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虎门新盘粤港湾樾光里，开盘至今3个月，莞e认购上已网签房源却不足两成。网签数据看着冷清清，但楼市君实探后发现，这个盘的真实去化，比想象中的猛！是什么套路，将真实成交“藏起来”了？
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粤港湾樾光里 东莞楼市发布摄01备案均价约3.3万元/平开盘3个月，整体网签不足2成虎门纯新盘粤港湾樾光里，在今年3月下旬正式开盘。该项目首次取证并对外推售的是8号住宅楼，毛坯均价为31888元/平。而就在5月27日，粤港湾樾光里又加推了两栋楼，均价分别为32802元/平、33977元/平，同样都是毛坯交标。
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和市场上大部分项目相同，粤港湾樾光里在开盘后，也面对着不甚热闹的市场。为加速推货，项目也不断推出购房优惠活动。比如在这个月就有购房补贴活动，涵盖车位券、装修优惠、购房折扣等各方面。
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购房补贴 图片来源：粤港湾樾光里官微虽然近期市场大环境不断松绑，项目也大力让利“卷价格”，但从数据上看，粤港湾樾光里似乎仍然存在去化困难的情况。楼市君查询莞e认购平台后发现，粤港湾樾光里还有大量余货在手。开盘3个月，首推的8#，去化率仅刚过半，接近六成；上个月加推的1#、2#，去化率不足一成。在总共已推出的318套房里，实际已网签的仅55套，整体去化率还不足两成。
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粤港湾樾光里可售套数6月22日截图自莞e认购这个网签量，不禁让楼市君回想起一些校园时光：考前通宵背书，结果考试成绩出来之后却“无语凝噎”！粤港湾樾光里，真的是努力了还没拿到好成绩的“差生”吗？02实际签约量最高已超七成首付分期影响实际网签为了了解粤港湾樾光里的真实去化情况，楼市君到项目实探了一波。粤港湾樾光里位于虎门镇大宁社区村头村，太安路与麒麟路交汇处东侧。从南城驾车至项目，耗时约40分钟。项目基本处于虎门最南端，再沿S358省道（太安路）向南几百米，就到长安厦边。
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现场销售向楼市君介绍了项目的最新销售情况：6月11日，粤港湾樾光里加推了位于西侧的1栋、2栋。目前主推的楼栋也是这两栋，约有200套房源，涵盖项目的所有7种户型，即约92-127平的三至四房。而首开推出的8栋，则基本只剩下天地楼层，有约92-113平的三至四房。
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粤港湾樾光里沙盘 东莞楼市发布摄从现场的销控表可看到，去化最好的是8栋，目前超七成房源已售；最新加推的1栋、2栋中，1栋的去化更好一些，两成房源已售；而2栋则已售出一成多。比起销控表，更有说服力的是现场客流。楼市君在听介绍、看样板间的过程中，也不断有客户到访参观；在现场大约一个小时，期间还恰好有一位客户签约，砸了金蛋。
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现场销控表 东莞楼市发布摄客流看着不错，销控表挂红也明显，那为什么网签量这么平淡？现场销售解释道：“目前很多房源都被认购了，但网签会有所延迟，所以没那么快上系统。”“而且我们有做首付分期，这些分期的客户，实际网签时间会更慢一点，但确实是已经签约了。”据了解，粤港湾樾光里目前首付分期最长可分一年半，不少客户都选择了这种方式上车，先把房源锁定了。
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粤港湾樾光里8# 东莞楼市发布摄卖了房不网签，原来又是因为首付分期这个熟悉的操作！一般来说，购房者在交齐首付后即可网签，在认购书中约定的日期之内网签即可；首付分期后，网签所需时间就相应延长了。粤港湾樾光里的分期可长达一年半，更是将网签节奏拉长了不少。虽然东莞没有像其他城市出台降首付的政策，但从市场实际情况来看，首付分期的套路，已经是房企们的“基本操作”了。所以，有不少项目都呈现高成交、低网签的情况。03首付分期有一定风险购房者需结合自身实力考量据楼市君不完全整理，除粤港湾樾光里外，东莞目前还有8个新盘均可首付分期。
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上述推出首付分期的项目，实际是可以让购房者选择先支付部分首付（0.5-1.5成）。剩余的首付余款可免息分期还完，购房者可以根据自己需求选择分期年限。有楼盘最高可做到5年的分期，但免息时间一般最长仅2年。首付分期的操作，实际上是降低资金门槛，即使资金稍有缺口也能成功上车。
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东莞多盘推出首付分期但作为普通购房者，在此时首付分期大肆在市场出现时，需要保持理性的思考。首付分期会不会“踩坑”，要看下面这几点：1、房企是否存在资金压力置业者越是面对“大诱惑”，就越要注意安全性。部分使出大力度优惠折扣或促销手段的楼盘背后，或许有一个面临一定资金压力的开发商，隐藏的风险可能难以预估。选择有信用背书的国企、央企房企，能在一定程度上规避暴雷的风险。
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资金安全 图片来源：微信公共图库2、是否因为低门槛而跟风上车从目前市场推出首付分期的楼盘可以看到，促销力度更多的往往是面临较大去化压力的楼盘。特别是板块内高价楼盘，推出首付分期的动力更足。还是那句老话，“适合自己的才是最好的”，买房前要结合自身需求与项目实际情况，综合考量，而不是跟风上车。不要被现在一时的所谓“抄底价”蒙蔽双眼，选择价格高位、涨幅有限，或是价格低洼却缺少增长动力的板块。
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结合自身需求 图片来源：微信公共图库3、不要超出自己的经济实力部分楼盘推出的首付分期，可能会带来“人人都能轻松上车”的错觉，但购房者要认识到自己后期的还款能力。首付分期只是延长了缴纳首付的时间，暂时性地缓解资金压力，杠杆也相应地提高了。如果资金能够灵活周转、或者对于短时间的收入非常乐观的购房者，还是可以选择大胆上车。而对于资金压力较大的买家，则需要慎重选择，选择符合自己经济水平的项目入手，切勿“好高骛远”。
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资金杠杆 图片来源：微信公共图库房企与购房者之间，似乎已形成了微妙的默契：不管怎样，先把房子卖了/买了再说！所以也就不难理解，首付分期成为了房企与购房者都喜欢的“套路”。你是怎么看待首付分期的？又会不会采取这种方式上车？}