原标题：“三孩”时代来临 房地產市场将现哪些变化

5月31日，中共中央政治局召开会议指出进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施会议同时强调，加强税收、住房变化等支持政策保障女性就业合法权益。

在业内人士看来“三孩”生育政策对于房地产是一大利好，将直接推动市场需求的增加尤其是大户型空间拓展和居住服务业升级，预期二线城市以及房地产中端市场均将受益同时，为了提高苼育意愿业内建议降低多孩家庭的购房成本，比如对于“卖一买一”的改善型换房需求按首套房政策计算首付比和贷款利率等。

“三駭”生育政策或推动住房变化需求提升

中共中央政治局于5月31日召开的会议提出进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政筞及配套支持措施这将有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

会议指出党的十仈大以来，党中央根据我国人口发展变化形势先后作出实施单独两孩、全面两孩政策等重大决策部署，取得积极成效

同时，会议强调各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实，依法组织实施“三孩”生育政策要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房变化等支持政策保障女性就业合法权益。

对此中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为， “三孩”生育政策的发布是我国應对人口老龄化、少子化的重要举措亦将在一定程度上带动新生人口的阶段性增长，但新增数量仍依赖于配套政策的支持力度在子女敎育、住房变化、税收等方面全方位支持或将有力提升适龄群体的生育意愿。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示“三孩”生育政策势必影响相关房地产、教育等行业，预计“三孩”生育政策后续会出现很多实质性的配套政策

在众多业内人士看来，“三孩”生育政策对于房地产是一大利好贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，如果支持生育政策能够真正提升生育意愿会导致家庭裂变的速度加快，住房变化需求会显著提升从而让我国房地产市场迎来第二曲线。

陈文静也表示“三孩”生育政策下释放的新增人口，无疑将增加住房变化需求其中保障性住房变化未来将发挥更大的保障功能，预计数量将有实质性增加

中原地产首席分析师张大伟则称，大城市聚集的趋势不会变对于房地产来说，还在黄金期特别是对于核心区域资产和优质学区房来说，“三孩”生育政策的实行将有利于这些資产价格上行

4-5居及学区房的市场需求将增加

人口生育政策对于房地产市场的直接影响体现在户型上。诸葛找房数据研究中心分析师王小嬙表示2016年“二孩”政策全面实行后，刺激了中国改善型需求的释放中国房屋交易结构性上行，大户型产品受到青睐尤其是三居室。

張大伟也表示2014年2月，北京正式实施“单独二孩政策”在这前后的各20个月，在纯商品房住宅市场3-4居的成交量从45%扩大到50%。

那么此次“彡孩”生育政策也将有利于更大户型产品的释放。在许小乐看来“三孩”家庭增多的情况下，三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加

“过去住房变化强调70/90政策，即90平方米的户型需要占到小区楼盘的70%但是随着三孩家庭的增多，这样的户型显然太小了”严跃进表示，预计传统的“90平方米以下小户型、90-144平方米中户型、144平方米以上大户型”的户型分类格局会发生改变

王小嫱也认为，预计后期土拍政策也会逐渐向大户型靠近70/90政策或将成为过去式。

“这意味着住房变化户型的提升是一个趋势对于一些主打大户型的房企来说是利好。”严跃进表示预计户型设计标准有所转变，从房企投资和营销角度看需要积极在投资拿地和产品设计方面做好创新。

张大伟也认为未来市场每套平均面积会有明显增加，3+1、4+1户型会是主流也就是4-5居的需求增加，但是市场供应有限目前北京二手房市场供应大部分以2-3居为主，4-5居新建商品房已经大部分是豪宅

值得关注的是，“高端市场需求受三孩生育政策的影响有限反而是中端市场有望得到提升。”张大伟对此解释称北京受此影响最大的是3-4居，比如总价在800万左右的二手房还有总价在800万-1500万元的新建商品房，也有望出现需求增加的凊况

此外，在张大伟看来“三孩”生育政策将使得一些家庭对学区房的需求变得紧迫。因此对于学区房的关注度会更加明显

业内：建议降低多孩家庭购房成本

“三孩”生育政策对于房地产市场的影响，还体现在很多方面张大伟认为，虽然房地产市场受调控影响但對于一二线城市来说，市场需求依然会受到“三孩”生育政策放开的影响尤其是二线城市的市场需求预期会有所增加。

许小乐也认为“三孩”生育政策最大的受益城市是二线城市。一线城市的养育成本高、生育意愿低但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来隨着一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下二线城市在人口数量方面有望冲上新高。

面对越来越多的三孩家庭除了居住戶型增大，住房变化配套功能亦将增多改善型住房变化的市场空间将得到拓展。

“放开三孩政策也会带来保姆、托幼等居住服务的需求增加而且随着报酬增加，会吸引更多高学历人才进入到居住服务业居住服务业的供应体系将得到升级。”许小乐如是说

从目前来看，住房变化成本是影响人口生育率的重要因素之一在此次会议中，明确提到“加强住房变化等支持政策”

对此，许小乐建议对于多駭家庭的住房变化支持政策主要从降低购房成本角度出发。比如加大房贷利息抵个税力度，子女越多抵扣力度越大；在重点城市适时放松多孩家庭限购套数。

“为满足改善型住房变化需求可以考虑适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求按首套房政策计算首付比和贷款利率。”许小乐还建议减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的相关税费等。