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菏泽市国有土地上房屋征收与补偿工作规程
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湖北武汉 蒋艳超律师
成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知
作者：蒋艳超 律师 　时间：日
成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知 成房发〔2011〕54号 各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局： 　　为切实维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据相关法规政策规定，现就锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含成都高新区，以下简称五城区）及郊区（市）县范围内国有土地上房屋征收与补偿有关问题通知如下： 一、征收补偿标准 征收补偿包括被征收房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励五部分。政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴以及提前搬迁奖励等实行按户发放的，单位所有和私有房屋按权属证书认定。一处房屋多人共有的，按一户认定。直管公房按公房租赁合同或其他租赁证明认定。 郊区（市）县按照本通知规定，结合本地实际情况制定政策性补偿费、临时安置补助费、搬家补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励的标准和执行办法。 （一）被征收房屋补偿费。 实行货币补偿的，按照被征收房屋评估单价乘以房屋所有权证记载的建筑面积确定。 实行产权调换的，由房屋征收部门参照被征收房屋的建筑面积对被征收人进行安置。被征收房屋为住宅的，安置房屋建筑面积最低不能少于48平方米，被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积价差，房屋征收部门免收公摊面积补差款，被征收人一次性付清差价款的优惠30%。被征收房屋为非住宅的，被征收房屋和安置房屋按建筑面积进行产权调换，根据评估价结算价差，被征收人一次性付清差价款的优惠20%。 对私有住宅房屋产权建筑面积低于48平方米，他处无住房并持有城市居民最低生活保障金领取证的被征收人，按不低于48平方米产权建筑面积的标准户型进行安置，被征收人不再支付48平方米以内的补差款。 （二）政策性补偿费。 包括被征收人安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策规定的补偿费用。五城区范围内房屋征收项目按以下标准发放： 项 目 补偿标准 电话移机 住宅：58元/部 非住宅：158元/部 空调移机 200元/台 有线电视迁装 340元/户 宽带迁装 320元/户 一户一表 1200元/户 天然气初装 3200元/户 上述标准如遇物价部门价格调整，按调整以后价格执行。 （三）政策性补助费。 包括临时安置补助费、停产停业经济损失补助费和搬家补助费。 1. 临时安置补助费。五城区范围内房屋征收项目每平方米每月按下列标准发放： 地区类别 标 准（元） 结 构 一 二 三 四 砖木（木）结构 19 18 17 16 砖混结构 20 19 18 17 框架结构 23 22 21 20 地区类别的划分： 一类地区：城区东、北方向府河以内，南面方向南河以内，西面方向内环路以内地区； 二类地区：一类地区以外，一环路以内的地区； 三类地区：一环路以外，二环路以内的地区； 四类地区：二环路以外的地区。 被征收住宅房屋建筑面积50 平方米以下的，按50平方米计算。被征收人选择产权调换的，从签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止。选择货币补偿的，一次性发放6个月临时安置补助费。 2. 停产停业经济损失补助费。征收商业、生产办公用房等非住宅房屋，停产停业经济损失补助费可按照从业人员工资收入计算。从业人员工资收入按照统计部门公布的上年度城镇职工平均工资收入，由房屋征收部门按被征收房屋的实际从业人员（不含临时人员）支付。被征收人选择产权调换的，支付期限从签订征收补偿协议并腾空交付被征收房屋之日起，到安置房屋交付的次月止。选择货币补偿的，一次性发放3 个月补助费。 四川省对停产停业经济损失补助的具体办法另有规定的，按其规定执行。 3. 搬家补助费。住宅实行按户补偿，产权调换需要过渡的，发放两次搬家补助费。五城区范围内房屋征收项目，搬家补助费为每户1200元。非住宅由征收当事人双方协商确定或由房屋征收部门组织搬迁，据实支付搬迁费用。 （四）政策性补贴。 包括购房补贴和物管费补贴。五城区范围内房屋征收项目按下列标准发放： 1. 购房补贴。选择货币补偿的，住宅按被征收房屋评估价的30%给予购房补贴；非住宅按被征收房屋评估价的20%给予购房补贴。 2. 物管费补贴。对选择产权调换或货币补偿的被征收人，按普通商品住房建筑面积90平方米、1.8元／平方米&月的标准一次性给予5年物管费补贴。被征收房屋建筑面积大于90平方米的，按房屋产权证记载的建筑面积支付。 （五）提前搬迁奖励。 房屋征收部门对提前签订征收补偿协议、完成搬迁并交付被征收房屋的，可按征收补偿方案给予不同档次的户奖。五城区范围内房屋征收项目按以下标准发放： 被征收房屋为住宅、商业、办公用房的，户奖每户不超过6万元。被征收人为企业的，户奖按照不高于房地产评估总价的1%发放，低于6万元的，按6万元发放。被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积另给予每平方米不超过500元的面积奖。 二、非住宅房屋认定 非住宅房屋按照下列规定认定： （一）房屋所有权证记载为非住宅的，按照非住宅认定； （二）房屋所有权证记载为住宅的房屋，征收范围确定前实际作为非住宅用房使用的，在交验征收范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照非住宅用房认定。 三、未经登记房屋认定 对政府组织相关部门认定的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。单位自建并由职工居住的宿舍、具有本市城区正式户口的居民个人修建的未经登记自住房屋征收，以日市人民政府《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规，经房屋征收部门审查后可参照有证房屋进行征收补偿；在此之后修建的，房屋征收部门可酌情给予工料补偿。 四、过渡期限及超期过渡费发放 实行产权调换需要过渡的，安置房为砖混结构的，过渡期限不超过18个月；安置房为框架结构的，过渡期限不超过30个月。超过规定过渡期限的，按下列规定按月及时发放过渡费。 征收住房因房屋征收部门的责任使被征收人延长过渡期限的，对自行安排住处的被征收人，自征收补偿合同约定交房之日起，逾期不足6个月的，逾期时间内临时安置补助费按本通知规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足1年的，逾期时间内按2倍发放；逾期1年以上的，逾期时间内按3倍发放。对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人，从逾期之月起应当按月付给临时安置补助费；逾期1年以上的，逾期时间内临时安置补助费按本通知规定标准的2倍发放。 非住宅房屋超过过渡期限1年以上的，逾期时间内停产停业经济损失补助费按本通知规定标准的2倍发放。 五、共有住房征收安置 对征收共有产权住房实行产权调换的，只对房屋实际居住的共有权人进行安置，对未居住的其他共有权人不予安置。安置后的房屋产权调换后，产权仍属全体共有人所有。 六、被征收房屋实际面积与房屋权属证书记载面积不一致的处理 被征收房屋实际面积与房屋权属证书记载面积不一致，以被征收房屋权属登记簿记载为依据。被征收人对面积存在异议的，可提出申请，由房屋征收部门或被征收人委托具备测绘资质并在市房产管理部门备案的测绘机构对被征收房屋进行测量。双方对面积差异问题协商解决，对确实登记有误的，由被征收人向房屋权属登记部门申请更正登记。 　 七、公有住房的征收补偿 征收政府直管或单位自管的公有住房时，经产权人同意，房屋承租人可以购买原承租房，购买后由房屋征收部门对房屋所有权人依法给予补偿。房屋承租人购买五城区范围内政府直管公有住房的，产权人应当报市房产行政主管部门审批。 八、征收实施单位及从业人员管理 房屋征收部门应加强对房屋征收实施单位的指导和监管。征收实施单位应依法成立，有固定办公场所，有与承担征收工作相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。在本市行政区域内从事房屋征收与补偿工作的人员，必须接受市房屋征收管理部门的业务、技术培训，培训合格后方可上岗。 九、本通知自公布之日起施行，有效期2年。本通知施行前已领取房屋拆迁许可证的项目，继续按照房屋拆迁有关规定办理。 特此通知。
蒋艳超律师
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可恨的钉子户，可恶的钉子户，漫天要价！房价都要降了，还要钉吗？
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有钱人酷毙的都来炒房子，房子被酷毙的有钱人之间，炒来炒去，房价炒的超级高。好多苦逼的老百姓攒一辈子钱，来高位接盘炒房子的人炒出来的高价房子，然后再背着几十年的银行贷款苦逼的活着。酷毙的有钱人卖掉炒高的房子更有钱了，他们制造富二代，富三代。苦逼的高位接盘的穷人制造穷二代，穷三代。酷毙的炒房人，苦逼的买房人。
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好的是，这样就不会有钉子户了；不好的是，我今年买的房子，明年会不会被征收？
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市人民政府办公室 关于规范城区国有土地上房屋征收 与补偿工作的通知 各城区人民政府，各开发区管委会，市政府有关部门： 　　为进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，经市政府研究，现就规范城区国有土地上房屋征收与补偿工作通知如下： 　　一、关于各开发区（风景区）国有土地上房屋征收与补偿工作主体。高新技术产业开发区和经济开发区国有土地上房屋征收与补偿工作交由襄州区政府统一负责；隆中风景名胜区国有土地上房屋征收与补偿工作交由襄城区政府统一负责；鱼梁洲开发区国有土地上房屋征收与补偿工作交由樊城区政府统一负责。 　　二、关于各开发区（风景区）国有土地上房屋征收与补偿工作办理程序。各开发区（风景区）组织实施各自辖区国有土地上房屋征收与补偿的具体工作，负责《征收条例》规定的房屋征收项目的“四规划、一计划”、社会稳定风险评估、房屋征收决定、制定补偿安置方案、作出补偿决定、申请人民法院强制执行等法定程序落实和资料汇集成册工作，并将上述成册资料报市房屋征收部门（市房管局）审核同意后，由对应的各城区政府办理发布公告手续，各城区政府需在3个工作日办理完毕。 　　三、本通知自下发之日起施行。在本通知下发前已作出房屋征收决定的项目，继续执行原政策规定。日抄送：市委各部门，襄阳军分区，各人民团体。　　　市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院，市检察院。
襄阳市人民政府办公室日印发
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来自 湖北精华
现在的几个借棚户区改造之名开发的地方，都是在茶楼餐馆和私人会所开黑会内定的开发商！由开发商拿钱支付拆迁户租金先签协议，最后用荆门式的独家定向拍卖上蒙党下蒙百姓，全国都在公开拍卖，荆门还敢这样搞，真是胆子大呀！
来自 湖北精华
& && &&& & &面对日益规范的法律法规，政府少数官员开始琢磨种种“创新手段”，千方百计逼被拆迁方就范。应该坚决杜绝那些穿上“马甲”、钻法规空子、损害群众利益的“创新”违法征收行政行为。
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& && & 4月18日，《荆门中心城区国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》宣贯新闻发布会在荆门市房管局召开，荆门市房管局局长文云年、副局长李智、市拆迁办主任杨清华等出席新闻发布会并回答记者提问，新闻发布会由荆门市外宣办、市政府新闻办主任高萌主持。来自东宝、掇刀、高新区、漳河新区相关部门以及荆门日报、荆门市广播电视台、荆门晚报、荆门新闻网、东湖社区荆门论坛、荆门社区网、荆门时空网、精彩网等媒体的记者出席了新闻发布会。
相关政策解读：
市政府新闻办公室专题召开《市人民政府关于做好中心城区国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》
& &&&《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）实施后，房屋征收主体、操作程序、法律关系、补偿范围和标准均有新的根本变化。国务院、省政府明文要求各地抓紧贯彻落实。同时，房屋征收工作已成为制约我市重点工程和旧城区改建项目顺利推进的瓶颈因素，亟待从政策层面上加以明确。3月15日，市人民政府八届6次常务会议讨论通过《关于做好中心城区国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》(荆政发[2012]12号，以下简称《意见》)，并于3月28日公布施行。4月18日，为回应社会关切，做好《意见》的宣传解释和贯彻实施工作，市政府新闻办公室专题召开新闻发布会，市房管局负责人介绍《意见》的起草经过、宗旨目的和主要内容，并回答记者提问。
& && &房屋征收工作政策性强、涉及面广，关系到我市新型工业化、新型城镇化进程，关系到居民切身利益和社会稳定。从新闻发布会披露信息看，稳步推进当前中心城区房屋征收工作，应确保做到依法补偿，程序规范，保障权利，利益兼顾。
& && &严格依照《条例》和《意见》等规定，对被征收人公平、公正、合理补偿，从根本上维护好、实现好其利益。《意见》明文规定了补偿的内容，即对被征收人给予的补偿包括三项，一是被征收房屋价值的补偿（包括被征收房屋、附属物及其占用范围内土地使用权的补偿，以及室内装饰装修价值的补偿等），这是最主要的部分；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，按照房屋被征收前的效益结合停产停业期限确定。同时对支持征收的被征收人，应当适当给予补助和奖励。前三项是法定补偿内容，奖励则区分条件，不是普惠的。但违法建筑、超过批准期限的临时建筑以及征收范围确定后不当增加的补偿费用不予补偿。另外，《意见》还制定了一些保障性措施，做到“征得动，搬得出，居得安，稳得住”：一是保底补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，保证被征收人买得起与被征收房屋相同或者相似的房屋。征收个人住宅房屋建筑面积在40平方米以下户型的，按40平方米进行补偿。二是自主选择。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。三是优先保障。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房配租、配售。四是补偿先行。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，不先期补偿安置到位，不得实施强制搬迁。
& && & 规范征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益的重要保障。《意见》结合中心城区实际，建立以区为主的征收体制，并对房屋征收程序作了细化规定。实施房屋征收一般要经过以下程序：一是由项目建设单位向属地区房屋征收部门提出房屋征收申请，提交规定的申请材料，经其调查核实后，提出审查意见，上报区政府、管委会决定，决定列入房屋征收项目的，确定征收范围，并报市房屋征收部门备案；二是市房屋征收部门公告房屋征收范围，书面通知有关部门暂停办理征收范围内房屋的新建、扩建、改建、改变房屋用途和居民户口迁入等手续；三是区房屋征收部门或者房屋征收实施单位对征收范围内的房屋情况组织调查登记，并将调查结果在征收范围内向被征收人公布；四是区政府、管委会组织有关部门，依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理；五是区房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，报区政府、管委会。区政府、管委会公布经过论证的房屋征收补偿方案征求被征收人意见（不得少于30日），并公布征求意见及根据意见修改的有关情况。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，还应当组织召开听证会，并根据听证情况修改方案；六是市房屋征收部门审核方案；七是区政府、管委会组织社会稳定风险评估、落实安置房源和征收补偿费用；八是区政府、管委会作出房屋征收决定，并进行公告；九是区房屋征收部门组织选定评估机构，开展房屋征收评估，公布评估结果；十是房屋征收实施单位入户签订征收补偿协议；十一是对未在签约期限内达成协议的，依法作出补偿决定，实施司法强制搬迁；十二是区房屋征收部门建立补偿档案，公布分户补偿情况。这些程序的设置遵循了《条例》程序正当、决策民主、结果公开的基本原则，注重保障被征收人的知情权和参与权，有利于征收工作的依法、有序、平稳开展。
& && &保障权利就是保障被征收房屋所有权人的合法权益。《意见》结合我市实际，明确规定被征收房屋所有权人应享有的知情权、参与权、选择权、保障权、救济权等基本权利。在知情权方面，明确征收决定和补偿决定要征求被征收人的意见，并依法公布决定内容。在参与权方面，明确规定被征收人可以就征收决定、征收补偿方案提出自己的意见，并依法参与房屋征收听证会发表意见。在选择权方面，被征收人可以选择不同的补偿方式，可以协商选定征收评估机构等。在保障权方面，明确规定征收个人房屋应当对被征收人优先给予住房保障。在救济权方面，明确规定依法享有行政复议和行政诉讼的权利。
& && & 统筹兼顾公共利益和个人利益。城市建设与人民群众的根本利益是一致的，没有城市的发展，就谈不上共享发展成果。推进新型工业化、新型城镇化建设，改善城市环境，建设生态宜居城市根本目的在于满足广大人民群众的物质和精神生活的需要。在根本利益一致的前提下，并不否定个人利益的存在。既不能以公共利益涵盖个人利益，也不能以个人利益阻挠公共利益的实现。《意见》依据《条例》规定，明确因国防、外交、公共事业建设等以及保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益需要的，可以实行房屋征收。必须消除一种认识上的误区，即认为只有修路、架桥等公共设施建设才是公共利益，其他项目都不是公共利益。应当明确，凡是符合《条例》界定的建设活动，符合荆门“四规划一计划”的建设项目，均属于公共利益范畴，都应纳入房屋征收范围依法征收，不宜以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。
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新闻发布会现场
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荆门市房管局局长文云年介绍相关情况
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市外宣办、市政府新闻办主任 高萌主持新闻发布会
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媒体记者提问
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荆门市房管局局长文云年答记者问
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荆门市房管局副局长李智答记者问
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市拆迁办主任杨清华答记者问
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新闻发布会现场
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16:22 编辑
& && && &&&“符合荆门“四规划一计划”的建设项目，均属于公共利益范畴，都应纳入房屋征收范围依法征收，不宜以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。”
& && &&&笔者有点质疑：
& && && &1& & 公共利益界定的标准是不是市场运作模式？
& && && &2& & 荆门“四规划一计划”的建设项目是否均属于公共利益范畴？
& && && &3& & 此种逻辑推理是否符合《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律的规定？
& && && &4& & 怎样消除荆门城区以老城区改建为名实为商业开发之实去绑架公共利益，也就是说“挂羊头卖狗肉”的“征收”现象？
& && && && & 5& & 要不要“应该明确”：征收公民动产和不动产的财产价值只能靠补偿，而征收其财产所有权的四项权能（注：占有权、使用权、收益权、处分权）靠政治剥夺（此剥夺的前提条件必须是法律规定的公共利益需要而绝非其它利益或事件的需要）。
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& && & 行政和商业通过利益勾连建立了坚固的同盟关系，法律有时成了他们手中任意摆弄的橡皮泥，政府公信力流失，公民受伤害！
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为某些人感到悲哀！
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　　胡祠堂的现状。（摄于２０１１年４月）
　　胡祠堂旧城改造区政府公告范围为东至金虾路以西，南至市水务局、林业局围墙以北，西至象山大道以东，北至象山一路以南。占地面积为５７５１１平方米。
　　胡祠堂改造的初步规划方案。
请看此“规划方案”，荆门市中心城区
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效果图蛮漂亮呢，希望早点竣工。
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