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孙亦文举假奶装纯,lolfarm,我的痴儿夫君,龙潜都市,幼珍阁大家房
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相关链接：静音飞翼龙,新不夜城综合论坛,uu9980　　如今的杭州楼市，不管是土地市场还是各种销售排行榜，外来大鳄正占据着越来越多的主导权。已经有32年发展历史的大家房产，是本土房企的一个缩影。从首期开盘热销的大家运河之星，到“之江困境”的大家之江悦，再到交由万科、德信、融创操盘的钱塘府、钱江府和望江府，大家房产，了杭州本土房企的状态。　　如果学区只是规划行政区划　　还值得再加2000元/平方米吗？　　铁这边是拱墅区的大家运河之星，铁那边隔着杭十四中是余杭区的恒基旭辉府，前者报出的起价是7188元/平方米，后者报出的起价5999元/平方米起价，两者的单价价差约16.5%。这就是行政区划的价值差异。　　据余杭透明售房网显示，恒基旭辉府最近一个月的成交价为7656.41元/平方米，大家运河之星截至昨天在杭州透明售房网上尚未有成交或预定记录，也一直没有公布具体的销售均价，仅仅公布了7188元/平方米的起价，根据开盘现场的所有房源价格表估算，首期开盘均价大约在每平方米9300元-9500元。这样算来，超过2100元/平方米的价差。如果按这个均价来算，两个楼盘的价差就达到了约20%。　　余杭、萧山撤市建区并入杭州十余年，行政区划的认知差异还烙在很多人的心里。对于很多购房者来说，最大的区别恐怕就在于学区。学区的差异，当然是购房者在价值判断上的务实选择。但是如果一个楼盘以“主城区”为卖点，而学区仅仅是停留在规划图纸上不可预期的期待，那么行政区划还值至少2100元/平方米的价差吗？　　在学区尚不明确的前提下，为行政区划支付超过2100元/平方米的价差，有人买单吗？通过大家运河之星的开盘现场状况来看，答案是有！9月12日晚间，大家运河之星在杭州海外海皇冠酒店首次开盘，共计推出284套房源，户型面积为8089平方米。现场900个左右的座位基本座无虚席，开盘形式也采取了摇号的方式。据开发商方面消息，此次开盘的290余套房源当晚去化9成。根据现场情况来看，这个数据应相对可信，没有含太多水分，至少边套户型应该是基本售罄，中低楼层的中间套户型应该也卖得不错。　　一些在开盘现场的购房者这样表示：“我们原来都是住在主城区，如果买一套余杭区的房子，怕亲戚们笑话”；“我们对学区并不指望，余杭区那边的小学可能还要好一些，虽然大家运河之星边上的电厂搬迁的可能性不大，但这里是主城区”；“就现在来看，大家运河之星更多的像是一个孤盘，人气、配套可能还是崇贤更加好，不过我们商量了一下还是准备买这边，因为这是主城区”。　　依赖这样一种奇怪的原因，大家运河之星越过了价差障碍，取得了热销。这大概是行政区划在这个时代的人身上留下的一种心理谈资吧。　　“倒形定价法”　　还能吸引购房者吗？　　大家运河之星的边套户型应该是基本售罄，中低楼层的中间套户型应该也卖得不错；但是高楼层的中间套户型销售效率卖得相对较弱。其主要原因，恐怕是“倒形定价法”的缘故。也就是说，楼层越低，单价定得越便宜；楼层越高，单价定得越昂贵。这是杭州楼市的一种传统定价法。但是像万科、德信等房企都已经淘汰了这种思维固化的“倒形定价法”。对于购房者来说，关键的问题在于，凭什么要为高楼层支付更多的钱？从日照条件来看，10楼与20楼通常没有任何区别；从观景效果来看，20楼的感受反而不如10楼，除非有特别的自然景观优势（比如10楼看不到江景，而20楼就能看到）；此外，高楼层意味着入住后上下电梯要花费更长的等待时间。　　所以，现在像万科、德信这样市场反应比较灵敏的房企，基本上都采用“橄榄形定价法”。也就是说，低楼层与高楼层的户型单价最低，中间楼层的户型单价较大。相对像大家运河之星这样的“倒形定价法”，“橄榄形定价法”无疑更契合购房者对性价比的判断。　　当然，如果一个楼盘的购房者以地缘性客户为主，那么他们对楼层价差系数的度可能会相对弱一些，因为对于他们来说，他们的选择面相对狭窄。比如大家运河之星是拱墅区康桥街道首个市场化开发的商品房项目，对于地缘性客户来说，其他替代性选择就相对较少。大家运河之星的建筑体量也不小，总建筑面积逾18万平方米，如何跨越地缘性客户的青睐而成为全城主流刚需的选择，无疑是一个课题。　　“之江板块的武林府”了“之江困境”　　就杭州楼市地理而言，“之江困境”几乎是每一个进入之江板块开发的房企深感无力却又不能言说的课题。但是很多本土房企都曾通过不懈的降价努力，最终了这种困境。比如当时的赞成岭上、天阳云筑、西房云溪香山等；而金都高尔夫艺墅()则通过股权转售的方式，解决了“之江困境”。　　本土房企大家房产在之江板块有一个在售项目，就是于2009年9月以楼面价9669元/平方米取得、于2013年5月正式开盘的大家之江悦。该项目初期规划打造成“之江板块的武林府”，但从目前项目实际销售情况来看，想要和武林府齐名的美好愿景已经落空了一半。当然，放弃“高大上”定位的原因看似杭州经历了四年的限购限贷政策有关，其实是与“之江困境”有关。　　大家之江悦位于枫桦西与碧波交叉口西南角，紧邻宋城景区，由10幢古典法式小高层建筑组成，户型面积在89-180平方米之间，主力户型为135和165平方米两种，销售均价在元/平方米之间。去年5月正式开盘时所有楼宇已近结顶，今年底项目交付，目前是准现房销售。　　销售人员表示，1、2、8、9、10号楼之前已经开盘，为毛坯交付，但还未开盘的4、6号楼将会重新恢复精装修，延迟到明年中旬交付。所谓“重新恢复”精装修，就是前文所提到的，大家房产曾经想把之江悦打造为之江板块的大家武林府。　　“本来整个小区计划全精装，虽然精装档次不会和武林府一样单价近万元每平方米，但我们是以成为板块内公寓产品的高端标杆为目标的。”该销售人员直言，由于调控后整个市场活力度一落千丈且购买力萎缩，为尽快出货，公司层面遂决定取消精装改毛坯。“但现在政策放开，无论是开发商层面还是购房者层面都对后市恢复了信心，且整个市场的成交量都上来了，所以又决定对剩余几幢房源重新精装。”　　记者在165平方米样板房内看到，装修标准虽不及武林府，但也足以称为“豪装”。销售人员称，装潢风格为法式，细节处理还在收集客户意见未最终确定。这样一来，无法确定的还有，这一批精装修房源究竟会以什么价格开盘。　　据了解，大家之江悦已经与求是教育集团签约。按照惯例，一旦某个楼盘冠上优质学区概念，其价值和销售速度都会节节攀升。另外，大家之江悦位于绕城内，是整个之江板块里既距离市中心最近又距离之江大桥最近的区域。但根据透明售房网数据显示，已开盘的1、2、8、9、10号楼共计309套房源的销售套数大约为115套，销售量仅为37%。　　不差、价格不“狼”、又有名校，销售却不如想象中火热。这就要提到如何平衡项目自身和板块之间的各种竞争关系了。　　先从最近的说，和大家之江悦形成贴身竞争的，是由央企华润集团和港企新鸿产共同开发的之江九里。两者相当、教育共享、交通配套相同、建筑风格同为法式，但之江九里建筑体量远大于大家之江悦，且楼盘内包含并不少量的总价接近2000万元的类独栋。单从购房者的园区体验来说，这就是一个高端盘和改善盘之间视觉差异。最关键的是，其两者正在销售的公寓房源价格几乎相当，大家之江悦元/平方米，之江九里元/平方米，有很多重叠的价格区域，足以让购房者产生犹豫。　　再者，即将于近期开盘的嘉里云荷廷也是大家之江悦的劲敌。嘉里建设于2012年10月拿下云荷廷地块，综合楼面价10870元/平方米，比大家之江悦拿地时间晚了三年，楼面价却仅贵了1201元/平方米，由此大家之江悦的土地成本加上三年的时间成本总额将会等于甚至高于嘉里云荷廷的成本。　　三块优质土地交给大鳄操盘 剩下两块留在自己手里　　如今的杭州楼市，不管是土地市场还是各种销售榜单，外来大鳄正占据着越来越多的主导权。已经有32年发展历史的大家房产是本土房企的一个缩影，呈现出越来越低调的姿态，尤其是在近几年的土地市场上。　　在限购令困住杭州楼市的大约四年时间内，大家房产每年拿一地块，已属相当不易。根据资料显示，2011年11月，大家房产以149271万元竞得钱江新城56号地块，楼面价11052元/平方米，后联手万科共同开发，定名万科大家钱塘府。2012年12月，大家房产拍得钱江新城56号地块，楼面价近19000元/平方米，后联手融创共同开发，定名望江府。2013年底，大家房产以总价74700万元、楼面价5593元/平方米夺得运河新城宅地孙亦文举假奶装纯,lolfarm,我的痴儿夫君,龙潜都市,幼珍阁也就是现在的大家运河之星项目。　　如今在土地市场缓慢布局的大家房产，其实也曾经有过“18天拿两宅地”的辉煌时刻：2009年，大家房产连拿九堡、之江两块宅地：日，杭州市城建开发集团有限公司（即大家房产）以38388万元的总价竞得32号江干科技园R21-1地块，折合楼面价6621元/平方米；仅仅时隔18天，中北花园房地产有限公司（即大家房产）又以6.8亿元总价竞得49号之江地块，折合楼面价为9669元/平方米。日，大家房产作为竞买人身份参与文晖地块土拍卖会现场，也就是现在的九龙仓君玺地块。该地块最后由九龙仓斩获，以24621元/平方米创下杭州有史以来住宅用地最高楼面价，大家房产虽然未能如愿拿地，但看足以显露大家的拿地热情以及对好地块极高的野心。　　一个特别的现象是，大家房产把手上最优质的三土地全部交由万科、德信、融创操盘，即钱塘府、钱江府和望江府；目前留在自己手上的项目则是大家之江悦与大家运河之星。正如融创中国董事长孙宏斌教给绿城创始人宋卫平的那个经营哲学：要挑好的土地拿出来卖，而不是挑自己都觉得不太好的。　　正文已结束，您可以按alt+4进行评论　　三十年厚积薄发 本土房企三江的品质坚守　　房企终极 本土房企pk外来大鳄你看好谁？　　过早的市场了杭州本土房企的发展？　　杭州本土房企为何节节后退　　人居展首日人气不算旺 本土房企撑起展会
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