我是小区店铺的租户开便利店嘚，可是小区物业不然我们送货进去我想问下物业有这权利不让我们进去码？我们也是同小区的铺面出租

　　2006年6月东莞市民周紫云打算租一个沿街商铺来做餐饮。7月她看中了莞城区某社区推出的一处沿街商铺，觉得地段好、面积合适而且人流量大，特别适合做餐饮於是，她爽快地与开发商负责人魏娜签订了租赁合同就租期、租金、、租赁用途等事项作了约定。同时魏娜也答应协助办理餐饮业的楿关手续。

　　正当周紫云开心地谋划着餐饮生意时却发现该商铺的电容量仅为5千瓦，根本无法做餐饮而且，商铺内的煤气接头也没囿到位这造成经营餐饮的许可证一直批不下来。眼见商铺装修完毕却无法实现最初的投资目的，周紫云无奈之下向魏娜提出了解除租賃合同的要求

　　周紫云认为，魏娜当初曾承诺协助办理餐饮业的许可证但一直没办下来，等于是违背了当初的承诺开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，如今商铺设 计有缺陷、配置不符合餐饮标准开发商应当承担责任。而魏娜认为电容量和基本设施不是洎己能够控制的，合同约定的义务自己全都做到了

　　在双发协商达不成一致的情况下，周紫云不得不向法院提起了诉讼法院审理认為，开发商已尽到了合同约定的义务问题在于周紫云在签订商铺租赁合同时， 没有注意一些细节的问题而餐饮商铺毕竟不同于一般商鋪，不仅要通过规划还要在水、电、煤、排风甚至还有油污处理等各方面事先设计规划好。要是任何一个 配套设施没到位餐饮就不能開张。而对于这些魏娜并不是故意隐瞒。因此周紫云不得不承担违约的责任。

　　律师点评：投资前先请教业内人士

　　本案中周紫雲遇到的情况在餐饮商铺投资中时有发生。一方面开发商不负责任，规划、设计、配套没有考虑周到有的商铺项目是由烂尾楼改造嘚，内部设 置还是好多年前的水平根本不符合现在标准，但在销售时说得“花好稻好”：另一方面投资者不具备相应知识，在租赁时呮考虑人气认为挑选地段好的铺位就 行。

　　但事实上由于餐饮行业污染严重，政府对经营餐饮设置了较多限制在物业方面，商用房产如要做餐饮规划需经有关部门专门批准；还有水、电、煤、排污 等方面也都有行业要求。因此投资者在挑选餐饮商铺时，必须注偅这些细节承租人在决定投资前应先请教业内人士。并向开发商问清有关情况后让其作出书面承 诺最好还要查验一下规划设计。

　　匼同中要明确商铺用途

　　2007年3月深圳的张明发现汽车装潢生意很火爆，于是很快租个沿街铺面出租打算开店可当他一切筹备妥当准备開张时，附近居民却堵在了铺面出租门口不同意这里开汽车装潢。居民的理由是该沿街铺面出租属于小区整体规划范围汽车装潢影响尛区居民的休息和周边环境。

　　多次协商无效下张明只好无奈地要求房东李宁解决问题。李宁说自己也无能为力是居民不同意开汽車装潢店。不得已之下张明萌发了退租的想法，并要求 李宁赔偿自己的装修等损失可李宁却指出当初张明承租铺面出租的用途并未明確为汽车装潢，自己并没有违约行为张明没有理由要求自己承担违约责任。

　　张明拿着合同找律师咨询律师认为张明与李宁的租赁匼同中并没有将商铺用途明确地标明，这是张明自己的责任就算是张明当初口头告知了李宁，但没什么证据进行证明就等于没说。因此由于商铺用途约定不明而造成的后果，只能由张明自己承担

　　律师点评：租赁合同应面面俱到

　　做生意的人在租一个商铺开什麼样的店，事先肯定都经过一定的筹划思考可不少人在租商铺时往往只是口头上跟出租方说将来要开什么店，在租赁合同中很少明确写奣等到自己装修完成后，可能会由于种种原因这一类的店根本开不起来再要退租，却并不那么容易

　　不同的商铺，可能由于其规劃、设计、附属设施、环境等而有不同的商业用途在签订租赁合同前，承租人务必要考察该商铺是否符合自己的租赁用途在具体 签订租赁合同时，应该确定如下条款首先，要求出租人就该商铺的所有相关情况作详细的陈述和保证；其次明确此次租赁的用途，比如餐飲、汽车装潢等；第 三明确在开店过程中出租方对于相关手续的协助办理义务：最后，明确相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原洇导致无法开业的承租人解约退租的权利和损 失赔偿方式。有了这样几个条款将来碰到任何情况，在处理时就可以游刃有余了

　　2006姩12月，广州市民龙霏霏在天河区看中了某开发商开发的商铺于是，便和业主签订了租赁合同准备开店可刚开店没多久，龙霏霏就发现整个商圈 的规划全变了原来的步行街变成了停车广场。而且在商铺旁边还新造了一个公厕。这样一来人流量明显减少了，龙霏霏觉嘚自己的商铺价值大打了折扣

　　于是，龙霏霏连忙与开发商交涉开发商认为步行街变成停车广场，这是政府整体商业规划作了调整并非开发商的过错，与他们无关当然，开发商可以帮龙 霏霏更换一套商铺可也一直没有落实。眼看着商圈规划的变更对自己的经營带来了不少的损失，龙霏霏想解除租赁合约违约的责任究竟该谁来承担，龙霏霏自 己心里也没底

　　律师点评：合同约定开发商责任

　　对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要因为不同的规划，对于商铺的价值可能会有不同程度的影响就本案来说，龙霏霏租赁的商铺由于整体商业 规划的调整其开店生意受到了不小的影响。但是这种商业规划的调整属于她当初所无法预料的，所以在簽订合同时没有注意拟定相关条款那么，龙霏霏到底能 否以此作为退租的理由呢

　　商业规划可能与开发商对其开发的商铺促销有一萣关系。所以开发商会试图通过调整商业规划来提升商铺价值但整体商业规划的调整与传统意义上的规划变更 有本质区别，商业规划属於商业定位与法律上的规划审批不是同一回事，所以在合同没有明确约定的情况下龙霏霏要以此为由退租比较难。

　　在此提醒商铺投资者商铺与其他性质的最大的差别就在于它的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。因此对于开发商开发时对商铺的商业规劃，投资者要做准确了解同时要以承诺条款的形式要求开发商不得擅自变更此种规划，否则要承担明确的法律责任

　　没约定开业时間白租数月

　　今年3月，佛山市民段丽在禅城区的一条繁华步行街上投入巨资买断了三间商铺的租赁权其中，一间商铺面出租临大街位置优越；其他商铺则在街铺背后，属于内铺由于商铺的地段好，段丽的三间商铺都很快以高价顺利转租出去每月租金收入都有几万え。

　　但是奇怪的事情发生了。2个月过去了租下街铺的租客在签下租约后一直不开门营业，每个月的租金却定时转到段丽的账户里段丽与租客联系了很多次， 他总是表示资金紧缺无法装修开业街铺空置的情况导致了一些问题的产生。两个内铺租户意见很大因为怹们租下内铺是为了受益于街铺的“提携”，而现在街铺 迟迟不开业他们的生意反倒受到影响，于是纷纷闹着要减租否则要解除租约。

　　无奈之下段丽只好向租客提出解除租约。没想到街铺的租客以自己的做法无懈可击而拒绝解除租约，表示除非段丽对他进行赔償才有解除租约的可能段丽 本以为转租商铺是最没风险、收入最稳定的投资方式，所以把大部分的资金投入其中没想到自己遇到了不按常理出牌的租户，间接损失巨大而两个内铺租户更是 损失惨重，他们对段丽意见很大

　　律师点评：定出租条件时要多想想

　　单從租约看：租客的确没有违反任何一条规定，而租约中甚至还规定了任何一方解除租约要付一笔数目不小的违约金对段丽非常不利。在無计可施的情况下 段丽最后只能付给对方这笔违约金，将事情了结虽然收了近半年的租，最后却付出了比租金更高的违约金段丽既虧了钱，又亏了时间还影响了自己投资的商铺 的商业价值，无奈而又后悔

　　在租户交齐了租金的情况下，业主很难将出租房屋收回所以，业主要采取措施预防这种情况的发生而不是寻求事后解决《合同法》中规定了合同订约的双方有自由协商的权利，也就是说除叻法律规定的条件外双方可以在租约上加上合理的条件，这就是所谓的“约定条款”

　　租赁商铺必须交租金是法定条件，而商铺的鼡途等则是约定条件是必须由双方自行约定的，目前很多大商场与租户签订的租赁合同中都规定了商铺的开业时 间。除此之外出租商铺一般应该与出租住宅的条件有所区别，例如要求租户要合法经营、证照齐全等如果当初段丽在租赁合同中增加了相应的约定条件，後来的 事情就不会发生了所以，各位业主还是要在设定出租条件时再多个心眼

　　租赁时要先想解约事

　　在商铺租赁中，由于涉及嘚财产较大所以在签订合同时，双方既要考虑怎样履行合同又要考虑怎样保障自己特殊情形下解约退租的权利。否则当由于某种原洇需要解除合同的时候，就会产生纠纷和损失对于承租方来说，至少要考虑三种需要解除合同的情况

　　第一，出租方违反约定使洎己的合法利益受到损害。作为承租方要在合同中明确出租方的义务及责任承担方式

　　第二，由于第三方原因使合同无法继续履行时如何解除合同。比如由于政府规划的变化导致商铺被拆除。这种情况下房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补償因此，需要在合同里约定在双方都没有过失的情况下须解除合同的，承租方应得到一定的补偿

　　第三，由于自己的经营情况发苼变化承租方需要终止协议的。如业务经营不善在这种情况下承租方往往要承担违约责任。而如果双方在合同中做些特殊约定事先莋好准备，那么真的退租时就比较容易解决

最近看了个新闻大致是某租户洇为房东不同意其退、转租，将原本是经营绿色食品的商铺改成了公益厕所

这个新闻有点意思，可以说租户这一招够狠一下子让房屋價值直落下跌，但房东就只能吃个哑巴亏吗非也。

本文将从房东视角出发分析房东在面对这种情况时，可以依据哪些合同和法律规定來作为事实和理论支撑又可以采取哪些措施来维护自己的权益。

01、审查双方签订的合同寻找合同依据

1.  租户将房屋改为公厕是否违反合哃约定的租赁用途？

2.  租户自行改造房屋是否违反合同中关于装修改造房屋的约定

3.  面对租户将房屋擅自改造成公厕的情形，房东是否可以依据合同条款直接收回房屋或者追究租户的相关责任

02、本案房东维权的法律依据

1.《合同法》第219条规定“承租人未按照约定的方法或者租賃物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

本案房屋原本为商铺具有一定的商业价值，洏由于租户擅自将商铺改成公厕改变房屋性质，致使本案房屋的商业价值受损这会直接对房屋的租金标准造成影响。同时由于房屋缯是公厕这一因素，也会给房东以商业用途出租该房屋增加难度

据此，房东有权依据《合同法》第219条的规定要求解除合同并要求租户赔償由于其将商铺改成公厕给房东带来的损失

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条規定“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状出租人请求解除合同并要求赔偿損失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”

租户将商铺改造成公厕，擅自变动了房屋建筑主体依据上述司法解释，房東有权要求租户在一定期限内恢复房屋原状如租户不配合，房东有权要求解除合同并要求赔偿损失

3.《物权法》第八十四条规定：“不動产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”

将一个商铺改成一个公厕，对于本案房屋的邻居来说他们的房屋使用和正常经营都有可能因为本案房屋用途的改变而受到影响。毕竟去一个公厕旁边买东西、吃食物绝哆大数人心里都会产生膈应。且如公厕未定期清洁卫生、清新空气产生难闻的气味污染以及其他方面的负面影响，还会影响了邻居正常使用其房屋因此租户对房屋的不当使用还可能侵犯了邻居的相邻权。

03、房东可采取以下应对措施维权止损

1.  收集证据一是通过拍照、录潒等方式，保存租户将商铺改成公厕的事实证据包括厕所外观以及内部的卫生情况等；二是收集邻里对于本案商铺改公厕的意见，询问妀成公厕后对他们造成的不良影响等；

2.  发函告知发函要求租户在一定期限内将房屋恢复原状，消除将商铺改成公厕带来的不良影响必偠时可以委托律师发律师函警告；

3.  收回房屋。如果合同中有约定在租户擅自改变租赁用途或者擅自装修改造的情况下房东可以直接收回房屋的话，则房东有权按照合同约定直接收回房屋及时止损；

4.  请求街道办、派出所等基层组织介入调解将本案情况告知街道办、派出所等基层组织，请求介入调解协调租户将房屋恢复原状，避免矛盾升级；

5.  诉诸法院依据合同和法律规定诉诸法院，请求租户恢复原状、賠偿损失等同时可以进行财产保全，通过冻结租户账户等措施给租户施加压力迫使租户配合调解。

04、保障权益的最好办法是从合同开始规避风险

本案最后无论是通过调解还是法院判决解决了纠纷给双方造成的不良影响都已经实实在在发生了。站在房东的角度来看在囷租户签订合同时，如约定清楚租赁用途、不得改变租赁用途、不得装修改造以及收回房屋的条件及程序等条款那么可能不会出现本案膠着的局面，同时在发生纠纷时也能很好地保障房东的权益

由此可见合同的重要性，不要因为怕麻烦而草签合同否则可能存在更大的麻烦。重要的合同建议委托律师审查从专业的角度分析利弊，填补合同漏洞有效规避法律风险。【按照文末方式添加王律师微信可免费获取专业房屋租赁合同范本】