容是：
　　①在性质上村庄分为基层村和中心村两种，各自规模又分为三级。基层村的三级划分标准为300人以上的，100-300人的，少于100人的村；中心村三级标准是，大于1000人的，300-1000人的，少于300人的。
　　②建设用地，中心村人均居住建筑面积为50-70平方米，公共建筑用地6-12平方米，道路广场9-16平方米，公共绿化2-4平方米，四类之和为72-92平方米。此标准允许有一定的上下浮动。
　　而据调查，1988年各类村庄用地现状为人均55-865平方米，70%的省、自治区人均用地为50-150平方米。显然，这个标准是偏紧的，能否得到执行，尚是个问号。
　　乡村住宅建设
　　（一）几次建房热
　　1949年以来，乡村中曾有几次较大的建房高潮。一是50年代中期一度经济繁荣，一大批农民进行房屋维修和新建住宅，但在1958年“大跃进”中实行林、田、路、水统一规划，强调集中居住，不少村庄被拆并，其房梁等建筑物被强行用作电线杆及兴修水利和大炼钢铁用，随之出现三年自然灾害，乡村房屋一度减少。以后到60年代中期又一度兴起建房热，但这是恢复性的。
　　进入80年代，随着改革农民收入增长，乡村盖房掀起高潮。
　　从上面数字可以看出，80年代前半期是建房高潮，1985年乡村居民人均居住面积14.7平方米，是1978年的1.8倍。短短7年时间面积几乎增加了1倍。1978年后乡村居民生产性用房大约是人均3-4平方米，这一点几乎没有什么变化，因此1985年后建房增加主要是供住宅用。中国人传统上的习惯就是，有了钱就盖房子。从80年代中后期开始，有一部分农民住宅建筑已不仅是满足居住需要，而且是在追求生活舒适的需要，住房是财富最明显的标志，是儿子招亲的重要吸引力，也可以作为借贷担保的抵押，故而富裕地区许多建房已大大超出实际需要。造成建房热的因素还有房子可以作为个人永恒的财富，不因发生政治运动而受到影响，这与土地财产恰成鲜明对比。1949年後土地曾分到户再收回，再分，而房子盖起来则永远是自己的。从80年后期至今，乡村居民建房速度比80年代前半期有所下降，但建房质量有所提高，从下面列出的每间房屋新建价格可以看出。因此农民家庭对建房总支出费用乃呈大幅度上升趋势。
　　（二）特点及现状
　　1.大体可以作出这样的归纳，进入90年代乡村居民建房进入平稳增长阶段。全国农户平均每户年内新建房屋间数，1985年为0.30间，1990年下降到0.19间，1993年再次下降到0.15间。
　　2.每年乡村中建房户数都具有相对稳定性。1985年全国乡村中有624.60万农户建新房（包括翻盖老房），1996年为660.76万户，11年间仅上升5.8%.年内新建房屋农户大约占总农户数的2%-3%.
　　3.建屋费用增加，质量有明显提高。单位房屋造价，1990年是1985年的2.55倍，1993年又是1990年的1.32倍。到1996年农民生活用房中的砖木和钢筋混凝土结构房屋比重达到74.4%，比1985年的50.8%增加23.6个百分点之多。同期，乡村居民住宅房子的每间价值由465.75元增至2565.81元，后者是前者的5倍多。乡村建房开始从增加面积为主走向以提高质量为主阶段。
　　4.区域差异大。由于中国地缘辽阔，各地经济发展和生活居住习惯差异明显，不同地区在住房上也有很大差别。
　　上表中在全国乡村中生活用房面占用最多的前三个省市和最后的三个省区均已列出。1993年与1985年几乎没有变化。但奇怪的是，四川经济发展水平在全国并不处于前列，而乡村居民居住面积却居第三位，看来仅从乡村生活性用房面积与经济发展水平看，二者之间有关联，但并非是完全等同关系。当然居住质量上四川比江苏省和北京市郊等要差得多，这仅从直观就可不证自明的。此外，乡村农民房住面积与土地紧张程度似乎也不相关，如浙江农民人均居房面积居全国第二位，但浙江的人均占有土地则是全国最少省份之一。在质量上的差别更大，好的地方如江苏华西村，北京市郊的窦店村等农民住房条件已大大超过城市标准，而在一些贫困地区，一些农民还住在茅草屋中，更谈不上什么水、电、下水道等公共设施了。
　　（三）建房支出比率多年的有关调查和统计资料表明，建房是农民家庭消费性开支中仅次于吃之外的最大项目开支，尽管农民家庭用于建房费用的绝对数额变化很大，但其在家庭总收入的比重数却又相对稳定，约占12%多，其变动幅度比起衣着、用品类均小。
　　农民住宅建设无论是从家庭微观还是从全国宏观来看，都是一笔不小的投资。平均每户农民家庭投资于建房资金1987年为401元，1990年为512元，1993年是765元，1996年达到1349元，尤其是进入1993年后农民对住房支出绝对量呈加大趋势。到1996年，平均每个建房户投资建房资金已达22903元，农民住宅造价平均每平方米234.05元，分别比1990年增长67.59%和100%，也比1994年分别增加12.86%和9.44%.
　　从全国来看更是一个庞大数字，仅“八五”期间（年），村镇住房投资即达8311.54亿元。①
　　乡村建房几乎全部靠农民自身积累，毫无其它来源，在那些经济收入低的地区，农民建房是个不小的负担。即国家只投资城镇居民住宅条件的改善，农民住房的改善。1996年仅小城镇建设国家即贷款10亿元，更不用说城市成千亿的投入，而乡村几乎一点也得不到。这样一些迫切需要房屋者或要改善居住条件者只能通过民间借贷解决，更加重了农庄建房支出和负担。②地区差别大。从全国三大地区来看，中西部地区用於住房的投资不仅绝对数量少，且在家庭收入支出中的比重也低，其住房条件的差距进一步扩大。除了原有的差距外，近年中西部地区农民用於建房投资不到东部地区的50%.③总体水平很低，尤其是公共设施方面，下水道几乎未提到建设内容上，其它如道路、绿化、供水等设施建设也很落后，这些公共设施即使在一些比较发达地区也比较落后，特别是直接关系到人们健康的洁净饮用水普及率低。
　　参考文献
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　　2.中华人民共和国土地管理法实施条例
　　3.中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占滥用耕地的通知（日）
　　4.国务院关于严格制止乱占、滥用耕地的紧急通知（日）
　　5.村庄和集镇规划建设管理条例（国务院日公布）
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　　7.国家建设部国家技术监督局：村镇规划标准（日）
　　8.，1997年中国经济年鉴中，建设部长文章和有关资料
　　9.年农业统计年鉴
　　10.中国大百科全书，百县市调查相关县市卷
　　11.中国农村观察1997年第6期
　　12.调研世界，1996年第3期
　　13.安徽统计年鉴年各期
　　14.国家农调队农村住房调查统计资料（年）
　　15.中国统计年鉴相关年份
　　16.天长县志、蒙城县志
　　17.安徽省情（1-3卷）
　　18.安徽土地管理局编：土地监察法规手册
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