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承租方单方解除租赁合同，出租方如何请求赔偿
&&&&&&&案情简介
&&&&原告（被上诉人）：XX房地产开发（深圳）有限公司
&&&&被告（上诉人）：某空调有限公司
&&&&原被告双方于日签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于深圳罗湖区深南东路的地王大厦43层05单元，租期5年，从 日至 日。合同约定前三年月租金为港币31556元，后两年为港币36300元。合同还约定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用，每月1日向原告交租金，拖欠租金，应向原告支付滞纳金30%。该合同于 日在罗湖区房屋租赁管理办公室桂园租赁所办理了租赁凭证。2000年3月，被告提出租金过高，要求减租，原告同意调整，双方多次协商，但未达成一致意见。2000年8月，被告擅自撤离租赁房屋，停止履行合同。原告于2001年4月诉至法院，请求法院判令：（1）解除《房屋租赁合同》；(2)被告支付租金358266港元，利息12420.57港元，滞纳金29572.78港元；（3）被告支付管理费人民币35032.6元，利息1056元，滞纳金15085.62元；（4）没收定金12626.4港元；（5）被告赔偿房屋空置损失117390港元。
&&&&争议焦点
&&&&房屋空置后的租金损失是否由被告负责？
&&&&原告认为：被告提出租金过高，要求调整，原告也同意，但在双方未能达成一致意见的情况下，被告擅自撤离房屋，属单方违约，造成的房屋空置的损失应由被告承担。
&&&&被告认为：被告已在8月9日书面通知原告，管理处人员也知道被告撤离；根据《深圳市房屋租赁管理条例》规定，被告如果拖欠租金达三个月以上，原告可以解除合同，但在被告超过十几个月未交租的情况下，原告认为解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第119条的规定，即使被告违约，原告也应采取合理措施，防止损失扩大，但原告并不采取措施，损失应由原告负责。
&&&&代理思路
&&&&作为原告的代理人，要解决两个问题：
&&&&（一）对被告解除合同通知送达事实的认定。
&&&&& 被告提出在 日已书面通知原告，撤离租赁房屋，被告认为这是解除
&&&&合同的时间。据材料显示，原告并未收到该通知，更无此时解除合同的书面证据，故被告这一主张很难得到法庭的认定。
&&&&根据《中华人民共和国合同法》第93条、第94条的规定，只有三种情况下合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现；三是法律规定合同解除的情况出现。而本案中不存在以上三种情况。被告擅自撤离租赁房屋，停止履行合同，是违约行为，无视合同对双方的约束力，根据《合同法》第113条规定，应当承担全部的违约责任。
&&&&鉴于被告早已撤离房屋，也有解除合同的意愿，原告请求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间，这样便于计算欠租及空置的损失。
&&&&（二）造成租赁房屋长期空置，原告是否未尽防止损失扩大的义务。
&&&&被告提出，日其搬离租赁房屋后，即向原告交出钥匙，但原告不接受，原告拒不接受被告交付钥匙的目的，是要造成房屋由被告一直占用的事实，以此来索赔。《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应该采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题，关键是被告举证，被告要举证原告拒绝接受被告的钥匙，没有采取适当的措施防止损失的扩大，这是十分困难的。因此，只要运用举证责任的分配，即可使原告立于不败之地。
&&&&而原告抓住之一重要事实，即直至诉讼开庭前，被告一直没有把钥匙交给原告，房屋一直在被告的控制之下，以此便可论证空置房屋的损失应由被告承担。
&&&&审理及判决
&&&&一审情况
&&&&经开庭审理，被告未能就日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证，也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主张，被告承担举证不能的责任。
&&&&法庭认为，原被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同的形式内容符合有关法律规定，是合法有效的合同，受法律保护。双方当事人应认真履行。但由于被告在履行合同期间，以合同约定的租金过高为由，提出要求折减租金，在与原告协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务，其行为是违约行为，应依法承担相应的违约责任。
&&&&被告实际早已搬离承租房屋，且在诉讼中，亦表示同意解除租赁合同，故对原告要求确认合同自日解除的诉讼请求，请求本院予以支持。
&&&&合同解除后，原告提出该房屋任然空置，已造成原告损失，要求被告按深圳市房屋租赁指导租金标准予以赔偿，因该房屋钥匙在被告处，仍属被告控制的房屋，原告以房屋租赁指导租金标准，即每月130元/平方米,计算至2001年11月,理由充分,本院予以支持。
&&&&另外，被告交付的合同定金港币63132元，是确保合同完全履行的保证金，由于被告的行为违约，致使合同不能完全履行，因此，原告提出被告尚有一年合同未履行，按合同履行期五年的比例没收其一年的保证金12624.4元，作为对被告违约行为的处罚，其诉求符合《最高人民法院关于&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第120条的规定,本院予以支持。法院遂做出如下判决：
&&&&1．解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；
&&&&2．被告应向原告支付房屋租金港币321966元；
&&&&3．被告应向原告支付房屋管理费人民币30879.34元；
&&&&4．被告应向原告支付房屋租金滞纳金港币9885.42元；
&&&&5．被告应向原告支付管理费滞纳金人民币1955.66元；
&&&&6．准许原告从被告的房屋租赁合同定金港币63132元中扣减12624.4元；
&&&&7．被告应赔偿原告房屋空置损失人民币117390元。
&&&&二审情况
&&&&被告不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，经二审法院审理，驳回上诉，维持原判。本案原告的诉讼请求全部得到法院的支持。
&&&&律师提示
&&&&其实，本案被告全面败诉的局面是完全可以避免的。
&&&&房屋租赁合同的解除，要依法进行。不能继续履行合同，需要解除合同的一方，通常提前1-3个月书面通知对方，陈述解除合同的因由及提出解决方案，函件送达对方时，要求对方签收并复函。如对方拒绝签收，或不予答复，应通过公证送达或特快专递邮寄，解除合同的程序，应依据《中华人民共和国合同法》第96条规定的方式进行。
&&&&本案被告如果通过公证或专递送达8月9日的函件，并在原告拒收钥匙后通过提存公证的方式交接钥匙，或者及时向法院请求确认解除合同的效力，则可把损失降到最低。
&&&&在经济交往中，解除合同的情况是经常出现的，如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决，一定能够取得双赢的效果。
&&&&问题探讨
&&&&本案引出两个问题，值得探讨。
&&&&（一）&& 承租方单方解除房屋租赁合同时，出租方如何计算请求赔偿损失？能否把未履行租期部分的租金作为损失进行索赔？
&&&&《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失。对房屋租赁合同来说，出租人收取租金是获得合同履行的可得利益。如果承租人不履行合同合同，出租人自然无法收取租金，无法获得可得利益。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到，计算到。因此，出租人完全可以把未履行租期部分租金作为损失进行请求赔偿。这就是合同法中的完全赔偿原则。但是出租人这部分的可得利益，并不是纯收利益，其中包括房屋租赁税、房屋租赁管理费等费用。因此，在计算损失时应扣除这部分费用，才是公平的。
&&&&在以往的司法实践，对这种损失赔偿，大多局限于实际发生的损失即直接损失。而房屋租赁合同不履行，通常没有什么已经发生的实际损失，因而几乎得不到赔偿，最多没收两个月押金而已，这对出租人是不公平的，也是违反合同法原则的。
&&&&（二）&& 如何认定承租方违约后，出租方是否及时采取措施防止损失扩大？
&&&&《中华人民共和国合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告也依据这一法条提出原告没有采取适当措施防止损失扩大而要求免责。
&&&&何谓采取适当措施？法律没有具体规定。当承租人擅自撤离租赁房屋后，出租人可以有三种做法：一是积极主动地四处寻找客户承租，以减少损失；二是消极地任由房屋空置，有新租客也不愿出租；三是按通常的做法，发出“此房可以出租”的信息。笔者认为，对于何谓采取适当措施防止损失扩大的评判标准，应当结合合同性质、违约后的具体情况来判断，不应苛求出租人。如果要求出租人实行上述第一种做法，显然要求过高。而第二种显然是认为扩大损失，可认定没有采取适当措施。如果出租人举证已实施了第三种行为，则可认定已采取适当措施。
&&&&在美国有一个案例，芝加哥所有权及信托公司诉赫奇斯MFC公司一案，法官在判词中列举了房东在出租财产被放弃之后，应当在什么程度上承担减轻损失义务的三种观点：一是房东没有义务为了减轻损失放弃租赁财产的租户的责任而转租财产；二是房东必须付出合理的努力，寻找替代的房客；三是房东并不负有减轻损失的一般性义务，仅负有接受合适的替代房客的义务。这个判例的最后结论是：房屋租赁合同的出租方，在承租方违约放弃出租房屋的情况下，没有一般性地寻找另一承租人以避免损失扩大的义务。但是，当承租人推荐了一个合适的新房客时，出租方不得拒绝接受。这一案例对于处理类似本案的案子，是有借鉴作用的。
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& 城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南-2
城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南-2
【说明】随着房地产市场的发展，房屋租赁的流转性增强，转租纠纷成为司法实践经常遇到的问题。在转租合同效力的认定上，主要是审查转租是否经由出租人同意，因此，双方当事人应针对该基本要件，举证证明是否存在如下要件事实：
1、是否存在出租人同意转租的要件事实。如果出租人已经同意转租，这说明承租人的转租行为具备了合法的权利基础，应当尊重当事人的意思自治，认定转租合同有效。如果未经出租人同意转租的，需要根据《租赁纠纷解释》第十六条的规定，结合当事人的举证情况，作如下区分：(1)如果出租人在合理期限内提出异议，表示不同意转租的，应认定转租合同无效。不同的承租人，其行为习惯和谨慎程度等有所不同，出租人将财产出租给特定的承租人，系基于一定的人身信任而为。转租对出租人的损害，主要体现在转租行为违背了出租人的意志，在客观上租赁房屋造成不测损害之可能性，破坏了原有出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此原则上应认定未经出租人同意的房屋转租合同无效。这里的“合理期限”指六个月。(2)如果出租人未在合理期限内提出异议的，应视为出租人默示同意转租行为，转租合同应为有效。一味强调转租行为无效，有时会不利于维护交易安全，导致租赁各方的法律关系处于极不稳定的状态，阻碍交易的发展。为了适当平衡出租各方的利益关系，促进房屋资源的合理流动和配置，应当有限度的支持转租行为，也就是说，出租人如在知道或应当知道转租事实之日起，六个月内未提出异议的，就不认定转租合同无效。这六个月的异议期应当理解为除斥期间，不适用诉讼时效中断、中止和延长的规定。
2、是否存在转租期限超过剩余租赁期限的要件事实。如果转租合同约定的租赁期限超过剩余租赁期限，因租赁合同约定的履行期届满，承租人转租房屋属于无权处分，根据《租赁纠纷解释》第十五条的规定，应当依法认定超出的部分无效。但是，如果出现如下情形的，仍可认定超过租赁期限的部分有效：(1)对转租超出剩余租赁期限的部分，出租人、承租人双方约定有效的，应当尊重当事人意思表示，认定为有效；(2)承租人嗣后取得了出租人的认可，从而补正了转租行为的权利瑕疵；(3)承租人与出租人续约，将原租赁期延长，同样也进行了瑕疵补正；(4)承租人嗣后取得了房屋的所有权，作为的所有权人，有权对房屋进行处分，原来的转租合同就转化为直接的租赁合同。
第十二条　出租人或承租人主张解除合同的，应当举证证明存在约定或法定解除情形的要件事实。
【说明】从是否需要双方意思表示一致角度讲，解除租赁合同可分为两种情况：一种是双方协商解除合同，根据《合同法》第九十三条的规定，只要不违背法律规定或者社会公共利益，双方可以随时经过协商解除其合同，这同样体现了合同自由的原则；另一种是单方解除合同，《合同法》第九十四条规定，下列情形下当事人一方可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(5)法律规定的其他情形。
除了《合同法》第九十四条规定的一般解除情形外，依照法律规定，存在如下要件事实时，出租人可以单方行使法定的解除权：
1、承租人使用不当致使房屋受损的。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，属于承租人严重违约行为，为了保护自己财产安全，根据《合同法》第二百一十九条的规定，出租人有权利单方解除合同，终止双方的租赁关系。
2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的。房屋建筑主体和承重结构是指在建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，是建筑物工程的重要组成部分，不得擅自变动，否则可能对人身安全构成威胁。扩建是在原有基础上加以扩充的建设的项目，在扩建前除应取得建设行政部门许可外，还应征得业主同意，否则属于违法搭建，对出租人造成损害。根据《租赁纠纷解释》第七条的规定，出租人行使解除权时，须先在合理期限内要求恢复原状，承租人不予恢复的，出租人才可解除合同。
3、承租人擅自转租的。根据《合同法》第二百二十四条的规定，承租人擅自转租的，出租人不仅可以请求确认转租合同无效，还可以解除其与承租人之间的租赁合同。需要注意的是，根据《租赁纠纷解释》第十六条的规定，出租人应在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出，否则其解除请求不予支持。
4、承租人无正当理由逾期不支付租金的。根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无故不支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人在该期限届满仍不支付的，出租人可解除合同。这里所说的“合理期限”应视具体情况而定。
5、不定期租赁的。所谓不定期租赁，是指当事人双方未明确约定、依法又不能确定租赁期限的租赁。对于不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条的规定，当事人任何一方都可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。对于不定期租赁，由于没有时间限制，法律才赋予任何一方当事人解除合同的权利。不定期租赁在实践主要表现为如下情形：(1)租赁期限六个月以上的，当事人未采用书面形式的；(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议的；(3)租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。
存在如下要件事实时，承租人可以单方行使法定的解除权：
1、出租人交付的租赁房屋质量不合格(或不符合约定的条件)，且不能满足租赁合同约定的用途，致使承租人难以实现订立合同目的，此时出租人构成根本违约，承租人有权根据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。
2、租赁房屋存在危及人身安全或者健康等严重质量瑕疵的。根据《合同法》第二百三十三条规定，这种情况下，不管承租人在订立合同时是否知情，承租人仍可以随时解除合同。
3、租赁房屋非因承租人原因而毁损、灭失，不能实现合同目的的。这类情形常见于租赁房屋由于暴雪、台风等天气原因，导致房屋倒塌，此时租赁合同的标的已不存在，合同无法继续履行，承租人当然可以根据《合同法》第二百三十一条的规定解除租赁合同。
4、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。租赁房屋被查封，并且查封会使房屋使用受到严重影响，致使租赁合同目无法实现，根据《租赁纠纷解释》第八条第一项的规定，承租人可以解除租赁合同。
5、租赁房屋权属有争议的。因租赁房屋权属存在争议，出现出租人可能不是真正权利人的情形，会导致租赁合同无法正常履行。因此，承租人就可根据《租赁纠纷解释》第八条第二项的规定，要求解除租赁合同；如果不影响正常使用的，则得继续履行合同。
6、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。对于违反了《建筑法》、《消防法》等法律法规的租赁房屋，一般不会影响到租赁合同的效力，但可能会影响到房屋的正常使用，承租人可根据《租赁纠纷解释》第八条第三项的规定，要求解除租赁合同。当然，如果不影响正常使用的，不得要求解除。
7、不定期租赁的，承租人可随时提出解除租赁合同。
第十三条　在租赁合同确认无效前后，或者履行期限届满、租赁合同解除之后，承租人占有、使用房屋的，出租人可主张参照租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费；承租人能够举证证明订立合同时存在欺诈、胁迫等事实的，可以要求不参照该约定标准计算。
【说明】在认定租赁合同无效前后，或者履行期届满、解除后，承租人占有、使用房屋的，就会涉及使用费的计算问题。从既保障当事人诉讼权益，又方便当事人诉讼的角度来讲，使用费的计算应当在遵循公平原则的基础上，考虑必要的诉讼成本问题。如果严格的以市场租赁标准参照计算，虽然对双方都比较公平，但必然增加审计费用、时间耗费等诉讼成本，不利于及时定分止争。客观来讲，租赁合同虽然无效或解除，但双方约定的租金条款，确是双方经磋商后达成的一致的意思表示，根据意思自治的基本原则，确定使用费时应当首先参照合同中的约定标准进行处理，这样可以使诉讼公平与诉讼效率同时得到兼顾。对此，《租赁纠纷解释》第五条就规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。尽管该规定仅针对合同无效情形，未提及履行期届满或合同解除等情形，但这些情形下所涉使用费问题的本质相同，故可以按相同标准处理。
当然，如果承租人举证证明，在签定租赁合同时存在欺诈、胁迫等事实的，就不应再参照原租赁合同约定的租金标准，因为在欺诈、胁迫等情形下签定的合同，并非承租人内心意思的自由表示，如果参照适用会产生明显的不公，此时在确定房屋使用费时还是要参照房屋租赁的市场价格标准。
第十四条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应当举证证明对方占用房屋、使用费的计算标准等要件事实。
【说明】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人占有、使用房屋的，出租人可向次承租人主张房屋使用费。次承租人占有、使用房屋的要件事实，主要是通过出租人提交的转租合同、次承租人占有房屋的记录资料，或者承租人、次承租人的陈述、自认等证据来认定；如果次承租人予以否认的，应当提供相应的反驳证据加以证明。
对于房屋使用费问题，可以根据案件的具体情况，如合同中已约定的租金标准、约定标准是否明显背离市场标准、出租人对租金标准的选择意愿等因素，进行综合考虑、妥善处理。
第十五条　房屋租赁合同无效或者解除后，承租人主张装饰装修物损失赔偿的，应当举证如下要件事实：
(一)装饰装修行为经过了出租人同意；
(二)装饰装修物与租赁房屋形成了附合关系；
(三)出租人对合同无效、解除负有过错或违约责任。
【说明】承租人为了有效利用租赁物，经常会对租赁房屋进行装饰装修，这就产生了法律上的添附问题。依照租赁行业惯例、交易习惯，装饰装修物一般视为在租赁期满后其使用价值基本耗尽，装修费用已摊销完毕，出租人无需补偿，对此《租赁纠纷解释》第十二条也就此进行了规定。在租赁合同无效或解除后，才会产生装饰装修物价值未充分摊销的情形，从而会出现装饰装修损失赔偿的问题。具体而言，承租人主张装饰装修物损失赔偿的，需要根据《租赁纠纷解释》第九条、第十一条、第十三条的规定，举证证明存在如下三个要件事实：
1、装饰装修行为经过了出租人同意。如果未经过出租人同意的，违反了租赁合同的约定，侵害了出租人的物权，构成侵权，承租人应当承担因侵权产生的不利后果，此时不但不产生对添附财物的返还请求权，造成租赁物损失的，还负有赔偿损失，恢复原状义务。相反，如果经过出租人的同意，出租人应当对其同意行为负担一定的法律责任，即不得因自己的过错或违约行为导致对方装饰装修损失。对于出租人是否已经同意的事实，承租人应负举证责任，这里的“同意”包括明示和默示的同意。
2、装饰装修物与租赁房屋已形成附合关系。当装饰装修物与租赁物未形成附合关系，即二者未紧密结合在一起而形成的新的财产，尚还可以分拆使用，此时相互之间具有独立性，作为装饰装修物所有权人的承租人，可以自由享有处分权，无论租赁是履行期满，还是合同无效或解除，均可自行取回或放弃，与其他租赁合同权利义务隔离开来。但是，如果已形成附合关系的，则承租人就无法对装饰装修物进行分拆，否则会破坏价值大的租赁房屋原状，此时出租人取得装饰装修物的所有权，承租人的物权就转化为损害赔偿之债权。
3、出租人对合同无效、解除负有过错或违约责任。
(1)租赁合同无效的，需根据无效合同的处理原则分担责任，根据已证明的出租人导致合同无效的过错大小，来确定其分担装饰装修物现值损失的具体比例。所谓现值损失，是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，该价值的确定除非双方达到一致外，—般需要经中介评估。
(2)租赁合同解除的，应根据已证明的出租人导致合同解除的违约程度，来确定其分担装饰装修物残值损失的具体比例。所谓残值即指合同解除时装饰装修物的剩余“价值”，合同履行期间已经摊销的装饰装修费用，不应列入合同解除的损失范围。当然，因承租人违约导致合同解除的，如果出租人自愿同意利用装饰装修物的，应在利用价值范围内予以适当补偿。如因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
第十六条　承租人主张行使优先购买权的，需要举证证明存在如下要件事实：
(一)出租人具有出卖房屋的行为；
(二)承租人同意以同等条件购买房屋；
出租人或先买受人否定承租人主张的，应当举证证明存在限制优先购买权行使的要件事实。
【说明】根据《合同法》第二百三十条规定，承租人优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。优先购买权并不是优先购买权人在任何时候都能享有的一种现实权利，需要具备如下的要件事实时，方可行使：
1、出租人具有出卖房屋的行为。在出卖人出卖标的物之前，优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在出卖人出卖标的物这—特定法律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使此权利由可能性变为现实性。具有下列事实的，可以认定为出租人实施了出卖行为：(1)一般常见的房屋买卖行为；(2)出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的行为，因为在采用折价、变卖等方式实现抵押权的场合，抵押权人的目的是从抵押物的交换价值中优先受偿，其中交换价值实现的过程其实就是买卖房屋的过程；(3)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的行为，拍卖是以公开竞价的形式，将财产转让给最高应价者的买卖方式，其实质就是一种特殊的买卖，这也明确体现在《租赁纠纷解释》第二十三条的规定。
但是，在出现赠与、互易、公用征收等事实时，承租人不得行使优先购买权。因为赠与为无偿法律行为，并不具有买卖合同等价有偿的特征。互易作为古老的以物易物方式在现代的延续，虽法律允许准用买卖的相关法律规定，但其与买卖仍有较大的区别，互易注重特定物之间的交换，而买卖注重价值的交换。公用目的而为的征收等，属于依照公法手段实现租赁房屋物权的强制转移，亦不属于买卖的范畴。
2、承租人同意以先买受人同等的条件购买房屋。优先购买权的立法目的和权利实质应当是在不损害出卖人利益的前提下，给承租人优先买受的机会。如要做到不损害出卖人的利益，关键是要严格遵守“同等条件”的原则，即优先购买权人的认购条件与其他买受人处于同等情形。其中，价格条件又是“同等条件”中最基本、最核心的条件，因为出租人出卖房屋，主要是从卖价上考虑，将同等价格条件视为主要条件符合公平原则。但是，在价格条件相同的前提下，还必须考虑一些特殊的因素，只有这样才能做到真正的公平、合理，对此要综合考虑以下特殊因素：(1)出租人与第三人在合同中约定第三人必须履行从给付义务时，如果这种从给付能以金钱计算，则应折合金钱计入价格之中；如果不能以金钱计算，则优先购买权人应当证明能够履行同样的从给付，才能视为“同等条件”，因为其他买受人所能提供的任何条件，包括机会，都是出卖人的利益所在，优先购买权人不能做到，出卖人的利益就不能实现，就不符合同等条件的要求。(2)承租人对租赁房屋中的一部分享有优先购买权，而出卖人又将整体房屋出售时，如果承租人愿意购买全部出卖房屋，则可行使优先购买权；否则，如果承租人只愿意购买部分房屋的，不符合“同等条件”的要件。(3)如果出租人允许第三人分期付款，则优先购买权人不能以分期付款作为同等条件，除非提供了充分而适当的担保，这是因为各人信用不同，分期付款所蕴含的风险也有重大区别，承租人要想证明自己分期付款的支付计划，与第三人的分期付款在风险程度同样处于可信任的程度，一般应提供一定的担保。
出租人或先买受人否定承租人主张的，应当举证证明存往限制优先购买权行使的要件事实。具体讲，根据《租赁纠纷解释》第二十四条的规定，在遇到下述事实时，承租人就不能再主张优先购买权：
1、房屋共有人行使优先购买权。在购买租赁房屋的顺序上，房屋共有人更优先于承租人，理由如下：(1)从法理方面讲，共有人的优先购买权源于共有关系，而承租人的优先购买权则基于租赁合同关系而产生，根据物权优先于债权的理论，共有人应当比承租人更为优先。(2)从效益方面讲，对共有人而言，赋予其优先购买权所获得的收益是共有物的完整、稳定的占有、共有物的充分利用，而对承租人而言，如果赋予其优先购买权所获得的收益则是租赁物占有的持续利用，相比较前者的收益更大。(3)从实际情况方面讲，房屋通常在结构上是相连的，是不易分割的一个整体，让共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，相反如让承租人行使优先权，便会分割房屋的权利归属，在复杂的区分所有和共有的情况下，也容易引起矛盾纠纷。
2、出租人将房屋出卖给近亲属。我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这—规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的发展要求。这里的“近亲属”主要是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女等。
3、出租人履行告知义务后，承租人在15日内未明确表示愿意购买。从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动较大的情况下，这种损害更为明显。因此，承租人接到通知后15日的合理期限内，应及时主张行使优先购买权，逾期视为放弃优先购买权。
4、购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续。《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、支付对价受让且占有该财产，既使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，无权处分尚可适用善意取得，出租人的出卖行为作为有权处分，更应予以保护。因此，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。
第十七条　承租人以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担赔偿责任的，应当提供存在实际损害的要件事实。
【说明】优先购买权系附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附从性权利、不确定权利或机会权利，需要相对人的协助方能实现，并不能直接支配权利，优先购买权属于债权范畴。既然优先购买权属于债权，那么该债权相应的权利义务仅应存在于相对人之间，不具有对世性，当承租人优先购买权受到侵害时，承租人不能依据优先购买权来对抗出租人与第三人之间的买卖合同效力，只能根据《租赁纠纷解释》第二十一条的规定，要求作为相对方的出租人承担相应的赔偿责任。承租人主张损害赔偿时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。
第十八条　当事人主张商品房预租合同关系成立的，除要举证证明符合合同成立的一般要件外，还应当证明具备下列构成要件：
(一)商品房预租人系房地产开发企业；
(二)预租商品房应当符合预售条件，并依法取得商品房预售许可证明；
(三)预租商品房未被预售。
【说明】商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。预租合同作为一种无名合同，首先应符合一般合同的成立要件，即双方合同具体内容达成一致的意思表示，此外还应符合上海市人大常委会制定的《上海市房屋租赁条例》第九条的规定，即还要具备如下要件：(1)商品房预租人系房地产开发企业。一般的商品房出租，所起到的主要作用是促进房屋资源利用，其出租主体是拥有房屋产权的法人、其他组织或个人；而商品房预租存在的主要目的是促进房地产开发，故将其出租主体限定在房地产开发企业。(2)预租商品房应当符合预售条件，并依法取得商品房预售许可证明。一般的商品房出租人需要在取得房地产权证，或者合法建造房屋后才可出租；但房地产开发企业预租商品房，则不需要以取得房地产权证为前提，而是依法取得商品房预售许可证。(3)预租商品房未被预售。如果商品房已被预售，房地产开发企业就不得将该房屋予以预租，否则会损害了买受人的权益。
第十九条　在商品房售后包租的纠纷案件中，当事人主张租赁合同权利或义务的，除要证明租赁合同法律关系相关事实外，还应提供证据证明双方房屋买卖合同的签定、履行等相关事实情况。
【说明】商品房售后包租是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房或存量产权房屋出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售房价款或偿付一定租金回报的行为。
售后包租—般涉及到二个法律关系：一是房屋买卖关系，开发商与购房人就商品房进行买卖，购房人支付相应对价取得房产所有权；二是房屋租赁关系，购房人将其拥有全部产权的房产交开发商或管理公司租赁，定期获得租金，开发商或管理公司取得房产占有权、使用权。这两个法律关系以房产买卖合同和房产租赁合同两个合同为载体，两个合同分开签订，使两个法律关系在表象上相互独立，但是开发商通过售后包租这一销售方式将两个法律关系紧紧捆绑在一起，使房屋买卖与租赁两个法律关系具有内在的、不可分离的关系。没有售后包租的承诺，就会对购房人是否投资购买房屋产生重大影响，房产租赁关系就无从谈起。两个法律关系共同作用，共同构成售后包租这—整体。因此，诉讼中不应当将“房屋买卖合同”与“房屋租赁合同”分裂开来，当事人在提供租赁合同相关证据的基础上，还要提供买卖合同的签定、变更、履行等情况，以便于审查两份合同中约定的房屋买卖价格、售后包租的价格折减金额或租金回报金额、包租年限以及售后包租合同有关双方的权利、义务等内容，从而综合考虑两份合同的效力、履行情况及违约责任等内容。
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