在深圳，除了商品房外，习惯性称呼其它性质的房为农民房，小产权房，或者叫统建楼，集资房，合作建房等等。军产房暂时不讨论。

最近很多朋友在后台询问深圳小产权房都有哪些证件，今天我们来聊下。

目前深圳小产权房市面上证件分为：猪肝红本，绿本，两证一书，历史遗留回执。

一般小产权房的证件都是具有排它性的，就比如有绿本的就没有猪肝红本，有猪肝红本的就没有两证一书，有两证一书历史遗留回执就没有绿本和猪肝红本。

还有一种大红本，土地属于国家的，就是整栋楼一个大红本房产权证。这类房子是企业自己建的公寓房，四证齐全，这类房子其实还不能称为小产权，产权还是属于公司的，交易是与公司签租赁合同（有一些签的有偿使用合同）到期再自动续费。

就深圳来说，现有“猪肝红本”多为“两证合一”之前政府颁发的房屋所有权证（先是房屋所有权证和土地使用权证两证分离，后合并为一本房地产权证，再后又统一为不动产权证），且为非市场商品房，如经房改办批准，职工购买单位的准成本商品房，比如深圳布吉宝丽路宝电公司宿舍。

值得注意的是“猪肝红本”房屋属合法建筑，产权受法律保护。“猪肝红本”房屋所有权证由政府颁发，是当事人的物权凭证，具有物权确认效力，较之经处理取得绿本的深圳市历史遗留违法建筑来说，其自始建时就完全合法。

这种房产证在深圳上世纪80年代到90年代仅仅昙花一现般的存在过几年。和猪肝本一起配套使用的还有《国有土地使用证》，两证分别由土地、房屋两个行政机关颁发。

两证一书是目前交易最活跃的一种，深圳独栋农民房，第一手房东会持有两证一书，以及批地证明等等。出售其中一套，只需做见证，买家拿复印件。旧改时，买家可以直接登记，开发商承认。老宝安红本（猪肝红）是交易比较活跃的一种，看起来真的就是红本房产证。国土所没有备案资料，不可以过户，交易只能和两证一书一样，不能贷款，不能抵押。旧改时，买家可以直接登记，开发商承认，里面填写内容为手写体。

绿本民房交易风险稍大了，很所以价格会稍低。国土所有备案，但不可以过户。里面字体大多为印刷体，以前做的也有手写体。旧改时，有的开发商会签给原来房东。不接受买家登记。

顾名思义国土局亲自颁发，98年以前政府支持，有合法报建手续在宅基地或村委集体用地的小产权会有绿本，这种国土局颁发的绿本有备案不可以过户且禁止买卖，98年后国土局取消给小产权房颁发绿本。

98年以后在村委集体用地上，经过正规报建的村委统建楼，当地村委股份公司会给每一个业主颁发村委盖章的"绿本“《使用权证》这种可以私下买卖，可以去村委股份公司更名 ，并消除业主所有档案 。

个人宅基地，就是农民自建房，开发商颁发的”绿本“ 《使用权证》这种绿本是开发商花钱做的 。

所谓的“绿本”只有上述第一种是真正意义上的绿本房，有国土局备案。

其他”绿本“不管是个人宅基地，独栋农民房，还是村委统建楼，他们所颁发的绿本仅代表个人或村委股份公司 ，《使用权证》在法律上没有法律效应，只是求得一个心理安慰。

建议不要一味追求绿本，而耽误了买房最好的时机，主要看自己需求和预算。现在深圳市场上卖的都是2013年以前建好的房子，性质属于宅基地，永久产权。2013年以后国家不允许在宅基地建房，物以稀为贵，房子买一套，就少一套。据统计深圳百分之50的人住的都是小产权，小产权房为国家做的贡献，国家是默认的。

并且绿本的房子在旧改赔偿的时候原村民容易反悔，因为绿本在国土局是有备案的。所以没有任何产权证明的小产权房旧改赔偿是最安全的，开发商只需认定最后一任业主即可。

除了封面颜色的差别之外，红色房产证全称《房屋所有权证》是市场商品房房产证，是房产所有权和土地所有权合一的证，红皮的说明该房地产是市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利；

而绿皮的说明该房地产是非市场商品房地产，不得买卖。需抵押或出租的，要按有关规定办理；上述区别仅是形式区别，实质区别应以房产证及房地产登记簿记载的内容为准。

绿本房产证全称《房地产所有权证》，也叫产权证明，针对的是非市场商品房，如经济适用房、福利房等政策性住房，绿证是全成本商品房和准成本商品房房产证，该类房产的地价是经政府批准，予以减免优惠，其买售系特定的对象。该类房产所有权是受到一定限制的，不得转让和抵押。目前根据有关政策，此类房产经住宅局批准并补交差价，办理手续后准予上市，可转为红色房产证。

（两证一书，实际上，大部分农民房都没有……）因为在2009年普查小产权房时，很多都上缴了，换了《历史遗留违法建筑回执》，也有一些村没上交的，同时具备两证一书与历史遗留回执的也有。

综上所述，大家在投资深圳小产权房的时候还是要擦亮双眼，尤其是要考虑清楚自己的动机目的，是自住还是投资，再去匹配合适的产品。

关于小产权房旧改能否获赔的这个问题，深圳旧改完成的案例数不胜数，大多数投资人都获得了应得的赔偿。有极少数翻车的案例多数是因为在购买时没有多留个心眼，没有把控好每个环节，留下了漏洞。对于我们专业人士来说，稍微一复盘就知道问题出在哪里了，所以建议要投资深圳的小产权行，还得听听专业人士的意见。

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