我想很多青岛买房者都面临着这样一个难题：只有150万预算，在市区还是在郊区买房？在市区只能买一个老房子“蜗居”，不甘心这样“屈辱”地过一生；在郊区倒能买一个像样的房子，可又不想承受经年累月的通勤之苦。人生之难，不过如此。那有没有一种折中的方法呢？这正是我们今天要谈的问题。01 分化的青岛楼市楼市的分化必然是从土地开始的。下图是2020年青岛各区市的土地成交情况：可见，西海岸新区、城阳、胶州、即墨的土地成交量和青岛市区不是一个数量级，市区地少、郊区地多，这种现象将进一步传导到商品房市场。西海岸新区、城阳、胶州、即墨的商品房存量明显比市区要多，已经有一定的存量风险。和郊区地多房多不同的是，青岛的人口还是以市区居多：市南、市北、李沧、崂山四区常住人口275万，面积588平方公里，以占青岛5%的面积集聚了占青岛近30%的人口。郊区房多人少，市区房少人多，分化的青岛楼市必然导致分化的青岛房价。02 分化的青岛房价我在《两年跌掉首付！青岛楼市已经出现了严重分化》一文中曾经分析过，西海岸新区某小区房价从2018年至今下跌了30%，妥妥地跌掉了首付。可青岛市区却走出了截然不同的行情。2018年至今，市区的新房价格没怎么降过，部分楼盘还小涨了一些。今年春节后青岛楼市开始回暖，市区又是率先开涨的。新都心同一个开发商相距500多米的两个盘，去年保利大国璟单价在26000多，现在保利天珺最后一栋楼单价涨到了36000，一平上涨了一万。附近不远的次新小区保利叶公馆，更是在前段时间爆出了4.25万单价的二手房，震惊了楼市圈。市区房少人多，价格高又好卖，开发商自然不遗余力地加仓市区土地，这才有了5月份白樱花地块的地王。而此时，远郊区的部分楼盘还在暗中降价，尚没有开启楼市回暖的大门。遍观今年青岛的供地计划，市区住宅土地少的可怜，供地大户仍是郊区。未来很长一段时间，青岛市区、郊区的这种房价分化将愈演愈烈。03 尴尬的刚需买房者不管怎么掩饰，青岛大部分的工作都在市区，这一点毋庸置疑。在市区工作，在哪买房呢？很多买房者的第一想法是就近买房。可去楼市上一看，就扎心了。市区新盘不多，价格老贵，面积还贼大，总房价动不动就三四百万，已不是刚需买房者的菜。新房不行就看二手房，有品质的小区价格也很高，能买得起的房子又太老太破，实在是看不上眼。没办法，只能以通勤距离换居住舒适，去郊区看看。大家都知道郊区的房子风险大，但现实逼得人没办法。此时，刚需买房者面对市区老房子和郊区新房子踌躇难前，总会不自觉的哀伤：在青岛买个房子怎么这么难？04 刚需买房者的另一个选择根据山东的薪资水平，刚需买房者的总预算当在150万左右，最多200万出头。其实，这部分买房者除了郊区新房和市区老破小，还有一种新选择，就是在市区位置差点的地方买房。这种地方在青岛市区只有老四方、张村河、沧口、李沧北符合条件，也都有一些单价2万左右的楼盘，因为开发有小户型，150万就能买到套二，200万就能买到套三。这些地方位居市区，本身买房风险性要比郊区低上不少，距离工作地方也比较近，和市区老破小相比生活品质、升值空间都要好上很多，唯一的问题就是现在周边环境堪忧。我个人认为，只要是在青岛市区，从长远来看都是可以发展起来的。现在环境差点，一旦环境整治好了、周边拆迁了，其价值就会凸显。也就是说，如果你在青岛市区上班，没必要往黄岛、城阳跑，同样的价格在市区也能买到新房。本文来自微信公众号“青城山说”，和本知乎账号是同一作者，欢迎大家关注公众号“青城山说”，可以搜索“青城山说”或者微信扫描下方二维码关注：}

本文来自胡Sir聊青岛房产的知乎问答，顺便简单展开聊聊，对买房人或许能有帮助问题：胡Sir：您和对象俩不在一起工作，其实给您的选择不多，主要考虑两个方案：留在传统市区“蜗居”，或者在“新晋主城区”——城阳住起来舒服些目前，传统意义的市区对于200万以内的预算已经几乎没有选择，除了李沧北的楼山后刚需大盘，就是市北西部几个刚中钢——中海观澜庭（几乎不多）和保利时代，但从产品上还是脱离不了这几个特点：“大高层、小楼间距、连廊户、套二长进深短面宽小户型、园区不要过分讲究、周围不利因素多，必须得将就”这么几个特点，和老破小相比有电梯、物业费、停车位等优势。可以说“青漂”的你也有了”一席之地“，通勤照顾到了，但是住起来可真的是要对标“香港”了，可问题是以后还能否找到像你一样的接盘侠呢？那攒钱买浮山后或者新都心？这点仅有的首付也是家里双方父母所有的积蓄，凭借自己的收入哪能买得上。其实，说个真心话，从居住角度上讲，第一套房子还是要考虑舒适性的——父母和孩子的舒适性，而你可以委屈点——通勤上委屈些可以北上，那么针对粉丝的问题做下相关回复：（主要针对工作在市北市南西部的客户群体，崂山和市北东部另说）您咨询的城阳区这两个盘，仙山花园和海潮云起整体还可以。通勤角度上，您这边没有问题，但是要给对象买个车。相比周围楼盘，海潮云起这个项目，从开发商和物业上更为优质。户型设计为元宝户型，面积段配比符合市场需求，算是白沙湾板块的“一股清流”。看到海潮云起这个项目在区位内的选址和楼盘、户型等基本素质，不禁让老地产人心中感觉万科又回来了。万科在新都心、东李、城阳的世纪公园、白云山板块等区域的项目，由于园区、物业相对优质、小区周围自营配套稍微上档次，二手房价格和房租要比周围贵30%以上。三年前，万科说活下去，可见这家开发商对未来的预期性还是非常准确的，能够明白房地产操盘现金流和购房需求的满足之间平衡。外地新青岛人入住较多，很明显在城阳区的鲜族、韩国人较多，这些朋友在买房时为了降低语言和生活方式差异带来的物业麻烦，所以选择万科项目的比较多。但是，这几年万科在青岛着实“受挫”——西海岸的翡翠长江被“限制性抵押”、一直未动的石牛山项目直到现在才开始蓄客，去年只能靠胶南万科城来撑数据。这两年，万科在整个青岛拿地开发的项目并没有“惊艳”，蓝谷的紫郡所处板块也是凉凉，因此老胡在“海潮云起”开盘前，一直强调白沙湾这个项目算是一张“冲业绩打口碑”的“硬牌”。园区和户型设计算是给刚需、刚改的亮点，其实这几年当地开发商这方面学习比较多，最明显的就是和达。当然也是不少万科的老同事去了和达，和达在产品设计方面学习了万科，在营销方式上学习了融创，但事实上，和达的营销和分销的格局跟融创这种大哥那是真的不是同日而语，种种迹象表明并不够大气。从万科海潮云起项目的认购的客户群体看，相对分布也比较匀称。虽然项目位于城阳区，其实当地客群也就4成，大部分还是通勤需求和刚需、改善需求的。相对白沙湾板块众多楼盘来讲，万科这个地块避开了板块的不利因素：涵洞、铁道、高速路等，产品和园区到位，至少从三个舒适度上满足了“园区”、“户型”的需求。因为万科口碑和楼盘营销不错，首开非常成功，开盘比较成功，92的也就在1.5-1.6左右，起价1.4的房子是低楼层的，118平略贵主要给价格不敏感的改善群体准备。因此，刚需买这个项目，算是不多花钱。至于仙山花园，也算是城阳南的一个“低调村夫”说是村夫，因为项目周边环境确实面貌不佳，之前仙山路修高架桥，周围土味十足，不知道的以为仙山花园是回迁房。但实际上，开发商海业还是相当有实力的，仙山花园这块土地是2018年拿下的，“捂盘”很深。青岛海业主要从事石油方面行业，资金链不用担心，由于开始营销水平较差，因此直到房子建到封顶才开始对外销售，也算是给购房者的另外一种卖点。仙山花园的特点就是城阳南部1号线地铁最近的一个新楼盘，面积段和产品设计上还是有待优化：中间户是中等面积的元宝户型，而两侧边户设计成95平米的“中庭”户型。这个楼盘在城阳南销售情况还不错，主要还是因为周围没有竞品，双利和珑悦尚景离地铁较远，价格相对差不多，甚至对李沧北楼山后的楼山春晓还造成了“冲击”。这家开发商的实力确实不容小觑，青岛9月份拍地时，海业石油在上马拿地，在进军地产方面跃跃欲试。本身就是低密度住宅的仙山花园，在机场搬走后限高逐渐取消后也是对购房者的亲和。仙山花园这个项目，相对年轻人而言，可能没有那么“耀眼”，置业顾问也相对比较“淳朴”，也可能就是真实的一面，这个盘在周围选择还是比较有竞争力。目前在售楼盘离地铁站——汽车北站地铁站走路12分钟左右，后期西侧土地至今没有拍出，想必西侧离地铁站更近的地块出炉后可能更受欢迎。再者，其他的选择就是——150万留在市北，其实150万也就买个保利时代最便宜的起价楼层楼座和户型，大都汇玺园这种楼盘没有被提及的资格。传统市区真的很硬吗？传统市区的商业业态就发达吗？咱们不说台东和中山路，就说说市南除了万象城和海信广场这两个代表青岛商业高度的项目外，其他真的找不到原来那个味道了。迷你岛便利店，陪伴老胡12年的便利店，将于2021年10月15日前全面闭店。记得我刚毕业那会儿在广电大厦住，3串关东煮解决了一顿早餐，下班路上一个冰淇淋从公交站走到员工宿舍。想想都是满满的幸福～迷你岛的闭店不是突然的，去年市南的徐州路店因为房租过高人流减少而闭店就是一个开始，有知情人士称迷你岛的团队专业性、稳定性都有问题，再加上市区房租高。同时，迷你岛的客群一是游客较多，二是年轻人居多，但传统市区的高昂房价让更多新年轻人外流到近郊区置业 。内部经营难以达到盈亏平衡，外部的竞争对手711、便利蜂和本土的友客、可好瓜分仅有那点客流，让迷你岛真的倒下了。商业主要由于人口导入而提升，西海岸新区的核心区和城阳区在这方面比传统市区好很多。传统市区和新晋主城区的差异现在就两个——通勤距离和学校教育制度前者的话，前面我也标注了对于市北市南西部的开车通勤的距离，以前老胡也写过关于公共交通的地铁研究分析。青岛5年内通车的地铁线，其中有何玄机？而教育问题方面，主要是两个问题：自身基础教育和考市内高中的问题。目前，城阳区通过人才引进和住房政策为区域教育可以说下了大的功夫：今年上半年，全区共引进名师名校长30人，骨干教师110人，有力破解编制总量控制和发展刚性需求之间的矛盾。从基础教育层面上，新建的学校也是有力推行并不断落地，最明显的就是白云山板块成为了教育新高地，各个街道也在不断进行有序落地，从学校的基础建设和教学方式、师资层面，包括高考高分人数比往年的提升中不难看到。至于传统市区的高价学区房，全国层面都在行动，接下来青岛也不例外。还有一个问题就是，虽然城阳教育在优化，但仍有想考老市区高中的家长还是有情节，这个问题看看官方回复：9月13日，青岛市教育局局长刘鹏照做客《行风在线》。节目上，城阳区的一名家长咨询到：根据规划城阳区已经纳入主城区，未来城阳区的初中毕业生能否考市区高中?青岛会不会实行教师轮岗制度?刘鹏照表示,等城阳区纳入主城区之后,将会根据家长需求来研究制定城阳区初中毕业生的择校问题,未来有可能会实现。下一步市教育局将会根据家长的反映和需求,考虑全市范围内的教师轮岗,以促进全市教育更加优质均衡。写到最后预算一定的情况下，对于买房人，是选择传统市区的”鸽子楼“，还是去通勤可以接受的新区置业，其实还是根据自己和家人的居住需求和后期置换的计划来决定。在这里不禁要吐槽下目前青岛开发商的产品力设计，确实把刚需欺负的不行，看看南方兄弟城市的户型，也许你会觉得开发商都跟闹着玩一样。开发商不把心思放在解决居住舒适度上，整天聚焦在怎么赶快卖出去，不要过程，只要结果。着急回款肯定是房企生存的命脉，但是房地产的下半场的关键是：在人气聚焦和流入速度快的板块对产品力进行聚焦和提升！而不是去搞些糊弄人的套路和惯着一些中介，猴耍人人耍猴，其实看看，都是可以站起来走路的灵长类动物。内卷，就要做产品力，改善产品是地产下半场的救命恩人！刚需客户，就不能谈“产品力“吗？扯远了，回到问题上讲，每个区域各有亮点和缺点，脱离预算和需求谈不利因素都是耍流氓。咱们能做的就是抓住时机，找对人买对房。在青岛买房，先关注胡Sir，只聊真实硬货，选一套保值增值的房子。胡Sir聊青岛房产 在青岛买房，先关注胡Sir，只聊真实硬货，选一套保值增值的房子。148篇原创内容公众号有买房问题，可以具体问题具体分析，感谢持续关注胡Sir聊青岛房产公众号。欢迎您转发给需要的朋友，不要被信息污染蛊惑，给买房人一个真实客观有效的价值输出，文末帮忙点赞和点“在看”。胡Sir聊青岛房产已全面运营，各短视频和资讯类平台，未经允许，请勿转载}