原本市场普遍预期，5月底粤港澳大湾区规划将公布，今天已是6月6日，大湾区规划千呼万唤不出来，是不是又扑空了？

淘哥认为不是，相反，比预期晚，对其期待反而越大，或许意味着利好越大！

趁着大湾区还没有公布，淘哥这些天仔细思考梳理了一下，今天谈谈一些关于大湾区的6大观点。

最核心的一点是，淘哥认为，深圳原来的“2个主中心+5个副中心格局”，只能说是小深圳时代的产品，已经不适应大湾区大深圳时代的定位，需要进行升级，变成“大前海城市新核心+南山福田罗湖全域核心化+东部中心+西部中心”的大格局。

今天抛砖引玉，欢迎朋友们留言讨论。

2个主中心+5个副中心格局小了

深圳传统的城市框架，是2个城市主中心：福田-罗湖中心、前海中心，另外辅之以5个城市副中心，龙华、光明、龙岗大运、坪山、盐田；前两年的修订版有增添了一个大空港。

如下图，这是我们非常熟悉的。深圳城市中心2+5格局。

不过，淘哥认为，在粤港澳大湾区背景下，上述这种城市结构面临进一步升级。淘哥给大家讲6点：

1、首先，在大湾区规划中，深圳大概率不会扩容。

这些天，中介朋友圈盛传的深圳扩容，大亚湾惠阳、凤岗、清溪划入深圳的消息，淘哥认为只是谣言。

粤港澳大湾区的国家战略，战略目的是多重的，其中很重要一个方面是为了维持港澳的繁荣稳定，为了港澳融入大湾区，9+2城市互通互联，深化改革开放，一起创新发展，并非是为了深圳。

淘哥觉得，这种背景下，深圳根本不可能直辖，也大概率不会扩容。如果能扩容，就不需要去搞深汕合作区了。

深圳需要做的，是把自己的事情先做好，自己2000平方公里的土地精细化运营好，不要老盯着别人家的土地。说实话，深圳自己的一些城市副中心都没有充分发展起来，城市资源才刚刚开始向原关外大规模投入，现在就谈直辖谈扩容，太早了。

等整个深圳范围内，关内外、主中心副中心、东西部，都高度发达均衡发展了，届时无论扩容还是更深一步的直辖，甚至现在一些人YY的深港市，才到水到渠成之时。

当然了，现阶段搞试验区是可能的，其实就是为了更宏大的未来铺路、过渡。甚至我们也可以认为，粤港澳大湾区也就是为了未来融合铺路。

2、在粤港澳大湾区的背景下，深圳的城市发展、空间结构将发生改变。

淘哥认为，大湾区之后，深圳将不再是之前我们熟悉的，2个城市主中心+5个城市副中心的格局——这个城市格局视野小了！那是小深圳时代的产物，已然不符合大湾区背景下深圳的定位，深圳将立足自身，以更大的视野和担当，打好深圳大都市圈的框架骨架。

新的城市规划格局，一定是更加有利于加强深圳与大湾区其它城市的协同共建，相互融合，包括深港合作、深圳与珠江西岸交通联系、深圳东进战略等。

3、淘哥认为，大湾区时代，深圳城市格局新定位的第1点是：在深圳的中部，深圳的原关内地区南山福田罗湖，将全域核心化。

与此同时，大前海区域将成为新的城市核心，这个城市新中心将包括宝安中心区，甚至包括西乡。

南山引领向前，福田越来越好，罗湖开始复苏，前海形成城市新中心，这些都是深圳的核心区。也就是说，原关内的房子，放心买就是。（甚至龙华都有可能划入城市核心区）

当然，这个核心区内部房价也会有些分化，房价高地应该还是在香蜜湖、华侨城、以及福田和南山的滨海地带。这些区域的优质物业，在深圳二次房改，未来6成是保障房的背景下，将更加稀缺！

4、深圳城市格局新定位的第2点是：在关内全域核心化基础上，深圳东西两翼将形成东部中心、西部中心两大城市级中心，

其中东部中心是龙岗中心城+坪山、西部中心是大空港+沙井。这两大中心将承担起深圳辐射周边城市，带动周边区域发展的重任。

注意，不是城市副中心，而是城市级中心。也就是说，这里将是市级的资源投入和配套，是深圳辐射大湾区其它城市的桥头堡，是大湾区城市融合的空间节点。

5、东部中心的核心，毫无疑问是大运新城，将是深圳城市新客厅。西部中心的核心，应该是海洋新城+国际会展中心，淘哥将其合称空港新城。

从产业发展上，西部中心和东部中心将形成“西部金融+航运会展，东部科技”的格局，即西部以前海自贸区为核心，一路拓展到西部中心的大空港+沙井，重点打造金融、航运、会展、贸易等产业。

而东部中心包括龙岗中心城和坪山，以大运新城为核心，发展高科技产业，包括坪山也在大力发展战略新兴产业。东部的大运+坪山，就如同十几年前的南山，这并非一句空话，并非狂想。

6、总结而言，粤港澳大湾区背景下，深圳将奠定大深圳都市圈的骨架。

新的大深圳城市格局：前海城市新核心+原关内全域核心化+西部中心、东部中心，这样的大格局才是未来的大深圳。

淘哥在一张图上自己画了画，大概就是这个样子：

注意，以上均属于淘哥综合各路信息，对后大湾区时代，深圳城市发展演变的预判，如有雷同，说明淘哥又对了，记得回来点赞。更加欢迎扫文末二位码加入淘哥小密圈，掌握更多独家咨询。

现在投资大运新城、空港新城

大湾区背景下，这种深圳城市结构的升级，房产投资有大量的机会。经常有朋友问，淘哥，现在投资房产，拿5年，买哪里好？

淘哥的回答是：如果想涨幅比例高，应该去去东部中心、西部中心的核心区，比如大运新城、空港新城。理由有几点

其一、便宜是硬道理，这里的房价目前在3万多—5万多的水平，绝对水平低。

未来3-5年即使上涨50%，大运、大空港卖到8万，观感上也并非难以接受。未来翻倍后，也就是7-10万的水平，这比目前15万的房价到30万，淘哥相信要容易些。

因为深圳人现在已经慢慢习惯了原关内10万-15万的房价，对于西部和东部中心，房价的天花板已经被打开了。

淘哥谨慎的判断，到了2019年，深圳的大运、光明、大空港核心区域，就会消灭5万以下的新房。

其二、过去40年，深圳的城市发展资源主要还是集中在原关内地区，大运新城、空港新城这样的东西两翼，发展是有欠账的。

但是，大湾区规划的出炉，可视为深圳的成人礼，深圳的城市发展骨架基本定型，接下来就是长肌肉补短板的时候。

哪些地方肌肉长最快？淘哥认为就是以为西部中心、东部中心为代表的，之前欠账的区域，未来城市面貌变化会很大、动作也会很快。

其三、西部中心、东部中心两大城市中心的定位，将是市级的定位，会辐射周边区域和城市，意味着未来大量的资源投入，物业价值想象高度高。

空港新城，在大空港国际会展中心建设和地铁11号线开通后，已经热了快两年了。而大运新城从去年底，世茂700米大湾区第一地标横空出世后，也开始火热，房价暗涨，其实正是黄金起步期，等地铁14号线开通，房价肯定就大不一样了。

熟悉淘哥的朋友都知道，淘哥很看好大运新城，淘哥认为，东部科技中心的后劲十足。

上文淘哥提到，深圳未来的产业格局应该是”金融+科技“东西两极发展：

西部以前海自贸区为核心，一路拓展到西部中心的大空港+沙井，重点打造金融、航运、会展、贸易等产业。而东部中心，则以大运新城为核心，发展高科技产业。坪山也在发展战略新兴产业。

其实深圳东科技、西金融的产业布局，和美国的东西海岸非常相似，东部以纽约为中心的曼哈顿是国际金融中心，西部的硅谷因为斯坦福大学成为全球创新中心。美国房价最高的两个区域，分别就是曼哈顿和硅谷。

而最近硅谷的房价中位数已经超越了曼哈顿，显示出高科技产业对房价刺激强劲的后力，苹果、谷歌、facebook等科技巨头均驻扎在硅谷。

过去五年，曼哈顿中位数房屋价格从110万刀上涨到130万刀，硅谷核心帕罗奥拓170万刀上涨到300万刀，码农副中心西雅图从40万刀上涨到70万刀。

2010年左右时，曼哈顿和帕罗奥拓的中位数价格都是100万刀左右，如今帕罗奥拓已经是曼哈顿的2倍多，每平方英尺单价也已经是曼哈顿的117%。

硅谷目前是什么状况，租金、房价都居高不下，据《卫报》报道，一项调查显示，如果在离公司较近的地区租房，仅房租就会花掉月薪的40%-50%。一位工程师和其他12名工程师挤在一间两居室里，他说：“每个房间挤5个人，一个破破烂烂的双层床位要1100美元一个月。一哥们儿睡在储藏室里，每个月1400美元，因为他睡的是‘单间’。另一位50岁的女士抱怨说：“我和男朋友年薪一共100万美元，但还是买不起房。”

哪里有密集的高科技，哪里就有高房价。高科技产业已显著地改变了美国房价格局，这一幕也在深圳发生，南山正在发生，大运是下一个。

因此淘哥觉得，投资东部中心的核心区——大运新城，肯定不会后悔，因为这里是深圳屈指可数的，科研、教育、产业、资本为一体的高科技产学研一体化区域。其实和早些年的南山非常想象。

大运新城按照三大片区规划设计：

1、第一大片区，依托龙岗天安数码城T4、益田硅谷、创投大厦、回龙埔新工业区（建设中）为平台，大力发展壮大高新产业，未来将引入一些国内外有核心竞争力带动力影响力的500强企业和总部经济等大型龙头企业。

其实，打个比方就很清楚了，这里相当于南山的科技园，大概就是现在万众瞩目的华润城所在的区域，是高科技企业、员工最密集的区域。

2、第二个片区，以启迪协信科技园、国际大学园、深港国际中心（如上图，建设中）、国际博览中心等一系列重大项目的成功落地为支撑，继续促进新的核心项目植入。这里类似南山的后海总部基地。

3、第三个片区，则发挥大运新城的溢出效应，通过大运软件小镇延伸至嶂背社区，作为大运新城学研的高端产业基地，辐射带动嶂背社区的发展，使整个大运新城片区构建集科研、教育、产业、资本为一体的协同创新生态系统，形成C型的产学研一体化区域，打造成产学研高地和创新智核的高效布局区。

淘哥认为，这种功能的复合性之强，放眼整个深圳，也没有几个片区能够比较，尤其是依托于高科技产学研为一体的定位，长远后劲十足！长跑能力极强。

有专家评论说，这就好比把“罗湖蔡屋围金融中心区、福田中心区、西丽大学城和南山科技园、深圳湾后海总部基地，集中布局在一个超级CBD内部。”

仅卖3.6万，品质堪比深圳湾

这段时间，淘哥对大运新城、空港新城进行了密集踩盘，深度踩盘了多个明星项目，包括大运新城的天安数码城T4全时空间、京基御景中央、佳兆业未来城、又一城等。也有大空港新城区域的万科星城、博林君瑞、沙井海岸城、华强城等。

前些天，淘哥已经发布了大空港一些楼盘的深度踩盘，接下来，淘哥也将发布一些大运新城和龙岗中心城的深度踩盘。淘哥越来越觉得，这里是一个被低估的区域。

比如说，大运新城在售标杆项目，天安数码城T4全时空间，具备8大价值点：

1、地段：买房先看地段，大运是东部中心核心区+城市新客厅大运新城，目前在售项目就那么两三个。

2、700米大湾区最高楼同区域，核心地段的核心位置。

3、东进的交通枢纽！地铁16号、21号、10号线，年深圳新增轨网最密集区域之一。

4、十余所国际名校汇聚的深圳国际大学城。

5、未来高科技企业最集中。目前已经汇聚17家上市公司。

6、60万平智慧园区！与国际名企、名校为邻，北大光华EMBA管理学院华南总部就在楼下。

7、800家企业，在校师生4万人，居住需求旺盛。

8、品质堪比深圳湾，室内设计由顶级公司——梁志天和HBA担纲，豪华精装修。

目前在售的是少量53平米、63平米的平层单位，其中63平米所剩无几。均价3.6万，带精装修，层高3.2米。另外还有53平米的复式单位，层高5.1米，均价约4.6万。罕见的4.25-8.5米面宽，成为全市高端稀缺资源。

大运新城房价3.6万是什么概念呢？举个案例大家就清楚了，同样在大运新城，世贸700米的第一高楼，总投资500亿，130万建面，其中办公是61.8万平米（自持43.28万平，公寓27.7万平（自持2.77万平），算下来，可售部分合计只有43.47万平米——用500亿一除，计算出可售楼面成本高达11.5万/平米。

楼面地价11.5万，几年后世茂的公寓和写字楼发售时，会卖到多少钱？总之远远高过3.6万就是。

如果有意了解详情况，可加淘哥微信号，注明大运新城。

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大湾区规划出炉在即，前海选哪个盘比较好？

大湾区出来后，楼市会关门吗？

深圳湾这么贵，还能不能买？

福田接下来哪些区域有机会？

深圳接下来还会出现新的真正的超级豪宅，实力者千万不要错过！

何时可能是深圳楼市的低潮期？

总价300-500万，刚需该如何上车？

预计未来5年，什么样的产品涨幅大？

淘哥知道大家有很多困惑

这些问题，淘哥的小密圈内都有探讨。

由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。

曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。

淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有660多位资深投资者。

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龙光玖龙泰、宏发天汇城、满京华云著、拾悦城、中熙香莎公馆、华强城......

各种分析和问答，里面有一千多篇。

深圳地铁出入口具体位置一览表

A出入口 联检大楼（往香港）、长途车站、罗湖商业城、华侨酒店

B出入口 公交车站、的士车站、罗湖村、庐山酒店

C出入口 火车站、海关大楼、香格里拉酒店、华民大厦、德兴大厦

D出入口 火车站西广场、海关大楼、侨社、富临大酒店、港城商贸大厦

E出入口 香格里拉酒店

A出入口 嘉宾路南侧、罗湖区医院、南湖小学、南国影院、嘉里中心、佳宁娜广场、友谊

B出入口 人民南路东侧、罗湖大酒店、彭年酒店、国贸大厦、富苑酒店

C出入口 人民南路东侧、天安国际大酒店以及东洋国际时装批发广场

D出入口 人民南路东侧（北）、深圳市眼科医院、海燕大厦、安华大厦

E出入口 嘉宾路南、罗湖小学、国际商场、友谊商场

、深圳戏院、文化公园、工人文化宫

B出入口 和平路、邮政大厦、人民医院门诊部、深圳市供电局

C出入口 百货广场、电信大厦、市百货广场大厦、南塘商业街

A出入口 解放路北侧（东）、市公安局、市气象局、市广播电视大学、蔡屋围大酒店

B出入口 红岭路、深圳大剧院、荔枝公园、邓小平画像、青少年活动中心

C出入口 书城路、深圳书城、深圳证券交易所、晶都酒店、深圳市发展银行

D出入口 解放路南侧、市供电局、市公安局、地王大厦

A出入口 上步中路、市委、市总工会、市建设局、深圳会堂、市老干部活动中心

B出入口 燕南路、市国土资源局、房产交易中心、华联大厦、兴华宾馆、东风大厦、爱华市

C出入口 松岭路、深圳南中邮局、上步中学、南园派出所、核电大厦

D出入口 上步南路、市档案局、深圳市商业银行、国际商场、中信城市广场

A出入口 华强北路、电子大厦、电子科技大厦、赛格广场、华强电子世界、铜锣湾广场

B出入口 中航路、中心公园、田面新村、上海宾馆、天虹商场、格兰云天大酒店

C出入口 福虹路、市中医院、中学、世贸广场、国际科技大厦

D出入口 华强南路、北方大酒店、西丽大酒店、华联发工业大厦、华强地铁商城

A出入口 金田路、岗厦西、安联大厦、中铁建工大厦

B出入口 金田路北、武警支队、音乐厅、图书馆、万佳百货、雅颂居

C出入口 福中三路、高交会馆、市民中心停车场、黄埔雅苑、江苏大厦

D出入口 市民中心南广场、高交会馆、深圳电视台、市民中心停车场、中国联通大厦、投资

A出入口 金田路、大中华国际交易广场

B出入口 中心四路、福华一路

C出入口 中心四路、会展中心、国际商会中心、信息枢纽大厦

D出入口 福华三路、会展中心（北门）、世纪中心家居广场

E出入口 金田路、世纪中心家居广场

A出入口 金田路、青少年宫、深业花园、中银大厦、地铁大厦、天健世纪花园

B出入口 金田路、青少年宫、莲花山公园、莲花中学、关山月美术馆、天健世纪花园

C出入口 鹏程四路、书城中心城、儿童医院、音乐厅、图书馆、江苏大厦

D出入口 鹏程四路、书城中心城、儿童医院、音乐厅、图书馆、江苏大厦 黄埔雅苑

A出入口 福华路北侧（东）、中心花园、岗厦东村、彩虹大厦、海鹰大厦、志信实业（文蔚

B出入口 福华路北侧（西）、新一佳、彩福大厦、岗厦西村

C出入口 福华路南侧（西）、岗厦中学、景轩大酒店、世纪中心家居广场、彩田食街

D出入口 福华路南侧（东）、社保局、彩田医院、中深花园、江苏宾馆、联合广场

A出入口 福民路南侧（东）、福民小学、保税区海关、福民新村、福涛东园、宜(|)庭

B出入口 福民路北侧（东）、皇岗中学、皇岗派出所、出入境检疫局、福田保健院住院部保

C出入口 福民路北侧（西）、福田区政府、皇岗小学、皇岗中心广场、皇岗村、皇安大厦

D出入口 福民路南侧（西）、福田区政府、皇岗双拥公园、水围小学、保税区海关、皇岗

村、福田保健医院门诊部急诊部

A出入口 香梅路、友谊医院、东座酒店、五洲宾馆、人民大厦

B出入口 水上乐园、深圳市规划局、香蜜湖度假村、香蜜湖汽车市场

C出入口 香梅路、报业大厦、友谊医院、市政大厦、东座酒店、五洲宾馆、人民大厦、深圳

A出入口 香蜜湖路、财富广场、水上乐园、东海花园

B出入口 农园路、农科中心、深南中学、天主教堂、招商银行大厦、东海花园

C出入口 泰然九路、深圳电气科学研究所、泰然工业区、喜年中心

D出入口 香蜜湖路、中国邮政、天安数码时代、天安数码城、天安创新科技广场、中国有色

A出入口 竹子林立交桥、深南市场、站

B出入口 地铁竹子林车辆段、深南大道过街通道、市交通局、光大银行、益华大厦、东方银

A出入口 光侨街、新侨大厦、华夏艺术中心、康佳集团、海景酒店、海景花园

B出入口 侨城街、华侨城中学、华侨城集团办公室、汉唐大厦、邮电会议中心、华夏艺术中

C出入口 何香凝美术馆、东方花园

D出入口 中国民俗文化村以及锦绣中华

A出入口 侨城东路（北）、康佳集团、锦绣花园、深圳警校、第二技工学校、深圳国际园艺

B出入口 锦绣中华、金海燕花园、新浩城花园、碧海云天花园

C出入口 侨城东路（南）、沙田、地铁竹子林车辆段等

A出入口 侨城西街、威尼斯酒店、欢乐谷、世界花园、美加广场

B出入口 上白石、下白石、沙河医院、沙河小学、长途客运站、世界花园、假日湾花园

I出入口 世界之窗、白石洲、世纪村、沙河高尔夫球会

J出入口 世界之窗、白石洲、东方花园 欧萝巴一条街