保障房改革破局 经适房停建或回购
久被诟病的&宝马开进保障房小区&现象，或许从今年将开始改变。
3月5日，《广东省住房保障改革创新方案》(下称《方案》)对外发布。除已批准立项的项目外，广东省将暂停新建经济适用住房，并逐步将现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房，只租不售。
这是继江西之后第二个省份提出停建经济适用房，不久前江西省的方案提出，从2012年开始，停止新建经济适用房和限价商品房，廉租房与公共租赁住房并轨建设。
今年1200万套保障房的建成数量为历史上最大规模。随着越来越多的保障房交付使用，其后期管理与运营是地方政府不得不面对的重大课题。
在本次两会上，全国政协于7日组织了&政协委员谈保障性住房与建设管理&新闻发布会，委员们为保障房监管体制改革纷纷支招。
另据记者从北京市保障系统有关人士处获悉，为了加强保障房的分配和管理，北京市已经制定了&保障房后期管理办法&，该办法现已上报正待审批，近期将对外公布。
多地率先启动后，2012年，一场关于保障房监管分配方面的改革有望破冰推进。
保障房漏洞
各类保障房存在的分配和监管漏洞，为代表委员们所关注。
民革中央在今年的两会提案中直陈，一些地方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件审批、不认真履行职责、失职渎职等现象。
而背后的原因之一在于，目前我国对于申请廉租、公租房家庭的个人住房、收入以及金融资产等基础信息了解不足，核实有一定难度。
&因此，一些收入超过了廉租、公租住房准入标准的家庭，仍然不腾退廉租、公租住房，使其他符合廉租、公租住房准入标准的家庭无法及时入住。&
农工党中央也在提案中称，由于个人诚信档案管理缺失，保障性住房申请审批程序不严，监管难度较大，保障性住房体系&寻租&和&搭便车&现象不时存在。
2011年，伴随着保障房建设的大规模推进，多地频频曝出经适房分配的&丑闻&。
在陕西省山阳县，在900多名经济适用房申请人公示名单中，有政府职务者多达100多人；2011年5月初，国家电网安徽分公司被爆出在合肥市翠薇路698号院，建设888套豪华集资房，内部售价仅为每平方米1000多元等。
在北京，不久前本报曾联合北京市某中介机构，对北京市保障房出租状况进行调查后发现：北京市第一代经济适用房，建成交付约14万套，目前约有13万套通过&真假交易&转为二手商品房上市交易，剩下的不足1万套约有40%在出租。
北京市第二代经济适用房，建成交付约10万套，目前约有25%在出租；&两限房&迄今建成入住约7万套，目前约有20%出租。
北京市一位政府人士向本报抱怨，外界一直在批评保障房，尤其是经济适用房、限价房在分配环节上的种种漏洞、猫腻，应保者难保，&开宝马的反而分到经适房&，但他们常常无能为力。
&仅靠住房保障系统的几百人去深入数万、几十万人，调查每一个申请对象的真实情况，很难。另外，由于我国迟迟未出住宅保障法，对于那些骗租、骗购保障房的人群，只能批评教育，取消个别被发现的申请人保障资格，违法成本很低。&
地方改革：从经适房开刀
问题之后，解决对策陆续出来。
江西不久前推出的专门改革方案提出，从2012年开始，停止新建经济适用房和限价商品房，将重点放在廉租房与公共租赁住房上。
广东刚刚公布的《方案》也提到，广东省将建立以公共租赁住房为主体的新型住房保障制度。该《方案》提出，公租房单套建筑面积以40平方米左右为主，鼓励各地探索建设低于30平方米的小户型公租房。
&无疑，政府停建经适房，是想把更多的人力和财力放在公租房身上&，中原地产广州项目部副总经理黄韬对本报分析。
但一位不愿意透露姓名的广州保障系统人士则透露，停建经济适用房是因为&考虑到目前政府审核手段还不够高，保障房分配、管理环节要真正做到阳光、公正，在审核环节就堵住寻租等行为，管理成本非常高。目前政府还没有能力做到个人资产联网，仅靠人工审核几乎难以胜任。&
民盟中央在此前的调研中也了解到类似情况。
在提交本次两会的党派提案中，民盟中央建议，各级银行、住建等相关部门联动建立部门信息共享机制和居民经济状况核查系统，提供申请保障性住房的核查报告。
本报了解到，北京虽未提出停建经适房，但即将推出经适房回购和封闭运行改革。京政办发［2012］2号文件中提到，新购买的经济适用住房确需转让的，由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。
对于经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经适房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。
吁保障房立法
不过，在2月7日&政协委员谈保障性住房与建设管理&新闻发布会上，与会政协委员认为，保障房分配与监督环节上的问题并非仅加强监管就可以解决，必须加快保障房体制变革。
全国政协委员、国家开发银行顾问、原副行长刘克崮表示，保障房应该从体系上去构思。首先应该明确，保障房不应该保障居住有其房，而应保障居者有居所。在此基础上，再形成制度、办法、规章，最后制定《居民基本住房保障法》；他还建议组建国务院直属的国家基本住房保障总局。
全国政协委员、中国人寿(601628)保险公司原董事长杨超介绍，产权式保障房要特别注意，由于购房者转让过程中出现很多问题，甚至附带权钱交易，弊大于利。他同样呼吁加快保障房立法。
&不要等到大批的保障房建成出现很多问题后，再去立法，那就晚了。保障房建设需要统一的体系设计，不可以政出多门，不可以八仙过海，必须有制度来保障，最重要的是要立法。&杨超建议。
通过地方实践，业内人士也嗅到了保障房监管改革提速的气味。
广东经济适用房改革《方案》，就得到了地产界大佬任志强的认可。这位对于保障房政策一直颇有微词的开发商，此次意外地没有批判政策，而是称&保障了居住权利而非财产权利&。他们愿意将广东省的这一动作，理解为保障房制度深化改革的信号。
(作者：王营)
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[]　[]“供给侧改革”，要对房地产库存“动刀子”了！
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“供给侧改革”，要对房地产库存“动刀子”了！文章标签：房地产库存 供给侧改革&&发表日期：&
【引言】近期，政经界有个新名词“供给侧改革”。提出：在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革；并部署四项措施：1、促进过剩产能有效化；2、降低成本，帮助企业保持竞争优势；3、化解房地产库存，促进房地产持续发展；4、要防范化解金融风险。
&&&&&&& 四项措施中，非常罕见的包括房地产业。那么，房地产业与“供给侧改革”有何内部联系？当前最重视的房地产去库存，又与房地产供给侧存在什么关联？本文简要分析四个问题，并试作解答。
其一，为什么要搞“供给侧改革”？
&&&&&&& 1978年实行改革开放以来，我国的改革事业走过了近30年历程。过去很多年，我们在课本上总是看到一句话：现阶段我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。也就是说，人民的物质需求旺盛，但供给跟不上，其中主要矛盾是供给总量不足。
&&&&&&& 但经过多年发展，尤其是进入本世纪之后，随着改革开放的深入推进，尤其是加入WTO之后，我国出口持续快速，我国制造业迅猛发展，成为“世界工厂”。我国的物质供应能力大幅增长，另外2008年国际金融危机后至今，国际需求大降减少，导致我国工业品供应饱和、产能过剩。
&&&&&&& 然而，并非所有行业、所有领域都出现了供应过剩，比如很多领域中低端产品过剩，高端产品供给不足；传统产业产能过剩，创新产业供给不足。这就需要优化供应结构。同时，很多行业虽然产能过剩，但企业生产经营成本不断提高，甚至超过发达国家，于是就导致企业赚钱越来越难，产品价格不能有效下降，人民在购买商品和服务方面就不能享受到实惠。
&&&&&&& 这四个“歼灭战”，其实是在产业层面、调控层面、财税制度层面、资本层面的新部署，勾勒出了供给侧改革的重点领域和规模。发改委规划司司长徐林也指出，供给侧结构性改革的创新未来可能会更多侧重于如产权制度改革、国企改革、金融和财税制度改革等基础性的体制机制改革。
其二，房地产的供给侧出了什么问题？
&&&&&&& 从改革历史进程来看，我国房地产业的改革慢于多数其他行业。上世纪90年代开始推进，1998年“23号文”才标志着实质性的改革，基本取消福利化分房，实行货币化分房。其后，住房市场需求持续而快速的释放，而住宅的生产与供给亦同步大幅增长。在2011年之前，全国住宅总体呈供不应求的态势，供给侧的矛盾主要在于总量，因此也导致房价持续而快速的上涨，民怨颇多。
&&&&&&& 2011年是个我国房地产“供给侧”的拐点。两个因素导致了这一拐点的出现。一是长期因素。2011年全国城镇居民的平均住房面积为32.7平方米，相比1998年房改时的23.3平米大幅增长，相比1978年的的6.7平米更是飞跃式进步。我国小康生活的住宅标准是35平米。如果算上城中村及郊区的小产权房，则2011年时多数城镇已达到35平米。住宅告别短缺时代。
&&&&&&& 另一个是短期因素。即政策剧震所引发的市场供求巨变。2008年四季度至2010年第一季度，国家大力救经济救楼市。一方面，房价大涨，开发商急于扩张赚钱；另一方面，信贷超级宽松，银行求着开发商发放低息贷款。因此全国各地房地产开发热情高涨，导致之后二三年住宅供应暴增。
&&&&&&& 2010年房地产政策突然转向，由之前的过度宽松，一步步转为过度紧缩。这又造成了两个影响。一是一二线城市实行限购之后，2010年下半年至2011年，很多大中型开发商，纷纷向三四线城市进军，结果进一步推涨了这些城市的住宅开发热与供应量。二是，多次出台新政、持续打压之下，2011年下半年全国楼市趋于降温，其后广大三四线城市的需求增长势头减弱，而之前拿地与动工的项目仍在源源不断的制造大量房子出来。
&&&&&&& 结果是，全国住宅库存快速增长至今。国家统计局数据表明：截至今年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，同比增长18%。注意，这一指标只包括现房，而期房库存量更大。从历史走势看，更能说明问题。2003年至2010年间，全国商品房待售面积增长缓慢，其中2004年和2007年甚至出现负增长，正好对应房价大涨。但从2011年开始，待售面积突然加速增长，对应房价趋弱。
其三，化解高库存与供给侧改革何干？
&&&&&&& 由上述可知，与众多行业相似，2011年以来我国住宅供应总量出现一定量的过剩，而结构上则仍有不足之处。
&&&&&&& 从区域来看，一方面，部分二线与多数三四线城市供应过剩，库存压力大；另一方面，一线城市和部分二线城市供不应求，房价仍在显著上涨。
&&&&&&& 从产品来看，商办类库存压力大于住宅；住宅当中，别墅和超大户型公寓库存压力较大；另外，部分地区的保障房建设规模较大，也存在一定分配难的问题。
&&&&&&& 从企业来看，全国9万多家（2013年数据）开发商，多数都处于规模萎缩、效益下滑，甚至亏损、倒闭的状态，进而导致在建项目出现难交付、停工、烂尾，或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商，尤其是央企，则加大拿地力度，拼抢地王，继续扩大经营，但企业利润率同样连跌五年，预计今年将破10%。
其四，供给侧改革化解高库存的两点建议
&&&&&&& 化解高库存，如果着眼于短期效果，主要还得从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，刺激需求有助于消化存货。如果着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，则有两点建议。
&&&&&&& 一是，从总量上考量。严格控制三四线城市宅地供应，库存去化周期大于20个月，暂停供地；一线和少数库存规模小、去化周期短（低于12个月），应增加宅地供应，受制于建设用地紧张的一线城市，应加快改革，使部分工业用地转变为宅地，加大城市旧改力度，提高地块容积率。
&&&&&&& 二是，从结构上考量。一线城市着力加大中小套型住宅供应量，适度控制大户型与低密度产品；少建或停建保障房和安置房，将货币化被偿和补贴，作为主要方式；收购少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前对开发企业的种种限制和政策岐视，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业的支持力度，促使这些企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好的满足人们对于优质住宅、创新型住宅（如小米公寓）的需求。
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