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2024-01-14
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报告编号：NO.20240114*****
【问题分析】您好，您所提出的是关于 ***** 的问题...... ，【解决方案】*****
【具体操作】*****
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收到的土地出让金返还如何做账?土地票据是财政部监制的行政事业单位资金往来结算票据，这票据合适吗?土地出让金返还在进行所得税清算时要不要交所得税?在进行土地增值税清算时会如何处理?下面华律网小编来为你解答，希望对你有所帮助。《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税[2008]151号)一、财政性资金本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收。《企业会计准则第16号――政府补助(2006)》(财会[2006]3号)第二条政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。第八条与收益相关的政府补助，应当分别下列情况处理：(一)用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。(二)用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。根据上述财税法规规定，您公司收到政府部门给与的土地出让金返还，属于财政补贴，其账务处理为：借：银行存款XX元贷：营业外收入XX元土地票据是财政部监制的行政事业单位资金往来结算票据，是不合法票据。政府部门是不能开具发票的，应开具财政部监制的收据。土地出让金返还如果符合财税[2011]70号规定，则不需要交纳企业所得税;如果土地出让金返还如果不符合财税[2011]70号规定，则需要交纳企业所得税;相关规定如下：《财政部国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》(财税[2011]70号)一、企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。土地出让金返是企业的财政补贴收入，进行土地增值税清算不需要冲减企业的土地成本。以上就是关于这方面的法律知识，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有委托律师的想法，我们华律网有许多律师可以给你提供服务，并且我们华律还支持线上指定地区筛选律师，并且都有相关律师的详细资料。声明：该作品是结合法律法规、政府官网及互联网相关知识所整合的内容。不代表任何平台立场，如若内容侵权或错误请通过投诉通道提交信息，我们将按照规定及时处理。看完还有疑惑？27万注册律师在线为您解答！立即咨询7537位用户正在咨询推荐律师：无锡律师在线为您解答
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“企业收到政府拨付款，是否可以作为政府补助就可以不缴纳企业所得税，企业所得税不征税收入与免税收入有什么区别？”这是财务朋友们热议的话题，但是要清晰地解答这个问题，我们需要从政府补助、企业所得税的不征税收入以及免税收入三者的概念，分别入手分析才能做出判断。一、政府补助“政府补助——指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。”首先，企业取得的补助必须具备无偿性，如果不是无偿取得，则根本不属于16号准则划定的政府补助这一概念。其次，政府补助并不一定属于企业所得税不征税收入，如果属于财政拨款，企业需要结合是否同时满足不征税收入的三个条件来进行判断。最后，政府补助不包含政府作为企业的所有者投资入股，即如果政府投资成为了企业的股东此种行为不属于政府补助，也不属于不征税收入，企业应当按照接受资产、货币的价值确认资本公积增加。二、企业所得税不征税收入1、企业所得税不征税收入可分为三类：财政拨款，行政事业性收费、基金或其他专项用途财政性资金。①财政拨款针对的是事业单位、社会团体等纳入政府预算管理体系的单位。②行政事业性收费、政府基金需要区分收取和缴纳两个环节，如果是满足规定则属于不征税收入，反之则不属于不征税收入。③其他由国务院、税务主管部门规定的专项用途财政性资金需要同时满足三个条件（有文件、有办法、有核算）才可作为不征税收入； 2、企业不征税收入应当注意时间限制为5年，如果5年内无法完全使用的不征税收入应当在以后年度作为征税收入缴纳企业所得税；3、不征税收入用于支出后形成的费用及资产的摊销、累计折旧均不允许在企业所得税前扣除，需要纳税调整，反之，如果不征税收入转为收入缴纳企业所得税后，发生的支出才允许在企业所得税前扣除。4、政策依据：①《中华人民共和国企业所得税法》②财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知 财税〔2011〕70号5、判断不征税收入时容易混淆的几个问题：①增值税即征即退为重点鼓励我国产业转型，国家对一些特殊行业给予了增值税即征即退政策的扶持，但并不是所有即征即退的情况都同样属于企业所得税不征税收入。例如，销售自行开发的软件产品属于超税负即征即退。财政部 国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展企业所得税政策的通知 财税〔2012〕27号（财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知财税〔2011〕100号）而如果没有特殊政策明确规定即征即退属于不征税收入，则应当作为一项企业所得税征税收入。比如，资源综合利用产品和劳务增值税按比例即征即退政策。需要结合行业所属政策判断，同时要满足不征税收入的三个条件（有文件、有办法、有核算）。②小规模纳税人增值税免征免征的增值税需要计入“其他收益”，同时需要缴纳企业所得税③三代手续费返还三代手续费指：代扣代缴、代收代缴和委托代征。需要注意的是企业收到的三代手续费返还需要确认收入，但同时用于支付“三代”相关业务优化及费用后可以于税前扣除，如果无法完全使用则需要缴纳企业所得税。财政部 税务总局 人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知 财行〔2019〕11号④增值税加计抵减，不符合不征税收入条件，需要缴纳企业所得税；⑤增值税留抵退税、出口退税不涉及收入确认，不需要缴纳企业所得税。三、企业所得税免税收入常见企业所得税免税收入列举如下：四、总结企业收到的政府补助，究竟是企业所得税不征税收入还是免税收入？由以上分析可知，政府补助如果满足一定条件可以属于企业所得税不征税收入，但其并不属于一项免税收入。当企业取得来源于政府及有关部门给予的财政补助、补贴、贷款贴息或其他形式的财政专项资金，至少应结合上文所述三个条件（有文件、有办法、有核算）进行判断，如果同时满足，则大概率可以归属于企业所得税不征税收入。免税收入与不征税收入在结果上看似一样，即企业未将其并入收入总额并缴纳企业所得税，但是二者的差别主要存在于本质概念的不同。不征税是指此项收入本应计入企业所得税应纳税所得额中，但政策规定将其划分为不征税范围；免征收入本质上就不需要缴纳企业所得税，不属于应纳税所得额的组成部分。同时，还需要注意，不征税收入对应的支出不得税前扣除应进行纳税调整，而免税收入对应的支出是准予税前扣除的。两个概念极易混淆，在应用中需要加以区分，严格按照政策要求把握执行口径。}

2015-12-22 中税网郑娟 中税网
点击上方“中税网”可关注我们！　　更多精彩内容，请关注中税网《财税道》杂志11月刊第126期　　　政府为招商引资，促进当地经济快速发展，吸引更多有实力的企业到地方投资，推出各种招商引资优惠政策，其中以政府承诺优惠价给企业供地，作为政府支持企业发展的最为普遍和典型的方式，采取的方式：一般会向企业承诺一个比较优惠的土地协议价格。企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序，以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额返还，这也就形成了企业在购地过程中形成的土地返还款。　　这部分返还款在会计和税务方面如何处理呢？一直困扰着企业的财务人员，根据国家相关财务和税收政策法规，分析如下： 　 （一）财务处理：不得冲减土地购买成本
　　从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，房地产企业从政府取得的土地返还款的法律性质是政府补助。 所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还款，在会计处理上应直接计入营业外收入，而不能够以实际收到的土地返还款冲减土地成本。 　 （二）税务处理：
　　1、企业所得税处理：必须缴纳企业所得税 　　财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都是不征税收入，还要根据财税〔2008〕151号文件和财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。 根据财税〔2008〕151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。除此之外的其他财政性资金则都属于征税收入。财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知 》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定，2008年1月1日~2010年12月31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求，只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款不符合不征税收入的政策，应当计算缴纳企业所得税。 　　2、土地增值税处理：不可以作为扣除项目 ，既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”，那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢？ 　　根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或开发成本的冲减，因此不扣减土地成本。但是土地增值税属于地方财政收入，房地产企业也要关注地方税收政策的具体规定。 　　例如，辽宁省大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》对土地使用权价款的扣除问题作出规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。又如，青岛市地税局发布的《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 　　因此，房地产企业取得政府土地财政返还款在计算土地增值税时，应遵照当地的规定，是否要求冲减土地成本。有的地方未加以明确，这种情况下房地产企业还要进一步跟主管税务机关进行确认。
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