物业的管理方案（通用20篇）　　为了确保我们的努力取得实效，我们需要提前开始方案制定工作，方案是解决一个问题或者一项工程，一个课题的详细过程。那么大家知道方案怎么写才规范吗？以下是小编精心整理的物业的管理方案，欢迎阅读与收藏。　　物业的管理方案 篇1　　一、物业管理公共服务质量标准　　1、房屋共用部位、共用设施设备的维护　　（1）房屋　　（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。　　（3）环卫设施完好无损。　　（4）道路畅通，路面平整。　　（5）消防设施完好无损，可随时启用。　　2、安全护卫　　（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；　　（2）安全护卫人员24小时巡查；　　（3）小区24小时监控；　　（4）交通、车辆管理有序；　　A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。　　B、机动车辆按序停放。　　（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；　　（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。　　（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。　　3、绿化与环境卫生　　（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；　　（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；　　（3）修剪及时，整齐美观；　　（4）绿化品味高，有较高观赏价值；　　（5）小区内全方位持续清洁；　　（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；　　（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患；　　（8）环卫设施整洁；　　（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；　　（10）噪音等贴合环境标准。　　4、收费管理　　（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；　　（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；　　（3）建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况；　　（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；　　（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；　　（6）业主意见反馈满意率90%以上。　　5、相关条件　　（1）硬件环境　　A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；　　B、小区楼宇、建筑等各类标识明显；　　C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；　　D、停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；　　E、有集中监控设备；　　F、有生活服务配套设施；　　G、有教育、文体活动及商务服务设施；　　二、物业管理公司带给的服务项目（分期逐步到位）　　1、便民服务（部分收费）　　2、商务服务（部分收费）　　3、社区娱乐、文化活动服务　　三、物业管理企业　　1、企业须持有物业管理企业资质证书；　　2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；　　3、人员培训，持证上岗；　　（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；　　（2）档案管理规范，资料齐全；　　（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。　　结构及外观：　　1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状；　　2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患；　　3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过１０毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。　　阳台及门窗：　　1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；　　2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净；　　3、严禁改动入户门、门套；　　4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；　　5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。　　管道：　　1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；　　2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；　　3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水；　　4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。　　厨房及卫生间：　　1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；　　2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在；　　3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；　　4、吊顶需做成活动式的'或预留检查口，便于日后检修；　　5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水；　　6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。　　智能设施及管线：　　严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。　　空调：　　1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；　　2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；　　3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。　　物业的管理方案 篇2　　我校全校搬迁进入大学城，使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高，这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求，我们在经过调研的基础上，结合我校的实际情况，决定引入物业服务体系，使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化，公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化，公寓管理手段向企业管理的`方向转化，故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》，以下称本方案。　　一、公寓物业管理的实施范围　　根据我校的实际情况，为了做好物业管理的示范、试点工作，故先从B1~B10公寓开始试行，待成熟后再在全校推行。　　二、公寓物业管理方式　　成立学生公寓管理部，负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组，由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作，做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准（附件1）、公寓管理部主要岗位职责（附件2）和公寓管理部工作规程（附件3）及公寓管理部员工考核制度和实施细则（附件4），按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。　　三、学生公寓管理部岗位及人数　　学生公寓管理部部长：1名（由中心副主任兼任）　　学生公寓管理部物业监理：2名（由正式职工出任）　　学生公寓宿管员：8人　　学生公寓楼内保洁员：8人　　学生公寓场地保洁员：1人（由工作量教少的楼内保洁员出任）　　共需外聘人员16人　　四、运行费用　　1、人员工资　　2、员工劳保、工具等费用　　3、标牌、标示、垃圾桶等费用等　　综上所述，运行费用约为300,000.00元。　　物业的管理方案 篇3　　一、xx项目物业分析：　　1、物业地域范围开阔，封闭性交强　　2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力；　　3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；　　4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。　　二、根据以上分析，对xx项目物业推荐如下：　　1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。　　2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。　　三、物业管理带给日常服务的资料：　　1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；　　2、对市政道路的保洁；　　3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）；　　4、24小时水电维修；　　5、对业主生活垃圾的定时清运；　　6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；　　7、项目范围内绿化的种植与养护；　　8、业主能源费用的代收代缴；　　9、定期花木杀虫及灭鼠；　　10、暂住证等社区性证明u》　　11、业主院落档案的管理。　　四、物业特约服务－管家式服务体系：　　1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主带给尽可能多的'服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。　　2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。　　3、管家式服务的资料：　　A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）　　B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）　　室内清洁　　搬家、搬物　　地板、地毯的清洁养护　　代收洗、补、烫衣物　　室内插花、装饰　　代购日常生活用品　　车辆清洗服务　　家庭看护管理　　宠物看护管理　　C、为业主带给车辆接、送服务（付费并需要提前预约）　　五、xx项目的安全保卫管理：　　1、保卫部门日常工作资料：　　24小时固定安全岗位的值勤　　24小时流动岗位的安全及消防巡视　　车辆停放的安全管理　　特殊时间段道路车流、人流的疏导管理　　2、保卫部门的设施设备：　　中央控制室　　与中控室连接的门禁对讲系统　　设像监视系统　　电子巡更系统　　业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统　　停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）　　安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）　　3、保卫部门带给的委托性特约服务：　　礼仪性保卫　　短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）　　（以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目）　　六、突发事件应急处理体系的建立　　业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：　　1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；　　2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；　　3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况；　　4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警。（110、119、120、999等）　　物业的管理方案 篇4　　为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的`方法。　　一、前期物业管理方案之高层负责人职责。　　1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。　　2、直接负责高层物业管理的各项工作。　　3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。　　4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。　　5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。　　负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。　　6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。　　7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。　　8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。　　二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：　　1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。　　2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。　　3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，通过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。　　4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）　　5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。　　6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。　　7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。　　物业的管理方案 篇5　　为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。　　一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。　　二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责　　1、明确前期驻点项目物业管理架构　　公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。　　2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。　　三、建立和完善规范的工作流程和服务标准　　（一）明确客服部工作计划　　标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。　　1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告　　报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。　　2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表　　报告资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。　　3、下周工作计划　　4、合理化推荐、意见　　5、其他　　（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划　　1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点　　2、研究分析各部门工作报告　　3、研究分析物业管理新动态　　4、实施培训和沟通　　5、研究分析服务质量报告　　6、其他　　（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系　　1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员　　2、明确工作程序　　a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。　　检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行　　督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见　　b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究　　具体调查资料，附xx物业公司前期驻点项目服务质量调查表　　督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见　　c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。　　具体调查资料，附xx物业公司前期驻点项目服务质量调查表　　前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。　　（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度　　1、制定规范的'联系函制度　　2、建立和规范例会制度　　3、协助建立客户联系报告制度。　　四、建立长效的改善机制　　1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构　　2、研究机构目前主要工作任务　　a、研究和总结　　b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。　　c、编写物业管理服务方面培训通用的教材　　d、有计划编写各项目物业管理方案　　e、有效实施形象策划系统　　f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训　　g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。　　物业的管理方案 篇6　　为规范小区管理，为业主带给优质的物业管理服务，我公司将采取一系列的管理措施，确保小区品质。　　一、管理目标　　物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、带给优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准（并高于此标准），确保业主及使用人综合满意率到达90%以上。　　二、管理原则　　为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：　　（一）服务第一、管理从严的原则　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，带给优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。　　（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求，通过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同建立礼貌的办公环境。　　（三）物管为主、多种经营的原则　　在搞好日常管理和常规服务的'同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主及使用人的不同需求，又增强物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及使用人服务。　　三、管理方法　　（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化推荐，构筑一个优秀的物业管理硬件环境；　　（二）成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理；　　（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，用心培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍；　　（四）制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务；　　（五）严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为；　　（六）依照市场化、企业化的运作方式，带给全方位服务，开展多元化经营。　　按照规划的总体要求，在总结“十五”期间工作成果的基础上，根据我处各项工作存在的问题和面临形式，按照规划的总体要求，提出物业管理处xx年工作的总体思路如下：　　一、物业管理方面　　(一)积极做好物业管理地方性法规建设为进一步规范物业管理活动维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合本市物业管理实际，今年我们着手起草了《沈阳市住宅物业管理规定》，目前已进入审办阶段，今年将以地方性规章的形式出台。xx年将对政府规章进行实际检验，并认真总结经验与不足，进一步完善我市的物业管理法规建设，为我市的物业管理活动提供坚实的法律依据。　　(二)进一步规范物业管理行为。　　一是继续抓好物业管理招投标工作。进一步加大物业管理招投标的监督和指导力度，按照有关规定，对符合招投标条件的，要全部实行公开招投标，既做到公开、公正、公平，又增强物业管理企业的竞争意识和风险意识，促进物业管理逐步向市场化、专业化、社会化迈进；　　二是加强物业管理的监督和指导。严格按照《沈阳市物业管理企业诚信经营考核暂行办法》、《沈阳市住宅小区物业经理执业考核暂行办法》的要求，对全市物业管理企业、物业经理人进行考核。同时，建立物业管理企业和物业企业经理诚信考核的网络服务平台，将考核结果在沈阳房产网上予以公布，便于各物业公司自行查询，更便于接受公众的监督，使物业管理行业能够建立一个公正、健康的行业环境。对不符合标准的物业管理企业和经理人，随时取消其物业资质或从业资格；　　三是协调并指导组建业主大会和业主委员会。根据国家《物业管理条例》，结合我市物业管理实际，出台《业主大会、业主委员会组建程序》等相关文件，充分发挥社区作用，行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合，对具备条件的住宅小区，积极引导组建业主大会和业主委员会，充分履行其权利和义务，协调业主和物业管理企业的关系，做好物业管理工作；　　四是继续作好物业企业资质管理工作。进一步严把资质审批关，严格遵守审定资质等级的有关规定。同时加强物业企业资质监管，今年我们开展了“一个清理、两个整顿”活动，通过排查对一批存在问题的物业管理企业责令限期整改，并对一批服务质量差、多年未年检的物业企业依法取消了资质。x年，要在资质管理取得一定成绩的基础上，继续作好资质监管工作，为物业管理企业创造一个良好竞争环境。　　(三)住宅区实行分级分类管理。今年年底，按照“分等定级，分项定价”的原则，将住宅区划分为高、中档和普通住宅区三大类，初步建立起四种住宅区管理模式，即：高、中档住宅区实行专业化、规范化的物业管理；普通住宅区，在充分征求业主意愿和社区意见的基础上，实行专项管理；具备条件的住宅区，可因地制宜，建立“开发建设、物业服务、社区自治”三位一体的“百步亭”管理模式。xx年，要总结住宅分级分类管理工作的经验，深化住宅区管理的体制改革，继续探索抓好普通住宅区物业管理的有效途径和措施。　　(四)继续抓好物业从业人员培训工作。目前，我市与国家建设部物业管理培训中心，联合举办了期物业管理从业人员岗位培训班，全市物业管理企业经理及具体工作人员共有余人参加了培训并经考试合格后持证上岗，使他们掌握了物业管理的专业化知识，达到物业管理企业和业主双赢。x年，我们还将继续与建设部培训中心联合，对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。　　二、直管公房管理和规范　　(一)继续抓好直管房产委托经营管理工作。一是签好国有直管房产及主辅分离接收房产委托管理合同是做好直管房产经营管理的重要保证。如果按照相关法律法规，本着平等自愿的原则，规范考核内容和程序是管好合同的重要环节。二是以“管量清查”为依据，建立直管房屋管理档案，即：一证、两卡、一图(以栋为单位建立未售房屋产权证、资料卡、租金管理卡、房屋平面图)。三是开发建立微机管理系统，实现管理的现代化和规范化。要建立健全规章制度，明确岗位职责，规范工作流程，管理好、经营好这部分国有房产。　　(二)抓好直管房屋修缮管理工作。在新的房产经营管理模式下，抓好立项、审批、监管和验收结算的各个环节，严格落实修缮责任制。由局物业处、计划处负责全系统直管房屋修缮投资计划的制定和下达，由局投资建设服务中心负责对整个投资计划的执行情况进行全程验收、检查，并对各项修缮工程进行质量监督、检查，验收和初步结算工作。同时，继续推行大宗修缮材料招投标工作，保证修缮工程质量，防止修缮工程材料良莠不齐，在局监察处监督下，组织各相关单位严格履行招投标各项工作环节，切实提高修缮质量和水平，完善房屋使用功能。　　三、房屋安全管理工作　　继续加强《沈阳市房产条例》中，有关房屋安全方面的政策法规落实，加强全市房屋安全管理队伍的建设，完善房屋安全管理网络体系，与房屋安全管理办公室共同做好房屋安全普查、档案、处置等各项工作。重点做好房屋防汛工作，一是建立和完善防汛责任制，主要做到躲险户、躲险地点和监护人“三落实”工作，二是进一步做好危险房屋勘察工作，在汛期来临前要对危险房屋进行拉网式排查，重点要做好对有危险的房屋进行妥善处理。　　物业的管理方案 篇7　　一、项目概况　　1、地理位置　　该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。　　2、项目主要经济指标　　二、物业管理资料　　物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。　　1、房屋及设施设备管理　　1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。　　房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：　　A、工作的主动性　　管理职责人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。　　B、工作的多样性　　根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。　　C、工作的针对性　　在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。　　1.2共用设施、设备的管理　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。　　1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。　　1.4智能化设施设备　　范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。　　根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。　　2、环境卫生管理　　在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。　　2.1卫生管理　　是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的.收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。　　2.2环境管理　　jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。　　3、绿化管理　　绿化的功能是美化环境。通过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。　　4、治安消防管理　　治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。　　5、车辆交通管理　　对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。　　6、公共管理　　6.1住户装修管理　　在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。　　6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。　　6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。　　7、常规性公共服务　　即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。　　8、委托性特约服务　　是为某些住户群体带给的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。　　9、经营性多种服务　　即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。　　物业的管理方案 篇8　　（一）小区安全措施　　1、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。　　2、充分发挥小区24小时电视监控系统、tv分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。　　3、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。　　4、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。　　5、配有消防系统设施设备，能随时启用。　　6、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。　　7、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。　　5、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。　　（二）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定　　1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；　　2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；　　3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；　　4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；　　5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；　　6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；　　（三）环卫绿化工作　　1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。　　2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。　　3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。　　4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。　　5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的`养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。　　（四）环境和卫生管理规定　　为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：　　一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。　　二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。　　三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。　　四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。　　物业的管理方案 篇9　　为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：　　一、指导思想　　以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。　　二、目标和范围　　（一）目标：　　1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率到达90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率到达90%。　　2、新建住宅小区推行招投标率到达100%；2019年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。　　3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。　　4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率到达100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。　　5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100%。　　6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要到达80%以上成立业主大会和业主委员会。　　（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。　　三、工作资料　　（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际状况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。　　（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到职责单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。个性是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修职责要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的`规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。　　（三）加大对物业市场的监督。　　四、物业费的成本测算　　管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。　　物业的管理方案 篇10　　一、综合管理　　1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。　　2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。　　3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。　　4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。　　5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。　　6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。　　7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。　　8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。　　9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。　　10、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。　　11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。　　12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。　　13、公布公共服务的收支情况。　　14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街（乡）、社区进行公益性宣传。　　二、房屋维修养护　　1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。　　2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。　　3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。　　4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。　　5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。　　6、保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。　　7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。　　8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。　　三、共用设施设备运行及维修养护　　1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。　　2、建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。　　3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。　　4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。　　5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。　　6、设备房保持整洁，无鼠害现象。　　7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。　　8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢（由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门）。　　9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。　　四、电梯服务　　1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。　　2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。　　3、高峰梯在高峰期6：00－8：00、17：00－19：00与主梯同时运行。　　4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。　　5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。　　五、消防服务　　1、有消防管理制度。　　2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。　　3、消防设施设备能正常运行，可随时启用；消防通道畅通。　　4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。　　5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。　　6、设有消防箱，备存紧急消防物资；监控中心，24小时有专人值守。　　六、二次供水管理　　1、二次供水设施设备正常运行。　　2、水箱按要求使用紫外线消毒灯（器），并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。　　3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。　　七、协助维护秩序　　1、看护小区共用部位和共用设施设备。　　2、有可能危及人身安全处设有警示标志。　　3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。　　4、夜间（22：00-6：00）对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。　　八、清洁服务　　1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。　　2、小区公共清洁区域每日清扫1次。　　3、保持电梯轿箱清洁卫生。　　4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。　　5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。　　6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。　　九、绿化养护　　1、绿化基本充分，无明显裸露土地。　　2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。　　3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的'草荒。　　4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏；无绿化生产垃圾。　　十、停车服务　　1、有机动车、非机动车停（存）车管理制度。　　2、引导进出小区车辆有序通行。　　3、主要道路及停车场有交通标志。　　4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。　　5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。　　6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。　　7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。　　8、交通设施（道闸、挡车器材、交通标识）能正常使用。　　注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。　　十一、装饰装修服务　　1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务制度。　　2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。　　3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。　　4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。　　5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。　　物业的管理方案 篇11　　一、施工管理　　建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计;　　熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录;　　对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;　　了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况;　　对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业主方备案处理　　二、设备安装调试　　对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等;　　出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案;　　及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。　　三、竣工验收及接管验收　　安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查;　　从物业维护保养管理的.角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维护业主方的合法权益;　　对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内对存在的问题加以解决，直到完全合格;　　做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。　　四、人员配置及素质要求：　　项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。　　电梯技工：　　人员数量：1人。介入时间：电梯安装至设备移交电气或机械专业，中专以上学历;有电梯前期介入相应经验;了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证(电梯)　　空调技工：　　人员数量：1人。介入时间：空调安装至移交。有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验;具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书;有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。　　高压运行维护技工：　　人员数量：2人介入时间：配电房安装至移交。持高(电监会颁发)、低压电工证(安监局颁发);一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验;有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验;有变压器运行、报停管理经验。　　物业的管理方案 篇12　　一、管理目标　　1、统一服装，持证上岗，文明值勤。　　2、指挥车辆遵章行驶，有序停放；确保出入口畅通，维护交通安全。　　3、物业管理区域内无重大刑事责任案件、无重大道路交通责任事故、无重大火灾责任事故。　　二、管理方式　　在管理处设置保安部，由保安主管负责整个园区的安全管理。管理方式实行　　三班三运转，由公司保安总部和管理处双层管理。　　三、安全管理内容及要求　　（一）安全防范　　园区的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司将通过配置的智能化系统和成熟的保安措施，采取"人防"与"技防"相结合的管理模式，实施全天候保安管理，维护园区及业主的生命和财产安全。　　管理内容　　1、常规防范　　采取24小时门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，并设置专职车管员进行车辆停放管理，以协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，防止和制止任何危及或影响园区安全的行为。　　2、技术防范　　运用园区报警监控系统，对园区内的安全情况实施24小时监控。　　管理要求　　1、实行准军事化管理，制定各项保安管理制度和奖惩措施。　　2、做好培训工作，开展系统化军事素质培训。　　3、加强对保安人员法制教育和行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。　　4、严格执行保安巡逻制度，确保安全防范质量。　　（二）道路交通管理　　管理内容　　1、引导车辆安全行驶和停放，确保地面、停车库和消防通道畅通，制止无故使用车载报警器或随意鸣喇叭；　　2、巡视车辆停放情况，如发现车辆门、窗未关好，及时通知车主，以防车内物品失窃；　　3、保安员对园区内部车辆实施全面管理，建立详细的车辆管理档案。对临时在地面泊位停放的车辆，执勤门岗应做好询问和登记工作，并发放临时出入证。　　管理措施　　1、制订车辆交通管理办法；　　2、做好园区交通管理宣传工作；　　3、建立完善的车辆管理档案。　　四、停车服务管理　　管理内容　　1、保持良好的秩序，明确园区内车辆停放区域；　　2、地面及地下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌（含：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等）；　　3、对地下停车库中业主专用的车位，车辆管理员应做好相关标识，阻止和劝诫其它车辆不得占用此车位。　　管理措施　　1、建立地面、地下停车场管理规定；　　2、设置车辆管理员（地面泊位由巡逻保安兼管）；　　3、做好园区车辆停放管理宣传工作。　　车辆损坏设施设备事故处理措施　　1、应立即通报保安主管，并记录驾驶人的姓名、驾驶执照号码、身份证号码、住址及车牌号码。　　2、记录旁证人姓名、住址及联系方式。如有条件可拍照留证。　　3、详细记录驾驶人损坏设施设备的经过。　　4、通知工程维修人员到场结算修复受损设施设备所需资金的数额。　　5、让驾驶人书面确认责任及承诺赔偿的方式及预付保证金。　　6、如有必要，经领导同意后报警处理。　　五、消防管理　　管理内容　　1、加强消防监控园区的管理。　　2、保持消防通道的畅通。　　3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。　　4、做好园区消防器材的管理和维护。　　5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。　　6、严格执行防火管理制度。　　7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。　　8、制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对其的管理。　　9、加强与消防部门的联系。　　管理措施　　1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制度，做到责任落实、器材落实、检查落实。　　2、制订消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。　　3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习。　　4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。　　5、严格落实防火管理制度，充分做好各项防范措施。　　6、制订园区各消防重点部位消防管理制度，并根据"谁主管，谁负责"的消防原则，消除一切火险隐患。　　7、针对各消防设施设备、器材，制订各类型系统设备的维护保养计划，并狠抓落实，使之始终处于完好状态。　　8、积极开展消防安全宣传教育，定期向业主（使用人）传授消防常识。　　9、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。　　六、应急方案或流程　　（一）斗殴等暴力事件的处理预案　　处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。　　巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告管理处和保安部，简要说明现场的.情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待管理处和保安部的指令。　　保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安室接受调查。如场面无法控制，应尽快报公安机关。　　斗殴事件中如园区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。　　如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。　　事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。　　（二）盗窃等破坏事件的处理预案　　巡查发现或接报园区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，　　用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告保安部，简要说明现场情况，监视现场等待保安部的指令。　　保安部接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安值班调查处理。　　事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。　　如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。　　物业的管理方案 篇13　　为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。　　一、组织领导　　xxx等。　　领导小组下设办公室在社区服务中心，xxx兼任办公室主任。　　主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮忙社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。　　二、规划与目标　　1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，其中基础条件较好的居民区（一类小区）x个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。　　印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。　　观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。　　万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。　　石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。　　太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。　　大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。　　搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。　　袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。　　牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。　　2、工作目标。　　社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，并且对于我区创立国家卫生城市、礼貌城市和一流人居环境具有重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在20xx年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。　　三、实施步骤　　1、制定方案（20xx年8月1日――8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。　　2、宣传部署（20xx年9月1日――9月30日）。对社区物业管理工作动员部署。运用墙报、、专栏等形式加大物业管理工作的'宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。　　3、抓好试点（20xx年10月1日――10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。　　推广（20xx年11月1日――11月30日）。总结试点工作在各社区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修正和改善，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。　　四、主要　　1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。　　2、建立街、居二级目标管理职责制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一职责人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情景，进取协调解决问题，确保全办物业管理工作有有步骤地推进。　　3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的情景进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不进取支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。　　物业的管理方案 篇14　　一、指导思想：　　通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。　　二、时间安排：　　第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段，2月17―3月31日　　第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1―4月20日　　第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21―5月25日　　第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改计划，5月26―7月5日　　第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1―7月30日　　第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1―9月30日　　三、组织体系：　　成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。　　创优领导组　　组长：xxx　　副组长：xxx　　创优工作组　　组长：xxx　　副组长：xxx　　组员：xxx　　四、创建工作小组人员分工：　　项目组：xxx　　资料组：xxx　　档案负责人：xxx　　负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的.编写和相关培训。　　协助创优资料的整理、装订、打印等　　环境组：闪志明、欧洪武、xxx山、曹雪、任雅静、何湘赣、韩青青、刘佳　　档案负责人：xxx　　经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。　　装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。　　设备组：xxx　　档案负责人：xxx　　负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。　　负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。　　档案负责人：xxx　　安全组：xxx　　档案负责人：xxx　　负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作。　　物业的管理方案 篇15　　一、目的　　1、规范物业服务区域内停车场管理制度，维护停车场车辆进出、行驶与停放秩序，确保车场设施设备运转正常，防止各类安全事故的发生。　　2、规范公司停车场收费管理行为，规范IC卡制卡、发放管理制度，确保停车费规范、及时、全额收取。　　二、适用范围　　适用于本公司目物业服务中心管理区域内的停车场。　　三、停车位服务与租用办理手续　　1、停车位使用权限　　小区地下停车位仅限拥有地下停车位使用权的业主使用，非业主车辆及未购买地下停车位或未获得地下停车位使用权的车辆不得进入地下停车场进行车辆停放；地面停车位仅限租用停车位的业主及临时停放小区的访客使用，其他业主不得占用。　　2、停车位服务办理手续　　2.1购买地下车位的业主需凭身份证、车位购置发票、地产地库车位购置协议（机械车位、非机械车位）等有效资料到物业服务中心客户服务部申请办理，客服专员为前来办理的业主填写《停车卡办理流转单》（附件1）；　　2.2客服专员审核业主资料无误后，与业主签订《车位使用服务协议书》（附件2）、停车位使用管理规定及承诺书（附件4），并按规定收取停车位管理服务费、IC卡制卡手续费（押金）；　　2.3客服专员将《停车卡办理流转单》及IC提供给秩序管理部授权，再由经办的`客服专员将IC卡发放给业主；　　2.4工程管理部收到《停车卡办理流转单》后负责带领业主到现场验收车位，对购买机械车位的业主进行机械车位的操作培训，并填写《停车位交接验收单》（附件5）；　　2.5车位验收结束后，《停车卡办理流转单》、《停车位交接验收单》移交给客服专员。客服专员及时将车位服务办理手续的相关资料存档。　　3、车位租用办理手续　　3.1车位出租方案须经房地产公司和物业公司批准后实施；　　物业的管理方案 篇16　　一、《规定》适用范围　　本《规定》适用于辽宁省城市住宅物业管理区域内的机动车停放管理。以下三种情况不适用该《规定》：　　1、非住宅用途，如写字楼、商场等地下及周边范围内机动车停放；　　2、没有物业公司管理服务的区域；　　3、非机动车辆的管理，如自行车、电动自行车等。　　二、为小区业主提供停车位成为有关单位的义务　　《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但随着小区私家车不断增多，规划用于停车的车位逐渐不能满足小区业主的需要，停车难困扰着业主和物业管理服务企业。为解决这一难题，《规定》第三、四明确了公安机关有协助指导业主大会和物业服务企业在住宅区周边为小区业主设立临时、夜间机动车车辆停车位的义务，由物业服务企业实施管理。　　三、《住宅区机动车停放管理规约》是物业服务企业实施管理的依据。　　该《管理规约》不同于物业服务合同，是由建设单位或业主大会依据《物权法》、《物业管理条例》制定的，委托物业服务企业实施管理，委托费用由需要停车位的业主承担。　　四、受委托的物业服务企业有如下义务：　　1、安排一定数量的车辆管理员。车辆管理员应尽职尽责，做好巡视记录和交接班记录，严禁擅自离岗；文明执勤、热情服务，及时指挥车辆停放，维持车辆停放秩序。　　2、画明专用停车位的停车线，保持道路通畅，场地清洁卫生。指挥专用停车位的机动车辆在指定的车位停放。　　3、指挥无专用停车位的业主及外来人员在临时停车位停放车辆。　　4、指挥车辆在住宅物业管理区域内停放，不得对其他车辆的`进出和其他车位的使用造成障碍。　　5、严禁指挥将车辆停放在消防通道上。　　6、在日常巡视过程中发现业主有乱停乱放行为时，物业服务企业及管理员要及时劝阻。对劝阻无效的，要立即向业主委员会、社区委员会、有关行政主管部门报告。　　五、小区车主义务　　物业管理区域内车主有要爱护停车位内的消防、供水、供电、通讯等一切专用设备和公用设施的义务。不慎损坏时需按价赔偿，若造成严重事故者，将追究其法律责任。　　物业的管理方案 篇17　　一、保安方面　　1、本周重点是三期车位理顺，目标为：小区内无车辆乱停放、业主车辆都固定车位并按序停放。门岗负责禁放无地下库车位的车辆入院内，车管岗负责门前车位与停车秩序的管理，负责预定了固定车位的业主车辆车位不被占用，并保证门前车辆有序停放。　　2、大厦内、浦发银行门前与店内、商业店铺、好百年、15号南办公楼道每日2次巡逻、其中1次进店提示，增强业主对商业保安服务的感受。　　3、门岗岗亭整理、杂物清除、摆放灭火器。　　4、加强对三期住改商人员损坏门禁的监管，实行绝对责任制度，使用人防和技防手段确保。　　5、如遇雪天根据需要应急加入扫雪。　　二、保洁方面　　1、重点加强楼道卫生，组织清理楼道和消防箱里的杂物。　　2、着装、工号、防滑牌摆放等要求规范。　　3、周三进行一次保洁整体大检查，进行评比考核、奖优罚劣。　　4、大厦本周重点加强门口的杂物清理、电梯间的保洁质量、走廊的保洁质量。　　5、整理地下车库的杂物，防范火灾事故。　　6、安排雪天保洁的工作，确保雪天不影响业主出行。　　三、工程方面　　1、落实三期门禁故障排查，做好记录，配合南京泛尼士公司维修，做好验收和技术学习。　　2、落实分区设施巡查和检修，重点对楼道灯、草坪灯、道路灯和水电设施进行维修。　　3、大厦加强对水电的控制，防止未办手续装修及违章装修，做好天台门和地下室门的锁闭。　　4、重点设备间完成责任人并挂牌。　　四、客服方面　　1、本周重点配合做好三期车管，每天跟进保安对车辆的情况进行客户沟通，续收车位费和落实车位固定，做好客户解释工作，防范纠纷。　　2、进行业主户内可视对讲故障情况的调查，并做好业主登记和验收签字工作。　　3、分片区管理责任落实，加强对片区卫生监督、客户关系维护和费用催收工作。　　4、大厦完成对破坏消防设施装修户的'承诺书签字收集，加强出入证管理，对材料出门实行向业主通报制度。　　五、其他方面　　1、完成劳动协议签订工作。　　2、完成电子巡更安装调试。　　3、落实重要商户的电价和物业费的协商。　　4、与华龙公司沟通大厦的配套设施问题。　　物业的管理方案 篇18　　我项目学习了总公司关于《项目服务管理》的文件后，根据考核表的各项内容在规定的时间内完成自查，发现本项目工作中存在不足之处：　　一、保安服务方面：管理较松散，保安员服务素质较低；　　二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现；　　三、环境卫生清洁方面不到位；　　四、其他方面。　　针对以上不足之处，提出整改措施如下；　　一、保安服务方面：　　1、围绕提高保安的责任心问题加强培训教育，结合工作考评，考评不合格进行严肃处理；　　2、对个别年龄偏大的逐步进行调整；　　3、加强对夜间重点部位的巡查，如车库、楼道、办公层及小区四周；　　4、在提高责任心的`同时加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退。　　二、车辆管理方面：　　1、做好车库方向指示、导示牌；　　2、做好停车管理的告示宣传；　　3、增加人员对车库的管理。　　三、加强环境卫生清洁方面：　　1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作及时发现死　　角和清理死角，对不负责任的保洁员予以处罚；　　2、装修垃圾做到及时清理，提高对装修现场的巡查力度。对垃圾乱堆放的行为及时进行教育与整改；　　3、对地下车库进行全面清扫，安排专人对车库进行保洁，实施车辆和保洁的规范管理；　　4、小区楼道地面太脏问题，将组织多次清理。　　四、其他方面：　　1、监控布点问题：对于增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行定位，施工；　　2、楼道照明问题：对于汇源大厦电路老化、短路等情况。　　①重新布线　　②改造旧电路　　③更换声光控　　3、已完成的工作：车库内沟盖板的更换。汇源大厦电梯因在办理电梯更换的手续，采用临时性处理办法，地上用地毯装饰，吊顶缺失的顶板用亚克力板重新安装。电梯墙面的小广告进行了清理。车库内增加了指示牌，进车道进行改造，避免小车进出时刮擦底盘的现象。在今后的工作中，我们将强化敬业精神，增强责任意识，提高完成工作的标准。不足之处请领导指正。　　物业的管理方案 篇19　　近几年来，随着xx经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进xx平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合xx实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。　　一、目前xx镇小区概况　　在xx经济快速发展的同时，xx的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个；而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、xx村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。　　二、全镇推行物业管理的必要性　　（一）商业住宅小区　　xx已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于xx镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。　　（二）农村拆迁小区　　各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的.阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。　　1、安全问题：目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。　　2、卫生环境问题：拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域（如楼道）垃圾成灾。　　物业的管理方案 篇20　　近几年来，随着xx经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理。为加快推进xx平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合xx实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的。　　一、目前xx镇小区概况　　在xx经济快速发展的同时，xx的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的'拆迁安置小区如宗言村和谐苑、xx村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。　　二、全镇推行物业管理的必要性　　(一)商业住宅小区　　xx已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于xx镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。　　(二)农村拆迁小区　　各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。　　1、安全问题：目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。　　2、卫生环境问题：拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域(如楼道)垃圾成灾。}

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房屋装饰装修禁止行为和注意事项为保证物业结构的完好安全和外观统一，维护广大业主的正常生活和共同利益，根据国务院《物业管理条例》和建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定，现将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知如下，请各位业主在房屋装修设计前详细阅读，并给予配合：一、房屋装饰装修禁止下列行为：1.剪力墙、梁、柱、楼板等属房屋结构构件，为保证结构的安全，严禁在结构构件上进行切割、钻孔、打沟及其他破坏结构构件的施工行为。2.为保证自身和相邻物业使用的安全性和合理性，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，不得改变配套设施包括阳台、空调架及各种管道的使用功能。3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5、其他影响建筑结构和使用安全的行为。二、房屋装饰装修注意事项：1.外墙、户间隔墙、小区公用设施、空地、绿地、建筑物装饰线、天台、楼梯间、进户前室等属业主共有，不得占用、破坏或自行拆除、改建。2.为维护小区建筑物外立面的整洁统一，不得在私家庭院、阳台或露台搭建构筑物和雨蓬，不得改变窗户和各种防护罩的规格及款式。3.为防止管道堵塞或造成其他损害，楼地面请勿采用现场浇制水磨石，不得向管道倾倒油漆、砂土、茶渣等杂物。4.燃气管道施工属特种作业，室内燃气管道施工必须由具有施工资质的单位施工，未经燃气管理单位批准不得私自改动或拆装原预留至室内的燃气管道。5.房屋装修前卫生间沉降斗应做灌水试验，厨房、阳台、前庭后院等地坪（包括落水管口）必须做防水处理。6.装修前务请先对房屋进行全面检查，若有质量问题及时与管理处联系，属房屋保修范围内的管理处将尽快联系房屋建筑施工单位进行处理。郑州市**物业管理有限公司装修管理规定尊敬的各位业主：您好！为保障入住龙飞花城每一位业主的利益，我们依据有关法律、法规、建设部第110号令《住宅室内装修管理办法》及龙飞花城每一位业主的实际情况就装修期间做如下规定：一、装修程序1、装修开工前5个工作日，请施工单位持装修施工图到**物业服务有限公司龙飞花城客户服务中心（以下简称客户服务中心）提出申请及缴纳装修文明施工保证金和垃圾清运费。2、3、4、填写装修书面申请表。签署装修管理协议书。办理完上述手续后，等待物客户服务中心对装修方案的审批,，审批通过领取施工许可证后方可进行施工。5、装修过程中，业主及施工单位对客户服务中心的装修监督检查工作予以积极配合。6、装修完毕，客户服务中心验收合格3个月后，文明施工保证金给予退还。二、装修施工管理规定1、装修时须按所申报的装修方案进行施工，不得有任何更改。若实际情况需要更改，必须报工程部审批，工程部审批后方可施工。2、承接装修工程的单位或个人，应采取必要的安全防护和消防（设备）措施，保障作业人员和相邻居民的安全。3、装修前必须对空调管道、上下水管道、做过防水的厨卫地面进行通水、闭水试验，若有渗漏现象，请及时到物业公司小区管理部联系；若装修后再出现渗漏现象，物业公司将不承担任何责任。4、禁止擅自拆移住宅建筑的任何梁柱、承重墙、外墙及设有暗敷管线的内隔墙。5、装修时，不得随意在承重墙上穿洞；不得拆除连接阳台门窗的墙体、扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。6、不得随意增加地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶，安装大型灯具吊扇。7、不得任意刨凿顶板，不经穿管直接埋设电线或改线，不得破坏或者拆改水、电、暖、天燃气、电话预留、闭路电视等配套设备，不得大量使用易燃易爆装修材料等。8、家庭居室装修形成的各种废弃物、施工垃圾可由物业公司有偿代为清运。不得在小区内任何公共地方存放，严禁从楼上向地面或下水管道抛弃装修产生的废弃物及其他物品。9、装修施工用电不得超过该住宅单元的用电量，严禁擅自乱接、乱拉电源线、严禁私自增加电气线路的负荷，改变线路走向或擅自改动上、下水管道。10、因装修而造成的相邻居民的管道堵塞、渗漏水、停电、闭路电视线路故障、电话预留线路故障、物品毁坏、公共设施损坏等，应由装修人员负责修复赔偿；装修人员不履行赔偿责任的由委托业主承担责任。11、厨房及卫生间已做防水层，严禁凿打已做防水层的地面或以重力碰撞震动排水管、地漏，以免造成渗漏水现象，不允许更改厨房、卫生间的排水（排污）管道。12、空调室外机、热水器及抽油烟机应按物业公司统一规划的位置安装，严禁破坏楼宇结构，穿坏墙体。13、严禁改变窗户、阳台色调，严禁改变阳台的用途，严禁擅自在窗外安装网罩、牌及任何物件。14、业主装修、入住时，要确保楼道等公用设施物品在搬运中免遭损坏，如有损坏将按损坏程度从装修押金中扣除等价的楼道等恢复养护费用。15、禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。16、禁止损坏房屋原有智能设备、设施，降低智能效果。17、严禁动用明火进行焊接作业。三、装修要求1、天燃气管道和气表所在的房间内若吊顶，必须在燃气管处吊顶的对角线上开300×300毫米大小的通风口，天燃气管道和气表设施一律不得包装、封。电源插座与天燃气管道、气表之间距离必须大于300㎜。2、上、下水管道和强、弱电检修孔处必须留有检修口。有水表处必须留有活口，活口大小以能灵活开关水表前手轮及方便水表接头漏水为宜。3、室内冷热水表，风机盘管接线处，所有阀门口位置外部，均必须留有检修孔，检修孔尺寸、位置应便于操作，洞口尺寸最好不小于400×400㎜，具体留洞位置可咨询中央空调安装人员或相关技术人员。4、不得使用太阳能热水器；安装天燃气热水器者，在未接通天燃气时，不得将热水器与天燃气管道接通。5、不得随意安装防盗网，经管理部审批同意后方可安装统一样式的防盗网。6、为保持小区的环境美观，如在阳台及楼宇表面安装设施时须向小区管理处申请，审批后方可安装。四、装修施工队治安要求1、工程人员要文明，不准骚扰其他客户，不得影响他人生活，造成他人财产损失、引起其他住户投诉；不准在其他住户门前逗留、休息。2、未办理出入证而擅自施工者，将被请出小区，并按每人100元处以违约金。3、施工人员不准擅自进入阳台，禁止在天台面或楼边等公共场所加工作业。4、施工人员不得在小区内有吵架、斗殴、吸毒、贩毒、色情等违法乱纪活动，一经发现，将根据实际情况进行罚款处理，并交送公安机关。五、违章装修处理规定（可单项或数项并罚）1、责令停工及恢复原状；2、扣留或没收装修工具；3、因装修工人违规操作，物业公司有权从公共安全的角度，停止供电、供水；4、责令施工单位赔偿经济损失；5、处于2000元以下的违约金处理。装饰装修注意事项一、装修施工管理规定1、装修时须按所申报的装修方案进行施工，不得有任何更改。若实际情况需要 更改，必须报泰立物业公司审批，工程部审批后方可施工。2、承接装修工程的单位或个人，应采取必要的安全防护和消防（设备）措施，保障作业人员和相邻居民的安全。3、装修前必须对空调管道、上下水管道、做过防水的厨卫地面进行通水、闭水试验，若有渗漏现象，请及时到物业公司小区管理部联系；若装修后再出现渗漏现象，物业公司将不承担任何责任。4、禁止擅自拆移住宅建筑的任何梁柱、承重墙、外墙及设有暗敷管线的内隔墙。5、装修时，不得随意在承重墙上穿洞；不得拆除连接阳台门窗的墙体、扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。6、不得随意增加地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶，安装大型灯具吊扇。7、不得任意刨凿顶板，不经穿管直接埋设电线或改线，不得破坏或者拆改水、电、暖、天燃气、电话预留、闭路电视等配套设备，不得大量使用易燃易爆装修材料等。8、家庭居室装修形成的各种废弃物、施工垃圾可由物业公司有偿代为清运。不得在小区内任何公共地方存放，严禁从楼上向地面或下水管道抛弃装修产生的废弃物及其他物品。9、装修施工用电不得超过该住宅单元的用电量，严禁擅自乱接、乱拉电源线、严禁私自增加电气线路的负荷，改变线路走向或擅自改动上、下水管道。10、因装修而造成的相邻居民的管道堵塞、渗漏水、停电、闭路电视线路故障、电话预留线路故障、物品毁坏、公共设施损坏等，应由装修人员负责修复赔偿；装修人员不履行赔偿责任的由委托业主承担责任。11、厨房及卫生间已做防水层，严禁凿打已做防水层的地面或以重力碰撞震动排水管、地漏，以免造成渗漏水现象，不允许更改厨房、卫生间的排水（排污）管道。12、空调室外机、热水器及抽油烟机应按物业公司统一规划的位置安装，严禁破坏楼宇结构，穿坏墙体。13、严禁改变窗户、阳台色调，严禁改变阳台的用途，严禁擅自在窗外安装网罩、牌及任何物件。14、业主装修、入住时，要确保楼道等公用设施物品在搬运中免遭损坏，如有损坏将按损坏程度从装修押金中扣除等价的楼道等恢复养护费用。15、禁止将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间。16、禁止损坏房屋原有智能设备、设施，降低智能效果。17、严禁动用明火进行焊接作业。二、装修要求1、天燃气管道和气表所在的房间内若吊顶，必须在燃气管处吊顶的对角线上开300×300毫米大小的通风口，天燃气管道和气表设施一律不得包装、封。电源插座与天燃气管道、气表之间距离必须大于300㎜。2、上、下水管道和强、弱电检修孔处必须留有检修口。有水表处必须留有活口，活口大小以能灵活开关水表前手轮及方便水表接头漏水为宜。3、室内冷热水表，风机盘管接线处，所有阀门口位置外部，均必须留有检修孔，检修孔尺寸、位置应便于操作，洞口尺寸最好不小于400×400㎜，具体留洞位置可咨询中央空调安装人员或相关技术人员。4、不得使用太阳能热水器；安装天燃气热水器者，在未接通天燃气时，不得将热水器与天燃气管道接通。5、不得随意安装防盗网，经管理部审批同意后方可安装统一样式的防盗网。6、为保持小区的环境美观，如在阳台及楼宇表面安装设施时须向小区管理处申请，审批后方可安装。三、装修施工队治安要求1、工程人员要文明，不准骚扰其他客户，不得影响他人生活，造成他人财产损失、引起其他住户投诉；不准在其他住户门前逗留、休息。2、未办理出入证而擅自施工者，将被请出小区，并按每人100元处以违约金。3、施工人员不准擅自进入阳台，禁止在天台面或楼边等公共场所加工作业。4、施工人员不得在小区内有吵架、斗殴、吸毒、贩毒、色情等违法乱纪活动，一经发现，将根据实际情况进行罚款处理，并交送公安机关。四、违章装修处理规定（可单项或数项并罚）1、责令停工及恢复原状；2、扣留或没收装修工具；3、因装修工人违规操作，物业公司有权从公共安全的角度，停止供电、供水；4、责令施工单位赔偿经济损失；5、处于2000元以下的违约金处理。房屋装修注意事项“动工仪式1”指动工上香祭祀地基主：1、在屋后边。2、由屋外向屋内上香祭祀（再向屋里各处烧香几拜）。3、象征性的在要装修的地方敲三下。仪式后就可以装修工程。4、烧纸钱。“动工仪式”举行后，就没什么忌讳了，随时可开工。买张红纸,割成条形,约10公分*30公分, 写上“兴工大吉”四个字.若干条, 带上一些米和盐, 兴工那天带上一装修师傅,那种工种都可以(但他的生肖不能跟主人的相冲),带上一个铁锤, 进门随便找个地方或者墙角边念:兴工大吉,大吉大利之类的话,边敲一下,敲点土出来.然后将红纸兴工大吉的条子贴到房子的四周墙上.将米和盐混合着一起洒在房子的四周.这样就算兴工完成了.最后要用封个红包给师傅.意思一下!1、开工当天禁止房主外女性进场。开工的当天，禁止除房主以外的女性进场，如果女性房主正好来有例假，也不可进场，如果房主只有女性一人则需要提前安排其他开工时间。2、需择日动工，开工日期特别要注意选择吉日动工，开工当天最好能做一个开工仪式。3、注意施工队成员情况。开工前在施工队中做一个调查，施工人员里面家中有丧事的，媳妇是孕妇的，禁止参加施工。不允许女性施工人员或者任何房主以外的女性居住在正在装修的房宅中。房屋装饰装修合同范本甲方：______________乙方(房屋产权人或使用人)：___________________乙方房屋的基本情况：______________房屋位置：________________ 建筑面积：_________________㎡为规范上述房屋的装饰装修行为，保证房屋的整体质量和使用安全，保障全体物业产权人、使用人的合法权益，根据国家有关法律法规及万达?江畔人家《前期物业管理服务协议》约定，经协商，甲乙双方达成如下协议:第一条 乙方承诺装修房屋时，遵守国家《住宅室内装饰装修管理办法》及本小区万达?江畔人家《业主手册》中装修有关管理规定。第二条 乙方装修房屋前，须填写《业户装修施工申报审批表》报甲方审核，办理施工许可证、装修人员施工卡后，方可施工。施工人员进入施工现场后，应当首先安装大便器，严禁随地大小便。第三条 凡涉及拆改主体结构、非承重墙体和明显加大荷载的(如改装地热供暖)，乙方须自行到吉林市房屋安全行政主管部门审批后，方可施工，改装地热必须除去地面抹灰层，以减轻楼体负荷。第四条 乙方装饰装修房屋时，禁止下列行为：1、超过设计标准或规范增加楼面荷载。2、将无防水要求的房间改成有防水要求的房间。3、拆改或损坏原有节能设施，降低节能效果。4、搭建建筑物或构筑物，改变住宅立面(如封闭阳台等)。5、侵占公共空间，损害公共部位，擅自拆改供水、供暖、供电、供气、有线、通讯、烟道、通风口、下水管等公共设施，取消进户总阀门。6、安装太阳能热水器、燃气热水器和未按规定位置安装空调。7、擅自刨凿楼板，切断楼板中受力钢筋、变动建筑主体和承重结构。8、擅自在墙上开门窗等洞口或扩大墙上原有的门窗等洞口尺寸。9、封闭主下水管线检查口及卫生间棚面下水检查口。10、拆除自来水表防盗环。11、未经甲方许可私自攀登屋面，破坏屋面防水和安装设施、设备。12、其他影响建筑结构安全、使用安全、周围房屋使用和损害公共利益的行为。如确需拆改自用供暖、供用燃气设施，乙方应自行到相关部门或单位办理审批手续，供用燃气设施改造必须由燃气管理单位指定的专业施工队伍施工，并将审批手续复印件交甲方存档。第五条 乙方应当保证其所聘请的承担装修义务的公司及相关人员遵守国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及本小区相关规定和本协议的相关条款，否则因违章装修造成甲方损失，甲方有权依据损坏程度直接追究乙方赔偿责任并有权向吉林市房屋安全行政主管部门申请追究赔偿金。第六条 乙方办理入伙手续时，同意委托甲方有偿清运装修垃圾，并向甲方缴纳装修垃圾清运费每户2元/平方米(按建筑面积)，如果改做地热供暖，另缴纳2元/平方米(按建筑面积)。装饰装修房屋所产生的装饰装修垃圾由乙方负责装袋后，自行清运到甲方指定地点，由甲方统一进行有偿清运。第七条 装修人员施工卡，由乙方或装修公司负责人持装修施工人员的照片2张、身份证(外地人员持公安机关颁发的暂住证)及复印件1张到甲方服务中心登记办理，并交纳施工卡工本费(每卡3元)，装修结束后必须交还甲方;如遗失所带来的后果由乙方负责。装修施工人员进入施工现场必须佩带施工卡，否则甲方有权拒绝其进入本小区。乙方必须向装修施工人员详细介绍本小区的有关管理规定。如装修施工人员违章作业造成损失，由乙方和装修公司承担连带责任。装修全过程应无条件接受当地公安机关和甲方工作人员的监督、检查，无身份证、无暂住证、无固定住址等“三无”人员不得在本小区内进行装修施工。第八条 乙方装修时不得使用超过环保所规定的高噪音设备，装修施工时间为每天上午8：00时至11：30时、下午13：00时至18：00时，拆打时间为每天上午_________时至____________时、下午____________时至_______________时(周六、周日和重大节假日施工禁止扰民)，其他时间不得施工。第九条 乙方装修期间，施工现场必须配备灭火器并采取必要的安全防火措施。第十条 乙方在装修期间，进入小区的散装材料(如水泥、沙子、鹅卵石、红砖等容易污染环境的物料)须由运入人员到服务中心交纳保证金______________元，并签定《协议书》后放行;在本小区公共区域装卸此类物料，需铺垫布和遮盖布，搬运后需立即清扫干净。材料按《协议书》规定运入装修单元后，由房管员根据《协议书》规定检查合格后，返还保证金本金;如有违约情况，按《协议书》规定办理;其它装修材料和工具进入，保安员将根据《业户装修施工申报审批表》内容给予放行;物品外搬必须有甲方开具的《放行条》。第十一条 乙方装修时，必须保证房屋及其附属设施的安全和毗邻住户的正常使用，房屋共用设施设备(如上下水主管线、天然气、供热管线、排烟道、排风道、智能化系统等)及与此相关的设施设备(如上水阀门、下水检查口等)，不得进行封闭式装修，否则当进行设施维修时，如需拆除装修，其损失由乙方自行承担。第十二条 因乙方装修造成下水道堵塞、渗漏、停电、停水、火灾及损坏他人物品等，由乙方负责修复和赔偿所造成的一切损失。第十三条 因乙方在装修过程中对房屋共用部位和设施设备造成损坏的，乙方应按要求予以恢复或赔偿损失。逾期未完成，甲方有权要求其停止施工;如由甲方恢复，所需一切费用由乙方赔偿给甲方。第十四条 乙方装修过程中，如在包窗口时除去窗口保温沙浆，造成窗口透风、透寒、返潮、霉变等后果，由乙方自行负责。第十五条 乙方在安装窗台板时，不能去除窗台保温沙浆，否则发生窗台漏水、返水、玻璃结露等现象，由乙方自行负责。第十六条 乙方在本小区的公共部位一律不准从事装修、堆放等活动，如不遵守此规定，甲方有权要求其停工，并由乙方赔偿所造成的一切损失。第十七条 乙方违章装修的必须予以恢复，并承担违约责任，同时甲方可根据情节做如下处理：1、要求停工;2、要求恢复原状;3、报请吉林市房屋安全行政主管部门处理;4、向乙方追索赔偿金;5、向人民法院提起诉讼，由此造成的一切后果由乙方承担。第十八条 乙方装修完毕后，应向甲方申请核验，甲方将在接到报验后的3日内进行初验，发现问题告知业主整改;3个月后，乙方提出终验要求，甲方会同吉林市房屋安全行政主管部门对装修工程进行终验。1、终验后确定无违反国家关于装修的有关规定和本协议条款的装修工程，视为验收合格。2、有违反国家关于装修的有关规定和本协议条款的装修工程，乙方应承担赔偿责任，甲方有权向乙方追索赔偿金。3、甲方应将赔偿金作为本物业的房屋维修费用，专款专用。第十九条 本协议未尽事宜均遵照万达?江畔人家《前期物业管理服务协议》国家有关法律、法规和规章执行。第二十条 本协议自签订之日起生效。甲方签章：____________________ 乙方签章：_______________________代表人：__________________ 代理人：___________________________________年_____ 月_____ 日 _________年 ______月________ 日}

全文11345字，内容略详细，建议小伙伴们点赞收藏慢慢看~都是大家装修比较关心的内容：装修前去哪学习了解素材？装修一般花多少钱，要多长时间？怎么选设计师和装修公司？如何梳理装修需求？装修硬装施工流程和其中的一些坑点……内容比较长，开始之前先给大家上一份硬核干货「装修资料大全」，包含装修流程，合同模板，常见坑点，材料清单等，本文的大多内容也来自这里。点击下面的卡片，加小助手领取！一、装修前的学习了解装修≠家，想要住的舒服，是要学习滴，提前做功课，装修少被坑。1、比较好的一些装修书籍逯薇老师《小家越住越大》共3部，，全都是漫画加文字，从7岁到70岁都能轻松阅读。每本书侧重点不同，1主要是整理收纳，2主要是装修布局，3主要是配色颜值。
如果对灯光有独特的追求，可以参考。
2、装修相关网（app）干货-知乎/B站/什么值得买/小红书。3、设计师装修案例参考如果想找一些装修设计师的案例：下面是装修设计师也经常逛的网站。A.设计本 国内网站，适合小白闲逛。B.home-design 国内外装修风格比较全的网站 C.houzz大户型装修案例比较多。 D.roomie喜欢日式的可以多看看，有很多经典小户型案例。
E.宜家喜欢北欧和极简的，可以多看看关于如何确定自家的装修风格：正如那句话，时尚是个轮回，家庭装修经历了一个这样的风格循环，简→繁→简：原始的纯装饰（如70年代简单的贴窗花）→与构造结合（如80年代的各种墙裙）→为装饰而装饰无谓的添加（如90年代流行的各种罗马柱、拱门、电视背景墙、亮瞎眼的KTV风）→回归装饰与功能的统一（如当前的现代极简）。所以，活在当下，不必过度追求啥永不过时的风格，自己喜欢就好。老K总结了几种主流装修设计风格的特点和元素，看看哪些能入自己的眼，是自己的菜。 二、装修装修一般花多少钱，需要多久时间装修是多少钱都能造的事儿，甚至能超过你买房的钱。 比如意大利Poltrona Frau一个边柜8万，组合沙发20万，Poliform衣帽间8㎡42万。
何况，装修费用由城市、面积，装修效果等综合决定，受清包、半包、全包等影响。 想简单装修下入住，一二线城市20万，三四线城市10万也能搞定； 追求品质，一二线城市30万起，三四线城市20万起。 参考价位：1500元/㎡区间，大众装修 2000元/㎡区间，品质装修 3000元/㎡区间，高档装修
还有一个简单的方法，装修预算对标你家车价钱 x 1.5~2。一方面车相对理性地体现了当前你对生活品质的要求，另一方面车开10年就得换了，装修8~10年基本也要重装。
装修中各部分花费大致如下图：
装修项目杂，报价多，第一次很容易超预算。送大家一个福利，帮你预估精确报价，材料费，人工费，施工费等，都有明细清单，起码了解大体情况，不会装贵了！加小助手算2023最新报价精准预估102项人工和材料费拿着详细清单去对比，不怕被忽悠三、装修怎么选设计师1、装修设计师现状三种设计费用常见价位：第一种：0-100元的线上设计师不会去现场实际量房，会根据拍摄视频以及户型图，出一份平面布置图，效果图和3d效果图，能满足基本设计需求。第二种：100-200块设计师这个价位能满足大多数屋主要求，毕竟按100平算纯设计费也要2完了，会提供量房，询问装修需求，还会根据需求出一些专属设计，从需求表、预算表到平面布置图，出全套的效果图。
第二种：500以上的设计师就相对高端一些了，对装修预算也会有一定要求，一般要在3000一平往上。 设计师看完户型图，会出两三套比较有新意的设计方案，个性化定制都能满足，全套设计图都会用较专业的工具完成，比如效果图 3d max 是最基础的。 无论选择什么价格档次的设计师，都需要注意两点：一定要看看有实景照片的设计作品满不满意；一定要能和设计师聊的来。2、设计师主要负责哪些事情？量房 沟通需求 出需求表 出预算表出平面图 出装修施工图 出3D图 现场交底 施工细节沟通很多设计师会欺负装修小白不懂，拿平面图当装修施工图，这点要留意。3、要不要单独请设计师1）如果你装修需求挺多，对装修品质要求也比较高，建议请独立设计师。2）如果你动手能力强、装修需求也不复杂，可不请。那装修平面图、施工图怎么办？可以自己动手，现在也有很多装修设计软件，比如图满意等，操作也挺简单，能直接生成3D效果图。有一些主打免费量房、出设计图的装修公司。约一下，了解装修公司的同时，大体把平面图什么的出了。只要不是太复杂，装修工头一般靠经验能给你简单画几笔施工图，不是很难的事情。要是不想请独立设计师，又想好好装修自己的家，可以点下面的卡片领「3份专属平面设计图」，咱根据你的需求和户型出图纸，满意了再装。四、装修清包、半包、全包、整装是啥？要从装修的几个发展阶段说起。第一阶段：散工阶段
70-80年代，业主到劳务市场去联系工人，装修材料全部由业主买好。
第二阶段：装修公司阶段80-90年代，几个工人开始组成固定的装修队，队长叫工长，工头，包工头等。再后来，几个固定的装修队联合成立了装修公司。一些建筑、工装国企也开了装修公司分支；装修公司发展得也有了相对规范的管理和售后保障。第三阶段：装修平台阶段2010至今年，装修公司开始聚集到了像土巴兔这样的互联网装修平台，而平台也提供了更多的保障，比如先装修后付款、第三方质检等服务，帮业主降低装修风险，减少装修质量问题。装修散工、装修工长等模式一直存在，只是上班族自己花过多时间找工人、买材料、盯装修已经不是性价比最高的选择。 重点理解一个字：“包”，它对应的是装修材料，指的是包哪些装修材料。清包，就是工人只负责干活，装修材料全部由业主采购。半包，就是施工队除了干活，还要采购一些装修中起辅助作用的装修材料，比如水泥、沙子、水管、电线、防水涂料、玻璃胶、钉子……也叫辅料，这些材料的特点便宜、用量多。主要的装修材料：如木门、瓷砖、窗户……还是业主自己购买，也叫主材，涉及到日后生活和业主个人审美追求。主材：防盗门、木门、窗户、橱柜、瓷砖、地板、乳胶漆、壁纸、集成吊顶、卫浴五金、烟机灶具等全包，为了更省事，干活和装修材料全部由装修公司来负责，通常是套餐的形式，如1599元/㎡，包括了施工、辅料、主材。整装，辅料和主材都不包括电器和软装，为了更省事，就有了包括电器和软装的整装了。装修小白高频问题来了：清包、半包、全包、整装哪个更好？其实选哪个的都有，到这儿主要和钱有关，包的越多，你花的时间越少，给装修公司的钱越多。 通常装修完，选了清包的会感慨，等我有钱了就选半包，选了半包的会说等有钱了就全包……五、装修和哪些人打交道，他们主要是干啥的？1、战略联盟&撕逼队友你的另一半、父母、孩子。要尽快达成装修的统一战线，要么引领他们，要么为心爱的人妥协。不要开工了再去吵架，很多年轻的盆友装修还没结束，离婚证已经领了。2、装修设计师要不要单独请装修设计师也是个很高频的装修问题，这个角色既重要，但是水货和坑货又挺多，后面重点详细聊。3、项目经理装修公司代表，帮你把控整个装修流程。4、第三方质检员是装修平台或第三方监理公司专门检查装修质量的工作人员，主要作用是帮业主发现装修中的质量问题。 5、装修公司质检员是装修公司自家的人员，主要作用是让业主签字，然后催款。6、工头/工长工地的大拿，负责你工地的施工协调，有时候和项目经理是一个人7、水电工专门做水电的工人8、瓦工主要是水泥砂浆找平、建墙、贴砖，因为离不开水泥，也叫泥工。9、油工主要是刮腻子（刮大白）、刷油漆10、木工主要是打柜子，做木工吊顶。现在装修中定制橱柜、衣柜、木门比较多，都是工厂做好后，直接11、橱柜设计师橱柜定制略复杂，商家会有单独的设计师做服务，设计费包在橱柜里了，12、灯光设计师专业设计灯光，主要做大HOUSE、别墅会多一些，单独收费13、物业涉及到装修开工审批等14、各种商家确实是N多，买一样对接至少3~5家比价。15、开荒保洁阿姨最后帮专业大扫除的人员，一般3元/㎡或50-100元/小时。六、如何梳理装修需求装修设计方案是结合需求来进行的，比如要装中央空调，在设计的时候就需要考虑吊顶了，做吊顶就涉及到灯光布置，灯光布置又最终会影响整体设计效果。在需求这块，很多装修小白更是大脑一片空白。我们先看看装修过来人的需求是什么样的：主卧是夫妻房，一定要舒服；次卧作为儿童房，兼顾一定的学习需求；很喜欢看电影，客餐厅要有家庭影院；虽然空气质量好多了，但是架不住冬天还是有重度雾霾，装新风系统是刚需；有新风了就有局部吊顶，最好配合中央空调；小区是自采暖，需要用壁挂炉。根据以往的经验，觉得地暖+地板很舒服，所以全屋通铺地暖+地板；冬天很冷的，壁挂炉在北阳台，0冷水一定需要；测了水压，不到0.1 Mpa，增压泵是刚需；考虑增压泵和软水会有噪音，放在卫生间会比较吵，只能选厨下式净水放厨房了；边上是小学，需要隔音好，断桥铝窗户必不可少；阳台也不准备弄瓷砖了，洗衣机甩的挺干的，不如给自己一个能喝喝茶，晒太阳的地方。是不是有一丢丢思路了：从在家里的吃喝玩乐睡，找到一家人想过的生活，写下来，这就是装修需求，可以多想几天，汇总到一块儿。附《装修设计需求清单》，文末自取。七、装修预算表怎么做这块主要是帮你先对装修预算有一个基本的了解，大概市场价是什么样的。直接提供2个模板，文末自取：1）《硬装施工报价参考表》2）《装修完成的业主预算控制表》（预算多少钱，实际花了多少钱） 嫌麻烦，不想被坑的朋友，记得点下面的卡片，加小助手帮你预估当地报价，还有材料、人工、工艺等的详细清单。加小助手算2023最新报价精准预估102项人工和材料费拿着详细清单去对比，不怕被忽悠八、如何选装修施工方不靠谱的施工方挺多的，比你想象中多。最重要是比三家，哪怕熟人介绍，也要走完比较流程。装修公司常见的7大坑：收钱跑路报价中漏掉水电费用报价中故意增项施工质量差交付慢忽视施工安全材料偷梁换柱记住不要轻信口头承诺，一切约定白纸黑字落到文件上，水电等费用记得签订对应补充条款，装修材料的品牌、型号、价格也都在合同或报价中写清楚。
像土巴兔平台先装修后付款的模式，以及陪签、质检等保障服务，相对多了一重保障。结合常见的坑点，整理了一份《装修公司考察标准》，文末自取 九、装修修收房&验房（搞完的跳过）为什么要说这个点？装修前，如果房屋有明显的质量问题，开发商要免费修好，不用花你的银子。否则就得你额外掏钱请装修公司搞定，比如地面不平、墙面有裂纹、门和窗户有问题、空鼓、漏水、渗水、管道不通等。
由此，延申出了一个房地产发展至今非常典型的代表性问题：1、先收房还是先验房？直接说结论：先验房再收房。你收房的时候，开发商会来一套组合拳：交物业费、签字、领钥匙收房，造成先收房后验房的既成事实事实。合法么？合法。有《竣工验收备案表》就是“经验收合格”了，但业主全程都木有在呀~于是毛坯房全是毛病，精装变惊装，“交付即维权”。针对开发商钻空子，一些地方也会单独打补丁，比如青岛住建局直接撸袖子下场，主推“先验后收”，收房前组织业主集中验房，效果挺好，已推广到了全省。
有些小伙伴可能不太清楚收房的详细流程，老K整理了一个《收房表》，按顺序打√就行，文末放了word电子版，需要自取。 2、验房注意啥？验房核心关注点（最容易出问题的地方）：面积是不是够？如果少了，超3%要赔你钱；户型结构是不是和合同一样？墙体是不是直溜？管道是不是通畅？墙地面是不是大范围空鼓？用万能验电表测试每个插座是否有电？窗户推拉是否顺畅？墙面、下水道、窗台有木有渗漏？
验房整个过程大概需要1~2个小时，也会涉及到一些专业工具。
建议专业的事情交给专业人做，找一个验房师陪同验房，提前预约。找验房师收费一般300-500元/次或5元/㎡，性价比还可以。整理了详细的验房表（毛坯房验房表、精装房验房表） ，文末自取。
十、装修开工前的准备选好设计师、咨询公司、确定好预算后，就可以正式开始装修了。先直接放装修流程一图，后面有详细的文字介绍。哎，装修路上坑太多！花3个月时间，整理了一份「装修防坑手册」，内容有特容易踩坑的交定金、看报价、签合同、施工标准等，装到哪里看哪里，能避免80%的坑！点下面链接，加我小助手领取！1、办理装修手续如果选择自装，业主需要准备：房产证，整本正页都要拍业主身份证正反面原始户型图墙体改动方案（可以找设计师提供）装修施工方案及图纸复印件施工人员照片、身份证复印件装修公司资质装修押金（各个小区收取的不同,最少也在2000元,一般装修完工验收后会退给业主）如果选择装修公司，则可由公司待办，业主只需准备：业主身份证正反面装修押金（各个小区收取的不同,最少也在2000元,一般装修完工验收后会退给业主）2、装修前需要确定的材料重点留意下，装修没开工就预定：新风系统中央空调/风管机窗户橱柜木门淋浴房衣帽间因为新风系统、中央空调拆除后就开始安装了，橱柜、木门、窗户定制生产周期长需要40多头，淋浴房和衣帽间需要 20 天多天。十一、装修硬装施工顺序建议先收藏下，等装修施工时对照看。一）拆除和改建（总体需要3~5天）新房拆除施工会少一些，但会涉及到新建墙等，二手房拆除、改建施工会比较多。1、拆改交底（需要半天）交底的内容：把设计方和施工方聚在一起，谈一下拆改上落实的细节，如工艺，验收标准，增减项等。工长按照设计图中的拆建结构图和设计师现场确认敲墙的位置，避免出现不必要的失误。2、主体拆改（2-5天） 主体拆改主要是对墙体进行拆改，家里的不规则或者不满意的部分进行拆除以及切墙，还有就是原始墙面的墙皮等。注意：① 不能敲承重墙 （拆了后果很严重，罚款5万起，还可能直接刑拘）；② 不要一上来就用力砸墙，而是应该先做好大块墙体的切割，再慢慢进行砸墙；③ 务必用粉笔标出要拆除的墙，以免敲错。在户型图上，承重墙标注线比别的墙又黑又粗~~3、新建墙体（2-5天）①记得使用轻体砖，做完记得挂网。②砌墙最好不要一次砌到顶，中间最好间隔5-7天，等水泥砂浆彻底干透固定，再继续往上垒砌封堵，这样才能保证墙面的牢固性。③如果是有壁挂的柜体或者洗衣机，需要加固处理。4、门窗拆改（1天） 不是必做项，可以和商家确定让他们包拆包安装，注意保护好房屋结构不被破坏，做好加固处理 。5、测量新风、中央空调点位拆除后就可约商家上门测量，然后出规划方案，一般水电做完之后安装。6、预定防盗门、窗（需要提前半个月到一个月）
这些需要根据尺寸单独加工生产，周期大概15~30天，尽量早预定商家，一般水电开工前装好。7、初次测量橱柜尺寸（1天） ①厨房水电图是由橱柜公司提供的，拆改完成前须拿到厨房水电图；
②浴室柜、淋浴房等定制类测量可以预约上门8、预定厨卫设备 （半天） 确认厨卫设备的大小，因为要确认插座大体的数量，位置，高度等。9、清理垃圾（1天）
拆除的垃圾清运费要跟商家协商好，一般装修公司说的免费清运垃圾一般只是运到物业指定的地点，不包括垃圾外运，垃圾外运一般是物业负责，老房子则是装修公司来处理外运。留意：与装修公司明确，是做完之后统一 一次清理，还是每天需要清理。外运的话，深圳一车大概是500块，北京一车800-1000块，每天外运一次也是一笔不小的费用。留意施工方以房屋放不下垃圾为由，增加垃圾外运的次数，就是为了多收钱。二）水电改造（需要2-3周）
拆改结束后，水电登场。由于电线、水管等等都藏在天花板和墙面中，也被称为隐蔽工程，是各工程中最常被偷工减料的一环。1、水电交底、定位（1天）
交底的内容：集合橱柜、空调、地暖、集成灶中央净水厂家，确定使用方式及摆放安装位置，一起进行水电定位，由厂家和水电工进行水电交底（用粉笔在墙上标注好、有图有序号 ）2、水电改造（1-2周）
水电改造分为电路改造和水路改造两部分，主要包括换冷热水管、重新配电线回路、整理配电箱等步骤。注意：水电施工图要保存好，记得问施工方要一份电路布置图，以后检修或在墙上钉钉子时，防止电线被打坏。3、水电验收（1天） 1）水管打压测试，看漏不漏水路打压注意：一般装修公司会自己带打压器来检查验收，未开始打压前，记得拍照确定数值（一般是在0. 4或者0. 8，不能低于0. 4)半个小时及以上后，再来看数值有没有变，如果有变化，那就说明水管有问题或者是接头有问题，数值没有变化，这项就没问题。水电验收注意：看电线、水管品牌和型号是不是和合同上的一样；这个在水电进场的时候就会检查，再检查一遍，看是否和清单上所列的材料一样。看配电箱，工长或者质检会带万用表，主要是检查水电改后，家里的电路是否会出现异常。只要记住：测试的时候，表上的数值小于1，出现“滴滴滴”的声音就表示正常。土巴兔质检师傅现场检查水电是隐蔽工程，坑特多，装修前要仔细核对材料，装修后要亲自到场验收。整理了水电改造和验收清单，也可加微领取！4、安装地暖（3-7天） 地暖最好在在墙体改造和水电改造后铺设，地暖回填完后，就不能进行水电开槽了。 5、安装新风、中央空调（1-2天） 前期做好的测量方案，在水电完工后，可以安装新风、中央空调了，新风、中央空调尽量同时装。6、确定全屋瓷砖配送时间水电阶段把瓷砖买好，瓷砖瓦工第一天开工就要用到。最好跟商家说明多退少补，用多少拆多少，不然商家一般不给退货；另外还要问清楚配送有设有上楼费。7、提前买好地漏水电阶段买好，地漏可以线上买，铺瓷砖时让瓦工师傅直接安装。8、防水施工（1-2天） 墙体脱皮、发霉、鼓包，家具、地板腐烂潮湿等等，都可能是防水没做到位导致的问题。防水注意：卫生间墙面的防水装修高度要做大约30cm高，以防积水渗透墙面返潮；有淋浴房的卫生间墙面防水高度一般要做到180cm；有浴缸，与浴缸相邻的墙面防水高度应比浴缸高处30cm；卫生间里与洗面盆接触的墙面，需要到洗面盆以上30cm；9、卫生间蓄水试验（最好48小时）把卫生间放上水，堵住排水口，记得将水位做个标记。闭水实验时间需要24~48小时，记得通知楼下住户，和物业一起检查，观察水位是否明显下降，隔壁墙壁或楼下对应位置有没有渗水痕迹。如果一切正常，那就证明防水做得好，验收通过。 三）瓦工闭水试验结束之后，就可以贴瓷砖、石材了，这些主要由瓦工来做。1、补平墙面
（1天）
补平拆除和做水电施工时墙面和地面挖出的孔洞。2、选购门槛石、飘窗石等石材门槛石和飘窗石一般是瓦工进场时测量。生产周期大概需要5-7天，提前跟瓦工确定好需要的尺寸，这样在后续铺瓷砖能直接安装，不耽误工期。3、封阳台一般南方地区涉及到的比较多。水电做完后，如果需要，可以让商家来封阳台，最好在铺地砖之前封好阳台。封阳台会有涉及到一些打膨胀螺丝或有开槽等破坏墙面的动作，这样在贴瓷砖时就能比较好的修补一下。4、安装浴缸、洗手盆、蹲便器 （1天）①如果选择嵌入式的浴缸，则需要瓦工做靠边处理。 ②蹲便器需要在铺砖之前做好，贴瓷砖的时候方便找平对齐。5.墙地砖铺贴（3-7天）瓦工阶段最主要的施工作业就是墙地砖的铺贴，防水做完之后瓷砖材料到了，安排瓦工进场进行铺贴工作。贴砖包括：墙地砖铺贴，门槛石窗台石安装，卫生间地面一定要有坡度。地漏的安装也是同步进行，因为它要和地砖共同配合安装。6.包管道 一般是包卫生间的上下水管道，厨房烟道等，水管进行包管之后能够比较大程度的减少下水管道带来的噪音。①记得预留检修口以便日后维修管道 ②对噪音很在乎的还需要增加噪音隔音棉 7.瓷砖验收
如果瓷砖安装不牢固，出现脱落很危险！主要检查三个方面：①是水平②是平整度 ③是空鼓 1）重点看卫生间排水通过放水试试排水速度，看是不是流畅，是不是有积水的地方，地漏要装在卫生间地势最低的地方，瓷砖要整砖开八字，排水才通畅。瓷砖要整砖开八字2）检查瓷砖的平整度检测瓷砖平整度时，用垂直检测尺或2M靠尺加楔形塞尺检测。将2M靠尺侧面靠紧被测面，其缝隙大小用楔形塞尺检测，缝隙不得超过2mm，相邻砖高度差不得超过0.5mm。 3）检查是否有空鼓空鼓是泥工验收中最容易的问题，危害也很大。如果空鼓处的瓷砖不受力，在外力过大的情况下容易造成瓷砖破裂；而且空鼓会逐渐扩大范围最后出现瓷砖翘起、脱落等情况。 检测方式是瓷砖贴好后的2-3天，用空鼓锤轻轻敲击贴好的瓷砖，通过声音判断瓷砖铺贴是否实在、牢固。标准为单片瓷砖空鼓部分要小于整块砖面积的15%，空鼓砖的块数要小于这一区间瓷砖总块数的5%。8、购买好木工所需材料 业主和木工、设计师确认需要施工的设计图纸，据所制作出来的木制品数量来计算出总体用料情况，然后提前购买材料。9、预约木门、门套上门测量瓦工完工后，可以安排木门厂家测量门、门套；厂家最晚应在瓦工施工阶段确定好；木门尺寸、款式颜色确认后下单生产，生产周期通常为30天左右。 10、橱柜、全屋定制精确测量 瓦工完成后，可以预约橱柜、全屋定制商家上门进行精确测量，也就是他们需要做2次测量。测量后业主确认图纸、费用等没问题，下单生产，通常要30天左右制成。定橱柜前需要精确的油烟机、燃气灶、水槽尺寸，至少确定好产品的型号尺寸。本文很多内容来自「装修避坑手册」，有更详细施工流程和避坑重点，装到哪里看哪里。点击下面的卡片即可领取完整版！四）木工（1-2周）
1、吊顶施工（2-3天）按照一般木工顺序，进行的第一项木工施工是吊顶龙骨的架设，然后封上石膏板。 2、装窗帘盒 （1天）窗帘盒与吊顶可以同步进行安装，如果家里没有吊顶，也可以让木工直接做一个挡板。 3、现场装柜子（1-2天） 衣柜、玄关柜、书柜等现场木工制作；如果选了全屋定制，就等后期是商家安装成品。4、安装门 （1-2天）如果买的是成品室内门一般是刷漆之后再安装， 但如果是现场木工做隐形门，这个阶段就需要现场做。5、木工验收（半天）重点检查石膏板表面有无破损，破损的话后面上漆就会不平，影响美观。 木龙骨固定间距＜600mm，用卷尺测量，龙骨的间距太大不牢固，说严重点还有可能会塌下来。 6、提前购买灯具
木工阶段可以买灯了，注意色温值、自己的偏好、家人需求、应用场景等来进行选择。给大家一些选择上的参考：卧室：宜设置分散、间接、亮度较低的光源，色温3000k~4000k，照度100-200lux，显色指数80以上；客厅：色温不超过4000k，显色指数80以上，照度100-300lux左右餐厅：一般用吊灯，色温2700-3500K，显色指数要在85以上，照度在200lux左右；工作区：照度250-500lux，色温4000k（不要高于5000k），显色指数90以上；阅读区：色温2700K-4000K，光通量300~500lm，显色指数90以上；卫生间/厨房：照度100-200lux，色温4000K玄关/储物间：色温2800k左右，照度100-200lux7、提前买好墙漆、墙纸乳胶漆不用迷信进口产品，认准包装上的环保标志即可。 五）油工（1-2周）大概1~2周的时间，主要是石膏找平、刮腻子、刷乳胶漆3个工序，每道工序自然晾干后才做下一道。1、保护工作不需要做油漆的柜体和家具要做好成品保护，之后再开展油漆施工，别弄脏家具。 2、墙面基层处理（刮腻子）（1-2天）简单来说，就是在刷漆之前对墙面进行清洁找平的工作，没有清洁过的墙面是坑坑洼洼的，很不好看。如果墙面还是水泥墙面，这一步就是刮腻子，把坑坑洼洼的地方补起来，把前面弄光滑，增加外漆或墙布的附着力。3、墙面涂料处理（3-5天）墙面基层处理好后，用乳胶漆在最外层涂刷面漆涂料，或者用壁布进行铺贴。注意事项：①刷有色漆需要先小面积试色设计师和业主必须现场确认有色墙漆的颜色，因为墙漆实际上墙后，颜色会受光线和墙漆厚度的影响，与色卡有一定的差距。最好先小面积涂刷试色，颜色不合适可以立马进行调，全部涂好就不比较麻烦了。②注意施工环境乳胶漆施工对于环境的湿度和温度的要求比较高，下雨天、大热天都不适合施工。不同的产品对温度要求不同，注意看产品包装或者说明书哦。4、油漆验收①外观验收自测方法：涂料干燥后，在自然光线下站在离墙1.5m处，检查有没有色差、刷纹、流坠等。②平整度验收自测方法：用电线接上灯泡，用灯泡离墙10公分，沿着墙面照着检查一遍，看明暗度有没有变化。六）主材安装（10天+）到了这个阶段，硬装部分就进入收尾工作了。预约对应的商家来进行安装成品，像门、地板、橱柜、灯具、开关插座等等。1、橱柜安装（1天）橱柜是个配合工程，要提前约好烟机、灶具和水槽。最好同一天送来并跟橱柜一起同时安装。提前跟橱柜厂协商，可以把裁下灶具和水槽位置的人造石台面一并带过来。2、厨卫集成吊顶安装（1天）工期不紧张的可以等油漆全部做好，这样比较卫生。先安装热水器和浴霸，安装好后，吊顶封边才能更好地半包热水器，也就是更美观地衔接了。3、开关插座安装 （1天）在水电改造的时候，工人留好了开关和插座的位置，到这个环节主要是进行最后一步的安装，就是接好电线，安上面板。4、灯具安装
（1天）水电阶段已经留好了灯具的线头，这个环节可以直接安装灯具，并进行通电测试。5、室内门安装（1天）室内门应先于地板安装，主要因为装门步骤复杂，合页、门锁、门吸、门框等等，所用工具众多，值得注意的是应先装地板，避免在装门过程中对地板产生不必要的损坏。6、马桶安装（1天）马桶安装相对较容易，一般买回之后，自己安装或请工人师傅安装皆可。7、木地板安装 （1天）因为地板在施工的时候容易受到损坏，所以几乎是在硬装结束的时间进行安装。8、定制柜安装定制柜也是这个时候进场，地板安装之后再整体进行安装。9、五金安装（1天）
安装晾衣架、窗帘杆、灯具、洁具、卫浴等五金件，同样建议在装地板前，将这些灰尘散落较多的项目一一搞定。10、安装完补漆（1天）
安装阶段容易环节多，人也多，容易磕碰到墙角，损伤漆面，这时候可以让油漆工对有问题的地方进行修补，给整体硬装画上一个完美的句号。11、开荒保洁（1-2天） 在硬装完成后，家具家电进场前进行开荒保洁，最好在窗帘安装前完成。文章里提到的文件比较多（ 《收房清单表》、《毛坯房验房表》、《精装房验房表》、《装修设计需求清单》、《硬装施工报价参考表》、《装修完成的业主预算控制表》、《装修公司考察标准》） ，以及一些其他的装修避坑资料，点击下面的卡片，添加小助手即可全部领取！本文参考资料：《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）《住宅设计规范》（GB 50096-2011)《住宅装饰装修一本通》}