宅基地、自留地和水稻田是基本农田吗？ - 110网免费法律咨询
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宅基地、自留地和水稻田是基本农田吗？
湖南－长沙&03-17 13:24&&悬赏 0&&发布者:cctb1 & 回答:(2)
我家的地被强行征收了，里面有宅基地、自留地和水稻田，征了这个地我们家就只要菜地和自留山了，没有田了，请问下基本农田包括那些啊？那些能征那些不能征?官网上说的那个看不懂啊
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你好，根据《中华人民共和国土地管理法》，下列耕地属于基本农田：
（一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；&
（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；&
（三）蔬菜生产基地；&
（四）农业科研、教学试验田；&
（五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。&
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。&
基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。&
&&&&在征收过程中，如果存在暴力征收，不发放征收补偿款等的情况都是违法的，建议委托资深律师通过协商，行政复议，行政诉讼，媒体曝光等方式解决，维护自己的合法权益。欢迎来电来访。
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土地征收补偿，应当由当地的征收部门公告补偿标准以及补偿方式。
土地征收补偿一般包括：地上附着物补偿以及土地补偿。
如果补偿额过低或者补偿不合理，建议村民联合起来集体委托专业律师通过要求政府信息公开、行政复议、行政诉讼、谈判等多种方式来维权。
详情可来电来访。
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人气：48596宅基地原址建房需办理哪些审批或确权手续？
在原有《集体土地使用权证书》界内拆旧建新已完成。只办有《村民建房用地审批表》上的村、镇两级盖章批准，是否还需要办理《中华人民共和国村镇规划选址意见书》和《中华人民共和国村镇规划建设许可证》，以及重新办理集体土地使用权证书》？若需要办怎么办？是北京地区的！
09-09-17 &匿名提问 发布
株洲市市区农村宅基地管理暂行办法第一章 总则第一条 为推进集体土地使用制度改革,实施城乡统筹,服务&两型&社会建设和新农村建设,节约集约利用土地,维护集体土地所有者和使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》,《湖南省实施办法》,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》和《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等法律,法规,规章,政策的有关规定,结合本市市区实际,制定本办法.第二条 本市城市四区行政区域内村庄,集镇农村村民宅基地管理适用本办法.法律,法规另有规定的,从其规定.各县市可参照本办法执行或参照本办法制定本辖区内管理办法.第三条 本办法所称农村村民建房是指农村村民在依法取得的农村宅基地上自建房屋的行为;住房用地面积是指住房垂直投影占地面积;农村宅基地是指农村居民个人取得合法手续用以建造住宅的土地,包括房屋,厨房,院落等用地.第四条 株洲市国土资源局是本市村民宅基地用地的行政主管部门;各区国土资源分局具体负责本辖区内的村民宅基地用地管理.市规划局,市发改委,市农办和乡(镇)人民政府(街道办事处)等有关部门按照各自的职责协同实施本办法.第五条 农村村民建房应坚持以下原则:(一)依据规划原则.农村宅基地建设用地,应当符合乡镇土地利用总体规划和村庄,集镇规划;不符合规划或者未编制土地利用总体规划和村庄,集镇规划的,不得审批农村村民宅基地建设用地.(二)节约用地原则.农村村民一户只能拥有一处宅基地.农村村民住宅建设用地应节约和合理利用每寸土地,切实保护耕地,农村村民建房应当充分利用旧宅基地,空闲地和其它未利用地,严格控制使用耕地.(三)相对集中原则.农村村民住宅建设按规划,有计划地逐步向小城镇,中心村和规划建设住宅小区集中.农村建房应与村庄整治,危房改造相结合.除危房改造外,限制审批新建,重建,改建住宅,严格控制零星建房,实行统规,联建或宅基地换房.(四)依法审批原则.农村村民建房,必须按建房条件,面积,程序,权限审批.严禁农村村民未批先建或者违反规划乱占滥用土地建设住宅.第六条 宅基地涉及占用农用地的,在批准宅基地前,应当依法办理农用地转用审批手续.根据农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要,各区分批次向市国土资源局申请办理农用地转用审批手续,经依法批准后按户逐宗批准供应宅基地.第七条 农村宅基地占用农用地应当纳入年度计划,实行占用农用地的计划指标与农村建设用地整理新增加的耕地面积相挂钩.第二章 用地申请第八条 农村村民有下列情形之一的,可以申请住房建设用地:(一)年满18周岁,且因分户确实没有宅基地的;(二)因无住房或现有住房用地面积明显低于法定标准,需要新建住房或扩大住房用地面积的;(三)因国家或者集体建设,实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施与公益事业建设,需要拆迁安置的;(四)因发生或防御自然灾害,需要搬迁的;(五)向中心村,集镇或者农村住宅小区集居的;(六)集体经济组织招聘的技术人员(农村村民)已在当地落户且在原籍没有宅基地的;经批准回乡落户的离休,退休,退职的干部,职工,复退军人和回原村庄,集镇定居的华侨,港澳台胞需要建设住宅的,参照本办法规定办理.第九条 农村村民申请住房建设用地有下列情形之一的,不予批准:(一)不符合乡镇土地利用总体规划和村庄,集镇规划的;(二)将原有宅基地及地上建筑物出卖,出租,赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后,再次申请宅基地的;(三)户口已迁出不在当地居住的;(四)原有住宅用地面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;(五)土地权属有争议的;(六)不符合申请条件的;(七)申请人提供虚假情况的;(八)其他不予批准的情形.第十条 农村村民每户建住房用地面积限额为120平方米(但不包括院落用地).利用空闲地,荒坡地和其他未利用地建设住宅,或者对原旧住宅进行改建的,每户可以增加不超过30平方米的住房用地面积.住宅用地面积及院落用地总面积不得超过湖南省规定,每一户使用耕地不超过130平方米,使用荒山,荒地不超过210平方米,使用其他土地不超过180平方米.确需占用耕地的,实行&占一补一&,由所在农村集体经济组织负责完成.第十一条 农村村民新建住宅后必须退出旧宅基地,在用地申请时,申请人与所在村集体经济组织签订合同,确保按期拆除旧房,交出旧宅基地.旧宅基地由所在村集体经济组织收回后根据村庄规划重新安排使用.第十二条 在已批准使用的集体土地上建造的安置房只能用于安置符合规定条件的本村集体经济组织成员,拥有安置房的视为拥有一处宅基地,不再批准使用其他宅基地. 第三章 用地审批第十三条 符合申请宅基地条件的村民,应当向村民委员会或农村集体经济组织提出申请,并提交身份证,户口本等身份,年龄证明材料. 村民委员会或农村集体经济组织应当及时组织召开会议,经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意后,在本村张榜公示拟划定的宅基地,公示期限为十日.公示内容包括:户主名单,用地位置,面积和四至等. 第十四条 公示期满无异议的,由村民委员会或农村集体经济组织报乡(镇)国土资源中心所及规划管理机构审查,并提交以下材料: (一)宅基地申请审批表; (二)申请人的户口簿及家庭成年成员的身份证复印件; (三)拟划定的宅基地宗地图; (四)村民委员会会议或农村集体经济组织讨论结果公示情况的书面材料和说明; (五)其它需要提交的资料. 第十五条 土地利用总体规划150平方公里中心城区建设规模范围外的宅基地申请经乡(镇)国土资源中心所及规划管理机构审查后,报区国土资源分局,规划分局审批,明确住房占地面积,核发《个人建房用地批准书》和《乡村建设规划许可证》,报市国土资源局备案;土地利用总体规划150平方公里中心城区建设规模范围内的宅基地申请经乡(镇)国土资源中心所及规划管理机构审查后,报区国土资源分局,规划分局审核,报市国土资源局审批. 宅基地经审批后,由村民委员会或农村集体经济组织张榜公布.由乡(镇)国土资源中心所商乡(镇)规划建设管理机构共同放线划定宅基地和住房占地.涉及占用农用地的,需按第六条规定办理. 第十六条 农村村民在依法取得的原有住宅用地范围内翻建住宅(已领取土地使用证),符合土地利用总体规划且未改变土地用途的,由村委会签署意见,并经乡(镇)国土资源管理中心所实地审查确认后,不办理用地批准手续,直接办理规划建设许可手续.农村村民有下列情形之一的,不得翻建,扩建原旧住宅:(一)已取得新的住宅建设用地的;(二)原旧住宅不符合土地利用总体规划和村庄,集镇规划的;(三)在土地利用总体规划中心城镇用地规模范围内的;(四)原旧住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村(镇)保护规划确定的保留风貌建筑的.第十七条 农村村民住宅小区(含安置房)建设用地,由村委会或者负责拆迁安置的单位根据建房户数量和实际用地需求,分期分批提出申请,经乡(镇)国土资源中心所及规划建设管理机构核实后,报区国土资源分局,规划分局审查,报市国土资源局和市规划局审核后报市政府审批;核发《建设用地批准书》和《规划用地许可证》.有下列情形之一的,应当统一规划建设农村住宅小区:(一)农村村民因国家,集体建设拆迁安置需要建设住宅的;(二)城乡建设用地增减挂钩项目拆旧区需要拆迁安置的;(三)农村新村建设(含村庄整治)的.申请农村村民住宅小区建设用地,应当提交下列材料:(一)住宅小区建设用地申请;(二)经乡(镇)人民政府或者村民委员会同意的农村住宅小区修建详细规划;(三)建房户户数和每户的用地面积安排说明;(四)其他需要提交的材料.第十八条 农村村民申请在住宅小区内建设住宅的,应当按本办法第十四条的规定提交申请材料,由村委会按规定确认后统一报乡(镇)国土资源中心所及规划建设管理机构审核,经审核符合住宅建设用地条件的,报区国土资源分局,规划分局审批,分户核发《建设用地批准书》,《村镇个人住宅建设规划用地许可证》.农村集体经济组织应及时将审批结果张榜公布.第十九条 乡(镇)国土资源中心所及规划建设管理机构自收到村民委员会或农村集体经济组织合格资料之日起15日内完成资料审查并报区国土资源分局,规划分局审批;区国土资源分局,规划分局在15日内完成审核,审批.市国土资源局自收到资料之日起15日内完成审批;涉及农用地的,市国土资源局自收到资料之日起30日内完成审批.第四章 宅基地有偿使用和流转第二十条 农村村民可以申请宅基地有偿使用.第二十一条 土地利用总体规划中心城镇用地规模范围外依法取得的宅基地(已取得集体土地使用证)连同地上建筑物,构筑物及附属设施,经市国土资源局批准,可以流转给本集体经济组织内符合宅基地申请条件的农村村民,仍然保留原土地使用权类型.在村庄整治区域内宅基地流转可以给该范围内非本集体经济组织符合宅基地申请条件的农村村民.土地利用总体规划中心城镇用地规模范围依法取得的宅基地使用权不得流转.第二十二条 实施城市规划,依法开展&城中村&综合整治和实施土地征用实现&村改居&,原集体土地变为国有土地,原村民应采取宅基地换房和征购方式退出宅基地.实施土地整治,需要拆迁住宅的村民可采取宅基地换房,集中安置和征购方式退出宅基地.第二十三条 建立宅基地退出补偿机制.在政府实施土地整治,&城中村&综合整治,城乡建设用地增减挂钩等范围内,区政府对农村村民自愿退出合法宅基地自行复垦整理为农用地的,给予补偿:(一)农村村民按规定一户一宅,将多余的宅基地自行复垦整理为农用地的,按照《株洲市征地拆迁补偿安置办法》的征收标准给予补偿;(二)农村村民拆旧建新进入集中安置点并将原有宅基地整理复垦为农用地的,政府在集中安置点内无偿提供宅基地并按照《株洲市征地拆迁补偿安置办法》的征收标准给予补偿;(三)农村村民进城购房,原宅基地自行复垦整理为农用地的,按照《株洲市征地拆迁补偿安置办法》的征购标准给予补偿;(四)农村村民采取宅基地换房方式自愿退出宅基地的,按原住宅建筑面积以适当比例无偿提供住宅:1,原住宅为砖混结构的,按原住宅建筑面积1:1提供楼房建筑面积;2,原住宅为砖木结构的,按原住宅建筑面积1:0.8提供楼房建筑面积;3,原住宅为土木结构的,按原住宅建筑面积1:0.6提供楼房建筑面积.第五章 确权登记第二十四条 严格依照法律,法规,规章和政策规定,应确定农村宅基地使用权:(一)1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积确定农村宅基地使用权.(二)1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止,农村居民建房占用的宅基地,其面积超过湖南省规定标准的,超过部分按1986年3月中共中央,国务院《关于加强土地管理,制止乱占耕地的通知》及有关规定处理后,按处理后实际使用面积确定农村宅基地使用权.(三)1987年《中华人民共和国土地管理法》实施起至日止,农村村民建房占用的宅基地,超过湖南省规定标准的,按照实际批准面积确权登记.其面积超过规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁,改建,翻建,政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照规定的面积标准重新进行登记. (四)依法批准建设使用的宅基地,可以确定农村宅基地使用权.在本办法实施前批准住房用地的按批准范围确定使用权,本办法实施之日起,依法批准建设使用的宅基地,在登记过程中,确定宅基地使用权,在土地登记记事栏中注明住房占地面积.(五)符合分户建房规定而尚未分户的农村居民,其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的,可按现有宅基地面积确定农村宅基地使用权.(六)非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其农村宅基地使用权,房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权由集体经济组织收回.(七)依法批准流转取得的宅基地,可确定农村宅基地使用权.(八)依法继承房屋取得的宅基地,可确定农村宅基地使用权.第二十五条 有下列情形的不能确定农村宅基地使用权:(一)农村村民一户拥有一处宅基地以外的宅基地不确定农村宅基地使用权(除继承外);(二)城镇居民在农村购买和违法建造住宅的,不确定其宅基地使用权;(三)未经批准擅自流转宅基地的,不确定农村宅基地使用权;(四)原宅基地房屋拆除后没有批准重建或批准后两年未建设的,不确定农村宅基地使用权;(五)空闲或房屋坍塌,拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定农村宅基地使用权.第二十六条 批准新建,改建,扩建农村村民住房和依法批准流转的宅基地,应当自房屋竣工验收合格和批准流转之日起30日内依法向市土地登记机关申请办理土地初始登记或者变更登记手续,领取土地使用权证书,并持土地使用权证书向市房产登记机关申请房屋产权登记手续,领取房屋所有权证书.第二十七条 城镇居民在集体土地上建设房屋或购买农村村民住房申请房屋权属登记,房屋产权部门不予受理.对已办理土地征用手续,取得国有土地使用证的,可按照《市房屋登记办法》规定办理.第二十八条 符合下列情形之一的,农村集体经济组织报经原批准用地机关,可以收回宅基地使用权及办理原宅基地使用权注销登记:(一)为进行乡(镇),村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;(二)为实施村庄和集镇规划进行村镇改造需要调整的宅基地;(三)农村村民一户一宅之外多余的宅基地;(四)未按照批准的用途使用的宅基地(不可抗力因素等特殊情况除外);(五)农村村民户口迁出本集体经济组织后遗留的宅基地以及农村&五保户&腾出的宅基地.因村镇改造,公共设施和公益事业建设原因收回宅基地使用权的,应由建设实施单位对原土地使用者给予适当补偿.第六章 法律责任第二十九条 严禁城镇居民建住宅使用集体土地建住房.严禁城镇居民个人私自向村民委员会或村民小组购地建房及购买农村村民住房改建.严禁为城镇居民在农村购买和违法建设的住宅发放土地使用证.第三十条 在土地利用总体规划中心城镇用地规模范围内宅基地严禁改建,扩建(已鉴定为危房的除外).第三十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,由县级以上人民政府国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状.严禁对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续.第三十二条 违反本办法规定,非法批准农村村民住宅建设用地的,其批准文件无效,对非法批准农村村民住宅建设用地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法追究有关责任人责任,并依法收回非法批准,使用的土地.非法批准土地给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任.第三十三条 违反本办法规定,向申请住宅建设用地的农村村民收取费用的,上级行政主管部门责令限期退还,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任.第三十四条 实施农村村民宅基地管理的机关及其工作人员滥用职权,玩忽职守,徇私舞弊的,由其上级主管部门或者监察机关依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任.第七章 附则第三十五条 本办法由株洲市国土资源局负责解释.第三十六条 本办法自2009年 月 日起生效.
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农村集体土地确权工作中存在的问题及其对策
&&&&杨静&&&&【摘要】农村集体土地确权登记发证工作，对于统筹城乡发展、维护农民权益具有重大意义。但农地复杂的产权状况和相关主体对农地流转收益分配的不同诉求，引发了确权登记工作中的不少矛盾和问题，为此，必须在理论与实务上加强预测研判和制度流程设计，推动确权登记工作的有序进行。&&&&【关键词】农村集体土地　确权　颁证　流转&&&&农村集体土地确权登记发证工作，是中央2010年1号文件作出的统筹城乡发展、维护农民权益的重大决策。通过还权赋能，最终促成产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度，是建设城乡统一土地市场的前提，也是促进农村经济社会发展的动力源泉。但农地复杂的产权状况，也引发了确权登记工作中的不少矛盾和问题，针对这些矛盾问题，必须在理论与实务上加强预测研判和制度流程设计，才能确保登记工作如期完成。&&&&确权颁证中可能存在的矛盾问题&&&&政府、集体和农民三方利益诉求的矛盾协调问题。农地确权登记是一项政府、集体和农民都期待的土地新政，一经推出就有强大的行政推动力和群众需求。相对于年的“增减挂钩”政策试点，此番确权登记范围更广、力度更大，农地确权登记后的流转收益分配是地方政府极为看重的；村集体与地方政府同利相求，在这一轮的确权登记、土地流转中也想挣得更多的集体收益；农民则渴望在确权登记中有更长久、更稳定的承包权和使用权，希望地房权证给家庭带来更多的收益。当前，确权登记工作在流转收益分配机制未明确的情况下已经全面展开，埋下了三方利益后期纷争的根子，在强大的政府公权力面前，村集体和农民通常处于弱势地位，很有可能使这一轮的确权登记工作变成地方政府新一轮的“圈地运动”，带来更多不稳定因素。&&&&农地用益物权的规范保护问题。农地产权状况复杂，同一标的物，所有权和承包经营权、宅基地使用权分属不同的主体，给农地的用益物权保护带来两大问题。一种情况是当所有权与使用权发生冲突时，很难同时兼顾两者利益；另一种情况是宅基地使用权长期化后，村集体所有权有可能被虚置。宅基地使用权可能通过继承、转让、分割等自由处置来行使，事实等同于所有权。宅基地或承包地在直接分给现在拥有本地户口的农民后，村集体在农地流转后期，再根据集体成员变化的情况进行调整比较困难，从而造成事实上的农地分配不均和贫富分化。这两个问题都需要在政策设置中提供具体规则，保护权益，规范流转。&&&&确权登记工作的流程设置问题。当前，确权、颁证、流转的程序设计看似衔接，因为流转前后有两度或多度确权，实务操作还存在矛盾，需要进一步理顺关系。一是首次确权与原土地审批的衔接矛盾。从当前情况看，农户房屋大多是根据审批面积建设，合法有效，但如果发生自行扩建、改建等行为，那么在首次确权中按照实际面积确权就会使原审批行为、审批证件失去意义。二是土地整理前后多次确权的衔接矛盾。土地一经整理，不可避免地会改变宅基地的地形地貌等情况，会造成先颁发的宅基地使用权权属证明部分失去依据甚至全部作废，只能证明某农民曾经拥有一块宅基地和一套住房。所以，土地整理后应进行再次确权。&&&&集中居住点用地政策与确权上的矛盾。农村集中居住点建设需要大面积土地置换、调整，有的要跨组、甚至跨村调整，目前看来缺少政策依据，而且实施难度比较大。一是用地规划的制约。“撤村建社区”无疑是下一步提高农地使用效益的改革方向，但农村集中居住区建设因不能逾越基本农田保护区这根红线而无法实施中心村的建设规划。二是土地流转的制约。国家严格保护农民的土地承包经营权，严禁用行政措施强制推进土地流转，即使符合用地规划的土地，因涉及农民承包也难以调整。三是集中居住点的房屋确权困难。如果集中居住点所占宅基地属于同一个村集体，确权容易；如果属于两个以上的村集体，确权相对复杂。&&&&完善农地确权、颁证、流转规则的对策探讨&&&&健全土地流转收益的分配机制。农地流转收益分配问题是农地确权流转的核心和关键，关系到国家、集体和农民三方经济利益。笔者建议，根据《宪法》和《物权法》相关规定，地方政府、村集体和农民在农地流转中合理的收益分配机制应该是：&&&&首先，地方政府不应直接参与集体建设用地流转收益分配。地方政府作为集体建设用地流转主体的另一方，凭借公权力从土地流转中直接获取收益没有法理依据，只能按照税法的相关规定对流转收益进行合理征税，通过征收营业税、增值税、所得税和相关费用等方式，对流转收益进行合理调整。&&&&其次，农民集体主要参与建设用地初次流转的收益分配。在土地所有权与使用权分离的初次流转中，农民集体以丧失部分所有权功能为代价换取利益；在土地使用权的再次流转中，因为农民集体不再是交易一方，只是作为用地所有者置身流转，不应再参与二次流转的收益分配。&&&&再次，农民参与集体建设用地每次流转的收益分配。从农民集体所有权的性质看，农民是农村集体建设用地的实际享用者。当农民集体作为收益分配的主体时，集体建设用地使用收益应主要用于对原承包农户的补偿、土地资源的保护开发、基础设施和公益事业建设以及本集体经济组织范围内成员的社会保障；当土地二次流转或多次流转，农民个体收益分配主体地位也不能动摇，必须在政策上予以保护。&&&&明确农地确权流转的基本原则。宅基地确权的主要目的是为了保护农民权益、促进健康流转，其申请、确权、流转必须坚持统一的原则标准。&&&&其一，申请坚持“一户一宅”的原则。从农村实际看，“户”的确定要以是否单独居住生活为基本依据，只要达到法定结婚年龄，不管已婚未婚，都可确定为“户”；“宅”的确定相对复杂，也可以区分为三种情况：一是对于只有一个男孩的家庭，该男孩可以从父母那里继承宅基地，达到法定结婚年龄时，也可以另外申请与父母分家单独居住，但要缴纳宅基地使用费；二是对于有多个男孩的家庭，既可以通过继承得到宅基地，也可以在达到法定结婚年龄时另外申请宅基地；三是对于男方随女方的家庭，其女子可以从父母那里继承宅基地，也可以另外申请。&&&&其二，审批坚持“面积法定”的原则。当前，各地区宅基地审批面积标准不统一，建议按照每人40~50平方米统一标准，三人以下的按三人计算，四到五人的家庭按实际人口计算，六人以上的按六人计算，超出面积限额的宅基地要及时予以确权。未获批准的，必须将超出的部分退还给集体或者缴纳集体土地使用费。家庭人口增加时，可按程序申请增加面积；家庭人口减少时，应缴纳集体土地使用费。&&&&其三，流转坚持“两证捆绑”的原则。房产、地产所有权虽有不同，但地随房走、房以地贵，房产地产不可分割。宅基地使用证和房屋所有证应该要素一致、相互印证，不能人为割裂。宅基地使用证上应登记注明宅基地使用者和房屋所有者的姓名、宅基地和房屋的位置以及界址、该块宅基地的流通情况等内容，房屋所有证上应登记宅基地的位置、面积、审批时间等要素，并且宅基地使用者的姓名和房屋所有者的姓名要一致。&&&&规范土地整理前后的手续衔接。因为土地整理前后有两度确权或多度确权，宅基地使用权证与房屋所有权证记载内容都已发生变化，将会导致新的房地权证无法独立使用，给流转带来新问题，所以必须规范衔接手续。一是注重宅基地原审批行政行为与土地确权行为的衔接。宅基地原审批行为发生在前，最先具有法律效应，新的确权行为应维护原审批效力，兼顾现实需要，不能把原审批行为搁置一边，应该及时背书确认，并视情予以补充说明。二是注重农户新旧房地权证的要素衔接。针对农户宅基地和房屋的诸多要素在土地整理后发生的变化，要在原宅基地使用权证中及时增加记载项目，比如原宅基地集体所有权归属、宅基地使用权流转情况等内容，防止和克服房地权证因“帐”物不符而失去效力。既便于政府登记管理，也便于农民独立使用。&&&&高度关注弱势农户的社会保障。农地确权流转后，农村利益格局将发生巨大变化，必须关注那些处于弱势地位的农户的权益保障。&&&&一是要让农民直接参与土地流转，不能以政府参与代替农民参与。连片承包必须征得全体农民的一致同意，流转的价格要让农民和用地者商议。国家必须出台一个最低价格，政府不能单方面定价。土地流转后，要积极为农民创造就业机会，提供养老、医疗等基本生活保障。&&&&二是要严格控制工商企业到农村的圈地行为。市场经济不是福利经济，土地流转风险巨大，特别是资本或者资本家的设局谋利行为，会披着合法的外衣对某个区域或者某种农产品形成垄断，从而对农民权益造成损害。地方政府要站在保障农户权益、维护农村稳定的立场上，通过政策立法引导农村的外部资本资金让利于农民。&&&&三是严格监管农村豪富对农村农民的土地资源兼并。在农村自治规则不够完善的情况下，村委、支部容易被有钱人、大家族把持，加之个别村干部与开发商暗地勾结，农村土地可能在确权登记后的流转中不断集中，造成农民权益受到损害，需要政府为弱势群体提供更多的社会保障，防止农村贫富两极分化加剧。&&&&【作者为中共信阳市委党校法学教研部副主任；本文系2012年河南省软科学研究科技计划项目研究成果，项目编号：】
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