1、房屋未经共有人同意出售无效&&&
&&&&&& 未经个人同意擅自处理共同财产的效力问题。被继承人遗留的财产在没有被分割之前属于共同共有。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定：&共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。&另《合同法》第51条规定：&无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。&
房产律师提示
&&& 购买农村房屋不但要符合《土地管理法》中规定的购买农村房屋的条件，也要审核房屋出卖人是否有权处理该房屋，如果没有这种情形可以要求出卖人签署房产单独所有的承诺，如果在发现有其他所有权人存在的情况，必须要经其他共有权人的书面同意。
关联法条链接
&&& 《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条
&&& 《合同法》第51条&
2、共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋
&&&&&&&&& 法律规定财产可以共同共有，也可以按份共有。实践中共同共有一般主要有三种情形：家庭共有、夫妻共同所有和尚未分割的遗产。如虽然房屋登记在一人名下，但是双方并没有按照农村的方式分家(分开过生活)，仍在共同生活，所以即使一方出资较多仍应为共同财产。根据《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定：&共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。&
上海律师提示
&&& 因农村大部分都是子女成年结婚后才分家析产，但仍然存在家庭一块生活的情况，村民购买本村的房屋时一定要注意审查是不是一起出资建房，否则极易导致合同无效。
关联法条链接
&&& 《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条
3、人的优先购买权和承租人的优先购买权
&&&&&&&&& 在同等条件下，共有人的优先购买权应否优先于承租人的优先购买权。根据&物权优于债权&的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。如二层楼房通常是结构上相连或配套使用，是不易分割的一个整体，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用。原房屋系共同财产，虽经析产分割仍属一个整体。
上海房产律师提示
&&&& 法律也规定&买卖不破租赁&，租赁协议仍然有效，因此还可以居住在该房屋中直至租赁期限届满。
关联法条链接
& 《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第92条、第118条
4、共有房产一方未在购房协议书上签字
&&&&&&& 所涉及的房产根据《婚姻法》的规定属于共同财产，处理共同财产较大数额的要经过夫妻双方协商一致同同意卖房，因此、议是无效的。无效合同取得的财产应当返还&& 。
二手房律师提示
&&& 买房人应该要求出卖人出示其配偶委托出卖人代办交易手续的委托书或者同意出售房屋的书面声明，以保证交易的安全，同时保存好已交费用的相关票据。
&&& 【关联法条链接】
&&& 《合同法》第5l条、第58条
&&& 《物权法》第106条
&&& 《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条
5、情侣购房后分手，房屋归谁所有
&&&&&& 实践中恋人婚前购置房产，分手不得不对所购房屋予以分割的案件渐渐增多。对于此类案件目前人民法院主要依据婚姻法解释的精神作出处理情形：双方对房产出资、产权份额有协议的，则按出资比例等予以分割；双方对房产没有约定的，应当推定为双方共同共有性质，根据公平原则双方均分；有证据表明确为一人出资的，则另一人一般情况下得不到任何补偿，但根据上海法院的相关做法最少可给百分之十到三十的被偿。
上海律师提示
&&& 恋爱中人要是提及财产问题的话，目前在中国还不被大部分公民接受。为防止出现类似纠纷我们建议做好以下几点：
&&& (1)应对所购买的房产以书面协议的方式进行约定，如出资额、共有比例等；
&&& (2)保存在办理房产买卖手续过程当中的合同、付款凭证、对账单等材料；一旦有纠纷的话，都可以作为有效证据。
关联法条链接
&&& 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(一)》第15条
6、购房婚后还贷房产属部分共有
&&&&&&&&&& 婚前一方购买的房产是否属于共同财产是主要的争议焦点。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》第1l条规定，婚姻关系存续期间，下列财产属于《婚姻法》第17条规定的&其他应当归共同所有的财产：(一)一方以个人财产投资取得的收益&。因此如果该房产属于投资取得即视为共同财产。因现阶段大多数房屋属于家庭居住所用，购买房屋以改善居住环境为目的，并不是为取得利润而购房，因此尚不属于投资的性质。所以应为夫妻婚前一方的财产。但是根据《婚姻法》第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金，因还贷部分是用婚后取得的工资支付的，对这部分应该属于共同财产。
房产律师提示
&&& 对于即将结婚或已经结婚的夫妻双方，为了避免出现财产权属纠纷，可以就有关婚前财产或婚后财产进行财产约定，约定归各自所有，单独所有或部分共同所有等。
关联法条链接
&&& 《婚姻法》第17条
&&& 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》第11条&&&
7、后前妻卖共有产权房
&&&&&&&& 如在双方离婚的情况下，一方将拆迁协议、交款收据等全部手续交给另一方，并在自己的身份证复印件上载明&此房同意转让&卖房屋的行为构成表见代理，他人有足够的理由相信共有产权人同意出卖房屋，根据《合同法》第49条&行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效&的规定，所以该合同是有效的。
房产律师提示
&&& 购买共同财产如果没有取得权利人一致同意，一般为无效行为，但是如果符合表见代理并善意取得的则为有效行为，但要有相关的证据为证，因此在购买房屋的过程中保存好相关的证据非常重要。
法律链接&&&&
&&& 《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条&&& 1
& 《合同法》第49条
8、分割房产后房子升值不能返悔
&&&&&&&&& 房价上涨后，离婚一方当事人能否以重大误解和显失公平为由要求撤销离婚协议中财产分割内容，进行重新分割。根据《合同法》第54条规定：&下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。&及《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第7l条规定：&行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。&第72条规定：&一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。&本案中协议双方之间的协议是双方完全在自己真实意思表示情形下作出的，也没有上述司法解释中重大误解和显失公平的情形。同时《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》第8条规定：&离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。&
上海律师提示
&&& 民事活动中要讲诚信，不能看房价上涨就随意毁约。在处理房屋买卖纠纷中，可以找一家评估机构做房屋的价值鉴定作为参考。但一定要签订书面的协议，方便以后作为证据使用。
&&& 【关联法条链接】
&&& 《合同法》第54条
&&& 《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第71条、第72条
&&& 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(二)》第8条
9、一方设置房屋抵押抵押合同无效
&&&&&&&&&《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定：&共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。&《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干惩题的解释》第54条规定：&共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。&《最高人民法院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条第2款规定，下列债务不能认定为夫妻共同债务，应由一方以个人财产清偿：&&(3)一方未经对方同意，独自筹资从事经营活动，其收人确未用于共同生活所负的债务。
上海律师提示
&&& 对于夫妻共同财产来说，房屋抵押权的设立要想成立，必须得到共同权利人的一致同意．否则及时办理登记也为无效。
&&& 【关联法条链接】
&&& 《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条
&&& 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(一)》第17条
&&& 《最高人民法院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条
&&& 《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第54条
10、分夫妻共有房屋与善意取得
&&&&&&& 《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定：&共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法利益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。&因此关键就是作为买受人是否属于善意取得?根据《物权法》第106条的相关规定，善意取得须符合三个条件：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
上海律师提示
&&&因此在购买房屋时一定要签订书面的合同，对各方面的违约责任进行详细的约定，以维护自己的权益。同时仔细审核房屋的所有权状况，看看房本登记的所有权人是否属于卖方及其他所有权人，防止此类合同无效。
& 【关联法条链接】
& 《物权法》第106条&&&&&&&&& 上海律师事务所
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中介违规交易无证房 购房者万元预订金打水漂
来源：楚天都市报&&作者：舒均
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通过房产中介购买二手房，并预交了1万元订金，最后却发现预订的房子尚未办理两证。家住南湖花园的赵春兰女士昨日称，她知情后向中介公司提出中止交易，并要求退还预订金，但7个月过去，这笔钱还是没讨回。
　　据赵春兰介绍，今年1月，她到南湖花园宁静苑商业街的武汉市美好房地产代理有限公司(以下简称“美好房产”)，相中一套价值33万元的二手房，在预交1万元购房订金后，双方签订了委托合同。事后，她发现该房没有办理房产证和土地使用权证。按照国家相关政策，没有办理“两证”的房子不允许进行市场交易，赵春兰向该公司提出质疑，要求中止交易，对方退还1万元订金，却被拒绝。
　　在此后的7个月时间里，赵春兰数次与“美好房产”交涉未果，遂于6月20日以书信形式向武汉市房地局市场管理处反映。该处表示，将对“美好房产”的违规行为进行处理，但一直没有下文。
　　昨日，记者来到“美好房产”，一位负责人称，他们已将赵春兰预付的1万元订金转交给了房主，要退款只能与房主协商。房主目前正在办理“两证”，赵春兰在“两证”办好前提出解约，属于单方毁约，公司不能退款。
　　武汉市房地局市场管理处有关负责人说，“美好房产”的行为违反了国家“没有办理‘两证’的房屋不能进入市场交易”的规定。此前，该处已接到赵春兰的投诉，并进行了调查，确认“美好房产”存在代理合同不规范、涉嫌违背有关政策交易二手房等问题，并对该公司下达了行政整改通知书。
　　这位负责人还表示，将督促“美好房产”将预订金退还给赵春兰。目前，武汉市正对类似情况进行全面查处。
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新房还未领证中介违规交易 房款付了房子却悬了
来源：武汉晨报&&作者：刘凯
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二手房交割途中，突然冒出一笔2.5万元的更名费，买卖双方都不愿意出，怎么办？昨日，家住武昌的丁女士致电晨报律师连线咨询。&&
　　今年6月，家住武昌的丁女士想将位于武昌常阳丽江城的一套房子卖掉，但当时房子刚建好，房产证还没办。她抱着试试的念头走进一家房产中介，中介工作人员当即表示没办房产证也可以转让。中介很快找到了买主张先生。双方签完合同，张先生便将房款50.5万元打到了丁女士账户上，中介也顺利收到了中介费。&&
　　但谁也没想到，房子交割中途生变故。7月上旬，中介突然提出房子转让必须办更名合同，手续复杂，要双方再交2.5万元的“更名费”。丁女士和张先生都觉得不合理，于是拒交这笔钱。&&
　　如今房价飞涨，但房子过户手续迟迟未办下来，张先生和丁女士都很苦恼。&&
　　【律师说法】&&
　　湖北獬志律师事务所律师任林华认为，根据《城市房地产管理法》规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。同时，七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中也声明，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。因此，房产中介所谓的“更名合同”根本就是违法的。任律师建议，交易双方可以联手将中介告上法庭，讨回自己的合法利益。
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明知无产权还买房 吃了哑巴亏 买家无从索赔
　　陈某明知林某的房产还没办下房产证，仍签合同购买对方的房产，结果房产无法过户。陈某遂向法院起诉，以违约为由要求林某和中介公司双倍返还定金。由于本身也存在过错，陈某最后只拿到当初付的定金。
　　去年，陈某通过中介公司与林某签订房产买卖经纪合同，约定购买林某的一套房产。之后，陈某向中介公司交付了6万元定金。
　　交易过程中，陈某才发现对方的房产根本无法过户到自己名下。陈某认为中介和林某违反约定，使其权益受损，遂告到法院，要求两被告连带返还定金，并赔偿经济损失6万元。
　　庭审时，林某辩称，三方签订的房产买卖合同是无效合同。因为当初签订合同时，林某只持有与开发商签订的房屋买卖契约和付款凭证。开发商并没有交付房屋给林某，房屋也没有办理房产证。
　　林某表示，签合同时，其已经告知中介公司和陈某，房屋没有房产证，因此还需要开发商协助共同办理过户手续。
　　但在实际办理过户手续时，林某才发现其所购买的房产是开发商从其他公司手中购买的项目，房产仍登记在他人名下，且存在抵押关系，因此林某与陈某之间的房产买卖合同根本无法继续履行，当初签订的合同本身就是无效的。
　　中介公司则认为，三方签订的合同是有效的。林某可将其与开发商签订的合同项下的权利义务转让给陈某，没有交易过户不代表合同无效。
　　法院经审理认为，林某所持有与某开发商签订的房屋买卖契约不能作为其拥有该房产的合法依据，因此其与陈某签订的房产买卖经纪合同属于无效合同。
　　陈某明知所交易房屋的还没办产权证，还与林某签合同，造成合同无效，双方对此均有过错。
　　因合同无效，定金条款及违约条款也归于无效，陈某依据合同要求两被告连带双倍返还定金的要求没有依据。法院遂作出判决，中介公司仅需返还保管的6万元定金和利息即可。
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福州案例——
无产权证二手房 中介也来卖
海都资讯网 作者：海都资讯网& & 文章来源：海峡都市报社& & 更新时间： 0:36:00 Ｎ本报记者 汪孝林
& & 本报讯 2006年9月份，王小姐通过福州鑫辰房产中介购买一套二手房，由于该二手房属于单位房改房，王小姐与房东肖先生签合同时产权证还没有办下来。近两年时间过去了，该房子产权证仍迟迟办不下来，王小姐想向中介要回4万元定金，但遭到拒绝，该中介表示，王小姐要先交清事先约定的代理佣金，才能退还定金。
& & 肖先生在仓山区先锋花园有一套单位房改房，由于缺乏相关手续，该房只有土地证，没有产权证。2006年，鑫辰房产中介找到肖先生，表示愿意帮他办理相关手续并代理该房销售。同年，王小姐看上肖先生的这套没有产权证的房子，并签订了买卖合同。
& & 但是时间过去一年半，肖先生的这套房子仍迟迟未办理产权证，王小姐也无法拿到该房屋。今年初以来，市场不断传出有一些房产中介倒闭的消息，王小姐开始有点担心，于是多次向中介提出要解除合同，取回定金，但遭到拒绝。
& & 对此，负责该交易后期服务的鑫辰房产中介侯小姐向记者表示，虽然该房屋产权证近两年没有办下来，但王小姐与肖先生签订的合同中没有约定产权证办理时间，王小姐以产权证未办下来为由提出解除合同，属单方违约。
& & 对此，福建远东大成律师事务所卢孝波律师表示，二手房在没有产权证的情况下进行交易，本身就属于无效交易，基于此订立的合同也属无效合同，所以该合同没有约束力，鑫辰房产中介应退还王小姐4万元定金，同时也不能向其收取佣金。
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福州案例2——
房产中介明知无产权证 却介绍买卖
时间： 10:43 来源：海峡都市报社&&作者：朱丽萍
------------------------------------------------------------&&
“合同中作出对消费者显失公平的不平等格式条款；明知卖家没有产权证却欲卖店面；未取得经纪执业资格证书的从业人员却从事经纪活动。”昨天，福州市鼓楼工商对福州户方房产中介公司的三项违法行为，作出1.5万元的处罚。
& & 日前，市民李先生向福州市鼓楼区12315投诉，称其在福州“户方”房产中介的介绍下，签订了一份购买台江区宝龙广场某商铺的合同，现因卖方无法提供产权证，要求解除合同遭拒。
& & 经了解，在福州“户方”房产中介为买卖方提供的合同中约定，甲方林先生将位于台江区宝龙广场的商铺(未取得产权证)转让给乙方李先生。后因林先生无法提供商铺产权证，李先生正式提出解除合同，“户方”房产中介则不同意解除该合同。后经鼓楼工商局调解，三方解除合同。
& & 调解中，鼓楼区工商局发现“户方”房产中介的行为，已涉嫌违法。经查，2007年4月，该中介公司在从事房产居间服务中，使用预先拟定好的“房产买卖经纪合同”，并在该合同中约定，“若有违约行为交易过程中产生的费用及其他服务费及买卖双方应付丙方的佣金，优先从违约赔偿金中扣除”。鼓楼区工商局调查认为，该条款属对消费者显失公平的不平等格式条款。
& & 同时，鼓楼区工商局在调查中发现，“户方”房产中介在明知卖方未取得商铺产权证的情况下，为促成双方商品房买卖合同的转让，充当甲、乙双方居间人。而按照规定，没有产权证的房地产不得转让。
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福州案例3——
售未办产权房 中介被通报
发布时间： 9:10:00
& & “签了合同，交了订金，可房子的产权证却难以办理，我不想买了，但订金却拿不回来”，连日来，福州的陈先生非常郁闷。上个月底，他通过福州三坊房产中介与卖方签订合同，交了3万元订金，购买位于八一七北路的一套小户型。事后，他发现小区消防未通过，产权证办不下来，遂要求中介退回订金，但卖方不同意。陈先生只好向福州市房管局投诉。
& & 陈先生昨日告诉记者，9月底，他在报纸上看了三坊房产中介刊登这套房源的信息后，才与中介联系，看完房子后就与卖方和中介签订了一份《房产买卖经纪合同》，该房子总价36.5万元。“因产权证未办出来，中介表示可以更名转让”，陈先生说，他之所以不想要这套房子，原因是该房子所在的小区消防不过关，产权证很难办下来。
& & 陈先生遂要求中介退订金，可中介却说“卖方不同意”。交涉多日后，陈先生以该中介违规出售已明令禁止转让的期房为由，向福州市房管局投诉，要求解除合同，拿回订金。
& & 陈先生还认为，中介方面在代售房子时，本应知道该小区的消防通不过，产权证很难办出来，却隐瞒了真相，促成买卖双方签约，以达到成交目的。
& & 对此，三坊房产中介的一位相关负责人对记者称，陈先生当时明知产权证短期难以办出来，还签订合同，现在突然说不要，这是悔约行为。该负责人称，“我们愿意无条件解除合同，免收佣金，可卖方却不同意退回订金，所以订金暂时还冻结在账户里”。
& & 记者了解到，福州市**早在9月18日就发出通知，严禁将未取得房屋所有权证的商品房再行转让。中介方面解释称，合同是在9月27日签订的，当时还处在政策出台后的过渡期，中介市场仍可更名这类已交房但未办出产权证的房子，“直到１０月份，我们才收到房管部门的正式文件，目前也不再出售这类房源了”。
& & 昨日上午，福州市房管局一位受理此投诉的郑姓工作人员对记者称，在这份合同签订前，相关方面就已规定未办产权证的房子是不能转让的，但还有一些中介通过私下更名方式进行转让，该中介受委托代售这类房源属于违规，目前已被通报批评。
& & 该人士还表示，这份合同应该取消，建议双方通过法律程序予以解除。
□相关新闻
期房今起不得转让
& & 记者也从房管部门了解到，从今年11月1日起，福州市商品住宅期房将不得转让，已办理预登记合同登记备案的商品房符合条件的，一套商品住宅只能办理一次合同变更登记。
& & 新政称，商品住宅预售合同原则上不得办理注销登记，在新政出台之前，商品住宅预售合同注销登记仍暂按榕房中综【号文件执行；已办理预登记合同登记备案的商品房，符合下列条件之一的，可以办理合同变更登记，一套商品住宅只能办理一次合同变更登记：商品住宅购买人的直系亲属或配偶，要求做为共同购买人的；多个购买人共同购买，其中部分购买人退出购买的；付款方式或合同价款发生变化的。
来 源： 海峡都市报
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福州案例4——
家天下房产签了合同不提供产权证明
福建之窗& &&&
福州新闻网讯　12日上午，市民石先生致电本报党报热线反映，他和房东签了《房产买卖经纪合同》并交了定金，但直到现在，他也没看到房东的《商品房买卖合同》。他向中介公司提出返还定金，但被拒绝。
　　石先生：我没看到房东的“合同”
　　石先生告诉记者，今年9月10日，通过福州家天下房产代理有限公司（以下简称“家天下”）的介绍，他看中了仓山区金山街道金桔路230号水映天长家园内1套面积为104平方米的商品房。由于初次购房没有经验，他当时没有查看房东是否有房产证。9月21日，3方签订了《房产买卖经纪合同》。“家天下”的工作人员当时表示，合同签后一两天会给他看房东的《商品房买卖合同》。签完合同当天，他将5万元现金存入“家天下”的账户。
　　第二天上午9时，石先生致电“家天下”的黄小姐，要求查看房东的《商品房买卖合同》，对方说房东的《商品房买卖合同》已经办好了。上午10时许，“家天下”一名男性工作人员来电，告诉石先生，手续已经办好，让其交10余万元首付款。由于未看到《商品房买卖合同》，石先生决定暂缓支付首付款。
　　据石先生说，9月29日，房东、石先生和中介公司3方在“家天下”总部商谈售房事宜。此时，房东仍无法提供《商品房买卖合同》。“家天下”的黄小姐此时表示，合同“今后可以补给你”。一听此话，石先生拒绝购买此房，并要求“家天下”退还5万元定金。但石先生的这个要求被拒绝。
　　中介公司：“合同”正在办理更名手续
　　12日上午，记者来到位于台江区群众路178号源利明珠2508单元的“家天下”总部。该公司负责人当时不在，记者留下联系方式等待回复。当天中午，该公司负责人郑心科致电记者表示，这次房产买卖是办理一手房更名，这与一般的二手房交易不一样。石先生在签订合同后，见福州房价下降，于是拒绝继续履行合同。由于合同是3方共同签订的，石先生单方面悔约并要求退还5万元定金的要求，中介方无法做到。郑心科告诉记者，目前房东正准备追究石先生的违约责任。
　　郑心科还表示，他们在出售该房时，看过开发商向房东开具的购房&xxx&，这才代理出售这套房子。当记者要求看房东的《商品房买卖合同》时，对方表示，该合同目前正在房产主管部门办理更名手续。
　　律师：无法提供“合同”应视违约
　　福建义通律师事务所律师李文德认为，由于房东到目前仍未出示《商品房买卖合同》，石先生可以到市房地产主管部门查阅房东的相关购房资料，如果房东根本没有从开发商手中购得这套房子，或者其房产无法转让，其通过中介公司售房行为将构成欺诈。
　　李文德说，作为监管方的中介公司，如果未履行监管义务，即其无法提供房东的《商品房买卖合同》和&xxx&，石先生可以认为中介公司违反了3方签订的合同，有权要求双倍返还定金。如果对方拒绝返还，石先生可以向当地法院提起诉讼。
　　（福州日报记者　张铁国　实习生　陈威啸）
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原帖由 无为治天下 于
15:28 发表
福州案例——
无产权证二手房 中介也来卖
海都资讯网 作者：海都资讯网& & 文章来源：海峡都市报社& & 更新时间： 0:36:00 Ｎ本报记者 汪孝林
& & 本报讯 2006年9月份，王小姐通过福州鑫辰房产中介购 ...
最后一段文字着重一下——
福建远东大成律师事务所卢孝波律师表示，二手房在没有产权证的情况下进行交易，本身就属于无效交易，基于此订立的合同也属无效合同，所以该合同没有约束力……
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我推测现在中介手里有一大部分的房源是没有产权证的。为了推销这些房源，中介总是要淡化没有产权证的风险（就象它淡化其他任何风险一样）。事实上没有产权证，出问题是必然的，迟早而已。
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无论房子可能有多少问题、多大问题，中介肯定都是对卖家说“可以卖”、对买家说“可以买”；房子一旦卖出，出了问题，中介又会对买家说是“卖家的问题”，对卖家说是“买家的问题”……
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原帖由 无为治天下 于
08:56 发表
无论房子可能有多少问题、多大问题，中介肯定都是对卖家说“可以卖”、对买家说“可以买”；房子一旦卖出，出了问题，中介又会对买家说是“卖家的问题”，对卖家说是“买家的问题”……
说到“问题房”，顺手贴个——
中介自曝：如何哄卖问题房& &
& & 我做过三年房产中介，赚了不少钱，成为所谓的业内高手。做到这些，一不靠勤奋，二不靠业务能力。听完我的讲述，你就会明白。
抹点遮盖霜
& & 我做成的第一笔交易，是在2005年4月。
& & 一位何姓老先生的老伴去世了，为了缓解悲痛，何老先生准备投奔在美国定居的儿子，已经办好了移民手续。
& & 何老先生的房子是4楼，两室一厅，坐北朝南，采光非常好，80平米，地段尤佳，只是房龄长了一点，1991年建的。老先生要价68万元，我面露难色：“现在，二手房生意不好做，房子太旧。据我所知，最多能卖60万元。”
& & 我猛地发现北屋一侧墙的上端，有一块不起眼的霉迹，好像用大白粉盖了一下。因为渗水问题没有解决，还是露出马脚。我夸张地说：“这里渗水呀。老房子就怕这个，涉及多户人家，是二手房中的头等问题。”
& & 老先生大惊失色，看看墙，又看看我。
& & 看来，这是一个实在人。我接着说：“那时候建的房子，普遍偷工减料，工艺落后。顶楼洗个澡，连一楼都能下雨，还没有办法解决，除非拆房重建。”
& & 何老先生长叹一声：“小兄弟，跟你说实话，为了解决渗水问题，我和老伴不知找过多少次，一言难尽。算了，就60万元吧。这房子谁住谁闹心。”
& & 我说：“您老啥也不用管。到时候，我会把60万元一分不差地打到您的户头上。”
& & 跟老先生办完交易手续，我马上找来装修队，把房子简单装修一下，其实就是翻新。那块霉迹像抹了遮盖霜，至少能撑三个月。做完这一切，经理就把选房客户派给我。
& & 这是一对准备结婚的年轻人，生活经验明显不足，购买的也是过渡房。一看房子采光好，敞亮，马上动心了。我忙用刚学到的毛皮知识，把房子的优点吹嘘一通，他俩更有兴趣，什么年久失修、管道线路陈旧、防水等问题，他们根本看不到，甚至没想到。
& & 看完房子的第三天，他俩跟我签了购房合同，最终售价是65万元。除掉翻新花掉的3000元，我为公司赚了四万多元，得到1.6万元的提成。
无风好下手
& & 2006年11月的一天，我接待了一个急于卖房的客户。房子位于一个花园小区，院子有亭台流水，绿化不错，管理也很规范。坐电梯上到13层，进门一看，一个亮堂堂的双室房，大落地窗像个透明的胸膛，拥抱着金灿灿的阳光。
& & 这么好的房子，为什么要卖？我犯着嘀咕，信步进入北阳台，倚栏远望，这里视野开阔，大有凭海临风之感。我禁不住深吸一口气，什么味？我警觉起来，突然发现一个不起眼的烟囱，立在一片楼群里。
& & 我敢肯定，那是一家化工厂，气味就是从烟囱里冒出的。长住这里，毒气之害不可避免。
& & 回到厅里，房主说：“56万元，一分也不能让。”
& & 我笑着说：“环境是不错，房子也不错，称得上完美，但是北窗偶尔飘来的味道，好像有点问题。”
& & 房主一下就蔫下来，叹口气，说：“实不相瞒，这套房子风水不好，我买时，已经转过两位房主。没住几天，我就发现这个问题，北面200米处，有个化工厂。现在，天气有点凉了，夏天时，味道更大。为了健康，我不想再住下去，你给个价吧。”
& & 我想了想，说：“40万元。”
& & “再加点儿。”他说。
& & “大哥，这房事关健康，我得费点劲，得找没风天，还要凉爽，不开北窗和北阳台的门。我还要拼命把客人的注意力集中在室内。这是在说谎。万一砸了，我得拿钱摆平哇。”我面带愁容地说。房主没辙了。
& & 办完手续，为这套房，我正在费神，老同学朝阳找上门来，他妻子刚刚进入一家大公司，想在附近买套房子。我一看公司地址，离这套房子只有一站路。
& & 看房日子是我定的，阴雨天，一丝风也没有，空气经小雨的洗刷，还有一股青草的甜味。
& & 朝阳带着妻子如约而来，简单看看，可能是信任我，可能对房价满意，更可能对房子本身满意，很快就成交了。
上船再买票
& & 去年6月，我接待一位想买经济适用房的工薪人士。他只有20万元，必须贷款，又没有深圳户口。这是一笔麻烦买卖，我不太想做。交谈中，我发现他对房产行情和交易运作都不了解，是一个容易对付的客户。
& & 于是，我一口承诺：“只要你把中介费交齐，剩下的事儿，就不用你管了，等着住房子就行。”
& & 他痛痛快快地交了2万元中介费。我非常清楚，这种经济情况，租房才是最佳选择。事已至此，怨不得我。
& & 两天后，我给他打电话，找到一处房，各个方面符合他的要求，只是房主一口价60万元，还要一次性交齐。
& & 他一听，打起退堂鼓，说：“太贵了，我不是说了吗？要40万元的，我有20万元现金，再贷20万元。”
& & 我高声说：“老兄，这是深圳啊，40万元能买什么？你又要求全封闭，还要通公交车，这些可都是用钱换的呀。”
& & 话筒那边沉默了，我说：“看得出来，你有难处，暂时还不适合买房。要不，协议取消，因为中介活动已经发生，就不能全额退款。我算了一下，你得损失4000元。”
& & 话筒那边继续沉默。我明白了，是心疼4000元。我换了一副口气，说：“老兄，那套房子真不错，价也不高，你去看看就知道。反正你也是贷款，多出20万元，慢慢还呗。”
& & “那就看看房吧。”他终于说话了。
& & 为了避免4000元的损失，他顺着我的思路走。那套房子被他相中，60万元成交，交了18万元首付金，贷款42万元。我又得到一笔不少的提成。
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买无证房买来麻烦
来源： 东方卫报
“我信任他们是大中介，但他们却骗我说交易无房产证的房子不会有任何问题。然而事实证明麻烦不断。”对于盲目相信中介，杨先生很后悔。
　　买主：房子无产权证，麻烦不断
　　今年，刘先生经南京某知名中介公司的介绍，买下一套价值50多万的二手房。“这套房子各方面都不错，但是房子没有房产证，卖方仅和开发商签定了买卖契约。对此，该中介称，此房可以交易，并且卖方会尽快办理好房产证。刘先生犹豫了，买没有房产证的房子有风险吗？可经不住中介的再三保证，刘先生最终还是和卖方签定了《房屋买卖合同》。
　　买房后，麻烦接踵而来。刘先生告诉记者，前几天，卖方突然跑来找他，称经过重新测量，卖方发现房子面积是116平方米，比原先多了2平方米。所以卖方想让刘先生再付一笔钱。“卖主的购房契约上明明就是114平方米，怎么会凭空多出2平方米呢？除此之外，没有拿到房产证，我不能过户，生活很不便。”刘先生说。“不管是多大的中介，我根本就不该盲目相信！”对于中介的欺骗，刘先生很恼火。
　　律师：交易“无证房”不合法
　　江苏钟山明镜律师事务所厉佳律师称，刘先生的麻烦全是因为没有房产证。房产证保障房屋权利人的合法权益。在没有此证的情况下，杨先生和卖方签定的买卖合同也不合法。
　　另外，还未办理房产证的房屋交易存在一定的风险。按照规定没有房产证的房屋不能进行交易，但仍有很多这类的房屋在买卖。交易时买卖双方私下签订协议后，即使到公证处进行公证，买方的合法权益也很难保障。因为公证只能说明存在这样的交易，而不是公证房屋归买方所有，这就给了卖方反悔的机会。
　　厉律师提醒消费者，因为二手房涉及的法律关系较为复杂，所以市民购买二手房时应尽量到房产登记部门了解房子的真实情况，并尽可能在购买前办理置业担保，这样虽然要花费一定的费用，但是比较有保障。
　　业内人士：小心中介玩“猫腻”
　　一位业内人士称，“很多普通百姓都是抱着对大中介的信任才去的，可是大中介也会不遗余力的欺骗消费者。”该业内人士透露，一些大中介的主要利润来源是收购房子、倒手再卖、赚取差价，根本就不是那百分之一点几的中介费。中介会先向买方介绍他们已收购的房源。如果买方看中了，他们一定会狠“宰”一笔。如果买方不中意，中介就会推荐限时出售的房源。此类房源的房主多是急于变现，所以一旦卖出，中介也会大捞一笔。总之，中介善于和买主“周旋”。此种情况下，买方怎么能讨到便宜？
作者： 范盼盼
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看来法盲的很多！无语！
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原帖由 apple-74 于
14:43 发表
看来法盲的很多！无语！
面对事实、无法忽悠的时候，中介就故作“深沉”状……
其实它有几斤几两，一句话就全露了……
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