湖南长沙【中信城开·东宸上品】

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对于芙蓉东这一片，大多数长沙人并不陌生。近两年芙蓉区土地供应紧缺，不仅购房者买房难，开发商拿地也得摇号，已是公认的事实。片区土地资源稀缺，新盘入市凤毛麟角，但凡有新盘亮相，必然会引发市场轰动，买房者争相抢入。

芙蓉区就有一个项目将要推出的“复式洋房和瞰景高层”，该盘是中信城开首筑长沙的开篇巨著，它就是一线湖景的一一中信城开东宸上品。

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中信城开东宸上品位于人民东路芙蓉主城，南靠东湖、北临人民东路，享受人民东“城市中央主轴”，未来长沙东的发展将以人民东路为中心，向南北扩散。

近日，长沙市政府公布了将重点建设芙蓉东片区，湘雅附二新院区、师大附中、龙湖芙蓉天街等多个重量级项目逐一落，板块未来前景无可限量。

项目位于地铁6号线（2022年通车）东湖站正地铁口，真正的地铁上盖物业，举步即达。

6号线长52公里、34个站，穿越整个长沙城，沟通无数重点节点，串联3家湘雅医院，接驳汽车东站、高铁南站、黄花机场，畅享道路、轨道、机场等多维交通利好，重要性无与伦比。

项目周边覆盖幼儿园-大学的全龄段教育资源，自建幼儿园，周边有大同三小、东雅中学、长郡芙蓉实验中学、师大附中芙蓉中学（规划中）、湖南农业大学等名校。（具体学区划分以教育部公示文件为准）

自身规划了约6500㎡社区底商，可满足日常生活需求。周边有“万家丽商圈、人民东路商圈”两大超人气商圈，隔不远的龙湖芙蓉天街总投资约10亿，总面积约13万方，建设成后将成为隆平新区最大的一站式全业态购物中心。

项目位于在浏阳河第六道湾中，距浏阳河风光带仅几百米，自建约1.2万方市政公园。其中享有东湖湿地公园总面积约800亩，规模与烈士公园相当，是“芙蓉之肺”，更是城市生态与文化旅游新名片。

东宸上品总建面约20万方，住宅容积率2.5，建筑密度仅21%，整个小区呈南北排布，规划了4栋洋房临湖而建，4栋高层依次排布在中间及公寓和社区底商。

项目即将主推建面约155-192㎡复式洋房，以及建面约107-129㎡高层，覆盖了从刚需到改善的所有产品需求，全部卖毛坯！

建面约107㎡、129㎡，3-4开间朝南，南向阳台达约5.7-6.9米，整体周正，每一个户型都赠送了空中花园，动静分区，打造南向观景主卧，最大程度延伸视野。

建面约155-192㎡，11层的洋房，一梯两户，约6米挑高，跃层体验，大横厅设计，南向面宽达约12米，南向阳台达约7.6米，改造后可形成4-5房格局，上下互不干扰，且格局灵动。

中信城开东宸上品项目占据了长沙的城市发展风口板块，再加上“复式洋房和瞰景高层”产品实力，势必会吸引一大波改善们和刚需们的关注，对于购房者来说是个难得的入手机会！

湖南长沙【中信城开·东宸上品】

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 陶白学区全称是陶然亭、白纸坊学区。跟之前分析过的展览路、广外、月坛学区不同，这是一个由2个街道组成的学区。常住人口数大概在14w+。陶然亭地区是老宣武会馆文化的发源地，大名鼎鼎的湖广会馆就在这里；白纸坊地区是京城造纸印刷文化的发源地，从元代开始，这里就有造纸的作坊。建国后，这个片区一直在开发建设，2000年后新建了不少商品房小区；2010年以后，也有中信城等大型商品房楼盘建设。

       按照前期分析月坛、广外、展览路的思路，笔者尝试从居民构成、教育资源、居住品质等多个角度来分析一下陶白地区。有几个之前做的分析是背景资料 。

陶白地区的第一批居民，是50年代到70年大量建设的简易楼、筒子楼居民。最初是安置附近姚家井村（当时是村）的居民，后续又安置了一些老胡同、老房子的居民。还有一些标准五金件厂等单位分的宿舍。现在这些简易楼都陆续被腾退了。原住民比较多。

      陶白地区的第二批居民，是80-90年代工信部、交通、园林、造纸印刷等体制内单位的公务员、事业单位工作人员。强势中央机关公务员比较少，大多数是普通体制内工作人员。

陶白地区的第三批居民，是2000年后买商品房定居的中产白领、富豪。特别是朱雀门、一瓶等豪宅小区的业主，属于富裕阶级。后来进行开发的大型小区中信城，也是定向卖给过银保监会、四大国有银行总行等单位一些，业主中金融行业白领不少。

   陶白地区的居民构成，跟之前写过的月坛、广外、展览路等片区相比，最大的特点是两级分化比较明显。简易楼里住着一家5口挤两间房的原住民，朱雀门（这个楼盘名字看起来有点讽刺了）里也有坐拥500+p豪宅的富商。

从规划看，未来陶白地区待完善补充的基础教育设施点位有约10处。这些基础教育设施不一定都是小学和中学扩建的学位，但总体体量还是不小的。另陶白地区有片平房，有一定的拆迁预期，目前看将来不一定能拆动。毕竟现在城区传过可能拆迁的地段不少，真正能拆迁成的很少。原住民的补偿要求过高，zf没多少拆的动力。此处中介很喜欢拿这个当卖点。下图截取自首都核心区控规。画圈的部分是待完善的基础教育设施点位。

   陶白学区有7所小学，宣师一附小、八中附小、十五中附小、育才学校小学部（以下简称育才小学）、陶然亭小学、白纸坊小学、西城实验小学。陶白的小学特点：没有顶级牛小，有一个老牌重点校，众多直升小学。宣师一附小是老宣武的知名重点校，算是准牛小，跟展一小、复外一小、五路通小学、康乐里小学等差不多一个水平，前几年出了一个教工伤孩子的新闻，有点受到拖累。八中附小、十五中附小、育才小学、陶然亭小学、白纸坊小学都有对口直升政策，只剩下西城实验小学，收调剂，算弱小。下图是各小学位置示意图：

731以后买房进入的，除了白纸坊小学和西城实验小学都出现了调剂。调剂方向是学区内的白纸坊小学和西城实验，以及周边广牛广外大春天的普小。陶小731前的四老也有调剂，八中附小731前空挂户可能调剂，十五中附小731前的四代也有调剂。总体看，2022年整个学区被调剂、甚至被调剂出本学区的可能性都很大。主要是跟陶白的人口暴增有点关系。

     宣师一附小：老牌重点，近年招生规模18个班，一顺位稍微稳一些，年调剂风险大。

   八中附小：原弱小福州馆小学，2014年教改最利好的几所普小。近年招生规模6个班，主要生源是大型商品房小区中信城和周边老房子。已经有过调剂。调剂风险大，目前中信城地块正在建设一所八中管理的九年一贯制学校，很可能后期八中附小直升的八中不一定是本部，而是这个学校。

     育才小学：中等中学育才小学的小学部，9年一贯，优质小学，年调剂风险大。2021年有4个班全区招生。还有1个班面向陶白和大春天学区招生

     陶然亭小学：近年招生7个班，扩招比较厉害，80%直升北师大附中（南校区？）.调剂风险大。

    十五中附小：80%直升十五中，但十五中也就是个中等的初中。曾经有四老调剂，调剂风险较大。

     白纸坊小学：80%直升十五中，接受别的学校调剂，调剂风险稍小一些。

    西城实验小学：普小，接受别的学校调剂，有非京籍。调剂风险稍小。

陶白学区可选的初中一共有8所，分别是四中、八中、师大附中、161中、14中、15中、育才学校、66中。另有艺术特长校、全市招生的徐悲鸿中学。其中四中应该是指四中南校区，师大附中也是合并了62中的南校区。乍看之下陶白可选初中中前4所是市重点，其实只有八中和161中学比较符合大家心中顶牛市重点初中预期。四中南校区、师大附中南校区、14中、15中、育才学校5所学校都算西城的中档中学，其中四中南校区近几年上升趋势明显。66中是片区内最弱的中学。陶白学区可选初中的特征：高中低三档初中都有，顶牛初中学位少，中档初中学位多，弱校66中目前看垫底。2022年最新消息，中信城地块马上要建设一个八中管理的九年一贯制学校，这样陶白学区初中将来会变成9所。

之前写过一个分析。从图中可以看出来，60%-70%陶白学区的孩子小升初应该能去15中、师大附中南校区、育才等中档初中。除了福州馆小学直升八中，其他小学的孩子去市重点八中的概率可能很小，小于5%，去市重点161中学的概率也是≤10%。去弱校66中的概率15%左右。

       2022年最新情况，如果中信城地块建设的八中系九年一贯制学校也主要在陶白学区招生，那么其实陶白学区升入市重点初中的比例会略微降低。

   综合陶白学区的小学、初中、小升初情况，笔者倾向于把陶白学区定位为一个缓慢发展、上升中的中档学区。陶白学区跟广外学区有点相似，比较不同的一点是，陶白学区生源中“新北京人”占比是低于广外学区的，开发建设年代也早于广外地区。笔者认为陶白学区未来几年还会是西城学区交易的热点地区，但学区本身的发展受限于生源构成，只能缓慢上升，上升势头很难超越广外。

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东城区崇文门6号地，是备受各位朋友们关注的项目。

就在最近，北京市发改委发布了关于东城区崇外六号地危改区西北角商业金融项目核准的批复。

本工程的建设地点：东城区磁器口路口东南角；

本工程的规划建设：规划建设用地24574平方米。本项目需同步建设代征道路4635平方米，其中南侧代征道路，按照核心区控规要求，需实施绿化

本工程的建设规模：86587平方米；

本工程的计划工期：120日历天；

本工程的建设范围：商业、办公等；

本工程的合同估算价：198534（万元）。

它就是千呼万唤始出来的「北京K11」。从数据分析可知，K11商业综合体的容积率为4.33。平均每建筑平米的投资强度为23000元/平米。

6号地K11项目相当于是北京一环路（内环路）东南角的地标。因为一环路西南角的中信城Shopping Mall的业态改为写字楼，（参见文章：最新｜中信城有望成“南金融街”？），K11将成为东西城南部的商业支撑。

新的方案确实有两处绿化，南侧的道路应该也要拓宽：

这个项目与崇文门6号地整体公房退租有没有必然联系？

数据方面，崇文门6号地东起幸福大街，西至崇外大街，南起法华寺，北到广渠门内大街，占地面积49.88公顷。

这次项目占地面积只相当于6号地总规模的二十分之一。那么剩下19/20的平房区预计情况是？

按照最早的规划，将建设包括商业物业与住宅小区的综合性社区，建成后总建筑面积约140万平方米，其中地下60万平方米，地上80万平方米。

新裕家园的实质是6号地的启动区，单排建筑社区，现在房价12万/平了。当时的开发模版也是大号的它。

根据有关单位2021年的最新回复，该片区将采取恢复性修建方式进行城市更新，但实施主体仍没有明确，至少目前没有变，仍是新世界集团。

崇外6号地的规划设计理念，称要建设成为K11艺术胡同。打造成开放艺术空间和艺术文化交流中心，在传承北京传统文化的同时，带来全新的艺术文化体验。

这个艺术胡同是49.88公顷的总概念，不只是针对K11单体。

按照2018年新世界方面的设想，6号地胡同文化区，侧重弘扬北京传统文化，保留9间原有四合院，扩大四合院建筑群，同时加入手工艺教室等体验项目。

以区域内的西利市营胡同为例，将成为全开放城市步行空间，顶部设计可开启大型天窗，中间设有古戏台，打造传统文化表演汇聚人流街区。

换言之，作为保护区用地为主导的6号地，理想模型是退租后的资产可以活用，获得一定的效益。现在最权威的名称叫做《崇外六号地街区更新综合实施方案》，说明未来还是有一些灵活度的。

但预计实施周期5年是起步的了。进一步的交流，也欢迎大家讨论～

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