之前朋友圈流传着这样的文字：他走在上海的老街巷，一边在拍，一边在拆。

在镜头下，这些老洋房呈现出格外的美感

这样一栋栋的建筑，大多来自民国，几乎每一栋都有自己故事和当初的美貌

但是很无奈，这样的美感，只有在特定的镜头特定的角度才能呈现出来

可能就是因为这样的碍眼，可能就是这样的格格不入，很多结局都如你我所料

随着城市浩浩荡荡的发展，有一些故事注定是要被毁灭的

拆迁是很多这种老房子的最终结局

很无奈，但也只有无奈，除此之外没有其他

偶尔，在拆迁的过程中，我们还会因为一些故事所感动

比如之前我们都关注过的董家渡手风琴老人的故事

董家渡作为上海最值钱的土地，拆迁已经浩浩荡荡的展开

但是就有这么一位老人，一直在这块土地上，为来往的路人弹奏手风琴

用低沉的音域诉说他看到的这个城市的故事

就这样一直待着，不接受施舍也不要别人的帮助，就这样一直弹着

拆迁一边在拆，手风琴就一直在弹着

老人用照片记录下自己房子被拆迁的过程，回忆自己的故事，无声的痛斥当下

但老人也做的，就是这样继续的弹琴，然后回忆过去

这是城市的一个缩影，也是现在发生在我们身边的故事，但是可悲的是，我们只是记住一个个故事，但是却忽略在我们身边的一栋栋建筑

我们一直以为，房子是永远流传的，但是真的等到坍塌的那一天，房子就永远的在我们眼前消失

但是没办法，经济社会中，很多趋势是不可逆的，我一直认为，只有商业才有可能拯救文化

我们跳出感性的闭环，尝试从经济的角度来理解这门生意

这些房子主要来自民国时期，房子的存在就见证了民国时期的发展

老上海区域内民国时期黄色范围内都有这样的老房子，现在来看都是绝对市中心的位置，但是在当时依然有中心郊区之分

我们从建筑线条就可以看到这迎面而来的民国风

这些房子有的被拆迁，但是索性的是，依然有一些得到比较好的保存

这些房子，有的因为在比较好的地段所以被作为商用保护

有的被精明的开发商利用，作为商业的载体对外呈现

有的被政府列为保护建筑，被好好的保护起来

当然，还有这样的房子，在各个路口，各个弄堂，这样的老房子，这样的老建筑，在一个个老上海个体里拥有，或居住或闲置，就这样和时间一起存在

这些一个个老房子，的确在一边拍的过程中，一边拆了

但是也有一些房子，存留了下来，

但是不论哪一种，大部分的房龄到了现在都已经到了七十年了

其实各位想过没有，中国建国到现在差不多快70年了，那么解放前的房子，基本到现在房龄到期了，那么这些房子到底怎么样呢，是如何在市场上交易和流通的呢

而且市面上对于这样的房子还是在流通，那么对于这一块，标准又是怎么样的呢

和大家聊聊这一块的冷门知识

对于这样的老房子，分成两类，一类和市场上的二手房一样有产权的，一类只有使用权，没有产权。这两类的所有权证明都是满神奇的

首先，对于使用权类房子，他的证明使用所有者的方式是这样的

是一本这样的租用居住公房凭证

不少朋友可能没看过，打开之后里面是这样的

我们可以看到，使用权的房子从法理上来说，所有权属于政府，只是政府对外出租给个人的名义，所以这是一本出租公房的凭证。

凭证上写的是住户的信息，住户房子的信息，面积以及租金多少

这边需要强调的是，这个房子的租赁公房凭证是不会换的，也就是这个租金以前是多少未来也一直是多少

所以我们看到在绝对市中心租一套30平米的一室户一个月的房租是89.70元，这个价格是不是很诱人啊

而有产权的房子，他的产证样子是这个样子的

房产证是深绿色的，也有蓝色的

而打开之后，大部分的内容和我们平时看到的差不多，唯独有一个区别

我们可以看到，在使用期限上面，是空白的，没有写什么时候到期

所以从严格意义上来说，民国时期的老房子，是永久属性的，长线属于个人的

这是一些基本信息，再和大家分享一个冷门知识点

对于这样的老房子，居然可以贷出20年以上的贷款

首先，使用权的交易因为是转让房屋的租赁权，所以不存在贷款不贷款的问题，购买都是一次性付款的。特别声明，购买使用权的房子不限购哦，想买几套买几套，这应该是上海住宅领域随意敞开来让你买的一种产品了

但是让我诧异的是，有产权的老房子，属性和普通市场二手房是一样的。限购限贷标准也都一样。但是比较奇怪的一点是，虽然距离现在差不多七十多年了，但是在二手房市场交易之后依然可以从银行那里获得高达20年以上的贷款周期

我们都知道，目前在上海，95年之前的房子，已经比较难贷款到20年以上了，一般都是在10-20年之间的时间了

我询问了下为什么解放前的老房子还可以贷到这么长的时间，得到了一个有点无可奈何的答案

说，解放前的房子都是民国制造的，房屋质量都比较有保证，未来都可以实现百年住宅的理念。而解放后的房子，普遍质量比较差，房屋能够撑50年就不错了，所以……

是不是有点不知道说什么好的赶脚

那些仅有的在市场上的老房子，却被两股群体蚕食

为什么这么说哦，因为对于这样的老房子，在上海本来就不多，拿出来在二手房市场流通的就更少，愿意把这些房子拿出来卖的，大部分有几个理由：

——老人年事已高，手头就一套房子但是有几个子女，房子卖了换成现金分给子女。

——老人过世留给子女，但是子女不愿意居住，所以卖了换成现金

所以能够在中介里流通的房子本来就不多

因为房源不多，市场供应量少，这就给了炒房客可乘之机

我一直觉得，我们对于房地产的专业知识的整体水平是很弱的。我们仔细回忆一下，不论一手房还是二手房，他们做价格研判的时候，几乎只会沿用一个依据标准：就是隔壁周边的房子卖多少钱。大多数人都用这个标准为自己项目定价，不论一手操盘手而是二手房东

而对于这样的老房子，因为市场出让很少，房东出让的时候几乎找不到价格参考标准，所以不少炒房客可以用比较低的价格入手。然后通过装修之后依靠地段的力量吸引老外接盘，从而轰出一个高价，从而赚取差价

因为市场供应量少，带着大资金的炒房团不会看上这一块蛋糕，反而一些一两人的小团队是很少的切入口，一年保持3-5套的置换频率，通过5年的时间，身价都可以滚动到千万级别以上

但是不论如何，我还是一定程度上感谢这样的炒房客存在，真是因为他们，愿意把这样破旧的老房子进行重新包装，重新装修

让他可以焕发出新的姿态，可以吸引一些外籍人士的高端需求

被居住和被善待，起码在这里得到一定程度的呈现

利润被蚕食最多的不是来自炒房客，地产圈最腐败的团体在这里藏匿

这里要说的是那些使用权的房子

之前在在行里和朋友聊天，关于不少朋友已经限购的问题，他们都说会把自己的投资方向放在使用权房上面。因为对于这一块，不存在限购的问题，可以无限量购买

因为从逻辑上来说，这样的房子不存在产权的转让，因为产权是政府的，只是把租户的转移。所以上一家住户是通过有偿的方式转移这个房子的租赁权。

因为使用权的房子也有学区概念，然后租期也是无期限的，所以不少人也愿意购买这样的房子

但是因为不设计产权的转让，所以是不存在交易中心备案过户这么一说，而只需要登记就可以。

使用权的房屋能够顺利转移，一切的决定权取决于一个单位：物业公司

哈哈，是不是特别搞笑，购买使用权的房子必须要物业公司的同意，因为从法律上来说只是房屋租赁方的调整

因为物业公司是私人的，而在中间拥有这么大的权益，所以腐败就在这个环节大量的滋生

目前根据我的了解，如果你想要购买使用权的房子，你不给物业公司额外的好处费你是没办法实现的。

因为物业公司有的是办法告诉你你的房子不具备转移的资格，比如房子格局和之前不一样啦，对空间的过渡利用啦，等等

所有的言下之意就是塞点钱，

一般要多少钱，看买卖的物业和违章程度，物业公司对应开价，一般在几万到几十万都有。而这个钱到了哪里，呵呵，这个你想想就知道会去哪里

根据我的了解，目前这样的老小区物业，基本上已经是半个黑社会属性了，依靠着掌管着手头一片小区的资源，但凡有交易，就必须在这个环节砸钱

当然，不少朋友会问，那么如果一个片区的住户，联合起来想要换一家物业公司行不行。

答案是不行，一个物业公司管多少小区是行政划分的，没有人有更改的权利

就是这个制度，营造了现在这种局面

这是隐秘在这个产业链上最毒瘤的地方，但是没办法，游戏规则决定了这样的现状

看完在市场上那些流通的老房子，是不是多少有点感慨，被商业化被交易让这样的建筑多多少少得到尊重，但是正是因为被遗弃和无人关注，这样的老房子还是吸引一些蛀虫进入

我一个人的时候，喜欢做96路公交车

从中山公园首发站开始，车子一路开我一路看。

每次经过华山路、复兴西路、武康路、永嘉路、陕西南路等路口的时候，望着窗外的老建筑，我都会感慨一下：原来上海这个大都市还会以这样的面貌在我们眼前呈现

建议各位朋友有时间都可以坐下这一班公交车，这应该是在我眼里经过所有人文底蕴的一班公交车了

但愿这样的老房子因为建筑本身可以传承出更好的历史

但愿这样的老房子因为流通而焕发出更多的价值

但愿我们可以记住房地产滚滚红尘中有这些作为城市发展的注脚

本文转自微信：真叫卢俊的地产观