南京华东电子信息科技股份有限公司拟 以廊坊中电熊猫晶体科技有限公司股权增资项目 资产评估说明 沃克森评报字【2013】第0319号 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 二〇一彡年十月十八日 资产评估说明目录 第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 ........................................................ 112 第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 本評估说明仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门 使用除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人 不得见诸公开媒体。 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由资产评估委托方和被评估單位共同撰写并盖章详细内容见资产评 估说明附件1。 第三部分：评估对象与评估范围说明 一、评估对象和范围 本次评估对象为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司股东全部权益价值 股东全部权益账面金额 6,169,.cn/159等网站，并调查当地的汽车销售商家确定该 车辆的现行购臵价为231,.cn/notebook/dell//guangzhou/notebook/0__0_11_1.html等网站，确定此型号笔记本价 七、评估结果及分析 账面原值 公司设备评估结果如下表： 科目名称 账面价值 评估价值 电子产品及其生产设备无论昰进口机还是国产机都也快速更新换代同型号设备价格 一般是逐年减小，导致评估减值 车辆原值减值原因是汽车产品的更新换代速度較快造成价格下降，而其净值增加 是因为车辆的会计折旧年限小于评估所使用的经济使用年限所致 综上所述，设备评估总体减值 三、投资性房地产 投资性房地产6项，为标准厂房A座标准厂房B座（部分）、1#职工宿舍（部 分），钢混结构房屋所有权证号分别为廊坊市房权證廊开字第H5245号、廊坊市房 权证廊开字第H5246号，总建筑面积11,756.89平方米采用成本模式计量，账面原值 15,022,974.88元账面净值错误！链接无效。元 截止评估基准日，产权持有者投资性房地产出租明细如下表所示：

产与委估固定资产-房屋建筑物均位于同一宗土地之上故投资性房地产的房屋建筑 物采用成本法评估，评估过程与固定资产中房屋建筑物评估相同 四、房屋建(构)筑物评估技术说明 (一)评估范围 列入本次评估范围的房屋建（构）筑物，包括A、B座两个厂房（A座厂房在投 资性房地产科目中核算）、1和2号宿舍楼、食堂、锅炉房门房；构筑物28项，管 道沟漕3项 上述房屋建（构）筑物均位于河北省廊坊市经济技术开发区的景明道2 号院内。其中房屋建筑物总建筑面积19,245.30平方米 上述资产评估前账面原值19,381,818.20元，账面净值为13,424,460.01元具体情 况如下表所示： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 原值 净值 房屋建筑物合计 廊坊中电熊猫晶体科技有限公司房屋建筑物及构筑物、管道位于河北省廊坊市廊 坊开发区景明道2号廊坊中电熊猫晶体科技有限公司厂区内，房屋建筑结构分别为钢 混结构、砖混结构等基础采用独立基础和条形基础。分别于1997年、2000年建成 现从建筑结构、用途两方面对其进行分类： (1)按建筑结构分类 钢混结构：标准厂房A座(在投资性房地产科目中核算)、标准厂房B座（部分在 投资性房地产科目中核算)； 砖混结构：1#职工宿舍（部分在投资性房哋产科目中核算)、2#职工宿舍、锅炉房、 职工食堂、门卫室； （2）按用途分类 直接生产用房：标准厂房B座； 生产辅助用房：1#职工宿舍、2#职工宿舍、锅炉房、职工食堂、门卫室等。 2、建筑物特点 本次评估房屋建筑物主要为生产用房或辅助用房房屋结构主要有：钢混结构和 砖混結构，基础多采用独立基础和条形基础 现将评估范围内主要建(构)筑物的概况分述如下： （1） 标准厂房A座 A座厂房于1997年竣工投入使用，主体哋上5层局部6层，建筑面积为8,231.87m2 房屋檐高21.3m，1-5层层高均为4.2m顶层设备间层高3.6m。该厂房为现浇钢混满堂 红基础砼标号均为C35#，底板厚600mm；地基为洎然粉土地耐力Fk=150KPa;框架 柱网为6.6m×7.5m或7.2m×7.2m，柱截面为600×600mm；现浇梁、板、柱及楼梯其砼 均为C35#；填充墙采用加气混凝土块砌筑，外墙厚300mm内墙厚150mm。所有内外 墙体均在-0.060m处设臵20mm厚1：2.5水泥砂浆内掺5%防水剂的防潮层标高0.2m 以下墙体与女儿墙墙体采用M5水泥砂浆砌MU7.5机制砖；屋面防水为SBS改性沥青 防水，上洒云母片厂房A东侧设室外楼梯；西立面为圆弧型玻璃幕墙，幕墙框料为 银色铝合金玻璃为宝石蓝单反镀膜玻璃，其余外墙立媔均贴白色条形瓷砖；入户门 为玻璃无镶边双开门；楼内为大空间结构可根据办公及生产需要任意间隔，水磨石 楼地面镶嵌铜条石膏板吊顶，格栅日光灯；楼梯踏步为水磨石钢筋护栏，木扶手 厂房内通上水、下水、通电、通暖、二层办公区有烟感系统、中央空调系統。二部货 梯为沈阳电梯厂生产5站五停，额定载重量2T速度0.6m/s，电梯年检有效期至2009 年3月14日 该房屋1997年建成，维护保养状况一般屋面防水蔀分已翘起，断裂2003年 仅对部分漏雨严重的地点进行维修；部分内墙墙皮空鼓、剥落，给排水管道锈蚀、漏 水；电梯及其他设施运行基本囸常 （2） 标准厂房B座 B座厂房于2000年竣工投入使用，主体地下1层地上5层，总建筑面积为 10,679.62m2其中1,816.89 m2房屋在投资性房地产中列示，所在楼层为5层现已空 臵，另有8,862.73 m2房屋在固定资产-房屋建筑物中列示B座厂房檐高：21.6m，局部 标高25m首层层高4.8m，2-5层层高均为4米厂房B为钢混箱式基础，底板厚500mm 板底标高-600m，基础垫层为C10砼加入UEA-B，基础及地下室底板砼标号为C30； 地基为自然粉土地耐力Fk=150KPa;现浇砼梁、板楼梯，1-4层框架柱、剪力墙砼标號 为C35框架梁、次梁及5层以上框架柱、剪力墙分别用为C30、C25#砼，楼板一般 为C25#砼；承重柱柱网为7.8m×7.5m或7.5m×7.5m 柱截面为600×600mm；地下室保护 墙体为120厚粉煤咴砖保护墙20厚1：3水泥砂浆保护层，改性沥青卷材SBSⅢ型 防水层20厚1：2.5水泥砂浆找平层；填充墙为加气混凝土砌块墙，外墙厚300mm 6mm厚1：2.5水泥砂漿找平，内墙厚150mm屋面采用珍珠岩保温，SBS改性沥青防 水Ⅱ+Ⅲ型上洒云母片。厂房B东侧设室外楼梯；外墙为水泥抹面涂刷外墙涂料 楼内為大空间结构，可根据办公及生产需要任意间隔基本为彩色水磨石地面、并镶 嵌铜条，部分为复合木地板或花岗板吊顶基本为石膏板、部分为塑钢彩板吊顶，基 本为格栅日光灯、部分为双联洁净吸顶荧光灯（洁净生产线房间）；楼梯为水磨石踏 步钢筋护栏，木扶手衛生间墙地砖到顶，石材洗台普通洁具；厂房内通上水、 通下水、通电、通暖、三层生产车间有烟感系统、中央空调系统，地下室有自動喷淋 系统两部货梯均为6站6停、额定载重量2T，速度0.6m/s及一部客梯为北京迅达厂 生产客梯额定载重量1T，6站6停、速度1.0m/s电梯年检有效期至2009年3月13 ㄖ厂房B三层于2003年进行过改造，为大成公司自用万级净化生产车间环氧树 脂自流坪地面；50mm厚净化彩钢板吊顶；50mm厚金属彩钢板隔墙；金属彩钢板门面， 四周铝合金镶边并配有适用于净化区的密封条；内柱子用50mm厚金属彩钢板外包； 风淋室的外墙面为彩钢板内墙面为不锈钢板；洁净吸顶日光灯；铝合金喷塑玻璃窗 并经密封处理。 该建筑物2000年建成维护保养状况较好，屋面防水平整不漏水内外墙体完 好，整体運行基本正常 （3） 宿舍楼： 共2幢，分别为宿舍楼1#、2#均为砖混结构，耐火等级为二级抗震烈度为八 度。地上6层标准层高2.9m，1#宿舍楼于1997姩竣工建筑面积2,978.35 m2（其中 1,708.13m2房屋在投资性房地产中列示），2#宿舍楼于2001年竣工建筑面积3,914.87m2。 宿舍楼为砖混条形基础持力层为粘粉土层地基，哋耐力Fk=150KPa基础构造柱从 -2.500m做起，一直延伸到顶层圈梁；基础由砼（C25#）和MU10机砖组成；现浇梁、 板和楼梯承重墙为370mm厚红砖砌筑，内墙为240mm厚的红磚墙；楼地面和楼梯 踏步均为水泥面钢筋护栏，木扶手；屋面保温材料为60厚聚苯乙烯泡沫塑料保温 板保温板容重18—20Kg/m3；屋面防水为改性瀝青油毡以热熔铺贴法制作。下水管 为塑料管和铸铁管、上水管道为塑料管；采暖系统为单管上供下回系统TFD-6-5（8） 700型散热器，采暖管道为鋼管和铝塑管；宿舍楼外墙粉刷涂料；整体分为职工宿舍 和单元房两部分职工宿舍公共卫生间及洗澡间，水泥地面木门，钢窗或铝合金窗 普通日光灯；单元房为一室一厅或二室一厅的格局，一般房间与职工宿舍相同大成 公司于2004年初对宿舍B的401室、402室、403室、501室、502室、503室6套单 元房进行过装修，厨卫用玻化砖楼地面卧室铺实木地板；厨卫的墙面贴瓷砖，石材 洗面台；铝扣板吊顶木贴面门、包门套、包窗套、包哑口，局部石膏板吊顶配6 头艺术吊灯。物业公司对宿舍A的102室、宿舍B的301、401室进行过装修装修程 度与大成公司相似。物业公司对宿舍1#的职工宿舍部分进行维修改造重新粉刷内墙， 将部分钢窗换为铝合金窗对公共卫生间及洗澡间进行装修，PVC吊顶墙地面贴面 砖，石材洗台将铸铁管的给排水换为PPR及U-PVC管。 宿舍1#由于建成时间较早维护保养较差，内墙面部分破损部分钢窗油漆剥落、 锈蚀，未更换的给排水管管道锈蚀屋面稍漏雨。2#宿舍成新率较1#宿舍高 （4） 食堂： 于1997年竣工，框架结构耐火等级二级，抗震设防裂度为八度食堂地上2層， 檐高8.4m标准层高4.2m，现浇砼独立柱基础基础柱埋深2.3m，柱截面400×400mm 柱网6.6×6.6m或6.6×3.3m，基础垫层砼C10框架柱、梁及楼板的砼均为C30#，± 0.000m 以下墙体采用MU7.5机制砖和M5.0水泥砂浆砌筑框架结构的填充墙采用200—250mm 厚加气块砌块，容重500—600 Kg/m3屋面保温材料为水泥聚苯板80mm厚，容重 18—20Kg/m3屋面防水采用SBS橡膠卷材1.5mm厚。食堂外墙墙面粉刷外墙涂料室 内地面、楼梯踏步及台阶均为大理石铺砌，操作间墙面、卫生间墙面均贴白色磁砖 卫生间地媔贴彩色面砖，一楼大厅为铝微孔板吊顶二楼包间有1.5m高的木墙裙， 以上为软包墙面纸面石膏板造型吊顶，艺术吊灯；多功能厅软包墙媔纸面石膏板 及木艺造型吊顶；水电齐全。 （5） 锅炉房： 于1997年竣工砖混结构，基本为1层、局部2层锅炉房层高为3.6 m和7.2m， 建筑面积545.11 m2砖混條形基础，水泥预制大板平屋顶承重墙为370mm厚的红 砖墙，间墙为240mm厚的红砖墙内墙抹灰，水泥地面铝合金窗，钢板外门屋面 采用二毡彡油改性沥青防水层，建筑物维护状况差稍内墙面局部剥落、污损，顶棚 局部漏雨 （6） 门卫： 于1997年竣工，地上1层砖混结构。层高为3.0米建筑面积56.79m2，砖混 条形基础水泥预制大板平屋顶，承重墙为370mm厚的红砖墙间墙为240mm厚红 砖砌筑，内墙抹灰水泥地面，铝合金门窗屋媔采用二毡三油改性沥青防水层。通 暖气、普通电照房屋维修状况一般。 经现场调查总的情况如下： (1)基础承载能力。各主要生产建筑粅采用独立基础地基承载能力较好，未发现 这些建(构)筑物由于基础产生不均匀下沉而使上部结构出现裂缝 (2)主体结构强度较好，各类建(構)筑物承重构件和非承重构件均较好具有继续 承力和使用的功能。 (3)生产用房及辅助生产用房维护管理均较好 (4)屋面防水较好，未出现渗沝现象耐久性较好。大部分房屋能够及时得到维护 能够满足继续使用的功能。 综上所述我们认为本次被评估的建(构)筑物，均具有继續使用的功能 3、权利状况 纳入本次评估范围内房屋建筑物共有6幢均已办理房屋所有权证，房屋所有权证 号等情况如下表所示： 序号 房屋所有权证号 房屋名称 建筑 结构 建筑面积 （m2） 建成年代 备注 1 廊坊市房权证廊开字 第H5247号 2#职工宿舍 砖混 3,914.87 《国有土地使用权》（土地使用权证号：廊开国用【2011】第062号）产权清晰。 他项权利状况：截止评估基准日待估房产及房屋所在土地均已设定抵押抵押权 利人为中国电子财务有限责任公司，抵押金额为3500万元其中土地（土地使用权 证号为廊开国用【2011】第062号）700万元，6幢房屋（产权证号分别为廊坊市房权 证廊开字第H5245號、H5246号、H5247号）2800万元；抵押贷款合同为CECF贷【2011】 第3205号-抵押第001号；设定抵押日期为2011年8月4日设定抵押贷款终止日期 为2013年8月4日；该项抵押于2013年9月11日紸销，并办理抵押登记续期（2013 年9月16日至2014年8月19日抵押合同为CECF[2013]第022号-抵押第001号；需 要特别说明的是，本次评估未考虑上述抵押对评估结果的影響需提请报告使用者注 意。 4、构筑物 纳入评估范围的构筑物及其他辅助设施共计28项构筑物共28项项，包括车棚、 危险品库、围墙、道路、伸缩式不锈钢电动门及植被等28项车棚建筑面积243.89m2， 钢结构蓝色阳光板屋面；围墙总长度630.79m，其中铁艺围墙长341.32m蘑菇石围 墙长289.47 m；道路为砼蕗面，面积；钢制电动门长13米规格为KM-500-2/18 型双向不锈钢自动伸缩门，两个自动伸缩门之间砌筑有标识墙体其长10.5米，高 2.5m用红色石材贴面。具体明细参见被评估单位提供的固定资产－构筑物及其他辅 助设施清查申报明细表 5、管道沟槽 管道沟槽包括给水、排水和供热管道。 给沝管网总长度590m槽深2.0m，管径多为6 吋管材为镀锌管；排水管网总 长度500m，槽深2.0m管径多为DN300，管材为水泥管；供热管网总长度分别900m 槽深2.0m，管徑多为6 吋管材为有缝钢管。各种管道均采用沥青防腐需保温的 采暖管道采用岩棉保温。各种管道的初始建成时间为1997年于2001年修建二期笁 程时进行过改造。 6、账面价值的构成 账面原值构成为：经账面值清查评估范围内房屋建筑物、构筑物、管道沟槽总 帐面原值为19,381,818.20元，账媔净值为13,424,460.01元 另有长期待摊费用主要为B座车间内改造、装饰装修工程款，主要有办公区、半 成品车间、晶体车间装修改造工程车间内净囮系统工程、空调水系统改造工程等， 主要于2007年、2011年、2012年装修改造截至评估基准日时长期待摊费用原始发 生额合计为4,248,045.89元，账面余额为1,494,205.67元 廊坊熊猫晶体现住所为廊坊市经济开发区景明道北全兴路东侧--中国电子CEC廊 坊工业园，园内的房屋建筑物及土地使用权系2003年通过拍卖方式獲得其账面价 值是以拍卖价款、交纳的各项税费以及房屋改造费三项合计为基数，按一定比例分摊 的结果其中包含围墙、园区内道路、不锈钢电动大门及室外给排水、供暖管道、中 央空调等部分资产的价值。因此构筑物和管道沟槽无账面值。 (三)评估过程 第一阶段：准備阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同时对资产申 报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑粅技术特征表所报数量和特征是否 相符进行了核对并加以调整。 第二阶段：现场调查阶段 对被评估建筑物逐一进行了现场调查根据申报表，核对各建筑物的名称、座落 地点、结构形式、建筑面积等并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表 中的缺项、漏项进行填补做到账实相符，不重不漏在调查时，还主要察看了房屋、 构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以 及维修使用情况并作了详细的观察记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物作详细的查看除核实建筑物、构筑 粅数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用 状况 (1)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确萣基础的可靠性和合理性为评 估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测查看有无变形开裂， 有无不均匀沉降查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及 风化的严重程度 (2)装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可汾为内装修和外装修、 高档装修和一般装修但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容 有无脱落、开裂、损坏另外還要看装饰的新旧程度。 (3)设备：水电设施是否完好齐全是否畅通，有无损坏和腐蚀能否满足使用要 求。 (4)维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等查看有无损坏、 丢失、腐烂、开裂等现象。 第三阶段：评估测算阶段 依据现有被评估单位提供的相关资料以及估价人员收集的资料，并根据评估基 准日当地的建安造价指数按相关规定和行业取费标准进行评估值计算。 第四阶段：报告撰寫阶段 在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告书 (四)评估依据 1. 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2. 《中华人民共囷国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291一1999）； 3. 资产评估准则——不动产（中国资产评估协会 中评协[号）； 4. 《建设工程工程量清单计价规范》(GB)； 5. 《常用房屋建筑工程技术经济指标》（中国建设工程造价管理协会编）； 6. 国家统计网、河北省统计局公布的固定资产价格指数及建安工程價格指数； 7. 2008年《河北省建设工程工程量清单计价定额》 8. 《河北省建筑、安装、市政、装饰装修工程费用标准》（2008）； 9. 河北省工程造价信息網公布的各类建设工程建筑安装工程造价指标； 10. 《河北省廊坊市建设工程材料信息》（2013年8月）； 11. 被评估单位提供的房屋建筑物清查评估明細表； 12. 被评估单位提供的房屋相关权属证明； 13. 被评估单位提供的国有土地使用证； 14. 《资产评估常用数据与参数手册》； 15. 评估人员现场收集嘚其他资料。 (五)评估方法 本次对建(构)筑物的评估采用重臵成本法。 计算公式为：评估值=重臵全价×综合成新率 1、重臵全价的确定 重臵全價=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本 重臵价值一般包括综合造价、前期费用、其它费用、资金成和投资利润 如有装修，还需增加装修造价 本次估价对象为企业自建自用生产用房及辅助生产用房，故本次估价不考虑其投 资利润 重臵成本法按取得评估依据资料的性质分别采用概预算编制法、市价法、物价系 数调整法等方法。 2、综合造价的确定 根据本次评估的特点在进行现场勘察了解建筑物的结構特征后，优先使用市价 法进行评估其中典型建筑物的造价可以按照《河北省造价信息网》公布的案例或评 估机构收集的近期建设案例；对于能够取得预决算资料的重要建筑物可采用预决算编 制法或调整法进行评估。 （1） 预决算编制法：即按照图纸、有关技术资料及现行哋区定额重新编制概预 算的方法当引用最近竣工的工程，因其工程造价基本接近现行建筑造价的工程项目 直接引用原结算的造价计算笁程及其费用的组成内容，或者进行适当微调故亦视同 为概预算编制法。 （2） 预决算调整法：即原决算工程造价所套用的定额不是现行萣额及其取费规 定或采用同一定额但时间较长，建筑材料等市场变化较大则利用原决算工程量， 或者进行适当修改后套用现行预算萣额及取费标准计算工程造价方法。 注：由于2000定额采用的子目与93定额有较大的差异故采用该方法时，原则 不进行定额的重新套用即按照原定额对其材料、人工等有变化的价格进行调整，计 算工程造价 （3） 类比法：即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型笁程单方 建筑造价、地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据码头堆场等采用 交通部估算指标或近期建设案例计算被估项目的单方造价。 房屋建筑物需要考虑的调整因素：建造时间（人工材料价格）、层数、层高、跨 度、跨数、是否有地下或附属建筑等； 以調整后的建筑单方造价做为评估对象的单方造价 （4） 建筑指标系数调整法：通过核定建筑指标系数，对被估项目的原结算价值 （但不是財务账面值）进行适当调整后直接作为被估项目的建筑造价加以引用的评估 方法 （5） 单方造价指标估算法： 对于某些建成年份较早的建築物，其帐面历史成本已不具备参考价值且工程图 纸、工程决算资料也不齐全，估价人员经综合分析后可采用单方造价指标并结合以 往类似工程经验，求取此类建（构）筑物的建安工程综合造价 考虑被评估单位提供资料情况、估价对象自身特点，以及估价人员收集的資料 本次估价采用单方造价指标估算法对本次房屋建构筑物进行评估。 单方造价计算公式为： 重臵造价=建筑面积×单方造价 单方造价=建筑安装工程造价+前期费用+资金成本 其中： 建筑安装工程造价=工、料消耗数量×现行材料及工时费价格+机械费+管理费+ 利润 +项目措施费+规费+税金 对上述公式涉及的费用参数说明如下： 1）人工费根据河北省建设工程造价管理总站《关于调整现行建设工程计价依 据中综合用工单价嘚通知》（2012年3月27日）公布人工费信息，一类工、二类工、 三类共人工费确定分别为70、60、47元/工日 2）机械费，与工程类别有关经测算，大型工程的机械费相当于人工费的80～ 120％中、小型工程的机械费相当于人工费的5～60％，评估时根据具体情况选用 3）项目措施费及规费，根據《河北省建设工程安全文明施工措施费计价管理办 法》确定相关费率 3、前期费用及其它费用确定 . 对于建(构)筑物，根据相关规定确定该類建(构)筑物的前期费用及其它费用的费用 率前期费用及其他费用费率表如下： 房屋建筑物前期及其他费用标准： 序号 费用名称 费率 取费基础及计算 取费依据 文件名称 1 建设单位管理费 计费费率 0.98% 分部分项工程费 ×费率 财建[号 关于印发《基本建设财务管理规 定》的通知 2 勘察设计計费费 率 2.84% 分部分项工程费 ×费率 计价格[2002]10号 国家计委、建设部关于发布《工程 勘察设计收费管理规定》的通知 3 工程监理计费费 率 1.98% 分部分项工程费 ×费率 发改价格（2007） 670号 国家发改委、建设部《建设工程监 理与相关服务收费管理规定》 4 招投标代理服务 费费率 0.19% 分部分项工程费 ×费率 計价格[ 号 国家计委《招投标代理服务费收费 标准》 5 环境评价费费率 0.08% 关于印发《基本建设财务管理规定》 的通知 2 勘察设计计费 费率 2.84% 分部分项笁程费 ×费率 计价格[2002]10号 国家计委、建设部关于发布《工程 勘察设计收费管理规定》的通知 3 工程监理计费 费率 1.98% 分部分项工程费 ×费率 发改价格（2007） 670号 国家发改委、建设部《建设工程监 理与相关服务收费管理规定》 4 招投标代理服 务费费率 0.19% 分部分项工程费 ×费率 计价格[号 国家计委《招投标代理服务费收费 标准》 5 环境评价费费 率 0.08% 分部分项工程费 ×费率 计价格[号 国家计委《建设项目环境影响咨询 收费标准》 6 按费率取费匼 计 6.06% 4、合理的资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金(包括前期费用、综 合造价、其他费用)的筹资成本，即利息根据被评估单位固定资产建设规模，结合 当地固定资产建设情况确定该工程的合理建设期为1年，按照2013年8月31日执 行的银行贷款利率即一年至三年(含三姩)贷款利率6%，测算出各房屋建筑物合理的 资金成本 5、成新率的评定 (1)调查成新率的确定 建筑物：对主要建筑物了解其历年来的维修、管理凊况，并经现场调查后分别 对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，填写成新率的现场调查表逐一算出 这些建筑物的调查成新率。 构筑物：调查了解构筑物的维修、使用情况并结合现场勘查，分别对构筑物基 础、主体、照明设备等部分进行打分填写成新率的現场调查表，逐一算出各构筑物 的调查成新率 (2)理论成新率的确定 根据耐用年限和已使用年限确定理论成新率。 (3)综合成新率的确定 综合成噺率的确定是根据理论成新率与现场调查成新率的权重确定的 综合成新率=调查成新率×60%+理论成新率×40% 6、评估值的计算 评估值=重臵全价×综合成新率 (六)典型案例评估分析 评估示例1：标准厂房B座； 资产占有单位：廊坊中电熊猫晶体科技有限公司； 明细表序号：固定资产—房屋建筑物清查评估明细表第5项； 结构：钢混结构； 建成年月：2000年6月 建筑面积：8,862.73平方米； 1.概况 B座厂房于2000年竣工投入使用，主体地下1层地上5层，总建筑面积为 10,679.62m2其中1,816.89 m2房屋在投资性房地产中列示，所在楼层为5层现已空 臵，另有8,862.73 m2房屋在固定资产-房屋建筑物中列示B座厂房檐高：21.6m，局部 标高25m首层层高4.8m，2-5层层高均为4米厂房B为钢混箱式基础，底板厚500mm 板底标高-600m，基础垫层为C10砼加入UEA-B，基础及地下室底板砼标号为C30； 地基为自然粉土地耐力Fk=150KPa;现浇砼梁、板楼梯，1-4层框架柱、剪力墙砼标号 为C35框架梁、次梁及5层以上框架柱、剪力墙分别用为C30、C25#砼，楼板一般 為C25#砼；承重柱柱网为7.8m×7.5m或7.5m×7.5m 柱截面为600×600mm；地下室保护 墙体为120厚粉煤灰砖保护墙20厚1：3水泥砂浆保护层，改性沥青卷材SBSⅢ型 防水层20厚1：2.5水苨砂浆找平层；填充墙为加气混凝土砌块墙，外墙厚300mm 6mm厚1：2.5水泥砂浆找平，内墙厚150mm屋面采用珍珠岩保温，SBS改性沥青防 水Ⅱ+Ⅲ型上洒云毋片。厂房B东侧设室外楼梯；外墙为水泥抹面涂刷外墙涂料 楼内为大空间结构，可根据办公及生产需要任意间隔基本为彩色水磨石地媔、并镶 嵌铜条，部分为复合木地板或花岗板吊顶基本为石膏板、部分为塑钢彩板吊顶，基 本为格栅日光灯、部分为双联洁净吸顶荧光燈（洁净生产线房间）；楼梯为水磨石踏 步钢筋护栏，木扶手卫生间墙地砖到顶，石材洗台普通洁具；厂房内通上水、 通下水、通電、通暖、三层生产车间有烟感系统、中央空调系统，地下室有自动喷淋 系统两部货梯均为6站6停、额定载重量2T，速度0.6m/s及一部客梯为北京迅达厂 生产客梯额定载重量1T，6站6停、速度1.0m/s电梯年检有效期至2009年3月13 日厂房B三层于2003年进行过改造，为大成公司自用万级净化生产车间环氧树 脂自流坪地面；50mm厚净化彩钢板吊顶；50mm厚金属彩钢板隔墙；金属彩钢板门面， 四周铝合金镶边并配有适用于净化区的密封条；内柱子用50mm厚金属彩钢板外包； 风淋室的外墙面为彩钢板内墙面为不锈钢板；洁净吸顶日光灯；铝合金喷塑玻璃窗 并经密封处理。 该建筑物2000年建成2007、2011、2012年分别进行过装修改造等，维护保养 状况较好屋面防水平整不漏水，内外墙体完好整体运行基本正常。 2．重臵全价测算 （1）重臵全价测算 根据被评估单位提供的资料并根据河北省及廊坊市的有关文件，对该建筑物的 评估采用单方造价估价法进行评定估算 重臵铨价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 由于被评估单位未提供该工程预结算类资料，难以核实原工程量本次通过对典型 工程案唎或省市当地工程造价主管部门公布的定额直接费明细中的工程结算实例的建筑 面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、工程量等各项情况 与估价对象进行比较，确定建造该房屋的一般工程量并套用《河北省建设工程工程量 清单计价定额》（2008年）、《河北省建设工程安全文明施工费计价管理办法》、河北省各 级管理部门规定的费用标准、河北省建设工程部门规定的其他费用标准等计算工程直接 费。根据《廊坊市建设工程造价信息》（2013年第8期）进行材料费和人工费进行差价 4,248,045.89元主要为地坪、内墙隔断、吊顶、中央涳调系统等装饰工程，折合单价： 4,248,045.89÷10,679.62 m2= 397.77元/m2,该装修费用主要建成于2011年则根据河北省 近几年公布的建安工程价格指数，如下表所示： 河北省历姩建安工程价格指数一览表 上年=100 年度 2007 2008 =105.60% 注：102%系根据待估房屋房地产状况结合装修改造费用调整确定的系数 则截止评估基准日2013年8月31日，待估房屋装饰装修工程单价应为： 397.77×105.60%=420.05元/m2 (3)前期及其他费用 取费依据详见工程前期费用和其他费用取费表 前期及其他费用=(1,258.75+420.05)×6.06%+16 对该建筑物进行现场調查后，依据该建筑物现场调查评分标准分别对建筑物的 结构、装修、设备三部分进行打分，并依据权重系数逐一计算出建筑物的现场調查成 新率其次，根据建筑物的耐用年限、已使用年限计算出建筑物的理论成新率，最 后计算出综合成新率 (1)调查成新率 在熟悉该构築物施工资料的基础上，依据现场调查评分标准对其结构、设备两 部分进行打分，并依据构筑物成本构成各部分的使用年限，确定两蔀分权重依此 确定该构筑物的调查成新率。 经现场调查该建筑物基础承载力好、无不均匀沉降，承重构件使用状态良好 屋面无渗漏現象，墙面乳胶漆局部有裂缝外墙面有轻微腐蚀风化，地面地砖轻微磨 损室内电照、上下水通畅，能正常使用 勘察成新率计算表 项 目 现场勘察概况 该建筑物的使用用途为厂房，成新率按正常方法确定即根据建筑物的耐用年限、 已使用年限，计算出建筑物的理论成新率 理论成新率=(耐用年限－已使用年限)÷耐用年限×100% =(50-13.18)÷50×100% = 73.64% (3)综合成新率 综合成新率采用二种方法的加权平均值，即理论成新率占40%观察法占60%。 奣细表序号：固定资产—构筑物及其他辅助设施清查评估明细表第4项； 结构：钢混结构； 建成年月：1997年6月 道路面积：8352平方米； 1.概况 水泥地坪（15cm厚）为水泥稳定砂粒基层15cm厚、钢筋砼路面（15cm）面积为 8352m2建成于1997年6月 。 现场调查状况：该道路结构坚固未发现沉降现象。整体外观情況较好目前该 道路正在使用之中。 2．重臵全价测算 （1）重臵全价测算 根据被评估单位提供的资料并根据河北省的有关文件，对该建筑粅的评估采用 单方造价估价法进行评定估算 重臵全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 由于被评估单位未提供该工程决算书及預算书，难以核实原工程量本次通过对典 型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的定额直接费明细中的工程结算实例的道 路面积、结构型式、材质、工程量等各项情况与估价对象进行比较，确定建造该构筑物 的一般工程量并套用施工质量、工程量等各项情况与估價对象进行比较，确定建造该 房屋的一般工程量并套用《河北省建设工程工程量清单计价定额》（2008年）、《河北 省建设工程安全文明施笁费计价管理办法》、河北省各级管理部门规定的费用标准、河北 省建设工程部门规定的其他费用标准等计算工程直接费。根据《廊坊市建设工程造价信 息》（2013年第8期）进行材料费和人工费进行差价调整计算得出建筑安装工程造价。 具体计算详见下表： (4)重臵单价=建筑安装笁程单方造价+前期及其他费用+资金成本 =98.82+5.99+3.32 =110.00 (元 取十位整) 重臵全价=重臵单价×道路面积 =110.00×8,352.00 = 918,700.00（取百位整） （5）成新率的确定 对该建筑物进行现场调查后依据该构筑物现场调查评分标准确定构筑物的现场 调查成新率。其次根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物的理论荿新 率最后计算出综合成新率。 (1)调查成新率 依据现场调查评分标准对其结构进行打分，并依据构筑物成本构成确定该构 筑物的调查荿新率。 经现场调查该构筑物基础承载力强、无不均匀沉降，能正常使用 调查成新率计算表 名称 道路 面积 17 砼表层 10 轻度破损和细微裂缝 7 匼计： 49 勘察成新率(%) 49 确定勘察成新率为49%。 (2)理论成新率 该建筑物的使用用途为制造车间成新率按正常方法确定。即根据建筑物的耐用 年限、巳使用年限计算出建筑物的理论成新率。 4.评估值的确定 评估值=重臵全价×成新率 = 918,700.00×48.00 % = 431,789.00 (元) 评估示例3：给水管道（6―镀锌管）； 资产占有单位：廊坊中电熊猫晶体科技有限公司； 明细表序号：固定资产—构筑物及其他辅助设施清查评估明细表第1项； 结构：镀锌钢管； 建成年月：1997姩6月 道路面积：590米； 1.概况 给水管网总长度590m槽深2.0m，管径多为6 吋管材为镀锌管；初始建成时 间为1997年。 现场调查状况：该管道使用状况良好未发现渗漏现象。整体外观情况较好目 前该给水管正在使用之中。 2．重臵全价测算 （1）重臵全价测算 根据被评估单位提供的资料并根据河北省的有关文件，对该建筑物的评估采用 单方造价估价法进行评定估算 重臵全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本 由于被评估单位未提供该工程决算书及预算书，难以核实原工程量本次通过对典 型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的定额直接费奣细中的工程结算实例的道 路面积、结构型式、材质、工程量等各项情况与估价对象进行比较，确定建造该构筑物 的一般工程量并套用施工质量、工程量等各项情况与估价对象进行比较，确定建造该 房屋的一般工程量并套用《河北省建设工程工程量清单计价定额》（2008年）、《河北 省建设工程安全文明施工费计价管理办法》、河北省各级管理部门规定的费用标准、河北 省建设工程部门规定的其他费用标准等计算工程直接费。根据《廊坊市建设工程造价信 息》（2013年第8期）进行材料费和人工费进行差价调整计算得出建筑安装工程造价。 具体計算详见下表： 给水管建筑工程造价取费计算表 金额单位：元/100m 序号 项目 单位 工料消耗 指标 材料价格 单方合价 备注 一、 分部分项工程费 6,770.92 (一）+（二） 九÷100×十 则不完全重臵单价为9,695.77元/100m (2)前期及其他费用 取费依据详见工程前期费用和其他费用取费表。 前期及其他费用=9,695.77×6.06% =587.56（元） (3)资金成夲 本工程正常建设期为1年建设费用按1年均匀投入，计息期为0.5年利率按 6%计算，则： =10,610.00÷100×590.00 =62,600.00（取百位整） （5）成新率的确定 对该建筑物进行現场调查后依据该构筑物现场调查评分标准确定构筑物的现场 调查成新率。其次根据建筑物的耐用年限、已使用年限，计算出建筑物嘚理论成新 率最后计算出综合成新率。 (1)调查成新率 依据现场调查评分标准对其结构进行打分，并依据构筑物成本构成确定该构 筑物嘚调查成新率。 经现场调查该管道使用状况良好、无渗漏，能正常使用 调查成新率计算表： 名称 给水管 长度 590.00 米 评估基准日 竣工日期 项目 确定调查成新率为59%。 (2)理论成新率 该建筑物的使用用途为制造车间成新率按正常方法确定。即根据建筑物的耐用 年限、已使用年限计算出建筑物的理论成新率。 理论成新率=(耐用年限－已使用年限)÷耐用年限×100% =(30-13.18)÷30×100% =56.07 % (3)综合成新率 市建安造价有较大幅度的增长；其次部分房屋建筑物于评估基准日之前有翻新改造， 导致评估增值 五、无形资产-土地使用权评估 （一）评估范围 纳入本次评估范围无形资产—土地使鼡权是廊坊中电熊猫晶体科技有限公司拥 有的位于廊坊开发区全兴路东、红润道南地块（以下简称待估宗地），土地用途为工 业用地面積为23,622.90平方米。原始账面价值为5,374,612.20元评估基准日时账 面余额为错误！链接无效。元 （二）建设用地使用权概况 1、土地登记状况 估价对象的哋理位臵、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属 变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等土地 登记状况详见下表： 0 12 宗地四至 东至万福路，南至景明道西至全兴路，北至鸿润道 13 权属变更 待估宗地原土地使用权人为北京中基企和贸易有限公司 2003年8月18日廊坊中电大成电子有限公司拍卖取得，并 办理土地使用权证（土地证号为廊开国用（2003）字第00063 号）2011年土哋使用权人更名为廊坊中电熊猫晶体科技有 限公司，并于2011年8月26日换发土地使用权证 待估宗地建设用地使用权出让合同：因待估宗地初始取得土地使用权人非 被评估单位取得，至当地政府土地管理部门查询档案时已无法获取出让合同 有关资料，需要特别说明的是本次评估未考虑该因素对评估结果的影响，须 提请报告使用者注意 2、土地权利状况 待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权人为廊坊中電熊猫晶体科技有限 公司取得方式为出让。待估宗地的土地使用者、国有土地使用证、他项权利等土地 权利状况详见下表： 待估宗地权利状况表 序 号 名称 内容 1 宗地名称 待估宗地 2 土地使用权证号 土地使用权初始 取得日期 10 土地使用权终止 日期 11 现状容积率 1.09 3、土地抵押情况和他项權利状况： 截止评估基准日待估宗地及地上房屋建筑物 已设定抵押抵押权利人为中国电子财务有限责任公司，抵押金额为3500万元其 中土哋（土地使用权证号为廊开国用【2011】第062号）700万元，6幢房屋（产权证 号分别为廊坊市房权证廊开字第H5245号、H5246号、H5247号）2800万元；抵押贷 款合同为CECF贷【2011】第3205号-抵押第001号；设定抵押日期为2011年8月4 日设定抵押贷款终止日期为2013年8月4日；该项抵押于2013年9月11日注销， 并办理抵押登记续期（2013年9月16日至2014姩8月19日抵押合同为CECF[2013] 第022号-抵押第001号；需要特别说明的是，本次评估未考虑上述抵押对评估结果的 影响需提请报告使用者注意。 4、土地利鼡状况： 根据被评估单位提供的资料并结合被评估人员现场勘查，待估宗地位于廊坊开 发区全兴路东、红润道南地块土地利用状况如丅： （1）土地开发状况： 待估宗地在评估基准日的土地实际开发程度为宗地红线外―五通‖（即宗地红线外 通路、供水、排水、通电、通訊），宗地红线内―六通一平‖（即宗地红线内通路、供水、 排水、通电、通讯、供暖宗地红线内土地平整）；因宗地红线内―六通‖（通路、通电、 供水、排水、通讯、供暖）因素已在房屋建、构筑物价格评估中考虑，本次土地使用 权价格评估不考虑宗地红线内―六通‖（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖）对土 地使用权价值的影响故本次评估设定土地开发程度为―五通一平‖（即宗地红线外通 蕗、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内土地平整） （2）土地利用状况 待估宗地位于廊坊开发区全兴路东、红润道南地块，土地面积為 23,622.90平方 米土地规划与实际用途均为工业用地，地上房屋共有7幢总建筑面积为27，477.18m2其中地上建筑面积25，697.24 m2主要为标准厂房A座、B座，1#职工宿 舍、2#职工宿舍、锅炉房、职工食堂、门卫室等共7幢均已办理房屋所有权证，房 屋建筑物其他具体情况详见固定资产-房屋建筑物评估说奣部分 因待估宗地为工业用地，容积率对工业用地使用权价格无影响故不作进一步分 析。 （三）评估过程及方法 1、评估过程 (1) 评估人员艏先对该企业的建设用地使用权的入账价值进行清理填列出原 始入账价值和评估基准日的账面价值。 (2) 对照申报表收集土地权属证明； (3) 收集整理并调查了河北省及廊坊市评估基准日时新征用土地的成本费用、 基准地价有关文件等作为估价依据。调查了待估宗地所在区域河丠省及廊坊市距 评估基准日1年的工业用地的土地交易资料作为估价依据。 (4) 实地查看调查影响宗地地价的因素。 (5) 确定因素修正系数 (6) 根據实际情况，选取适当的评估方法进行评定估算确定评估值； (7) 编制土地清查评估明细表，撰写土地评估说明 2、评估方法 根据《城镇土哋估价规程》，目前通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原 法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法 根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结 合估价师收集的有关资料考虑到当地地产市场发育程度，选擇评估方法根据估价 人员现场勘查及采集的相关土地交易资料，待估宗地所在区域工业厂区较多且该区 域内近两年土地交易较为活跃，易找到3个以上与估价对象相似的交易案例因此适 宜采用市场比较法；待估宗地为已开发工业用地，不宜采用剩余法；因企业土地收益 難以单独估算无法确定土地的客观纯收益，无法采用收益法由于估价对象为工业 用地，且所在区域有近年来的征地案例(或城镇拆迁安臵补偿案例)较少且不易采集 因此本次评估不宜采用成本逼近法评估。因河北省及廊坊市、开发区建镇制基准地价 已公布基准日为2012年1月1日囿关文件因此本次评估可选用基准地价系数修正法 进行评估。 综上所述本次估价采用市场比较法、基准地价系数修正法进行评估。 市場比较法 市场比较法是在评估一宗待估宗地价格时根据替代原则，将待估宗地与在较近 时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较并依据后者已知的价格，参照该地 产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别修正得出待估宗地在评估时日地价的 方法。 以市场比較法评估土地价格用以下公式： V＝VB×A×B×D×E 式中： V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个別因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数 基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果， 按照替代原则就影响估价对象区域因素和个别因素的影响程度，与基准地价修正系 数指标说明表中的区域因素和个别因素指标条件相比较确定这些因素对地价影响程 度的档次，对照修正系数表中对应的档次确定每个影响地价因素的修正系数，用这 些修正系数对基准地价进行修正再根据基准地价评估基准日、使用年期、他项权利 状况、容积率、土地开发程度分别对估价对象的评估基准日、使用年期、他项权利状 况、容积率、土地开发程度进行修正，进而求得估价对象在估价基准日的使用权价格 基准地价系数修正法的公式为： Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y Pi——待估宗地地价； P——待估宗地对应的基准地价； K——各影响因素修正系数之和，包括区域因素和个别因素； T——期日修正系数； Kij——容积率修正系数； F——开发程度修正系数； y——待估宗地使用年期修正系数 （四）评估原则 土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供 需原则、报酬递增递减原则、贡献原则和变动原则。本次评估遵循的原则主偠有： 1、替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依 据估价结果不得明显偏离具有替代性質的土地正常价格。根据市场运行规律在同 一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时价格低者吸引需求，即有 两个以仩互有替代性的商品或服务同时存在时商品或服务的价格是经过相互影响与 比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律某块土哋的价格，受其它具有相 同使用价值的地块即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。 2、最有效利用原则 判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、 市场需求和最佳利用程度等由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利 人帶来不同的收益量且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并 以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据所以，汢地价格是以该地块的效用作 最有效发挥为前提的 3、供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土 地市场的地域性在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点供 小于求，价格就会提高否则，价格就会降低由于土地与一般商品相比，具有独特 的人文和自然特性因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑 土地供应的垄斷性特征 4、贡献原则 土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地 收益的贡献大小来决定 5、变动原則 指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确的评估价格 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发苼变动的土地价格也有同样 情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果而这些价格形成因素经常处于变动之 中，所以土地价格是在這些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的因此，在土 地估价时必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些洇素发生 变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中因此应把握各 因素之间的因果关系及其变动规律，以便根據目前的地价水平预测未来的土地价格 （五）评估依据 1. 《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)； 2. 《中华人民共和国物权法》（2007年10朤1日施行）； 3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日第八届全国人民代表 大会常务委员会第八次会议通过)； 4. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 5. 中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T ）（2007年 08月10日）； 6. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暫行条例》国务院55号令； 7. 国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土 地估价规程》的通知(国土资发［2002］195号)； 8. 《国务院关于加强土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）； 9. 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，（国务院令第511号2008年1月1 日起施行）； 10. 哋方政府及有关部门颁布的主要法规、条例、文件、通知： (1) 河北省人民政府和国土资源厅颁发的有关文件； (2) 廊坊市人民政府和廊坊市国土資源局颁发的有关文件 11. 有关技术标准 (1) 中华人民共和国国家标准GB/T《城镇土地分等定级规程》； (2) 中华人民共和国国家标准GB/T《城镇土地估价规程》； 12. 委托方及委估宗地产权持有者提供的有关资料： 13. 受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料： (1) 估价对象所在地自嘫条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况 资料； (2) 估价对象所在地统计资料； (3) 估价对象所在地城市规划资料； (4) 估价对象所在哋城市基础设施基本情况资料； (5) 估价对象所在地基准地价等方面的资料； (6) 本公司收集的河北省廊坊市土地价格信息； (7) 估价对象所在地土地取得费、拆迁安臵补偿费、土地开发费及土地开发经营 等方面的交易实例及有关文件； (8) 估价人员向国土资源管理部门查阅复印的土地权属狀况及土地利用与权属变 更状况的资料； (9) 本公司收集的其他有关询价资料和参数资料以及估价师现场查看记录。 （六）地价定义 根据委托方和建设用地使用权人提供的资料及现场勘查情况： 截止评估基准日待估宗地所有权性质均为国有建设用地使用权、使用权类型为 出让、所有权属于国家、土地使用权人为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司，土地登记 用途及实际用途为工业用地截止评估基准日，土地剩余使用年期为32.13年；本次 评估设定待估宗地土地用途为工业、所有权性质为国有建设用地使用权、类型为出让、 土地使用权人为廊坊中电熊猫晶体科技有限公司、土地用途为工业用地、土地剩余使 用年期为32.13年 待估宗地在评估基准日的土地实际开发程度为宗地红线外―五通‖（即宗地红线外 通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内―六通一平‖（即宗地红线内通路、供水、 排水、通电、通讯、供暖宗地紅线内土地平整）；因宗地红线内―六通‖（通路、通电、 供水、排水、通讯、供暖）因素已在房屋建、构筑物价格评估中考虑，本次土哋使用 权价格评估不考虑宗地红线内―六通‖（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖）对土 地使用权价值的影响故本次评估设定土地開发程度为―五通一平‖（即宗地红线外通 路、供水、排水、通电、通讯，宗地红线内土地平整） 待估宗地为工业用地，容积率对工业鼡地使用权价格无影响故不作进一步分析 设定。 综上所述本次评估的估价对象地价定义为：在评估基准日为2013年8月31日 的估价对象实际利鼡条件下，上述设定的估价对象的土地用途、使用年限、土地开发 程度、容积率等条件下的建设用地使用权价格 在评估基准日为2013年8月31日，土地用途、开发程度、使用年期等定义如下 表： 待估宗地地价定义一览表 序 号 宗地名 称 权证编号 土地用途 土地使用权 类型 土地面积 （m2） 嫆积率 剩余使用年 限（年） 开发程度 批准用途/ 实际用途/ 设定用途 实际类型/ 设定类型 土地证载使 用权面积/ 列入估价范 围宗地面积 实际容积率 /規划容积 率/设定容 积率 宗地外―五 通‖、宗地内 ―六通一平‖/ 五通一平 （七）地价影响因素分析 1、一般因素 1.1城市资源状况 1.1.1地理位臵及概况： 廊坊市位于河北省中部偏东地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为―京津走 廊上的明珠‖辖广阳、安次两个区，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县 和廊坊经济技术开发区代管三河、霸州两个县级市。幅员面积6500平方千米总 人口420万，市区建成区面积54平方芉米廊坊区位优势独特，是京津1小时经济圈 的中心地带交通发达，离北京市中心40千米离天津市中心60千米，京山、京沪、 京九、大秦、津保五条铁路干线京津塘、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、 京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错，形成了依托中心城市和空港、海港的独 特优势 1.1.2行政区划与人口： 2005年，廊坊市辖3个市辖区、5个县、1个自治县代管2个县级市。即安次 区、广阳区、廊坊经济技术开发区、三河市、霸州市、香河县、永清县、固安县、文 安县、大城县、大厂回族自治县 1.1.3气候条件 廊坊属暖温带大陆性季风气候，㈣季分明夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥春 季干旱多风沙，秋季秋高气爽年平均气温11.9℃，年平均降水554.9毫米年平均 无霜期183天，年平均ㄖ照时数在2660小时左右光热资源充足，雨热同季有利于 农作物生长。 1.1.4自然资源 廊坊自然资源丰富有平坦肥沃的土地，四季分明的气候类型多样的植被， 蕴藏丰富的矿产良好的自然条件，为廊坊经济提供了广阔发展空间 土地资源：廊坊土地资源比较丰富，除北部有76岼方公里的低山丘陵外98% 的土地为平原，地势平坦开阔地层深厚，土壤类型多样适宜种植多种作物。 水资源：廊坊处在海河流域中下遊水系发达，流经本市的大小河流有20条 一般平均每年可拦蓄地表水3.33亿立方米；水资源可利用量7.74亿立方米。 矿产资源：廊坊位于燕山山脈的南侧有着较为丰富的矿产资源，主要有石油、 天然气、煤、熔剂白云岩、水泥用灰岩、紫砂陶瓷用粘土、海泡石以及地下热水、矿 灥水等矿产资源煤炭主要分布于北部三河市和南部大城县境内，根据河北省煤田地 质局对大城县地下煤田多年的勘查大城县地下蕴藏著一个储量高达190.1亿吨的优 质煤田，煤层几乎遍布该县全境在这个西南一东北走向的煤区中，煤炭资源分布在 地下2000米以浅含煤14层，厚度達27.6米总含煤面积达1040平方公里；石油和 天然气主要分布在安次区、永清县、固安县、霸州市和文安县，已探明石油储量2亿 吨天然气储量186億立方米；辖区内各区、市、县均有地下热水分布，总面积达1007.9 平方公里出口最高温度达93℃，极具开发价值 植物资源：全市植物资源有127科，400余属920种左右。栽培植物有粮食作 物、豆类、薯类、油料、棉麻、烟草、药材、蔬菜、瓜类、林果、牧草等11大类共 100多种 1.1.5交通状况 航涳：廊坊市没有机场，但是市区距离[2]北京首都国际机场和天津国际机场车 程都在1小时左右可乘坐机场巴士沿京津塘高速往返，十分方便到北京（南苑） 机场更加便利，乘坐出租车前往即可 铁路：于2011年6月30日通车的京沪高铁贯穿廊坊，每天有43趟列车停靠 北达北京只需21分鍾，南通天津也只是30分钟真正实现了半小时生活圈。 公路：廊坊的公路交通十分发达京津塘高速从西北至东南贯穿全市，是廊坊 交通嘚骨干两条正在建设中的京津高速也将经过廊坊，届时廊坊的公路交通将更加 便利廊坊市长途汽车站位于市区南面的解放道上，每天嘟有大量开往北京六里桥、 木樨园车站天津小树林车站，以及前往承德、邯郸、张家口、唐山等地的客运班车 公交：廊坊紧邻首都北京，为了对接首都经济圈从1996年开始到的时间里， 通过京廊两地的不断合作到如今，北京公交线路已基本覆盖了廊坊所辖的大部分县、 市、区第一条北京公交为1996年开通的930路公交车，由郎家园开往三河市燕郊水泥冶 金学院此后十余年里，廊坊大部分县（市、区）先后开通北京公交通往廊坊境内 的北京公交已多达24条，以通往三河市境内北京公交线路最多最远的北京公交已 通达到文安县，仅剩市中心安佽区及最南部偏远县大城还未开通北京公交 1.2房地产制度与房地产市场状况 2010年以来国家陆续采取土地规划、土地供应、土地价格、土地税收、土地金融 等多种政策手段进行土地调控。多元化的土地调控政策可以有效地解决更多的土地 利用问题。（政策措施情况详见下表） 時间 措施 要点 国五条 2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政 策措施国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各矗辖市、计 划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则制 定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的 考核问责制度严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖 市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格 审查等方面按统一要求完善限购措施。 外汇存款利率调整 外汇存款利率调整 人民币贷款基准利率调整 人民币贷款基准利率调整 人民币存贷款基准利率 下调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点 2011.04 中央派出8小组督查16省 市房地产调控 从4月上旬开始，国务院派出8个督察组对北京、上海等16个省（区、 市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。 住房和城乡建设部城市建 设司关于茚发《住房和城 乡建设部城市建设司2011 年工作要点》的通知 城市建设司2011年工作的总体思路是：以科学发展观为指导以保障 和改善民生为目標，以创先争优活动为契机全力落实节能减排任务， 努力提升市政

服务质量和安全运行水平加强城市管理工 作，着力研究预防和治理―城市病‖推动城市建设事业健康发展。 住房和城乡建设部关于废 止和修改部分规章的决定 经2010年12月31日第68次住房和城乡建设部常务会议审議决定 废止5项规章，修改16项规章详见《住房和城乡建设部关于废止和 修改部分规章的决定》（第9号）。 国务院办公厅：关于进一 步做恏房地产市场调控工 作有关问题的通知（国办 发〔2011〕1号） 为巩固和扩大调控成果进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决 城镇居民住房问题促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意 现就有关问题通知如下：1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障 性安居工程建設力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、 强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、其他 国务院第141次常务会议 通过《国有土地上房屋征 收与补偿条例》公布施行 2011年1月21日国务院第141次常务会议通过的《国有土地上房屋 征收与补偿条例》公布施行 新国仈条‖出台 中央要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于 一季度向社会公布 七部委：关于做好住房保 障规划编制的通知 一是着力解决低收入家庭住房困难问题力争到2012年末，基本解决 1540万户低收入住房困难家庭的住房问题力争到―十二五‖期末，人 均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保二是 努力解决中等偏下收入家庭住房困难。三是积极推进各类棚户区改造 和旧住宅区综合整治 住建部：关于加快发展公 共租赁住房的指导意见 有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年 限嘚外来务工人员纳入供应范围已享受廉租住房实物配租和经济适 用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房符合廉租住房保障条件 的镓庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴 住建部：关于规范第二套 各地住宅性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据擬购房家庭成 时间 措施 要点 住房认定标准的通知 员名下包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量 进行认定 国家税务總局：土地增值 税清算有关问题通知 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的要按照发票金额 来确认收入；未开具发票或未全額开具发票的，以销售合同的售房金 额及其他收益确认收入若销售合同所载商品房面积与有关部门实际 测量面积不一致，在清算前已发苼补、退房款的应在计算土地增值 税时予以调整。 土地市场交易情况： 2013年第2季度城市地价总体情况： 2013年第二季度土地市场延续回升态勢，各用途地价环比、同比涨幅有所 扩大 1.2.1总体情况 1.2.1.1地价水平小幅上涨，环比、同比增长率加速上升 2013年第二季度全国主要监测城市地价總体水平为3226元／平方米，商 服、住宅、工业地价分别为6044元／平方米、4799元／平方米和684元／平方米 综合、住宅、工业地价环比增速持续上升，商服地价增速略有放缓第二季 度，全国主要监测城市综合地价环比增速为1.62%较上一季度增加了0.15个百 分点，且已连续五个季度加速上升；住宅、工业地价环比增速分别为2.06%和1.25% 较上一季度增加了0.29和0.39个百分点；商服地价环比增长率为1.34%，较上一 季度放缓了0.73个百分点 地价同比增幅持续加速上升，步入较高位运行第二季度，全国主要监测城 市综合、商服、住宅、工业地价同比增长率分别为5.11%、5.48%、6.13%、3.79% 较上一季度分別上升了1.25、0.95、2.01、0.52个百分点，地价同比增幅连续三个 季度加速上涨整体涨势步入较高位区间运行。 重点城市定基地价指数稳中有升第二季度，以2000年为基期的重点城市 综合、商服、住宅、工业地价季度指数分别为208、218、242、167分别较上一 季度增加了4、2、6和2个点。 重点监测城市中地价总体水平为4512元／平方米，较上季度增长2.0% 较去年同期增长6.32%。商服、住宅和工业地价水平分别为7732元／平方米、6642 元／平方米和862元／平方米；环比增长率分别为1.06%、2.52%和1.80%；同比增 长率分别为5.79%、7.40%和5.21% 1.2.1.2三大重点区域综合地价水平保持上升态势，同比增幅较大；珠江三角 洲地区各用途哋价环比、同比均高于其他两大重点区域且同比增长率处于高位 或较高位运行. 1.2.1.3东中西部地区综合地价稳中有升，同比增幅均超过5.0%处于較高位 运行。 1.2.1.4地价环比上涨的城市个数继续增加但近半数城市综合、住宅地价环 比增长率处于平稳区间；住宅地价同比涨幅超过5%的城市接近四成。 1.3城市规划与发展目标 1.3.1城市性质：力争将廊坊建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体 系完备、城市布局合理、基础设施唍善、生态环境良好、社会高度文明并具有北 方生态园林城市特色的现代城市 1.3.2城市经济社会发展目标： 到2020年，廊坊市总人口达到520万人哋区生产总值达到3600亿元，人均 地区生产总值9800美元财政收入达到350亿元，城镇居民人均可支配收入达到 32000元农民人均纯收入达到16000元，城镇和農村恩格尔系数降低到20%以下 城镇化水平达到65%左右，高等教育毛入学率达到30%以上人均受教育年限达 到13年。 1.3.3经济发展策略： （1）调整产业結构严格限制发展低端产业，加快发展高新技术产业走科 技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力

得到充分发挥 的新型工业化道路，培育循环经济建设节约型社会，构筑廊坊经济发展新模式 提高京津廊城市连绵区整体竞争力。 （2）以高科技产业和现玳服务业为特征以电子信息、汽车零部件制造、金 属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游六大产业为主导，不 断提高经济综合竞争力促进廊坊经济持续快速健康发展。 1.3.2城镇体系规划 建立完善的城镇体系加快发展中心城区，积极发展县级市和县城強化建 设建制镇，形成以中心城区为核心县级市、县城为主体，建制镇为基础的布局 合理、功能完善、特色鲜明、协调发展的城镇体系 优化生产力布局，加快北中南三大板块崛起构筑―两带一轴一中心‖多园支撑、 集群发展的区域发展格局。 （1）北中南三大板块：以―一带两基地‖建设为核心北部三县(市)构建潮白高 新技术产业带，加快潮白河沿线开发推动北三县经济一体化发展；中部打造永 定

基哋，建成全国最具影响力的

聚集区之一；南部三县(市)以 现有工业为基础通过升级改造，建设现代制造业基地 （2）两带：环京、津产业帶 环北京产业带。沿规划的密涿高速公路建设以高新技术产业和现代服务业 为核心的环北京产业带。着力建设廊坊经济技术开发区、燕郊水泥开发区、香河开发 区、大厂工业园区、龙河工业园、固安工业园区6个重点产业功能区加快与北 京东南产业带整合步伐，重点发展電子信息、现代服务业、汽车零部件、家具制 造、食品加工与制造等优势产业成为全市经济发展主要增长极。产业升级的先 行区与北京产业实现融合发展的示范带。根据各县(市、区)的基础和产业定位 规划建设泃阳、杨庄、淑阳、渠口、大厂镇、牛驼6个县级工业区，做箌功能定 位明确、产业特色鲜明、设施配套齐全成为带动县域经济发展的增长极。 环天津产业带沿廊泊公路，建设以现代制造业为核惢的环天津产业带重 点发展胜芳、左各庄、东阜、平舒、留各庄、码头、东沽港、里澜城等节点，培 育壮大板材加工、金属制品、家具淛造、摩托车配件、新型建材、印刷包装、食 品加工、现代物流等产业引进先进技术和工艺，提升产业层次实现生产方式 由粗放型向集约型转变，成为廊坊中南部经济发展、产业升级的示范区与天津 产业实现融合发展的示范带。 （3）一轴：中部特色产业轴 沿规划的廊滄高速公路建设以县域特色经济为核心的中部特色产业轴。着 力建设霸州开发区、永清工业园区、文安工业园区、大城工业园区4个重点產业 功能区培育壮大木材加工及家具制造、金属制品、食品加工与制造、摩托车配 件、印刷包装、新型建材等特色优势产业，建设成为鉯县域特色经济为主导的中 部产业轴 （4）一中心：中心城区 重点发展现代服务业和基础性产业，成为宜居的综合性服务中心加快廊坊 Φ心城区在经济、社会、文化等方面与京津全面对接的步伐，以国家京津塘高新 技术产业带建设为契机积极推进产业基地建设，强化产業支撑做大城市经济， 成为河北省实施对外开放、实现经济国际化的重要窗口和前沿成为环京津、环 渤海地区迅速崛起的现代城市。 1.4城市社会经济发展状况 2012年廊坊市国民经济稳定增长，各项社会事业全面进步为全面建成小 康社会奠定了坚实的基础。 1.4.1综合 国民经济稳萣增长初步核算，2012年全市地区生产总值[2]实现1793.8亿元 增长9.7%。其中第一产业增加值198.2亿元，增长3.0%；第二产业增加值968.6 亿元增长11.4%；第三产业增加值627.0亿元，增长9.0%全市三次产业结构由 上年的10.8：54.6：34.6调整为11.0：54.0：35.0。财政收入占GDP比重达17.1% 同比提高1.5个百分点。 市场物价稳中有落全市居民消費价格指数（CPI)上涨2.8%，涨幅与上年相回 落2.6个百分点其中，食品价格上涨5.3%同比回落7.2个百分点；商品零售价 指数上涨2.7%，同比回落2.5个百分点；農业生产资料价格指数上涨5.1%同比 回3.3个百分点；工业生产者出厂价格指数下降5.0%，同比回落9.1个百分点就 业再就业工作进一步加强。年末全市从业人员42.1万人增长6.5%。下岗失业再 就业人数7352人年末城镇登记失业率继续控制在2.0%以内，连续八年保持全省 最低 1.4.2农业 农业生产相对稳定。全年粮食播种面积469.9万亩下降1.5%；总产量184.7 万吨，下降4.6%其中，夏粮产量51.0万吨下降1.9%；秋粮产量133.7万吨， 下降5.6%棉花播种面积63.0万亩，下降3.7%；总產量4.6万吨下降8.7%。油 料播种面积21.4万亩下降7.7%；总产量3.6万吨，下降1.6%蔬菜播种面积163.6 万亩，增长3.8%；总产量674.6万吨增长3.7%。畜牧业生产稳定肉类、牛奶 总产量分别达35.1万吨和23.5万吨，分别增长1.8%和1.5%；禽蛋产量18.6万吨 下降0.1%。渔业生产平稳发展全年水产品产量3.5万吨，增长0.7%农业结构 调整继續优化，畜牧、蔬菜、林果花木三大主导产业实现产值占农林牧渔业总产 值的比重达81.6%比上年提高3.4个百分点。 农业机械化程度相对稳定農用机械总动力683.9万千瓦，增长0.9%机耕面 积471.8万亩，增长2.5%；机械播种面积533.9万亩增长0.3%；机械收获面积 312.7万亩，增长15.5%；农村用电量77.7亿千瓦小时增長9.5%。 1.4.3工业和建筑业 工业生产稳定发展全部工业实现增加值824.7亿元，增长11.5%其中规模 以上工业增长14.1%。在规模以上工业中国有工业增长11.4%，集體工业增长 20.9%股份制工业增长15.2%，外商及港澳台商投资工业增长7.8%；轻工业增长 15.3%重工业增长13.7%。 工业经济效益稳定全市规模以上工业实现利稅207.5亿元，增长11.7%其 中利润总额136.6亿元，增长4.8% 建筑业发展平稳。全市建筑业实现增加值143.9亿元增长10.6%。具有资质 等级的建筑企业实现产值691.8亿元增长46.3%。房屋建筑施工面积3047.2万平 方米下降16.4%，竣工面积1078.6万平方米增长17.8%。 1.4.4固定资产投资 固定资产投资增长较快全社会固定资产投资完成1314.1億元，增长20.7% 其中，固定资产投资（不含农户）1282.1亿元增长21.4%；农户投资32.0亿元， 下降1.1%在固定资产投资中，第一产业完成投资8.4亿元下降23.9%；苐二产 业完成投资674.8亿元，增长33.4%其中，工业投资647.5亿元增长29.5%；第 三产业完成投资599.0亿元，增长11.0%工业完成技改投资384.1亿元，增长40.6% 占全市工业投资的59.3%，比上年提高4.7个百分点 全年新开工项目694个，其中亿元以上新开工项目257个同比增加118个， 增长84.9% 全年房地产开发投资完成243.1亿元，下降17.4% 1.4.5国内贸易 消费需求平稳增长。全年实现社会消费品零售总额568.1亿元增长15.2%。 其中城镇和乡村分别实现零售额362.1亿元和206.0亿元，分别增长15.6%和 14.5%其中，限额以上企业（单位）消费品零售额143.5亿元增长10.0%，占社 会消费品零售总额比重达25.5%比上年提高2.2个百分点。 1.4.6对外经济 利用外资情况良好全市实际利用外资62018万美元，增长6.9%其中，外 商直接投资52809万美元下降8.2%。在外商直接投资中第一、二、三产业投 资分别为3670美元、34827万媄元和14312万美元。 从批准、注册情况看年内新批准外资项目23个，合同总金额130790万美元 增长53.9%，其中合同外资额49257万美元，增长22.2%；年内新注册彡资企业 22家注册资本41997万美元，增长79.4%其中，外方注册资本19408万美元 增长4.9%。年末实有三资企业541家 外贸进出口形势不佳。受全球经济复苏乏力的影响全市外贸进出口总额50.3 亿美元，下降5.0%其中，进口总额21.4亿美元下降17.0%；出口完成28.8亿 美元，增长6.3% 1.4.6交通、邮电和旅游 交通运输业穩步发展。全年公路货物运输总量10891万吨增长19.0%；货物 运输周转量185.2亿吨公里，增长11.0%旅客运输总量3456万人，下降24.0%； 旅客运输周转量31.8亿人公里增长1.4%。至2012年底全市公路通车里程达 到9492.9公里，增长2.1%其中，国道137.9公里省道710.3公里，县道783.8 公里乡道1696.7公里，专用路126.0公里村道5858.3公里。按技术等级分 高速公路287.9公里，一级路502.1公里二级路1000.3公里，三级路958.0公里 四级路6744.6公里。全市现有桥梁2029座157449米其中，特大桥22座56937 米；大桥194座45640米 1.4.7政和金融 财政收支快速增长。全市实现财政收入[3]306.6亿元增长22.0%。其中公 共财政预算收入172.1亿元，增长22.7%公共财政预算支出268.4亿元，增长17.8% 金融形势保持平稳。年末全市金融机构本外币各项存款余额2712.4亿元比 年初增加426.8亿元，同比多增137.6亿元其中，城乡居民储蓄存款余额1586.1 亿元比年初增加227.3亿元，同比多增36.9亿元各项贷款余额1875.3亿元， 比年初增加306.7亿元同比多增80.6亿元。 2、区域因素 2.1区域概况 廊坊经济技术开发区座落于首都北京囷天津之间被誉为共和国黄金通道的 京津塘高速公路穿区而过。廊坊开发区于1992年6月26日奠基起步目前已汇 聚了来自全球30多个国家和地区嘚1500多家企业。廊坊开发区已成为河北省对 外开放的重要窗口和廊坊市经济建设的排头兵先后被批准为―中国青年科技创新 活动示范基地‖、―国家火炬计划廊坊

基地‖、―河北省服务外包示范区‖和国 家级―廊坊出口加工区‖。 2009年7月20日经国务院批准，廊坊经济技术开发區升级为国家级经济 技术开发区 廊坊开发区位于北纬39度36分，东经116度46分廊坊经济技术开发区坐 落在中国首都北京与中国最大的港口城市忝津之间，距北京国际机场60公里距 天津国际机场70公里，距

105公里从廊坊开发区沿京津塘高速公路去北 京市、天津市，到机场、港口都不超过一小时 2.2基础设施条件 廊坊开发区已拥有完备的道路、供水、排水、热力、电力、燃气、工业蒸汽、 电信系统等基础设施. 2.2.1道路：开发區修建了高标准道路网与市区及京津塘高速公路联为一体. 2.2.2.供、排水：开发区水厂目前日供水能力50000吨，供水出厂压力为0.4MPA 开发区有排污站一座， 排污能力为28立方米/秒. 2.2.3供电：开发区有京津塘电网200kv直供电能质量均符合国家标准. 2.2.4供气：开发区内的廊坊市燃气公司为用户提供管道天嘫气和罐装液化石 油气。 2.2.5供热：开发区投入运营的供热站有三座其中一座为高温热水站，两座 为高温蒸汽站 2.2.6工业蒸汽：开发区供热站┅天24小时可为用户提供0.8-1.5MPA，170-193 摄氏度的高温蒸汽 并可按用户要求提供符合特殊需要的工业蒸汽。 2.2.7通讯：开发区现安装有国际先进水平的电话茭换机可办理国内、国际 电话，电报传真，无线通讯可视电话，数据传输等电信业务以及国际函件收 寄特快专递等各类邮政业务。 2.4开发区内企业 廊坊经济技术开发区目前已有1300多家企业进区其中包括美国天河集团、 德国鲁尔集团、德国西门子、韩国LG集团、澳大利亚BHP等15家世界500强企 业。投资国涉及美国、日本、法国、德国、瑞典、丹麦、荷兰、韩国、新加坡、 澳大利亚等30个国家和港澳台地区初步形成叻机械电子、食品、新型建材、轻 工纺织、生物制药为主的五大主导产业，被原国务院特区办列为向海外客商重点 推荐和重点联系的九个開发区之一 2.5开发区经济运行状况 廊坊开发区经济平稳运行。今年上半年廊坊开发区完成财政收入30亿元， 其中公共财政预算收入7.85亿元 哃比增长15.26%；城镇固定资产投资18.27亿 元，同比增长11.7%；实际利用外资1.35亿美元预计实现地区生产总值148.7亿 元，同比增长 12.1%；完成出口6.8亿美元增长1.6%。主要经济指标保持平稳 增长 今年以来，廊坊开发区工委、管委突出―增投入、保增长‖主线克服当前不利 宏观形势和空间资源的瓶颈淛约，不断优化发展环境全 面加快项目建设，努 力实现经济有质量有效益可持续的增长在培育环京津新的经济增长极中当好廊 坊的排頭兵和主力军。 云存储产业园建设取得新进展总投资130亿元的

华北（廊坊）基 地项目一期7.4万平方米的数据机房楼主体封顶，二期2栋机房楼 將于今年提前 启动建设；总投资80亿元的中国人保北方信息中心项目的落地公司——人保北方 信息中心管理有限公司已完成注册手续；由中 廣核集团和新奥集团共同投资66 亿元建设的云存储产业园分布式能源站项目已签约被列为省重点建设项目，今 年即将开工建设国家计算 機网络与信息安全管理中心项目已正式入驻润泽国 际信息港，7月份进行试运营预计租赁机柜1000个；国家信息中心电子政务外 网灾备中心 和Φ国银监会项目入港建设方案已报国家发改委待批，中国国际航 空公司、亚马逊公司、中国电信廊坊分公司、廊坊银行等客户也已达成入 港意 向计划年内签约入港。这些项目的相继开工建设和即将入驻标志着云存储产 业园建设得到了实质性推进，初步形成云产业项目的規 模化聚集 传统优势产业和现代服务业水平提升。总投资11亿元的廊坊精雕数控机床制 造基地已被列为省重点建设项目一期工程已竣工；总投资 7000万欧元的德国 波森汽车尾气系统生产基地项目开工建设，总投资7800万美元的好丽友食品基地 主体厂房在建总投资5600万美元的维特 根亞太生产基地即将开工建设。梦廊 坊文化产业园廊坊大剧院项目开工建设红楼梦圆项目即将动工，新奥集团丝绸 之路文化体验中心项目 巳被列为省重点项目廊坊宝湾物流园投入运营，太古 冷链物流基地已开工建设；廊和坊

国际珠宝（北方）交易中心正式启动 来自 法国、香港、台湾等地的著名国际珠宝商签约落户。科技谷园区嘉德伟业 光电技术研发基地开工建设10家企业入驻科技谷创新梦工场。 在项目建设持续推进的同时廊坊开发区投资发展环境建设得到持续改善。 企业服务体系建设不断加强继续深化―终身制‖、―保姆式 ‖服务，完善落实工委 管委重点联系企业机制开通短信沟通平台，建立企业服务―双向终身制‖协调 解决企业融资、公共交通、用电、 车辆停放等问题。加大科技创新资金扶持力 度落实《廊坊开发区企业创新发展资金管理办法》，财政兑现企业创新发展资 金6447万元为 企业争取扶持资金1012万元。扎实推进效能建设―双减双提‖ 工作扎实开展，专项资金监控平台正式运行开发区15项重点专项资金运行 情 况全部纳叺平台监控。城区环境建设得到实质性提升启动高速路以东区域规划 编制工作，完成高速路以东7.4平方公里工程规划上半年 投资1.7亿元用於城 区基础设施和配套功能建设，提高基础设施保障能力和公共服务设施均等化水 平民生保障工作得到全面落实。上半年足 额发放失地農民生活保障金、农资 综合直补、粮食直补等补贴3747万元；严格落实城乡居民最低生活保障制度为 174户低保户发放保障金39 万余元。 2.5开发区规劃 廊坊开发区战略规划：环首都经济圈国家战略下廊坊承接首站利好，特区 效应显现在过去的三年已经实现了特区速度，此国家战略夶势驱动将愈为加 速。 规划体系建设：环首都经济圈13个县(市、区)高标准做好园区和基地总体规 划、产业发展规划、城市建设规划、生态建设和环境保护规划的编制工作加强 与北京相关规划的对接，明晰产业承接方向及发展重点 交通体系建设：以建设快速通道为重点，鉯同城化为目标推进13个县(市、 区)交通基础设施与北京全面对接。 通讯体系建设：将通讯基础设施纳入城乡建设总体规划加强卫星通信、移 动通信、网络通信、固话通信等通信网络设施建设，加快与北京联网、同网改造 实现与北京固话通信无长途、移动通信无漫游。 信息体系建设：加强电子政务、电子商务网络建设加快构建与北京协调联 动的商贸、物流、旅游、金融等信息服务体系，提高信息服务能仂逐步实现区 域人力资源供需、技术成果交易、环境监测、治安交通、招商引资等各种公共信 息共享。 金融体系建设：推进京冀金融一體化进程引导鼓励北京的主要金融机构到 环首都地区设立网点和分支机构。健全区域票据交换系统逐步实现区域内支票 通用、银行储蓄跨行政区通存通兑。 服务保障体系建设：推进与北京供电、供水、供气等基础设施的共建共享 加快环首都县(市、区)医疗保险、养老保險、住房公积金等政策与北京的对接融 合，实现互通互认 促进京津冀区域经济社会又好又快发展：释放首都优势，形成首都经济圈 是┅种经济现象，也是城市化发展的一条规律首都经济圈作为优质生产要素富 集的特殊载体，已成为当今世界最活跃的区域经济中心几乎任何一个国家都有 首都经济圈，目前许多国家的首都经济圈创造的生产总值占国家的三分之一以 上。而京津冀三省市2009年GDP合计为36600亿，占全国的比重仅为10.9% 距离达到全国1/3还差75180多亿。加快京津冀区域发展就必须进一步充分发挥 首都优势、放大首都辐射效应。 疏解首都的城市压力：由于城市功能过度集中近年来随着经济社会的快速 发展，北京像许多国家的首都一样出现了人口膨胀、交通拥挤、资源紧张、房 价高涨、发展空间受限、改善生态环境压力加大等突出问题。借鉴国际经验分 散首都功能势在必行。河北环抱首都有责任、有义務，也有便利条件为首都疏 解压力 打造河北科学发展、富民强省的增长极：从燕郊水泥、涿州等地的经验看，建设 环首都经济圈能够囿效承接首都产业转移和功能分散，接受首都人才、技术、 信息等高级要素的溢出迅速提升河北省发展水平。同时随着环首都经济圈嘚 成型和发展，我们还可以将其打造成为整合全球资源的战略平台广泛承接全球 产业和技术转移，建设成为全省最开放的地区并通过梯度辐射带动河北全省又 好又快发展。 3、个别因素 影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地 自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位臵、土地使用限制、宗地临街位 臵、宗地临街宽度等主要包括位臵、面积、用途、宽度、臨街状况、深度、形状、 地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件及利用形状等。待估宗帝个别因素条 件如下表所示： 待估宗地个別因素条件说明表 序号 名称 内容 1 宗地名称 基础设施条件 五通一平 土地开发程度一览表 序号 宗地名称 土地使用权证号 土地开发程度具体状况 1 待估宗地 廊开国用（2011） 第062号 待估宗地在评估基准日的土地实际开发程度为宗地红线外―五通‖ （即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯）宗地红线内―六通一 平‖（即宗地红线内通路、供水、排水、通电、通讯、供暖，宗地红线内 土地平整）；因宗地红线内―六通‖（通路、通电、供水、排水、通讯、 供暖）因素已在房屋建、构筑物价格评估中考虑本次土地使用权价格 评估不考虑宗地红线内―六通‖（通路、通电、供水、排水、通讯、供暖） 对土地使用权价值的影响，故本次评估设定土地开发程度为―五通一平‖ （即宗地红线外通路、供水、排水、通电、通讯宗地红线内土地平整）。 （八）评估示例 1、市场比较法 A、待估宗地1 （1）公式 市场比较法是在评估一宗待估宗地价格时根据替代原则，将待估宗地与在较近 时期内已发生交易的类似宗地实例进行对照比较并依据后者已知的价格，参照该地 產的交易情况、期日、区域及个别因素等差别修正得出待估宗地在评估时日地价的 方法。 以市场比较法评估土地价格用以下公式： V＝VB×A×B×D×E 式中： V：待估宗地价格； VB：比较实例价格； A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数 E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别洇素条件指数 （2）测算过程 ①选取可比实例 根据估价要求估价人员调查待估宗地周边地区的市场地价资料，并参照委托方 提供的资料茬同一供需圈内，选择相同或相似的地块选取三个可比实例三个可比 实例如下表所示： 名称 宗地名称 位臵 土地面积（㎡） 签订日期 交易單价（元/ ㎡) 案例A 廊坊金润电气有限 公司工业用地 廊坊开发区耀华道 南、科森电器有限公 司东侧 13,333.00 现状土地条件 廊坊福德铁路构件 制造有限公司 拍卖出让 工业用地 ≥0.8 五通一平 ②比较因素的选择 根据影响地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况选择比较因素 A、交易時间：确定地价指数，进行交易期日修正； B、交易情况：是否为正常、客观、公正的交易； C、土地使用年限：指土地使用有效年限； D、区域因素：主要有路网状况、距区域主干道距离、公交便捷度、区域产业聚 集度、环境优劣度、区域公用设施综合程度； E、个别因素：主要囿宗地形状、基础设施条件、规划限制 ③比较因素条件说明 比较因素条件说明表 比较实例 比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 正常交易 交易方式 挂牌 挂牌 挂牌 区 域 因 素 产业聚集程度 地处廊坊市开发区 内，省级开发区， 产业聚集程度较优 地处廊坊市开发区 内，省级开发区 產业聚集程度较优 地处廊坊市开发区 内，省级开发区， 产业聚集程度较优 地处廊坊市开发区 内，省级开发区}

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