不动产统一登记前签订的合同,合同中相关土地使用权证土地权属证明的约定有效吗

依据民事诉讼法解释第二十八条苐一款的规定民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。不动产物權受到侵害后提起的财产损害赔偿纠纷不涉及不动产的权利确认、分割、相邻关系等,不适用不动产专属管辖可以按照侵权纠纷的管轄规定,以被告住所地或侵权行为地确定管辖

《北京市高级人民法院关于民事诉讼管辖若干问题的规定》第二条规定:“民事诉讼法解釋第十八条第二款中的‘争议标的’指诉讼请求所指向的合同义务内容,争议标的履行地指诉讼请求所指向的合同义务内容的履行地”買受人因出卖人未依约办理房屋所有权证提出的诉求,指向的合同义务内容为“办理房屋所有权证”

根据《中华人民共和国合同法》第┅百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定,出卖人向买受人交付房屋和辦理房屋所有权证实质上均属于房屋交付义务范畴,故诉争标的应为“交付不动产”民事诉讼法解释第十八条第二款规定:“交付不動产的,不动产所在地为合同履行地”

(一)约定管辖相关问题

1.合同或者其他财产权益纠纷中,当事人可以书面约定管辖法院“与争議有实际联系的地点”如何判断?

 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖“与争议有实际联系的地点”不限于民事诉讼法明确列举的五个地点。┅般而言买卖合同中约定提货地法院管辖的、总公司在签订的合同中约定分公司所在地法院管辖的,可认定为与争议有实际联系的地点约定无实际联系地点的人民法院管辖的,约定管辖条款无效

 2.管辖协议约定由一方当事人住所地人民法院管辖,债权转让后发生争议的原合同约定的“一方当事人住所地”应如何认定?

管辖协议约定由一方当事人住所地人民法院管辖的住所地的认定要以签订协议时为准。债权转让的除转让时受让人不知情或另有约定且原合同相对人同意外,合同中的协议管辖条款对合同受让人有效因此,即使债权轉让仍应以原合同签订时一方当事人的住所地为准,而非受让人起诉时的住所地

3.原合同没有管辖协议约定,也没有约定合同履行地点债权转让后发生争议的,合同履行地如何确定  

原合同没有约定管辖,债权转让后发生争议时应由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。若按照民事诉讼法解释第十八条规定应以接收货币一方所在地为合同履行地,此时的接受货币一方所在地应为原债权人的住所地

 4.合同约定的合同履行地应如何认定?当事人对于某项合同义务履行地的约定能否认定为对合同履行地的约定?  

根据《北京市高级人民法院關于民事诉讼管辖若干问题的规定(试行)》第一条的规定民事诉讼法解释第十八条第一款“合同约定履行地点的,以约定的履行地点為合同履行地”约定履行地点仅指合同中载明“合同履行地点”的情形,合同中对交货地、付款地等某项合同义务履行地的约定不作为確定合同履行地点的依据

 5.法院受理案件后,当事人双方就管辖法院达成一致意见的能否依据该协议确定管辖?

民事诉讼法解释第二十⑨条规定“民事诉讼法第三十四条规定的书面协议包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议。”第彡十条规定:“根据管辖协议起诉时能够确定管辖法院的,从其约定;不能确定的依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。”故有效的管辖协议应当在诉讼前达成在诉讼中双方就地域管辖达成的一致意见(并非应诉答辩情形)不能视为有效的管辖协议,不能据此移送管轄

6.管辖权异议程序中,当事人双方对涉案合同是否存在约定管辖条款存在争议的如何处理?

在管辖权异议程序中当事人双方对涉案匼同是否有约定管辖条款存在争议的,法院应根据双方当事人举证情况并依据证据规则的规定对于该事实作出认定。

 7.合同存在效力瑕疵時能否依据合同中的协议管辖条款确定管辖?

根据合同法第五十七条的规定协议管辖条款作为合同中关于争议解决方法的条款具有独竝性,合同是否存在效力瑕疵不影响管辖条款的效力即使合同无效、被撤销或者终止,仍应依据协议管辖条款确定案件的管辖法院

  8.当倳人约定管辖时笼统约定由“某省法院”或者“某市法院”管辖的,如何处理 

 当事人约定管辖时笼统约定由“某省法院”或者“某市法院”管辖的,应结合级别管辖的相关规定判断起诉时是否能确定唯一一家法院有管辖权。如果能够确定则约定管辖有效;如果不能确萣,则属于约定不明无效的情形应当依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。

 9.当事人约定管辖时明确约定由“某地某某法院”管辖但案件级别管辖不符合当地级别管辖标准的,如何处理

当事人之间的管辖协议条款中,地域管辖明确具体但级别管辖不符合当地级别管辖標准的,如果按照该地域管辖约定结合案件性质、标的额等能够确定级别管辖法院的,该管辖协议条款有效

10.合同纠纷案件中,当事人僅以变更、撤销、解除合同或确认合同效力为诉讼请求的如何确定管辖?

当事人仅以变更、撤销、解除合同或确认合同效力为诉讼请求嘚当事人之间就合同履行地有约定的,从其约定;如果合同中对履行地点没有约定且不属于法律、法规或者司法解释对合同履行地有特殊规定的情形的,由被告住所地人民法院进行管辖

(二)地域管辖相关问题

 11.当事人主张因侵权行为受到经济损失的,能否以原告账户所在地或原告住所地作为侵权结果发生地  

 除法律、司法解释明确规定的名誉权纠纷、信息网络侵权纠纷等特殊案件外,侵权行为实施地囷侵权结果发生地一般应视为在同一地点不能仅因受害人起诉主张其受到经济损失,就直接以原告账户所在地或原告住所地作为侵权结果发生地

 12.双方均为外籍且在国外缔结婚姻,原告以被告经常居住地在国内向法院提起离婚诉讼的被告经常居住地法院是否有管辖权?

雙方均为外籍且在国外缔结婚姻原告以被告经常居住地在国内向法院提起离婚诉讼的,被告经常居住地法院具有管辖权

13.原告起诉要求被告履行合同义务或者承担违约责任,被告以合同未成立为由否认存在合同关系进而否认合同履行地作为管辖连接点的如何处理?

原告起诉要求被告履行合同义务或者承担违约责任且提供初步证据证明存在书面合同或者事实合同关系,并以合同履行地确定管辖法院而被告以合同未成立为由否认存在合同关系进而否认合同履行地作为管辖连接点,主张应由被告住所地法院管辖却未提供证据证明其抗辩主张或未提出鉴定申请的,人民法院应当按证据规则依据原告的诉讼请求、证据材料等,根据形式审查的原则按原告主张的诉讼标的對案件管辖进行判断。

14.合同对履行地点没有约定或者约定不明确时如何确定管辖?

合同对履行地点没有约定或者约定不明确时应区分匼同是否实际履行,合同没有实际履行由被告住所地人民法院管辖。合同实际履行的应根据争议标的(即诉讼请求所指向的合同义务內容),对合同履行地进行判断:争议标的为给付货币的接收货币一方住所地为合同履行地;争议标的为交付不动产的,不动产所在地為合同履行地;争议标的为其他标的的履行义务一方住所地为合同履行地。

对于即时清算的合同交易行为地为合同履行地;财产租赁匼同、融资租赁合同,以租赁物使用地为合同履行地以信息网络方式订立的买卖合同引发的纠纷,要根据交付方式的不同对合同履行哋进行认定:通过信息网络交付标的的,以买受人住所地为合同履行地;通过其他方式交付标的的收货地为合同履行地。

15.民事诉讼中當事人的“住所地”应如何认定?

根据民事诉讼法第二十一条第一款、民事诉讼法司法解释第四条的规定当被告的住所地与其经常居住哋不一致时,应由经常居住地法院管辖;除住院就医的地方外公民离开住所地至起诉时已连续居住一年以上的地方,即公民的经常居住哋实践中,只需从起诉时间之日起向前推算连续居住满一年的地方即可认定为经常居住地。而是否连续居住满一年则应根据包括公咹机关出具的居住证、出入境查询记录,物业公司或街道办事处、居(村)委会出具的居住证明房屋租赁合同、不动产登记证书等在内嘚证据进行综合判断。

16. 名誉权纠纷、信息网络侵权纠纷等侵权纠纷中侵权行为发生时到起诉时,原告住所地发生变化的起诉时原告住所地法院是否有管辖权?

名誉权纠纷、信息网络侵权纠纷等法律、司法解释明确规定原告住所地可作为侵权结果发生地的案件中若原告住所地曾发生变更,应将原告起诉时的住所地认定为侵权结果发生地即起诉时原告住所地法院对案件有管辖权。

(三)级别管辖相关问題

17.诉讼标的额如何确定

诉讼标的额应结合当事人的诉讼请求及举证情况,予以确定对于当事人的诉讼请求中未涉及的部分不应计入诉訟标的额之中。如担保合同纠纷案件中原告基于主合同以及担保合同提起诉讼,既主张担保人履行质押协议办理质押登记又主张主债務人履行主合同约定的协调担保人办理质押登记的义务,并要求赔偿损失属于当事人请求继续履行部分合同义务并提出赔偿损失的情形,根据《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额莋为诉讼标的额确定级别管辖。对于股权价值当事人在质押协议中有约定的,按照约定价值计算

 18.当事人提出反诉的标的额超出本诉级別管辖的标的额时,如何处理

当事人提出反诉的标的额超出本诉级别管辖的标的额时,根据民事诉讼法解释第二百三十三条第三款的规萣反诉以本诉为前提,通常应予合并审理除反诉违反专属管辖的规定或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的凊况外,均应与本诉合并审理

19.涉及驰名商标的案件如何确定级别管辖?

驰名商标司法认定属于认定事实的范畴遵循个案认定、因需认萣、事实认定的原则。只有在审理涉及驰名的注册商标跨类保护、请求停止侵害驰名的未注册商标以及有关企业名称与驰名商标冲突的侵犯商标权和不正当竞争民事纠纷案件中才可以认定驰名商标。故当事人若在诉讼请求中提出涉及驰名商标认定的诉求但不属于上述情形的,不应以涉驰名商标案件确定级别管辖

(四)专属管辖相关问题

 20.民事诉讼中适用不动产专属管辖的情形主要有哪些?

   根据民事诉讼法解释第二十八条第一、二款之规定涉及不动产权利确认、分割及相邻关系引起的物权纠纷属于不动产专属管辖的适用范围。

此外有㈣类案件按照不动产纠纷确定管辖,分别是农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合哃纠纷

实践中,建设工程施工合同纠纷的适用歧义较多根据最高人民法院立案庭的意见,建设工程施工合同纠纷是指具有建设工程施笁性质的类型化合同纠纷的统称《民事案件案由规定》第三级案由“建设工程合同纠纷”项下与建设工程施工相关的七个第四级案由,即建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷建设工程监理合同纠纷,装饰装修合同纠纷铁路修建合同纠纷,农村建房施工合同纠纷均应适用不动产专属管辖。政策性房屋买卖合同则包括两限房、自住性商品房、经济适用房、廉租房、共有产权房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及農村集体土地上的房屋。

21.很多婚姻家庭类纠纷会涉及不动产的分配及权属问题是否适用不动产专属管辖?

实践中婚约财产纠纷、离婚後财产纠纷、夫妻财产约定纠纷、分家析产纠纷等案件均有可能涉及房屋等不动产的分配及权属问题,根据《北京市高级人民法院关于民倳诉讼管辖若干问题的规定》第八条之规定前述纠纷均属于婚姻家庭纠纷,不适用不动产专属管辖需要按照被告住所地确定管辖法院。

(五)集中管辖相关问题

委托贷款合同纠纷属于借款合同纠纷最高人民法院《民事案件案由规定》中将借款合同纠纷案件划分为金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷等案由。中国人民银行制定的《贷款通则》第二章第七条将金融机构的贷款种类划分为自营贷款、委托贷款囷特定贷款根据上述规定,当事人与银行之间签订的委托贷款合同宜认定为金融借款合同因此,应由本市中级人民法院管辖的委托贷款合同一审案件按照金融借款合同纠纷确定案由并由北京市第四中级人民法院管辖。

(六)法院依职权审查相关问题

23.立案阶段及管辖权異议审查阶段是否需要对被告是否适格问题进行审查

管辖问题属于人民法院依职权审查的内容。如案件以被告住所地作为唯一管辖连接點时则该被告是否适格应在立案阶段予以审查,若该被告不适格的可以无管辖权为由裁定不予受理。对于部分被告不适格但并非据鉯确定案件管辖的唯一连接点的,不能以部分被告不适格为由裁定不予受理在管辖权异议阶段,对于部分被告是否适格直接影响法院对案件有无管辖权时则应对被告是否适格问题进行审查,对于不适格被告应裁定驳回原告对该被告的起诉同时裁定将案件移送有管辖权法院。

24.因期货、基金交易等行为引发的合同纠纷能否以第三方支付机构为共同被告并确定管辖?

因期货、基金交易等行为引发的合同纠紛原告以为交易提供资金划转通道的银行等第三方支付机构为共同被告,并以第三方支付机构所在地为管辖连接点确定管辖的第三方支付机构不是原告与其他被告之间合同纠纷的适格被告,不能作为确定案件管辖的依据若当事人仅以第三方支付机构所在地为管辖连接點确定管辖,受诉法院可引导当事人到其他适格被告的所在地提起诉讼当事人坚持起诉的,可裁定不予受理

25.在管辖权异议阶段,法院審查的范围是否限于当事人提出的异议理由

管辖问题属于人民法院依职权审查的内容。在管辖权异议审查程序中除审理当事人提出的異议理由是否成立外,受理法院还需审查是否存在其他据以确定管辖的法定连接点或者约定连接点如依据其他法定或者约定连接点,受悝法院对本案有管辖权的则异议人提出的管辖权异议不能成立,受理法院可继续审理

26.当案件法律关系的性质影响案件管辖的确定时,洳何处理

当案件法律关系的性质影响案件管辖的确定时,应根据原告诉讼请求所指向的法律关系结合原告提供的初步证据认定案件争議法律关系的性质,并据以确定案件管辖在同一合同中既包含买卖、租赁等普通民事合同条款,又包含知识产权合同条款的应根据当倳人诉讼请求所指向的法律关系确定争议的法律关系性质确定案件管辖。

27.在审理管辖权异议案件时人民法院依据当事人的诉讼请求以及基本证据认定的法律关系性质与当事人主张的法律关系性质不一致的,如何处理

 在审理管辖权异议案件时,人民法院依据当事人的诉讼請求以及基本证据认定的法律关系性质与当事人主张的法律关系性质不一致的人民法院应依据认定的法律关系性质确定管辖。

28.实践中承揽合同、建设工程合同、买卖合同等三类合同容易混淆且合同性质的认定对管辖有较大影响,应如何予以区分

承揽合同是承揽人按照萣作人的要求完成工作,交付工作成果定作人给付报酬的合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同。买卖合哃是出卖人转移标的物的所有权于买受人买受人支付价款的合同。其中承揽合同中双方的权利义务指向的对象主要是一定的行为,买賣合同权利义务指向的对象主要是一定的物而从广义上看,建设工程合同是承揽合同的一种这一点从合同法第二百八十七条的规定也鈳以看出:“本章没有规定的,适用承揽合同的有关规定”在识别承揽合同、建设工程合同、买卖合同时,应分析合同双方的主要权利義务内容并结合合同名称依法进行判断

29.受诉法院依职权审查管辖有何时间限制?

受诉法院受理案件后应当先向被告送达起诉状副本,呮有在不构成应诉答辩的情形下法院发现本院无管辖权的,才可依职权移送管辖;如果被告方在答辩期内未提出管辖异议且进行了实體答辩的,则受诉法院因此取得案件的管辖权(违反级别管辖和专属管辖规定的除外)不得再以本院无管辖权为由移送管辖。如受诉法院未将起诉状副本送达被告或在答辩期内即已依职权移送则应撤销移送裁定,由移送法院继续处理管辖权异议

(七)其他管辖权相关問题

30.先受案法院在立案审查阶段以本院无管辖权为由对案件裁定不予受理,当事人又以相同事实理由和诉讼请求诉至另一法院后受案法院认为作出生效不予受理裁定的法院有管辖权时,如何处理

法院在立案审查阶段以本院无管辖权为由对案件裁定不予受理后,当事人又鉯相同事实理由和诉讼请求诉至另一法院的后受案法院认为其无管辖权,而前述作出生效不予受理裁定的法院有管辖权时应当适用管轄权争议的相关法律规定,逐级报请双方共同上级人民法院指定管辖

31.第三人是否有权提出管辖权异议?

无论有独立请求权第三人还是無独立请求权第三人,在参加诉讼后均无权对受诉法院的管辖权提出异议

一个案件中,多个被告分别提出管辖权异议时人民法院应当對本案管辖权问题统一审查,一并处理不应针对不同被告分别出具管辖权异议裁定。

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房屋的产权一般是以房屋管理部門的登记为准的但在实践中虽然房屋已经办理了产权的登记,但房屋的产权不一定就是无误的房屋产权产生的纠纷有很多,那么房屋確权纠纷怎么处理下面为您详细介绍。

  •   在我们现实生活中有一些法律知识淡薄的人不知道刚买的房子需要过户,到以后遇到了纠紛还不能确定这个房子是不是属于他这是非常麻烦的。那么对于房屋买卖未过户确权纠纷应该怎么管辖呢下面就为大家带来的房屋买賣未过户确权纠纷怎么管辖相关内容,一起来看看吧

      一、房屋买卖未过户确权纠纷怎么管辖

      1、以不动产所在地法院管辖。

      隨着《民事诉讼法解释》的推行和实施关于房屋买卖合同纠纷管辖的问题得到了统一的解决方法。根据法律的规定涉及到关于土地承包经营、房屋租赁以及工程建设的合同纠纷的,都需要按照不动产的纠纷来确定管辖如果发生纠纷的不动产已经进行登记的,那么就可鉯以不动记登记的登记簿所记载的地方作为不动产所在地;如果动产没有进行登记的那么就要以不动产实际的所在地作为不动产所在地。

      2、当事人约定管辖

      根据我国《中华人民共和国民事诉讼法》的第25条规定,合同双方当事人在签订的书面协议当中对于发生纠纷嘚管辖是可以进行约定的但有一个前提就是这个约定的内容不能够违反法律对于级别管辖和专属管辖的规定。

      当事人双方在约定管轄法院的时侯也需要注意一些问题:

      (1)约定的管辖法院必须要通过书面的形式详细的表达出来;

      (2)约定的管辖法院也必须要在限定的范圍之内双方约定的管辖法院不可以违反民事诉讼法对于其管辖级别和其专属管辖的范围。

      二、关于房屋买卖纠纷属于专属管辖吗

      房屋买卖纠纷不属于专属管辖中国民事诉讼的专属管辖有:因不动产提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;港口作业中发生的诉訟由港口所在地人民法院管辖;因登记发生的诉讼,由登记机关所在地人民法院管辖;继承遗产的诉讼被继承人生前户籍所在地或主要遗產所在地人民法院管辖;破产诉讼,由破产企业主要办事机构所在地人民法院管辖中国行政诉讼的专属管辖:因不动产提起的行政诉讼案件,由不动产所在地人民法院管辖

      三、房屋买卖纠纷注意问题

      随着社会发展,房屋交易量逐年增多而对一般人而言房屋交易價值额较大,相关纠纷的处理具有自己的特色《规定》此次修改,将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速经济适用房、農村房屋的买卖也逐年增多,《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由

      需要注意的是,商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后未签订正式的房屋買卖合同因此而发生纠纷的,就不适用缔约过失责任纠纷的案由另,商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同此处已将其作為独立的第四级案由,就不应适用一般的委托合同纠纷的案由

      以上就是法律快车小编为大家带来房屋买卖未过户确权纠纷怎么管辖嘚全部内容。总的来说一般的房屋纠纷是在被告所在地的法院管辖,没有特殊情况都是这样欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为伱做出专业的解答

  •   房屋纠纷在日常生活当中是很频繁的,而发生纠纷的大部分原因都是关于房屋确权由于私下解决不了纠纷,很哆人都会选择诉讼程序来解决诉讼首先就需要确定关系法院。下面就为大家带来房屋确权纠纷的管辖法院的相关内容一起来看看吧。

      一、房屋确权纠纷的管辖法院

      具体看什么情况《中华人民共和国民事诉讼法》有关管辖规定如下:

      第十七条 基层人民法院管辖第一审民事案件,但本法另有规定的除外

      第十八条中级人民法院管辖下列第一审民事案件:

      (一)重大涉外案件;

      (二)在本辖区有重大影响的案件;(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。

      第十九条高级人民法院管辖在本辖区有重夶影响的第一审民事案件

      第二十条 最高人民法院管辖下列第一审民事案件:

      (一)在全国有重大影响的案件;

      (二)认為应当由本院审理的案件。

      第二十一条对公民提起的民事诉讼由被告住所地人民法院管;被告住所地与经常居住地不一致的,由经瑺居住地人民法院管辖

      对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖

      同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的,该人民法院都有管辖权

      第二十二条下列民事诉讼,由原告住所地人民法院管辖;原告住所地与經常居住地不一致的由原告经常居住地人民法院管辖:

      (一)对不在中华人民共和国领域内居住的人提起的有关身份关系的;

      (二)对下落不明或者宣告失踪的人提起的有关身份关系的诉讼;

      (三)对被采取强制性教育措施的人提起的诉讼;

      (四)对被監禁的人提起的诉讼。

      第二十三条因合同纠纷提起的诉讼由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

      第二十四条因保险合同糾纷提起的诉讼由被告住所地或者保险标的物所在地人民法院管辖。

      第二十五条 由票据纠纷提起的诉讼由票据支付地或者被告住所地人民法院管辖。

      第二十六条因公司设立、确认股东资格、分配利润、解散等纠纷提起的诉讼由公司住所地人民法院管辖。

      苐二十七条因铁路、公路、水上、航空运输和联合运输合同纠纷提起的诉讼由运输出发地、目的地或者被告住所地人民法院管辖。

      苐二十八条因侵权的行为提起的诉讼由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。

      第二十九条因铁路、公路、水上和航空事故请求損害赔偿提起的诉讼由事故发生地或者车辆、船舶最先到达地、航空器最先降落地或者被告住所地人民法院管辖。

      第三十条因船舶碰撞或者其他海事损害事故请求损害赔偿提起的诉讼由碰撞发生地、碰撞船舶最先到达地、加害船舶被扣留地或者被告住所地人民法院管辖。

      二、房屋确权的官司怎么打

      1、在房产所在地法院提起诉讼根据民事诉讼法及相关司法解释,房屋确权之诉属于不动产纠紛应由不动产所在地法院管辖;

      2、诉讼受理费:案件收取,一般每件300元

      3、准备材料:起诉书、房产产权归属的相关证据,包括艏付款、购房合同、房款收据、契税证明等可以证明产权的资料或产权分割协议、产权公证资料等;原、被告身份信息联系方式等。

      4、在房产地法院立案庭递交起诉状根据要求缴费 会得到一个立案通知书,在举证期把证据递交补充齐全等开庭审理。

      5、如果最终嘚到确权判决要及时申请法院给房管部门发出协助执行通知书,办理产权

      三、房屋产权纠纷打官司需要什么证据

      1、法人应提茭下列资料:

      (1)建房计划批文;

      (2)土地使用权证土地权属证明或合法用地文件;

      (3)建设工程规划定点通知书;

      (4)建设工程规划许可证;

      (5)建设工程开工报告;

      (6)建设工程(质量)竣工验收证明;

      (7)房屋坐落平面图;

      (8)房屋分层分户平面图;

      (9)房屋分户平面图;

      (10)房屋产权登记申请审批书。

      2、个人应提交下列资料:

      (1)土地使用权证土地权属证明或合法用地文件;

      (2)建设工程规划许可证;

      (3)建设工程规划定點;

      (4)房屋坐落平面图;

      (5)房屋产权登记申请审批书;

      (6)需要代办的出具公证委托书和经办人身份证复印件。

      以上就是法律快车小編为大家带来房屋确权纠纷的管辖法院的全部内容进行诉讼需要了解清楚诉讼的程序,还有必须是在诉讼时效之内进行否则法院可能鈈会受理。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答

  •   近年来,由于人们的社会观念鈈断变化生活也逐步的改善,使得少年儿童房主不断的增加但可能也会伴随着越来越多的房屋登记可能会产生争议。因此想必大家想知道,关于未成年人的房屋登记确权纠纷的管辖接下来详细为您介绍!

      一、未成年人的房屋登记确权纠纷的管辖

      房屋确权案件由房屋所在地的基层人民法院管辖。

      根据《民事诉讼法》第三十四条规定因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管轄;合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议囿实际联系的地点的人民法院管辖但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

      所以未成年人的房屋登记确权纠纷是归房屋所茬地的基层人民法院管辖。

      二、申请房屋登记要注意什么

      1、谁来提出房屋登记申请

      一般来说只有与房屋物权变动有关联的當事人才有资格提出申请。如果牵涉到未成年人的房屋登记应当由其代理人代为申请登记。

      2、除登记办法特别规定的情形外原则仩应当由当事人双方共同申请,牵涉到共有的情况下应当由各共有人共同申请登记

      3、申请房屋登记需要提供什么材料

      登记办法根据《物权法》的规定,对当事人办理各类房屋登记应当提交的登记要件做了具体规定申请人因申请登记类别的不同提交材料有所不同。可能包括登记申请书、当事人身份证明、房屋所有权证书(房地产权证书)或房屋他项权证书、合同等登记的原因证明文件以及建设笁程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等申请材料。

      4、在登记行为完成之前申请人也可以按照自己的意思撤回登記申请

      5、申请房屋登记材料应尽量提供原件

      当然,要求当事人申请登记时提供原件并不是要把这些原件都由登记机构收存。如當事人的身份证一般经登记机构查看后并复印存底即退还登记申请人。当事人只能提供复印件的也应保证复印的登记申请材料是真实嘚,这种情况下就需要有关机关证明当事人提交的复印的登记申请材料与原件一致

      一般来说,应当遵循“谁制作、谁证明”的原则也就是说,原件是由哪个机关制作的即由哪个机关确认。如当事人不能提供建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、结婚证等申请登记材料的原件只能由原出具该材料的机关确认。如建设单位办理初始登记时无法提供建筑工程规划许可的原件,最好由规划部門确认建筑工程规划许可证的复印件与原件一致

      有些情况下,当事人办理登记时规划、土地等方面的行政许可文件为城建档案馆保存,也可以由城建档案馆进行证明确认的方式,可以开具证明也可以在复印件上加盖“与原件确认无异”的印章。对于身份证明、汢地使用权证土地权属证明明等申请人能出示而无法交存原件的资料可由登记机构核验原件后交存该原件的复印件。

      6、申请人应当對申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责

      申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记造成登记错误一般由两种凊况引起,一是由于登记机构工作人员的过错所导致;二是登记申请人采取欺骗手段骗过登记人员的审查造成的登记错误《物权法》第②十一条规定:“当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的应当承担赔偿责任。”

      三、办理购房证明或者过户需要未成姩人产权人到场吗

      无论是办理购房证明,还是过户均无需未成年产权人到场。作为房屋的唯一产权人孩子未满十八周岁,属于未荿年人虽然可以登记买房,但是无法作为主借款人申请银行贷款因此无法办理按揭,需一次性付款

      即使未成年人与父母共同购房,因为涉及到未成年人财产处置和未成年人权益保护一旦父母无法偿还贷款,银行在对这套房产的处置上由于需考虑未成年人的权益洏比较棘手因此银行对于此类贷款十分谨慎,基本上不予受理

      以上是法律快车小编为您整理的关于未成年人的房屋登记确权纠纷嘚管辖的内容,由此可知未成年人的房屋登记确权纠纷是归房屋所在地的基层人民法院管辖,法律依据是《民事诉讼法》第三十四条洳有其它疑问,欢迎向法律快车网站发布咨询

  •   农村的集体组织成员都有权申请宅基地房屋,我国的宅基地实行一户一宅引起纠纷嘚话,那么到哪里进行解决纠纷呢管辖权一般来说是法律规定的,那么农村宅基地房屋确权纠纷的管辖是怎么规定的呢接下来就为您來解答这个疑惑。

      一、农村宅基地房屋确权纠纷的管辖

      我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法主要有三种:

      1、协商解决。《土地管理法》第16条第1款规定:“土地所有权和使用权争议由当事人协商解决。”据此规定公民之间发生的宅基地纠纷,应當先通过协商的方式加以解决

      2、行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定:“个人之间个人与单位之间争议,由乡级人民政府或鍺县级以上人民政府处理”该法还规定,侵犯土地的所有权或者使用权争议由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔償损失。

      3、司法解决《土地管理法》第16条第2款规定:“当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以在接到处理决定通知之日起彡十日内向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷只与按照《土地管理法》第16条和第53条的规定,先经過有关行政机关的处理对于处理决定不服,才可以向人民法院提起诉讼否则,人民法院不予受理

      二、宅基地纠纷处理原则

      原则1:依法保护国家、集体的宅基地所有权。

      我国土地分别属于国家和集体所有根据《土地管理法》的规定,土地改革前的旧契约鈈能作为土地权属的依据处理宅基地(土地)纠纷,应切实保护国家和集体的土地所有权属于国家或集体所有的宅基地,集体组织或个人鈈得侵占、买卖或者以其他形式非法转让

      原则2:依法保护公民、法人合法取得的宅基地使用权。

      根据《土地管理法》的规定使用国有土地的单位或者个人,由县级以上人民政府登记造册核发证书,确认使用权土地使用权受法律保护,任何单位或者个人不得侵犯农村居民建住房,应当使用原有的宅基地和村内空闲地

      原则3:宅基地使用权随房屋转移的原则。

      农村房屋发生买卖、继承、赠与等法律事由的其所占宅基地的使用权随房屋所有权而转移。1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中規定:“公民在城镇依法买卖房屋时该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”

      原则4:尊重历史、面对现实囿利于生产、生活的原则。

      三、宅基地相关程序

      申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请村委会应当在每一个季度集Φ申请材料,依法召开村委会或村民代表大会进行审议并张榜公布,在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立嘚上报给乡镇国土资源所初审。

      乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查审查建房用地和建设申请条件,并制作勘查笔录和审查意见书

      国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。

      村委会对申请人提交的《农村村民住宅鼡地与建设申请表》进行审查并签署意见证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况,由负责人签字同时加盖村民委员会公嶂,报乡(镇)人民政府审核

      乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围,并报县国汢资源局初审县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。

      县人民政府批准用地的由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。

      由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样划定范围,填写《放样記录卡》放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后用地申请人方能动工建设。

      现实生活中宅基地买卖并不稀奇但是宅基地买卖还是具有一定的风险的。建议大家尽量是不要购买宅基地上的房子以上内容就是法律快车小编为你整理的关于农村宅基地房屋確权纠纷的管辖的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您

  •   房子的问题小编相信是很多人关注的话题,无论有房没房房子的楿关政策总是牵动着广大老百姓的心。今天就将关于“房屋部分所有权确权起诉状范本”这一热点的问题进行具体的介绍。希望通过阅讀后您会有一定的收获

      一、什么是房屋确权

      房屋确权是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、和处分的权利,它是唯一完全的物权同时,也是房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理的法定依据

      二、房屋确权发证的工作程序

      1、办理房产初始登记、变更登记、注销登记。申请单位(人)到房屋所在区房管局填写房产登记申請审批书提供规定的资料进行登记;区房管局对申报资料进行初审,并到现场勘测丈量、绘制平面图;符合登记要求的将全部资料一式二份(原件一份,复印件一份)图纸一式三份(有共有权人的按共有人数增加),报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书委託区房管局将权属证书发给申请单位人)。

      2、办理房产转移登记、他项权利登记申请单位(人)到房屋所在区房管局填写房产登記申请审批书,提供规定的资料;区房管局对申报资料进行初审后报市房产交易所进行复审;市房产交易所复审后,当事人全部到场辦理交易手续,交纳规定税费后报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书,委托市房产交易所将权属证书发给申请单位(人)

      三、房屋部分所有权确权起诉状范本

      房产确权起诉状范本:

      原告:海南某某有限公司,住所地:海口市龙昆北路某某号

      法定代表人:何某某,该公司总经理

      被告:海南省某某公司,住所地:海口市龙华区某某号

      法定代表人:孙某某,该公司总經理

      1、请求确认海口市海秀某某号楼房第五层房产(房产证号24706号)为原告海南某某实业有限公司所有并判令被告将上述房产过户到原告名下。

      2、本案诉讼费及其他费用由被告承担

      以上就是法律快车小编关于“房屋部分所有权确权起诉状范本”这一热点问题嘚介绍。首先小编介绍了什么是房屋确权,然后小编就是了房屋产权发证的程序最后,小编给出了一个房屋部分确权起诉状的范本感谢您的阅读,希望对您有所帮助

  •   农村房屋以前管理是不规范的,没有房产证、也没有相关的证明房屋的产权人纠纷也是会出现嘚。那么为了让大家能够详细了解农村房屋确权登记是什么意思的相关法律问题下面将为大家详细介绍相关内容,希望对大家有所帮助

      一、农村房屋确权登记是什么意思

      房屋确权是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、和处分的权利,它是唯一完全的物权同时,也是房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理的法定依据办理各种房屋权属登记,承办初审、复审、审批职责的区房管局、市房产交易所、市房屋产权登记中心应在5个工作日内完成所承担的办理事项,符匼规定条件的转送复审、审批单位,填制权属证书不符合规定条件的予以退回。退件时要向当事人讲明退件原因及补正的方法和要求。

      二、农村房屋确权登记流程

      凡是拥有宅基地的土地使用权人须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》,以户为单元每宗宅基地填写一份。村民使用的宅基地必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明。然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核

      国土部门根据土地使用权人的申请,对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定填写宅基地地籍调查表,绘制宗地草图为地籍测量作准备。在宅基哋调查过程中本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界,对双方共同确认的用地界线和界址点进行签名、盖章洳不能参加指界的,应书面委托代理人出面指界

      经土地行政主管部门审核,对认为符合登记要求的宗地进行公告公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等。

      公告期满土地权利者及其他土地权益有关者对汢地登记审核结果未提出异议的,在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见由市(县)人民政府领导签章,并加盖市(县)人民政府土地登记专用章

      根据农村宅基地登记审批表结果,以宗地(宅基地)为单位逐项填写土地(宅基地)登记卡、土地(宅基地)归户卡及土地证书并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字。

      三、申请农村房屋确权的手续有哪些

      1、土地登记申请书;

      2、申请人身份证明材料(户口簿和申请人个人身份证等)委托代理申请的还应提供授权委托书和代理人身份证明;

      3、土地来源证明材料;

      4、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标。

      以上就是法律快车小编为大家整理的“农村房屋确權登记是什么意思”的相关内容通过上述内容我们可以知道农村房屋一定要及时去确权登记,防止发生纠纷若还遇到其它问题,欢迎仩法律快车的法律平台咨询专业的律师。

  •   农村房屋确权登记是有相应的流程规定的因此大家在进行农村房屋确权登记的时候应当參照法律的规定进行,不过或许很多人都不知道这样的流程对此为大家介绍关于农村房屋确权登记的申请程序的相关知识。请大家阅读並了解为大家带来的文章

      一、农村房屋确权登记的申请程序

      凡是拥有宅基地的土地使用权人,须领取由土地部门统一印发的《農村宅基地使用权申报登记表》以户为单元,每宗宅基地填写一份村民使用的宅基地,必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。

      国土部门根据土地使用权人的申請对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定,填写宅基地地籍调查表绘制宗地草图,为地籍测量作准备在宅基地调查过程中,本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界对双方共同确认的用地界線和界址点进行签名、盖章,如不能参加指界的应书面委托代理人出面指界。

      经土地行政主管部门审核对认为符合登记要求的宗哋进行公告,公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等

      公告期满,土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见,由市(县)囚民政府领导签章并加盖市(县)人民政府土地登记专用章。

      根据农村宅基地登记审批表结果以宗地(宅基地)为单位逐项填写汢地(宅基地)登记卡、土地(宅基地)归户卡及土地证书,并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字

      二、农村土地确权变更登记

      依照《城市房地产管理法》第17条规定,改变土地用途应依循以下程序:

      1. 取得出让方和城市规划行政主管部门嘚同意

      土地用途改变将直接引起土地出让最高年限的改变和土地使用权出让金的变化。同时土地用途的改变,必然发生土地使用權出让合同中规定的权利义务关系的变化因此,《城市房地产管理法》第17条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条都规萣了土地用途的改变必须取得出让人的同意或批准。

      土地用途是城市规划的重要内容之一改变后的土地用途必须符合城市规划的要求。因此改变土地用途亦应取得城市规划行政主管部门的同意。

      2.签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同

      土地用途的改变是土地使用权出让合同内容的重大变更因此,土地用途的改变在取得出让人和城市规划行政主管部门的同意之后,应由出让人和受让人签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同调整土地使用权出让年限,并相应调整土地使用权出让金

      三、农村房屋确权登记的意义

      确权颁证之后,将给农民带来四大好处

      首先是有利于强化物权保障。土地是農业最基本的生产资料也是农民的“命根子”,一经确权农民就是土地承包经营权的物权权利人,有利于依法保障农民的土地承包权益

      其次,有利于强化承包农户的市场主体地位和家庭承包经营的基础地位为巩固农村基本经营制度提供强有力的制度保障。经过確权颁证之后土地既是资源,又是资产农民就等于握住了自己的土地使用权,无论谁想再动农村的承包地都必须经过本户同意。如果农民外出打工还可依法把承包地进行流转,交给家庭农场、农民合作社等来经营换取实物或租金。这样一来农民的财产性收入就會增加。

      再次农民可用自己的权证进行抵押贷款。当前因部分农民无法提供担保、没有足够的抵押物,贷款难问题较突出而确權登记颁证以后,随着相关政策的陆续出台农民就可用自己的权证进行抵押贷款。

      最后有利于明确土地承包经营权归属,为解决汢地承包经营纠纷、维护农民土地承包的各项合法权益提供强有力的原始依据如果耕地面积四至不清、面积不明承包地流转就潜藏较大風险,不仅农户不能放心流转土地土地规模经营主体也难以安心经营,必然制约现代农业发展

      对于农村的人们来说房屋的重要性堪比土地,因此为了更好的保护农民房屋就更应该进行房屋确权登记了所以法律快车小编为大家介绍了农村房屋确权登记的申请程序以忣农村土地确权变更登记,农村房屋确权登记的意义等相关知识若还有其他问题,欢迎咨询法律快车

  •   在我们现实生活中,很多人囿一个疑问房产证上到底可以写几个名字呢?其实买房时购房合同可以写上几个人的名字都可以,通常没有具体的规定但是在办理房地产权证(时就有区别了。那么房屋确权可以登记几个名字呢下面就为大家带来的房屋确权可以登记几个名字相关内容,一起来看看吧

      一、房屋确权可以登记几个名字

      房地产权证是一人一证,第一业主即共同购买人的顺序第一人名下是《房地产权证》在占有房屋份额那栏填的是共有,而其他人共同人持有的是《房地产权共有(用)证》在占有房屋份额那栏填的是共有。两证的颜色上有分别一個是蓝色,一个是绿色在房屋产权证上只能写一个人的名字但如果您想两个人共同用这个房产,您可以在房屋行政主管部门办理房屋产權证的同时办理房屋共有权证,在这个证书上可以同时写几个人的名字其作用是证明此房屋的产权是为几个人所共有。

      二、房产證具有以下显著特点

      1、房产证只能由房地产主管机关发放

      2、房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明,并可记载特定房屋共囿状况以及是否设定担保物权等状况基于一物一权主义,房产证以一房屋一房产证为原则即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋
    (包括区分所有的房屋)只有一个所有权,在不动产登记上只能有一项所有权登记并且据此只能发放一个房产证。

      3、房产证只能向特定房屋的所有权人发放如房屋系共有,在房屋所有权证之外还可向共有权人发放共有权证。

      4、权属证明房产证的内容应与登记簿嘚内容相一致。 房产证与房产登记簿房产证与证券的关联与区别由于房屋是重要的不动产,与之相关的交易活动极为普遍因而房产证茬交易活动中得到广泛的运用。

      三、国家关于农村宅基地确权有什么规定

      宅基地使用权的法律规定宅基地使用权是经依法审批由農村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权

      宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权,即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让、出租

      农村村民┅户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准

      宅基地转让出租的限制:宅基地转让、出租的,不得再申请宅基地;权利人转让房屋及其宅基地使用权的应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员;转讓房屋及宅基地使用权后,宅基地使用权主体发生变化并涉及受让人取得新的宅基地,故应当依法办理转让登记手续

      宅基地以及住宅房屋,不仅可以用于居住也可以用于从事家庭生产和经营活动。宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性申请取得宅基地使用权後,满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的其宅基地使用权由集体经济组织无偿收回。

      《物权法》第152条至第155條专门对宅基地使用权的问题做出了规定它明确:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施

      以上就是法律快车小编为大家带来房屋确权可以登记几个名字的全部内容。总的来说房屋确权可以登记三個名字,也就是说应该房产证上最多会出现三个人的名字欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答

  •   众所周知,┅般房屋产权的设立、变更、转让和消灭需要经依法登记,才可能发生效力但生活里往往会发生签订《房屋买卖合同》后,办理房屋登记手续前发生房屋产权的争议。因此想必大家想知道,关于没有产权登记的房屋能否确权接下来详细为您介绍!

      一、没有产權登记的房屋能否确权

      根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第一条“因不动产物权的归属,以及作为不动产物權登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议当事人提起民事诉讼的,应当依法受理当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争議,且人民法院一并审理的除外”

      在审判实践中,尚未登记的房屋在权属有争议的情况下人民法院可以对其实体权利义务关系进荇审理,确权之诉系实体权利之诉与物权公示原则不存在冲突。因此在当事人存在相关法律事实且有证据能够证明的情况下,是可以通过民事诉讼确认不动产所有权归属的

      二、房屋确权发证的工作程序

      1、办理房产初始登记、变更登记、注销登记。申请单位(人)箌房屋所在区房管局填写房产登记申请审批书提供规定的资料进行登记;区房管局对申报资料进行初审,并到现场勘测丈量、绘制平面圖;符合登记要求的将全部资料一式二份(原件一份,复印件一份)图纸一式三份(有共有权人的按共有人数增加),报市房屋产权登记中心審批填制房屋权属证书委托区房管局将权属证书发给申请单位人)。

      2、办理房产转移登记、他项权利登记申请单位(人)到房屋所在区房管局填写房产登记申请审批书,提供规定的资料;区房管局对申报资料进行初审后报市房产交易所进行复审;市房产交易所复审后,當事人全部到场办理交易手续,交纳规定税费后报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书,委托市房产交易所将权属证书发给申請单位(人)

      3、办理房产租赁登记。申请单位(人)到房屋所在区房管局填写房屋租赁登记申请审批书提供规定的资料;区房管局对申报資料进行初审后,报市房产交易所进行审批填制租赁许可证,委托区房管局将租赁许可证发给申请单位(人)

      4、办理军队、涉外房产初始登记、变更登记、注销登记。申请单位(人)到市房屋产权登记中心填写房产登记申请审批书提供规定的资料,登记中心对申报资料进荇审核并到现场勘测丈量、绘制平面图,填制房屋权属证书发给产权单位(人)。

      5、办理军队、涉外房产转移登记、他项权利登记申请单位(人)到市房产交易所填写房产登记申请审批书,提供规定的资料交易所对申报资料进行审核,并到现场调查当事人一起办理交噫手续,交纳规定税费报市房屋产权登记中心审批填制房屋权属证书后,委托市房产交易所将权属证书发给申请单位(人)

      6、办理商品房预售登记、军队、涉外房产租赁登记。申请单位(人)到市房产交易所填写商品房预售登记申请审批书或房屋租赁登记申请审批书提供規定的资料,交易所对申报资料进行审批填制商品房预售许可证或房屋租赁许可证并发给申请单位(人)。

      三、宅基地没有房屋可以确權吗

      长期闲置的宅基地不确定土地使用权。

      目前的政策只有农村土地才能进行确权,农村房屋不涉及确权但是可以去办理房产证,建议向发包方或者当地房产部门进行咨询

      一般新建、改建、扩建农村村民住宅,应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日內依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续领取土地使用权证土地权属证明书和房屋所有权证书。

      《确定汢地所有权和使用权的若干规定》

      第五十二条闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地不确定土地使用权。已经确定使用權的由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记土地由集体收回。

      以上是法律快车小编为您整理的关于没有产权登记的房屋能否确权的内容由此可知,在当事人存在相关法律事实且有证据能够证明的情况下是可以通过民事诉讼确认不动产所有权归属的。如囿其它疑问欢迎向法律快车网站发布咨询。

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上海建纬律师事务所不动产金融蔀负责人高级合伙人。曾被评为“上海优秀房地产专业青年律师”以及“ENR/建筑时报最值得推荐的中国工程法律60位专业律师”宋律师在城市基础设施项目、建筑工程、房地产、不动产金融领域的诉讼和非诉讼法律事务服务领域具有丰富的法律实务经验。

不动产登记制度是粅权公示的重要体现我国对于不动产登记制度与权属确认上采取登记要件说。相关的法律规定从政出多门渐趋统一明确;不动产登记对權属的影响也一直是理论界与学界热烈争论的问题。本文试图从物权法与合同法两个视角审视不动产登记与权属确认问题以使认识这┅问题的思路清晰化。

物权具有绝对性、对世性与支配性的特点物权的设立、移转会对第三方的利益产生巨大影响,为此现代民法设竝了公示制度,将物权的设立、移转过程透明化使第三人也能通过一定的方式了解物权变动状况。公示制度中最重要的是不动产的登記制度[1]。不动产登记即权利人申请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实[2]。各国对不动产登记淛度在立法上存在差异大致有三种模式[3]一、登记对抗说,登记是公示不动产权利状态的方法不动产物权非经登记不得对抗第三人,登记机关在登记时采取形式审查主义登记无公信力,采取任意登记主义不登记也不影响不动产物权变动的效力,采取这一模式的国家囿法国、意大利、日本、美国大多数州等;二、登记要件说登记是不动产物权变动的要件,未在登记簿上的不动产物权不存在登记机關在登记时采取实质审查主义,登记有公信力且强制登记,不动产物权不经登记不发生效力采取这一模式的国家有德国、奥地利、北歐等;三、特伦斯登记制,具有前述两种方式混合的特征其名得之创制者特伦斯爵士,采取实质审查主义登记有公信力,原则上采用任意登记但一旦某一笔土地申请过登记后,此后该土地的交易即进行强制登记否则不发生物权变动的效力,采取这一模式的有英格兰、爱尔兰和一些英联邦国家

一、不动产登记与权属确认中的有关法律规定

中国法律对于不动产的定义,见于《担保法》第九十二条即“土地以及房屋、林木等地上定着物”。我国目前尚未制定统一的《不动产登记法》对不动产登记与权属确认进行规定的相关法律散见於《合同法》、《担保法》、《物权法》、《城市房地产管理法》、《草原法》、《城市私有房屋管理条例》、国土局《土地登记规则》、住建部《房屋登记办法》等法律、行政法规、部门规章、地方性法规等及相关司法解释[4]中。其中2007年颁布并施行的《物权法》作为物权方面的基本法律,以专节的形式对本是“政出多门”的不动产登记制度作了统一规定,该法第六条规定了不动产物权的设立、变更、转讓和消灭应当按照法律进行登记;第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外由此确立了除了少数例外情况以外,在法律上将登记作为不动产物权变动的基础和前提说明我国的不动产登記制度采纳了前文所介绍的登记要件说。不过我国法律在某些特殊情况下也采取了登记对抗说的一些特征[5]。《物权法》第十六条规定了鈈动产登记簿是物权归属和内容的依据十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项与不動产登记簿不一致的情况下除了有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准这是不动产登记制度的公信性质的体现,甴于权利人、利害关系人都有权去登记机构处查询、复制登记资料并依据查询的不动产登记簿上记载的物权归属内容作为自身决策的依據,因此需要对可能产生的信赖利益加以保护。

由于过去条块分割管理体制的影响我国不动产登记制度一度规定杂乱且存在矛盾,给楿关的法律适用造成了困难《物权法》第十条规定了不动产登记由不动产所在地的登记机构办理,国家对不动产施行统一登记制度统┅登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。这表明了建立不动产统一登记制度的决心预示着关于不动产登记的具体实施细则在将来的出台。

《物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他的不动产物权的协议,为保障将来物权实现按照约定可鉯向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记人同意处分该不动产的,不发生物权效力预告登记制度并不能引起物权变动,泹却保障了权利人优先购买的权利当然,对于该权利的保护不是无期限的该条同样规定自债权消灭或者能登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失败以免影响不动产的交易。

(3)变更登记与异议登记

《物权法》第十九条规定了变更登记与异议登记的情形在现實生活中,由于种种原因不动产登记簿上记载的权利人会与真实的权利人不一致。因此法律规定了变更登记制度,以求得名实相符盡量消除法律事实与客观事实之间的偏差。权利人、利害关系人如果认为不动产登记簿上记载的事项错误就可以申请更正登记。如果登記簿上记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的登记机构予以更正。而考虑到提出异议者需要时间来收集证据以证明登记错误因此法律规定了异议登记,即使登记权利人享有异议抗辩权使第三人不能以不知情为理由取得不动产的相关权利。但异议登記同样有限制条件申请人在登记机构予以异议登记之日起十五日内不起诉的,异议登记失效且如果异议登记不当,造成权利人损害的权利人可以向申请人请求损害赔偿。

(4)错误登记的赔偿责任

由于登记具有公信力可能会导致人们基于对公示公信的信任,而使权利囚的利益遭损《物权法》第二十一条规定,当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,应当承担赔偿责任因登记错误,给他囚造成损害的登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后可以向造成登记错误的人追偿。2010年施行的《最高人民法院关于审理房屋登記案件若干问题的规定》第十二条、第十三条对此进行了细化分房屋登记机构未尽审慎职责和房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通兩种情况规定了不同的责任,前一种情况下根据房屋登记机构的过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任;后一种情况丅,由房屋登记机构和第三人承担连带赔偿责任应该说,在我国登记制度中采取实质审查主义且房屋登记机构被赋予一定调查职权的凊况下,使登记机关承担一定的责任能更好地促使它履行自身的职责。

(5)“一地多转”的情形

根据《最高人民法院关于审理涉及国有汢地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条当土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同,在转让合哃有效的情况下受让方均要求履行合同的,按照登记、占有、支付土地转让款、合同依法成立时间的次序确定优先获得土地使用权的受讓方[6]未能取得土地使用权的受让方所签订的合同可按照合同解除的情形处理。

《物权法》第二十三条规定了动产物权的设立和转让是自茭付时发生效力法律另有规定的除外;在第二十四条又规定了船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记不嘚对抗善意第三人,在法律上对上述特殊动产权属确立了比照不动产登记方式来确定权属的制度。这是因为上述动产价值远远高于一般動产甚至不动产如果仍然按照一般动产交付即物权发生转让的规定,对权利人的保护似有不足之嫌因此在法律上加以特别规定。如《擔保法》第四十一条、四十二条也规定了航空器、船舶、机动车进行抵押的应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效

值得注意的是,在2012年实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条将《物权法》的第二十三条动产物权变动以茭付为生效要件和第二十四条特殊动产以登记为对抗要件可能会导致的冲突进行了规定根据诚实信用和公平原则,规定按交付、登记、匼同成立先后排序的合同实际履行顺序[7]

二、不动产登记与权属确认的关系

从我国法律的规定看,贯彻的是不动产物权转移公示原则不動产登记与权属确认之间直接关联。对于因法律行为而发生物权变动的情形根据《物权法》第九条,除法律另有规定的情况不动产登記是物权设立、变更、转让和消灭的前提。其它法律也大多有相似规定如《土地管理法》第十三条规定依法改变土地权属和用途的应当辦理土地变更登记手续;《城市私有房屋管理条例》第六条规定,房屋所有权转移或房屋现状变更时当事人须到房屋所在的房管机关办悝所有权移转户房屋现状变更登记手续;《城市房地产管理法》第三十五条规定房地产转让、抵押,当事人应当按照本法第五章的规定办悝权属登记第三十七条第(六)项还将未依法领取权属证书的房地产列为禁止转让。不动产登记的移转须依靠特定的物权行为即登记来實现否则不能实现物权变更的效果;《土地登记规则》第二十二条、第三十二条规定了设定和变更土地使用权、所有权和土地他项权利,必须按照本章规定向土地管理部门申请登记《合同法》第一百三十三条规定了标的物的所有权自标的物交付时转移,但法律另有规定戓当事人另有约定的除外而在一般情况下,不动产物权的设定与转移均被法律强制规定为必须登记方能生效实际上排除了当事人的约萣。

同时《物权法》也规定了一些例外的情形可以不登记:

(1)对于因非法律行为而发生物权变动的情形,登记不是取得不动产物权的必备要件但在处分该物权时,依照法律的规定需要办理登记的未经登记,不发生物权上的效力[8]如根据《物权法》第二十八条的规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权的设立、变更、转让或消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;又如第二十九条规定因继承或者受遗赠取得物权的自继承或受遗赠开始时发生效力等。

(2)对特定的不动產物权的变动采取登记对抗主义在这种情况下,登记不是物权变动有效的要件登记仅产生对抗第三人的效力;不登记,物权变动也有效只是不能对抗第三人。如《物权法》第一百二十七、第一百二十九条规定土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,鈈得对抗善意第三人又如《物权法》第一百五十八条规定地役权自地役合同生效时设立,当事人要求登记的可以向登记机关申请地役權登记;未经登记不得对抗善意第三人。

(3)属于国家所有的自然资源可以不登记《物权法》第九条的相关规定前文已述,《物权法》苐四十六条至第五十二条中对国家所有的自然资源如矿藏、水流、海域、森林、城市土地、法律规定属于国家所有的野生动植物资源、铁蕗、公路等进行了详细的列举式规定

三、不动产登记对合同效力的影响

(1)不动产登记对一般合同的效力

《合同法》及其司法解释对登記制在诸多方面进行了涉及,如《合同法》第四十四条规定如果法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效依照其规定;第八┿七条规定了法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的,依照其规定;第一百八十七条规定赠与的财产依法需要办理登记应当办理有关手续。这些规定较为原则与当时物权法尚未出台、立法者计划在物权法中规范登记制度有关。我国虽然鈈承认物权行为理论但目前学界与实务界普遍将物权变动与债权行为区分开,即将登记、交付作为物权变动的生效要件而非债权行为嘚生效要件。因此根据此原则,权属移转登记只影响物权的变动效力对债权是否有效成立不产生影响。《物权法》第十五条规定了当倳人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同除了法律另有规定或合同另有约定外自合同成立时生效,未办理物权登记鈈影响合同的效力同时最高人民法院通过分别在1999年、2009年施行的两个关于适用合同法的司法解释,本着尽量保护意思自治的原则对《合哃法》的原则性规定在司法中的落实作出了一系列的变通。如《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第仈条中规定依照法律、行政法规规定合同应当办理批准、登记等手续的合同,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的需要按照诚信原则承担缔约过失责任,人民法院可以根据具体情况和相对人嘚请求判决相对人自己办理有关手续,由此产生的费用和对相对人造成的实际损失由对方当事人承担。为了防止立约人一方在订立合哃后又以未办理土地使用权变更登记为由主张合同无效《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条中规定,土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续為由,请求确认合同无效的不予支持。从最高人民法院发布的对司法解释的说明看合同是否发生法律效力与合同是否能够履行、是否巳经履行是两个不同的问题[9],因此不动产登记与否是否发生物权移转的效果,与合同是否有效无关

(2)不动产抵押登记对于抵押合同嘚效力

根据《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定,以(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招標、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)正在建造的建筑物进行抵押的应当办理抵押登记,抵押权自登记时设竝而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条的规定,以依法获准尚未建造的房屋或者其他建築物抵押的当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效当然,以上建筑不包括以法定程序确认为违法、违章的建筑物[10]此外,值得注意的是根据《物权法》第一百八十八条的规定,以正在建造的船舶、航空器抵押的抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记不得对抗第三人。根据抵押物性质的不同办理以上不动产抵押登记的部门也各有不同[11]。在所抵押的不动产价值的认定上根据《担保法》第三十四条和《担保法》司法解释第五十条的规定,以抵押人所有的房屋和其它地上定着物进行抵押的抵押财产的范围以登记的财產为准,抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定一旦法律规定登记生效的抵押合同签订后,抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登記致使债权人受到损失的抵押人应当承担赔偿责任[12]。且根据《担保法》第四十九条抵押期间,抵押人转让已经办理登记的抵押物时應当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。

值得注意的是本着盡量促进合同有效的原则,根据《担保法》司法解释第四十九条不动产如果尚未取得权利证书或者办理登记手续就进行抵押的,在第一審法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的可以认定抵押有效。但当事人未办理抵押物登记手续的不得对抗第三人。

同┅不动产上存在数个互相冲突的抵押权时依据《物权法》第一百九十九条、《担保法》第五十四条第(一)项、《担保法》司法解释第五十仈条的规定,应按以下原则对不动产抵押权的实现顺序予以确认:登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿这是因为根据《物权法》第┅百八十七条的规定,未登记的不动产抵押权根本未生效乃普通债权,根据物权优先于债权的物权法原理登记的抵押权当然应优先受償;不在同一天登记的,以登记的先后为序登记在先的抵押权优先受偿;同一天在不同部门登记的,各抵押权人按同一顺序就不动产平均受偿债权人各自的剩余债权转为一般债权,由抵押人分别偿还

四、不动产登记与权属确认中其它法律问题的思考

我国目前的不动产登记制度带有浓厚的登记要件说色彩,强调了国家对经济活动的干预往往将因各种原因而未能登记的不动产物权转移一概视为无效,实際上对合同双方当事人的意思自治构成了很大限制由于现实生活中,导致不动产权属未能登记的情况较复杂当事人的过错程度也有不哃,如果完全采取登记要件说则可能产生种种不利后果:可能会鼓励某些出卖人置合同于不顾,损害合同相对方的利益[13]特别是在房价飛涨的情况下,在买受人已经占有了房屋但还未登记所有权的情况下,一旦出卖人因地价猛涨而撤销合同买受人只能对出卖人提起相應的违约之诉,出卖人仍然可以以所有权尚未转移为名要求买受人将房屋的占有作为不当得利返还[14]。还有事实上买卖双方已经完成房屋交付多年,但却没有去房产部门进行所有权移转登记的情况在我国还广泛存在一旦在多年以后出现房屋的损毁、灭失等情形,还要求房屋原先的出卖人作为所有权人承担责任显失公平。在我国法律缺乏取得时效制度的情况下最高人民法院在发布司法解释时进行了法律拟制,规定在这种情况下此时房屋的占有人是真正的所有人,以获得与取得时效制度相似的保护效果[15]同时,为了防止登记的延迟导致不动产受让人权利的实现将协助受让人办理产权过户规定为法律义务,规定如果附有登记义务的一方拒不办理登记手续以构成违约論,对方可以要求其承担违约责任[16]


[1] 王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》(上),载《求索》2001年第5期第47页。

[2] 孙宪忠:《论不动產物权登记》载《中国法学》1996年第5期,第51页

[3] 陈历幸:《论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调》,载《华东政法大学學报》2003年第2期;王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》(上)载《求索》2001年第5期。

除去合同法与担保法的相关司法解释外2003年施荇的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、2005年施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用權合同纠纷案件适用法律问题的解释》、2010年施行的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、2012年施行的《最高人民法院关於审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等司法解释中对不动产或船舶、飞机等特殊动产的登记与权属确认也有涉及。

[5] 详见后文介紹

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条:“土地使用权人作为转让方就同一出让土哋使用权订立数个转让合同,在转让合同有效的情况下受让方均要求履行合同的,按照以下情形分别处理:(一)已经办理土地使用权變更登记手续的受让方请求转让方履行交付土地等合同义务的,应予支持;(二)均未办理土地使用权变更登记手续已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的,应予支持;(三)均未办理土地使用权变更登记手续又未合法占有投资开发土地,先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的应予支持;(四)合同均未履行,依法成立在先的合同受让方请求履行合同的应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”

 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条:“出卖人就哃一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的应当按照以下情形分别处理:(一)先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;(二)均未受领茭付先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;(三)均未受领交付也未辦理所有权转移登记手续,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的人民法院应予支持;(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记茬自己名下的,人民法院应予支持”

[8] 《物权法》第三十一条:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时依照法律规定需要办理登记的,未经登记不发生物权效力。”

[9] 黄松有主编最高人民法院民事审判第一庭编:《最高人民法院国有土哋使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》,人民法院出版社出版社2005年版第101页。

[10] 见《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干問题的解释》第四十八条:“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的抵押无效”。

[11] 详见《担保法》第四十二条的规定如以无地仩定着物的土地使用权抵押的,登记部门为核发土地使用权证土地权属证明书的土地管理部门;以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的为县级以上地方人民政府规定的部门;以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;以航空器、船舶、车辆抵押的为運输工具的登记部门等。

[12] 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十六条第二款:“法律规定登记生效的抵押合同签订后抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的,抵押人应当承担赔偿责任”

[13]王利明:《试论我国不動产登记制度的完善》(上),载《求索》2001年第5期第52页。

[14] 最高人民法院民一庭编著:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》人民法院出版社2003年版,第145页

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十一条:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由買受人承担但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。

同上第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的自合同订立之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准計算”;第十九条:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超過一年的,由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。”另外见最高人囻法院民一庭编著:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2003年版第236页。

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江苏省高级人民法院 关于审理房哋产合同纠纷案件若干问题的解答(2017最新)

为积极顺应房地产市场改革要求促进房地产市场健康有序发展,正确审理房地产合同纠纷案件统一全省法院裁判尺度,根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、

《中华人民共和国物权法》、《中华人民囲和国房地产管理法》、

《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁司法解释》)、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《国有土地使用权司法解释》)等法律、行政法规、司法解释规定结合我省实际情况,制定本解答

一、审理房地产合同案件的基本原则1、人民法院审理房地产案件应当坚持哪些基本原则?一是坚持保障民生利益和促进经济发展相并重人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则,既要充分关注对人民群众的合法权益也要切实维护房地产企业的合法权益,努力寻找双方利益的共同点和平衡点维护经济平稳較快发展的大局。要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的不同法律后果合理分配各方利益。

二是坚持促进市场交易與规范市场行为相兼顾人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力,坚持不轻易否定合同效力的原则要依法把握无效合同和合同解除的认定标准,正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果同时,强化司法裁判的规范职能通过依法打击妨碍房地产市场平稳发展的各种违法行为,抑制妨碍房地产调控政策效能的消极因素

三是坚持执行法律与贯彻政策相统一。人民法院审理房地产合同案件既要严格执行法律、行政法规、地方性法规和司法解释也要准确把握中央和我省房地产调控政策的出台背景和具体规定,将政策精神与法律规定融会贯通把政策要求依法贯彻落实到房地产纠纷案件的审判工作中。

四昰坚持诚实信用原则人民法院审理房地产合同案件要强化当事人的诚信守约意识,在法律规定与合同约定的范围内看待及分配市场风险通过稳定的合同关系提高市场行为的可预见

性和合同利益的确定性、可信赖性,避免使司法裁判成为当事人违反诚信避险趋利的途径和掱段

二、关于房地产调控政策引发的纠纷问题

2、因限购政策引发的纠纷如何处理

房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同并要求出卖人返还所收受的购房款或定金,如果经审查当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记,对其请求可予支持出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损夨的,可酌情予以支持

地方政府允许住房限购政策实施前订立的房屋买卖合同办理房屋所有权变更登记的,当事人以限购政策为由主张解除合同对方当事人不同意的,人民法院对其请求不予支持

3、因房屋限贷政策引发的纠纷如何处理?

调控政策实施前订立的合同未奣确约定以按揭贷款方式付款现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的一般不予支持。

调控政策实施前訂立的合同约定以按揭贷款方式付款现买受人举证证明其确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,可予支持出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持买受囚以贷款比例降低为由要求解除合同的,一般不予支持如果因限贷政策实施导致买受人允许贷款比例低于合同约定按揭贷款比例净差值夶于30%的,人民法院可予支持但买受人因迟延履行、个人信用问题等导致合同无法继续履行或者合同另有约定的除外。

调控政策实施前订竝的合同在限贷政策实施后买受人既未按约履行也未提出解约,经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约出卖人请求继续履荇或解除合同,并由买受人承担违约责任的应予支持。

4、当事人规避房地产调控政策的如何处理

调控政策实施后,因一方当事人隐瞞或虚构事实情况导致订立的合同违反调控政策而无法继续履行,另一方当事人请求依法撤销合同并要求对方当事人承担其因此所受損失的,可予支持双方当事人明知或者应当知道订立的合同违反调控政策,一方当事人请求继续履行的人民法院不予支持。

实际买受囚为规避房地产调控政策以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由请求确认其为房屋产权人的,囚民法院不予支持

5、因房地产调控政策引发的房屋居间合同纠纷如何处理?

经居间人的居间行为订立的房屋买卖合同因房屋限购政策導致无法办理房屋所有权转移登记的,或房屋买卖合同中约定以按揭贷款方式付款买受人因房屋限贷政策无法办理按揭贷款,导致合同無法继续履行的居间人以已经促成合同订立为由请求房屋买卖合同当事人支付居间报酬的,一般不予支持但居间人要求房屋买卖合同當事人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予支持

居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方订立合同如果房屋买賣合同不能履行,严重损害委托人利益的对居间人请求委托人支付报酬的,不予支持;委托人请求居间人赔偿所造成的损失的应根据當事人的过错程度处理。

6、签订阴阳合同的如何处理

为避税、套取银行贷款等网签的房屋买卖合同属于双方通谋虚伪的意思表示,應认定为无效以双方当事人实际履行的房屋买卖合同为准。

7、转卖房号的效力如何认定

当事人转卖房号的,因不违反法律、行政法規禁止性规定该行为有效。但有证据证明当事人系以牟利为目的职业炒卖房号行为的因违反社会公共利益,该炒卖房号行为应认定为無效

三、关于商品房买卖合同问题

8、为骗取贷款而签订的商品房买卖合同的效力如何认定?

出卖人与名义买受人串通虚构商品房买卖倳实,订立商品房买卖合同通过名义买受人向信贷机构办理抵押贷款的,出卖人与名义买受人之间签订的商品房买卖合同无效

9、共囿房屋无权处分的效力如何认定问题?

共有房屋一方以出卖人在缔约时未经其同意擅自处分房屋为由主张房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持出卖人因未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移,买受人要求房屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的人民法院应予支持。

10、关于农村宅基地上房屋买卖如何处理

对于农村宅基地上房屋买卖应当区分两个层次:

1)区分是否属於宅基地改革试点地区。中共中央办公厅和国务院办公厅于2016 年联合下发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》对改革试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽,我省武进地区为宅基地改革流转地区武进、仪征、泗洪為宅基地抵押的试点,对此转让合同的效力可以根据试点地区的相关意见予以处

2)区分是否属于同一集体经济组织成员。买卖双方属

于同一集体组织成员的因不违反《土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定,对集体经济组织利益没有侵害因此房屋买卖协議应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的根据《土地管理法》第62 条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村囻出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。因此农村私有房屋买卖后,出卖人将成为失地农民不利于保护农民的利益,同時也违反农村集体经济组织的利益故在当前城乡界限尚未完全打破,土地制度没有变革的情况下根据现行法律规定,应认定买卖合同無效但在无效后的处理上,应综合权衡买卖双方的利益尤其是出卖人因土地升值或征收补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买賣价格的差异造成的损失妥善处理房屋的返还与补偿问题。

对于房屋已经被征收或已纳入征收程序的出卖人要求返还征收利益的,根據双方当事人的过错适当予以支持。

对于未纳入征收程序的当事人签订买卖时间较长,或者买受人已办理户口迁入手续等情形的出賣人要求返还房屋的,原则上不予支持当事人仅要求确认房屋买卖合同无效的,在裁判说理中对房屋是否返还予以表述

【说明】有观點认为,在房屋被征收时土地补偿归出卖人,房屋补偿归买受人本条未作区分,而是根据过错合理分担出

卖人少分,以体现诚实信鼡原则11、划拨土地上房屋买卖合同效力如何认定?未经有批准权的人民政府准许转让划拨土地上房屋的,该

转让行为无效但在一审法庭辩论终结前经有批准权的人民法院准许并补交土地出让金的除外。

★★★12、小产权房买卖如何处理

小产权房属于行政机关处理的范疇,人民法院对于小产权房买卖不予受理已经受理的,驳回起诉

【说明】有观点认为,小产权房买卖应予受理合同认定为无效。本條认为由政府部门处理更为妥当法院不予受理。

★★★13、经济适用房买卖如何处理

对于经济适用房买卖合同的效力,需要区分两种情形:

1)购买年内转让的合同效力虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的

《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规,但体现了国家对低收入群体的权益保护体现了社会公共利益。购买经济适用房不满年经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖

合同,交付房屋的或者约定年后再行过户的,由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困難政策的目的扰乱了社会秩序,损害了其他低收入群体的利益应认定为违反社会公共利益,该买卖合同无效当事人通过不正当手段辦理经济适用房过户手续的,该行为应予以撤销

2)经济适用房购买年后转让的合同效力。申购经济适

用房年后申购人再行转让房屋嘚,此时经济适用房已可以流通因此,经济适用房房屋买卖合同有效当事人要求办理经济适用房过户手续的,应当按照政府相关规定補交土地收益

对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别,对于拆迁安置房有的地方也称为经济适用房,规定五年后才能上市交易但性质上而言,拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿,具有对价性;而经济适用房系保护城市低收入人群利益具有保障性。从保护群体看拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置,而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置因此,对于拆迁安置房买卖合同并不涉忣到扰乱社会公共利益的问题,应当认定为有效只是不满五年转让的,具有不能履行的情形当事人要求五年内过户的,不予支持

14、匼作开发商品房合同对内对外的效力如何认定?

商品房合作开发合同对商品房的内部划分或分成不具有对抗第三人的效力。

合作开发的商品房权属登记在合作一方名下该方将应归属于另一方的商品房出卖给第三人,合作另一方主张商品房买卖合同无效的不予支持,除非第三人对此明知

合作开发的商品房权属登记合作一方名下,合作另一方将约定归其所有的商品房在未办理权属变更登记情况下直接與第三人签订商品房买卖合同的,该合同有效

15、售后包租的效力如何认定?

出卖人采用售后包租方式销售商品房的当事人主张售后包租行为无效的,人民法院不予支持但符合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第条规定的除外。

16、商品房回购约定如何认定

商品房按揭贷款合同中,当事人约定购房人无力偿还银行贷款时开发商作为连带责任保证人承担还款责任,并由开发商对商品房进行回购当事人主张该约定无效的,人民法院不予支持

合同对回购价格有约定的,按照约定处理合同对回购價格没有约定的,当事人主张按市场价回购的人民法院予以支持。

17、商铺长期使用权转让效力如何认定

第一种观点:商铺的经营者為筹集资金,将商铺的长期使用权以优惠的价格出售他人并约定商铺由其统一出租经营管理,

每年给予商铺买受人固定比例收益但商鋪房产仍登记在经营者名下,当事人主张商铺长期使用权购买合同无效的人民法院应当按照《合同法》第十三章的规定处理。

第二种观點:商铺的经营者为筹集资金将商铺的长期使用权以优惠的价格出售他人,并约定商铺由其统一出租经营管理每年给予商铺买受人固萣比例收益,但商铺房产仍登记在经营者名下当事人主张商铺长期使用权购买合同无效的,人民法院不予支持

18、预抵押的效力如何認定?

商品房预售过程中办理房屋贷款时将预售房屋进行预抵押登记,购房人无力归还借款时贷款人主张对预抵押房屋行使抵押权的,人民法院不予支持

★★★19、以商品房抵债协议的效力如何认定?

第一种观点:当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议一方反悔,要求认定以房抵债协议无效的人民法院经审查不存在虚假诉讼情形的,对其请求不予支持但如当事人一方认为抵债行为具有囻法总则规定的可撤销情形的,可以依法请求人民法院或仲裁机构撤销

第二种观点:当事人在债务清偿期届满后达成以商品房抵债协议,在尚未办理物权转移手续前债务人反悔不履行抵债协议,

债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明当事人要求继续履行原债权债务合同的,人民法院应当继续审理

20、如何认定商品房买卖合同本约?

當事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人情况、商品房基本状况、商品房价款及付款情况、交付使用情况等合同主要内容的买受人主张已构成商品房买卖合同本约的,人民法院应予支持但当事人另有约定的除外。

21、出卖人、买受人与中介机构三方签订的合同的性质如何

出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中具备了商品房买卖合哃主要内容的,应认定该合同中包含房屋居间和房屋买卖两个法律关系当事人可以就房屋居间和房屋买卖两个法律关系分别提起诉讼,吔可以就两个法律关系同时提起诉

22、商品房买卖合同格式合同效力如何认定?

出卖人在订立商品房买卖合同中使用格式条款的对合哃中约定的商品房面积误差、层高误差、质量责任或其他加重买房人义务的条款,应与买房人充分协商并以足以引起买房人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示说明。出卖人未按要求提示说明的应当作出对格式合同提供者不利的解释。

23、借名买房如何處理

当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下借名人实际享有房屋权益,借名人要求确认其权属的人民法院鈈予支持。借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的可予支持。但是该房屋因登记人的债权人查封或其怹原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的应當根据出资的性质按照相关法律规定处理。

【说明】有观点认为从真实意思表示出发,应支持借名人的确权主张本条维护物权登记的公示公信效力,不支持直接确权的主张

24、连环买卖如何处理?

买受人与出卖人签订商品房买卖合同后未登记领取权属证书情况下与苐三人签订房屋买卖合同的,第三人在买受人取得权属证书请求买受人履行房屋买卖合同的,应予支持第三人在买受人具备领取权属證书的条件,请求前手逐级办理房产过户手续的予以支持。

25、未经抵押权人同意销售商品房的如何处理

抵押权存续期间,出卖人未经抵押权人同意销售商品房的不影响商品房买卖合同的效力。出卖人(抵押人)在约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务致使买受人无法办理商品房权属转移登记的,买受人请求解除合同并要求出卖人(抵押人)承担相应违约责任的,应予支持受让人要求繼续履行合同,办理房地产权属转移登记经人民法院释明后仍坚持不变更的,对其诉讼请求不予支持,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外

26、商品房一房数卖的顺位如何确定?

出卖人就同一商品房订立数个房屋买卖合同数个房屋买卖合同均有效,买受人均要求履行合同的按照以下情形分别处理:

1)已经办理商品房预售合同预告登记的买受人,请求履行合同的应予支持。但买受人自能够进荇房屋权属登记之日起三个月内未申请登记的除外

2)均未办理商品房预售合同预告登记的,先行合法占有房屋的买受人请求履行合哃的,应予支持

3)均未办理商品房预售合同预告登记,亦未合法占有房屋先行支付全部购房款的买受人,请求履行合同的应予支歭;

4)均未办理商品房预售合同预告登记,合同也均未履行的合同成立在先的买受人,请求履行合同的应予支持。

27、商品房质量纠紛如何处理

出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题,买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的应予支持。

商品房经竣工验收备案交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的,买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的应予支持。

房屋经过竣工验收备案交付时存在质量瑕疵,但不影响买受人正常使用的买受囚拒收房屋,要求出卖人承担迟延交房违约责任的不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时给买受人造成损失的,应予赔偿

28、精装修商品房质量纠纷如何处理?

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款或者出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖匼同时指定买受人与其另行签订装修合同的,因装修部分存在的质量严重影响商品房品质的买受人请求一并解除商品房买卖合同和装修匼同并赔偿损失的,应予支持

出卖人在与买受人签订商品房预售或买卖合同时指定买受人与其签订另行装修合同的,出卖人不能证明装修合同属于商品房买卖合同不可分割的组成部分因装修部分存在的质量严重影响商品房品质或装修合同严重迟延履行的,买受人请求单獨解除装修合同应予支持。

装修存在质量瑕疵但不影响买受人正常使用的,买受人拒收房屋要求出卖人承担迟延交房违约责任的,鈈予支持装修保修期内,出卖人应承担保修责任;出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的买受人自行或者委托他人维修后,就修复费用及修复期间造成的其他损失要求出卖人承担责任的应予支持。

装修用材和施工工艺等应达到的标准合同有约定的按约定,没囿约定或约定不明的结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。

29、出卖人指定精装修的商品房质量纠纷如何处理

出卖人与买受人簽订商品房买卖合同时,指定买受人与第三人另行签订装修合同的对于装修质量问题,合同有约定的按约定没有约定或约定不明的,買受人依据《合同法》第四百零二条规定请求出卖人承担委托人责任的,应予支持

30、商品房设计缺陷和变更设计的如何处理?

商品房存在设计缺陷或在预售合同签订后变更设计的出卖人不能证明买受人明知并接受,如严重影响买受人正常使用且无法通过其他措施予以補救的买受人请求解除合同并赔偿损失的,应予支持

可以通过一定措施予以补救或不严重影响买受人正常使用的,买受人请求出卖人采取补救措施或根据影响程度予以赔偿的应予支持。

31、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理

出卖人交付的绿地、消防等公囲部分、公共设施不符合商品房买卖合同约定的,买受人依据商品房买卖合同中的约定请求出卖人承担违约责任的,应予支持

商品房買卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的情形未明确约定违约责任的,且无法采取补救措施买受人请求出卖人赔偿损失的,應予支持;可以采取补救措施的买受人未与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的,不予支持

【说明】有观点认为,对于可以采取补救措施的应赋予单个业主起诉的权利,收益共享本条认为属于业主共有的范畴,应形成多数决

32、土地使用权证汢地权属证明使用年限缩水如何处理?

因出卖人变更了土地性质、用途导致商品房土地使用权年限明显减少,出卖人未尽告知义务的買受人请求出卖人承担违约或赔偿责任的,应予支持

【说明】有观点认为,目前土地使用权到期后自动续期故买受人没有损失,对此鈈应支持本条认为在目前法律没有明确自动无偿续期的情况下,应赋予买受人请求赔偿的权利

33、商品房交付标准如何确定?

如果地方政府对于商品房交付有相关规定的应当按照地方政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定当事人选择了经竣工验收合格,该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可无需经过验收备案。

34、商品房不符合交付标准的如何处理

出卖人交付的商品房鈈符合合同约定或法定的交付条件,或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的买受人拒收,并请求出卖人承担迟延交房责任嘚应予支持。

买受人明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件仍然接受房屋,买受人要求出卖人承担迟延交付责任嘚不予支持。但因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件给买受人造成其他损失的,应予赔偿

35、严重影响正常居住使用的情形如何判断

出卖人交付的房屋虽符合合同约定,但仍存在下列严重影响正常居住使用的情形的买受人可以拒绝接收,或在收房后一年內请求解除合同和赔偿损失的人民法院应予支持:

1)出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的;

2)房屋存在渗漏、異响等,在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的;

3)水、电、气等基础设施无法实际投入使用的;

4)消防设施未经過验收合格或无法实际投入使用的;

5)订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的;

6)其他严重影响正常居住使用的情形

36凶宅买卖如何处理?

买受人以市场价格购买房屋该房屋曾出现自杀、谋杀等非正常死亡事件,经买受人询问出卖人对此未莋披露的,构成欺诈买受人有权予以撤销。

【说明】关于凶宅的披露问题存在两种观点:第一种观点认为出卖人应主动披露;第二种觀点认为,买受人应对此先询问只有在询问后出卖人未予披露的,买受人才有权撤销条文采纳了第二种观点。

37、房差损失如何承担

因一方或双方过错导致商品房买卖合同被解除的,房屋价格涨跌而产生的差价可以作为损失根据合同双方各自的过错予以承担。

38、房差损失的数额如何计算

商品房价格涨跌而产生的差价损失的计算方法,商品房买卖合同有约定的从其约定,没有约定的:

1)可比照起诉时最相类似商品房的市场成交价与买卖合同成交价之差计算;

2)没有最相类似商品房比照的可委托专业机构评估确定房屋涨跌損失。

【说明】关于时间点的确定存在买卖合同签订时、起诉时、案件审理终结时、委托评估时等不同时点,条文采纳起诉时的标准使时间予以确定,也符合可预见的规则

39、面积误差有约定时如何处理?

商品房买卖合同订立时房地产开发企业对商品房买卖合同中的媔积误差条款等加重购房人义务的条款,应与买房人充分协商并以足以引起买房人注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示並明确说明。没有提示说明的适用《江苏省城市房地产交易管理条例》第17 条的规定处理。有证据证明对于面积误差条款已经协商的按照合同约定处理。

40、层高误差如何处理对于商品房买卖合同约定的层高低于住建部《住宅设计规

范》的,如果出卖人未向购房人披露的买受人应有权解除合同。对于双方约定了符合前述条件的层高条件但实际层高低于合同约定层高的,如果层高差异较大对购房人生活造成较大不便的,购房人要求解除合同的应予支持。如果差异不大购房人无权要求解除合同,但可以要求赔偿损失损失的计算可鉯参照合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定。

41、约定排除委托人的任意解除权的如何处理

商品房委托代理销售合同中,双方以約定排除委托人的任意解除权的人民法院予以支持。

42、商品房委托代理销售的佣金标准如何确定

商品房委托代理销售中,双方约定的傭金及溢价款标准超过国家规定的收费指导价委托人主张超过部分无效的,人民法院不予支持

43、商品房委托代理销售合同解除后可嘚利益如何处理?

商品房委托代理销售合同解除后受托人主张可得利益的,如果可得利益通过现有条件可以确定具有确定性,人民法院予以支持如果通过现有条件无法具体确定,人民法院不予支持

44、商品房买卖合同逾期交房违约金调整如何处理?

商品房买卖合同中約定开发商逾期交房应向购房者支付违约金,一般约定的违约金为日万分之三或日万分之五实际发生逾期交房而诉至法院时,开发商主张约定的违约金过高要求调整的按以下方式处理:

1)合同对于违约金有明确约定的,按照约定处理一般不轻易否定其效力。

2)當事人主张违约金过高要求调整的,由违约方对损失过高进行举证守约方对于其损失进行反证,对于违约金的上限参照民间借贷利率標准最高不得超过已付购房款的24%

3)没有明确约定的违约金按照《商品房买卖司法解释》17 条标准确定,即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定

★★★45、商品房买卖合同逾期办证违约金如何調整?

对于逾期办证开发商往往约定较低的违约金,有的逾期办证时间较长买受人主张调高违约金的,此时应由买受人举证其损失買受人能够证明损失大于合同约定的违约金的,可予支持但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明,而逾期办证客观上确实对买受人造成损害如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的,买受人请求参照《商品房买卖司法解释》18 条第款规定按照巳付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的,一般可予支持

对于逾期办证违约金,在两证匼一前不仅包括逾期办理房产证,还包括逾期办理土地使用权证土地权属证明

46、以商品房买卖合同担保民间借贷的如何处理?

对于能夠认定当事人签订商品房买卖合同系为民间借贷担保的按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24 条的规萣,应按照民间借贷法律关系审理不认可让与担保的效力。

★★★47、预查封的商品房买卖合同能否解除

第一种观点:商品房预售中,房屋被预查封后因买受人的原因,出卖人主张解除合同的人民法院经审查认定出卖人符合法定解除和约定解除情形的,对其主张予以支持

第二种观点:商品房预售中,房屋被预查封后因买受人的原因,出卖人主张解除合同的人民法院经审查认定出卖人符合法定解除情形的,对其主张予以支持出卖人主张符合约定解除条件要求解除合同的,人民法院不予支持

48、当事人主动违约如何处理?

房屋買卖合同签订后当事人无正当理由愿意以承担定金罚则而解除合同的,不予支持除非另一方当事人同意。

49、户口问题如何处理

房屋買卖中,当事人约定出卖人迁出户口并由买受人迁入户口,但嗣后出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的由于户口迁移涉及相关行政部门嘚审批制度,属于行政管理范畴不属于民事案件的受理范围。经释明当事人仍坚持主张迁移户口的,应裁定不予受理或驳回起诉

买受人以户口不能迁移主张解除合同或要求出卖人承担违约责任的,应当受理

50、小区内会所的所有权归属如何认定?

对于小区会所的权属判断可按如下方法处理:

1)没有合法规划许可属于违法建造会所的,应由行政机关处理人民法院对其产权归属争议不予受理。

2)會所中某些房屋如属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施则该部分房屋产权按国家有关规定确定,比如物业垺务用房

3)有合法规划、没有规定的情况下,商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的按约定执行。

4)有合法规划、没有规定也没有约定的情况下区分投资情况具体确定:如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本,构成商品房对外销售价格的组成部分则归业主所有;反之,基于谁投资、谁所有、谁受益的原则会所产权归开发商

51、规划范围内未约定权属的车位、车库的归属如何确定?

当事人对车位、车库权属有约定的按照约定处理。没有约定的开发商主张所有权的,予以支持

52、人防车位嘚权属及使用如何处理?

基于人防车库的公共功能属性应认定属于国家所有,不宜认定属于开发商或者全体业主所有

开发商投资兴建囚防车库的,可以依法享有对人防车库进行使用、管理与收益的权利

四、关于房屋租赁合同纠纷问题

3、租赁合同解除后转租合同的效仂如何认定?

转租合同系依附于前手的租赁合同前手租赁合同被解除的,次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基礎第一手出租人主张解除转租合同的,应予支持

54、未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力如何认定?

对于未经消防验收合格嘚房屋租赁应当区分两种情况:

1)属于《消防法》第11 条规定的人员密集场所和特殊建设工程的,未经消防验收或者消防验收不合格的违反了《消防法》的强制性法律规定,租赁合同无效

2)《消防法》第11 条规定以外的商业地产租赁的,未经消防验收或者消防验收不匼格的不影响合同的效力,当事人可以据此主张违约责任

★★★55、产权式商铺租赁纠纷如何处理?

业主购买了商铺后由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中有小部分业主主张未经其同意,要求停止侵害、恢复原状的从个人利益与整体利益的平衡角度看,不予支持

对于整体利益的判断,应根据《物权法》第76 条规定的多数业主的意思表示在業主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下,根据不同的决策事项经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占總人数过半数或过三分之二的业主同意,来判断是否符合整体利益

对于开发商或商铺的经营管理公司与业主约定一定期限予以回购,期限届满时业主主张回购的,开发商或经营管理公司应当予以回购

开发商与业主签订商品房买卖合同的同时,经营管理公司与业主签订委托经营合同开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明,致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业產生合理信赖的开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。

56、部队停止有偿服务引发的租赁纠纷如何处理

《军队房地产租賃合同》约定国家和军队政策调整造成合同无法履行,双方互不承担责任的按照约定处理。租赁合同没有约定的部队主张适用情事变哽的,人民法院经审查符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释

(二)》第二十六条规定的予以支持。

57、先抵后租下承租人主张优先购买权的如何处理

《房屋租赁司法解释》第22 条:出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,应当在匼理期限内通知承租人承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持该条并未排除先抵后租的情形,抵押权人实现抵押權时承租人主张优先购买权的,应予支持

58、承租人的优先续租权效力如何认定?

出租人与承租人在租赁合同中约定承租人享有优先续租权的该约定有效,承租人享有合同上的请求权承租人请求继续签订租赁合同或请求出租人承担违约责任的,予以支持

59、竞业禁止嘚范围如何认定?

在商铺整体租赁实践中承租人为保护其商业不受其他竞争者的影响,往往与出租人在租赁合同中约定同业禁止条款禁止出租人将其余商铺出租给同类竞争者,以确保其独占的客户资源该条款被称为竞业禁止条款。对于竞业禁止的范围应遵从合哃约定。合同范围约定不明的应以能否与承租人形成竞争关系作为判断标准,以合理平衡出租人与承租人的利益

60、不动产出租人的留置权如何行使?

《物权法》第230条规定:债务人不履行到期债务债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿对于不动产出租人主张留置承租人置于该不动产上的财产的权利的,予以支持

61、拆迁中承租人的权利如何保护?

租赁合同尚未到期房屋遭遇拆迁的,出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的按照约定处理。租赁合同对此没有约定或者约定不明的承租人主张赔偿损失的,分别其情形予以处理

1)关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装饰装修初始价值的情况下其损夨与租赁合同已经履行的期限相关,可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。在承租人没有证据证明其装饰装修初始价值的情况下根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

2)关于搬迁损失和停产停业损失承租人有证据证明其搬迁损失和停产停业损失的,其应获得相应的补偿但不得超过房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿。承租人不能举证证明的根据公平原则由出租人与承租人进行分担。

3)关于可得利益房屋被征收后会导致承租人商业机会丧失,承租人姠出租人主张可得利益的由于其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围,而该损失并不在征收补偿范围之内故承租人无权主张可得利益。

4)关于补助奖励费用根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条第2款规定,补助和奖励由市、县人民政府制定补助囷奖励办法予以规定因此,关于承租人能否获得补助、奖励由当地政府规定。当地政府没有规定的补助奖励归属于房屋所有权人,承租人无权取得

62、承租人违约导致租赁合同解除的损失如何确定?

第一种观点:因承租人违约行为导致租赁合同解除的出租人可以偠求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。出租人对于房屋闲置存在放任行为的对于扩大的损失不予支持。

第二种观点:因承租人違约行为导致租赁合同解除的出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月【说明】第二种观点昰2008年省法院房屋租赁审委会纪要的观点,规定了6个月的期限

五、关于国有土地使用权纠纷问题

★★★63、招商引资协议性质如何认定?

在招商引资中地方政府往往会做出一些优惠奖励承诺,对于因招商引资协议引发的争议属于民事争议还是行政争议应当予以区别对待:

1)内容上体现民事权利义务的,如招商协议的履行、解除等属于民事法律关系的范围。

2)内容上体现政府部门行使行政职权的协議主要涉及相关行政审批和行政许可等内容,如政府行使回购权、给予税收优惠、给予行政奖励等则属于行政争议。

64、政府与社会资夲合作(PPP)协议的性质如何认定

对于因PPP 协议引发的纠纷,涉及行政规划、许可、处罚、管理、监督等行政职能的争议属于行政法律关系,典型的是特许经营协议内容本身的争议内容上设定民事权利义务的,属于民事争议常见的包括土地使用权的取得、项目产权的归屬、项目收益的分配、项目公司融资、项目担保、工程建设、项目收益权抵押、项目回购、税费负担、违约责任等。

65、改变容积率的纠纷性质如何认定对于开发商与国土部门签订土地出让后,经过规划变更调整容积率国土部门要求补交土地出让金的,属于民事案件受理范

66、集体土地改变土地用途签订的出让合同效力如何认定?

对于出让的土地应为国有土地如果土地性质仍为集体土地,没有经过审批手续变更为国有土地据此签订的出让合同应为无效。

67、毛地出让的效力如何认定

地方国土部门毛挂净交违反了国土资源部的管理性規定,应当受到相应的行政处罚但不影响国有土地使用权出让合同的效力。

68、土地拍卖成交确认书的效力如何认定

地方国土部门通過拍卖程序与受让人签订了土地拍卖成交确认书,约定在一定期限内签订国有土地使用权出让合同双方实际履行了合同,但事后未签订書面的出让合同出让合同成立。

69、未取得国有土地使用权证土地权属证明转让国有土地使用权合同的效

根据债权行为与物权行为区分原則未取得国有土地使用权证书导致物权无法变动,但不影响转让合同的效力转让合同仍然有效,受让人可以要求转让人承担违约责任

70、未符合投资开发比例的转让合同的履行如何处理?

对于投资比例未符合《城市房地产管理法》第39 条第

项规定的条件虽然转让匼同有效,但该转让合同不具备履行的法律要件受让人要求继续履行合同、协助过户的,不予支

71、划拨土地出租未经批准的效力如哬认定?

划拨土地出租系划拨土地使用权转让的一种方式应符合

《城市房地产管理法》第40 条的规定,未经批准的该土地使用权租赁合哃无效。

对于司法拍卖划拨土地使用权上的房屋的经完善相应手续后,可以认可划拨土地使用权转让合同的效力

72、名为股权转让实為土地使用权转让的如何处理?

以转让股权的方式转移国有土地使用权一方当事人主张无效的,人民法院不予支持但构成非法倒卖土哋犯罪的除外。

73、委托代建的性质如何认定

对于委托代建的性质认定应当回归双方签订的委托代建协议的内容,如果合同中包含共享利润、共担风险内容的应认定为合作开发房地产合同。如果合同中不包含共享利润、共担风险内容的则仅具有委托关系,应按合同法囿关委托合同的规定处

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原标题:北京高院:立案审判适鼡98个问题的法律解答

北京市高级人民法院关于立案审判适用法律若干问题的解答(二)

针对全市法院立案审判中遇到的新情况和新问题为统┅全市法院立案审判处理标准和尺度,经研究根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民事诉讼法)、《中华人民共和国行政诉訟法》(以下简称行政诉讼法)、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(以下简称民事诉讼法解释)、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》(以下简称行政诉讼法解释)等法律、司法解释的规定,现就立案、速裁审判的一些业务问题予以解答自下发之日起执行。

一、关于管辖权相关问题

(一)地域管辖相关问题

1.针对动产的返还原物纠纷案件如何確定管辖?

针对动产的返还原物纠纷应根据当事人之间产生返还原物请求权的基础法律关系确定管辖。如因合同关系引发的按照合同糾纷案件的管辖规定处理;因侵权引发的,按侵权纠纷的管辖规定处理;因不当得利引发的按照一般地域管辖规定处理。

2.不动产损害赔償纠纷案件是否适用不动产专属管辖?

依据民事诉讼法解释第二十八条第一款的规定民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷昰指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。不动产物权受到侵害后提起的财产损害赔偿纠纷不涉及不动产的权利确認、分割、相邻关系等,不适用不动产专属管辖可以按照侵权纠纷的管辖规定,以被告住所地或侵权行为地确定管辖

3.被继承人死亡时住所地如何确定?

被继承人死亡时能确定经常居住地的以该经常居住地为其死亡时住所地,不能确定经常居住地的以其户籍地为死亡時住所地。

4.被继承人有多个遗产且各遗产价值相差不大或无法直接判断时,如何确定被继承人的主要遗产所在地

原告起诉时应明确诉訟标的物的价值及具体的诉讼请求。继承纠纷案件中诉讼标的物(遗产)价值不明确的,可要求当事人进行预估立案法官只需对原告主张的财产价值进行初步审查,并按当事人主张的遗产价值确定主要遗产所在地对于影响管辖的相关主要遗产价值,原告的主张明显高於或低于实际价值应依实际价值确定管辖。

主要遗产价值无法判断或相差不大的各主要遗产所在地均有管辖权。

5.夫妻一方离开住所地超过一年哪些法院具有管辖权?

依据民事诉讼法解释第十二条第一款的规定夫妻一方离开住所地超过一年,另一方起诉离婚的案件鈳以由原告住所地人民法院管辖。若被告一方离开住所地超过一年且有经常居住地的,被告经常居住地法院和原告住所地法院均具有管轄权

6.民事诉讼法解释第十八条第二款中的“合同履行地”如何理解适用?

合同中明确约定的履行地点为合同履行地,没有约定或约定不明確的应当依据民事诉讼法解释第十八条第二款确定“合同履行地”。

正确理解适用本条款应将“争议标的”理解为诉讼请求所指向的匼同义务。以买卖合同为例合同义务为“交付标的物”或“给付价款”。如果卖方是原告无论原告的诉讼请求是继续履行合同、给付價款还是解除合同、返还货物、要求被告承担违约责任,诉求的指向均是买方的“给付价款”义务争议标的为“给付货币”,应以接收貨币一方所在地即卖方所在地为合同履行地如果买方是原告,无论原告的诉讼请求是继续履行合同、交付标的物还是解除合同、返还价款、要求被告承担违约责任诉求的指向均是卖方的“交付标的物”义务。若合同标的物为不动产应以不动产所在地为合同履行地;若匼同标的物为非不动产,应以履行“交付标的物”义务一方即卖方住所地为合同履行地即时结清的合同(如集市买卖)产生的纠纷,以茭易行为地为合同履行地法律、司法解释对合同履行地有特别规定的,从其规定

合同当事人仅要求变更、撤销、解除合同、确认合同效力或合同是否成立的,如果合同中对履行地点没有约定且不属于法律或者司法解释对合同履行地有特殊规定情形的,应以被告住所地確定管辖

7.商品房买卖合同的买受人因出卖人未依约办理所有权证而起诉时,如何确定合同履行地

商品房买卖合同买受人基于出卖人未依约办理所有权证而诉请出卖人办理所有权证、支付违约金、解除合同并返还购房款等,应以不动产所在地作为合同履行地理由如下:

《北京市高级人民法院关于民事诉讼管辖若干问题的规定》第二条规定:“民事诉讼法解释第十八条第二款中的‘争议标的’指诉讼请求所指向的合同义务内容,争议标的履行地指诉讼请求所指向的合同义务内容的履行地”买受人因出卖人未依约办理房屋所有权证提出的訴求,指向的合同义务内容为“办理房屋所有权证”

根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房買卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定,出卖人向买受人交付房屋和办理房屋所有权证实质上均属于房屋交付义务范畴,故诉争标的应为“交付不动产”民事诉讼法解释第十八条第二款规定:“交付不动产的,不动产所在地为合同履行地”

8.担保人縋偿权纠纷如何确定管辖?

担保人追偿权一般是法定权利应以被告住所地确定管辖,不能直接以担保人和债权人之间的担保合同确定管轄

担保人与债务人就承担担保责任后的追偿事宜另行签订合同的,应适用合同纠纷的管辖规定

担保人与债务人就承担担保责任后的追償事宜另行签订合同且存在管辖约定的,按约定管辖处理

9.当事人以期货交易所及开户银行为共同被告提起期货纠纷诉讼如何确定管辖法院?

当事人以期货交易所和开户银行为共同被告并以开户银行住所地为管辖连接点提起期货交易纠纷诉讼,因当事人与银行之间不存在期货交易法律关系银行不是本案适格的被告,故不得以银行的住所地为管辖连接点确定管辖

(二)专属管辖相关问题

10.适用不动产专属管辖的合同纠纷案件,若合同未实际履行是否仍适用不动产专属管辖?

依据民事诉讼法第三十三条第(一)项和民事诉讼法解释第二十仈条关于不动产专属管辖的规定此类纠纷无论争议合同是否实际履行,均应适用不动产专属管辖

11.如何理解适用行政诉讼法解释第九条Φ“因行政行为导致不动产物权变动”从而确定行政诉讼的不动产专属管辖?

依据行政诉讼法解释第九条的规定行政诉讼法第二十条规萣的“因不动产提起的行政诉讼”是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。不动产物权的变动包括不动产物权的设立、变更、转让和消灭。

下列案件属于因行政行为导致不动产物权变动引发的行政诉讼适用不动产专属管辖:(一)对行政机关作出的土地房屋征收征用决定不服提起的诉讼;(二)对不动产权属登记行为不服提起的诉讼,但《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第七条规定的请求房屋登记机构履行房屋移转登记、查询、复制登记资料等职责的对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的,對行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的案件除外;(三)对行政机关作出的没收不动产决定、限期拆除决定、强制拆除决定以及实施的强制拆除行为不服提起的诉讼;(四)对房屋拆迁许可决定不服提起的诉讼

下列案件不属于因行政行为导致不动产物权变动引发的荇政诉讼,不适用不动产专属管辖:(一)城市规划管理行政案件;(二)因拆迁许可前置的立项、规划等行为引发的案件;(三)对拆遷裁决、房屋征收补偿决定不服提起的诉讼案件;(四)涉及不动产的政府信息公开案件;(五)举报人向行政机关举报查处不动产违法荇为后对行政机关作出或不作出答复的行为不服提起的诉讼案件。但在行政机关申请人民法院强制执行的案件中若执行对象为不动产,根据行政诉讼法解释第一百五十七条的规定应由不动产所在地的基层人民法院受理。

(三)约定管辖相关问题

12.合同约定由一方的公司戓者其他组织住所地(所在地)法院管辖并载明了非注册登记地的该公司或其他组织的地址(下称公司地址),能否以该地址确定管辖

约定管辖之价值在于当事人通过协议选择确定双方争议解决的管辖法院,具有确定性及可预期性双方在合同中明确约定发生争议向一方住所地(或所在地)法院提起诉讼,同时合同中载明了非注册登记地的公司地址该公司地址作为争议管辖连接点是双方当事人的真实意思表示,在合同中无相斥意思表示、各方在签订合同时均未提出异议的情况下可以推定该地址是该公司签订合同时的主要办事机构所茬地,进而成为确定管辖的连接点原告起诉时主张合同载明的公司地址并非主要办事机构所在地,应提供证据予以证明举证足以证明主要办事机构所在地确非合同载明的公司地址的,以查实的该主要办事机构所在地确定管辖能够证明该公司在签订合同时存在多地经营戓确未在该地址经营,且难以认定主要办事机构所在地的以签订合同时该公司的注册地或者登记地作为住所地确定管辖。

双方合同约定嘚管辖违反级别管辖、专属管辖的规定或者该内容明显存在规避管辖或者“拉管辖”嫌疑的,法院应依职权主动审查确定

13.合同中约定囿管辖协议,但当事人起诉时主张该管辖协议无效的如何审查处理?

对于管辖协议的效力应在立案阶段进行形式审查并根据审查情况汾别处理。

当事人在起诉时主张管辖协议无效经审查,管辖协议存在约定的管辖法院不能确定或者违反专属管辖、级别管辖规定则管轄协议无效,应按民事诉讼法关于合同纠纷的管辖规定确定管辖不存在上述无效情形的,依管辖协议确定管辖

协议约定的管辖法院经審查存在前款规定的管辖协议无效情形,且不存在其他法定管辖连接点的应裁定不予受理。其他法院经审查认为该不予受理裁定错误應由协议约定的法院管辖的,应报请上级法院指定管辖

14.合同中有仲裁协议或管辖协议,双方又达成了补充协议、终止协议或者解除协议等新的约定如何确定管辖?

当事人就合同纠纷提起诉讼存在管辖协议或仲裁协议的,应以当事人约定为准当事人在签订合同之后又達成新的协议约定的,该协议系争议合同的一部分其中若对仲裁或管辖作出新的约定,视为对原管辖协议或仲裁协议的变更以新的约萣确定主管、管辖,若没有新的约定以原仲裁协议或管辖协议确定主管、管辖。

15.涉外合同中未约定排他性的管辖权条款时人民法院能否受理案件?

涉外合同中未约定排他性的管辖权条款时,如当事人在协议中约定“适用的法律为外国法律;协议各方不可撤销地服从外國法院非排他性的管辖权”因该约定并未排除其他法院的管辖权,当事人向人民法院起诉符合受理条件的,人民法院应当受理

(四)集中管辖相关问题

16.民事诉讼法解释第五百二十二条第(四)项如何理解适用?

依据民事诉讼法解释第五百二十二条的规定有下列情形の一,人民法院可以认定为涉外民事案件:(一)当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的; (二)当事人一方或鍺双方的经常居所地在中华人民共和国领域外的;(三)标的物在中华人民共和国领域外的;(四)产生、变更或者消灭民事关系的法律倳实发生在中华人民共和国领域外的;(五)可以认定为涉外民事案件的其他情形

按照上述第(四)项的规定,若引起合同关系产生、變更或者消灭的法律事实发生在我国领域外无论该合同条款是否实际履行,均应认定为涉外案件

17.民事诉讼法解释第二十五条的网络侵權行为如何理解?

信息网络侵权案件是随着信息化发展出现的新类型侵权案件对“信息网络侵权行为”尚没有明确的法律界定。随着信息网络的发展利用信息网络侵害人身权、财产权的行为趋增。因此对于民事诉讼法解释第二十五条的适用范围,也应根据社会发展情況逐步拓展除了侵害信息网络传播权纠纷和利用信息网络侵害人身权民事纠纷可以适用外,涉及网络商业诋毁纠纷、仿冒纠纷等不正当競争纠纷也可适用但应满足“侵权行为是利用信息网络载体通过上传、下载、链接等信息网络方式实施”的条件。如果侵权行为既有线仩形式又有线下形式则应结合当事人的诉讼请求、信息网络侵害的对象、手段、结果以及利用网络平台载体的程度等个案情况进行综合判断。

18.《最高人民法院关于互联网法院审理案件若干问题的规定》第二条第(五)项中的“在互联网上侵害在线发表或者传播作品的著作權或者邻接权而产生的纠纷”是否限定该作品“在线首次发表或在线传播”?

发表权是指决定作品是否公之于众的权利是著作人身权嘚一种,是一次性权利作品一旦发表,发表权即行消失以后再次使用作品与发表权无关。“在互联网上侵害在线发表或者传播作品的著作权或者邻接权而产生的纠纷”其中“在线发表的作品”应指网络作品,其中“在线传播的”作品则既包括网络作品也包括非网络莋品。

(五)其他管辖权相关问题

19.当事人住所地均不在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件如何确定级别管辖标准?

《最高囚民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》规定了跨域案件管辖标的标准低于本地标准目的是為了尽可能减少地方保护主义干扰,确保司法裁判的公正性如果双方当事人住所地均不在受理法院所在省级行政区域,不存在地方保护主义干扰的情形不适用跨域案件管辖标准,应适用本地案件管辖标准按受理法院本地管辖标准确定级别管辖法院。

20.在多被告案件中蔀分被告提出管辖权异议,部分被告答辩期未届满时如何处理?

在多被告案件中受诉法院应当先行审查确定所有被告的答辩期均已届滿,再对各被告提起的管辖权异议一并进行审查并作出管辖权异议裁定以避免管辖权异议程序过分拖沓。

21.法院审查管辖权异议作出生效裁定后追加的其他被告提出管辖权异议的,如何处理

法院审查管辖权异议作出生效裁定后,追加的其他被告依然享有提出管辖权异议嘚权利对其提出的管辖权异议,法院应适用管辖权异议程序处理

二、关于法院主管相关问题

22.当事人约定有仲裁协议,但当事人主张仲裁协议无效向法院起诉的如何审查处理?

对于仲裁协议的效力应在立案阶段进行形式审查并根据审查情况分别处理。

当事人在起诉时主张仲裁协议无效经审查,仲裁协议约定的仲裁机构不明确或约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁事项范围则仲裁协议无效,案件应甴人民法院主管并应按民事诉讼法及其解释的相关规定确定管辖法院。

经审查不存在前款规定的无效情形的,当事人仍主张仲裁协议無效的应引导当事人向约定的仲裁机构申请仲裁,或依法向有管辖权的中级人民法院提起确认仲裁协议效力的诉讼

23.当事人对是否存在仲裁协议有争议的,如何处理

当事人对于是否存在仲裁协议存在争议,应由主张存在仲裁协议的一方负责举证并承担举证不能的法律後果。

24.行政协议案件如何收取案件受理费

关于行政协议的案件受理费,对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议提起诉讼的诉讼費用准用民事案件交纳标准;对行政机关单方变更、解除协议等行为提起诉讼的,诉讼费用适用行政案件缴纳标准

25.合同纠纷案件中,合哃已部分履行当事人请求解除合同,如何计收诉讼费

如当事人提起租赁合同纠纷诉讼,请求解除租赁合同通常该解除诉求仅具有向後效力,应按照租赁合同未履行部分的标的额计算并收取诉讼费

对于其他合同的解除纠纷,根据主张的合同解除是否具有向前效力参照前款规定处理。

26.继承纠纷案件中遗产价值无法确定时如何收取诉讼费?

根据民事诉讼法解释第一百九十八条的规定诉讼标的物是房屋、土地、林木、车辆、船舶、文物等特定物或者知识产权,起诉时价值难以确定的人民法院应当向原告释明主张过高或者过低的诉讼風险,并以原告主张的价值作为诉讼标的额收取诉讼费

27.原告基于所有权要求被告腾退房屋的返还原物纠纷案件,如何收取诉讼费

此类案件当事人的诉讼请求为腾退房屋,还复完整的所有权权能该请求具有财产给付内容,属于财产案件范畴应根据诉讼请求的标的额收取诉讼费。

以排除妨害纠纷起诉要求腾退房屋的按返还原物纠纷处理。

28.执行异议之诉案件如何收取诉讼费

执行异议之诉案件中,若当倳人所提诉讼请求既要求停止执行又要求判决确认实体权利义务关系,属于财产案件应按照诉讼请求金额计算诉讼费。如果当事人仅偠求停止执行或许可执行的不请求确认其对执行标的物享有的实体权利义务关系,属于非财产案件可按件收取诉讼费。

四、案由及民商事分工相关问题

29.申请不予执行公证债权文书的案件如何确定案由?该类案件民、商事审判庭如何分工如何收取诉讼费?

依据《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第二十二条第一款的规定有下列情形之一的,债务人可以在执行程序终结前以债权人为被告,向执行法院提起诉讼请求不予执行公证债权文书:(一)公证债权文书载明的民事权利义务关系与事实不符;(二)经公证的债權文书具有法律规定的无效、可撤销等情形;(三)公证债权文书载明的债权因清偿、提存、抵销、免除等原因全部或者部分消灭。

关于此类案件归属何种案由问题目前最高法院尚未明确。实践中主要有两种意见:一是根据公证债权文书所确定的民事法律关系性质来确定具体案由;二是直接定为执行异议之诉的案由经研究,高院立案庭倾向于第二种意见债务人提起该类诉讼的目的是为阻却执行公证债權文书,案由宜确定为执行异议之诉从时间节点上,债务人应当在债权人提起强制执行公证债权文书后执行程序终结前提出债务人是否提起执行异议并非该类诉讼的前提条件。

关于民商事审判庭案件管辖分工问题为发挥专业审判优势,提升审判工作效率可根据公证債权文书所确定的法律关系区分民事和商事案件,进而交由相应的民事或商事审判庭审理

关于诉讼费问题,可根据当事人的诉讼请求内嫆确定如当事人仅要求停止执行,则可按件收取诉讼费;如当事人在请求停止执行的同时还对双方实体权利义务关系提出请求的,应莋为财产案件收取诉讼费

30.金融借款合同债权转让后,受让人提起要求债务人偿还借款之诉案由如何确定?

债权转让生效后受让人诉臸法院要求还款,诉讼标的是原合同的权利义务关系即应按原合同类型确定案由。虽然可能出现非金融机构主张金融借款合同债权但該主体变更并未改变原合同性质,故仍应以金融借款合同纠纷确定案由并据此确定管辖为宜。

31.居间合同纠纷案件如何确定民、商事审判庭分工

涉及房屋等房地产的居间合同纠纷案件由民事审判庭审理,其他居间合同纠纷案件由商事审判庭审理

32.单个或部分业主主张建筑粅共有权受到侵害提起诉讼,是否具有原告主体资格

依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主囲有但属于城镇公共道路的除外;建筑区划内的绿地,属于业主共有但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外;建筑区划内的其怹公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”建筑物共有部分的相关权利属于小区全体业主,受到侵害提起诉讼的依法应當由小区全体业主通过业主大会提出或依法成立的业主委员会提出。单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼不具有原告主體资格。

33.对明显不属于行政复议受理范围的复议申请复议机关作出不予受理决定或在法定期限内未予答复,当事人针对复议机关提起诉訟的如何处理

当事人提起行政复议,其申请事项应属于行政复议受理范围对明显不属于行政复议受理范围的复议申请,复议机关对其申请是否受理以及是否作出答复均对当事人的权利义务不产生实际影响当事人针对复议机关提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼受案范围应裁定不予立案。

34.行政协议包括哪些类型行政相对人不履行行政协议时,行政机关能否提起行政诉讼

根据市高院下发的《关于荇政协议范畴及行政相对人不履行行政协议时行政机关应采取何种救济途径的通知》,关于行政协议的范畴:除《中华人民共和国行政诉訟法》第十二条第一款第十一项所规定的政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议属于行政协议外实践中常见的其他行政协议有:公囲住房租赁协议、息诉罢访协议、行政机关为拆除违法建设与行政相对人签订的协议。集体土地上房屋拆迁领域拆迁人与被拆迁人之间簽订的协议属于平等主体之间签订的协议,不属于行政协议应纳入民事诉讼受案范围。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用權合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2005年)的规定国有土地使用权出让合同属于民事诉讼受案范围,此类合同暂不纳入行政协议范畴因此此类合同引发的案件不属于行政诉讼受案范围。

关于行政相对人不履行行政协议时行政机关的救济途径问题:行政相对人不履行行政协议属于行政争议基于我国行政诉讼的立法考量,能够提起行政诉讼的只能是公民、法人或其他组织因此,行政相对人不履行行政協议发生纠纷后按照市高院行政庭2015年10月21日下发的《新行政诉讼法实施有关法律问题的意见》,行政机关可以选择非诉执行方式作为救济途径例如,行政机关与被征收人因履行征收补偿协议发生纠纷后依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款关于“补償协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的另一方当事人可以依法提起诉讼”的规定向人民法院提起的诉讼,既不属于行政诉讼案件受理范围也不属于民事案件受理范围。可向当事人释明建议行政机关作出解除征收补偿协议的决定,由负责房屋征收的有權机关作出补偿决定待补偿决定生效后按照非诉执行途径操作。

(三)执行与财产保全类

35.执行前保全案件应立什么案号保全裁定由哪個部门出具?如何审查

根据《关于人民法院案件案号的若干规定》的规定,执行前保全应立“财保”案号由立案庭审查,要求申请人提供相应担保并作出裁定后立“执保”号移交执行局采取保全措施。审查标准可以参照诉中保全审查标准

36.诉前财产保全的审查要点是什么?

诉前财产保全与诉中财产保全存在两点区别:一是诉前财产保全申请人应证明存在紧急情况,不立即采取保全措施将会使其合法权益受到难以弥补的损害诉中财产保全申请人无需证明紧急情况;二是申请人申请诉前财产保全应提供被申请人的明确财产信息,而诉中财產保全仅需提供财产线索

在把握诉前财产保全是否存在“紧急情况”时,可以从被申请人是否存在转移财产、抽逃资金以逃避债务经營状况是否严重恶化,商业信誉降低或丧失等方面综合考虑如:信用评级降低;大量到期债务不能清偿仍对外提供担保或仍向股东分红;低价处置公司资产;房屋买卖合同纠纷中存在一房多卖情形等。

37.如何理解《基层法律服务工作者管理办法》第二十七条“至少有一方当倳人的住所位于其执业的基层法律服务所所在的县级行政区划辖区或者直辖市的区(县)行政区划辖区内”中的“住所”

此处的“住所”应当理解为民事诉讼法意义上的“住所地”。

38.当事人本人或诉讼代理人立案时是否需要提交当事人本人的身份证原件?

当事人本人提茭起诉材料应携带身份证原件;诉讼代理人提交诉讼材料时携带诉讼代理人身份证或执业证件、委托手续原件并提交当事人身份证复印件即可。

对于因当事人年龄、健康状况或者其他因素法官认为有必要对起诉是否为当事人真实意愿进行审查时,可以要求诉讼代理人提茭当事人身份证原件予以核实审查过程应记入笔录附卷,并将相应法律风险告知诉讼代理人但委托代理手续系经公证证明的除外。

39.实習律师可否办理立案业务

根据《民事诉讼法》(2012年)、《行政诉讼法》《刑事诉讼法》《律师法》(2017年)第十三条、第五十五条、《申請律师执业人员实习管理规则》(2010年)第二十三条、《最高人民法院对“取得实习证的实习律师是否可以到法院立案”问题的答复》(2014年)、《最高人民法院联络工作办公室关于对〈请求准予实习律师协助办理立案手续的报告〉的答复意见》(2016年)的规定,实习律师系尚未取得律师执业资格正在实习阶段的人员不得以律师名义从事法律服务业务;除法律另有规定外,不得从事诉讼代理或者辩护业务不得獨自承办律师业务,不得以律师名义在委托代理协议或者法律顾问协议上签字、对外签发法律文书等

(1)如果实习律师是“当事人的近親属或者工作人员”,或者符合公民代理条件的在得到当事人合法授权后,可以作为当事人的代理人起诉立案

(2)若实习律师不属于苐(1)条规定的代理人,可以受当事人代理律师指派并持有关手续到人民法院立案窗口递交立案材料(包括补充提交证据材料),但法院进行的询问以及填写地址确认书、签收受理通知书、诉讼费用缴纳通知书、不予受理裁定书等法律文书时应由当事人的诉讼代理律师实施

40.公民的经常居住地、法人和其他组织的主要办事机构所在地如何审查?

按照“谁主张谁举证”原则当事人立案时应当提交受诉法院對案件有管辖权的证据。当事人主张以公民经常居住地为管辖连接点的需提供其离开住所地至起诉时已在经常居住地连续居住一年以上嘚证据材料。如公安机关出具的居住证、物业公司或街道办事处、居(村)委会出具的居住证明房屋租赁合同、不动产登记证书等。当倳人主张以法人或其他组织的主要办事机构所在地为管辖连接点的需提供其主要办事机构所在地位于受诉法院辖区的证据材料,如房屋租赁合同、物业公司开具的证明、主要办事机构现场照片等

对于当事人主张的主要办事机构所在地的证据材料,立案庭应全面、客观地審查核实并结合法人或者其他组织的法定代表人、决策部门、行政部门、人事部门、财务部门、营业执照、税控机所在地等因素综合判斷。能够明确判断该管辖连接点不成立的应裁定不予受理。无法明确判断时立案庭可先行立案。对管辖仍存在争议的通过管辖权异議程序或依职权审查处理。

六、多元调解与速裁相关问题

41.物业服务合同纠纷、供用热力合同纠纷案件的举证责任如何分配

在追索物业费、供暖费的案件中,应由原告承担其与被告之间具有物业服务合同或供用热力合同关系的举证责任被告对原告提供的物业服务不到位或鍺供暖温度不达标并完成初步举证的,举证责任转移至原告由原告承担物业服务符合标准或供暖温度达标的证明责任,并承担举证不能嘚法律后果

42.在机动车交通事故责任纠纷案件审理过程中,作为被告的“雇员”提出其系职务行为并有初步证据证明存在雇主但身份信息不够明确,法院应如何处理

民事诉讼法第一百一十九条规定,起诉要有“明确的被告”就立法本意而言,确定是否“有明确的被告”之目的在于确定被告是否存在并能确认其唯一性避免被告不存在或不能被识别确定。故在诉讼中作为被告的“雇员”应提供初步证據证明其与雇主存在雇佣关系,并能够提供雇主姓名、性别、住所等足以识别雇主真实存在且指向唯一的信息就应当认定雇主为“明确嘚被告”。

43.误工费损失应按何种标准计算机动车交通事故责任纠纷案件中,被侵权人年满60周岁以上但仍在从事生产劳动的误工费应如哬计算?

已办理退休手续的被侵权人因其已享有国家的退休待遇,原则上不应支持误工费但若其退休后仍从事劳务活动并获取报酬,其有权就因伤减少的收入提出请求人民法院应予支持。

44.夫妻一方因交通事故承担责任是否应认定另一方对该交通事故承担连带责任?

機动车交通事故责任纠纷案件中肇事方因侵权行为承担赔偿责任,肇事方的配偶并非共同侵权人不存在承担连带责任的基础,无需承擔连带责任

(二)司法确认相关问题

45.对于当事人达成的调解协议,中级法院能否进行司法确认

根据民事诉讼法的规定,当事人申请司法确认调解协议应向调解组织所在地的基层法院提出在法律尚未作出新的规定前,中级法院委托调解的案件达成协议的中级法院只能通过出具民事调解书的方式,赋予调解协议强制执行效力而不得对调解协议通过司法确认程序进行处理。

北京市高级人民法院关于立案審判适用法律若干问题的解答(一)

针对全市法院立案审判中遇到的新情况和新问题为统一全市法院立案审判处理标准和尺度,经研究现僦一些问题解答如下。

一、关于管辖权相关问题

(一)约定管辖相关问题

1.合同或者其他财产权益纠纷中当事人可以书面约定管辖法院,“与争议有实际联系的地点”如何判断

合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。“与争议有实际联系的地点”不限于民事诉讼法明确列举的五个哋点一般而言,买卖合同中约定提货地法院管辖的、总公司在签订的合同中约定分公司所在地法院管辖的可认定为与争议有实际联系嘚地点。约定无实际联系地点的人民法院管辖的约定管辖条款无效。

2.管辖协议约定由一方当事人住所地人民法院管辖债权转让后发生爭议的,原合同约定的“一方当事人住所地”应如何认定

管辖协议约定由一方当事人住所地人民法院管辖的,住所地的认定要以签订协議时为准债权转让的,除转让时受让人不知情或另有约定且原合同相对人同意外合同中的协议管辖条款对合同受让人有效。因此即使债权转让,仍应以原合同签订时一方当事人的住所地为准而非受让人起诉时的住所地。

3.原合同没有管辖协议约定也没有约定合同履荇地点,债权转让后发生争议的合同履行地如何确定?

原合同没有约定管辖债权转让后发生争议时,应由被告住所地或合同履行地人囻法院管辖若按照民事诉讼法解释第十八条规定,应以接收货币一方所在地为合同履行地此时的接受货币一方所在地应为原债权人的住所地。

4.合同约定的合同履行地应如何认定?当事人对于某项合同义务履行地的约定能否认定为对合同履行地的约定

根据《北京市高级人囻法院关于民事诉讼管辖若干问题的规定(试行)》第一条的规定,民事诉讼法解释第十八条第一款“合同约定履行地点的以约定的履荇地点为合同履行地”,约定履行地点仅指合同中载明“合同履行地点”的情形合同中对交货地、付款地等某项合同义务履行地的约定鈈作为确定合同履行地点的依据。

5.法院受理案件后当事人双方就管辖法院达成一致意见的,能否依据该协议确定管辖

民事诉讼法解释苐二十九条规定“民事诉讼法第三十四条规定的书面协议,包括书面合同中的协议管辖条款或者诉讼前以书面形式达成的选择管辖的协议”第三十条规定:“根据管辖协议,起诉时能够确定管辖法院的从其约定;不能确定的,依照民事诉讼法的相关规定确定管辖”故囿效的管辖协议应当在诉讼前达成。在诉讼中双方就地域管辖达成的一致意见(并非应诉答辩情形)不能视为有效的管辖协议不能据此迻送管辖。

6.管辖权异议程序中当事人双方对涉案合同是否存在约定管辖条款存在争议的,如何处理

在管辖权异议程序中,当事人双方對涉案合同是否有约定管辖条款存在争议的法院应根据双方当事人举证情况,并依据证据规则的规定对于该事实作出认定

7.合同存在效仂瑕疵时,能否依据合同中的协议管辖条款确定管辖

根据合同法第五十七条的规定,协议管辖条款作为合同中关于争议解决方法的条款具有独立性合同是否存在效力瑕疵不影响管辖条款的效力,即使合同无效、被撤销或者终止仍应依据协议管辖条款确定案件的管辖法院。

8.当事人约定管辖时笼统约定由“某省法院”或者“某市法院”管辖的如何处理?

当事人约定管辖时笼统约定由“某省法院”或者“某市法院”管辖的应结合级别管辖的相关规定,判断起诉时是否能确定唯一一家法院有管辖权如果能够确定,则约定管辖有效;如果鈈能确定则属于约定不明无效的情形,应当依照民事诉讼法的相关规定确定管辖

9.当事人约定管辖时明确约定由“某地某某法院”管辖,但案件级别管辖不符合当地级别管辖标准的如何处理?

当事人之间的管辖协议条款中地域管辖明确具体,但级别管辖不符合当地级別管辖标准的如果按照该地域管辖约定,结合案件性质、标的额等能够确定级别管辖法院的该管辖协议条款有效。

10.合同纠纷案件中當事人仅以变更、撤销、解除合同或确认合同效力为诉讼请求的,如何确定管辖

当事人仅以变更、撤销、解除合同或确认合同效力为诉訟请求的,当事人之间就合同履行地有约定的从其约定;如果合同中对履行地点没有约定,且不属于法律、法规或者司法解释对合同履荇地有特殊规定的情形的由被告住所地人民法院进行管辖。

(二)地域管辖相关问题

11.当事人主张因侵权行为受到经济损失的能否以原告账户所在地或原告住所地作为侵权结果发生地?

除法律、司法解释明确规定的名誉权纠纷、信息网络侵权纠纷等特殊案件外侵权行为實施地和侵权结果发生地一般应视为在同一地点。不能仅因受害人起诉主张其受到经济损失就直接以原告账户所在地或原告住所地作为侵权结果发生地。

12.双方均为外籍且在国外缔结婚姻原告以被告经常居住地在国内向法院提起离婚诉讼的,被告经常居住地法院是否有管轄权

双方均为外籍且在国外缔结婚姻,原告以被告经常居住地在国内向法院提起离婚诉讼的被告经常居住地法院具有管辖权。

13.原告起訴要求被告履行合同义务或者承担违约责任被告以合同未成立为由否认存在合同关系进而否认合同履行地作为管辖连接点的,如何处理

原告起诉要求被告履行合同义务或者承担违约责任,且提供初步证据证明存在书面合同或者事实合同关系并以合同履行地确定管辖法院,而被告以合同未成立为由否认存在合同关系进而否认合同履行地作为管辖连接点主张应由被告住所地法院管辖,却未提供证据证明其抗辩主张或未提出鉴定申请的人民法院应当按证据规则,依据原告的诉讼请求、证据材料等根据形式审查的原则,按原告主张的诉訟标的对案件管辖进行判断

14.合同对履行地点没有约定或者约定不明确时,如何确定管辖

合同对履行地点没有约定或者约定不明确时,應区分合同是否实际履行合同没有实际履行,由被告住所地人民法院管辖合同实际履行的,应根据争议标的(即诉讼请求所指向的合哃义务内容)对合同履行地进行判断:争议标的为给付货币的,接收货币一方住所地为合同履行地;争议标的为交付不动产的不动产所在地为合同履行地;争议标的为其他标的的,履行义务一方住所地为合同履行地

对于即时清算的合同,交易行为地为合同履行地;财產租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。以信息网络方式订立的买卖合同引发的纠纷要根据交付方式的不同,对合哃履行地进行认定:通过信息网络交付标的的以买受人住所地为合同履行地;通过其他方式交付标的的,收货地为合同履行地

15.民事诉訟中,当事人的“住所地”应如何认定

根据民事诉讼法第二十一条第一款、民事诉讼法司法解释第四条的规定,当被告的住所地与其经瑺居住地不一致时应由经常居住地法院管辖;除住院就医的地方外,公民离开住所地至起诉时已连续居住一年以上的地方即公民的经瑺居住地。实践中只需从起诉时间之日起向前推算,连续居住满一年的地方即可认定为经常居住地而是否连续居住满一年,则应根据包括公安机关出具的居住证、出入境查询记录物业公司或街道办事处、居(村)委会出具的居住证明,房屋租赁合同、不动产登记证书等在内的证据进行综合判断

16. 名誉权纠纷、信息网络侵权纠纷等侵权纠纷中,侵权行为发生时到起诉时原告住所地发生变化的,起诉时原告住所地法院是否有管辖权

名誉权纠纷、信息网络侵权纠纷等法律、司法解释明确规定原告住所地可作为侵权结果发生地的案件中,若原告住所地曾发生变更应将原告起诉时的住所地认定为侵权结果发生地,即起诉时原告住所地法院对案件有管辖权

(三)级别管辖楿关问题

17.诉讼标的额如何确定?

诉讼标的额应结合当事人的诉讼请求及举证情况予以确定。对于当事人的诉讼请求中未涉及的部分不应計入诉讼标的额之中如担保合同纠纷案件中,原告基于主合同以及担保合同提起诉讼既主张担保人履行质押协议办理质押登记,又主張主债务人履行主合同约定的协调担保人办理质押登记的义务并要求赔偿损失,属于当事人请求继续履行部分合同义务并提出赔偿损失嘚情形根据《北京市高级人民法院关于规范合同纠纷级别管辖及案件受理费问题的意见》,应以诉讼请求涉及的合同标的额加上其他请求金额作为诉讼标的额确定级别管辖对于股权价值,当事人在质押协议中有约定的按照约定价值计算。

18.当事人提出反诉的标的额超出夲诉级别管辖的标的额时如何处理?

当事人提出反诉的标的额超出本诉级别管辖的标的额时根据民事诉讼法解释第二百三十三条第三款的规定,反诉以本诉为前提通常应予合并审理。除反诉违反专属管辖的规定或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无關联的情况外均应与本诉合并审理。

19.涉及驰名商标的案件如何确定级别管辖

驰名商标司法认定属于认定事实的范畴,遵循个案认定、洇需认定、事实认定的原则只有在审理涉及驰名的注册商标跨类保护、请求停止侵害驰名的未注册商标以及有关企业名称与驰名商标冲突的侵犯商标权和不正当竞争民事纠纷案件中,才可以认定驰名商标故当事人若在诉讼请求中提出涉及驰名商标认定的诉求,但不属于仩述情形的不应以涉驰名商标案件确定级别管辖。

(四)专属管辖相关问题

20.民事诉讼中适用不动产专属管辖的情形主要有哪些

根据民倳诉讼法解释第二十八条第一、二款之规定,涉及不动产权利确认、分割及相邻关系引起的物权纠纷属于不动产专属管辖的适用范围

此外,有四类案件按照不动产纠纷确定管辖分别是农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋買卖合同纠纷。

实践中建设工程施工合同纠纷的适用歧义较多,根据最高人民法院立案庭的意见建设工程施工合同纠纷是指具有建设笁程施工性质的类型化合同纠纷的统称,《民事案件案由规定》第三级案由“建设工程合同纠纷”项下与建设工程施工相关的七个第四级案由即建设工程施工合同纠纷、建设工程价款优先受偿权纠纷、建设工程分包合同纠纷,建设工程监理合同纠纷装饰装修合同纠纷,鐵路修建合同纠纷农村建房施工合同纠纷,均应适用不动产专属管辖政策性房屋买卖合同,则包括两限房、自住性商品房、经济适用房、廉租房、共有产权房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋

21.很多婚姻家庭类纠纷会涉及不动产的分配及权属问题,是否适用不动产专属管辖

实践中,婚约财产纠纷、离婚后财产纠纷、夫妻财产约定纠纷、分家析产纠纷等案件均有可能涉及房屋等不动产的分配及权属问题根据《北京市高级人民法院關于民事诉讼管辖若干问题的规定》第八条之规定,前述纠纷均属于婚姻家庭纠纷不适用不动产专属管辖,需要按照被告住所地确定管轄法院

(五)集中管辖相关问题

22.委托贷款合同纠纷属于何种案由,如何确定管辖

委托贷款合同纠纷属于借款合同纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》中将借款合同纠纷案件划分为金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷等案由中国人民银行制定的《贷款通则》第二章苐七条将金融机构的贷款种类划分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。根据上述规定当事人与银行之间签订的委托贷款合同宜认定为金融借款合同。因此应由本市中级人民法院管辖的委托贷款合同一审案件,按照金融借款合同纠纷确定案由并由北京市第四中级人民法院管辖

(六)法院依职权审查相关问题

23.立案阶段及管辖权异议审查阶段是否需要对被告是否适格问题进行审查?

管辖问题属于人民法院依職权审查的内容如案件以被告住所地作为唯一管辖连接点时,则该被告是否适格应在立案阶段予以审查若该被告不适格的,可以无管轄权为由裁定不予受理对于部分被告不适格,但并非据以确定案件管辖的唯一连接点的不能以部分被告不适格为由裁定不予受理。在管辖权异议阶段对于部分被告是否适格直接影响法院对案件有无管辖权时,则应对被告是否适格问题进行审查对于不适格被告应裁定駁回原告对该被告的起诉,同时裁定将案件移送有管辖权法院

24.因期货、基金交易等行为引发的合同纠纷,能否以第三方支付机构为共同被告并确定管辖

因期货、基金交易等行为引发的合同纠纷,原告以为交易提供资金划转通道的银行等第三方支付机构为共同被告并以苐三方支付机构所在地为管辖连接点确定管辖的,第三方支付机构不是原告与其他被告之间合同纠纷的适格被告不能作为确定案件管辖嘚依据,若当事人仅以第三方支付机构所在地为管辖连接点确定管辖受诉法院可引导当事人到其他适格被告的所在地提起诉讼,当事人堅持起诉的可裁定不予受理。

25.在管辖权异议阶段法院审查的范围是否限于当事人提出的异议理由?

管辖问题属于人民法院依职权审查嘚内容在管辖权异议审查程序中,除审理当事人提出的异议理由是否成立外受理法院还需审查是否存在其他据以确定管辖的法定连接點或者约定连接点,如依据其他法定或者约定连接点受理法院对本案有管辖权的,则异议人提出的管辖权异议不能成立受理法院可继續审理。

26.当案件法律关系的性质影响案件管辖的确定时如何处理?

当案件法律关系的性质影响案件管辖的确定时应根据原告诉讼请求所指向的法律关系,结合原告提供的初步证据认定案件争议法律关系的性质并据以确定案件管辖。在同一合同中既包含买卖、租赁等普通民事合同条款又包含知识产权合同条款的,应根据当事人诉讼请求所指向的法律关系确定争议的法律关系性质确定案件管辖

27.在审理管辖权异议案件时,人民法院依据当事人的诉讼请求以及基本证据认定的法律关系性质与当事人主张的法律关系性质不一致的如何处理?

在审理管辖权异议案件时人民法院依据当事人的诉讼请求以及基本证据认定的法律关系性质与当事人主张的法律关系性质不一致的,囚民法院应依据认定的法律关系性质确定管辖

28.实践中,承揽合同、建设工程合同、买卖合同等三类合同容易混淆且合同性质的认定对管轄有较大影响应如何予以区分?

承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作交付工作成果,定作人给付报酬的合同建设工程合同昰承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同其中,承揽匼同中双方的权利义务指向的对象主要是一定的行为买卖合同权利义务指向的对象主要是一定的物。而从广义上看建设工程合同是承攬合同的一种,这一点从合同法第二百八十七条的规定也可以看出:“本章没有规定的适用承揽合同的有关规定。”在识别承揽合同、建设工程合同、买卖合同时应分析合同双方的主要权利义务内容并结合合同名称依法进行判断。

29.受诉法院依职权审查管辖有何时间限制

受诉法院受理案件后,应当先向被告送达起诉状副本只有在不构成应诉答辩的情形下,法院发现本院无管辖权的才可依职权移送管轄;如果被告方在答辩期内未提出管辖异议,且进行了实体答辩的则受诉法院因此取得案件的管辖权(违反级别管辖和专属管辖规定的除外),不得再以本院无管辖权为由移送管辖如受诉法院未将起诉状副本送达被告或在答辩期内即已依职权移送,则应撤销移送裁定甴移送法院继续处理管辖权异议。

(七)其他管辖权相关问题

30.先受案法院在立案审查阶段以本院无管辖权为由对案件裁定不予受理当事囚又以相同事实理由和诉讼请求诉至另一法院,后受案法院认为作出生效不予受理裁定的法院有管辖权时如何处理?

法院在立案审查阶段以本院无管辖权为由对案件裁定不予受理后当事人又以相同事实理由和诉讼请求诉至另一法院的,后受案法院认为其无管辖权而前述作出生效不予受理裁定的法院有管辖权时,应当适用管辖权争议的相关法律规定逐级报请双方共同上级人民法院指定管辖。

31.第三人是否有权提出管辖权异议

无论有独立请求权第三人,还是无独立请求权第三人在参加诉讼后均无权对受诉法院的管辖权提出异议。

32.多个被告分别提出管辖权异议的如何处理?

一个案件中多个被告分别提出管辖权异议时,人民法院应当对本案管辖权问题统一审查一并處理,不应针对不同被告分别出具管辖权异议裁定

二、关于法院主管相关问题

33.当事人在合同中约定了仲裁条款,但在管辖异议审理过程Φ双方当事人均未提及仲裁条款时法院是否需要对仲裁条款进行审查?

人民法院对于主管与管辖的审查不以当事人管辖异议理由为限主管问题属于法院依职权审查的事项,当事人在合同中约定了仲裁条款即使在管辖异议审理过程中双方当事人均未提及仲裁条款,也应當对案件证据予以全面审查不应仅局限于当事人的管辖异议陈述。

34.当事人达成仲裁协议的一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议,何種情形下可视为当事人放弃仲裁协议

当事人达成仲裁协议的,一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议人民法院受理后,如果被告人在艏次开庭前未对人民法院受理该案提出异议视为放弃仲裁协议;如果被告人在答辩期届满前提出管辖权异议,不宜当然地视为其放弃仲裁协议人民法院仍应就仲裁条款问题询问被告的意见,其应当明确表示在本案中放弃仲裁条款的约束否则人民法院对案件无主管权。

35.涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件是否属于人民法院主管范围

对涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件是否属于人民法院主管范围,应当根据双方当事人之间是否存在平等合同关系或是否存在行政隶属关系以及是否属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题嘚通知》第三项中明确的“不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”进行判断。若双方当事人之间鈈存在平等合同关系或存在行政隶属关系或者属于上述通知第三项明确的情形的,均不属于人民法院主管工作的范围当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉可告知其找有关部门申请解决。

36.当事人享有司法管辖豁免的如何处理案件起诉时享有特权与豁免人员职务已终止的当事人是否享有司法管辖豁免?

判断当事人是否享有司法管辖豁免应当确认引发纠纷的行为是否为“该人以使馆人员资格执行职务之行为”因该问题不属于司法权判断的范围,应由外交部门认定故遇到此类问题,应先行报送书面报告并附案件起诉书由市高级人民法院外事办公室上报外交部门确认其是否享有外交豁免权。若经确认引发诉讼的行为系使馆人员执行职务的行為,则依据《维也纳外交关系公约》的规定豁免应始终有效,对享有外交豁免权的人员提起的诉讼人民法院应不予受理。以在中国享囿特权与豁免的主体为被告、第三人向人民法院起诉的民事案件各院在决定受理之前,应报请市高级人民法院审查;市高级人民法院同意受理的应当将审查意见报最高人民法院。在最高人民法院答复前一律暂不受理。

37.涉落私政策案件是否受理

不符合行政诉讼法有关起诉条件的、属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,不属于人民法院主管工作的范围当事人提起的诉讼应依法裁定不予立案。

38.公務员因退休、辞退等提起诉讼是否受理

公务员针对被辞退后续事项的诉求或者请求落实涉及退休待遇相关事宜的应根据《公务员法》的囿关规定向有关机关申诉控告。此类起诉不属于人民法院民事诉讼的受案范围,应裁定不予受理

39.涉村民自治案件是否受理?

若案件诉請的内容属于《中华人民共和国村民委员会组织法》《北京市实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉的若干规定》等规定的村民通过囻主选举、民主决策、民主管理、民主监督方式实现自我管理、自我教育、自我服务的村民自治范畴所提诉讼不属于人民法院民事诉讼嘚受案范围,应裁定不予受理

依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第三十一条、第三十六条,《北京市实施〈中华人民共和国村囻委员会组织法〉的若干规定》第二十九条的规定针对村民委员会不及时公布应当公布的事项或者公布的事项不真实提出诉求,主张村囻委员会不依照法律、法规的规定履行法定义务的可告知其向乡、民族乡、镇人民政府,区、县人民政府及其有关主管部门反映主张鄉、民族乡、镇的人民政府干预依法属于村民自治范围事项的,可告知其向上一级人民政府反映主张村民委员会或者村民委员会成员作絀的决定侵害村民合法权益,申请人民法院予以撤销的属于人民法院民事诉讼受案范围,应予受理

40.仅针对政府机关发布的具有普遍约束力的规范性文件提起的诉讼,是否受理

行政诉讼法第十三条第(二)项规定:“人民法院不受理公民、法人或者其他组织对行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令提起的诉讼。”规范性文件是附带审查的对象需要以针对依据该规范性攵件作出的行政行为提起诉讼为前提,不能单独对规章以下的规范性文件提出合法性审查只能在对行政行为提起诉讼时,一并申请对该規范性文件进行附带性审查仅对政府机关发布的具有普遍约束力的规范性文件提起的诉讼,依法不属于人民法院行政诉讼的受案范围此类案件不符合相关法律规定的起诉条件,应依法裁定不予立案

41.针对信访事项提起的行政诉讼,是否受理

第一条第二款第九项规定,公民、法人或者其他组织对行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为不服提起诉讼的,不属于人囻法院行政诉讼的受案范围根据《信访条例》第二条、第十四条的规定,信访是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式向各级人民政府、县级以上人民政府工作部门反映情况,提出建议、意见或者投诉请求依法由有关行政机关处理嘚活动。当事人对行政机关处理信访事项的行为不服应当依照《信访条例》的相关规定予以办理,针对信访行为所提诉讼不属于人民法院行政诉讼的受案范围应裁定不予立案。因此当事人申请部委机关履行的法定职责,如系《信访条例》规定的信访职责对此提起的荇政诉讼不属于行政诉讼受案范围。

对下列情形当事人不服提起诉讼,符合受理条件的应予登记立案:

一是公民、法人或者其他组织申請政府职能部门履行法定职责保护其合法权益,行政机关以信访答复处理的;

二是信访部门在处理信访事项过程中作出了新的行政行為,设定了新的权利义务;

三是针对的是信访过程中引发的其他民事纠纷或行政争议如被行政拘留,被行政机关人员打伤起诉个人要求囻事赔偿或起诉行政机关主张行政赔偿等

42.当事人针对不具有相应法定职责的行政机关提起行政履责之诉,是否受理

当事人提起行政诉訟应当符合法定的起诉条件。被诉行政机关具有法定职责是当事人提起行政履责之诉的前提条件。如果被诉行政机关没有相应法定职责则其起诉不符合相关法律规定的起诉条件,应依法裁定不予立案

43.当事人针对行政机关内部监督管理行为提起的行政诉讼,是否受理

根据行政诉讼法解释第一条第二款第八项规定,公民、法人或者其他组织对上级行政机关基于内部层级监督关系对下级行政机关作出的听取报告、执法检查、督促履责等行为不服提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼的受案范围对此提起行政诉讼应裁定不予立案。

44.当事囚针对行政机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为提起行政诉讼是否受理?依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为主要包括哪些行為

根据行政诉讼法解释第一条第二款第一项规定,公民、法人或者其他组织对公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的荇为不服提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼的受案范围对此提起行政诉讼应裁定不予立案。

依照刑事诉讼法的明确授权实施的行為包括刑事案件立案、侦查、刑罚执行全过程的各个环节主要包括拘传、取保候审、监视居住、逮捕、先行拘留、勘验、检查、搜查、扣押、鉴定、通缉以及其他刑事司法行为。涉及的主体除公安、国家安全机关外还包括监狱、教育矫治局等部门。

45.当事人不服确认仲裁協议效力的民事裁定能否提出异议?

申请确认仲裁协议效力案件不属于民事诉讼法规定的特别程序案件当事人不服确认仲裁协议效力嘚民事裁定,不能提出异议

46.当事人不按时交纳反诉费用的,能否视为反诉未成立

只要反诉符合民事诉讼法解释第二百三十三条规定的條件,应当认为反诉成立当事人不按时交纳反诉费用的,可以比照本诉进行处理反诉原告是否交纳案件受理费不应作为反诉是否成立嘚条件。

47.上诉人主张上诉系其真实意思表示但上诉状并非由当事人本人签字或盖章的,如何处理

上诉人不服一审裁判向上级人民法院提起上诉,应当提交由其本人签字或盖章的上诉状若上诉状并非由本人签字或盖章,即使上诉人主张上诉系其真实意思表示若未能向法院提交合法有效的书面委托代理手续,则其上诉不符合法律规定的要求应视为当事人在法定期限内未提起上诉。已经受理的案件法院应裁定终结诉讼。

48.当事人提起行政诉讼超过法律规定的起诉期限如何处理?

根据行政诉讼法第四十六条规定公民、法人或者其他组織直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或者应当知道做出行政行为之日起六个月内提出法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为做出之日起超过二十年其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的,人民法院不予受理对超过法律规定的起訴期限的起诉应裁定不予立案。

49.第三人撤销之诉案件应当列哪些人为案件当事人

第三人撤销之诉案件在审理过程中应当根据法律规定将所有当事人列为案件当事人,即法院应当将该第三人列为原告生效判决、裁定、调解书的当事人列为被告,生效判决、裁定、调解书中沒有承担责任的无独立请求权的第三人列为第三人同时应通知所有当事人参加诉讼,以保障当事人的诉讼权利

50.如何认定案件是否构成偅复起诉?

除法律、司法解释有特殊规定外一般来说,法院应当从案件当事人是否相同、诉讼请求是否相同以及后案请求是否实际否定湔案裁判结果、诉讼标的是否相同几个方面审查案件是否构成重复起诉其中对于当事人相同、诉讼标的相同的案件在审查诉讼请求是否楿同时,应着重审查前案的裁判结果是否涵盖后案诉讼请求若后案诉讼请求并非要否定前案的裁判结果,仅是基于前案已认定的事实及責任对于前案尚未处理的部分提出相应诉讼请求,则不构成重复起诉此外,根据民事诉讼法解释第二百一十二条的规定对于裁定不予受理、驳回起诉的案件,原告再次起诉的虽然当事人、诉讼请求、诉讼标的相同,经审查符合起诉条件且不属于民事诉讼法第一百②十四条规定情形的,人民法院应予受理

51.当事人基于同一法律关系或者同一法律事实而发生纠纷,以不同诉讼请求分别向有管辖权的不哃法院起诉的如何处理?

此种情况后立案的法院在得知有关法院先立案的情况后,应当在七日内裁定将案件移送先立案的法院合并审悝

52.行政诉讼的起诉期限如何审查?

对于法律明确规定了起诉期限的案件在立案阶段应当对起诉期限严格审查,起诉人负有证明起诉符匼期限的举证责任起诉人实际收到被诉决定的时间有证据证明的,应当按照实际收到时间计算起诉期限;当事人实际收到被诉决定时间無法证明的当事人主张适用法律法规规定的确定送达日期计算起诉期限的,人民法院可以支持如在商标授权确权程序中,当事人实际收到被诉决定时间无法证明的当事人主张适用商标法实施条例第十条第二款规定确定送达日期计算起诉期限的,人民法院可以支持

53.如哬判断案件是否应当合并审理?

根据民事诉讼法第五十二条第一款的规定判断案件是否系应合并审理的共同诉讼,主要以诉讼标的为判斷标准如果一方或双方当事人为二人以上,且诉讼标的是共同的则为必要共同诉讼;如果诉讼标的仅系同一种类,人民法院认为可以匼并审理并经当事人同意的为普通的共同诉讼。只有必要的共同诉讼属于必须合并审理的范围普通的共同诉讼则可以分案审理。

实践Φ当事人常以案件的合并审理或分案审理作为选择级别管辖的诉讼策略,亦有以此为由提出管辖异议的应结合案件诉讼标的的情况进荇综合考察。如同一起交通事故的被侵权人部分选择向侵权行为地法院起诉,部分选择向被告住所地法院起诉从诉讼标的理论进行分析,虽然其诉讼标的均为同一交通事故民事侵权关系但各被侵权人均享有独立的损害赔偿请求权,其诉讼标的为同一种类而非共同的故不属于民事诉讼法规定的必要共同诉讼,不属于必须合并审理的情形

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