在新马(新加坡-吉隆坡)高铁再次引起中日竞争之际,为了进一步研讨中国高铁的比较优势,同济大学老科协考察团一行7人,顶着38度的高温,于2016年7月25日至27日在青岛先后考察了中车旗下的中车四方车辆有限公司
神州高铁出售宝利来投资股权项目所涉及 深圳市宝利来投资有限公司 北京中企华资产评估有限责任公司
本评估说明仅供相关监管机构和部门使用。除法律法规规定 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加 第三部分 资产评估说明 本部分内容由签字注册资产评估师编写。 第一章 评估对象与评估范围说明 一、 评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是深圳市宝利来投资有限公司的股东全部权益价值。 评估范围是深圳市宝利来投资有限公司的全部资产及负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额
评估基准日,评估范围内的资产包括流动资产、交易性金融资 注:图中2011年至2014年数据根据第三次经济普查结果进行修订。
在限额以上企业商品零售额中,粮油、食品、饮料、烟酒类零售
全年网上零售额38773亿元,比上年增长33.3%,其中网上商品
全年服务进出口总额7130亿美元,比上年增长14.6%。其中,服 服务进出口逆差1366亿美元。
全年国内游客40亿人次,比上年增长10.5%,国内旅游收入34195
长9.7%。其中因私出境12172万人次,增长10.6%;赴港澳台出境8588 二、 行业现状与发展前景分析
酒店一词来源于法语,当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别
一般地说,酒店是给宾客提供歇宿和饮食的场所。具体地说是以
一个具有国际水准的酒店,首先,要有舒适安全并能吸引客人居 (2)酒店星级划分标准
从20世纪五、六十年代开始,国际上按照饭店的建筑设备、饭
一星饭店。设备简单,具备食、宿两个最基本功能,能满足客人
二星饭店。设备一般,除具备客房、餐厅等基本设备外,还有卖 三星饭店。设备齐全,不仅提供食宿,还有会议室、游艺厅、酒
吧间、咖啡 厅、美容室等综合服务设施。每间客房面积约20平方米,
四星饭店。设备豪华,综合服务设施完善,服务项目多,服务质
五星(或四星豪华)饭店。这是旅游饭店的最高等级。设备十分豪 (二) 中国酒店业发展趋势
在国际化程度越来越高的酒店行业,集团化成为中外酒店经营管
同时,中国酒店业集团化的状态和国际酒店集团相比,仍有很大 (2)信息化、智能化发展趋势
掌握国际酒店业最前沿的东西,比如信息科技在酒店业的应用,
酒店业常为自己与国际接轨较为顺畅而自豪,但用国际标准来衡量, (3)星级酒店规模和效益呈持续稳定增长
我国国内社会稳定、经济持续增长、人均收入改善、旅游休闲成 (4)高档次酒店发展迅速
目前,我国星级酒店数量尚不及德国、英国、法国和意大利平均 (5)中国高端酒店的主流变为房地产开发业加跨国公司品牌
未来相当长的一段时间内,中国酒店业的高端酒店市场将继续以 (6)休闲度假酒店的需求将迅速增长 随着旅游的持续发展,休闲度假旅游将逐渐进入民众的生活,度
假型酒店适应了目前中国旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一 (7)经济型酒店仍将继续发展,品牌整合加快
近年来经济型酒店快速发展并形成了三大阵营:一是全国性的国
未来3-5年,一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速 (8)会议会展和奖励旅游市场将快速增长
我国会议会展和奖励旅游市场的快速发展,已经成为国内城市酒
根据仲量联行酒店集团对会议组织者所做的调研,杭州、广州、 (9)互联网将成为酒店营销的最大平台
我国互联网发展有三个新动向,一是从应用领域看,我国互联网
中国网民数已经超过美国成为世界上网民人数最多的国家。互联
随着越来越多酒店纷纷建立官网,开始深入挖掘旅游业与新兴互 (10)酒店服务将进入定制化阶段
所谓定制化服务意识模式,就是酒店为迎合消费者日益变化的消
切实贯彻定制化服务模式,就要求酒店企业应深入细分客源,根 (11)酒店管理向人性化发展
从长远来看,随着经济发展以及工资水平全球化进程,人才竞争
观念舍得较大投入。在酒店企业内部,将会建立一套按能授职、论功
店企业文化,利用文化的渗透力和诉求力,培养忠诚员工,确保酒店 (12)创建独具特色的酒店文化成为潮流
从整体上说,目前我国酒店业是供大于求,进入了买方市场。同 而解决问题的根本出路在于创新。
全方位实施组织创新,完成制度创新、管理创新、技术创新等, (13)绿色环保概念大行其道
随着酒店业人力成本、能源成本和行政管理成本的不断提升,加 (三)影响酒店行业发展的有利和不利影响
改革开放以来,我国经济一直保持着持续、快速增长的势头。投 2、旅游业发展前景良好
近10年来,除个别年份外,我国主要的旅游经济指标基本保持
“十二五”期间,国际旅游业仍处在一个发展的黄金时期。世界
根据国家的“十二五”规划,到2015年公路总里程达到450万
2015年12月,国家旅游局发布了《中国旅游业“十三五”发展
酒店行业的区域结构不合理,空间分布结构不均衡,导致部分地
随着酒店行业逐步对外开放,国际知名酒店集团利用其品牌、营
酒店行业受外部环境影响较大,极易受到不确定性因素和突发事 三、 被评估企业的业务分析 公司名称:深圳市宝利来投资有限公司(以下简称“宝利来投资”)
公司地址:深圳市宝安区福永街道广深路酒店一栋负二层002(办 注册资本:45800万人民币元 类 型:有限责任公司(法人独资) 成立日期:2002年3月17日
经营范围:投资兴办实业(具体项目另行审批);国内商业及物
宝利来投资由深圳市宝安宝利来实业有限公司(以下简称“宝利
9,注册资本1,000万元,其中:宝利来实业认缴注册资
2008年2月25日,经深圳市宝安区公证处(2008)年深宝证字 营业执照注册号变更为056。
2009年3月,宝利来实业向宝利来投资增资8,000万元,增资后,
2009年4月,宝利来实业向宝利来投资增资11,800万元,增资后,
以上两次增资业经广东大华德律会计师事务所华德验字[2009]22
2010年7月,宝利来实业向宝利来投资增资7,000万元,增资后,
2010年9月,宝利来实业向宝利来投资增资5,000万元,增资后,
2010年10月,宝利来实业向宝利来投资增资5,000万元,增资后,
2010年11月,宝利来实业向宝利来投资增资5,000万元,增资后,
2010年12月,公司新增注册资本3,000万元,由自然人黄锐宁出
以上五次增资业经深圳诚至信会计师事务所诚至信验报字
2011年4月,黄锐宁将其持有宝利来投资6.55%的股权转让给宝
2012年3月16日,广东宝利来投资股份有限公司(以下简称“宝
资100%的股权。经中国证券监督管理委员会证监许可[号文
2015年3月13日,宝利来股份发布公告称,已于3月10日完成
截至2015年12月31日,公司注册资本人民币45800.00万元,出 截至评估基准日,宝利来投资的股权结构如下: 神州高铁技术股份有限公司
截至评估基准日,宝利来投资共有长期投资单位1家,其业务范
投资酒店项目;酒店管理(具体项目另行申 3.企业产权和资本管理结构 神州高铁技术股份有限公司 深圳市宝利来投资有限公司 宝利来投资公司的全资子公司—酒店管理公司概况 企业名称:深圳市宝利来酒店管理有限公司 法定住所:深圳市光明新区公明办事处建设中路36号A座六层 经营场所:深圳市光明新区公明办事处建设中路36号A座六层 注册资本:1,000万元 企业性质:有限责任公司(法人独资)
经营范围:为酒店提供管理服务(不含具体经营酒店项目);投 企业于2011年1月11日在深圳市市场监督管理局进行工商登记。 取得注册号为544的营业执照。 截至评估基准日,产权单位的股权结构为: 深圳市宝利来投资有限公司 3.企业产权和资本管理结构 深圳市宝利来投资有限公司 深圳市宝利来酒店管理有限公司 (二)被评估企业的主要产品或服务
宝利来投资核心资产为下属独立核算非法人单位——深圳市宝
宝利来国际大酒店为五星级商务酒店,位于深圳市宝安区福永街
酒店共拥有各式豪华客房502 间,设有大型多功能宴会厅及会议
酒店管理公司的核心资产为下属独立核算非法人单位——深圳
酒店位于深圳市光明新区公明街道,2011年建成营业,共有客房 (三)被评估企业的经营模式及经营管理状况
宝利来投资的经营模式为自营为主,出租为辅,自营和出租相结 从客源分析:住客来源从国籍上分析,国内客人约占55%,海外
客人占45%。从海外客人看,欧美客人占50%,日韩客人占10%,港 酒店管理公司深圳宝利来商务酒店:
酒店的经营模式为自营为主,出租为辅,自营和出租相结合的模
从客户来源来看,酒店定位为商务客源为主,近年来,商务客源 (四)被评估单位竞争环境与竞争优势 客户来源的不同决定了住房与餐饮业具有不尽相同的竞争环境。
客房的竞争环境:由于住客来自于世界各地及国内其他城市,因
餐饮的竞争环境:餐饮的商务应酬消费,与客房生意悉悉相关,
商务酒店周边竞争较激烈,2015年新增同档次同规模酒店6家,
整体配套优势:由于本酒店的客房、餐饮、娱乐三大板块均可满
地理位置优势:酒店位于G107国道旁,距高速公路出口、福永
运营优势:酒店开业近8年,日常运作成熟,酒店不存在沟通机
市场占有率优势:酒店开业至今,接待了数以万计的海内外宾客,
地理位置优势:地处光明新区中心地带,周边为较繁华的商业圈, 四、 被评估企业的财务状况与经营业绩 被评估单位评估基准日及前两年资产负债表(母公司口径)如下: 被评估单位评估基准日及前两年资产负债表(合并口径)如下: 被评估单位评估基准日及前两年利润表(母公司口径)如下: 被评估单位评估基准日及前两年利润表(合并口径)如下:
被评估单位2013年度、2014年度的会计报表经大华会计师事务 管理公司的财务状况如下: 评估基准日及前两年资产负债表如下: 评估基准日及前两年利润表如下: 五、 收益预测的假设条件 本评估报告收益预测的假设条件如下:
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营;
1.假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估
3.假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入,现金
本评估报告收益法评估结论在上述假设条件下在评估基准日时 六、 评估计算及分析过程 (一)收益法模型的选择
本评估报告选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模 股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根
企业整体价值=经营性资产价值+长期股权投资价值+溢余资产价
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的,评估基准日后 其中:P:评估基准日的企业经营性资产价值; F0:评估基准日至2020年末预期自由现金流量 Fi:未来第i年预期的企业自由现金流量; Fn:预测期末年预期的企业自由现金流量; r:折现率(此处为加权平均资本成本,WACC); 其中,企业自由现金流量计算公式如下:
企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销-资本性支出-营 其中,折现率(加权平均资本成本,WACC)计算公式如下: 其中:ke:权益资本成本; kd:付息债务资本成本; D:付息债务的市场价值;
其中,权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算 其中:rf:无风险收益率; MRP:市场风险溢价; βL:权益的系统风险系数; rc:企业特定风险调整系数。
溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需,评估基准日 (3)非经营性资产、负债价值 非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的,评估
基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。非经营性资
付息债务是指评估基准日被评估单位需要支付利息的负债。截 (二)收益期和预测期的确定
由于评估基准日被评估单位经营正常,没有对影响企业继续经营
由于企业近期的收益可以相对合理地预测,而远期收益预测的合
评估人员经过综合分析,预计被评估单位于2020年达到稳定经 (三)预测期的收益预测
被评估单位营业收入主要包括房费收入、餐饮收入、其他收入和
被评估单位共有客房502间,其中:高级客房164间,豪华客房 房费收入=数量(间*夜)*单价(元/间)
对于数量(间*夜)的预测,评估人员对被评估单位市场人员进 单位预算数并结合历史年度年实际发生数进行预测。
对于单价,评估人员参考历史年度平均单价,结合被评估单位对
被评估单位历史年度餐饮收入变动平稳,客户资源稳定,销售价
被评估单位历史年度自制品收入、日餐收入、健身房收入和泳池
其他业务收入的主要内容为洗衣房收入、月饼收入和租金收入
洗衣房收入以历史年度洗衣房收入占房费等收入的平均比率进 未来年度营业收入预测详见收益法预测表。 营业收入主要包括房费收入、休闲保健收入和其他业务收入。
被评估单位共有客房183间,其中:豪华单人房109间,豪华双 房费收入=实际间天数*单价(元/间)=房间数量*入住率*365
对于实际间天数的预测,评估人员对被评估单位市场人员进行了 对于单价,评估人员参考历史年度平均单价,结合被评估单位对 未来年度单价的预算进行预测。
被评估单位历史年度杂项主要是早餐收入,变动平稳,客户资源
被评估单位休闲保健收入主要为沐足、按摩、小工、香烟等。历
其他业务收入的主要内容为停车场收入、月饼收入和租金收入
停车场收入历史年度稳定增长,停车场面积一定,企业预计停车 未来年度营业收入预测详见收益法预测表。
主营业务成本主要由直接材料成本和各项费用成本及其他业务 直接材料成本主要包括厨部成本、自制品成本、香烟酒水成本等。
对于这些能和收入相对应的直接材料成本,由于历史年度发生额较均 各项费用成本主要包括工资薪酬及附加、营业用品、水电费、洗
涤费、办公用品等组成。根据各费用项目与收入的依存关系,工资费 其他业务支出的各项费用成本预测方法同上。 未来年度营业成本预测详见收益法预测表。 3.营业税金及附加的预测
营业税金及附加包括营业税(5%、15%)、城建税(7%)、教育费附加 (1)纳税人发生应税行为,除规定外,税率为6%;
(2)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑(包含装修)、不动产租
(3) 购进农产品,除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专 未来年度营业税金及附加的预测详见收益法预测表。
企业销售费用的主要内容为工资薪酬及附加、佣金提成、广告宣
本次评估首先根据企业销售费用项目构成情况,根据各费用项目
即参考企业以前年度的该类销售费用项目与收入的比例并对其合理 未来年度营业费用的预测详见收益法预测表。
管理费用主要包括工资薪酬及附加、设备维护费、电费、印刷费、
工资薪酬及附加职工人数及工资水平,并考虑未来用工需求及
固定资产折旧根据企业的固定资产总额和折旧政策,考虑未来
无形资产摊销根据企业未来无形资产的增减变化以及企业制定
长期待摊费用为酒店装修费用摊销,根据企业未来长期待摊费用
其他费用,根据企业历史年度的平均发生额,并考虑未来年度 未来年度管理费用的预测详见收益法预测表。
本次评估采用企业自由现金流模型,负债在企业整体价值后扣
本次评估根据企业的实际情况,营业外收支属于零星收入和支
公司基准日所得税率为25%,未来预测年度按现有政策持续不
公司按相应的折旧年限及折旧率,采用直线折旧法计提固定资
预测年度新增固定资产的金额和资本性支出的发生额相对应,
根据上述思路与方法,预测的未来年份具体折旧详见收益法预
企业无形资产主要为办公、经营用软件,未来年度预测按照现行
长期待摊费用为酒店装修费用摊销,根据企业未来长期待摊费用 10.资本性支出的预测
企业的资本性支出主要为房屋、运输车辆、通用办公设备的正
根据企业设备更新支出计划及酒店装修支出预算,进行未来年度 未来年度资本性支出预测详见收益法预测表。 11.营运资金增加额的预测 基准日营运资金=调整后流动资产-调整后流动负债。 流动资产和流动负债的主要调整事项如下:
扣除非经营性往来款:非经营性往来款是指往来款中与正常经营
评估基准日后期间及未来年度的营运资金,通过测算流动资产和 营运资金追加额=当期所需营运资金-期初营运资金 (四)预测期后的收益确定
永续期现金流的考虑了企业的现有的投入及公司的现有的资质, 1.无风险收益率的确定
国债收益率通常被认为是无风险的,因为持有该债权到期不能 2.权益系统风险系数的确定
根据Wind资讯查询的可比上市公司贝塔参数估计值计算确定,
首先选取了9家上市公司作为可比公司,通过WIND证券投资分 式中:D/E:取可比上市公司债务与股权平均比率5% Tc:所得税率取企业目前执行的所得税率25% 3.市场风险溢价的确定
市场风险溢价是对于一个充分风险分散的市场投资组合,投资 市场风险溢价=成熟股票市场的基本补偿额+国家补偿额 =成熟股票市场的基本补偿额+国家违约补偿额×(σ股票/σ国债)
根据上述测算思路和公式,计算确定2016年度市场风险溢价为 4.企业特定风险调整系数的确定 由于测算风险系数时选取的为上市公司,与同类上市公司比,
该类资产的权益风险与上市公司相当。结合企业生产规模、抗风险 (1)计算权益资本成本
将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式,计算得出被评 (2)计算加权平均资本成本
评估基准日被评估单位无付息债务,按一年期贷款利率4.35%作 (六)经营性资产评估结果 企业经营性资产价值详见下表:
-提取职工奖励及福利基 2.溢余资产价值的确定 评估基准日货币资金账面值为6,626.12万元,经测算营业性货币 资金为1,811.67万元,则,溢余资产价值为4,814.45万元。 3.非经营性资产及负债价值的确定
对于交易性金融资产、其他应收款中的关联方往来、一年内到期 1.企业整体价值的计算
企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价 2.付息债务价值的确定 截止评估基准日,被评估单位无有息负债。 3.股东全部权益价值的计算
根据以上评估工作,深圳市宝利来投资有限公司的股东全部权 股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值 第五章 评估结论及分析
北京中企华资产评估有限责任公司接受神州高铁技术股份有限
深圳市宝利来投资有限公司评估基准日总资产账面价值为
收益法评估后的股东全部权益价值为65,563.77万元,增值 (二)资产基础法评估结果
深圳市宝利来投资有限公司评估基准日总资产账面价值为 资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表: 资产基础法评估结果汇总表 评估基准日:2015年12月31日 金额单位:人民币万元
收益法评估后的股东全部权益价值为65,563.77万元,资产基础
资产基础法是在持续经营基础上,以重置各项生产要素为假设
而收益法是在对企业未来收益预测的基础上计算评估价值的方
根据上述分析,同时酒店业属重资产行业,其主要资产为房地 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 各项资产增减值原因如下:
估减值-980.74万元,评估增值率-4.64%,评估减值的主要原因为流动 2.房地产增值主要原因:
a.房屋建筑物:自2009年以来,除了钢筋价格下降,水泥混凝土
b.装饰工程:由于酒店装饰工程一般的使用年限为8-10年,之后
c.土地使用权账面值含在房屋建筑物中,社会经济不断发展对土
综上所述,主要是深圳的房屋建筑物施工中的人工费用、建筑装 3.设备类评估增减值原因分析如下:
机器设备:机器设备评估原值减值主要原因为:近两年原材料
评估原值减值主要原因是车辆市场价格整体呈现下降趋势所造
场法定价,评估净值高于账面净值。基于上述因素造成评估净值增
此科目中的设备类资产大多为电子设备、厨房设备、客房设
长期股权投资账面值1,000.00万元,评估值1,917.25万元,评估 附件一:关于进行资产评估的有关事项说明 附件二:深圳市宝利来酒店管理有限公司评估说明 |
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