当他们踏入同一条河流？

自如正在悄然进军家装业务。

最近，自如App新增“自住装修”板块。 从页面上的房屋效果图来看，这项业务显然不是简单的出租房间局部装修。 从页面上完美的装修方案，到新兴独立子品牌“智爱家”、位于小红书自如总部的“智爱家”客厅等，种种迹象表明自如新品上线 装修业务。 它已经计划了很长时间，甚至可能已经试点了几个月。

有趣的是，壳牌将装饰业务视为今年的第二条增长曲线。 同时，去年底宣布进军租赁市场，推出了比中介模式更重、类似于自如十年前采用的包机模式的新租赁品牌“雪葵居” ，试图将自己标记为专业的租赁机构。

紫茹和北机准房都起源于大树链家的兄弟公司。 现在业务重叠度越来越高，让人不禁猜测：当他们踏入同一条河流时，会溅起怎样的水花？

【你想讲一个什么样的家装故事？ ]

在应用商店中，你现在可以找到一款名为“知爱家”的独立应用，其功能与自如应用上的“自住装修”版块功能几乎相同。

从出租业务到家装业务，不禁让人好奇，自如市场化的家装风格会不会是出租风格？ 从目前智爱家呈现的房屋效果图来看，无论是设计风格还是装修质感都呈现出差异。 智爱家比近两年大突破的自如整租心舍2.0产品更时尚。 改变。 页面还详细介绍了以往出租屋未涉及的设计理念、材料工艺等信息。

紫如家装-智爱家法式“香颂”风格

目前，“智能家居”产品已开始承接业务。 用户可以在App中在线获取装修方案，在线咨询设计师。 如果没有画面感，也可以去北京酒仙桥的自如总部一楼，一个叫做“客厅”的空间，面积近4500平方米，体验一下 离线。

2021年10月，自如在十周年节点发布新的战略定位：“居住与服务科技企业”。

从“长租代理”到“住宅与服务”，似乎在暗示自如对于经营近百万套房屋的租赁平台并不满足。 从“租房”到“住”，显然隐藏着更大的野心。

如今，自如从线上到线下的家装业务低调而扎实的准备表明，自如迈出了重要的一步，服务链从租好房延伸到住好房。

但家装市场并非易事，尽管市场规模巨大，年增长率高达 18.89%。

在不断扩大的市场需求背后，家装行业一直是“地雷”——头部装修企业合计份额不足20%，行业水平参差不齐，客户装修过程痛苦， 缺乏标准化产品和规模化经营。 ，即使像一向注重标准化的家装公司，实际交付效果也参差不齐。

现在的装修市场就像10年前的租赁市场。 市场存在很多问题，但没有根本的解决方案。

自如“智能家居”进入这样的市场真的会有优势吗？ 详细了解自如的房屋改造和转租历史，可以为回答这个问题提供一些线索。

在智爱家上线之前，自如已经装修了100万套房屋。 自如与其他租赁平台最大的不同在于，房子会被装修升级到比较好的状态，然后出租出去。 数据显示，自如每年交付7.5万份装修订单，本身就是一家无形的“大型家装公司”。 大量的改造，打磨了供应链水平和交付能力。 据官方介绍，自如家装有300多家供应商，单一货源可实现极速环保33天交货。

其次，宅藏模式的改变，倒逼自如近两年的产品能力有了更高的突破。 自如信的盈亏模式与以往不同。 业主需要支付装修费用。 车主若要花钱，必然有更多高性价比、高品质的产品来支撑。

2021年，自如将频频出手，收购专注于豪宅线的高端长租住宅品牌曼舍。 拥有500间旧房改造经验的曼舍创始人范敏俊也将加盟自如，成为自如全线产品开发的主要负责人。 产品官。 在豪宅设计沉入租赁产品后，自如近两年的整个租赁产品也焕然一新。 业内人士评价，自如新装修的房子看起来不像出租屋。

那么，自如做什么样的家装产品呢？

我们试图从智能家居应用中寻找答案。 与其他装修品牌不同，智爱家提出“智能家居装修的产品化设计”理念，产品化、智能化可能是关键词。

在产品化方面，智爱家主打几款国际化风格的设计产品，分别是北欧、法式、意式、东方四大简约风格，每款都通过硬装、软装、家具家电的模块化，呈现风格和档次的一致性，翻看细节，四类风格已具备很高的成熟度。

用户根据自己的喜好和需求，在不同风格、配置、档次之间做出简单的适合自己的选择，并一站式解决装修全过程的各种问题。

同时，智能也是智爱家主打的另一个卖点，从“智爱家”这个品牌名称上就有体现。自如智能化的基因应该可以追溯到2015年2月，管理房源全部采用智能电子门锁。2018年又推出第一栋全智能化公寓“将府自如寓”，实现了从智能设备到起居、运动、漱洗等多个智能场景的升级。

自如全屋智能整体解决方案-客厅场景

目前，通过智爱家装修，可实现智能基础设施的预埋，智能操作覆盖网关、智能面板、安防、灯光、家电的场景化设计控制。让房子从水泥钢筋的盒子，变成有“智慧”、会“思考”的房子。

2021年11月底，贝壳找房CEO彭永东发了一封内部信，其中提到，“我们能为这个社会和国家创造什么价值？能有哪些行动？”

这似乎是变革的前兆。此后，贝壳找房内部成立了“惠居事业群”，对外则为贝壳租房。

同时，贝壳找房正式提出了“一体两翼”战略，“一体”即二手房和新房的交易服务，“两翼”则是指家居家装和租赁业务。

贝壳租房在供给侧的战略版图中，基本涵盖了当前租房市场的主流商业模型。

贝壳租房供给侧业务战略

一是继续保持传统的租房经纪业务；二是为长租公寓提供运营服务；三是也将尝试投资共建房源；四是贝壳推出自营的“贝壳省心租”托管服务，也就是新品牌“惠居”。

这两家有着血缘关系的公司，同时切入到了长租和装修这两条相同赛道，但仔细看，贝壳找房和自如从战略、商业模式，再到切入点，本质是不同的。

在贝壳找房的业务体系中，租房和装修是“两翼”，主体依然是新房和二手房的交易。

从商业本质来说，长租是一个苦力活，重投入、长产业链条、重服务，贝壳为什么要布局呢？

业内的一种观点是这可以帮助贝壳更好地维护房屋经纪业务的客户群体，为买卖赢得商机。

不同于高频的电商，房产交易、装修等都是较低频且重决策的交易。贝壳找房就迫切需要一个相对高频的入口，实现用户的初步转化。

而在重决策的生意中，用户的信任度起着至关重要的作用。而贝壳租房的战略定位在于——在用户心中建立信任账户，日后有买房或者装修需求时，自然会首先想到贝壳。也就是说，贝壳的租房业务本质上承担的是为房地产交易和装修导流的功能。同时也能在交易场景中充分把握出租和装修的机会，持续扩大业务边界和收入来源。

另外，今年9月《北京市住房租赁条例》的出台也对中介和长租做了资质区别，中介不得开展住房转租经营业务，如此之下，贝壳也需要通过长租化来拓展资质。

自如2011年在链家创始人左晖的支持下成立时，区别于中介类租房形式，定位为重服务重改造的中高端形象，开创了长租房行业。

这期间自如的核心商业模式也有变化，2021年初从省心租转变为“增益租”，前面说道，增益租需要业主付装修费，但新模式还有一个最大特点是租金有保底无差价，即无论房屋是否出租，自如都保底房东80%-90%的租金收益，超过这个比例还会与房东分成。

这种模式适用范围比较广，出租时长1至10年，房源状态为毛坯房、老旧房、精装的房源，都可通过自如对应的出租模式保值增值。

不同租期、房源状态下委托方式

贝壳惠居的模式则更偏自如之前采用的省心租模式，只是惠居只做整租市场，且不像自如那样会对房屋进行改造升级，因此惠居收房的目标房源主要是品质较好的精装修房屋。

本质上，在增益租模式中，自如与业主的关系，从赚差价变为了资产委托管理运营的合伙人，也让业主能够省心放心稳定地获得出租收益，同时解决了租房市场上房屋质量不高、服务不到位，户型不匹配等长期存在的问题。

贝壳的省心租，正好是摸着自如十年的经验进入这一市场，并且选择了市场上出租情况相对较好的精装整租房源，既能发挥贝壳平台流量大效率高的特点，又有链家门店渗透社区、业主关系深厚的优势，主要满足这部分业主对省心的强烈需求。贝壳不做深度改造升级的战略，在一定程度上也实现了与自如的差异化错位竞争，避免了兄弟阋墙。

而贝壳的装修业务，被视为第二增长曲线。

实际上，围绕居住市场的需求并未真正缩小，只是在从过去的买房、卖房的大宗交易需求延展至上、下游相关行业。

地产行业逐渐向存量市场转化的过程中，贝壳也在尝试把对行业的理解从“房的交易”拓展到“房的使用”。

2022年上半年，贝壳家装家居业务实现预估收入13.7亿元，逆势同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元，旗下拥有收购而来的圣都装饰和被窝家装。

贝壳App上展示的竣工案例

但在业务的定位上，贝壳找房的装修业务通过整装模式迭代，已经变成了一个重服务的卖货渠道。

“像我们销售100亿里面60%-70%都是产品（如定制家居、电器等），只有20%-30%是人工这些，我们结构发生了很大变化。”贝壳副总裁、整装大家居战略投资与供应链线总经理郑深圳曾对媒体说道。

“未来，我们致力于重构一个零售渠道，叫做家居零售渠道”，他进一步解释道。

而前文已经提过，智爱家走的是重产品路径，为用户提供成熟的、高质量的装修产品才是核心，与贝壳找房卖产品的路径也不相同。

不同的路径选择的背后，是两家公司战略定位的迥异。

2011年，移动互联网势头渐起，传统地产行业则从这一年告别“黄金时代”走入“白银时代”。

当时，链家地产市场研究部发布的《2011经纪机构生存现状》年度报告显示，当年主要城市的二手房成交量总体降幅达50%以上。

在面对行业重重危机时，链家进行了一场特殊的战略讨论会。这场内部讨论会诞生了不少有趣的“脑洞”，比如怎么通过互联网重塑房屋租赁市场，怎么利用互联网做二手房和新房。

沿着这两种思路，在链家的体系内，分别走出了自如和贝壳。

自如选择了平台产品化：无论是领先的居住模式、产品，还是产品化家装的新思路，都在促使着“业主”、“平台”、“租客”三端能够共赢。

而贝壳找房则沿着传统房地产交易及不断开展其周边衍生业务的道路前进。

比如通过全量要素的数据采集、链接，“真实存在、真实图片、真实在售、真实价格”，并能长期把真房源率保持在95%以上。

还有建立经纪人评价体系，利用贝壳分的评价机制，对于交易流程环节的反馈，对于经纪人训练、提升。

无论是贝壳找房，还是自如，都是用各自的逻辑重塑居住体验，最终受益的是消费者。而随着两者的发展壮大，它们也逐渐走出了原有的业务。

贝壳从最初的重塑房地产交易规则，拓展到打造大居住产业链。而租房和装修是大居住服务链不可或缺的环节，且能为贝壳找房带来巨大的想象空间。

自如也喊出了不想“小富即安”的口号，基于用户的内生需要，瞄准了装修业务，又自主革新了自己的核心商业模式和增长逻辑。

但业务的重叠，并不意味着两者存在直接竞争。

贝壳方面甚至曾称，自如将继续是贝壳租房的重要合作伙伴，贝壳租房将和自如开展更多合作，比如在面向租房业主时共同提供多元化服务模式，以及在集中式公寓的建设和运营、生活服务等领域的合作。

何况，无论是租房还是装修，都是万亿级的大市场，足够容得下两家同根连枝的公司，而同样有流量、供应链、技术、品牌力的积累，自如和贝壳找房可能还会是左晖画下蓝图里的“珠联璧合”，并且未来不仅是在相互的业务支持上，更是在满足市场需求和带动产业进步上。

欢迎关注【华商韬略】，识风云人物，读韬略传奇。

版权所有，禁止私自转载

如涉及侵权，请联系删除返回搜狐，查看更多

嗨，我的老朋友们，我是最近有点过劳肥的卢俊

最近五年时间，有大量企业在重做这个赛道

一手房市场的万科仁恒这样的绩优企业，二手赛道的链家贝壳，都把这个赛道习以为常的模式重做了一次，我们也感受到了整个赛道的规范

而今天要聊的，是租赁市场

这个一度被人认为是无比分散但又异常粗糙的行业，如今正在被又一家有一点点理想主义情怀的企业改造：自如，开始一次有趣的尝试

---

租赁市场为什么会被忽视

因为在很长一段时间被贴的标签就是：简单

对于租赁模式，很多人认为是短期行为

所以供应方认为租客应该对产品没有要求，那我简单粗暴就可以，如果有问题那就是价格问题

也因为是短期行为，所以租客认为反正先住着，对于房子就不提要求了吧，提了可能还要涨房租

看上去没有道理，但却是整个行业一致的现状

也是因为如此，自如做的一系列事情，可能在真正改变这个行业

故事有点长，给我点时间，我先说自如的动作，再和大家说下为什么

自如在2021年有一件低调但又耐人寻味的动作：和一个高端空间改造品牌曼舍的战略合并

合并之后最大的变化就是，在自如体系内开始出现高端租赁产品

曼舍之前所有的房源系列都进入自如体系内

上海如今平安大楼这套月租金十万 的顶楼复式，也可以在自如app上看到、租赁到

这件事的意义当然很明显

自如在高端产品系的空白将被填补

整个租赁市场里未来这家企业可以全面铺设，整体的供求结构也更加健康

本来这一次的合作想象也停留在此

但是伴随着时间的推移，我发现一切才刚开始

伴随着战略合并，还有一个角色的变化：曼舍的创始人范敏俊加入成为自如的首席产品官

而范敏俊在自如体系内的最大使命，就是沿袭曼舍的设计理念，对自如所有产品线进行全面设计提升

也就是说：自如开启了异常产品力的降维打击

我们都知道，以前在整个租赁市场里，我们能够看到的散租房源几乎是这样的

这已经是比较好的房源，但是能够提供的只是干净并且好用

很多人的诉求也停留于此

自如过去十年，把房子变干净、省心了，不久之后我们去看自如的房子，不论什么价格

未来呈现的都是这样的面貌

这是一套不到40平米的老破小的房子，在自如体系内被装修翻新成这样的面貌

这是在上海内环内房租5000 的房子，我想能够有这样居住体验的房子一定超过很多人意料

各位仔细看最大的变化，第一，空间具备设计美学，材质的选择是一个维度，搭配是另一个维度

整体的自如房源供应已经具备家的属性

第二，很明显，就是拥有了软装的配置

这也可以看出自如对待房子的态度和大部分同行的不同

这不是一个孤立案例，甚至不能说是一套样板房，因为未来整个自如体系内的房源供应都是如此

这是一套中环附近的两房

除却风格的温馨，仔细看你也可以发现通过装修将很多异形设计也有了可利用的空间

这些事情不稀奇，但是稀奇的地方在于，这是一件发生在租赁市场的事情

对于每个月收租的房子来讲，在自如之前尚未有企业对此如此的重视

某种程度上来说，自如正在用开发商的方式在改善这个赛道，将过去几乎都是“毛坯”租赁的房源统一变成“精装修”

如今这件事在自如内部被快速推进

除了标准有高低，风格也开始细分

新的产品风格给到未来租客和房东更好的选择

这样的改变依然有“左晖”时代留下的烙印，重度改造这个赛道从而产出更好的服务和居住理念

当然，以上所说的除了难，其他的内容都还是在情怀领域的解读，我们更需要看的是，自如这么做为什么

后面的动作才是自如真正的版图

搭配着产品力的全面提升，自如在北京国贸新城国际开了一家曼舍旗舰店，为客户提供沉浸式租住服务

这意味着，自如已经开始做线下了

曼舍加入自如之后，在上海、北京、深圳等自如重点渗透的城市，自如开启了租赁赛道的线下计划

这是行业首创，更是非常大胆的一步，我看到的第一反应甚至是困惑和质疑

但是仔细看你会发现，与其说这是线下门店，不如说这是自如的线下4S店

未来这样的线下空间的核心使命：重新串联起和房东的关系和黏连

我们有没有想过，作为运营方，自如试图在调整和房东之间的关系，不仅仅是我帮你租房或者说是我帮你改造

而是和你商量着：是不是我们可以把你这套房子变得更好

整个线下空间就是承载这种功能，给到一套房子的未来生活解决方案

在线上沉淀的风格和配置，在线下给到房东选配方案和装修成本

而自如也可以根据市场偏好以及这套房子的定位给到对应的建议

这根本的内核就在于：让这套房子变得更好，也更适应市场的需求

而这样的变化也让自如和房东同时参与到房屋的美化阶段

在此之后才是我想要说的，自如极具创造性的推出了增益租的模式

首先整个装修配置将是房东和自如共同承担

另外就是后期运营的部分

任何房东都对自有房屋的租金有市场预期，自如将对预期进行保底，但是在房源美化之后若租赁效果超过预期，那么自如和房东就共分这部分的超预期数值

这核心的变化其实就是让自如和房东一起成为这套房子的租赁合伙人，共同投入共同增收

同时让市场的租赁产品得到更好的提升

这其实是巨大的身份转变

租赁市场之所以在很长一段时间被妖魔化就是来自于自身的定位

如果只把自己当成一个中介，那么他的责任就是不论什么代价把房子租掉

如果把自己当成二房东，拿下房子再租掉，那在未来的衍生过程中就会产生吃差价的可能，出现纠纷和矛盾

更有甚者在资本随时会对租客渗透金融贷款的服务

这些都不是一个优秀行业从业者长期可以践行的理念

而自如的角度就在于，如何和房东成为“合伙人”，所有的收益和风险透明，然后一同承担一同分润

很明显这样的关系更加稳定，也更长期主义

所以此时此刻或许大家可以看出自如的意图

通过产品力的提升实现对房东的黏连获得规模和房源，通过和房东的深度捆绑从而形成长期稳定的合作关系

各位，长期稳定为什么重要

这对于租赁市场来说甚至可以说是命门

对于一家企业来说，特别是租赁市场的运营方而言，长期稳定的房源意味着企业规模的稳定

但是在另外一个维度而言，租房的短期行为，房源市场的不稳定是这个赛道很长时间里最大的问题

我们试图想一下这里面房东、房客、租赁方的三角关系

如果只是短期行为，那么作为房东有机会就涨价，房客不保护房子尽早走人，中介也没有服务意识

过去几年几乎所有的问题都基于这三方的不稳定导致的

只有其中一方试图做点努力改变这样的局面

也就是其中有一方首先想要有长期主义

这一步，必须要有人先迈出去

自如在2021年选择做这件事，这才是我今天文章这个标题的原因

一边app的客户粘性，一边房源优化的成本投入，使得自如已经是整个赛道的重度参与者

而这样的改变也是明显的

自如这样的改变，也和房东预期达成共识，同时也就稳定了房源

租客入住这样的产品，也更愿意停留，也就多了一个留在这个城市的理由

而对于自如本身而言，因为自己已经重度投入到这套房子，当然也就有了更好的服务意识

这就是这三角关系一方做出努力之后带来的场景

从而形成了另一个新稳定金三角

还是那句话，只要有一方愿意努力，并且开始努力，那么就开始从0到1的改变

不要小看这样的改变，这样的变化某种程度上是对整个产业链的重整

因为这意味着需要一个庞大的研发团队、设计团队、工程团队包括客服团队

整个赛道不曾出现的工种如今开始孵化，成为如今的一份子

这种力度的投入，就仿佛一个净化器一样让整个租赁生态开始净化

通过对供应链的重塑，就真的可以让受众像订酒店一样租房，因为互相都是重度参与，相互也就有了信任机会

这其实一直以来都是自如的基因，从他的名字就可以看出

当然你说未来的自如会如何，当然会越来越大，一定会越来越好，整个行业在被重塑，而重塑之下这将是租赁市场的最大品牌

某种程度上，这也是自如的野心

一晃自如也成立10周年了，但是这个赛道还很年轻，自如也还很年轻