&业绩难支庞大投入对于南京下关地王项目，中冶在8月31日公布的半年报中也承认，由于1、3号地块拆迁的进度延缓，对南京下关滨江项目调整后规划落地及1、3号地块的开发造成了重大影响。一位业内人士指出，中冶现在面临的尴尬，与南京对项目进展的要求有一定关系。&市里希望在今年10月底之前滨江部分地块的拆迁完成收尾，而滨江项目的建设开发随后可以尽快展开。如果要加快开发速度，这就需要中冶在下关滨江项目上投入更多的资金。&南京一家房企高层向记者透露，中冶在这一项目上已经开发了两年多，相关部门对项目进展缓慢略有不满。在中冶需要为南京项目投入更多资金的时候，公司今年的业绩却并不理想。中冶2013年半年报显示，工程承包的收入为756.1亿元，占总收入的81%；房地产开发的收入仅次于工程承包，为94.1亿元，占总收入的10.2%。中报显示，中冶工程承包、资源开发等主营业务的收入均出现程度不同的下滑，其中资源开发收入同比下降了63.77%，装备制造下降25.21%，工程承包下降14.76%。中冶旗下一家房产公司市场部人士告诉记者，中冶比较看重房地产这一业务，但由于公司体系过于庞大，在房地产业务板块的运营效率也不高。&公司认为房地产开发的增长性还是比较强的，所以也想加大在房地产领域的投资。不过可惜的是公司有这么多资源，地产开发的效率比万科等公司要差很多，房地产开发的规模和速度都不是很理想。&上述市场部人士如是说。负债高企据2013年中报披露的信息，截至6月30日中冶的货币资金为244亿元，较2012年年底的342亿元减少了近100亿元。据中冶披露的数据，截至今年6月30日中冶总负债高达2768.3亿元。其中一年到期的非流动负债为86.6亿元，短期借款为448.4亿元，长期借款350.4亿元。公司合并报表的资产负债率为83.68%，而流动负债占负债总额的比例为77.05%。&流动负债占总负债比例过高，使公司短期还债的压力加大。而货币资金的减少，则降低了公司可供使用的对外投资资金数量。&五合智库副总经理蔡文韬如是说。曹旭东向记者指出，今年中冶业绩的不尽如人意，使公司不敢投入更多的资金在南京地王项目上。&公司运转还需要资金。虽然南京滨江地王项目前景不错，但投入多少才能见收益开发商也并没有底。因此中冶才会退而求其次收缩战线，集中于一个地块做土地一级开发。&
业绩难支庞大投入-->&业绩难支庞大投入对于南京下关地王项目，中冶在8月31日公布的半年报中也承认，由于1、3号地块拆迁的进度延缓，对南京下关滨江项目调整后规划落地及1、3号地块的开发造成了重大影响。一位业内人士指出，中冶现在面临的尴尬，与南京对项目进展的要求有一定关系。&市里希望在今年10月底之前滨江部分地块的拆迁完成收尾，而滨江项目的建设开发随后可以尽快展开。如果要加快开发速度，这就需要中冶在下关滨江项目上投入更多的资金。&南京一家房企高层向记者透露，中冶在这一项目上已经开发了两年多，相关部门对项目进展缓慢略有不满。在中冶需要为南京项目投入更多资金的时候，公司今年的业绩却并不理想。中冶2013年半年报显示，工程承包的收入为756.1亿元，占总收入的81%；房地产开发的收入仅次于工程承包，为94.1亿元，占总收入的10.2%。中报显示，中冶工程承包、资源开发等主营业务的收入均出现程度不同的下滑，其中资源开发收入同比下降了63.77%，装备制造下降25.21%，工程承包下降14.76%。中冶旗下一家房产公司市场部人士告诉记者，中冶比较看重房地产这一业务，但由于公司体系过于庞大，在房地产业务板块的运营效率也不高。&公司认为房地产开发的增长性还是比较强的，所以也想加大在房地产领域的投资。不过可惜的是公司有这么多资源，地产开发的效率比万科等公司要差很多，房地产开发的规模和速度都不是很理想。&上述市场部人士如是说。负债高企据2013年中报披露的信息，截至6月30日中冶的货币资金为244亿元，较2012年年底的342亿元减少了近100亿元。据中冶披露的数据，截至今年6月30日中冶总负债高达2768.3亿元。其中一年到期的非流动负债为86.6亿元，短期借款为448.4亿元，长期借款350.4亿元。公司合并报表的资产负债率为83.68%，而流动负债占负债总额的比例为77.05%。&流动负债占总负债比例过高，使公司短期还债的压力加大。而货币资金的减少，则降低了公司可供使用的对外投资资金数量。&五合智库副总经理蔡文韬如是说。曹旭东向记者指出，今年中冶业绩的不尽如人意，使公司不敢投入更多的资金在南京地王项目上。&公司运转还需要资金。虽然南京滨江地王项目前景不错，但投入多少才能见收益开发商也并没有底。因此中冶才会退而求其次收缩战线，集中于一个地块做土地一级开发。&
&&日 16:59&华夏时报&&
[提要]2010年9月中冶旗下的中冶置业以200.34亿元的价格，竞得南京下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块。去年11月底中冶置业以56.2亿元的价格拿下与1、3号相邻的2号地块。　　
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试题来源：
最后选择&算式1&补交地价款，政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款，请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列，并简单说明理由。
正确答案：有， 或者
该开发商补交地价前，需要补办哪些主要手续?
正确答案：有， 或者
测算补交地价需要进行评估，对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。
正确答案：有， 或者
按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式，对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖．并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的)，请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?
正确答案：有， 或者
谈谈你对制定补地价政策方面的建议。
正确答案：有， 或者
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第&1&题：案例分析问答题: ()
下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查，所以调查内容及标注有些粗略。其中，实线部分为原图内容，虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。
& &请阅读该图并回答以下问题。
根据上图填写下面有关信息。
& &工作底图种类：( & &)权利人：( & &)宗地编号：( & &)
& &所在街坊：( &)地类：( &)四至：( &)
正确答案：有， 或者
列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示：不少于5个)。
正确答案：有， 或者
列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示：不少于8个)。
正确答案：有， 或者
假定委托方需贷款300万元，该地贷款率为60%，该区域商业用地平均容积率为2.00，估价对象建筑占地面积为120m2，经过你的判断，估价师能否作出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示：简要计算步骤)。
正确答案：有， 或者 第&2&题：报告判读题: ()
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注&略&的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 &
&一、估价项目名称 & &&&上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 & &
二、委托估价方(略) & &
三、受托估价方(略) & &
四、估价目的 & &本次土地估价是为&&上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 & &
五、估价依据 & &请根据上述内容回答以下问题： & &
1．在&估价目的&一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确?说明理由。 &
2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。 & &
3．土地估价依据一般包括哪些方面?在&估价依据&一项中所列出的依据还缺乏哪几方面? & &
4．在&地价定义&一项中，设定开发程度为宗地红线外&六通&和宗地红线内场地平整指的是( &)(只有1个选项)。 &
&A．评估对象的规划开发程度 &
&B．评估对象的实际开发程度 & &
C．根据委托方要求划定的开发程度 & &
D．根据资产评估要求界定的开发程度 & &
5．在&需要特殊说明的事项&一项中，假设条款&委托方提供的资料属实&的含义是指( & &)(只有1个选项)。 & &
A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性 & &
B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实 & &
C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果 & &
D．委托方应该承担资料不实的责任 & &
6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款&土地估价报告仅为委托方&&公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途&的规定。
说明理由。
正确答案：有， 或者 第&3&题：报告判读题: ()下面是一个完整的土地估价技术报告(标注&略&的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因。
&&股份有限公司土地资产评估报告
& &一、委托评估单位及联络人：(略)
& &二、评估单位：(略)
& &三、评估地块所在地：本次评估位于&&市行政辖区内，&&路22号
& &四、评估目的：&&股份有限公司因上市需要，委托&&土地估价所对宗地价值进行现值评估
& &五、评估地块面积：宗地面积为1785.88m2
& &四至界限及详细位置参见附录、附件
& &六、评估依据：(略)
& &七、评估基准期日：日
& &八、评估地块类别：商业服务办公综合用地
& &九、评估价格年期：50年土地使用权
& &十、评估原则
& &(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。
& &(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。
& &(3)评估时遵守工作独立，依据客观结果公允的规则。
& &1．《中华人民共和国土地管理法》
& &2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
& &3．《城镇土地估价规程》
& &4．土地估价委托书
& &5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
& &六、估价基准日
& &七、估价日期
& &八、地价定义
& &待估宗地的价格是在以下设定条件下于日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外&六通&和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
& &九、估价结果
& &估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：
& &评估土地面积：2504.1m2；
& &单位面积地价：4069.07元/m2；
& &总地价：元；
& &大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
& &十、需要特殊说明的事项
& &(一)假设条件
& &(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
& &(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
& &(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
& &(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
& &(5)委托方提供的资料属实。
& &(二)估价结果和估价报告的使用
& &(1)土地估价报告仅为委托方&&公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
& &(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
& &(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
& &十一、土地估价师签字
& &1．土地估价师签字：&&&土地估价师资格证书号：&&&&&&&&&
& &2．土地估价师签字：&&&土地估价师资格证书号：&&&&&&&&&
& &十二、土地估价机构
& &土地估价机构负责人签字：&&&
& &(土地估价机构公章)
& &(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。
& &(5)评估分析中遵循综合分析，最有效利用原则、替代原则、期日原则。
& &(6)比较标的物同质性、可比性原则。
& &(7)在评估人员能力范围内，力求准确。
& &十一、评估作业时间：日～12月8日
& &十二、评估价格币值种类：人民币
& &十三、评估结果
& &评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真调查、分析委估地块实际条件，生产经营水平的基础上，确定&&股份有限公司入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期日的现值为：单位地价944元/m2；总地价168.59万元。
& &十四、有关说明
& &(1)本评估报告是&&股份有限公司为股本上市需要，明晰企业土地资产实况，委托&&土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估，如果改变评佶目的或评估条件，本报告评估的土地资产价值应重新评估。
& &(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由&&股份有限公司提供。
& &(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准，各项名词、概念均为房地产评估认可，并普遍采用。
& &(4)本评估报告有效期为12个月。
& &十五、附录及附件
& &十六、评估人员介绍
& &&&股份有限公司土地资产评估技术报告
& &一、委估公司概况(略)
& &二、委托评估地块的基本情况
& &1．评估对象所处的位置及交通条件
& &评估宗地位于&&市商业中心偏西南部，坐落在&&路22号，距人民广场和商业一条街1.5km，距&&火车南站1.5km，距&&国际机场约26km，距电信枢纽大楼约1km，距人民公园约300m。地块附近的&&路、&&路、&&路和&&路均为&&市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过，具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境，地理位置优越，交通条件便捷。
& &2．自然条件
& &&&市区位于&&河河畔。建成区南北长16km，东西宽2～3km。建成区起伏不平，主体呈南北向狭长带状分布，外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育，地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富，降水量少，蒸发量大，日照时间长，昼夜温差大，属典型大陆性气候，水资源有冰川融水、地表径流等形态，但并不丰富。
& &三、委估宗地现状
& &根据估价人员对资料的分析和现场的实地勘查，评估宗地总面积为1785.88m2，现已建成框架结构的9层楼，地上8层，地下1层，是2003年建成的综合楼，其占地形状基本呈长方形，长约50m，宽约35m，基础设施都已具备。
& &四、委估地块四至及周围环境
& &评估宗地东临&&路，南临&&大厦，&&电影院，西临&&家属院，北临&&贸易总公司。周围有&&市场、&&邮电局、&&医院、&&大厦、&&中医院、建设银行、人民公园、&&宾馆、&&大酒店、&&批发市场。周围人口稠密，城市基础设施完备，服务业种类较多，有较好的商务活动环境，使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。
& &五、委估宗地占地面积的确认
& &评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2006)&&号所载明的四至范围，载明批准用地面积为2765m2，市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2，综合楼由&&大厦与&&贸易大厦共建，&&大厦分摊土地面积为1785.88m2。
& &六、宗地评估路径
& &(一)估价方法介绍
& &1．土地残余法
& &根据市场上同类行业经营状况，推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值，用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值，从而剥离出土地地价。
& &2．比较法
& &比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较，就两者之问在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正，求取待估宗地在评估时日地价的方法。
& &3．基准地价修正法
& &就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正，求取评估地块地价的方法。
& &(二)评估程序(略)
& &七、宗地地价测算
& &土地残余法：
& &1．物业总价值
& &(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料，&&商场、&&百货大楼、&&贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800～3000元之间，根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况，推算出年租金水平为1300元/m2。
& &对&&大厦、&&楼、&&大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600～2500元/m2，根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。
& &根据&&物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析，年租金在400～2000元/m2，结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2，因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。
建筑面积/m2
年租金/(元/m2)
每层均为1359.2
注：该大厦楼层含他项使用面积已剔除。 (2)有收益的面积。1～8层地下层总面积为9897.6m2，6层为公司的自用办公楼，面积为1359.2m2，使用面积折算率为75%，公用面积比为0.15，第5层分摊给共建单位&&大厦。 有收益面积=(9.2)m2&(1-0.15)&75%=5443.23m2 (3)年纯收益。年平均空置率为10%，出租和运营费用按毛租金25%计，见下表。
建筑面积/m2
年租金/(元/m2)
使用面积折算率(%)
公共面积比
各种费用率(%)
交纳所得税(税率33%)后年纯收益
(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)&(1-33%)万元=239.43万元
(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%，物业纯收益年增长率为5%，收益获取年限为50年。
2．房屋的现值
根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2，设备装修900元/m2，因此重置价为：
(1)建安工程直接费：()元/m2=2050元/m2
(2)间接工程费(为直接工程费的20%):2050元/m220%=410元/m2
(3)不可预见费取前两项和的5%:()元/m2&5%=123元/m2
(4)利息支出，年利息取12.98%:()元/m2&12.98%=335.27元/m2
重置价=9897.6m2&(+335.27)元/m2=2888.39万元
因该框架房屋建成于1999年，根据国家有关规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0，由于该宗地参股年限为50年，房屋尚可使用50年，已使用了7年，所以现值为：
V=C{1-(1-R)&[t/(t+n)]}=-(1-0)&[7/(7+50)]}万元=2533.68万元
3．土地价值
土地价值=物业总价值-建筑物现值=(3.68)万元=225.67万元
单位地价=225.67万元/1785.88m2=1263.63元/m2
根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况，在&&市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较实例见下表。
将以上四宗实例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正，最终求出土地价格，修正系数表见下表：
比较地价计算如下：
估价师讨论后，认为以上四宗比较实例与评估宗地有比较强的可比性，以四个比较地价的平均值作为土地价格：
评估宗地单位地价=(843+906+925.4+878.6)元/m2/4=888.25元/m2
基准地价修正法：
(1)根据&&市商业用地基准地价表，查出地价水平，见下表。
基准地价/(元/m2)
& &本次评估中宗地处于三级地内，基准地价应为615元/m2
& &(2)进行各项因素修正。
& &1)容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2，楼房属共建，含他项使用权面积较多，不作容积率修正。
& &2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。
& &根据地块具体情况，估价人员对三级区域进行实地考察，并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正：
& &0%-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%
& &3)对评估地块进行个别因素修正(见下表)。
& &根据评估地块实际情况，对照个别因素指标说明表，进行如下修正：
& &3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%
& &4)对评估地块进行年期修正。
& &K=1-[1/(1+R)]n
& &R为土地还原利率，这里取12%;n为土地使用年限，这里取50年，故K=0.9965。
& &5)基准地价调整结果。
& &评估地块土地价格=946元/m2&(1-12.6%+6.7%)&0.元/m2
& &评估结果确定：
& &根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果，分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均，并结合估价师经验判断，该宗地地价确定为944元/m2。
& &八、评估结果汇总
& &单位地价：944元/m2；总地价：168.59万元。正确答案：有， 或者
做了该试卷的考友还做了
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70年产权是指开发商从拿地算，还是住宅建成交付时间，还是房产证登记时间算
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住宅用地的土地使用时间为40―70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。不同的使用性质年限不同，工业用地为40年，商业用地为50年，住宅最长，是70年，都是自开发商拿到土地使用权开始计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
科威国际不动产
其他回答 共21条
05:51|来自：西安
你去问问你发奖的地方就知道了
15:44|来自：西安
可以退房,定金是不好要了,您可以找开发商协商。
17:31|来自：西安
住宅用地的土地使用时间为40―70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。不同的使用性质年限不同，工业用地为40年，商业用地为50年，住宅最长，是70年，都是自开发商拿到土地使用权开始计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
12:36|来自：西安
开发商拿地开始算的
11:20|来自：西安
自开发商取得该土地使用证书之日起计算.
15:05|来自：西安
住宅用地的土地使用时间为40―70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。不同的使用性质年限不同，工业用地为40年，商业用地为50年，住宅最长，是70年，都是自开发商拿到土地使用权开始计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
16:50|来自：西安
从开发商拿到土地开始算起！
20:17|来自：西安
从开发商拿地时间计算
19:49|来自：西安
从开发商拿地时间计算
23:17|来自：西安
从开发商拿到地开始算起
第1-10条,共21条 &
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