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土地使用权转让违法 转让协议被判无效
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&&&&& 日前，安徽省明光市人民法院对一起违规转让土地使用权的宅基地纠纷案作出一审判决，宣告原告史凤华与被告张永先所签订的土地转让协议书属无效合同，同时判令被告张永先于判决生效后十日内返还原告史凤华人民币10万元整。
&&&&　2000年10月，安徽省明光市居民张永先、牛忠义夫妇计划筹建“义先废塑料加工厂”，并以“义先废塑料加工厂”的名义与该市原明东乡人民政府签订征地协议，征得位于该市明涧路南侧、蔡安路西，面积1913平方米的土地一块，且已取得“建设用地批准书”和“城镇建设工程规划许可证”。
&&　&&日，该市土地资源和房产管理局为该宗土地核发了“国有土地使用证”，登记的土地使用者为“义先废塑料加工厂”。日，张永先以其个人名义与史凤华签订一份协议书，约定将“义先废塑料加工厂”征用的土地及相关设施以44万价格整体转让给史凤华，同时约定了付款方式等相关事项。 日史凤华按约向张永先给付预付款项10万元后反悔，于同年12月10日向法院提起诉讼，要求依法确认其与张永先所签订的土地转让协议无效并判令张永先返还其10万元购地款。
&&&　&法院在案件审理过程中查明，“义先废塑料加工厂”一直未办理工商注册登记手续，仅以张永先个人名义，以个体工商户的形式长期从事废塑料加工销售业务。
&&　&&法院审理后认为，民事活动应该遵守法律规定。被告张永先以自己的名义与原告签订协议，明显与土地使用证上登记的土地使用者名称不相符合，且未能提供证据证明其对该宗土地享有单独的处分权;同时，该协议书涉及土地使用权转让，根据国家土地管理局《划拨土地土地使用权管理暂行办法》规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。因被告至今未办理相关手续，故原、被告签订的土地转让协议违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效合同，被告基于该协议收取的现金10万元依法应予返还，故对原告的诉讼请求予以支持。遂依法作出上述判决
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土地使用权转让合法性及合法方式
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土地使用权作为一项特殊的权利，像不动产一样是可以进行转让的，土地使用者将土地使用权转让合法的方式有哪些，本文为您介绍。
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转让合法性
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
转让的特点
土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点，包括：
1.土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。
关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物;或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种独立的权利也可相安无事。在中国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。
依中国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。
2.权利义务一同转移。
这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。
至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让
3.土地使用权的转让需办理变更登记。
中国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生;后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效。
土地转让的合法方式
关于土地使用权转让的方式，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定有出售、交换和赠与三种方式。后《城市房地产管理法》第三十六条略作发展，将转让的方式规定为买卖、赠与或其他合法方式。&其他合法方式&一般包括：
作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。由于&买卖&是土地使用权&转让&的主要表现形式，我们通常所说的土地使用权&转让&指的就是土地使用权&买卖&。下文关于土地使用权转让合同的讨论实际上也是关于土地使用权买卖合同的讨论，所以说，&转让&有广、狭两个概念之分，当&转让&是广义概念时，它包括所有的以权利主体变更为目的土地使用权的移转行为;当&转让&是狭义概念时，它与买卖具有同样的涵义。
抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。
以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。
4.作价入股。
作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金;说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。
在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。为合作建房的目的而设立独立法人的，土地使用权转让的对价是股权;不设立独立法人，而采取加名的方式，或甚至不加名、仅以合建合同约定合作各方产权分配的，土地使用权的对价是房屋建成以后的产权。因合建而分配产权以后原土地使用人虽然拥有部分房屋产权及该房屋占用范围和公用面积的土地使用权，却不再拥有原来意义上的土地使用权，可视为交换的一种特殊形式，即用地人以部分土地使用权换取房屋产权。
赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。以赠予方式转让土地使用权的，土地使用权的移转没有直接的对价，它无需价金的支付或财产权利的提供作为对应条件。但土地使用权赠予合同可能会附加其他条件，如用地人在将土地赠予给学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。
在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。通过继承取得土地使用权时，土地使用权的移转也没有直接的对价，但可能会有间接的对价，如在通过合并取得土地使用权的法律关系中，新公司继承了原公司的财产，也会继承原公司的债务，新公司取得土地使用权的对价，可能以承担原公司的其他债务的方式体现出来。
以上便是转让合法性及合法方式的知识，涉及到土地使用权问题的事情，最好咨询专业的土地纠纷来进行解决。
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